Dom
HØJESTERETS
KENDELSE
afsagt tirsdag den 7. oktober 2025
Sag BS-23304/2025-HJR
Kærende E/F
(advokat Kristian Strandberg Dreyer)
mod
Tinglysningsretten
(selv)
I tidligere instanser er truffet afgørelse af Tinglysningsretten den 4. oktober 2024 og afsagt kendelse af Vestre Landsrets 7. afdeling den 24. januar 2025.
I påkendelsen har deltaget fem dommere: Jens Peter Christensen, Lars Hjortnæs, Oliver Talevski, Kurt Rasmussen og Julie Arnth Jørgensen.
Påstande
Kærende E/F, har nedlagt påstand om, at ind-kærede, Tinglysningsretten, skal anerkende, at Kærende E/F bestående af de tre matr.nr. Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, udgør et samlet ejerlejlighedsfællesskab, og at fristen den 1. januar 2025 for at doku-mentere behørig vedtagelse for hver enkelt af de tre ejendomme under ejerlej-lighedsfællesskabet ikke er meddelt med rette.
Tinglysningsretten har påstået stadfæstelse.
Sagsfremstilling
På de tre matr.nr. Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, ligger et samlet bo-ligkompleks bestående af fire bygninger med i alt 175 ejerlejligheder.
2
Den 20. december 1977 blev opdeling i ejerlejligheder af to af bygningerne, be-liggende på Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 3, tinglyst. Den 10. fe-bruar 1978 blev der tinglyst opdeling i ejerlejligheder af de to andre bygninger beliggende på Matrikel nr. 2.
I hver af de tre fortegnelser vedlagt anmeldelse af ejerlejlighedsopdelingerne var anført ejerlejlighedernes beliggenhed, nummer, areal og fordelingstal. Der blev således tinglyst et samlet fordelingstal på hver ejendom (matrikel).
Samtidig med tinglysning af ejerlejlighedsopdelingerne blev en særvedtægt for Kærende E/F tinglyst servitutstiftende på alle ejerlejlighe-derne. Af denne særvedtægt fremgår bl.a.:
Ӥ 3.
Foreningens formål er at administrere alle fællesanliggender for ejerlej-lighederne i ejendommene matr.nr. Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, belig-gende Adresse 1, Adresse 2 og Adresse 3, By, herunder at sørge for, at ro og orden opretholdes i ejendommene, og at ejendommenes vedligeholdelse altid er forsvarlig. Alle 3 ejendommes fæl-lesarealer er fælles for samtlige medlemmer, ligesom udgifter, der kun vedrører en enkelt ejendom, og som ikke påhviler et eller flere bestemte medlemmer, medtages som fællesudgifter for foreningen.
…
§ 4.
Foreningens medlemmer er samtlige ejere af ejerlejlighederne i ejen-dommene.
Medlemskabet indtræder pr. overtagelsesdagen af en lejlighed og ophører pr. overtagelsesdagen i tilfælde af, at en ny ejer overtager lejligheden.
Den til enhver tid værende ejer af en ejerlejlighed hæfter for alle forpligtel-ser over for foreningen, selv om forpligtelserne er opstået i en tidligere ejers tid.
…
§ 6.
Foreningens øverste myndighed er generalforsamlingen.
…
§ 7.
Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder an-ledning dertil, eller når det til behandling af et angivet emne begæres af
3
mindst en fjerdedel af foreningens medlemmer efter fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.
…
§ 9.
Generalforsamlingen træffer beslutninger ved simpel stemmeflerhed efter fordelingstal.
Hvis foreningen ejer ejerlejligheder, f.eks. funktionærboliger, ses der bort fra de stemmer, der falder på den pågældende lejlighed.
…
§ 10.
Beslutningen om ændring af vedtægterne eller om væsentlige foran-dringer af fælles bestanddele og tilbehør eller om salg af væsentlige dele af disse træffes på generalforsamlingen og er kun gyldig, såfremt den tiltræ-des af 2/3 af de stemmeberettigede efter fordelingstal. Er 2/3 af de stemme-berettigede ikke til stede på generalforsamlingen, men forslaget vedtages med 2/3 af de tilstedeværende stemmer efter fordelingstal, indkaldes in-den 14 dage ny generalforsamling, og på denne kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal uden hensyn til, hvor mange stemmer, der er repræsenteret.
…
§ 12.
Bestyrelsen består af 3 medlemmer. Valgbare er foreningens medlemmer og disses ægtefæller.
…
§ 17.
Bestyrelsen udarbejder hvert år et budget, der viser foreningens for-ventede udgifter.
…
§ 24.
Nærværende vedtægter begæres tinglyst som servitutstiftende på ejer-lejlighederne i Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, og respekterer de ejendommene og ejerlejlighederne nu påhvilende servitutter m.v., hvorom henvises til ejendommenes og ejerlejlighedernes blade i tingbogen.
…
Nærværende vedtægter, der tinglyses på ejendommene, er vedtaget af eje-ren af samtlige ejerlejligheder den 19/12 1977.”
4
Den 5. december 1980, 22. april 1983, 7. oktober 1999 og 12. november 2004 blev der tinglyst ændringer af særvedtægten. Ved ændringen i 1999 blev § 12 æn-dret, således at bestyrelsen består af 3-5 medlemmer, der vælges for en periode på 2 år. Genvalg kan finde sted, og valgbare er foreningens medlemmer og dis-ses ægtefæller. De øvrige tinglyste vedtægtsændringer berørte ikke de ovenfor anførte bestemmelser.
Den 2. maj 2024 blev der afholdt ordinær generalforsamling i Kærende E/F, hvor bl.a. et forslag om modernisering og opdatering af særvedtægten blev behandlet. Af referatet fremgår bl.a.:
”Bestyrelsen og dirigenten gennemgik det fremsendte forslag om nye vedtægter.
I korte vendinger redegjorde dirigenten for, at der i store træk var tale om modernisering og opdatering af vedtægterne, samt at der i en vis udstrækning var taget udgangspunkt i normalvedtægten.
Af vigtige ændringer kunne nævnes følgende:
- Forslag til generalforsamlingen skal være indkommet inden 1. fe-bruar.
- Fuldmagtsbegrænsning til maksimalt 3 fuldmagter pr. ejer.
- Nye muligheder for at sanktionere en ejer der er belastende for for-eningen, herunder med bod.
- Det påhviler den enkelte ejer at sørge for vedligehold af røgmeldere, ligesom bestyrelsen kan kræve adgang til en lejlighed for besigtigelse af røgmeldere i lejlighederne.
- Det er indskrevet i vedtægterne, at der gælder særlige vilkår for de frasolgte tørrerum, som er fastlagt i de respektive købsaftaler.
Herefter kom der lidt opfølgende spørgsmål fra forsamlingen, herunder var der spørgsmål vedr. hæftelsen, som hver ejer har i foreningen, samt omkring afhændelse af lejligheder vedr. tvangssalg af lejlighed.
Inden man gik til afstemning, blev det konstatere, at 4 ejere var gået, hvorfor der nu var 43 ejere til stede. Det blev dog konstateret, at der ikke var tilstrækkeligt fremmødte ejere til at endelig vedtage vedtæg-terne på denne generalforsamling.
Forslaget om nye vedtægter blev således sendt til afstemning, hvor nye vedtægter blev foreløbigt vedtaget, da 2 stemte imod og 41 ejere stemte for.
5
Der vil blive indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægterne vil kunne blive endeligt vedtaget.”
Den 6. juni 2024 blev der afholdt ekstraordinær generalforsamling. Af referatet herfra fremgår bl.a.:
”11 medlemmer var repræsenteret på generalforsamlingen, heraf 2 fremmødt ved fuldmagt.
...
Bestyrelsen og dirigenten redegjorde for forslaget om nye vedtægter, herunder det forhold at vedtægterne på foreningens ordinære general-forsamling den 2. maj 2024 var foreløbigt vedtaget med 41 stemmer for og 2 imod.
Ingen af de fremmødte havde spørgsmål eller bemærkninger til forsla-get, hvorfor dirigenten satte forslaget til afstemning med følgende re-sultat:
10 stemmer for, 0 stemmer imod og 1 blank. Forslaget var herefter en-deligt vedtaget.”
Den 30. september 2024 blev den nye særvedtægt anmeldt til tinglysning på ejerlejlighederne i ejendommene Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, med angivelse af, at den skulle tinglyses i sin helhed som en fravigelse af normalvedtægten. Den nye særvedtægt lyder bl.a.:
”1. Indledning, formål, medlemskab og hæftelse 1.1. Denne vedtægt regulerer forholdene i ejerforeningen og træder i stedet for ejerforeningens tinglyste vedtægt af 20. december 1977 med senere tillæg.
1.2. Ejerforeningens formål er at administrere den fælles ejendom og øv-rige fællesanliggender for ejerne af ejerlighederne i ejendommene Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, beliggende Adresse 1, Adresse 2 og Adresse 3, By.
1.3. Ejerforeningens navn er Kærende E/F, CVR nr. og er hjemmehørende i Københavns Kom-mune.
6
1.4. Medlemmer af ejerforeningen er de til enhver tid værende ejere med tinglyst adkomst til en ejerlejlighed i foreningen. Ved ejerskifte overgår medlemskabet på den aftalte overtagelsesdag, selvom ejerskifte endnu ikke er tinglyst. Ved anden overgang, herunder bobehandling, brugspant og arv, overgår medlemskabet på tidspunktet for overgan-gen af ejerbeføjelserne.
…
2. Generalforsamling
2.1. Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
3. Simpelt flertal
3.1. Generalforsamlingen træffer beslutninger med simpelt flertal efter fordelingstal, medmindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller af denne vedtægts pkt. 4-6.
4. 2/3-flertal
4.1. Generalforsamlingens beslutninger om væsentlige forhold træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal, medmindre andet følger af ejerlejlighedsloven eller denne ved-tægts pkt. 6-7. Beslutninger om væsentlige forhold omfatter:
1) Vedtægtsændringer.
2) Begrænsning af ejernes ret til korttidsudlejning, jf. pkt. 30, stk. 2. 3) Sikkerhedsstillelse, jf. pkt. 31.
4) Fordeling af forbrugsudgifter og lignende efter andet end fordelings-tal, hvor dette fører til, at hver ejer vil komme til at betale for sit indivi-duelle, faktiske forbrug.
4.2. Beslutninger om væsentlige og varige ændringer eller andre væ-sentlige dispositioner over fællesejendommen træffes med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i ejerforeningen efter fordelingstal og antal, jf. dog pkt. 6…
5. Særregel om fornyet generalforsamling ved 2/3-flertal 5.1. Vedtages et forslag efter pkt. 4 ikke med det fornødne flertal på ge-neralforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået tilslut-ning fra mindst 2/3 af de repræsenterede ejere efter fordelingstal og an-tal afholdes der ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget, uanset antallet af re-præsenterede ejere, vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter forde-lingstal og antal.
7
6. 9/10-flertal
6.1. Beslutninger om salg af større grundarealer eller betydelige fælles bestanddele, der ikke medfører, at den enkelte ejerlejlighedsejers for-pligtigelser over for ejerforeningen forøges, kan træffes med tilslutning fra mindst 9/10 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.
…
8. Generalklausul
8.1 Der må på generalforsamlingen ikke træffes beslutning, som åben-bart er egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører en eller flere ejere en utilbørlig ulempe.
8.2. Finder ét eller flere medlemmer, at en beslutning er truffet i strid med denne bestemmelse, skal retssag herom være anlagt af den/de på-gældende mod ejerforeningen senest 3 måneder efter modtagelse af ge-neralforsamlingsreferatet, hvoraf beslutningen fremgår
…
14. Bestyrelsen
14.1. Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen…”
Den 4. oktober 2024 blev særvedtægten tinglyst med frist den 1. januar 2025 til at dokumentere behørig vedtagelse. Af Tinglysningsrettens begrundelse frem-går:
”Tinglyst med frist til dokumentation for behørig vedtagelse for hver ejendom, idet der er tale om en ejerforening over skel, jf. ejerlejligheds-lovens § 2. Der mangler dokumentation for, hvilke medlemmer, der var mødt på den ekstraordinære GF med angivelse af, hvilken ejendom de enkelte fremmødte bor i. Alternativt kan samtlige ejere tiltræde anmel-delsen digitalt.”
Kærende E/F kærede afgørelsen til Vestre Landsret, som den 24. januar 2025 stadfæstede Tinglysningsrettens afgørelse. Landsrettens be-grundelse lyder bl.a.:
”I ejerlejlighedslovens § 2, nr. 2, er en ejerforening defineret som et obli-gatorisk fællesskab bestående af samtlige ejere af ejerlejligheder på en ejendom. En ejendom er i ejerlejlighedslovens § 2, nr. 3, defineret som en bestemt fast ejendom i tinglysningslovens forstand. Efter forarbej-derne til ejerlejlighedslovens § 2, nr. 3, forstås ved en ejendom først og fremmest jorder, som i matriklen er registreret som en samlet fast ejen-
8
dom. Af udstykningslovens § 2, stk. 1, fremgår, at der ved en samlet fast ejendom forstås ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet (samnoterede matrikel-numre).
Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3 er ikke noteret i matriklen som matrikel-numre, der skal holdes forenet. De tre matrikelnumre udgør dermed i ejerlejlighedslovens forstand tre separate ejendomme og ikke en samlet fast ejendom.
På denne baggrund tiltræder landsretten, at Tinglysningsretten har tinglyst særvedtægten med frist til den 1. januar 2025 til dokumentation for behørig vedtagelse.”
Anbringender
Kærende E/F har anført navnlig, at den må anses for ét
samlet ejerlejlighedsfællesskab etableret ved ejerlejlighedsopdelingen af alle tre ejendomme (matr.nr. Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3) og samtidige tinglysning af særved-tægten. Herved blev de tre oprindelige ejerforeninger fusioneret sammen i én ejerforening.
Hvis dette ikke kan antages, må foreningen i hvert fald anses som et aftalebase-ret ejerlejlighedsfælleskab, hvor de tre ejerforeninger har slået sig sammen og optræder som ét ejerlejlighedsfællesskab, men fortsat selv består. Ejerlejligheds-loven er ikke til hinder for et sådant ejerlejlighedsfællesskab.
Siden vedtagelsen af den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966 er der etableret mange tilsvarende konstruktioner, hvor et ejerlejlighedsfællesskab består af flere ejendomme over skel. Konstruktionen har ikke tidligere været problemati-seret, og ca. 15 % af alle landets ejerforeninger skønnes at være etableret på denne måde.
Normalvedtægten er deklaratorisk og gyldigt fraveget ved særvedtægten, der oprindeligt blev tinglyst servitutstiftende på alle tre ejendomme og ejerlejlighe-derne. Det er dermed § 10 i særvedtægten, der regulerer spørgsmålet om den nødvendige majoritet for beslutninger om vedtægtsændringer. Der er fire gange siden 1977 tinglyst ændringer til særvedtægten, som er vedtaget i overensstem-melse med § 10.
Efter § 10 gælder et krav om mindst 2/3 kvalificeret majoritet blandt alle ejerne, der deltager i det samlede ejerlejlighedsfællesskab, og med mulighed for opføl-gende generalforsamling for endelig vedtagelse, hvis et tilstrækkeligt antal ejere ikke har deltaget i den første beslutning. Der kan derfor ikke stilles krav om
9
mindst 2/3 kvalificeret majoritet blandt ejerne på hver enkelt matrikel, og Ting-lysningsrettens frist er dermed ikke meddelt med rette.
Tinglysningsretten har anført navnlig, at tinglysning af dokumenter, der for-
pligter en ejendom, kræver underskrift fra ejendommens ejer, jf. tinglysningslo-vens § 10.
En ejerforening kan imidlertid underskrive dokumenter til tinglysning på ejen-dommen på ejerlejlighedsejernes vegne, hvis det dokumenteres, at der er truffet beslutning herom på ejerforeningens generalforsamling. Der gælder således et krav om vedtagelse for hver ejerlejlighedsejendoms vedkommende. Kravet byg-ger på de definitioner af en ejerforening og en ejendom, som fremgår af ejerlej-lighedslovens § 2.
I den konkrete sag er der tinglyst fordelingstal for hver ejendom, jf. ejerlejlig-hedslovens § 3, og de tinglyste fordelingstal på de tre ejendomme giver sam-menlagt 100 % for hver af de respektive ejendomme.
Da den nye særvedtægt for Kærende E/F ikke er under-skrevet af ejerlejlighedsejerne, kræver tinglysning af en fravigelse af normal-vedtægten, at der forevises dokumentation for stemmeafgivelsen i hver af de tre respektive ejendomme, jf. normalvedtægtens § 5. Det gælder, uanset at ejerne af de tre ejendomme har valgt at indgå i et overordnet ejerlejlighedsfæl-lesskab.
Højesterets begrundelse og resultat
Kærende E/F administrerer alle fælles anliggender for ejerlejlighederne på Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3. I septem-ber 2024 anmeldte ejerforeningen en ny særvedtægt til tinglysning. Den nye særvedtægt var vedtaget på ejerforeningens ordinære og efterfølgende ekstra-ordinære generalforsamling.
Sagen angår, om tinglysning af særvedtægten kræver, at den er vedtaget med nødvendig majoritet af ejerlejlighedsejerne i hver af de tre ejendomme.
De tre ejendomme, hvorpå der ligger fire bygninger, er hver især opdelt i ejer-lejligheder. Opdelingerne blev tinglyst den 20. december 1977 og 10. februar 1978.
Samtidig med opdelingerne blev det ved en særvedtægt, tinglyst på ejerlejlighe-dernes ejendomsblad, bestemt, at samtlige ejere af ejerlejlighederne i ejendom-mene skal være medlem af Kærende E/F, og at denne ejerforening administrerer alle fælles anliggender for ejerlejlighederne i
Matrikel nr. 1
Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3. Den tinglyste særvedtægt indeholder nærmere regler om bl.a. ejerforeningens administration, generalforsamling, be-styrelse, budget, regnskabsaflæggelse og vedtægtsændringer.
Efter de foreliggende oplysninger må det lægges til grund, at de tre ejerlejlig-hedsejendomme siden opdelingerne i 1977 og 1978 i overensstemmelse med særvedtægten er blevet administreret i en fælles ejerforening. Den enkelte ejer-lejlighedsejers tinglyste fordelingstal har ud fra de tre ejendommes samlede for-delingstal dannet grundlag for medlemmernes rettigheder og forpligtelser.
Højesteret finder, at ejerlejlighedsloven og dens forarbejder, herunder lovens definition af en ejerforening og en ejendom, ikke er til hinder for den oven-nævnte ordning med en fælles ejerforening for de tre ejendomme, der blev ting-lyst i forbindelse med de oprindelige opdelinger. Ordningen skal derfor respek-teres ved tinglysning af vedtægtsændringer i ejerforeningen.
På denne baggrund finder Højesteret, at tinglysning af særvedtægten ikke kræ-ver, at den er vedtaget med nødvendig majoritet af ejerlejlighedsejerne i hver af de tre ejendomme.
Thi bestemmes:
Tinglysningsretten kan ikke kræve, at ændring af den tinglyste særvedtægt er vedtaget for hver ejendom Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3.
I kæremålsomkostninger for landsret og Højesteret skal Tinglysningsretten be-tale 20.000 kr. til Kærende E/F.
Beløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Kæreafgiften for landsret og Højesteret tilbagebetales til Kærende E/F.
Publiceret til portalen d. 07-10-2025 kl. 10:30
Modtagere: Advokat (H) Kristian Strandberg Dreyer, Indkærede Tinglysningsretten, Kærende E/F