Dom
RETTEN I LYNGBY
DOM
afsagt den *2915. marts 2023
Sag BS-37591/2021-LYN
Sagsøger, grupperepræsentant
(advokat Søren Hansen)
mod
Enghave Brygge E ApS
(advokat Jonas Adsbøl Sørensen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 1. oktober 2021.
Sagen er behandlet som et gruppesøgsmål, jf. retsplejelovens Kapitel 23 a.
Sagen drejer sig om gruppemedlemmernes krav på erstatning som følge af sagsøgtes manglende overholdelse af sin loyale oplysningsforpligtigelse i forbindelse med gruppemedlemmernes køb projektlejligheder på Bydel 1, som er den ene af i alt seks boligøer i Område i København.
Sagsøger, grupperepræsentant har fremsat følgende påstand:
Enghave Brygge E ApS skal betale
kr. 225.906,00 tilPerson 1 og Person 2
2
Adresse 1
København
kr. 259.682,00 tilPerson 3 Adresse 2 København
kr. 267.239,00 tilPerson 4 og Person 5 Adresse 3. København
kr. 284.646,00 tilPerson 6 og Vidne 1 Adresse 4 København
kr. 334.443,00 tilPerson 7 og Person 8 Adresse 5 København
kr. 255.267,00 tilPerson 9 og Person 10 Adresse 6 København
kr. 304.084,00 tilPerson 11 og Person 12 Adresse 7 København
kr. 383.052,00 tilPerson 13 og Person 14 Adresse 8 København
kr. 256.320,00 tilPerson 15 og Person 16 Adresse 9København
kr. 373.869,00 tilPerson 17
3
Adresse 10, København
kr. 376.676,00 tilPerson 18 Adresse 11 København
kr. 435.739,00 tilVidne 2 Adresse 12 København
kr. 446.235,00 tilPerson 19 og Person 20 Adresse 13 København
kr. 315.445,00 tilPerson 21 og Person 22 Adresse 14 København
kr. 376.785,00 tilSagsøger, grupperepræsentant og Person 23, Adresse 15 København
alle med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betaling sker.
Enghave Brygge E ApS har fremsat påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Gruppemedlemmerne indgik på forskellige tidspunkter i 2017 købsaftaler med Enghave Brygge E ApS om køb af lejligheder beliggende på Bydel 1 i København. Der var tale om projektsalg, hvor ejendommen ikke var opført på købstidspunktet, hvorfor købene blev foretaget på grundlag af det forelig-gende projektmateriale.
Uoverensstemmelsen vedrører, at der på ejendommens gårdareal blev opført en forhøjning på cirka 127 cm., som påvirker nogen af stuelejlighedernes udsigt og
4
muligheden for at man kan kigge ind i nogen af 1. sals lejlighederne, hvis man står på forhøjningen.
I den anvendte salgsbrochure findes følgende oversigt:
De lysegrønne arealer med to krydser henover er der, hvor forhøjningen er pla-ceret. De to mindre bygninger er omtalt som punkthusene. Parterne er uenige om, om denne situationsplan viser en forhøjning som den senere opførte, her-under om køberne på tegningen burde kunne se en trappe op til forhøjningen
5
Af salgsmaterialet fremgik desuden:
Parterne er uenige om, om dette konstruerede billede viser en forhøjning som den senere opførte, herunder om køberne på billedet burde kunne se en trappe op til forhøjningen.
Forhøjningen ser nu ud som på følgende fotografi:
Forhøjningen er på det pågældende sted 127 cm. høj udover beplantningen.
6
Forhøjningen set fra en stuelejlighed i retning mod havneløbet.
7
Forhøjningen set oppefra:
Det fremgår af beskrivelsen af lejlighederne i salgsopstillingen udarbejdet af den af sælgeren antagne ejendomsmægler blandt andet:
”Ved at øge loftshøjden til 270 cm giver store vinduespartier fra gulv til loft helt unikke lysindfald og skaber både udsigt til grønne oaser, charmerende kanalsystemer og vand i massevis”
Det fremgår af de anvendte købsaftaler blandt andet:
”2.14 Til Ejendommen hører endvidere en for Ejendommen åben fæl-les gårdhave, som ligger hævet i forhold til de omkringliggende by-og gaderum og som Ejerlejligheden har adgangsret til sammen med Ejendommens øvrige beboere, jf. vedtægter for Ejerforeningen.”
Samme formulering indgik i salgsaftalerne for nabobebyggelsen Bydel 2 med samme sælger, hvor der efter det oplyste ikke var en tilsvarende forhøjning på gårdarealet.
Det fremgår videre af købsaftalerne:
8
3.1Ejerlejligheden er som anført i punkt 2.1 under projektering, og Køberen er bekendt med og accepterer, at der på tidspunktet for Købsaftalens indgå-else ikke foreligger en byggetilladelse for projektet. Køberen er bekendt med og accepterer, at der kan ske ændringer/justeringer af projektet før og under byggeriet, herunder som følge af myndighedsbehandlingen, uden at Køberen kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende mod Sælgeren, herunder krav om forholdsmæssigt afslag mv. Køberen accepterer som følge heraf alle sådanne ændringer i projektet, herunder for Ejerlejlighe-den og for indretningen af fællesarealer og fællesindretninger, der ikke væsentligt forringer Køberens brug af Ejerlejligheden.
Der er under sagen foretaget syn og skøn. Det fremgår af skønserklæring udar-bejdet af ejendomsmægler Skønsmand blandt andet:
”Vedr. boliger beliggende Bydel 1.
Udsyn og indsyn blev vurderet ved besigtigelse af et væsentligt ud-valg af de omhandlende lejligheder fredag den 6. januar 2023. Til-stede var repræsentanter fra sagens parter, og det blev af parterne vurderet at besigtigelsen var tilstrækkelig for at kunne foretage en re-levant syn- og skønsforretning.
Følgende antagelser lægges til grund for besvarelsen:
At der sondres mellem 1) den nuværende etableret forhøjning, der måler ca. 1,27 meter uden beplantning med tillæg af den nuværende beplantning og 2) ingen forhøjning overhovedet med beplantning til-svarende den nuværende.
At den etableret beplantning holdes på nuværende højdeniveau.
At man ved køb af en ejerlejlighed på 1. sal som køber har søgt en bo-lig med mindre indsyn end, hvad man må rimelighed må forvente ved køb af en stuelejlighed.
At man ved køb af en stuelejlighed som køber har søgt en ejerlejlig-hed i niveau med det omkringliggende udeareal.
Højens eventuelle betydning for lysindfaldet i de enkelte ejerlejlighe-der vurderes ikke i nærværende besvarelse, derved at der ikke fore-ligger lysdiagrammer eller andet i sagen.
Svar på spørgsmål 1:
9
Det skønnes at forhøjningen har betydning på værdien af ejerlejlighe-derne i stueniveau, såvel som ejerlejlighederne på 1. sals niveau.
Det skønnes videre at der er en ikke uvæsentlig diskrepans i forhøj-ningens påvirkning af henholdsvis indsyn og udsyn, afhængigt af hvilken ejerlejlighed der betragtes.
Henset til forhøjningens placering i gårdrummet, skønnes det at sær-ligt stuelejlighederne i nr. 23 og stuelejlighederne i nr. 3 og 5 er påvir-ket af forhøjningen; at lejligheden beliggende nr. 3, 1. mf., i nr. 25, 1.4, og lejligheden beliggende i nr. 9, st.th., og lejlighederne beliggende i nr. 11 er mindre påvirket; og at lejligheden beliggende i nr. 9, st.th. 1. sals lejlighederne i nr. 9, nr. 11 og såvel stuelejligheden og 1. sals lejligheden i nr. 13 skønnes at være mindst påvirket af forhøjningen.
På baggrund af ovenstående er det min vurdering at forhøjning på-virker ejerlejlighedernes værdi med henholdsvis 5%, 7,5% og 10%, af-hængigt af, hvordan de er orienteret mod gårdrummet (der henvises yderligere til svar på spørgsmål 2).
Svar på spørgsmål 2:
I forlængelse af ovenstående betragtningerne er det mit skøn at for-højningen i det fælles gårdanlæg ville have påvirket handelspriserne med henholdsvis 5%, 7,5% og 10% afhængigt af beliggenhed, således at de lejligheder der er mest påvirket ville have opnået en han-delspris på 10% under den realiseret projektboligs handelspris, og følgelig mindre påvirkning.
Mine skønnede handelspriser på købstidspunktet er angivet i neden-stående opstilling
(Skema A: Divergens mellem projektsalgets realiserede handelspriser og skønnet
handelspris med projektering af den etableret forhøjning).
Handelspriserne er skønnet ud fra et paradigme om beliggenhed i forhold til indsyn- og udsyn, hvorfor det bemærkes at der kan være særlige indvendige forhold i interiør, lejlighedens generelle stand og særlige forbedringer i de enkelte ejerlejligheder, som ikke er medta-get i nedenstående.
Skema A: Divergens mellem projektsalgets realiserede handelspriser og Skønnet handelspris med projektering af den etableret forhøjning.
10
Forklaringer.
Sagsøger, grupperepræsentant har forklaret, at han er 43 år gammel. Han er ud-dannet inden for markering og arbejder med international marketing.
Han bor i en stuelejlighed mod vest, nr. 2 fra det nordvestlige hjørne.
11
De købte lejligheden blandt andet fordi, den havde vand kig. De købte derfor helt bevidst en lejlighed, der ikke lå bag punkthusene.
Han underskrev købsaftalen den 31. oktober 2016.
Han havde ingen forventning om, at der ville blive bygget en forhøjning. Ejen-domsmægleren fortalte ham, at gårdarealet ville blive magen til den tilsvarende gård på Bydel 2.
Han købte lejligheden gennem Danbolig. Det skete i boligshoppen, hvor der var en model af byggeriet, og man kunne se byggematerialerne. 3D modellen viste et fladt gårdmiljø.
Hverken mægleren eller sælgeren gav oplysninger om, at der ville komme en forhøjning. Hvis han havde vidst det, ville han slet ikke have købt lejligheden.
Lejligheden blev overtaget den 4. februar 2019. Indflytningerne i ejendommen skete fra slutningen af 2018 til efteråret 2019, efterhånden som lejlighederne blev færdige.
Da han flyttede ind, var forhøjningen alene en betonkasse. Han brokkede sig ikke, da han tænkte, at den måtte fremgå at noget af det udleverede materiale. Han havde meget andet at tage sig af i forbindelse med indflytningen. Lidt se-nere gennemgik han kontrakten for at se, om betonkassen fremgik af den, af salgsmaterialet eller af hjemmesiden. Han begyndte at tale med naboerne om det i februar eller marts 2019, og alle undrede sig. I maj 2019 skrev han til ejer-foreningens bestyrelse, som også undrede sig, men sagde, at det var en sag mel-lem køberne og sælgeren. Han skrev til sælgeren første gang i juni 2019, og det førte et møde med sig. Han mener, han allerede den gang drøftede sagen med alle gruppemedlemmerne. Det gælder også Vidne 2.
På mødet var sælgerne meget forstående, og de tilbød at indkalde til et møde med alle køberne. Han bad dem vente til efteråret, hvor alle køberne var flyttet ind. De blev alle indkaldt til et møde hos sælgerne, men det aflyste sælgerne med kort varsel. Da de ikke kunne blive enige om at lade en ejendomsmægler vurdere sagen, da sælgerne ønskede at ejendomsmægleren også skulle tage stil-ling til ansvarsgrundlaget, blev det ikke til noget.
Nogle af ejerne har ikke ville deltage i gruppesøgsmålet af økonomiske grunde.
Udover at han ikke har udsigt til vandet, betyder det meget for udkigget, at man kigger lige ind i en mur.
12
Han har forstået, at højen blev opført for at skaffe plads til en parkeringslift og dermed flere parkeringspladser i kælderen.
Betonkassen blev efterfølgende dækket af jord og beplantet af sælgerne.
Det faldt ham ikke ind, at han skulle have sikret sig, at det kom til at fremgå af købsaftalen, at det var en forudsætning, at der var udkig til vandet mellem punkthuset og vinklen. Han havde dog sagt det til sælgerne inden købet.
Han er ikke solgt lejligheden blandt andet fordi hans datter er autist, og en flyt-ning vil påvirke hende meget.
Han har ikke overvejet at hæve handlen.
De rum, der vender mod forhøjningen, er 3 soveværelser. Nar børnene er flyt-tet, er det planen, at det værelse, der ville have haft det bedste vandkig, skal slås sammen med stuen.
Medens byggeriet stod på, kunne man ikke komme ind på byggepladsen. Man kunne kun komme ind i showrummet.
Vidne 2 har forklaret, at hun er Stilling 1 på Frederiksberg Hospitals.
Hun ejer lejligheden lige nord for forhøjningen i stueetagen, hvor hun bor sam-men med sin samlever.
Hun fik ingen oplysninger om forhøjningen inden købet hverken gennem salgs-materialet eller mundtligt. De fik kun oplyst, at arealet ville være forhøjet mod vejen som på Bydel 2. Hun flyttede ind den 8. oktober 2018.
Hun så under byggeriet betonforhøjningen fra Havnebussen. Hun henvendte sig til sælgeren, som sagde, at den ikke ville være synlig, når byggeriet var fær-digt.
I starten var det svært at se, hvor høj betonklodsen var, da den lå på en bygge-plads omgivet af fliser og andre byggematerialer.
Forhøjningen medfører, at hun fra sin stue har udsigt lige ud i en mur og be-plantningen på forhøjningen i stedet for, at der er lys og luft. Det virker som om, man sidder i en kælder.
Banken besigtigede lejligheden, inden gårdmiljøet var bygget færdigt.
13
Hun reklamerede hurtigt mundtligt over for sælgeren, men hun fik at vide, at forhøjningen havde fremgået af beskrivelsen.
Hun husker ikke, hvornår hun fik kontakt med sagsøgers advokat.
Hun vil flytte, når hun går på pension om tre år. Hun har ikke kræfter til at flytte nu.
Vidne 1 har forklaret, at hun er uddannet cand. merc- it, og hun arbejder som it-konsulent. Hun bor i en lejlighed på 1. sal i punkthuset mod nord længst væk fra vejen.
Hun fik ikke inden købet oplysning om, at der ville komme en forhøjning ud-over oplysningen i salgsmaterialet. Forhøjningen fremgik ikke af modellen i showrummet.
Det var Danbolig, der formidlede salget. Hun underskrev købsaftalen i septem-ber 2017. Hun flyttede ind i april 2019. Da var gården ikke færdigbygget. Der var jord, mudder og en betonkasse. Hun tænkte, at den måske ville blive sæn-ket eller fjernet. Hun var optaget af at registrere indvendige mangler. Forhøj-ningen var færdig i løbet af sommeren 2019. Da blev hun lidt frustreret.
I september 2019 mødtes alle køberne, og de aftalte, at Sagsøger, grupperepræsentant skulle kontakte sælgerne på alles vegne.
Konsekvensen af forhøjningen er, at folk kan kigge lige ind i lejlighedens stue/alrum, som om det var en stuelejlighed. Det er svært at vænne sig til, så de trækker ofte gardinerne for.
Hendes forældre kommer fra Kina, men hun er født i Danmark.
Hun og hendes søster købte lejligheden, da de gerne ville bo i byen og ved van-det.
Lejligheden blev delvis finansieret ved realkredit- og banklån.
De fulgte byggeriet på afstand. De kunne ikke komme ind på eller se ind på byggepladsen.
Hun bemærkede ikke en trappe op til forhøjningen på tegningen i brochuren med materialebeskrivelser.
Hun og søsteren har overvejet at flytte, men har opgivet det på grund af de høje priser.
14
Vidne 3 har forklaret, at hun er Stilling 2 i NPV. Hun har i alt været ansat i Afdeling i 8 år. Hun er uddannet ejendomsmægler og har arbejdet i branchen i over 25 år.
NPV har opført beboelsesejendomme på i alt 6 øer i området, hvoraf Bydel 1 var den anden. Boligerne solgte næsten sig selv. Da de overtog Bydel 1bygge-riet fra entreprenøren, var der 3 usolgte lejligheder ud af godt 220. Det var 3 penthouselejligheder.
I salgsprocessen beskæftigede hun sig ikke med selve salget, men med tilvalg, efter købsaftalerne var indgået.
3D modellen viste hele området og blev bygget, inden den første ø blev bebyg-get.
Lejlighederne blev prissat i samarbejde med de mæglere, der skulle stå for sal-get.
Ved prissætningen blev der taget hensyn til forhøjningen, som de dog ikke kendte højden på. Det fremgår af m2 priserne.
NPV tilsikrer aldrig udsigt, da der kan komme træer eller gyngestativer, man ikke har kendskab til. Det gælder navnlig stuelejligheder.
Vidne 4 har forklaret, at han er ansat i en softwarevirksom-hed. Det har han været i én måned. Inden da var han i 7 år ejendomsmægler i Estate Projekt. Han har beskæftiget sig med projektsalg i 11 år.
Kunderne kigger typisk efter placering, materialevalg og plantegning.
Han deltog i salget af Bydel 2 og de øvrige øer i Område. Han har været involveret i over 350 salg.
I 2017 var projektsalgsmarkedet på vej op efter finanskrisen.
Prissætningen af lejlighederne på Bydel 1 skete ved at mæglerne fik tilsendt alt materiale om projektet, hvorefter tre mæglere hver satte sin pris, og derefter mødtes de tre og fandt en fælles pris. Prissætningen var konservativ. Det var nødvendigt, når der kom så mange boliger på markedet på én gang.
Han kendte ikke højden af den forhøjning, der kom. Han forudsatte ikke, at der ville være fri udsigt til vandet fra stuelejlighederne.
15
Der blev af mulige købere spurgt ind til, hvordan lejlighederne lå i forhold til muligheden for at kigge forbi punkthusene.
Han har vurderet boliger for Realkredit Danmark. Hvis man vurderer, at en ejendom er mindre værd end handelsprisen, kan køberen ikke få lån beregnet i forhold til handelsprisen.
Skønsmand har forklaret, at han er ejendomsmægler. Det har han været i 12 år. Han er nu selvstændig med forretning på Frederiksberg Alle. Han har ikke solgt boliger, der endnu ikke var bygget. Han kender til pris-fastsættelse på projektboliger i forbindelse med vurderingssager.
Han har vurderet lejlighederne i forhold til indsyn og udsyn samt udsigt.
Han har taget udgangspunkt i den tinglyste salgspris, som han betragter som værdien, selv om den indeholder betalinger for tilvalg.
Han har ikke kigget på konkrete sammenligningslejligheder, men tpå markedet, som han har et rimeligt godt kendskab til. Han har ikke solgt boliger på øerne, men han har foretaget vurderinger.
Områdes attraktivitet ligger nok som middel i København.
De priser, han har skønnet, er værdien i dag, er kommet på baggrund af, hvad der er af realiserede handelspriser i området.
Markedet begyndte at vende maj 2022 og med stigende effekt. Det er grunden til, at han januar 2023 har regnet med lavere m2 priser end der er realiseret ved salg før maj 2022.
Parternes synspunkter
Sagsøger, grupperepræsentant har i sit påstandsdokument anført:
”Forholdsmæssigt afslag og erstatning
Det siges om forbrugerløsørekøb i købelovens § 76, stk. 1, nr. 1og 3 og § 80, stk. 1, nr. 2 og 3, at en salgsgenstand anses for at være mangelfuld, dersom sælgeren har givet køberen vildledende oplysninger eller har forsømt at give køberen oplysning om forhold, der har haft betydning for køberens be-dømmelse af genstanden, og som sælgeren kendte eller burde kende, jf. Ob-ligationsret 1. del, 4. udg., 6. oplag, 2006 (herefter ”Obligationsret 1. del”), side 191.
Også en sælger af fast ejendom har pligt til loyalt at give køberen de oplys-ninger om ejendommen, som han enten kender eller kunne og burde have
16
skaffet sig, og som han må indse har interesse for køberen, jf. U 1991.170 H, hvor sælger blev pålagt erstatningsansvar ved ikke at have oplyst køberen om, at den købte grund ikke måtte bebygges, jf. Obligationsret 1. del, side 191 ff.
Hvor en sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, har køberen alle al-mindelige misligholdelsesbeføjelser, herunder både retten til at kræve for-holdsmæssigt afslag og erstatningsbeføjelser, jf. Obligationsret 1. del, side 192.
På baggrund af det i sagen fremlagte materiale om, hvad gruppemedlem-merne har modtaget af oplysninger om forhøjningen, gøres det gældende at sagsøgte ikke har overholdt sin loyale oplysningsforpligtigelse om forhøj-ningen overfor gruppemedlemmerne.
Jf. duplikken, har sagsøger opfodret sagsøgte til anerkende, at Retten kan lægge det i sagen fremlagte aftalegrundlag og øvrigt materiale til grund for, hvad der var aftalegrundlaget og i øvrigt oplyst til gruppemedlemmerne om forhøjningen inden indgåelse af købsaftaler om deres respektive lejlig-heder, alternativt at fremlægge det manglende aftalegrundlag og øvrigt ma-teriale der blev afgivet til gruppemedlemmerne om forhøjningen inden ind-gåelse af købsaftaler om deres respektive lejligheder.
Sagsøgte har som følge af ovennævnte processuelle opfordring fremlagt bi-lag G-W, hvorfor Retten herefter kan lægge til grund, at det er dét i sagen fremlagte materiale (bilagene), som Retten skal vurdere spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgte har overholdt sin loyale oplysningsforpligtelse om forhøj-ningen overfor gruppemedlemmerne, på baggrund af.
Idet Retten kan lægge de i sagen fremlagte oplysninger til grund for, hvilke oplysninger gruppemedlemmerne har modtaget om forhøjningen inden kø-bet af ejerlejlighederne, findes det ikke at være nødvendigt eller relevant at afhøre alle gruppemedlemmerne for Retten under hovedforhandlingen, som derfor begrænses til Sagsøger, grupperepræsentant.
Det gøres principalt gældende, at gruppemedlemmerne har krav på for-holdsmæssigt afslag i købesummen, som gruppemedlemmerne har betalt for deres respektive ejerlejligheder, med henholdsvis 5 %, 7,5 % og 10 %, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 om skønsmandens vurdering af, hvilken påvirkning forhøjningen havde på ejerlejlighedernes værdi på købs-tidspunktet.
Grundlæggende gælder der 3 betingelser for, at en køber kan beregne et for-holdsmæssigt afslag, 1) vederlaget, som tilfældet er med pengebeløb, kan
17
deles, 2) misligholdelsen forringer værdien af selve ydelsen, således som til-fældet er med værdiforringende mangler og vanhjemmel og 3) det er muligt at foretage særskilte sikre vurderinger med forskelligt resultat af ydelses værdi, som den er, og af ydelsens værdi, som den ville have været uden den påberåbte fejl.
Retten kan for det første lægge til grund, at den første betingelse er opfyldt, idet betalingen er sket ved et pengebeløb, der kan deles. Retten kan for det andet lægge til grund, at forhøjningen forringer værdien af ejerlejligheder-nes værdi med henholdsvis 5 %, 7,5 % og 10 %, afhængig af, hvordan ejerlej-lighederne er orienteret mod gårdrummet, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1, 2 og 3. Retten kan for det tredje lægge til grund, at det er mu-ligt at foretage særskilte sikre vurderinger med forskelligt resultat af lejlig-hedernes værdi med og uden forhøjningen, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1, 2 og 3.
Hvis ikke Retten giver gruppemedlemmernes medhold i, at gruppemed-lemmerne har ret til et forholdsmæssigt afslag, gøres det subsidiært gæl-dende, at gruppemedlemmerne har krav på erstatning for det tab, som gruppemedlemmerne har lidt ved at have betalt henholdsvis 5 %, 7,5 % og 10 % for meget for deres respektive ejerlejligheder, jf. skønsmandens besva-relse af spørgsmål 1, 2 og 3 om skønsmandens vurdering af, hvilken påvirk-ning forhøjningen har på ejerlejlighedernes værdi.
Der er ved syn og skøn løftet bevis for, at forhøjningen forringer værdien af ejerlejlighedernes værdi med henholdsvis 5 %, 7,5 % og 10 %, afhængig af, hvordan ejerlejlighederne er orienteret mod gårdrummet, jf. skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1, 2 og 3. Det gøres på denne baggrund gældende, at gruppemedlemmerne har lidt et tab.
Sælgers loyale oplysningspligt kan betragtes ud fra en culpavurdering, som ved købelovens § 76, der omtaler forsømmelse af at oplyse, eller af en stil-tiende garanti, hvor sælgeren har ladet køberen svæve i den tro, at intet vedrørende det oplyste eller uoplyste forhold er galt.
Bygherre har i markedsføringsmaterialet, salgsopstillingen mv., beskrevet projektlejlighederne som at samtlige lejligheder har udsigt til havnebassinet, ligesom der i hele salgsmaterialet er tegnet og skitseret et fælles gårdareal, som er i terræn. Der er således intet steds i salgsmaterialet nævnt, at der i det fælles gårdareal ville blive opført en betonføjning på knap 130 cm ekskl. beplantning. Sagsøgte ses ikke har haft fremlagt noget materiale blandt sa-gens bilag, der godtgør at sagsøgte har overholdt sin loyale oplysningsfor-pligtigelse overfor gruppemedlemmerne.
18
Gruppemedlemmerne har derfor haft den berettigede forventning, at det fælles gårdareal blev opført i terræn, som vist i salgsmaterialet, hvilket har haft en væsentlig betydning for gruppemedlemmernes køb af lejlighederne samt prissætningen af denne. Idet det fælles gårdareal ikke lever op til gruppemedlemmernes berettigede forventninger til det fælles gårdareal og derfor til deres lejligheder, gøres det gældende at lejlighederne lider af en mangel.
Idet bygherre, som havde ansvaret for opførelsen af lejlighederne og det fælles gårdareal, kendte eller burde have kendt til planerne om opførelsen af betonforhøjningen i det fælles gårdareal, burde bygherre have oplyst gruppemedlemmerne herom. Det må ved bygherres kundskab af oplysnin-gerne om betonforhøjningen have stået klart for bygherre, at disse oplysnin-ger havde væsentlig betydning for gruppemedlemmernes bedømmelse af lejlighederne, idet betonforhøjningen havde konsekvenser for lejlighedernes kvalitet og værdi.
Betonforhøjningens betydning og ejerlejlighedernes kvalitet og værdi er der løftet bevis for ved syn og skøn, hvor skønsmanden gav gruppemedlem-merne medhold i, at betonforhøjningen har en negativ indvirkning på lejlig-hedernes værdi med hhv. 5 %, 7,5 % og 10 %.
Det gøres på denne baggrund gældende, at sagsøgte har handlet culpøst overfor gruppemedlemmerne og har derfor udvist det nødvendige ansvars-grundlag for at blive pålagt erstatningsansvar for gruppemedlemmernes tab, svarende til det værditab som betonforhøjnin gen har haft på gruppe-medlemmernes lejligheder.
Det gøres i forlængelse heraf gældende, at kausalitets- og adækvansbetin-gelsen uomtvisteligt også er opfyldt, idet der er årsagssammenhæng mellem sagsøgtes culpøse adfærd og værditabet, som gruppemedlemmernes lejlig-heder har lidt, og at værditabet var en påregnelig følge af sagsøgtes culpøse adfærd.
Udgangspunktet ved tilkendelse af erstatning er, at tabet skal erstattes fuldt ud, så gruppemedlemmerne stilles økonomisk, som hvis betonforhøjningen ikke var opført. Det gøres således gældende, at gruppemedlemmernes skal stilles økonomisk, som gruppemedlemmerne ville have stået, hvis der ikke havde været en betonforhøjning i det fælles gårdareal da de købte deres ejerlejligheder.
Ansvarsfraskrivelse
Sagsøgte anfører, at gruppemedlemmerne ikke har adgang til at gøre mis-ligholdelsesbeføjelser gældende, idet sagsøgte i købsaftalen har taget forbe-
19
hold for, at der kan ske ændringer/justeringer af projektet før og under byg-geriet, uden at gruppemedlemmerne kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende.
Tilsvarende anføres det, at sagsøgte har taget forbehold for, at der i salgs-materialet er angivet specifikke rumarealer, som ikke er bindende for sagsøgte, hvorfor gruppemedlemmerne skal acceptere mindre afvigel-ser/ændringer i ejerlejligheden, fællesarealer og fællesindretninger, der op-står under byggeprocessen, og som ikke ud fra en samlet bedømmelse væ-sentligt forringer ejerlejlighedens kvalitet.
Det gøres gældende, at sagsøgtes ansvarsfraskrivelse, jf. bilag 2, side 9, pkt. 3.1., ikke lemper på sagsøgtes loyale oplysningspligt overfor gruppemed-lemmerne, ligesom ansvarsfraskrivelsen ikke afskærer gruppemedlem-merne fra at kræve forholdsmæssigt afslag eller erstatning for det værditab, som forhøjningen har påført gruppemedlemmernes ejerlejligheder.
Sagsøgtes ansvarsfraskrivelse, er uden nogen særlig betydning, idet den er af generel karakter og ikke er sagligt begrundet. Ansvarsfraskrivelsen fin-des i øvrigt at være af standardkarakter, hvorefter den må forstås, som en gengivelse af, hvad der følger af almindelige regler om, at en køber må være forberedt på, at ejerlejligheden, han har købt, ligesom andre ejendomme, kan have mindre afgivelser fra, hvad der er projekteret, men som ikke uden videre anses for mangler i køberetlig forstand.
Endeligt gøres det gældende, at der ved det afholdte syn og skøn er løftet bevis for, at forhøjningen ud fra en samlet bedømmelse væsentligt har for-ringet ejerlejlighedernes kvalitet, idet den medfører ud- og indbliksgener, lysindfald mv. og påvirker ejerlejlighedernes værdi med hhv. 5 %, 7,5 % og 10 %”
Enghave Brygge E ApS har i sit påstandsdokument anført:
”Sagens kerne
Nærværende sag vedrører en forhøjning i gårdrummet, bilag G, på boligøen Bydel 1, der er beliggende ud til Københavns havneløb, i den nye bydel Område, nær Fisketorvet. Årsagen til forhøjningen er en parkeringslift, som er placeret i parkeringskælderen under Bydel 1.
Det er Købernes synspunkt, at Bygherren ikke har overholdt sin loyale oplys-ningspligt ved ikke at gøre Køberne tilstrækkeligt opmærksom på forhøjningen, og Køberne har på den baggrund principalt gjort forholdsmæssigt afslag gæl-
20
dende, subsidiært gjort erstatning gældende.
Heroverfor er det blandt andet Bygherrens synspunkt, at Bygherren for det første har opfyldt sin loyale oplysningspligt, for det andet at der ikke er grundlag for at rejse krav mod Bygherren, og for det tredje at Køberne ikke har lidt et tab, da lej-lighederne ved salg til Køberne var prissat på baggrund af forhøjningen.
I den forbindelse bemærkes det, at der mellem parterne er enighed om, at skønsmanden ikke har forholdt sig til lejlighedernes reelle salgsværdi på købs-tidspunktet eller i dag, jf. Købernes processkrift 1, side 5 afsnit 4.
Gruppesøgsmålets deltagere og omfang
Af gruppesøgsmålets i alt 15 deltagere, Købere, har 3 af Køberne solgt deres lej-ligheder på Bydel 1 før sagens anlæg med en fortjeneste på mellem DKK 1.500.000 og 2.100.000
(De 3 fraflyttede købere af lejlighederne er: Adresse 16, Person 7 og Person 8, Adresse 6, Person 9 og Person 10 samt Adresse 9., Person 15 og Person 16.
På Bydel 1 er der jf. bilag E, i alt 62 lejligheder beliggende i stuen og på 1 sal. Ud af disse lejligheder har 42 lejligheder en eller anden form for berøring med forhøjning i gårdrummet. Ud af disse 42 lejligheder er der således 15 Købere, hvoraf 3 har solgt deres lejligheder inden sagens anlæg, der mener, at forhøjnin-gen har en negativ indvirkning på deres lejlighed.
Det er efter Bygherrens opfattelse bemærkelsesværdigt, at ingen af Køberne har reklameret på tidspunktet for overtagelsen, eller har henvendt sig til Bygherren med et ønske om at hæve handlen, hvis forhøjningen skulle have en negativ indvirkning på deres lejlighed.
Ligesom alle de 12 tilbageværende købere uomtvisteligt tilsvarende står til en fortjeneste på et millionbeløb, som de fraflyttede købere, når de på et tidspunkt sælger deres lejligheder.
Det kontraktuelle grundlag
Alle Køberne har købt deres lejligheder af Bygherren på projektstadiet, i perio-den ultimo 2016 – 2017, forud for at byggeriet af Bydel 1 stod færdigt, og forud for, at der blev meddelt byggetilladelse.
21
Bygherren indgik som ejendomsudvikler en totalentrepriseaftale med et stort dansk entreprenørfirma, CG Jensen, der udover selve udførelsen af byggeriet på Bydel 1 varetog den væsentligste del af projekteringen, hvorfor var det nødvendigt at have en vis fleksibilitet i de indgåede købsaftaler.
Det er Bygherrens opfattelse, at Køberne først og fremmest har kunne gøre sig bekendt med forhøjningen, i forbindelse med deres gennemgang af det udarbej-dede salgsmateriale for Bydel 1, Bilag A, forud for købsaftalernes indgåelse, der blandt andet bestod af et Plantegningshæfte og materialebeskrivelse. Dette materiale var tillige bilagt Købsaftalen, bilag 2, som bilag 7 (bilag A).
Allerede på side 4 i Plantegningshæftet, bilag A, er forhøjningen vist, idet der af illustrationen fremgår såvel trapper som ramper. Herudover indikerer den klare grønne farve, at gårdrummet ikke er placeret i samme niveau som eksem-pelvis beboernes terrasser, der er vist med en mørkere grøn farve.
Det plantegningshæfte / materialebeskrivelse af 18. april 2016, der i sagen er fremlagt som bilag A, og som udgjorde købsaftalens bilag 7 er opdateret i løbet af salgsprocessen.
Købsaftalerne for følgende købere; Vidne 2, Person 19 og Person 20, Person 9 og Person 10, Person 11 og Person 12, Person 3, Person 15 og Person 16, Person 4 og Person 5, Person 17, Person 18, Person 6 og Vidne 1, var således vedlagt en ny version dateret 20. januar 2017, Bilag H.
For den nye version af materialebeskrivelsen, Bilag H, fremgik forhøjningen som forsidebillede til materialebeskrivelsen, forhøjningen er således blevet yderligere fremhævet, hvorfor det gøres gældende, at ovennævnte købere må have været bekendt med forhøjningens eksistens.
Videre er Bygherrens opfattelse, at Bygherren med henvisning til købsaftalens pkt. 2.14, bilag 2, har gjort Køberne opmærksom på, at gårdrummet var hævet.
Det gøres således opsummerende gældende, at Køberne på baggrund af salgs-materialet og købsaftalen inkl. bilag er gjort bekendt med forhøjningen forud for købsaftalens indgåelse.
For så vidt angår Købernes mulighed for at rejse krav om erstatning eller for-holdsmæssigt afslag over for Bygherren, så er Køberne med henvisning til købs-aftalens pkt. 3.1 (bilag 2, side 9), afskåret herfra. Køberne er således afskåret fra at gøre misligholdelsesbeføjelser, såsom erstatning og forholdsmæssigt afslag, gældende over for Bygherren, såfremt der ikke er tale om en væsentlig forrin-gelse af ejerlejlighedernes kvalitet eller såfremt Købernes brug af ejerlejligheden
22
er væsentlig forringet.
Det gøres fra Bygherrens side gældende, at der ikke er tale om hverken en væ-sentlig forringelse af Køberens brug af ejerlejligheden, eller at ejerlejlighedens kvalitet er væsentlig forringet. Det er heller ikke fra Købernes side gjort gæl-dende, ej heller dokumenteret, at Køberens brug af ejerlejligheden væsentlig forringes, eller at ejerlejlighedens kvalitet er væsentlig forringes. På den bag-grund gøres det gældende, at Køberne ikke kan rejse krav mod Bygherren.
Endelig gøres det gældende, at Bygherren i forhold til salget af lejlighederne på Bydel 1 har overholdt bekendtgørelse nr. 1230 af 21. november 2014 om for-midling m.v. ved salg af fast ejendom ("Formidlingsbekendtgørelsen").
Købers misligholdelsesbeføjelser:
Såfremt retten finder, at Køberne trods Købsaftalens pkt. 3.1 (bilag 2 side 9), ikke er afskåret fra at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende over for Bygher-ren, gøres det gældende, at betingelserne for hverken forholdsmæssigt afslag el-ler erstatning er opfyldt.
Forholdsmæssigt afslag:
For at Køberne kan gøre forholdsmæssigt afslag gældende, kræver det, at der er tale om en betydelig ”mangel” , hvilket ikke ses at være gjort gældende af Kø-berne. Det eneste der fra Købernes side er gjort gældende er en manglende op-fyldelse af Bygherrens loyale oplysningspligt, hvilket ikke kan anses som en mangel, i relation til et forholdsmæssigt afslag.
Det bestrides fra Bygherrens side, at forhøjningen udgør en betydelig mangel.
Hvorvidt en mangel er betydelig, indeholder såvel en kvalitativ vurdering som en kvantitativ vurdering. Der ikke fra Købernes side redegjort for, hverken de kvalitative eller kvantitative aspekter af forhøjningen (”manglen”), og det ses ikke at være gjort gældende fra Købernes side at disse kriterier skulle være op-fyldt, hvorfor der allerede af den grund ikke er grundlag for et forholdsmæssigt afslag.
For så vidt angår det kvalitative aspekt, så gøres det fra Bygherrens side gæl-dende, at forhøjningen ikke kan anses som en faktisk mangel, hvilket fra Køber-nes side, hverken er gjort gældende eller dokumenteret.
Spørgsmålet om hvorvidt forhøjningen reelt set udgør en mangel i den kon-krete sag, vil efter Bygherrens opfattelse bero på en subjektivt vurdering henset til, at der ud af de 42 lejligheder, der har en eller anden form for berøring med
23
forhøjningen, er 27 købere, der de facto ikke mener, at forhøjningen udgør en mangel i forhold til deres lejlighed, henset til at de ikke er deltager i det gruppe-søgsmål, der danner grundlag for denne sag. Hvorvidt et forhold kan karakteri-seres som en faktisk mangel kan imidlertid ikke bero på en subjektiv vurdering, men må i stedet bero på en objektiv vurdering af forholdet.
Herudover er det værd at bemærke, at forhøjningen er beliggende på ejerfore-ningens fællesareal. På den baggrund gøres det af Bygherren gældende, at det kvalitative kriterie ikke er opfyldt.
Videre er det Bygherrens opfattelse, at det kvantitative kriterie heller ikke er op-fyldt med henvisning til pkt. 2.5, det påståede tab, nedenfor.
På den baggrund gøres det gældende, at der ikke tale om en betydelig mangel, hvorfor betingelserne for at gøre forholdsmæssigt afslag således ikke er opfyldt.
Erstatning:
Køberne har i deres Processkrift 1 subsidiært gjort erstatning gældende over for Bygherren. Køberne ses dog fortsat ikke at have redegjort for opfyldelsen af er-statningsbetingelserne, udover at Køberne har redegjort for, at de ikke mener, at Bygherren har overholdt sin loyale oplysningspligt, hvilket Bygherren forstår således, at Køberne med udgangspunkt heri mener, at Bygherren har handlet culpøst.
Sælgers loyalitetsforpligtigelse:
Det er Bygherrens opfattelse, at denne med henvisning til købsaftalen med bi-lag (bilag 2 og bilag A), har opfyldt sin loyale oplysningspligt overfor Køberne.
Opfyldelsen af en parts loyale oplysningspligt beror på en subjektiv vurdering, hvor flere forhold indgår. Det kan fra Bygherrens side afvises, at der fra Byg-herrens side foreligger ond tro.
For den konkrete sags vedkommende synes det nævneværdigt, at der ud af de 42 lejligheder beliggende i stuen og på 1. sal, som har en eller anden form for berøring med forhøjningen, alene er 15 lejligheder, der er en del af nærværende sag, og at ingen af disse 15 lejligheder reklamerede over forhøjningen på overta-gelsen, jf. Bilag W. Hvilket efter Bygherrens opfattelse er en indikation på, at langt hovedparten af lejlighederne har været bekendt med forhøjningen.
Endvidere synes det værd at nævne, at den i sagen omhandlede forhøjning, ud-gør en del af fællesarealet, og således ikke et forhold, der er beliggende inden
24
for grænserne af Købernes lejlighed.
Videre har det også en betydning, at der er tale om en projektlejlighed, hvor Kø-berne er gjort opmærksom på, at lejligheden er under projektering, idet der så-ledes er grænser for hvor detaljeret Bygherren, kan oplyse forhold over for Kø-berne, da totalentreprenøren i forbindelse med projekteringen og udførelsen har en vis frihed, og særligt for et projekt som Bydel 1, hvor Køberne er gjort opmærksom på, at der ikke forelå en byggetilladelse på tidspunktet for købsaf-talens indgåelse jf. pkt. 3.1. (bilag 2 side 9).
Opsummerende gøres det fra Bygherrens side gældende, at Bygherren ikke har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og at der således ikke foreligger et ansvars-grundlag.
Det påståede tab:
Køberne har fortsat ikke redegjort for deres påståede tab, ej heller for påstan-dens opgørelse.
Desuagtet købernes manglende opgørelse af og redegørelse for deres tab bestri-des dette af Bygherren.
Fra Bygherrens side gøres det gældende, at der har været taget højde for forhøj-ningen i Bygherrens prissætning af lejlighederne og, at Bygherren har været konservativ i sin prissætning, jf. Bilag Q, hvoraf det kan udledes at tilsvarende boliger beliggende på den anden side af havneløbet har en helt anden pris pr. m2 end de solgte boliger på Bydel 1.
Det gøres således med henvisning til ovennævnte også gældende, at Bygher-rens prisfastsættelse har været korrekt.
Køberne har i deres skønstema med tilhørende bilag 1, Bilag I, oplyst købesum-merne for Købernes lejligheder. Denne købesum er ikke tilsvarende den tingly-ste salgspris, idet den tinglyste salgspris indeholder Købernes tilvalg i relation til opgraderede hårde hvidevare, ændringer i køkkener samt tilvalg af vægge. Disse tilvalg har ingen forbindelse til den i sagen omhandlede forhøjning, og skal således ikke tillægges den aftalte købesum. Dette er Køberne efter Bygher-res opfattelse enige i, idet Køberne i deres skønstema har opgjort Købesum-merne uden tilvalg.
Det forhold, at Køberne ved opgørelsen af deres påstand tager udgangspunkt i den tinglyste salgspris og ikke den reelle købesum, medfører en forøgelse af Købernes påståede krav, som der ikke er belæg for at medtage i den justerede
25
påstand.
Differentierede salgspriser:
I forhold til Bygherrens anbringende om, at priserne på Købernes lejligheder har været prissat ud fra blandt andet beliggenhed, byggeriets kvalitet og mate-rialer, og at Køberne derfor ikke har betalt for meget for deres lejligheder, så kan dette dokumenteres med henvisning til kvadratmeterpriserne, bilag E, på de boliger, der umiddelbart påvirkes af forhøjningen og de boliger, der ikke er påvirket af forhøjningen.
Som det fremgår af bilag E, var gennemsnitsprisen pr. m2 på købstidspunktet for de 6 boliger, der er placeret umiddelbart bag forhøjningen på DKK 41.817.
Sammenlignes denne gennemsnitspris med gennemsnitsprisen på de 6 boliger der ligger lige ud til havnefronten, så var gennemsnitsprisen her på DKK 49.916, bilag E, kan det konstateres, at forskellen er på mere end DKK 8.000 pr. m2 . Dette betyder altså, at en bolig på 100 m2 således ville koste DKK 800.000 mere end de boliger, der ligger umiddelbart bag forhøjningen.
Det kan på den baggrund lægges til grund, at der ved prissætningen af lejlighe-derne på Bydel 1 var taget højde for forhøjningen.
Sammenligning af den procentuelle stigning af lejlighedernes værdi:
Det gøres af Bygherren gældende, at såfremt forhøjningen ikke var blevet in-dregnet i den indledningsvise prissætning, så havde prisudviklingen (fortjene-sten i %) for de lejligheder på Bydel 1, der er beliggende i stuen, og på før-stesalen, bilag L, været lavere end de lejligheder, der er beliggende på anden-og tredjesal sal på Bydel 1, bilag N. Dette er imidlertid ikke tilfældet jf. neden-stående.
Derudover gøres det gældende, prisudviklingen (fortjenesten i %) for de lejlig-heder på Bydel 1, der er beliggende i stuen, og på førstesalen, bilag L, ville have været lavere end prisudviklingen (fortjenesten i %) for de stue- og før-stesalslejligheder, der er beliggende på Bydel 1's søsterø Bydel 2, bilag M, i det omfang forhøjningen ikke havde indgået i den indledende prissætning. Dette er imidlertid heller ikke tilfældet jf. nedenstående.
På baggrund af Bilag L, kan det lægges til grund, at den procentuelle stigning på Bydel 1 faktisk er højere end den procentuelle stigning på Bydel 2, bilag M. For de stue- og førstesalgslejligheder, der er solgt på Bydel 1 i perioden
26
2021-2022, har der været en gennemsnitlig procentuelstigning på 41,1 %.
For de stue- og førstesalslejlighederne, der er solgt på Bydel 2, udgør den pro-centuelle stigning 32,83, jf. Bilag M . Den procentuelle prisstigning på Bydel 2 altså er 7,27 % lavere end for Bydel 1.
I og med at den procentuelle stigning på Bydel 1 ikke er lavere end den pro-centuelle stigning på Bydel 2, kan det lægges til grund, at der ved den indle-dende prissætning af de pågældende boliger var taget højde for forhøjningen.
Ved sammenligning den procentuelle stigning for stue- og førstesalslejlighe-derne med de øvrige lejligheder beliggende fra 2. sal og 3. sal, kan det med ud-gangspunkt i Bilag N konstateres, at den procentuelle stigning for lejlighederne beliggende fra 2. sal og 3. sal er 42,0 % mod 41,1 % for lejlighederne beliggende i stuen og på førstesalen.
Det er Bygherrens opfattelse, at den ovenstående sammenligning af lejligheder-nes procentuelle stigning klart dokumenterer, at der har været taget højde for forhøjningen i forbindelse med lejlighedernes oprindelige prissætning.
De videresolgte lejligheder:
Særligt for de tre videresolgte lejligheder, Adresse 16 (Person 7 og Person 8), Adresse 6 (Person 9 og Person 10) samt Adresse 9 (Person 15 og Person 16), gøres det fra Bygherrens side gældende, at det alene er den forringede handelsværdi som følge af forhøjningen (”manglen”), der kan gøres gældende af de pågældende købere over for Bygherren, jf. blandt andet U2006.1981H. I den pågældende sag udtalte Højesteret følgende:
” I den foreliggende situation, hvor Person 24 ikke har afhjulpet manglerne, men har videresolgt ejendommen med oplysning om disse, kan erstatningen ikke opgøres med udgangspunkt i udbedringsomkostningerne, men må fastsættes som det prisnedslag, Person 24 har måttet indrømme køberne som følge af mang-lerne.”
Henset til, at det ikke er dokumenteret, at den i sagen omhandlede forhøjning har medført hverken en forringet handelsværdi eller et prisnedslag, gøres det fra Bygherrens side gældende, at handelsværdien for de pågældende købere, der i øvrigt har haft en fortjeneste i størrelsesordenen DKK 1.500.000 til 2.100.000, ikke har været forringet. Dette ses i øvrigt heller ikke at være doku-menteret på nogen måde gennem det afholdte syn og skøn, ligesom det ikke ses, at være bestridt fra Købernes side.
27
Realkreditinstitutternes vurdering:
At der ved den oprindelige prissætning, var taget højde for forhøjningen, og at der således ikke foreligger et tab for Køberne understøttes endvidere af, at in-gen af Købernes realkreditinstitutter har ment, at forhøjningen har haft en be-tydning for værdien af de pågældende lejligheder.
I henhold til bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer §10 skal Realkreditinstituttet ansætte en kontantværdi af ejendommen til brug for deres låneudmåling. Af bestemmelsens stk. 2 fremgår følgende:
” Værdien skal ligge inden for det skønnede beløb, som ejendommen kan handles til på værdiansættelsesdatoen ved en uafhængig transaktion mellem en interesseret køber og en interesseret sælger på normale markedsvilkår, hvor parterne hver især har handlet på et velinformeret grundlag, med forsigtighed og uden tvang (markedsværdi).”
Værdiansættelsen som nævnt i §10 sker for private boliger med udgangspunkt i værdiansætningsbekendtgørelsen §5, stk.1 hvoraf fremgår følgende:
” Før endelig værdiansættelse skal instituttet sikre, at ejendommen er besigtiget udven-
digt og indvendigt” . [min understregning]
Købernes realkreditinstitutter har vurderet samtlige lejligheder samt fællesarea-ler på Bydel 1, blandt andet den 6. september 2018, den 18. september 2018 og den 14. december 2018, inden Købernes overtagelse af lejlighederne. På i hvert fald disse datoer deltog der repræsentanter (mæglere) fra blandt andet følgende realkreditinstitutter; Nordea Kredit, Realkredit Danmark, BRF Kredit (nu Jyske Kredit), Nykredit Realkredit og Totalkredit.
Ingen af de pågældende realkreditinstitutters repræsentanter (mæglere) har på noget tidspunkt over for Bygherren oplyst, at den i sagen omhandlede forhøj-ning skulle have en betydning for værdiansættelsen af de pågældende lejlighe-der.
I det tilfælde, at lejlighederne på dette tidspunkt skulle have været i størrelses-ordenen 510 % mindre værd ville dette uomtvisteligt have været påpeget over for Køberne. Dette henset til, at en lavere markedsværdi ville have en negativ indvirkning på købernes finansiering, idet en lavere værdiansætning ville med-føre en begrænsning i Købernes mulighed for blandt andet at optage et realkre-ditlån, der maksimalt kan udgøre 80 % af lejlighedernes værdi, jf. bekendtgø-relse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer § 5, stk. 1, 1 pkt. Dette vedrører i nærværende sag – i hvert fald – 7 ud af i alt 15 Købere, da disse 7
28
handler fra Købernes side var betinget af en 80 % belåning, Bilag O. På den bag-grund gøres det gældende, at Vidne 2, Person 13 og Person 14, Person 3, Person 15 og Person 16, Person 4 og Person 5 Person 17, og Person 18 ikke ville have væ-ret i stand til at købe deres lejlighed, hvis ikke deres realkreditinstitut havde været enig i, at den pris, som Køberne havde betalt, var markedskonform. På den baggrund gøres det gældende, at det således kan lægges til grund og at i hvert fald disse købere derfor ikke har betalt for meget for deres lejligheder, og dermed ikke lidt et tab.
Videre er det Bygherrens opfattelse, at såfremt realkreditinstitutterne havde vurderet, at lejlighederne havde været 5-10 % mindre værd, så ville Køberne umiddelbart efter vurderingen have rettet henvendelse til Bygherren med enten et ønske om at hæve handlen eller et afslag i købesummen, dette skete imidler-tid ikke.
Med henvisning til ovennævnte kan det således lægges til grund, at samtlige re-alkreditinstitutter, der deltog i forbindelse med vurderingerne af stue- og før-stesalslejlighederne, har vurderet, at de pågældende lejligheder er købt til mar-kedspris, hvorfor det således må lægges til grund, at ingen af Køberne har lidt et tab.
Gensalg på Bydel 1:
De tre første lejligheder, der blev solgt på Bydel 1 har et areal på mellem 52 m2 og 128m2 , og blev solgt i perioden maj til september 2019, dvs. ca. 1 år fra overtagelsesdagen. De respektive sælgere af disse lejligheder tjente henholdsvis DKK 270.000, DKK 781.722, og DKK 1.812.358, jf. Bilag P på deres salg.
Selv lejligheden på 52m2 har tjent DKK 270.000, svarende til 10,3 %, uanset at der ikke er særlig stor efterspørgsel på denne type lejligheder. For de to øvrige lejligheder var den procentuelle stigning på 17,9 % og 17,3 %, hvilket understøt-ter, at Køberne allerede på indflytningstidspunktet havde opnået en betydelige gevinst på deres bolighandel, hvorfor der således også af den grund ikke fore-ligger noget tab.
Skønserklæringen:
Skønsmandens erklæring, Bilag R, er ikke en besvarelse af skønstemaet, da skønsmanden i sin besvarelse blandt andet har taget udgangspunkt i den ting-lyste værdi, hvilket der mellem parterne er enighed om, at der ikke skal tages udgangspunkt i, jf. også skønstemaet, Bilag I. Det fremgår direkte af skønste-maet, samt skønsbilag 1, der her fremlægges i en revideret udgave som Bilag S,
29
hvilken købesum skønsmanden skulle have taget udgangspunkt i.
Allerede af den grund er forskellen på handelsprisen og den af skønsmanden skønnede handelspris mindre. Forskellen mellem den købesum, som parterne er enige om, og den af skønsmanden skønnede handelspris er indsat i Bilag S.
Endvidere har skønsmanden i sin vurdering inddraget den beplantning, der er på forhøjningen, uanset, at denne ikke skal til lægges til grund i forbindelse med vurderingen, jf. blandt andet rammen for gruppesøgsmålet, der danner grundlag for denne sag. At skønsmanden imidlertid har inddraget beplantnin-gen fremgår af skønsmandens besvarelse, Bilag R, idet denne skriver:
” At der sondres mellem 1) den nuværende etableret forhøjning, der måler ca. 1,27 me-ter uden beplantning med tillæg af den nuværende beplantning.”
På den baggrund gøres det gældende, at skønsmanden ikke har foretaget en selvstændig vurdering af de berørte lejligheder, allerede fordi han for det første har lagt den tinglyste værdi til grund, og for det andet medinddraget beplant-ningen i sin vurdering.
At skønsmanden ikke har foretaget en selvstændig vurdering, og således for-holdt sig til lejlighedernes reelle salgsværdi er der mellem parterne enighed om, idet Køberne har gjort følgende gældende i deres Processkrift 1:
” Skønsmanden har som sådan ikke har forholdt sig til lejlighedernes reelle salgsværdi på købstidspunktet eller i dag, da dette ville indebære at skønsmanden fik adgang til at besigtige alle ejerlejlighederne og til ejerlejlighedernes dokumenter mv., hvilket ville savne mening, da dette ikke var formålet med skønsforretningen.”
Allerede på den baggrund kan det lægges til grund, at Køberneikke har løftet deres bevisbyrde for, at Lejlighederne på Købstids punktet har haft den værdi, som Køberne har betalt for deres lejligheder.
Såfremt skønsmandens tal lægges til grund, medfører det priser pr. m2 mellem DKK 34.000 – 37.000 pr. m2 for en stuelejlighed, derefter Bygherrens opfattelse på ingen måde retvisende. Sammenholdes denne m2 pris med gennemsnitspri-sen pr. m2 for hele postnummeret København, Bilag T, som i 2017 lød på DKK 44.431 pr. m2 , giver det en forskel pr. m2 for området på mellem DKK 7.000 – 10.000. Dette udgør en væsentlig forskel, og det gøres fra Bygherrens side gældende, at der ingen holdepunkter er for, at den i sagen omhandlede forhøjning skulle medføre, at Købernes lejligheders pris pr. m2 skal fastsættes i størrelsesordenen DKK 7.000 – 10.000 lavere end gennemsnitsprisen pr. m2 for hele postnummeret København.
30
Hvis skønsmandens tal lægges til grund, har Bygherren alene kunnet finde pro-jektsalg i Tårnhusene i Ørestaden, Bilag U, der i samme periode blev solgt til den m2 pris, som skønsmanden er kommet frem til.
Der er dog efter Bygherrens opfattelse intet grundlag for, at prisen pr. m2 i 2017 for Bydel 1 skal være tilsvarende prisen pr. m2 i Tårnhusene, allerede fordi Tårnhusene er beliggende 7 km på cykel fra Rådhuspladsen, mens Bydel 1 er beliggende 3,2 km fra Rådhuspladsen. Herudover er Bydel 1 beliggende lige ud til Københavns Havn, hvilket følgelig også har en positiv indvirkning på prisen.
For så vidt angår skønsmandens svar på spørgsmål 3 og skønsmandens pris-sætning af lejlighederne i dag, har skønsmanden for stuelejlighederne konse-kvent anvendt en pris pr. m2 på DKK 46.000 og en pris pr. m2 på DKK 58.000 for førstesalslejlighederne. Denne prissætning synes langt fra at være korrekt. For det første kan det med henvisning til bilag 7 konkluderes, at gennemsnitsprisen pr. m2 for hele København, var på DKK 46.326 i 2018, altså det samme som skønsman-den skønner lejlighederne til i dag. Herudover har skønsmanden ikke taget højde for de gensalg, der har været i perioden 2017-2022, hvor tre af de lejlighe-der, der er en del af nærværende sag, er blevet solgt til en helt anden og højere pris pr. m2 end den pris, som skønsmanden har skønnet.
For eksempel er en af de videresolgte lejligheder, Adresse 9 (113 m2 ), solgt for DKK 6.500.000, hvilket betyder en pris pr. m2 på DKK 57.522, altså over DKK 10.000 mere end skønsmanden skønner. En tilsvarende stuelej-lighed på Adresse 13 (117 m2 ), skønner skønsmanden med ud-gangspunkt i sin pris pr. m2 på DKK 46.000 og med forhøjningen i dag skal ko-ste 117x46.000 = DKK 5.382.000, altså mere end en million mindre end det som stuelejligheden Adresse 9 (113 m2 ) blev videresolgt for med forhøjningen. Med udgangspunkt i dette synes skønsmandens prisfastsættelse af stuelejlighedernes værdi i dag at være langt fra korrekt.
Det samme gør sig gældende for førstesalslejlighederne. Her skønner skøns-manden at lejligheden Adresse 2, (115 m2 ), i dag har en værdi med forhøjningen på 58.000x117 = DKK 6.670.000. Denne vurdering stiller Byg-herren sig helt uforstående over for, henset til at nabolejligheden Adresse 6, København (113 m2 ) er solgt med forhøjningen i september 2021 for DKK 7.195.000, hvilket er en forskel på mere end DKK 500.000 og mere end DKK 5.000 pr. m2 . mellem den værdi som skønsmanden skønner, og det som en af de i sagen omhandlede lejligheder reelt set er solgt for.
For så vidt angår salgsprisen på boligerne i dag, synes det endvidere relevant at sammenligne med andre lejligheder på Område, herunder blandt andet lej-ligheden beliggende Adresse 17, København, på
31
Bydel 1's anden søsterø Bydel 3. Denne bolig, er som det ses i salgsopstil-lingen, Bilag S, placeret lige bag legepladser for den daginstitution, der befinder sig på Bydel 3. Det interessante er, at denne bolig, der er 97 m2 stor, er ud-budt til salg for DKK 5.795.000. Sammenlignes denne lejlighed med Adresse 14, der er 104 m2 stor, har skønsmanden som nævnt tidligere taget udgangspunkt i en vurdering på DKK 46.000 pr. m2 , hvilket altså medfø-rer en pris på DKK 4.784.000, dermed mere end DKK 1 mio. lavere end den lej-lighed, der er sat til salg på Bydel 3, og med en pris pr. m2 der er næsten DKK 14.000 lavere.
Med udgangspunkt i ovennævnte gøres det af Bygherren gældende, at skøns-manden henset til, at denne på ingen måde har været i stand til at foretage en korrekt vurdering af priserne på lejlighederne på Bydel 1 i dag heller ikke har været i stand till at foretage en korrekt vurdering af prisen på boligerne i 2017.
Opsummerende gøres det gældende, at der ikke på baggrund af skønserklærin-gen dokumenteres et tab, og skønserklæringen kan ikke lægges til grund i for-hold til opgørelsen af Købernes tab.
Manglende reklamation:
Ingen af Køberne reklamerede i forbindelse med overtagelsen over den pågæl-dende forhøjning, jf. Bilag W. Det gøres på den baggrund gældende, at såfremt Køberne – mod forventning – i en eller anden form bliver tilkendt erstatning, så skal denne nedsættes som følge af den manglende reklamation.
For så vidt angår køberen Vidne 2, så kan retten ubestridt lægge til grund, at denne ikke før modtagelsen af stævningen været en del af nærvæ-rende sag og har i det hele taget aldrig reklameret over forholdet, hvorfor det gøres gældende, at dennes eventuelle krav er fortabt som følge af manglende reklamation og passivitet.
Renter
Det gøres fra Bygherrens side gældende, at der ikke kan kræves renter fra sa-gens anlæg, men først fra det tidspunkt, hvor Køberne nedlægger deres selv-stændige individuelle påstand.
Såfremt Køberne – mod forventning – skulle få helt eller delvist medhold i den af Køberne nedlagte påstand, kan Køberne således først kræve renter fra den 3. februar 2023, hvor den selvstændige individuelle påstand er nedlagt”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
32
Rettens begrundelse og resultat
Sagen vedrører 15 købere af projektlejligheder, altså lejligheder i en ejendom, der ikke var opført på købstidspunktet.
Køberne gør krav på erstatning elle forholdsmæssigt afslag som følge af, at der i hovedparten af ejendommens gård er opført en 127 cm. høj forhøjning, der for stuelejlighedernes vedkommende begrænser udsigten fra lejlighederne og for 1. sals lejlighederne giver mulighed for at udenforstående kan kigge ind i lejlighe-derne, hvis de står på forhøjningen.
Det første spørgsmål, der skal tages stilling til, er, om køberne var gjort bekendt med, at der kom eller kunne komme en forhøjning som den omhandlede i går-den.
Det fremgår af de anvendte købsaftaler, at ”gårdhaven ligger hævet i forhold til omkringliggende by- og gaderum” .
Retten finder ikke, at det af denne beskrivelse fremgår, at ”omkringliggende by-og gaderum” skal forstås som omfattende de udbudte lejligheder, som denne sag vedrører. Det kunne sælgeren meget let have præciseret, hvis man havde ønsket, at køberne skulle have forstået det. Retten finder heller ikke, at de teg-ninger af byggeriet, hvor der er markeret trapper ved gårdarealet, viser den nu opførte forhøjning for lægfolk. Dette understøttes af, at en tilsvarende formule-ring var anvendt i købsaftalerne for nabobebyggelsen, Bydel 2, med samme sælger, som mulige købere af lejligheder på Bydel 1 havde mulighed for at besigtige inden købet, og hvor der ikke var en tilsvarende forhøjning. Det un-derstøttes videre af, at flere af køberne har forklaret, at de så en model af bebyg-gelsen i sælgerens showroom, og at den viste et fladt gårdmiljø
Retten finder, at det er en naturlig forudsætning for en køber af en stuelejlig-hed, at lejligheden er i plan med det omkringliggende areal, og at det er en na-turlig forudsætning for en køber af en 1. sals lejlighed, at udenforstående ikke kan kigge vandret ind i lejligheden, og at disse forudsætninger er bristede.
Det fremgår af købsaftalerne, at køberne accepterer ændringer: ”der ikke væ-sentligt forringe køberens brug af ejerlejligheden” .
Retten finder, at det påvirkede udsyn fra stuelejlighederne og det etablerede indsyn i 1. sals lejlighederne, som forhøjningen har medført, har forringet kø-bernes brug af lejlighederne. Spørgsmålet er derfor, om forringelsen er ”væsent-lig” i købsaftalens forstand.
33
Ved afgørelsen af dette spørgsmål lægger retten vægt på den indhendte skøn-serklæring. Det fremgår heraf, at skønsmanden har skønnet, at forhøjningen har medført, at handelspriserne for de omhandlede lejligheder ville være påvirket negativt med henholdsvis 5, 7,5 og 10 %, hvis køberne på handelstidspunktet havde været bekendt med, at forhøjningen ville komme. Retten finder på denne baggrund, at brugen af de pågældende lejligheder er blevet væsentligt forringet af opførslen af forhøjningen.
Retten finder i denne forbindelse, at det er de faktiske købspriser, der må lægges til grund som handelsværdien uden den pågældende forhøjning. Retten finder ikke at kunne tillægge forklaringerne fra sælgerens salgschef og ejendomsmægler om, at kendskab til forhøjningen indgik i prissætningen, dels da køberne som anført ikke kendte til forhøjningen, dels da salgschefen og ejendomsmægleren begge har forklaret, at de ikke kendte til højden af forhøjningen og derfor dårligt kan have prissat den.
Retten finder herefter, at køberne som udgangspunkt er berettigede til erstat-ning enten som følge af, at sælgeren ikke har opfyldt sin loyale oplysningspligt eller efterfølgende har ændret projektet med en væsentlig brugsværdiforrin-gelse til følge.
Erstatningen fastsættes til den af skønsmanden skønnede procentvise forrin-gelse af handelsprisen for de enkelte lejligheder, men beregnet af den aftalte købspris uden tilvalg. Retten finder ikke, at det har nogen betydning for erstat-ningens størrelse, at lejlighedernes handelspris efterfølgende er steget også selv om gevinsten allerede er realiseret.
Retten finder ikke, at nogen af køberne har fortabt retten til erstatning ved pas-sivitet.
De tilkendte beløb skal forrentes fra den 3. februar 2023, hvor sagsøgers på-stand blev ændret fra en anerkendelsespåstand til en betalingspåstand.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 225.000 kr., af retsafgift med 1.500,00 kr. og af udgifter til skønsmand med 62.500 kr., i alt 289.000 kr. Sagsøger, grupperepræsentant er ikke momsregistreret
Enghave Brygge E ApS skal endeligt afholde egne foreløbigt betalte udgifter til skønsmanden.
THI KENDES FOR RET:
Enghave Brygge E ApS skal betale *224.963,53 219.667,50 kr. til Person 1
Person 1 og Person 2.
Enghave Brygge E ApS skal betale *254.750,56 254.864,39 kr. til Person 3.
Enghave Brygge E ApS skal betale *264.750,00 265.504,55 kr. til Person 4
Person 4 og Person 5.
Enghave Brygge E ApS skal betale *284.625,07 276.326,59 kr. til Person 6 og Vidne 1.
Enghave Brygge E ApS skal betale *329.625,39 324.783,15 kr. til Person 7 og Person 8.
Enghave Brygge E ApS skal betale 254.750,14 kr. til Person 9 og Person 10.
Enghave Brygge E ApS skal betale 297.568,47 kr. til Person 11 og Person 12.
Enghave Brygge E ApS skal betale 382.072,25 kr. til Person 13 og Person 14.
Enghave Brygge E ApS skal betale *249.750,19 255.377,53 kr. til Person 15 og Person 16.
Enghave Brygge E ApS skal betale *369.500,13 368.937,56 kr. til Person 17.
Enghave Brygge E ApS skal betale *369.499,50 370.106,19 kr. til Person 18.
Enghave Brygge E ApS skal betale *429.500,50 433.250 kr. til Vidne 2.
Enghave Brygge E ApS skal betale *444.500,55 441.866,13 kr. til Person 19 og Person 20.
Enghave Brygge E ApS skal betale *307.125,59 308.268,50 kr. til Person 21 og Person 22.
Enghave Brygge E ApS skal betale*367.125,15 376.764,07 kr. til Sagsøger, grupperepræsentant og Person 23.
Alle beløbene er med tillæg af procesrente fra den 3. februar 2023.
35
Enghave Brygge E ApS skal til Sagsøger, grupperepræsentant betale sagsom-kostninger med 289.000 kr.
Både erstatningsbeløbene og sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
*er berigtiget jf. rpl. § 21 stk. 1.
2
Publiceret til portalen d. 31-03-2023 kl. 10:23
Modtagere: Advokat Jonas Adsbøl Sørensen, Advokat (H) Søren Hansen, Sagsøger, grupperepræsentant, Sagsøgte Enghave Brygge E ApS