Dom
SKIFTERETTEN
PÅ FREDERIKSBERG
DOM
afsagt den 27. juni 2023
Sag BS-8972/2023-FRB
Sagsøger
(advokat Anne Broksø)
mod
Sagsøgte
(advokat Martine Lykke Tox)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 17. februar 2023.
Sagen er anlagt i medfør af ægtefælleskiftelovens § 2.
Sagen drejer sig om retten til udtagelse af ejendomme, der ejes af parterne i lige sameje, i forbindelse med skifte efter parternes skilsmisse.
Sagsøger har nedlagt følgende påstand:
1. Sagsøger kan udtage ejendommen med ejerlejlighedsnr. 1, 2 og 3, Matrikel nr., Frederiksberg, beliggende Adresse 1, Frederiksberg.
2. Ejendommen med ejerlejlighedsnr. 1, 2 og 3, Matrikel nr., Frederiksberg, beliggende Adresse 1, Frederiksberg udtages til kr. 10.800.000
2
Sagsøgte har nedlagt endelig påstand om frifindelse over for påstand 1 og 2.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Det fremgår, at parterne har delingsformue, og at ophørsdagen er den 28. april 2021. Der har været afholdt vejlednings- og forligsmøde i skifteretten. Efter an-modning fra Sagsøgte blev sagen henvist til autoriseret Bobehandler, den 2. august 2022.
Bobehandler har i meddelelse 3 af 4. januar 2023 overfor parterne redegjort for sin vurdering af spørgsmålet om vedrørende udtagelse af ejendommen belig-gende Adresse 1, Frederiksberg, som parterne ejer i lige sameje, og op-fordret parterne til at anlægge civil sag efter ægtefælleskiftelovens § 2, jf. § 20, stk. 4.
Af bobehandlers indstilling fremgår:
”…
Efter modtagelse af de to mæglervurderinger, som tidligere er fremsendt til parterne, har jeg modtaget parternes bemærkninger til udtagelse af ejendommen. Jeg har efter-følgende den 3. januar 2023 modtaget yderligere bemærkninger fra manden og et an-giveligt købstilbud fra en uafhængig 3. mand på 15 mio. kr.
Der er tvist mellem parterne om udtagelsesret og udtagelsespris. For det første, kan forrangen for den ægtefælle, det pågældende aktiv har størst betydning for, tillægges vægt i denne sag, jf. ægtefællelovens § 48, stk. 3, og for det andet, hvilken pris kan ejendommen i givet fald udtages til.
Det kan efter min opfattelse diskuteres, om ejendommen falder indenfor den udtøm-mende liste i ægtefællelovens § 48, stk. 3 nr. 1-7 som et aktiv, hvor tilknytningskrite-riet anvendes. Udlejningsejendomme er ikke omfattet af bestemmelsen. Ejendomme, som f.eks. er nyopførte og ikke taget i brug endnu, er omfattet, men alene en- eller to-familiershuse. En ikke-renoveret beboelsesejendom er muligvis omfattet. Det er lagt til grund i skiftet, at der foreligger / kan opnås tilladelse til fuldstændig konvertering til beboelse med tre separate ejerlejligheder. Jeg har ikke set kopi af sådanne tilladelser.
I denne sag har vurderingen fra Norvik lagt til grund, at der skal laves tre ejerlejlighe-der, hvilket ikke er omfattet af hverken § 48, stk. 3, nr. 1 eller 2. Vurderingen fra Colli-ers har lagt til grund, at ejendommen anvendes som udlejningsejendom, enten til er-hverv uden større renovering, eller til beboelse efter en større renovering. Ingen af disse to anvendelser er omfattet af tilknytningskriteriet.
Aktivets behandling i skiftet sker i udgangspunktet som det forefindes nu. Der skal findes den bedste markedspris ”as is” . Som ejendommen forefindes nu, kan den sæl-
3
ges med potentiale for ændret anvendelse, men den omfattes efter min opfattelse ikke af § 48, stk. 3, nr. 1-7 som den forefindes nu.
Hvis forrangen som følge af tilknytningskriteriet ikke kan gøres gældende, og begge parter fortsat ønsker at udtage, er det almindelig formueret som styrer opløsningen af samejet med frivillig auktion som ultimativt retsskridt i mangel af anden aftale, jf. eks. U.1986.428/1.
Jeg bemærker hertil, at ægtefælleskiftelovens § 25 om afhændelse af aktiver efter sin ordlyd omhandler aktiver, som ingen af ægtefællerne ønsker udlagt og efter forarbej-derne også aktiver, som parterne ikke har mulighed for at udtage. Bestemmelsen om-fatter ikke aktiver, som begge ægtefæller ønsker at udtage til vurderingsprisen. Intern auktion eller markedssalg kan også aftales i stedet for frivillig auktion, hvis parterne er enige om dette.
Der er efter min opfattelse mulighed for at gå videre på følgende måder:
1) Omvurdering, hvis købstilbuddet på 15 mio. kr. er seriøst, da det afviger betydeligt fra vurderingssummerne. Jeg har været i kort kontakt med pågældende mægler, som kender sin klient og bekræfter, at han har likvide midler til at stå ved sit tilbud.
2) Salgsproces indledes til 15 mio. kr. hvis parterne måtte ønske det.
3) Formueretlig opløsning af samejet ved berammelse af frivillig auktion i fogedretten.
4) Sagsanlæg mellem parterne om udtagelse og pris, jf. ægtefælleskiftelovens § 2.
Jeg kan ikke træffe bindende afgørelse om udtagelse, det skal ultimativt afgøres ved sagsanlæg om enkelttvist i boet, jf. ægtefælleskiftelovens § 2. Jeg anmoder derfor par-terne om at anlægge sag om spørgsmålet, jf. ægtefælleskiftelovens § 20, stk. 4, hvis parterne ønsker at gøre denne bestemmelse gældende.
…”
Forklaringer
Sagsøger og Sagsøgte har afgivet forklaring.
Sagsøger har forklaret blandt andet, at hun er 52 år og uddannet Stilling
Stilling. Hun driver selvstændig virksomhed og er samtidig ansat hos et medi-cinalfirma.
Hendes farmor og farfar købt ejendommen beliggende Adresse 1, bestå-ende af for- og baghus i 1945. De videreførte hendes oldefars virksomhed, et Trykkeri, som oldefaren havde drevet fra baghuset.
Hendes far og faster arvede både for- og baghuset efter hendes farmor. Hendes far drev bedsteforældrenes virksomhed videre, og det gør han stadig. Hun er altid kommet på ejendommen, da hun tog med sin far på arbejdet, men de bo-ede ikke i ejendommen.
4
I 1991 flyttede hun ind i lejligheden i forhuset, hvor Sagsøgte senere flyttede ind hos hende. Hun lejede oprindelig lejligheden af sin farmor. Parterne kiggede på en ny bolig i området, blandt andet et baghus på Falkoner Alle og en lejlighed i Porcelænshaven. Intet var dog så godt som baghuset på Adresse 1, hvor hun gerne ville bo med sin familie. Hun fik lov til at udstykke ejendom-men af sin far og faster, så for- og baghus blev adskilt. Hun havde en landin-spektør til at søge kommunen om udstykning af grunden i 2. Kommunen fortog sig imidlertid intet i 1 år, men efter 2 år og 11 måneder blev ejendommen den 18. december 2018 udstykket i for- og baghus.
De købte først 25 % af ejendommen i november 2018 og de resterende 75% den 1. marts 2019. Det foregik i to tempi, da banken kun ville give dem lån til at købe hele ejendommen under forudsætning af, at forhuset blev solgt fra. Da en køber til forhuset sprang fra købet, kunne de ikke købe hele ejendommen på én gang. Da Blackstone købte forhuset, købte de resten af baghuset. Parterne ville lave det om til én bolig med parkeringsplads, og hun skulle flytte sin virksom-hed ud af forhuset.
Parterne havde en byggeteknisk rådgiver til at hjælpe med projektet, og de fik en byggetilladelse fra kommunen. Baghuset blev matrikuleret som 3 ejerlejlig-heder efter landsinspektørens opfordring. Hun ved ikke hvorfor. Der skulle ikke laves flere køkkener eller badeværelser, men kun ét køkken og ét badevæ-relse, men de ville måske leje et værelse ud. Det har aldrig været meningen, at parterne skulle lave tre lejligheder i baghuset. Der er endnu ikke påbegyndt renovering af baghuset.
Da parterne ophævede samlivet i 2021, flyttede hun fra forhuset til en lejelejlig-hed på Vej 1 på Frederiksberg og senere til en anden lejelejlighed på Vej 2 sammen med parternes to børn på 11 og 13 år. De skal bo i baghuset, hvis hun kan udtage det. Hun vil lave de 360 m2 til én bolig. Parterne har en 10-4 løsning, hvor børnene mest er hos hende. Sagsøgte bor på Falster, hvor han har købt en landejendom, hvor hans kæreste er flyttet ind med sine to børn, efter hun havde solgt sit eget hus.
Parterne aftalte på et møde hos bobehandler, at ejendommen skulle vurderes, og at de hver kunne pege på en ejendomsmægler. Hun valgte Colliers. Sagsøgtes forslag til ejendomsmægler kunne ikke vurdere ejendommen, og der gik lang tid, før vurderingen forelå fra Norvik, der i stedet vurderede ejendommen. Det er lidt svingende men hensyn til, hvad de vurderer, herunder om ejendommen skal anvendes til erhverv, bolig eller udstykning. Hun ved ikke, hvad ejendom-mens istandsættelsesomkostninger vil være, hvis hun skal bo der, men hun kan låne de 5.400.000 kr., Sagsøgte skal have, hos Sparekassen Danmark, og hun kan fi-nansiere istandsættelsen. Hun har indhentet masser af tilbud og lavet et budget, men der er ikke en totalentreprise, før hun ved, hvad ejendommen koster. Da
5
ejendommen skal have en anvendelsesændring, skal der kun laves køkken og bad, før hun kan få en ibrugtagningsgodkendelse. Der er ikke krav om isolering og fjernvarme, efter hvad hendes rådgiver har sagt.
Sagsøgte har flere gange sagt, han ville sælge ejendommen, og det var først på et møde hos bobehandler i august 2022, at han sagde, han ville udtage ejendom-men.
Hun kender intet til købstilbuddet på 15.000.000 kr. fra Kiim Holding ApS. Hun ønsker ikke ejendommen solgt.
Som ansat tjener hun 50.000 kr. om måneden brutto og får udbetalt 30.000 kr. Hun kan ikke huske sin indtjening i sit eget firma. Hun har efter ophørsdagen opsparet 160.000 kr. Hun modtager 8.000 kr. om måneden i børnebidrag fra Sagsøgte og bidrag som enlig forsøger. Lendino vil låne hende til 9 % i rente. Ban-kerne vil ikke låne hende penge, før de ved, om ejendommen er til beboelse el-ler erhverv. Hun kan ikke opnå realkreditlån nu, men hun er godkendt til det, når ejendommen skifter status til beboelse. Hun har næsten ingen udgifter og kan betale ejendomsskatter. Hun ved ikke, hvad ejendomsværdibeskatningen bliver, men hendes revisor siger, det ser godt ud. Hun har ikke fremsendt doku-mentation for lånetilsagnet, da hendes advokat ikke har bedt om det, men hun har det på skrift. Hvis ejendommen bliver omvurderet til 15.000.000 kr., vil hun til den tid tage stilling til, om hun vil udtage ejendommen. Hun mener ikke, at ombygningen vil tage lang til. Hendes byggesagkyndige har oplyst, at hun ikke behøver at lave nyt tag, når ejendommen får en anvendelsesændring. Hun kan bo gratis hos venner på Vesterbro under ombygningen. Sagsøgtes familie stillede ikke kaution for optagelse af banklånet, da de købte ejendommen. De havde problemer med finansieringen ved køb af for- og baghus, men Nordjyske Bank ville låne dem til køb af det hele ejendommen, hvis de solgte forhuset fra. De lånte penge af Sagsøgtes forældre i 4 måneder for at give hendes far og faster nogle penge, da køberen af forhuset sprang fra. Beløbet blev betalt tilbage efter nogle måneder.
Sagsøgte har forklaret blandt andet, at han bor på Falster og arbejder i Kø-
benhavn. Han henter parternes børn til samvær om torsdagen, hvor de enten ta-ger på hotel eller overnatter hos hans forældre. Fredag tager de så til Falster, og han afleverer børnene i skole mandag morgen. Han vil ikke bygge nyt hus på Falster, men han vil flytte tilbage til Frederiksberg, hvorfra hans kæreste kan pendle til sit arbejde på Falster. Parterne flyttede fra forhuset i juli 2020, og han flyttede til Vej 3 i godt 1 år. Hans kæreste pendlede i den periode fra Frederiksberg til Falster. Hun har sine børn 7-7. De går i skole på Falster. Han hjalp Sagsøger med at få en lejlighed, da han selv søgte lejlighed. Parternes børn går på Skole, og han vil bo i ejendommen med børnene.
6
Han flyttede ind til Sagsøger i forhuset i slutningen af 90’erne. De blev skilt i 2021, da Sagsøger var utro. Han var selvbestaltet vicevært i ejendommen på Adresse 1. Baghuset er på 346 m2, og med 118 m2 kælder. Der er ingen lejer i baghuset. Sagsøgers far låner et lokale, og Sagsøger har hjemmearbejdsplads der. Parterne drøftede et projekt med 2 boliger. Sagsøger ville ikke gå med til, at de delte ejendommen med en lejlighed med have og en bolig til den anden med tagterrasse. Han synes, at ejendommen er spændende, men han kan ikke drifte den. Han forhandlede med Blackstone om salg af forhuset, og det var ham, der stod for salget. Købe-summen var 19.800.000 kr. Hans forældre kautionerede med deres ejet hus 1 døgn for beløbet. Sagsøgers forældre var ikke interesseret i at hjælpe dem økonomisk. Den 26. februar 2020 fik parterne byggetilladelse til én bolig, men der er brand-krav og energikrav. Rådgivere har anslået omkostningerne til 6-8.000.000 kr., idet taget skal laves, og der skal isoleres samt etableres en varmekilde, da olie-tanken er ulovlig. Ombygningen vil tage 2 år. Han deltog i processen om ud-stykning af ejendommen. Parterne ville have tilladelse til bolig eller udlejning. De talte om at sælge en lejlighed fra, men det krævede etablering af en elevator. Ejendommen er en god investering. Ejendommen har en 200 m2 have og 30-årig brugsret fra forhuset til en parkeringsplads. Han vil anslå, ejendommen kan sælges for 30.000.000 kr. svarende til 90-100.000 kr. pr. m2. Det er meget attrak-tivt. Person kiggede på forhuset, da Blackstone ville sælge forhuset. Han havde set, at parterne ejede baghuset, og ville gerne give et bud på 15.000.000 kr., men reelt ville han købe ejendommen for 20.000.000 kr. Han viste Person rundt på ejendommen i starten af 2023, men han har ikke udleveret dokumen-ter vedrørende ejendommen til Person. Han kan selv overtage ejendommen, hvis han får et 5 % banklån på 5.400.000 kr. og et banklån til ombygning. Omkost-ningerne vil være på 60.000 kr. pr. måned. Han har ikke andre midler, end det der indgår i fællesbodelingen. Han har en gæld på 700.000 kr.
Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført:
”…
Det gøres således gældende, nærværende kan afgøres efter ÆFL § 48. Der er tale om et ”påbegyndt” byggeprojekt der skal opføres med hen-blik på beboelse. Det fremgår at den kommanderede (kommenterede) Ægtefællelov, Bormann, Stæger og Trabjerg side 352, at bestemmelsen kan anvendes på ejendomme hvor der er lejet noget ud, når blot den også er primær beboelse for en part, lige som § 48 finder anvendelse på blandede ejendomme bolig og erhverv og på boliger under opførelse.
Sagsøger skal ombygge ejendommen og anvende den til beboelse for hende og børnene.
7
Sagsøger er den der har den tætteste tilknytning til ejendommen. Hendes fa-milie har ejet ejendommen siden 1945 og det er alene derfor parterne har erhvervet ejendommen. Parterne ville aldrig have fået mulighed for at erhverve ejendommen hvis ikke det havde været Sagsøgers familie, der ejede den. Det er således Sagsøger, der har tilknytningen. Hun og hendes fa-milie driver erhverv fra ejendommen og hun skal anvende den til bebo-else for sig selv og parternes fællesbørn (og planen er som tidligere, at leje en del af beboelsen ud).
Sagsøger er godkendt til at overtage ejendommen.
Betingelsen i ÆFL § 48, stk. 3, jf. stk. 4 er således opfyldt for sagsøger, hvorfor hun har ret til at udtage denne.
Det bestrides i øvrigt, at Sagsøgte vil anvende ejendommen til egen bebo-else. Han har den 1. marts 2022 købt landejendommen beliggende Adresse 2, By. Der bor han sammen med hans kæreste, hendes 2 børn og en hundehvalp. Sagsøgte er flyttet til Nykøbing Falster, fordi hans kæreste arbejder på Nykøbing Falster Hospital og fordi hun, hendes børn og hendes forældre har deres liv der. Planen er, at Sagsøgte og hans kæreste skal bygge et nyt hus på grunden og bagefter rive det eksisterende hus ned. Sagsøgtes og Sagsøgers børn er på samvær der 4 dage ud af 14. Det virker ikke logisk han nu så kort efter, vil flytte igen.
Til støtte for påstand to gøres det gældende, at ejendommen kan udta-ges til et gennemsnit af de to vurderinger, der er indhentet af bobe-handler, efter aftale med begge parter. På første bomøde, den 31. august 2022.
Det aftaltes, at vurdering skulle ske og parterne pegede på hver en mægler: Colliers og Ivan Eltoft Nielsen. Colliers vurderede, men Ivan gjorde ikke, i stedet fik bobehandler Norvik til at forestå vurderingen. Bobehandler har fremvist uden af nogle af parterne var til stede. Der er således indhentet helt almindelige vurdering, der er bindende for par-terne.…”
Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:
”… Anbringender til sagsøgers påstand 1
Sagsøger skal ikke have ret til at udtage parternes tre fælles ejerlejligheder. Det gøres gældende at ægtefælleloven § 48 stk. 3 ikke finder anvendelse på den type af ejendom som er omhandlet i sagen, og at begge parter
8
har væsentlig tilknytning til ejendommen. Derudover har Sagsøger ikke do-kumenteret, at hun har økonomisk mulighed for udtagelse.
Ægtefællelovens § 48 stk. 3 nr. 1 og 2 om krydsende udtagelsesret kan ikke finde ikke anvendelse på parternes fælles baghus, idet ejendom-men består af tre selvstændige ejerlejligheder til erhverv. Ifølge ÆFL §48 er det et krav, at ejendommen består af én boligejendom eller en ejendom med to beboelseslejligheder. Bestemmelsen kan derfor ikke an-vendes på en udlejningsejendom (TFA 2000.373 ØL), en ejendom med tre ejerlejligheder eller et ejendomsudviklingsprojekt hvor erhverv æn-dres til beboelse. Der henvises til bobehandlers vurdering (Bilag A og Bilag B) og Betænkning nr. 1552 af 1. februar 2015 om ægtefællelov side 30-31.
Bobehandler har redegjort for (Bilag A), at ÆFL § 48, stk. 3 nr. 1 og 2 ikke finder anvendelse på de tre ejerlejligheder. Bobe-handler har ligeledes redegjort for, at de tre ejerlejligheder skal sælges i fri handel, enten til højest bydende eller ved frivillig auktion i fogedret-ten.
Sagsøgte er enig med bobehandler om, at parternes tre fælles ejerlejlighe-der skal sælges i fri handel i forbindelse med ægtefælleskiftesagen, og han er i øvrigt godkendt af sin bank til at købe ejendommen. Der henvi-ses til TFA 2006.436/2 hvor Østre Landsret traf afgørelse om, at idet reg-len om krydsende udtagelse ikke kunne finde anvendelse på en ejen-dom ejet at ægtefæller i lige sameje, skulle ejendommen sælges i fri han-del.
Sagsøger har ikke villet dokumentere, at hun reelt har økonomisk mulighed for at udtage de tre ejerlejligheder og at hun også har økonomisk mulig-hed for at finansiere ombygning af ejendommen fra erhverv til bebo-else. Ejendommen kan kun bruges til bolig, hvis den gennemgår omfat-tende ombygning.
Anslået ombygningsomkostninger for parternes baghus er anslået til 13.500 kr. pr. kvadratmener (Bilag 4 side 7 nederst), eller i alt 4.700.000 kr.
Hvis retten mod forventning måtte komme frem til, at ÆFL § 48 stk. 3 finder anvendelse, skal det indgå at både Sagsøgte og Sagsøger har en væsentlig tilknytning til ejendommen. Sagsøgte har boet i ejendommen i mange år, hvor han samtidig har været vicevært for hele ejendommen. Sagsøgte øn-sker at bo i ejendommen med sine børn (Bilag I).
9
Forhuset var ejet af Sagsøgers far og faster, og deres salg skete ikke for at fi-nansiere Sagsøger og Sagsøgtes køb af baghuset. Sagsøgers familie kunne ikke finansi-ere Sagsøgers og Sagsøgtes køb af baghuset. Det var Sagsøgte som sammen med sine forældre var årsag til, at han og Sagsøger kunne finansiere deres køb af bag-huset. Hvis ikke Sagsøgte havde skaffet finansieringen, ville parterne al-drig have fået muligheden for at købe ejendommen. Sagsøgte har også af denne grund en væsentlig tilknytning ejendom.
Sagsøgte er godkendt af sin bank til at udtage og ombygge ejendommen.
Anbringender til sagsøger påstand 2
Hvis retten mod forventning kommer frem til, at de tre ejerlejligheder kan udtages af Sagsøger efter ægtefælleloven § 48 stk. 3, skal udtagelse ikke ske til 10.800.000 kr.
Ejerlejlighedernes handelsværdi må antages at være væsentlig højere end de to vurderinger, og derfor skal ejerlejlighederne omvurderes efter ægtefælleskifteloven § 76 stk. 1, nr. 3 ved den nuværende behandling af ægtefælleskiftet hos bobehandler.
Vurderingen fra Norvik (Bilag 4) er 11,0 mio.kr. (10,0–12,0 mio.kr.) og vurderingen fra Colliers er 10,6 mio.kr. (Bilag 5). Gennemsnitsværdien af de to vurderinger er derfor 10,8 mio.kr. (31.034 kr. pr. kvm). Den re-elle markedsværdi er mindst 15 mio.kr., svarende til 43.103 kr. pr. kva-dratmeter.
Der er fremsat to selvstændige tilbud om køb af baghuset begge til 15.000.000 kr., som således er næsten 50% over vurderingen. Det ene til-bud er fremsat af uafhængig investeringsfirma Kiim Holding ApS (Bi-lag G), som blev bekendt med baghuset fra ejendomsmægleren som stod for salget af forhuset. Efterfølgende har Sagsøgte selv fremsat tilbud om køb til 15.000.000 kr. (Bilag H).
Sagsøgte har derfor krav på omvurdering i henhold til ægtefælleskifte-loven § 76 stk. 1, nr. 3, idet aktivets handelsværdi må antages at afvige væsentligt fra vurderingen. Omvurdering skal ske i henhold til et salg som ejendommen står nu og uden lejemål. Omvurdering bør foretages af en erhvervsmægler, ligesom de to vurderinger som blev iværksat af bobehandler, idet ejendommen på nuværende tidspunkt er en erhverv-sejendom.
Det er i øvrigt også Bobehandlers opfattelse (Bilag A og Bilag B), at hvis ejendommen anses for omfattet af ÆFL § 48 stk. 3,
10
skal den omvurderes fordi markedsværdien afviger væsentligt fra vur-deringerne fra Norvik og Colliers.
Til vurdering af værdien for baghuset i denne retssag, henvises til andet baghus som er istandsat, ligger tæt på og som er udbudt til salg efter at de to vurderinger i denne sag er foretaget. Dette baghus er udbudt til salg for 76.333 kr. pr. kvm. (Bilag F), og ligger 625 meter fra Adresse 1.
Hvis retten mod forventning måtte komme frem til, at ÆFL § 48 stk. 3 finder anvendelse i sagen, skal udtagelse ske til den reelle markeds-værdi efter omvurdering, og ikke til 10,8 mio.kr. som påstået af sagsø-ger.…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Det fremgår af ægtefællelovens § 48, stk. 1, at hver ægtefælle efter vurdering kan udtage aktiver, der helt eller delvis indgår i ligedelingen efter § 5, stk. 1, 1. pkt. Dette gælder også aktiver, der tilhører den anden ægtefælle.
Stk. 2. Anmoder begge ægtefæller om at udtage samme aktiv, udtages aktivet af den ægtefælle, der ejer aktivet, jf. dog stk. 3.
Stk. 3. Uanset stk. 2 udtager den anden ægtefælle et aktiv, hvis aktivet for denne har den væsentligste betydning for opretholdelsen af hjemmet eller fortsættelse af erhverv eller i øvrigt. Retten til at udtage et aktiv efter 1. pkt. omfatter føl-gende aktiver:
1) Bolig, der udelukkende eller hovedsagelig er bestemt til familiens helårsbo-lig.
2) Fast ejendom med to beboelseslejligheder, hvoraf den ene udelukkende eller hovedsagelig er bestemt til familiens helårsbolig.
3) Fast ejendom, der er bestemt til familiens fritidsbolig.
4) Indbo i fælles hjem og fritidsbolig.
5) Løsøre, der særlig har tjent den pågældende ægtefælles behov.
6) Erhvervsvirksomhed og erhvervsløsøre.
7) Transportmidler.
Stk. 4. Stk. 3 gælder også ved udtagelse af aktiver, som ægtefællerne ejer i sam-eje.
11
Af bemærkningerne til bestemmelsen (§ 46) i Betænkning nr. 1552 af 1. februar 2015 om ægtefællelov side 30-31 fremgår:
”….
Nr. 1 er i forhold til ægtefælleskiftelovens § 63, stk. 2, nr. 1, udvidet til at om-fatte enhver ejerbolig, der udelukkende eller hovedsagelig er bestemt til famili-ens helårsbolig. Afgrænsningen er med brugen af ordene „bestemt til“ den samme som i § 9, hvorfor der henvises til bemærkningerne til denne bestem-melse. Nr. 1 omfatter således nu udover fast ejendom også andelsboliger og ak-tieboliger m.v., som er omfattet af lov om andelsboliger og andre boligfælles-skaber. Hvis familiens helårsbolig f.eks. er en campingvogn eller en husbåd, vil også denne være omfattet. Bestemmelsen omfatter på samme måde som samtykkereglen i § 9 også en ejendom, der er bestemt til familiens helårsbolig, herunder også f.eks. en ejendom under opførelse eller en ejendom, der er udle-jet under en midlertidig udstationering, hvorefter det har været hensigten, at fa-milien skulle vende tilbage. Om adgangen til at overtage en lejelejlighed gælder lejelovens § 77.
Der skal som efter gældende ret ved afgørelsen navnlig lægges vægt på hensy-net til mindreårige børn, om ejendommen er særligt indrettet til eller i øvrigt velegnet for en ægtefælle med et handicap, om ejendommen har betydning for den ene ægtefælles erhverv, og om ejendommen har en særlig affektionsværdi for en ægtefælle.
Nr. 2 er ny. Den giver mulighed for, at også en ejendom med to beboelseslejlig-heder, hvoraf den ene udelukkende eller hovedsagelig er bestemt til familiens helårsbolig, kan udtages af den ægtefælle, der ikke ejer ejendommen. Bor fami-lien i en lejlighed i en ejendom med flere end to beboelseslejligheder, kan ejen-dommen ikke udlægges til den ægtefælle, der ikke ejer ejendommen. I stedet kan retten i medfør af ægteskabslovens § 55, stk. 2, pålægge den ægtefælle, der ejer ejendommen, at udleje lejligheden til den anden ægtefælle og retten kan fastsætte vilkårene herfor.
…..”
Ad påstand 1
Det lægges som ubestridt til grund, at parterne i lige sameje ejer ejendommen beliggende Adresse 1, Frederiksberg., og at ingen af parterne har boet i ejendommen, der har status som erhvervsejendom. Det lægges endvi-dere som ubestridt til grund, at ejendommen, der er et baghus, sammen med forhuset har været ejet af Sagsøgers farfar og farmor, som købte den i 1945, og fra hvem Sagsøgers far og faster arvede den. Sagsøgers familie har drevet et Trykkeri fra ejendommen siden 1936, hvor oldefaren le-jede sig ind i en del af bygningen. Det lægges yderligere som ubestridt til grund, at Sagsøger lejede sig ind i forhuset i 1991, hvor hun først boede alene og drev sin virksomhed, og hvor Sagsøgte i slutningen af 1990’erne flyttede ind, samt at parterne herefter boede der sammen med deres to børn.
12
Der lægges endelig som ubestridt til grund, at parterne fraflyttede forhuset i juli 2020, og at de bor nu andre steder.
Efter bevisførelsen, herunder parternes forklaringer, lægger skifteretten til grund, at parterne den 30. november 2018 købte for- og baghuset, der blev op-delt i 2 matrikler, hvor de solgte forhuset fra, samt at parterne den 19. februar 2019 fik opdelt baghuset i 3 ejerlejligheder; ejerlejligheds nr. 1, 2 og 3, Matrikel nr., Frederiksberg.
Parterne har afgivet modstridende forklaringer om, hvad formålet med købet og opdelingen i ejerlejligheder var, idet Sagsøger har forklaret, at det var meningen, at familien skulle bo i hele baghuset, og hun fortsat ønsker at bo der med parternes 2 børn, hvilket hun er økonomisk i stand til, hvorimod Sagsøgte har forklaret, at ejendommen blev opdelt i 3 ejerlejligheder, så de havde mulighed for at sælge noget af den fra eller lave to boliger. Han ønsker også at udtage ejendommen og bo der med sine børn, hvilket han har råd. til.
Skifteretten finder, at parternes ejendom, der har status af erhvervsejendom med tre ejerlejligheder, ikke er omfattet af den krydsende udtagelsesret i ægte-fællelovens § 48, stk. 3, nr. 1 eller nr. 2, jf. stk. 4, da der hverken er tale om en bolig, der udelukkende eller hovedsagelig er bestemt til familiens helårsbebo-else, eller en fast ejendom med to beboelseslejligheder, hvoraf den ene udeluk-kende eller hovedsagelig er bestemt til familiens helårsbeboelse, og skifteretten finder på den baggrund ikke, at der er tale om en ejendom, der har væsentlig betydning for opretholdelsen af hjemmet. Skifteretten har i den forbindelse lagt vægt på, at Sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at ejendommen er købt med henblik på at ændre dens status fra erhverv til enfamilieejendom, hvor parterne skulle bo med deres to børn, og at der ikke er tale om et hus un-der opførsel eller et nyindkøbt hus med henblik på indflytning, så den udeluk-kende eller hovedsagelig var bestemt til familiens helårsbolig. Skifteretten har endvidere lagt vægt på, at ingen af parterne har boet i ejendommen, og at der ikke er fremlagt dokumentation for, at kommunen har godkendt den samlede ejendom til én beboelsesejendom.
På den baggrund tages Sagsøgtes påstand om frifindelse til følge.
Ad påstand 2
Da Sagsøger ikke har fået medhold i sin påstand 1, frifindes Sagsøgte for påstand 2.
Som følge af sagens udfald, skal Sagsøger betale sagsomkostninger til Sagsøgte
13
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 80.000 kr. med tillæg af moms, i alt 100.000 kr.
Sagsøger er ikke momsregistreret
Sagsøgte er ikke momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte frifindes.
Sagsøger skal til Sagsøgte betale sagsomkostninger med 100.000 kr.
Beløbene skal Sagsøgte betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
2
Publiceret til portalen d. 27-06-2023 kl. 12:45
Modtagere: Sagsøger, Advokat (H) Anne Broksø, Advokat Martine Lykke Tox, Sagsøgte