Dom
HØJESTERETS KENDELSE
afsagt tirsdag den 7. oktober 2025
Sag BS-23355/2025-HJR
Kærende E/F
(advokat Jens Larsen)
mod
Tinglysningsretten
(selv)
I tidligere instanser er truffet afgørelse af Tinglysningsretten den 24. oktober 2024 og afsagt kendelse af Vestre Landsrets 7. afdeling den 24. januar 2025.
I påkendelsen har deltaget fem dommere: Jens Peter Christensen, Lars Hjortnæs, Oliver Talevski, Kurt Rasmussen og Julie Arnth Jørgensen.
Påstande
Kærende E/F, har nedlagt påstand om, at fravigelse af nor-malvedtægten tinglyses som anmeldt.
Indkærede, Tinglysningsretten, har påstået stadfæstelse.
Sagsfremstilling
På de tre matr.nr. Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, ligger et samlet bo-ligkompleks bestående af seks bygninger med i alt 338 ejerlejligheder, hvoraf nogle er garager.
Den 25. februar 1970 blev opdeling i ejerlejligheder af alle seks bygninger belig-gende på Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, tinglyst.
Ved anmeldelsen til tinglysning var der vedlagt en enkelt fortegnelse. Heri var de tre ejendomme samlet benævnt ”ejendommen” , og det var anført, at ejen-
2
dommen er en ejerlejlighedsejendom. Fortegnelsen indeholdt angivelse af hver ejerlejligheds adresse, nummer, benyttelse, areal og fordelingstal.
Samtidig med tinglysning af ejerlejlighedsopdelingerne blev en særvedtægt for Kærende E/F tinglyst servitutstiftende på alle ejerlejlighederne. Af denne særvedtægt fremgår bl.a.:
”Navn og hjemsted
§ 1.
Foreningens navn er: Kærende E/F” , og for-eningen har sit hjemsted Adresse 1 og Adresse 2, By.
Foreningens formål
§ 2
Foreningen, hvis medlemmer er de til enhver tid værende ejere af de 306 lejligheder af Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3, har til formål at varetage de anliggender - såvel enkelte som fælles - der er knyttet til at være ejer af en lejlighed.
Der er pligt til at være medlem, og medlemspligten indtræder, når skø-det foreligger tinglyst uden anden præjudicerende retsanmærkning end tinglysningskontorets bemærkning om, at lånene ikke er opdelt, med retsvirkning fra den i skødet nævnte overtagelsesdag. Samtidig med denne tinglysning ophører den tidligere ejers medlemskab.
Generalforsamling
§ 3
Generalforsamlingen er ejerforeningens øverste myndighed.
De af bestyrelsen trufne afgørelser kan af ethvert medlem, hvem afgørelsen vedrører, indbringes for generalforsamlingen.
Beslutninger på generalforsamlingen træffes ved stemmeflerhed efter fordelingstal.
Til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbe-hør eller om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring i denne vedtægt kræves dog, at 2/3 af de stemmeberettigede såvel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor. Er mindre end halvdelen af de således stemmeberettigede mødt på generalforsamlingen, og mindst 2/3 af de mødte efter antal og fordelingstal stemmer for forslaget, afholdes ny generalforsamling inden 14 dage, og på denne kan forslaget vedta-ges med 2/3 af de afgivne stemmer efter antal og fordelingstal.
3
§ 4.
Den årlige generalforsamling afholdes på et sådant tidspunkt, at de enkelte ejere er i stand til at bilægge deres selvangivelse et for deres lej-lighed godkendt regnskab.
Generalforsamlingen skal indeholde følgende dagsorden:
1) Administrators aflæggelse af årsberetning og forelæggelse af årsregn-skab til godkendelse
2) Godkendelse af kommende års driftsbudget, herunder fastsættelse af størrelsen af den enkelte ejers periodevise betaling
3) Drøftelse af større vedligeholdelsesarbejder mv.
4) Valg af 5 bestyrelsesmedlemmer
5) Valg af mindst 2 suppleanter
6) Valg af revisor
7) Eventuelt
Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder an-ledning dertil, når det til behandling af et angivet emne begæres af mindst 1/4 af ejerforeningens medlemmer efter antal og fordelingstal, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet det.
…
Bestyrelsen:
§ 8.
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består af 5 medlemmer og desuden vælges 2 suppleanter.
Valgbar til bestyrelsen er kun foreningens medlemmer, disses ægtefæl-ler og myndige livsarvinger.
…
§ 10.
Bestyrelsen ansætter en advokat som administrator for ejerforeningen, og der oprettes med denne en administrationskontrakt, der tilsikrer god og forsvarlig varetagelse af ejendommens fælles anliggender.
Bestyrelsen ansætter endvidere en varmemester, hvis funktioner koor-dineres af administrator…
4
Tegningsret:
§ 11.
Ejerforeningen forpligtes ved underskrift af formanden eller næst-formanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne.
…
Administration:
§ 12.
Den af foreningen ansatte administrator udarbejder et driftsbudget over foreningens fælles udgifter, og dette driftsbudget forelægges ved den årlige generalforsamling i revideret form.
På denne generalforsamling fastsættes det beløb, det påhviler lejlighe-dernes indehavere at betale til dækning af fællesudgifterne. Disse beløb opkræves månedsvis eller kvartalsvis forud efter den enkelte ejers øn-ske.”
Der er efter det oplyste tinglyst ændringer af særvedtægten, men det er ikke nærmere angivet, hvad disse ændringer indebærer.
Den 17. april 2024 blev der afholdt ordinær generalforsamling i Kærende E/F, hvor bl.a. et forslag om vedtægtsændring blev behandlet. Af referatet fremgår bl.a.:
”Til dirigent valgtes advokat Jens Larsen fra administrators kontor, som konkluderede at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslut-ningsdygtig, og at 43 medlemmer var mødt.
…
Dirigenten forklarede at foreningens vedtægter er forældede fra 1971. Man har fra lovgivningens side vedtaget at, hvis ikke andet er vedtaget, så gælder normalvedtægten. Dette kan give mange spekulationer og usikkerhed omkring, hvilken vedtægt som egentlig er gældende — ejer-foreningens eller normalvedtægten.
Derfor er forslaget fra bestyrelsens side, at man holder sig til standard-vedtægten med et tillæg til denne. Dirigenten gennemgik tillægget til vedtægterne, hvor der er 4 ændringer til normalvedtægten. Blandt an-det er en ændring i indkaldelsen til ekstraordinær generalforsamling, ved valg af tungere emner. Man holder derudover fast i tillægget om-kring tilladelse til at sætte altan op.
Der er et tillæg til sikkerheden til ejerforeningen. Det blev på forespørg-sel yderligere oplyst, at det ved tilføjelsen i tillægget til normalvedtæg-
5
tens § 31 er forudsat, at gældende praksis vedrørende udstedelse af og forhøjelse af ejerpantebreve per enkelte lejlighed til sikkerhed for ejer-foreningens tilgodehavender bliver videreført indtil vedtægten måtte blive lyst pantstiftende.
Og slutteligt forklarede dirigenten, at der er et tillæg om at man skal tage stilling til el ladestandere.
Et medlem spurgte ind til vedligeholdelsespligten på fx radiatorer og ventiler. Her står der ikke noget i vedtægten, hvorfor dirigenten forkla-rede, at eftersom der ikke står noget i vedtægterne skal man kigge i nor-malvedtægten. Men da det er praksis i foreningen at ejerforeningen står for vedligeholdelsen af radiatorer og ventiler, vil denne praksis ikke blive ændret, selvom det ikke står konkret i vedtægterne.
Forslaget blev herefter bragt til afstemning, hvor det blev enstemmigt vedtaget.”
Da der efter den tinglyste særvedtægts § 3 ikke var tilstrækkelig fremmødte til endeligt at vedtage forslaget, blev der den 25. april 2024 afholdt ekstraordinær generalforsamling. Af referatet herfra fremgår bl.a.:
”Torsdag den 25. april 2024 afholdtes der ekstraordinær generalforsam-ling i Kærende E/F, på plænen ved vaskeriet, med følgende dagsorden:
1. Valg af dirigent.
2. Endelig vedtagelse af vedtægtsændring
Ad forslag om vedtægtsændring bemærkes, at der på sidste års ordi-nære generalforsamling til drøftelse blev præsenteret forslag til ved-tægtsændring med overgang til normalvedtægten med tillæg identisk med herved fremlagte forslag.
På sidste års generalforsamling fremkom der ingen væsentlige bemærk-ninger til det præsenterede forslag, og forslaget fremsættes derfor nu til afstemning, idet der samtidig indkaldes til en efterfølgende ekstraor-dinær generalforsamling med henblik på eventuel endelig vedtagelse, såfremt der ikke måtte være fremmødt et for vedtagelse tilstrækkeligt antal medlemmer fremmødt på den ordinære generalforsamling. Til forslagets vedtagelse kræves derved, at 2/3 af de stemmeberettigede så-vel efter antal som efter fordelingstal stemmer herfor, og at forslaget skal fremsættes på en ny generalforsamling inden 14 dage, såfremt for-slaget opnår 2/3’ flertal, men mindre end halvdelen af foreningens
6
samlede antal stemmeberettigede er mødt, jf. herved vedtægtens § 3, stk. 4.
Ved præsentationen på sidste års generalforsamling blev det overord-net bemærket, at det ved det fremsatte forslag er hensigten at følge nor-malvedtægten, hvortil dog kommer enkelte ændringer/tilføjelser, som det fremgår af “Tillæg til normalvedtægten” , idet ændringerne/tilføjel-serne følger af tidligere vedtægtsbeslutninger, som det er være relevant at opretholde, hvilket hermed gentages ved forslagets formelle frem-sættelse til beslutning
Ad punkt 1
Til dirigent valgtes advokat Jens Larsen fra administrators kontor, som konkluderede at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslut-ningsdygtig, og at 15 medlemmer var mødt.
Ad punkt 2
Dirigenten gennemgik forslaget.
Der fremkom ingen bemærkninger til forslaget, som blev vedtaget med samtlige stemmer.”
Den 22. oktober 2024 blev vedtægtsændringen anmeldt til tinglysning på ejerlej-lighederne i ejendommene Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3. Den anmeldte vedtægt lyder bl.a.:
”Tillæg til normalvedtægten
(Iht. bkg. 2020-11-29 nr. 1738 om normalvedtægt for ejerforeninger)
Der er nedenfor henvist til gældende bestemmelser i normalvedtægten, hvor andet ikke er udtrykkeligt angivet.
Samtlige tidligere tinglyste og gyldigt besluttede vedtægtsbestemmel-ser i øvrigt bortfalder og aflyses og udgår ved vedtagelse af nærvæ-rende tillæg, medmindre bestemmelsen måtte være optaget i nærvæ-rende tillæg, idet normalvedtægten med nedenstående tillæg herefter alene skal være gældende.
Tidligere tinglyste og gyldigt besluttede vedtægtsbestemmelser omfat-ter herunder som følger (ikke udtømmende):
- Vedtægt tinglyst 25.02.1970
- Tillæg til vedtægt tinglyst 03.05.2018
7
- Vedtægtsændringer angående bestemmelse til § 16a vedrørende alta-ner og ændring af særregel om fornyet generalforsamling, vedtaget en-deligt på ekstraordinær generalforsamling 28.09.2021
Ændringer respektive tilføjelser er gengivet med fed skrift nedenfor.
1. — Ad § 5 — Særregel om fornyet generalforsamling ved 2/3-flertal.
Gældende bestemmelse:
“Vedtages et forslag efter § 4 ikke med det fornødne flertal på generalforsamlin-gen, men har det på generalforsamlingen opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede ejere efter fordelingstal og antal afholdes der ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere, vedtages med 2/3 af de af-givne stemmer efter fordelingstal og antal.”
Affattes som følger:
Vedtages et forslag efter § 4 ikke med det fornødne flertal på general-forsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede ejere efter fordelingstal og antal, skal forslaget genfremsættes på en kommende ordinær eller ekstraordinær gene-ralforsamling, hvor forslaget kan vedtages med 2/3 af de der afgivne stemmer efter antal og fordelingstal, uanset antallet af repræsenterede. Generalforsam-lingen kan ved forslagets vedtagelse fastsætte en tidsfrist for afholdelse af gene-ralforsamling med henblik på forslagets genfremsættelse til eventuel endelig be-slutning.
2. — Tilføjelse til 27 — Ejernes vedligeholdelsespligt.
Der tilføjes bestemmelse angående vedligeholdelse af individuelt op-satte altaner som § 27a som følger:
…
3. — Tilføjelse til § 31 — Sikkerhedsstillelse (pantstiftende tinglysning af ved-tægten)
Der tilføjes stk. 3 som følger:
Indtil vedtægten er tinglyst pantstiftende med 1. prioritet i forbliver eksiste-rende tinglyste ejerpantebreve i de enkelte lejlighed indestående til sikkerhed for krav, som ejerforeningen måtte have eller få mod den enkelte ejer, herunder ud-gifter ved et medlems misligholdelse.
8
4.— § 32. Tilføjelse angående el-ladestandere.
Der tilføjes bestemmelse som følger:
…”
Den 24. oktober 2024 afviste Tinglysningsretten at tinglyse den anmeldte ved-tægtsændring med følgende begrundelse:
”Afvist, da dokumentation for behørig vedtagelse for hver ejendom, skal vedhæftes anmeldelsen, idet der er tale om en ejerforening over skel, jf. ejerlejlighedslovens § 2. Alternativt kan samtlige ejere tiltræde anmeldelsen digitalt.”
Kærende E/F kærede afgørelsen til Vestre Landsret, som den 24. ja-nuar 2025 stadfæstede Tinglysningsrettens afgørelse. Landsrettens begrundelse lyder:
”I ejerlejlighedslovens § 2, nr. 2, er en ejerforening defineret som et obli-gatorisk fællesskab bestående af samtlige ejere af ejerlejligheder på en ejendom. En ejendom er i ejerlejlighedslovens § 2, nr. 3, defineret som en bestemt fast ejendom i tinglysningslovens forstand. Efter forarbej-derne til ejerlejlighedslovens § 2, nr. 3, forstås ved en ejendom først og fremmest jorder, som i matriklen er registreret som en samlet fast ejen-dom. Af udstykningslovens § 2, stk. 1, fremgår, at der ved en samlet fast ejendom forstås ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet (samnoterede matrikel-numre).
Matrikel nr. 2, Matrikel nr. 3 og Matrikel nr. 1 er ikke noteret i matriklen som matrikel-numre, der skal holdes forenet. De tre matrikelnumre udgør dermed tre særskilte ejendomme og ikke en samlet fast ejendom.
På den baggrund tiltræder landsretten, at Tinglysningsretten har afvist at tinglyse særvedtægten.”
Anbringender
Kærende E/F har anført navnlig, at opdelingen i ejerlejligheder og
tinglysningen heraf skete samlet i 1970 for de tre ejendomme (Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3). Det var kun muligt, fordi der var tale om en ”bestemt fast ejen-dom” i tinglysningslovens forstand. Endvidere er der i anmeldelsen fra 1970 henvist til ”ejendommen” , som indikerer, at der er tale om en samlet enhed be-stående af Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3.
9
Kærende E/F skal dermed anses som én samlet ejerforening. Det un-derstøttes også af, at ejerforeningen fremstår som en samlet driftsenhed, herun-der vedrørende varmeanlæg mv.
Opgørelsen af fordelingstal er i den oprindelige fortegnelse sket på grundlag af den samlede ejendom, og der vil dermed ikke, som forudsat af Tinglysningsret-ten, kunne ske vedtagelse for ”hver ejendom” .
Vedtægtsændringen er gyldigt vedtaget i overensstemmelse med den oprinde-lige særvedtægt, og vedtægtsændringen skal derfor tinglyses som anmeldt.
Tinglysningsretten har anført navnlig, at tinglysning af dokumenter, der for-
pligter en ejendom, kræver underskrift fra ejendommens ejer, jf. tinglysningslo-vens § 10.
En ejerforening kan imidlertid underskrive dokumenter til tinglysning på ejen-dommen på ejerlejlighedsejernes vegne, hvis det dokumenteres, at der er truffet beslutning herom på ejerforeningens generalforsamling. Der gælder således et krav om vedtagelse for hver ejerlejlighedsejendoms vedkommende. Kravet byg-ger på de definitioner af en ejerforening og en ejendom, som fremgår af ejerlej-lighedslovens § 2.
I den konkrete sag er der tinglyst fordelingstal for hver ejendom, jf. ejerlejlig-hedslovens § 3, og de tinglyste fordelingstal på de tre ejendomme giver sam-menlagt 100 % for hver af de respektive ejendomme. De tinglyste fordelingstal har været registreret siden opdelingen af ejendommene i ejerlejligheder.
Da vedtægtsændringen for Kærende E/F ikke er underskrevet af ejer-lejlighedsejerne, kræver tinglysning af en fravigelse af normalvedtægten, at der forevises dokumentation for stemmeafgivelsen i hver af de tre respektive ejen-domme, jf. normalvedtægtens § 5. Det gælder, uanset at ejerne af de tre ejen-domme har valgt at indgå i et overordnet ejerlejlighedsfællesskab.
Højesterets begrundelse og resultat
Kærende E/F administrerer alle fælles anliggender for ejerlejlighe-derne på Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3. I oktober 2024 an-meldte ejerforeningen en vedtægtsændring til tinglysning. Vedtægtsændringen var vedtaget på ejerforeningens ordinære og efterfølgende ekstraordinære ge-neralforsamling.
Sagen angår, om tinglysning af vedtægtsændringen kræver, at den er vedtaget med nødvendig majoritet af ejerlejlighedsejerne i hver af de tre ejendomme.
De tre ejendomme, hvorpå der ligger seks bygninger, er hver især opdelt i ejer-lejligheder. Opdelingerne blev tinglyst den 25. februar 1970.
10
Samtidig med opdelingerne blev det ved en særvedtægt, tinglyst på ejerlejlighe-dernes ejendomsblad, bestemt, at foreningens medlemmer er de til enhver tid værende ejere af ejerlejlighederne, og at medlemskabet er pligtmæssigt. Det blev endvidere bestemt, at foreningens formål er at varetage de anliggender, som er knyttet til at være ejerlejlighedsejer. Den tinglyste særvedtægt indehol-der nærmere regler om bl.a. ejerforeningens administration, generalforsamling, bestyrelse, budget, regnskabsaflæggelse og vedtægtsændringer.
Efter de foreliggende oplysninger må det lægges til grund, at de tre ejerlejlig-hedsejendomme siden opdelingerne i 1970 i overensstemmelse med særved-tægten er blevet administreret i en fælles ejerforening. Den enkelte ejerlejlig-hedsejers tinglyste fordelingstal har ud fra de tre ejendommes samlede for-delingstal dannet grundlag for medlemmernes rettigheder og forpligtelser.
Højesteret finder, at ejerlejlighedsloven og dens forarbejder, herunder lovens definition af en ejerforening og en ejendom, ikke er til hinder for den oven-nævnte ordning med en fælles ejerforening for de tre ejendomme, der blev ting-lyst i forbindelse med de oprindelige opdelinger. Ordningen skal derfor respek-teres ved tinglysning af vedtægtsændringer i ejerforeningen.
På denne baggrund finder Højesteret, at tinglysning af vedtægtsændringen ikke kræver, at den er vedtaget med nødvendig majoritet af ejerlejlighedsejerne i hver af de tre ejendomme.
Thi bestemmes:
Tinglysningsretten kan ikke kræve, at ændring af den tinglyste særvedtægt er vedtaget for hver ejendom Matrikel nr. 1, Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 3.
I kæremålsomkostninger for landsret og Højesteret skal Tinglysningsretten be-tale 10.000 kr. til Kærende E/F.
Beløbet skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Kæreafgiften for landsret og Højesteret tilbagebetales til Kærende E/F.
Publiceret til portalen d. 07-10-2025 kl. 10:31
Modtagere: Kærende E/F, Indkærede
Tinglysningsretten, Advokat (H) Jens Larsen