Retsbog
RETTEN PÅ FREDERIKSBERG
RETSBOG
Den 18. juni 2021 holdt Retten på Frederiksberg offentligt retsmøde i retsbygningen.
Dommer behandlede sagen.
Sag BS-36937/2020-FRB
Sagsøger
mod
Sagsøgte
Der er afgivet følgende forklaringer under hovedforhandlingen:
Sagsøger, har forklaret, at hun arbejder hun med IT-
sourcing, men for tiden er hun på barselsorlov.Hun købte den i sagen
omhandlende lejlighed i Adresse i 2019 af Sagsøgte. Før købet boede sagsøgeren i nabolejligheden, stuen til højre. Der har hun boet siden 2013. Hun har et godt kendskab til andelsforeningen.
Inden 14 dages fristen for at gøre indsigelse sprang, gjorde hun indsigelse. Hun efterspurgte blandt andet kvitteringerne for store poster i vurderingsrapporten. Hun skulle bruge dem til at vurdere lejlighedens stand. Hun fik ikke kvitteringerne. Hun efterspurgte dem flere gange. Det endte med, at hun halvandet år senere fik dom for, at sagsøgte skulle udlevere kvitteringerne til hende, jf. sagens bilag 2, 3, 4, 5 og 6.
2
Forevist bilag 2 forklarede hun, at elinstallationerne i lejligheden er i blandet stand. En af kontakterne er gået i stykker. Enkelte stik i lejligheden fungerede. En stikdåse er desuden boret ind i vægen. Installationerne ser ikke ud, som om de er nymonterede. Ledningerne i lejligheden ser gamle ud. De er ikke fræset ind i væggen, men synlige ved fodpanelerne.
Forevist bilag 3 – vedr. tømrerarbejdet, forklarede hun, at hun formoder, at der er tale om en dobbeltdør, jf. bilag C. Det er døren mellem rum 1 og 2, jf. den af parterne fremlagte skitse under hovedforhandlingen. Døren på billedet er den dør, som man kan se i rum 2. Det er ikke en ny dør. Døren er skruet fast, og hun måtte skrue en skrue fast forneden, således at døren ikke gabte. Dørhåndtaget er fjernet og har efterladt et hul.
Forevist bilag 7 – ser man bagsiden af døren– synligt fra rum 1. Der er monteret en tyk MDF-plade på døren. Det fremgår dog ikke af kvitteringen. Det er hendes vurdering, af det hun ser. Væggen er ikke ny etableret. Det er tydeligt, at der har været en dobbeltdør, som nu er dækket af en MDF-plade. Det er ikke en plan væg. Det ser ud som om, at dørkarmen er fjernet.
Forevist bilag 4 vedrørende lamper, forklarede sagsøgeren, at der var en hængelampe i gangen og en hængelampe og en lampe med tre spots i køkkenet. De var ikke fjernet, da hun flyttede ind.
Forevist bilag 5 vedrørende vandlås på toilettet, forklarede sagsøgeren, at toilettet er et almindeligt toilet med cisterne bagpå. Derudover er der et afløb til en håndvask.
Forevist bilag 6 vedrørende gulvarbejde, forklarede sagsøgeren, at der i rum 1 er originale fyrretræplanker. Hun tror, at det er det originale gulv. Det er det samme gulv, som i nabolejlighederne. Hun kan ikke se, om der er udskiftet brædder. I rum 1 er der knækket et bræt, som man har forsøgt at lime med silikone. Fugen er krakeleret. Brædderne er desuden skæve, og der er lunkner, hvor folk har gået. Man kan mærke ved fx døren, at gulvet giver sig og knirker. Hun antager, at der har boet mange mennesker i lejligheden. Ved radiatoren, hvor man ikke går, er træet mere veddet.
I rum 2 er der et klik-gulv, som blev lagt i 2019. Tvisten om det gulv er afsluttet.
Rum 3 er det rum, der står ”værst til” . Det er de originale fyrretræplanker i rummet. Ved døren knirker gulvet og giver sig mere end i rum 1. Fugerne mellem hvert bræt er slidt og mangler flere steder, eller også er fugerne løse. To
3
af brædderne ved døren er knækket. Det ser ud som om, man har lagt silikone af hvid klar type ned i revnen, hvor brædderne er knækket. Silikonen er slidt væk, efter at hun flyttede ind i lejligheden. Hun tror ikke, at der var nye brædder i rummet. Det er i hvert fald de samme brædder som i rum 1.
I rum 1 og 3 ser det ud som om, at gulvet er blevet slebet og lakeret med en klar hvid lak.
Spurgt af sagsøgtes advokat, forklarede sagsøgeren, at hun har en uddannelse i erhvervsøkonomi og sociologi. Hun har ikke nogen håndværksmæssig baggrund. Hun udtaler sig på grundlag af det, som hun kan se i lejligheden.
Det er ikke specificeret på fakturaerne, hvad der er lavet, jf. blandt andet generel udbedring af el-arbejder.
Hun har bare forklaret sig om, hvordan lejligheden så ud, da hun flyttede ind.
Spurgt til det ”originale gulv” , forklarerede sagsøgeren, at det er en lille forening med tre opgange. De kender hinanden ret godt. Hun har været på besøg flere gange i tre andre lejligheder og kan se, at det er de samme gulve, der ligger der. Det er hendes vurdering.
Sagsøgte har forklaret, at hun er HR-partner i en styrelse under transportministeriet. Det har hun været de seneste fem år. Hun har en søn på 1 år med ”Person” .
Sagsøgte og hendes mand ville købe hus. Da de fandt det hus, de ville købe, satte de herefter andelslejligheden til salg.
De slog først lejligheden op internt og fulgte foreningens procedurer. Sagsøgte foreslog sagsøgeren, at hun købte, idet sagsøgte gerne vil være en god nabo. Sagsøgte gjorde det klart, at hun havde nogle forventninger til overtagelsen og den økonomiske dokumentation for, at sagsøgeren kunne købe andelsboligen. Det lovede sagsøger at dokumentere, men det gjorde hun ikke.
Sagsøgeren trak sagen i langdrag og bad om udsættelse. De aftalte, at sagsøgeren skulle betale husleje for den periode, hvor lejligheden stod tom. Da salget gik igennem, bad sagsøgte sagsøgeren om at betale sin huslejen, men det gjorde hun ikke. Sagsøgte slog herefter ”en streg” over mellemværendet.
Sagsøgte gav sagsøgeren lov til at bruge lejligheden i én dag til at opmagasinere sine ting, før salget var gået igennem. Sagsøgeren fjernede ikke sine ting dagen efter, selv om salget endnu ikke var gået igennem. Sagsøgeren havde ladet
4
bagdøren stå åben uden sagsøgtes viden. Sagsøgte var i sin gode ret til at hæve aftalen, da sagsøger havde overskredet fristerne i forbindelse med salget, men det gjorde sagsøgte ikke.
Da salget gik igennem, modtog sagsøgte indsigelser, efter at fristen for at fremsætte indsigelser var udløbet.
Sagsøgte undrede sig, da flere af indsigelserne var usande.
Sagsøger gjorde et krav gældende om rensning af ventilationssystemet for en pris på 15.000 kr.
Skorstensfejeren meddelte sagsøgte, at han havde givet et tilbud på 1.500 - 2.000 kr. Sagsøgeren forsøgte at bedrage sagsøgte.
Sagsøgte kontaktede sagsøger og administrator og anførte, at sagsøgte ikke kunne stole på det, som sagsøger gjorde gældende i forbindelse med salget. Sagsøgte skønnede, at hun havde behov for yderligere dokumentation fra sagsøger og modtage fotos for at vurdere, om sagsøgerens indsigelser var sande.
Sagen gik i hårknude, og sagsøger fik advokat ind over. Tonen blev hård, og sagsøger og dennes advokat anlagde en usaglig tone. Sagsøgte modtog ikke fotodokumentation for sagsøgerens indsigelser.
Sagsøgerens indsigelser modtog hun nogle timer efter den aftalte frist. Sagsøgte mener, at sagsøger har løjet om sine indsigelser. Sagsøgte ville vide, hvad kvitteringerne skulle bruges til, da sagsøgte ikke mente, at sagsøger havde krav på at få dem udleveret.
Foreholdt bilag 2 vedr. elarbejdet er sagsøgte ikke enig med sagsøger. Sagsøgte har på intet tidspunkt fået billeder for sagsøgerens indsigelser. Alt el er lovliggjort. Der var ikke krav om, at det skulle være spritnyt. Det skal bare være lovliggjort. Hvis man skulle have fræset el ind i væggene, ville det have kostet mindst 50.000 kr. I 2013 havde sagsøgte prioriteret at få al el lovliggjort.
Foreholdt bilag 3 vedrørende tømrerarbejde, forklarede sagsøgte, at der ikke er lavet noget gulv/tømrerarbejde i stuen (rum 2). Der er lavet gulvarbejder i rum 1 og 3 og i gangen. Der er udbedret skævheder. Hvis brædderne var slidte, har tømreren udskiftet dem, hvis han vurderede, at det var nødvendigt. Tømreren fandt tilsvarende brugte planker. Det er derfor, at de er ensartede. Sagsøgte lod
5
det være op til tømreren, hvad der kunne opkvalificere lejligheden. Den blevet ”løftet” . Der er ikke tale om vedligehold.
Arbejdet med dørene vedrører en gammel fransk dobbeltdør, der er blevet totalrenoveret. Der er blevet lukket huller i døren. Sagsøgte mener ikke, at sagsøger kendte standen af lejligheden før salget. Det er en gammel Nørrebro ejendom, og derfor skal den ikke ligne en herskabslejlighed. De lod hullet efter dørhåndtaget forblive i døren, hvis døren skulle bruges igen. Så skal den have et dørgreb i igen. Det aftalte de med tømreren. Hvis hullet blev fyldt ud, ville det være svært at få det lavet om, hvis døren skulle bruges igen.
Som det fremgår af fakturaerne, er de samlede arbejder blevet udført over tid. Vidnet har sparet op og forbedret lejligheden, når hun havde råd til det. Hun har solgt lejligheden i langt højere stand, end den var, da hun selv overtog den.
Vedr. VVS-arbejdet og badeværelset generelt. Første gang vurderingsmanden besigtigede lejligheden påtalte han, at badeværelset ikke var lovligt. Sagsøgte besluttede sig for at sætte det i stand. Et helt nyt badeværelse stod færdigt 2 måneder før, at sagsøgeren overtog lejligheden.
Vandlåsen ligger tilbage i tid. Vandlåsen i sagen er forbundet til et rør under loftet. VVS’eren vurderede, at den var defekt, da den dryppede, og at den skulle udskiftes. Det er vurderingsmanden, der har skrevet den på som forbedring.
Spurgt til bilag 4 vedrørende lamperne, forklarede sagsøgte, at spots i køkkenet er fastmonteret og ikke kunne tages med, da hun flyttede fra lejligheden. Hun ved ikke, hvorfor det fremgår af vurderingsrapporten.
Spurgt til bilag 6 vedrørende gulvene, forklarede sagsøgte, at det vedrører arbejder i rum 1 og 3 og i gangen. Der er blevet udrettet skævheder og udskiftet forskellige planker.
Spurgt til hendes forhold til sagsøgeren, forklarede sagsøgte, at de var naboer. Hun ville ikke have foreslået salg til en person, hun ikke havde tillid til. Hele sagen kom bag på hende, herunder at sagsøgeren ikke sendte dokumentation for sine indsigelser. Sagsøger har ikke det bedste rygte i foreningen. I forbindelse med salget forsøgte sagsøger at sende fakturaer til foreningen og sagsøgte.
Spurgt af sagsøgerens advokat og foreholdt bilag 2 forklarede sagsøgte, at hun har svaret på, at det vedrører lovliggørelse af el. Hun fik at vide, at el ikke var
6
lovligt, og at elektrikeren sagde, at det skulle lovliggøres. Det må elektrikeren svare på. Hun havde ikke råd til andet end lovliggørelse. Hun er ikke elektriker, så hun ved ikke, hvad det konkret vedrører. Hun fik tilbud fra tre elektrikere. Det er en autoriseret elinstallatør, der har udført el-arbejderne. Fakturaen er fra 2013, og hun har forklaret, hvad hun kan huske. Arbejdet blev foretaget, da hun var på arbejde i dagtimerne. Hun kan ikke svare på, hvad der konkret blev udført under lovliggørelsen.
Spurgt til bilag 4 vedrørende lampe, forklarede sagsøgte, at hun går ud fra, at det er en lampe i køkkenet, men hun husker det ikke.
Spurgt til bilag 5 vedrørende regning for udskiftning af vandlås på toilet, forklarede sagsøgte, at hun fik tre tilbud og accepterede det ene. Fakturaen er fra 2015 Hun gik ud fra, at VVS’eren lavede arbejdet ordentligt. Hun kan ikke huske, hvordan hun fik indhentet tilbud dengang. Det er 7 år siden.
Foreholdt bilag 7, viser det foto af dobbeltdøren. Der er lagt isolerende materiale i pladen. Det er håndværkeren, der havde vurderet, at det var måden at lave den tilstødende væg på. Håndværkeren ved bedst, hvordan den tilstødende væg til den franske dør skulle bygges.
Spurgt af sagsøgtes advokat har vurderingsmanden Vidne forklaret, at han er uddannet byggetekniker. Han har en overbygning med speciale i skimmelsvamp og brand. Vidnet er driftschef og vurderer blandt andet andelslejligheder. Han har arbejdet med drift og vedligehold siden starten af 90´erne.
Han arbejder for New SEC i projektafdelingen og er nu driftschef. New SEC har tegnet en administrationsaftale med andelsboligforeningen, og foreningen har valgt at bruge New SEC til vurderinger.
I denne sag har han fået oplysningerne fra sælger, og han har udarbejdet rapporten på grundlag af sin besigtigelse. Det er ikke en tilstandsrapport, men en visuel gennemgang af lejligheden. Der er tale om en visuel gennemgang af en møbleret lejlighed, og han kan som udgangspunkt ikke få det hele med i vurderingsrapporten.
Derfor har sælger 8 dage til at komme med indsigelser om, hvorvidt der mangler noget i rapporten. Derefter har køber 14 dages indsigelse vedrørende fejl og mangler, som ikke er med i rapporten.
7
Forbedringsbeløb i vurderingsrapporten bliver til på baggrund af oplysninger fra sælger, herunder fremvisning af fakturaer og vidnets vurdering af arbejdets værdi, materialer og pris for arbejdstimer. Det samme gør sig gældende for mangler i lejligheden. Det bliver der sat en håndværksmæssig pris på.
Foreholdt bilag 1, side 5, forklarede vidnet, at det vedrører elarbejde i lejligheden til en pris på 11.471 kr. Der foreligger en faktura på udbedring efter et el-check, jf. bilag 2. Fejl og mangler, der udbedres, kan indgå som en forbedring, hvis det øger den brugsmæssige værdi. Lovliggørelse af en ulovlig installation godtages som en forbedring. Han tager udgangspunkt i ABF og deres forbedringskatalog. Det benytter han, når han udarbejder vurderingsrapporter for andelsboligforeninger.
Foreholdt bilag 1, side 5 og spurgt til tømrerarbejde i lejligheden til 10.784 kr., jf. bilag 3, vedrører det blandt andet udbedringer af mangler ved dør til stue og dør til lille værelse. Der er endvidere foretaget udbedring af termostat, vindueshasper og gulvfliser. Det er en forbedring, hvis det øger den brugsmæssige værdi. Hvis døren ikke kan lukke, er det en forbedring, hvis den udbedres, så den kan lukke igen. Det gør sig også gældende for den pågældende dobbeltdør.
Foreholdt bilag 1, side 5 og spurgt til VVS-arbejdet vedr. vandlås, jf. bilag 5, udgør dette også en forbedring, da det falder ind under VVS-arbejde. Vandlås er ikke specifikt nævnt i forbedringskataloget.
Vedligeholdelse betyder, at det er flader, som man vedligeholder for at opretholde en funktionel stand. Fx at male væg, loft og slibe gulv.
Foreholdt bilag 1, side 5 og spurgt til ekstraordinært oprettede gulve, udgør det en forbedring, hvis planken er gået i stykker og skal udskiftes (udlusning), eller hvis gulvet er skævt og skal oprettes. Hvis et område er gået i stykker, kan man udskifte det og skrive det på som forbedring jf. ABF. Det afskrives over 5 år.
Foreholdt bilag 1, side 5, og spurgt til elinstallation i værelset med 529 kr., jf. bilag 4, er det en fejl. Den skal ikke med i vurderingsrapporten. Det er ikke en forbedring at få en lampe til at lyse.
Alle punkter på sagen, bortset fra den erkendte fejl kan, betragtes som forbedringer, indtil de er afskrevet.
Efter vurderingen kom køber med indsigelser. Han besvarer så vidt muligt indsigelserne, men han kommer ikke med en afgørelse. Han kan give råd og
8
tilkendegivelser. Hvis han begår fejl, indrømmer han det. Det er vidnets opgave at være uvildig og ikke at træffe afgørelser i en tvist mellem parterne. Når salget er sket, udarbejder vidnet ikke en ny rapport. Så skal det behandles som en indsigelse.
Spurgt af sagsøgers advokat og til forbedringskataloget, jf. sagens bilag B, kan arbejder medtages som forbedring forudsat, at det er lovligt udført. Visse arbejder kræver autorisation. Det kan være vådrumsmembran og nye gulvafløb i et badeværelse. Vandlås er en del af et gulvafløb og henføres som VVS-arbejde.
Spurgt til sagens bilag 5, faktura vedr. VVS arbejde på toilet, kender vidnet ikke firmaet. Han lagde ikke særligt mærke til, at der stod maler og tømrer på fakturaen. Der kan være anvendt en underentreprenør. Han kan ikke ud fra fakturaen konstatere, om det er udført af en autoriseret VVS ‘er. Han kontrollerer ikke fakturaerne. Han lægger dem til grund, som de er. Han tvivler på, at det er en maler, der har udskiftet vandlåsen. Vidnet ser også i andre sager, at man anvender underentreprenører.
Han besigtigede lejligheden 2 gange, og han bad om at få forelagt regninger på de udførte arbejder, der fremgår af rapporten. Han modtog et udfyldt skema vedlagt fakturaer. Han gennemgår lejligheden for at se, om arbejderne er udført, og om der er en regning på det, der er lavet.
Spurgt til bilag 2, el-tjek og generel udbedring af elarbejde, forklarede vidnet, at en generel udbedring efter el-tjek, hvor el-arbejder lovliggøres, er en forbedring. Han ved ikke, hvad der var ulovligt. Han ser på fakturaen og forholder sig til den. Han er ikke autoriseret elinstallatør.
Spurgt til bilag 3, udbedring af mangler på døren, forklarede vidnet, at det er en forbedring, hvis døren kan lukkes rigtigt. Hvis man øger dørens funktion, så er det en forbedring. Han kan læse, at vindueshasper og termostat er udskiftet. Hvis det er en nyere model med bedre funktion, så vil det være en forbedring. Hvis man køber en ny termostat, så vil det være en forbedring i forhold til den gamle. Han er ikke sikker på, at alle termostater var nye. I fakturaen står der én termostat. Hvis der i fakturaen står termostat i ental, så er det én termostat. Hvis det står i rapporten, så har han set den dengang.
Spurgt til bilag 6, gulvarbejde, forklarede vidnet, at der er tale om udskiftning af gulvbrædder. Det gør man, da gulvbrædder i ældre lejligheder i København er bredere, end gulvbrædder er i dag i nye lejligheder. Man genbruger de gamle
9
gulvbrædder. Han skriver ikke en forbedring på medmindre, at han har set forbedringen. Han kan ikke i dag huske, om han så, hvorvidt gulvet var skævt eller lige. Han ville ikke skrive noget på, som han ikke har set.
Ved vedligehold forstår vidnet, at man har en eksisterende bygningsdel, som man holder ved lige rent håndværksmæssigt, så den er funktionel.
Forbedringer giver en øget brugsmæssig værdi, så det bliver bedre at bruge. Det står i selve håndbogen under forbedringer. Det er altid et skøn, da der er tale om en vurdering.
Det varierer, hvor meget tid han bruger på at vurdere lejligheder. Han tror, at han har brugt 2 x 30 minutter i denne lejlighed sammen med sælger.
Genvurderingen blev foretaget, fordi der var blevet lavet nyt badeværelse og gulvafløb. Det var den eneste ændring fra tidligere, sådan som han husker det i dag. Ved genvurderingen var der ingen møbler i lejligheden.
Spurgt på ny af sin advokat forklarede sagsøger, at der ikke var nye termostater på radiatorerne i lejligheden, da de flyttede ind. De udskiftede dem med intelligente termostater fra Danfoss. Hasperne i lejligheden var gamle ved indflytning. Sagsøgte havde tidligere oplyst, at hasperne tilhørte ejendommen. Sagsøger har senere set, at de var anført som forbedringer i ejendommen.
Hun har efterfølgende renoveret lejligheden for 100.000 kr. inkl. el for 15.000 kr. Der er lavet nye fatninger i køkkenet og ekstra el på el-tavlen, så køkkeninventar kan køre på samme tid.
