Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 1. juni 2021
Sag BS-38671/2020-VLR
(4. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Mogens Olesen)
mod
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
(advokat Christian Lund Agerbæk)
Retten i Aalborg har den 24. september 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-56957/2019-ALB).
Landsdommerne Annette Dellgren, Henrik Twilhøj og Iben Lihme Degnbol (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har gentaget sin påstand for byretten om frifin-delse.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, har påstået dommen stadfæstet.
Forklaringer
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har afgivet supplerende forklaring. Vidne har endvidere afgivet forklaring.
Vidne har forklaret, at han og hans hustru beskæftiger sig med restaura-tionsdrift og udlejning af erhvervslejligheder og beboelseslejligheder. De udle-jer f.eks. en pub og en frisørsalon.
2
De købte den omhandlede ejerlejlighed den 1. juni 2019 og havde i den forbin-delse ejendomsmægler Person 7 som rådgiver. Person 7 døde sid-ste efterår. Det var ham selv, der varetog købsforhandlingerne. Nybolig Er-hverv oplyste i den forbindelse forpagtningsafgiften for restauranten til 188.000 kr. årligt.
Person 7, der stod for alle deres lejekontrakter, blev efter handlen op-mærksom på, at forpagtningsafgiften ikke var reguleret i henhold til forpagt-ningskontrakten. Person 7 kontaktede derfor Virksomhed A/S 2, der oplyste, at de havde glemt at regulere forpagtningsafgiften.
I forbindelse med handlen modtog han ikke oplysninger om særlige aftaler ved-rørende forpagtningsafgiften. Han spurgte ikke mægleren eller forpagteren her-om. Han har ikke efterfølgende forsøgt at presse Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ud af restauranten. Ejerlejligheden, der blev købt som en investeringsejendom, kunne godt løbe rundt med den forpagtningsafgift, som Appelindstævnte, tidligere Sagsøger betal-te. Forpagtningsaftalen var vedlagt handelspapirerne, som deres advokat gen-nemgik. Advokaten opdagede ikke den manglende regulering af forpagtnings-afgiften, men det gjorde Person 7, da han skulle regulere forpagtningsaf-giften første gang. Han kender til de omkringliggende restauranter, og de beta-ler en noget højere forpagtningsafgift.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har forklaret, at man ikke kan sammenligne hans forpagtningsafgift med de omkringliggende restauranter, som Vidne har henvist til. Det er alle restauranter, der er nyistandsatte og som har køkken. Hans restaurant har ikke køkken, og han må ikke servere mad.
Ejendomsmægler Person 7 opsøgte ham, efter Appellant, tidligere Sagsøgte havde købt ejerlejligheden, og spurgte, om han ville sælge sin restaurant. Appellant, tidligere Sagsøgte havde vist en søn, som gerne ville overtage restauranten.
Huslejen er en stor del af hans driftsomkostninger, og han ved ikke, om han kan fortsætte forretningen, hvis han skal betale den varslede husleje. Da han over-tog forpagtningskontrakten, ringede han til Virksomhed A/S 2 for at høre, om lejen ville stige. Han fik oplyst, at lejen ikke blev reguleret, hvis han ikke kunne betale en højere forpagtningsafgift. Han ved ikke, hvorfor den aftale ikke kom med i tillæg af . februar 2017 til den oprindelige forpagtningskon-trakt, som blev oprettet af hans advokat i forbindelse med, at han overtog re-stauranten. Han havde en aftale med Person 6 fra Virksomhed A/S 2 om, at forpagtningsafgiften ikke ville stige. Det var nok for ham.
3
Anbringender
Parterne har for landsretten indgået procesaftale om, at retten ikke skal tage stilling til, om parternes aftale er en forpagtningsaftale eller en erhvervslejeafta-le, men alene til omfanget af reguleringsklausulen.
Parterne har for så vidt angår reguleringsklausulen i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
I forbindelse med, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger overtog Restauration, indgik han den . februar 2017 dels en aftale om køb af goodwill med den daværende forpagter, dels en aftale om vilkårene for forpagtning af restauran-ten med den daværende bortforpagter og ejer af ejerlejligheden, hvorfra restau-ranten blev drevet, Virksomhed A/S 2.
Aftalen med Virksomhed A/S 2 har overskriften ”Tillæg til forpagt-ningskontrakt” og henviser til en tidligere forpagtningskontrakt af 28. januar 1987 vedrørende Restauration. Det fremgår af tillægget bl.a., at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger per . november 2016 indtræder i forpagtningskon-trakten fra 1987 ”på de i kontrakten nævnte vilkår” , dog med tre i tillægget nærmere angivne undtagelser, som ikke vedrører spørgsmålet om regulering af forpagtningsafgiften.
På denne baggrund finder landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøgte, der som nuværende ejer og bortforpagter er indtrådt i tillægget af . februar 2017 og forpagtnings-kontrakten af 28. januar 1987, har ret til at foretage regulering af forpagtningsaf-giften i overensstemmelse med forpagtningskontraktens pkt. 4. Det bemærkes i den forbindelse, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ikke har bevist, at han efter overtagelsen af Restauration indgik en mundtlig aftale med Virksomhed A/S 2 om, at forpagtningsafgiften ikke skulle reguleres efter forpagtningskontraktens reguleringsklausul.
Den omstændighed, at tidligere forpagtere som følge af særskilt aftale med tid-ligere bortforpagtere eller ved en fejl ikke har betalt forpagtningsafgift i hen-hold til reguleringsklausulen, kan i den foreliggende situation ikke skabe rettig-heder for Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.
Landsretten finder efter det anførte og efter den øvrige bevisførelse ikke grund-lag for at tilsidesætte den opgørelse af den regulerede forpagtningsafgift, som Appellant, tidligere Sagsøgte har varslet den 6. september 2019. Landsretten tager derfor på-standen om frifindelse til følge.
4
Efter sagens udfald skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for begge retter betale 76.560 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte. 70.000 kr. af beløbet er til dæk-ning af udgifter til advokatbistand inkl. moms for begge retter og 6.560 kr. til retsafgift for landsretten. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af belø-bet til advokat taget hensyn til sagens forløb og hovedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Appellant, tidligere Sagsøgte, frifindes.
I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, inden 14 dage betale 76.560 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte. Beløbet forrentes ef-ter rentelovens § 8 a.