Dom
RETTEN I HERNING
DOM
afsagt den 9. januar 2023
Sag BS-49645/2021-HER
SNEJBJERG ApS
(advokat Othman El-Khadri)
mod
Skatteministeriet
(advokat Sune Riisgaard)
Denne afgørelse er truffet af dommerne Dommer 1, Dommer 2 og Dommer 3.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 23. december 2021.
Sagen vedrører, hvorvidt Vurderingsstyrelsen har været berettiget til ekstraor-dinært at genoptage ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2007 i medfør af skat-teforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.
Snejbjerg ApS har fremsat påstand om, at Skatteministeriet skal anerkende, at betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, for ekstraordinær genoptagelse af vurderingsåret pr. 1. oktober 2007, vedrørende ejendommen beliggende Adresse 1, 7400 Herning, Ejendomsnummer 1, ikke er opfyldt.
Skatteministeriet har fremsat påstand om frifindelse.
2
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Snejbjerg ApS overtog i 2015 ejendommen med Matrikel nr., beliggende Adresse 2, 7400 Herning. Ejendommen blev overtaget i ubebygget stand til en købesum på 1.181.250 kr.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 1, Boligområde øst for Vej, som trådte i kraft den 29. marts 2006. Det følger af lokalplanen, at ejen-dommen er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 samt offentlig vej, sti og beplantning.
SKAT foretog pr. 1. oktober 2007 en årsomvurdering og omberegning af grund-værdien, som en nyopstået ejendom. SKAT ansatte grundværdien til 132.200 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 28 kr. Ejendommen blev vurderet med benyttelseskode 09 - ubebygget areal (ikke landbrug). SKAT omberegnede grundværdien med basisår 2001 og ansatte den omberegnede grundværdi til 118.000 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeter-pris på 25 kr.
Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 25. september 2019 af egen drift gen-optaget og ændret grundværdiansættelsen og den omberegnede grundværdi for ejendommen pr. 1. oktober 2007, så vurderingen efter genoptagelsen var 2.089.000 kr. Som begrundelse for afgørelsen fremgår følgende:
”…
Vi skrev den 6. september 2019 til jer, at vi ville ændre ejendomsvurde-ringen for ejendommen Adresse 1, 7400 Herning med Ejendomsnummer 1 pr. 1. oktober 2007, fordi vi mente, at den var lavet på et forkert grundlag, da der ikke var taget højde for, at ejendom-men er omfattet af Lokalplan nr. 1 "Boligområde øst for Vej”
Vi har ikke modtaget nogle bemærkninger fra jer.
Vi har ændret vurderingen efter reglerne i skatteforvaltningsloven om ekstraordinær genoptagelse (skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3).
Ændringer i ejendomsvurderingen
I tabellen nedenfor kan I se, hvad vi har ændret:
FraTil
Ejendomsværdien132.200 kr. 2.298.600 kr.
3
Hvad vil ændring erne betyde for beskatningen af ejendomm en?
Ændringerne af v urderingen pr. 1. oktober 2007 vil have virkning for
vurderinger, der f oretages efter tidspunktet for denne afgørelse, det vil
sige fra vurdering en pr. 1. oktober 2019. Der henvises til skatte forvalt-ningslovens § 33, stk. 7.
Faktiske forhold
Adresse 1, 7400 Herning blev vurderet første gang 1. oktober 2007 som en ubebygget grund, der vurderet almindeligt i lige år.
Ejendommen er udstykket fra Ejendomsnummer 2 Adresse 3, 7400 Herning den 20. august 2007 med et areal på 4.721 m2. Der har ikke været are-alændringer på ejendommen sidenhen.
Den udstykkende ejendom Ejendomsnummer 2 Adresse 3 er senest beskat-tet af den aktuelle grundværdi for 2005 og har dermed basisår 2005:
Adresse 1 er omfattet af Lokalplan nr. 1 ”Boligområde øst for Vej” , som trådte i kraft den 29. marts 2006. Ejendommen er be-liggende i hele delområde II, der må anvendes til tæt-lav boligbebyg-gelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30% for området under et og ved udstykning ikke overstige 35% for den enkelte ejendom.
Ejendommen er ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 placeret i grund-værdiområde 02-94110 ”Område 1, Område 2, Område 3” , der er vurderet med HA-priser og som øvrige områder i landzone.
4
Ejendommene på Område 4 som er tæt-lave boliger er beliggende i grundværdi område 02-11201 ” Område 4 TÆT/LAV, Lokalplan nr. 2” . Grundværdiområdet er oprettet i 2010 med henvisning til grundværdiområde 02-94221 ” Område 5” .
Der har været følgende prisudvikling i de to grundværdiområder:
02-94221 02-11201
2005300 kr. ----
2006330 kr. ----
2007500 kr. ----
2008500 kr. ----
2009500 kr. ----
2010500 kr. 500 kr.
2011500 kr. 500 kr.
2012550 kr. 610 kr.
2013500 kr. 500 kr.
2014550 kr. 610 kr.
Ejendommen er k øbt ved købsaftale af den 4. marts 2015 for 1.181.250 kr. ifølge www.ti nglysning.dk indeholder købesummen ikke udgifter til byggemodning (til slutningsbidrag mv.)
Ved den første vu rdering pr. 1. oktobe r 2007 ansatte Vurderin gsstyrel-sen en ejendomsv ærdi, grundværdi og omberegnet grundværdi med basisår 2001:
Ejendomsværdi132.200 kr.
Grundværdi(4.721 m 2 x 28 kr. 132.200 kr.
Omberegnet grun dværdi 2001 (4.721 m2 x 25 kr.)118.000 kr.
I 2016 er der sket opførelse af 14 beboelsesenheder.
Derfor har vi ændret vurderingen
Når vi vil genoptage en vurderingen for 2007 eller tidligere, vurderer vi sagen ud fra reglerne om ekstraordinær genoptagelse.
Det betyder, at følgende kriterier, skal være opfyldt, for at vi kan gen-optage vurderingen:
1. Vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag på grund af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller på grund af lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
5
2. Ændringen skal være mere end 20 %, hvis det er ejendoms- eller grundværdien, der genoptages.
Vi mener, at kriterierne for en ekstraordinær genoptagelse er opfyldt.
Vi mener, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 er sket på et forkert grund-lag, fordi der ikke er taget højde for, at ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 1, der udlægger området til boligbebyggelse med tæt-lave boliger. Ændringen er mere end 20%.
Vi har ændret vurderingen for så vidt angår:
Grundværdien
Ejendommens grundværdi skal ansættes til handelsværdien (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de rettigheder og byrder af offent-ligretlig karakter der er på grunden. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og § 13, stk. 2.
Det følger endvidere af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som det må antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand. Bestemmende for denne handelsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed, som følger af kommunens plan-lægning, samt prisudviklingen på ejendomsmarkedet på vurderings-tidspunktet.
Byggeretsværdiprincippet finder anvendelse for områder i byzone og sommerhusområder, der efter byplanvedtægt, lokalplan eller kommu-neplan er udlagt til parcel-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse.
Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 1, der udlægger området til boligbebyggelse med tæt-lave boliger.
Ejendommen bør derfor vurderes efter byggeretsprincippet.
Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. Ligningsrådet har for-udsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er 800 m2. Områdepri-sen er prisen pr. kvadratmeter for en normal grund i et bestemt om-råde. Ligningsrådet har anset halvdelen af områdeprisen for at vedrøre byggeretsværdien og den anden halvdel for at vedrører arealværdien. Byggeretten beregnes derfor som 800 m2 x halvdelen af områdeprisen
6
og arealværdien som halvdelen af områdeprisen x det faktiske grunda-real.
Når vi skal fastsætte antallet af byggeretter på en grund, tager vi nor-malt udgangspunkt i hvor meget, der i henhold til lokalplanen må byg-ges på grunden og en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m2 i en tæt-lav/åben-lav bebyggelse.
Området er udlagt til boligbebyggelse. Der må bebygges maksimalt 30%, hvilket giver 14 byggeretter (4.721*30%= 1416/95 = 14).
Vi giver normalt et nedslag i grundværdien for manglende udstykning og stor grund i tæt-lav/åben-lav boligbebyggelse.
I 2007 var Adresse 1 vurderet som en ”ubebygget grund” .
Ubebyggede grunde vurderes i lige år. I 2007 blev disse ejendomme derfor ikke vurderet. Den pris vi bruger ved beregningen af grundvær-dien, skal derfor svare til prisen for 2006 og fremreguleres til 2007-ni-veau. For Herning kommune var reguleringssatsen i 2007 på 100.
Alle ejendomme er placeret i et grundværdiområde, som styrer prisen for ejendommene i området. Adresse 1 er placeret i grundværdi-område 02-94110 ”Område 1, Område 2, Område 3” , der er vurderet med HA-priser og som øvrige områder i landzone, hvilket ikke svare til bestemmelsen i lokalplanen og vi har derfor ikke kunnet hente prisen derfra.
Vi har i stedet set på grundværdiområde 02-94221 ” Område 5” , som er et sammenligneligt grundværdiområde for tæt-lave bo-liger. Områdeprisen i dette område var i 2006 ansat til 330 kr.
Den anvendte kvadratmeterpris på 28 kr. er derfor ikke korrekt.
Vi har derfor ændret grundværdien sådan:
Tidligere ansat grundværdi:
7
Grundværdi i alt, afrundet:2.298.600 kr.
Det er herefter vores opfattelse, at grundværdien svare til handelsvær-dien. Der er ved s kønnet henset til ejendommens egen handelspris, hvortil skal lægges udgifter til tilslutningsbidrag m.v.
Ejendomsværdien
Er grunden ikke bebygget, er grundværdien og ejendomsværdien nor-malt den samme. Ejendomsværdien ændres tilsvarende:
Tidligere ejendomsværdi132.200 kr.
Ny ejendomsværdi2.298.600 kr.
Yderligere ansættelse i grundværdien (omberegnet grundværdi)
Der skal ansættes en omberegnet grundværdi ved nyopståede ejen-domme og når der sker ændringer i arealet eller plangrundlaget/anven-delsen, jf. vurderingslovens § 33, stk. 16-18.
Ejendommen er i 2007 nyopstået, og der skal derfor ansættes en ombe-regnet grund værdi efter vurderingslovens § 33, stk. 18.
Basisåret
Når vi skal bestemme, hvilket år der skal være basisår for nyopståede ejendomme, skal vi se på, hvilket år den oprindelige grund (den ud-stykkende ejendom) senest blev beskattet af den aktuelle grundværdi.
Adresse 1 har basisår 2001 og den udstykkende ejendom Ejendomsnummer 2 Adresse 3 har basisår i 2005. Basisåret er derfor ikke kor-rekt. Det skal være 2005.
Områdeprisen
Ved omberegningen af grundværdien skal der tages hensyn til grun-dens anvendelsesmuligheder og beliggenhed.
Alle ejendomme er placeret i et grundværdiområde, som styrer prisen for ejendommene i området. Adresse 1 (se afsnittet om grund-værdien) placeres i grundværdiområde 02-94221 ”Område 5” , som i 2005 var ansat md en områdepris på 300 kr.
Den anvendte kvadratmeterpris på 25 kr. er derfor ikke korrekt
Vi har derfor ændret den omberegnede grundværdi sådan:
8
Tidligere omberegnet grundværdi med basisår 2001:
…”
Snejbjerg ApS påklagede den 18. december 2019 Vurderingsstyrelsens afgø-relse.
Det fremgår af Landsskat terettens afgørelse af 24. september 2021, at Vurde-ringsstyrelsen har afgivet udtalelser for Landsskatteretten. Af afgørelsen frem-går bl.a.:
”…
Vurderingsstyrelsen har den 19. februar 2020 udtalt følgende i forbin-delse med klagesagens behandling:
"Jeres sagsnummer 19-0110287
Vi har set på sagen om genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 af ejendommen på Adresse 1, 7400 Herning, Ejendomsnummer 1.
Vi mener, at der er grundlag for at genoptage og ændre vurderin-gen.
Derfor mener vi, at der ikke er grund til at ændre afgørelsen Vi mener, at betingelserne er opfyldt for genoptagelse af vurderin-gen pr. 1. oktober 2007 jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, da vurderingen var lavet på et forkert grundlag, da der ikke var taget højde for, at ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 1 "Bo-ligområde øst for Vej", som trådte i kraft den 29. marts 2006, som overfører arealet fra landzone til byzone og anvendelse til bo-ligbebyggelse
Adresse 1 er beliggende i hele delområde II, der må anven-des til tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke
9
overstige 30% for området under et og ved udstykning ikke over stige 35% for den enkelte ejendom.
Adresse 1, blev vurderet første gang 1. oktober 2007 som en ubebygget grund, der vurderes almindeligt i lige år.
Ejendommen er udstykket fra Ejendomsnummer 2 Adresse 3, 7400 Her-ning den 20. august 2007 med et areal på 4.721 m2 .
Den udstykkende ejendom har (lige som Adresse 1) været tilknyttet grundværdiområde 02-94110 " Område 1, Område 2, OG Område 3", som er vurderet med zonestatus "land" og plan typen "øvrige områder i landzone". Den udstykkende ejendom har både før og efter vedtagelsen af den nye lokalplan været belig-gende i grundværdiområdet og vurderet med en kvadratmeterpris på 25 kr. til 28 kr.
Adresse 1 var ligeledes vurderet med en kvadratmeterpris på 28 kr. (den omberegnede grundværdi med 25 kr.) og tilknyttet grundværdiområde 02-94110, der er vurderet som landzone og øvrige områder i landzone.
Det er herefter vores opfattelse, at den 1. vurdering af ejendommen i 2007 er sket på et fejlagtig grundlag, da der ikke er taget højde for at ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 1, der overfører området til byzone og at ejendommen må anvendes til boligbyg-geri.
At vedtagelsen af den ny lokalplan har medført en væsentlig vær-diforøgning, ses også i ejendommens egen handelspris.
Det skal bemærkes, at vi kun har taget stilling til vurderingsåret 2007 - og at den ekstraordinære genoptagelse først har virkning for vurderingen pr. 1. oktober 2019."
Vurderingsstyrelsen har den 23. september 2020 supplerende udtalt:
”(…) Lokalplan nr. 1 ”Boligområde øst for Vej” , trådte i kraft den 29. marts 2006 og er derfor registreret i plansystem. Ejen-dommen er beliggende i hele delområde II, der må anvendes til tæt-lav boligbebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 % for området under et og ved udstykning ikke overstige 35 % for den enkelte ejendom.
10
Det fremgår af SKAT’s styresignal SKM2006.228.SKAT at mulighe-den for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33 også om-fatter vurderinger foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering, hvis denne fejl er opstået i SKAT’s egne registreringer/interne systemer. Når der vedtages/of-fentliggøres nye lokalplaner modtager vi ikke varslinger/besked fra kommunen om dette.
Det, som vi har udtalt os om i forbindelse med klagen er, hvorvidt det – efter en konkret vurdering af de faktiske forhold – er sandsyn-ligt, at vi har forholdt os til den pågældende lokalplan, hvilket efter vores opfattelse er afgørende for, om der foreligger en manglende (intern) registrering af den pågældende lokalplan.
I den konkret sag mener vi, at det er tydeligt, at vi ikke har forholdt os til den pågældende lokalplan, idet følgende faktiske forhold un-derstreger dette:
- Ejendommen er placeret i et grundværdiområde, der indeholder
”Øvrige ejendomme i landzone” , hvilket klart viser, at man ikke har forholdt sig til, at ejendommen efter den nye lokalplan nu ligger i byzone og er udlagt til boligbebyggelse. I så fald ville man have flyttet ejendommen til et andet grundværdiområde med andre principper for vurderingen af grundværdien.
- Den lave værdi på 28 kr. viser, at man ikke har ændret værdien
til handelsværdien i lyset af den lokalplanen, der giver mulighed for boligbebyggelse (tæt/lav bebyggelse), hvilket betinger en væ-sentligt højere handelsværdi end den tidligere ansatte værdi, som afspejler en lav kvm pris for ejendomme i landzone, jf. oven-for. Ejendommen er købt ved købsaftale af den 4. marts 2015 for 1.181.250 kr., hvortil skal lægges udgifter til tilslutningsbidrag m.v.
- Endelig er der ikke foretaget en omberegning af grundværdien
for den udstykkede ejendom Ejendomsnummer 2 i 2006, hvor lokalplanen trådte i kraft, hvilket det dagældende regelsæt i VUL § 33, stk. 17 betinget i tilfælde som dette, hvor der foreligger ændrede plan-forhold. Hvis man havde forholdt sig til den nye lokalplan på vurderingstidspunktet, ville man utvivlsomt have foretaget en omberegning af grundværdien på grund af de ændrede planfor-hold.
På baggrund af ovenstående fastholder Vurderingsstyrelsen, at den pågældende lokalplan som følge af manglende intern registrering
11
ikke var indarbejdet i ansættelsen af grundværdien for det omhand-lede år.”
Vurderingsstyrelsen har den 2. marts 2021 udtalt følgende:
"Udtalelse til SANST i en sag vedrørende ejendommen Adresse 1, 7400 Herning, Ejendomsnummer 1 -jeres sagsnr. 19-0110287.
Skatteankestyrelsen har ved brev af 2. februar 2021 anmodet Vur-deringsstyrelsen om en udtalelse i en sag om en af Vurderingssty-relsen truffet afgørelse om genoptagelse af 25. september 2019. Sa-gen vedrører ekstraordinær genoptagelse efter den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 3, af grundværdi i henhold til vur-deringslovens §§ 6 og 13, såvel som den omberegnede grundværdi i henhold til vurderingslovens § 33, stk. 18.
Vurderingsstyrelsens bemærkninger:
Vurderingsstyrelsen bemærker overordnet, at vi er enige i Skatte ankestyrelsens indstilling, idet Vurderingsstyrelsen kan tiltræde så-vel Skatteankestyrelsens resultat som begrundelse.
Ad påstanden om ekstraordinær genoptagelse
Vurderingsstyrelsen bemærker indledningsvist, at der i Vurde-ringsstyrelsens regi ikke er egentlige registreringer af lokalplaner, hvorfor det må bero på en konkret vurdering, om lokalplanen er in-darbejdet i vurderingen pr. 1. oktober 2007.
Vurderingsstyrelsen har pligt til løbende at indarbejde lokalplaner. I det omfang dette ikke er sket, vil der være tale om en fejl i det da-værende SKATs egne registreringer/ interne systemer, hvilket ifølge styresignalet SKM2016.228.SKAT kan danne grundlag for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33.
Det afgørende er derfor, hvorvidt det kan godtgøres, at lokalplanen i dette tilfælde ikke er indarbejdet, jf. skatteforvaltningslovens § 33. Det er vores opfattelse, at vi i den tidligere udtalelse af 23. septem-ber 2020 har godtgjort dette.
Det skal hertil bemærkes, at Vurderingsstyrelsen er enig med kla-ger i, at et vurderingsprincip er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, der ikke kan danne grundlag for genoptagelse, ligesom at han-delsprisen er en del af det beløbsmæssige vurderingsskøn. Dette er dog ikke det afgørende for, om der i denne sag kan ske genopta-gelse, jf. ovenstående.
12
På baggrund af ovenstående betragtninger er Vurderingsstyrelsen enig med Skatte ankestyrelsen i, at der er grundlag for at der kan ske ekstraordinær genoptagelse af vurderingen for 2007 efter skatte forvaltningslovens § 33, stk. 3.
Ad forholdet om grundværdi
Vurderingsstyrelsen er enig med Skatteankestyrelsen i, at grund-værdien skal ansættes til handelsværdien (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de rettigheder og byrder af offentligretlig karakter, der er på grunden. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13 stk. 1 og 2.
Det følger endvidere af lovens § 16, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som det må antages at kunne opnås for den pågæl-dende ejendom i ubebygget stand. Bestemmende for denne han-delsværdi er bl.a. den retlige udnyttelsesmulighed, som følger af kommunens planlægning, samt prisudviklingen på ejendomsmar-kedet på vurderingstidspunktet.
Byggeretsværdiprincippet finder anvendelse for områder i byzone og sommerhusområder, derefter byplanvedtægt, lokalplan eller kommuneplan er udlagt til parcel-, rækkehus- eller sommerhusbe-byggelse. Ejendommen er omfattet af Lokalplan nr. 1, der udlæg-ger området til boligbebyggelse med tæt-lave boliger. Ejendommen bør derfor vurderes efter byggeretsværdiprincippet.
Under hensyntagen til ovenstående er Vurderingsstyrelsen dog -som nævnt - enig med Skatteankestyrelsen i, at byggeretsværdi-princippet er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og at bedømmel-sen af grundens værdi beror på et konkret skøn.(...)"
…
Landsskatterettens afgørelse
Ekstraordinær genoptagelse
Indledningsvist bemærkes, at repræsentanten i skrivelse af 17. novem-ber 2020 har gjort gældende, at repræsentanten tidligere i lignende sa-ger har opnået enighed med Vurderingsstyrelsen vedrørende spørgs-målet om ekstraordinær genoptagelse. Hertil bemærkes, at retten i nær-værende sag alene forholder sig til spørgsmålet om genoptagelse af vurderingen for selskabets ejendom, og at retten ikke er bundet af Vur-
13
deringsstyrelsens afgørelse vedrørende spørgsmålet om genoptagelse i en anden konkret sag.
Det fremgår af dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 3 at:
"Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klagebe-rettiget, jf. § 35a, stk. 2 eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konstateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grund-lag, jf. stk. 1, eller foretage en vurdering eller en del af en vurde-ring, hvis denne ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil re-sultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages."
Det er således en betingelse for, at Vurderingsstyrelsen kan genoptage en vurdering efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, at det kan konstateres at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konsta-terbare faktiske forhold. Det afgørende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering, og at den fejlagtige registrering har medført, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag. Det er også en betin-gelse for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, at gen-optagelse af en vurdering vil resultere i en ændring af grundværdien el-ler ejendomsværdien med mere end 20 %. Beløbsmæssige vurderings-køn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.
Vurderingsstyrelsen har ved afgørelse af 25. september 2019 genoptaget grundværdien, ejendomsværdien og den omberegnede grundværdi for vurderingen pr. 1. oktober 2007. Som begrundelse for genoptagelsen har Vurderingsstyrelsen anført, at vurderingen er foretaget på et fejlag-tigt grundlag, idet der ikke er taget højde for, at ejendommen er omfat-tet af Lokalplan nr. 1, som trådte i kraft den 29. marts 2006, og at æn-dringen udgør mere end 20 %.
Selskabets repræsentant har gjort gældende, at betingelserne for ekstra-ordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 ikke er opfyldt med henvisning til, at beløbsmæssige skøn foretaget på et korrekt grundlag ikke kan genoptages. Selskabets repræsentant har i den for-bindelse anført, at lokalplanen trådte i kraft før vurderingstidspunktet, og at det har formodningen imod sig, at denne ikke er inddraget i vur-deringen pr. 1. oktober 2007 samt, at anvendelse af byggeretsværdiprin-
14
cippet eller kvadratmeterprincippet hører ind under det beløbsmæssige skøn og derfor ikke kan danne grundlag for ekstraordinær genopta-gelse. Selskabets repræsentant har endvidere gjort gældende, at ejen-dommens handelspris set i forhold til vurderingen er en del af det be-løbsmæssige skøn, og at Vurderingsstyrelsen har mistet adgangen til at rette fejl i vurderingen for 2007 på grund af passivitet.
Vurderingsstyrelsen har på forespørgsel udtalt, at lokalplanen som følge af manglende intern registrering ikke var indarbejdet i ansættel-sen af grundværdien for 2007. Vurderingsstyrelsen har i den forbin-delse henvist til, at ejendommen var placeret i et grundværdiområde, der indeholder "øvrige ejendomme i landzone", at kvadratmeterprisen afspejler en lav kvm-pris for ejendomme i landzone, og at der ikke er foretaget en omberegning for den udstykkende ejendom i 2006 i hen-hold til vurderingslovens § 33, stk. 17.
Det er rettens opfattelse, at Vurderingsstyrelsen ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 fejlagtigt ikke har taget højde for det ændrede plangrund-lag i Lokalplan nr. 1 "Boligområde øst for Vej", som trådte i kraft den 29. marts 2006, på grund af manglende intern registrering af lokalplanen.
På baggrund af ovenstående er det rettens opfattelse, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af mang-lende eller fejlagtig registrering af ejendommens planforhold.
Ved vurderingen pr. 1. oktober 2007 havde SKAT ansat ejendomsvær-dien og grundværdien til 132.200 kr. og den omberegnede grundværdi til 118.000 kr. Ved Vurderingsstyrelsens ekstraordinære genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 ændres ejendomsværdien og grund-værdien til 2.298.600 kr. og den omberegnede grundværdi ændres til 2.089.600 kr.
Vurderingsstyrelsens ekstraordinære genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007 har således resulteret i en ændring af grundværdien med mere en 20 %.
På baggrund af en samlet vurdering af ovenstående sammenholdt med ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33 er det rettens opfattelse, at be-tingelserne for ekstraordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. okto-ber 2007 er opfyldt, jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1.
15
Landsskatteretten finder derfor, at Vurderingsstyrelsen i medfør af skatteforvaltningslovens § 33 stk. 3, havde hjemmel til at foretage en ek-straordinær genoptagelse af vurderingen pr. 1. oktober 2007.
…”
Parternes synspunkter
Snejbjerg ApS har i sit påstandsdokument anført:
”…
ANBRINGENDER
4.1 Restriktiv adgang til ekstraordinær genoptagelse
Sagsøger gør gældende, at der påhviler Skatteministeriet en skærpet bevisbyrde i den konkrete sag jf. lovmotiverne til de specielle bemærkninger til § 2, nr. 1 i lovforslag nr. 198 af 14. august 2012, idet det var lovgivers klare ønske at begrænse genoptagelsesadgangen markant.
Af lovmotiverne fremgår det blandt andet:
”Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget begrundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at vare udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har varet tilsigtet med be-stemmelsen.
[...]
I dag er der mulighed for at forlange meget gamle forhold genopta-get, omend det kun er med skattemæssig virkning inden for den al-mindelige genoptagelsesfrist. Det betyder, at genoptagelsesadgan-
skattemyndigheder skal kunne godtgøre at betingelserne i skattefor-valtningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 er opfyldt.
16
Der henvises til bemærkningerne, hvor det fremgår:
Det skal vare muligt at genoptage vurderinger foretaget på et fak-
gerne kan forlange en vurdering genoptaget, skal myndighederne også kunne gøre det og vice versa.” [min understregning]
Det skal ved bevisførelsen, kunne dokumenteres, at grundværdien ikke er ansat i overensstemmelse med principperne i vurderingslovens §§ 6 og 13. Det forkerte grundlag skal være en følge af manglende eller fejlagtig registrering af fysiske/materielle forhold. Heri ligger, at andre forhold, som ikke relateres til grundlaget, ikke medfører at der kan ske genoptagelse, idet beløbsmæssige vurderingsskøn ikke kan genoptages, men skal behandles indenfor reglerne om påklage. Derudover er det en betingelse for genoptagelse, at den foretagne vurdering vil resultere i en ændring af grundværdien med mere end 20 pct.
Sagsøger gør yderligere gældende, at Skatteministeriets bevisbyrde er skærpet, som følge af Skatteministeriets usædvanlige påstand om, at vurderingsmyndigheden i mere end 10 år har undladt at anvende offentlige registre, som udgør faste værktøjer i forbindelse med udøvel-sen af skønnet over grundværdien.
Vurderingsmyndigheden har årligt foretaget vurdering af sagsøgers ejendom som er vurderet i lige år. De ulige år udgør reguleringsår.
17
Skatteministeriets påstand betyder reelt set, at samtlige skøn over grundværdien siden 2007, er foretaget uden inddragelse af lokalplanen
Vurderingsmyndigheden har i forbindelse med vurderingen 1. oktober 2007 oplyst, at vurderingen af sagsøgers grund er foretaget på grundlag af lokalplanen. Også af denne grund gør sagsøger gældende, at Skatteministeriets bevisbyrde er skærpet, idet det har formodningen imod sig, at vurderingsmyndigheden ikke har kendt til lokalplanen, da denne påstand er i strid med sagens faktiske oplysninger. Påstanden er ligeledes i strid med det af Skatteministeriet oplyste, hvorefter official-maksimen er iagttaget.
Under alle omstændigheder vil vurderingsmyndighedens uopmærk-somhed eller tilsidesættelse af officialmaksimen, ikke berettige til ek-
18
straordinær genoptagelse, idet lokalplanen har været tilgængelige i of-fentlige registre.
Rettens opmærksomhed heledes på, at der ikke er fremkommet oplys-ninger under sagen om ejendommen, som dokumenterer at den oprin-delige vurdering er foretaget på et faktisk forkert grundlag som følge af fejlregistrering. Det bemærkes i den forbindelse, at samtlige relevante oplysninger har været tilgængelige og registreret korrekt i offentlige re-gistre siden 2006.
4.2 Betingelser for ekstraordinær genoptagelse – skatteforvaltningslo-vens § 33, stk. 3 jf. stk. 1.
Sagen vedrører som nævnt spørgsmålet om, hvorvidt Vurderingsstyrel-sen i medfør af dagældende skatteforvaltningslov § 33, stk. 3 jf. stk. 1, var berettiget til at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2007 for sagsøgers ejendom.
Forudsætningerne herfor er – som direkte anført i loven – at tre kumu-lative betingelser er opfyldt:
1) Den oprindelige vurdering skal være foretaget på et ”fejlagtigt grundlag” (faktiske/ materielle oplysninger skal have været for-kerte)
2) Fejlen skal være forårsaget af ”fejlagtig eller manglende registre-ring” , og
3) Genoptagelsen skal resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct.
Bevisbyrden for at betingelserne er opfyldt påhviler helt entydigt Skat-teministeriet, som repræsenterer det synspunkt, at genoptagelsen er sket med hjemmel i loven.
Retten skal i nærværende sag tage stilling til tre ting, når den skal af-gøre, om sagsøgte har løftet sin byrdebyrde for at opfylde betingelserne for ekstraordinær genoptagelse i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, og dermed have godtgjort at være berettiget til ekstraordinær genop-tagelse.
Det første er, hvad forstår man ved i § 33, stk. 3, med det udtrykkelige krav om, “at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag” , jf. stk. 1. Svaret fremgår af stk. 1 i § 33, jf. ordene “som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold” .
19
Det er således noget objektivt knyttet til registreringer eller lignende ob-jektivt konstaterbart faktisk forhold.
Det andet spørgsmål som retten skal tage stilling til er, spørgsmålet om 1) henførelse til evt. forkert grundværdiområde, 2) uenighed om kva-dratmeterpris og 3) manglende omberegning af grundværdi vedrø-rende ejendommen beliggende Adresse 1, 7400 Herning, beror på noget objektivt eller er noget skønsmæssigt.
Sagens tredje og sidste spørgsmål er, om sagsøgte har godtgjort at have opfyldt det - også - her udtrykkelige krav i skattestyrelseslovens § 33, stk. 3, hvorefter:
“Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderings-skøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.”
Sagsøgte er ikke fremkommet med noget som helst, som viser, at 20 %'s kravet er opfyldt.
I det følgende vil betingelserne for ekstraordinær genoptagelse blive gennemgået og sammenholdt med den dokumentation, som Skattemi-nisteriet har påberåbt sig.
4.2.1 Ad 1) Den oprindelige vurdering skal være foretaget på et ”fejlagtigt grundlag” (faktiske/ materielle oplysninger skal have været forkerte)
For at betingelsen om fejlagtigt grundlag er opfyldt, er det et krav, at der skal være tale om en objektiv oplysning om ejendommen, som er registreret forkert eller mangelfuldt i et register, eksempelvis BBR-regi-stret, tinglysningsregisteret eller plansystemet. Dette er ikke tilfældet for den omhandlede grundværdiansættelse pr. 1. oktober 2007.
Alle faktiske forhold om ejendommen, som fremgår af offentlige regi-stre og lignende ejendomsregistre, var korrekt registreret, da SKAT fo-retog vurderingen. Disse registreringer er også anvendt korrekt ved an-sættelsen og i de efterfølgende ansættelser, hvor grundens konkrete for-hold inddrages. Der henvises til bilagene 8 og 9, hvor vurderingerne er specificeret.
Skatteministeriet har henvist til styresignalet, SKM2016.228.SKAT, der omfatter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1 og 2, og vurderinger fore-taget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende
20
registrering, “hvis denne fejl er opstået i SKATs egne registreringer/in-terne systemer” . Dette skal ses i sammenhæng med SKATs hidtidige praksis, hvorefter genoptagelse ikke var muligt, hvis fejlen var opstået i SKATs egne registreringer i interne systemer, jf. SKM2016.228.SKAT.
Idet henførelse til evt. forkert grundværdi, uenighed om den beløbs-mæssige opgørelse af grundværdien samt omberegning af grundvær-dien ikke er registreringer af objektivt konstaterbare faktisk forhold – hverken i offentlige registre eller i SKATs interne registre - men deri-mod er en del af det vurderingsfaglige skøn, er Skatteministeriets an-bringender i nærværende sag i strid styresignalet. Det bemærkes i den forbindelse at styresignalet ikke udgør en undtagelse til skatteforvalt-ningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 og at betingelserne i skatteforvaltnings-lovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 skal være opfyldt, uanset om det påstås at fejlen er sket internt eller eksternt.
Sagsøgers påstand om, at den ekstraordinære genoptagelse ikke er støt-tet på objektive konstaterbare faktiske forhold, støttes yderligere af sa-gens bilag herunder bilag 11, som er Vurderingsstyrelsens korrespon-dance vedrørende grundværdien.
Det fremgår af bilag 11:
Hvordan får vi genoptaget denne sag?
Sagen er fundet ved en tilfældighed til et GIS-kursus.
terprincip med 4.721 m2 a 26 kr. = 122.700 kr. Jf. JT71 er grundvær-diområde 911L1, kreds 02.
Der er i 2016 opført 14 boliger (tæt-lav) på ejendommen.
21
Ifølge Lokalplan nr. 1 er grunden beliggende i delområde II, som
allerede ved lokalplanens offentliggørelse 29. marts 2006 var udlagt til tæt-lav boligbebyggelse jf. afsnit 1.3 og 7.2. [min understregning]
Med henvisning til bilag 11 gør sagsøger gældende, at vurderingsmyn-digheden har været opmærksom på lokalplanen og inddraget i den i vurdering. Det fremgår ligeledes af bilag 11, at det er selve den skøns-mæssige ansættelse af grundværdien som anfægtes og ikke ejendom-mens objektive, faktiske forhold jf. ordlyden:
” Grunden burde have været vurderet efter et sammenligneligt om-
råde. Det kunne vare grundværdiområde 0211201 Område 4 Tat/lav Lokalplan nr. 2. Normalprisen er i det område sat til 500 kr. (Se evt. Ejendomsnummer 3).” [min understregning]
Dette fremgår yderligere af bilag 11 i mail af 7. juli 2017:
”Kan der på nogen måde være tale om at vi ikke har taget højde for at lokalplanen udlægger området til tæt/lav? Så den kan komme ind under manglende registrering af lokalplan? Men det har været kommunens ejendom helt frem til 2015, så giver det mening at rette tilbage til 2006?” [min understregning]
Som det fremgår af de fremsendte e-mails af 4. og 7. juli 2017, er den ek-straordinære genoptagelse støttet på en antagelse omkring hvordan grunden burde have været vurderet jf. bilag 11. Den ekstraordinære genoptagelse er derimod ikke støttet på objektive konstaterbare faktiske forhold om ejendommens forhold.
Det bemærkes, at uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering (hvordan grunden burde have været vurde-ret), som forudsat i de specielle bemærkninger til ændringen af skatte-forvaltningslovens § 33 i 2012, skal afgøres efter reglerne om påklage, og at det alene er konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gø-res til genstand for genoptagelse.
Det gøres gældende, at Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for, at betingelserne for at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2007 ek-straordinært er opfyldt. For så vidt angår betingelsen om at den oprin-delige vurdering skal være foretaget på et fejlagtigt grundlag, har Skat-teministeriet i svarskriftet anført (s. 5, første afsnit):
”Efter ikrafttrædelsen af Lokalplan nr. 1 blev ejendommen omfattet af et område, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse med en
22
bebyggelsesprocent på 30 pct. samt offentlig vej, sti og beplantning. Dette væsentlige forhold var SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) ikke opmærksom på i forbindelse med årsvurderingen pr. 1. oktober 2007.”
Det forhold, at det påstås, at SKAT (nu Vurderingstyrelsen) ikke var op-mærksom på lokalplanen, er ikke et forhold, som er omfattet af skatte-forvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1. Hverken bestemmelsens ordlyd eller lovbemærkningerne omfatter situationer, hvor fejl hos vurde-ringsmyndigheden skyldes uopmærksomhed omkring offentlige regi-stre. Der er ikke støtte i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 jf. stk. 1 el-ler lovbemærkninger for at udvide adgangen til ekstraordinær genopta-gelse, til at gælde i situationer, hvor vurderingsmyndigheden er uop-mærksom på oplysninger i offentlige registre.
Tværtimod stiller bestemmelsen og lovbemærkningerne et ufravigeligt krav om, at vurderingen skal være foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlregistrering af ejendommens faktiske oplysninger, her-under at dette skal resultere i, at grundværdien ændres med mere end 20 pct.
Sagsøger gør endvidere gældende, at påstanden om at Vurderingssty-relsen ikke var opmærksom på lokalplanen er i strid med sagens fakti-ske oplysninger jf. herved bilagene 8, 9, 10 og 11. Der henvises derud-over til Vurderingsstyrelsens udtalelse til Skatteankestyrelsen, hvor Vurderingsstyrelsen helt konkret oplyser, at lokalplanen var registreret i plansystemet.
Det følger endvidere af fast retspraksis, at ejendomsvurderinger alene kan tilsidesættes, såfremt det kan godtgøres, at skønnet hviler på et for-kert eller mangelfuldt grundlag og at dette er egnet til at påvirke værdiansættelsen, eller hvis det dokumenteres, at værdiansættelsen er åbenbart urimelig, jf. f.eks. UfR 2016.191 H. Det følger ligeledes af rets-praksis, at det kræver et sikkert grundlag for at anse skattemyndighe-dens værdiansættelsen for at være åbenbart urimelig, jf. eksempelvis UfR 2000.1071H. Der skal foreligge en betydelig forskel mellem myn-dighedernes værdiansættelse og resultatet af et syn og skøn, jf. bl.a. UfR 1999.1178 H, hvor en forskel mellem Landsskatterettens ansættelse og skønsmandens vurdering på 23,6 % ikke var tilstrækkelig til, at skønnet blev tilsidesat.
Med udgangspunkt i sagens faktiske oplysninger, gør sagsøger gæl-dende, at den oprindelige grundværdi i nærværende sag, er konkret an-sat på et korrekt grundlag og i overensstemmelse med principperne i
23
den dagældende vurderingslov (lov nr. 1067 af 30. august 2013 med se-nere ændringer; ”vurderingsloven”). Sagsøger gør i forlængelse heraf gældende, at det fremgår direkte af ordlyden i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, at beløbsmæssige vurderingsskøn ikke kan genop-tages.
4.2.2 Ad 2) Fejlen skal være forårsaget af fejlagtig eller manglende registrering
Såfremt retten finder, at Skatteministeriet har godtgjort, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 for sagsøgers ejendom er foretaget på et fejlagtigt grundlag, gør sagsøger gældende, at dette ikke har været en følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens forhold og betin-gelserne for ekstraordinær genoptagelse er derfor ikke opfyldt.
Der er i sagen enighed om, at lokalplanen blev tinglyst på sagsøgers ejendom den 6. april 2006 og derfor var registreret korrekt i tinglys-ningsregistreret. Der er ligeledes enighed om, at lokalplanen har været registreret i Bo- og Planstyrelsens offentlige digitale register. Retten kan derfor lægge til grund, at lokalplanen har været korrekt registreret i of-fentlige registre og sagsøger gør i den forbindelse gældende, at vurde-ringsmyndigheden kendte eller som minimum burde have kendt til lo-kalplanen jf. byrettens præmisser i SKM2016.132ØLR modsætningsvist.
Det bemærkes i den forbindelse, at selve vurderingsarbejdet i vid ud-strækning baserer sig på oplysninger som indhentes fra offentlige regi-stre og fra offentlige myndigheder. Her udgør tinglysningsregistreret, samt Bo- og Planstyrelsens register et væsentligt værktøj.
Af Den juridiske vejledning afsnit H.A.10.1 fremgår det:
”Vurderingsarbejdet baserer sig i vid udstrækning på oplysninger indhentet fra offentlige registre og fra offentlige myndigheder. Det omfatter bl.a. data fra Bygnings- og Boligregistret (BBR), plandata-
registeret Plandata.dk, geodata fra Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering, data fra Matriklen, Det Centrale Personregister (CPR), Det Centrale Virksomhedsregister (CVR), Det Digitale Ting-lysningssystem, Danmarks Adresseregister (DAR), Det Fælleskom-munale Ejendomsstamregister (ESR) mv. En række af de nævnte re-gistre eller data herfra fungerer som grunddataregistre i henhold til grunddataprogrammet.” [min understregning]
Sagsøger gør som følge heraf gældende, at der ikke har været tale om manglende registrering af de faktiske oplysninger omkring sagsøgers ejendom, som medfører at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse
24
er opfyldt. Dette støttes ligeledes af Vurderingsstyrelsens udtalelse i sa-gen, herunder Skatteministeriets svarskrift s. 6, afsnit 3, hvor Skattemi-nisteriet anfører:
”Der henvises i den forbindelse til Vurderingsstyrelsens udtalelse af 2. marts 2021 (bilag 1, s. 10, afsnit 5) om, at der i Vurderingssty-relsens regi ikke er egentlige registreringer af lokalplaner, hvorfor
plan, tingbogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag
kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplys-ninger, der er lagt til grund for en given vurdering.” [min under-stregning]
I nærværende sag er genoptagelse baseret på en konkret vurdering af ejendommens grundværdi som fastsættes skønsmæssigt og ikke på baggrund af et objektivt grundlag, ved f.eks. opslag i et register eller lokalplan. Skatteministeriets anbringender støtter således sagsøgers på-stand om, at der ikke er sket fejlregistrering i sagen.
Dette bekræftes efter sagsøgeres opfattelse, ligeledes af det i duplik s. 3, næstsidste afsnit anførte, hvorefter Skatteministeriet anfører:
[…] Der var ingen fast praksis med hensyn til registrering af de modtagne planer i noget register […]”
25
Det kan undre, at Skatteministeriet gør gældende, at der i sagen er sket fejlregistrering af oplysninger, når Skatteministeriet samtidig anfører, at der ingen fast praksis var med hensyn til registrering af de modtagne planer. Skatteministeriet har ikke samtidig forholdt sig til, at lokalpla-nen har være tilgængelig i offentlige registre.
Den ekstraordinære genoptagelse er i strid med loven baseret på en konkret vurdering af det beløbsmæssige vurderingsskøn i strid med
forholdt sig til, at ejendommen efter den nye lokalplan nu ligger i byzone og er udlagt til boligbebyggelse. I så fald ville man have flyttet ejendommen til et andet grundværdiområde med andre principper for vurderingen af grundværdien.
26
- Den lave værdi på 28 kr. viser, at man ikke har ændret værdien til
dte i kraft, hvilket det dagældende regelsat i VUL § 33, stk. 17 be-tinger i tilfælde som dette, hvor der foreligger ændrede planfor-hold. Hvis man havde forholdt sig til den nye lokalplan på vurde-ringstidspunktet, ville man utvivlsomt have foretaget en ombereg-ning af grundværdien på grund af de ændrede planforhold” [min understregning]
Det fremgår af Vurderingsstyrelsens udtalelse, at lokalplanen var regi-streret i plansystem. Det kan derfor lægges til grund, at betingelsen om fejlregistrering ikke er opfyldt. Det fremgår ligeledes af Vurderingssty-relsens udtalelse, at Vurderingsstyrelsen alene udtaler sig om, hvorvidt det efter en konkret vurdering er sandsynligt, at Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) pr. 1. oktober 2007 har forholdt sig til lokalplanen. Vurderingsstyrelsen udtaler ikke, at lokalplanen ikke var registreret på vurderingstidspunktet pr. 1. oktober 2007.
Derudover peger Vurderingsstyrelsen på i alt tre overordnede forhold til støtte for at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse er opfyldt:
i) forkert grundværdiområde
ii) for lav kvadratmeterpris og
iii) ingen omberegning af grundværdien.
Fælles for samtlige tre forhold er, at forholdene ikke berettiger til ek-straordinær genoptagelse, idet forholdene ikke kan anses for i skattefor-valtningslovens § 33's forstand at være “lignende objektive konstater-bare forhold” , der alene omfatter situationer, hvor det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgsoplysninger eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering.
27
Ad i) forkert grundværdiområde
Opdeling i grundværdiområder udgør alene en beregningsteknisk hjælp til udøvelsen af skønnet over handelsværdien og kan i henhold til praksis ikke begrunde ekstraordinær genoptagelse. Der henvises til SKM2022.130ØLR, hvor Østre Landsret kom frem til, at vurderingstek-niske hjælpemidler (under sagen byggeretsværdiprincippet) ikke kan anses for i § 33’s forstand at være ”lignende objektive konstaterbare for-hold” .
Der henvises ligeledes til Landsskatterettens afgørelse i SKM2018.101.LSR, hvor Landsskatteretten kom frem til at en eventuel forkert henførelse af en grund til et givent grundværdiområde, ikke ud-gør et forhold, der kan begrunde genoptagelse af vurderingen i hen-hold til § 33 som vedtaget ved lov nr. 925 af 18. september 2012.
Ad ii) lav kvadratmeterpris
For så vidt angår Vurderingsstyrelsens opfattelse af, at der er tale om en lav kvadratmeterpris, kan det oplyses at kvadratmeterprisen fastsættes skønsmæssigt. Der er derfor ikke tale om et forhold som i § 33’s forstand kan anses for at være ”lignende objektive konstaterbare for-hold” .
Der er derimod tale om en retlig indsigelse over den måde vurde-ringsmyndigheden tidligere har foretaget vurderingen på. Det er som ovenfor nævnt forudsat i de specielle bemærkninger til ændringen af skatteforvaltningslovens § 33 i 2012, at uenighed mellem ejendommens ejer og SKAT om den beløbsmæssige vurdering skal afgøres efter reg-lerne om påklage, og at det er konstaterede fysisk/materielle fejl, der skal kunne gøres til genstand for genoptagelse jf. herved ligeledes-SKM2022.130ØLR.
Ad iii) ingen omberegning af grundværdi
I Vurderingsstyrelsens udtalelse fremgår ligeledes:
” […] Hvis man havde forholdt sig til den nye lokalplan på vurde-ringstidspunktet, ville man utvivlsomt have foretaget en ombereg-ning af grundværdien på grund af de ændrede planforhold.”
Det bestrides, at der ikke er foretaget en omberegning af grundværdien for sagsøgers ejendom. Der henvises til Landsskatterettens afgørelse (bi-lag 1), s. 2, afsnit 5, hvor det fremgår:
28
”SKAT havde oprindeligt pr. 1. oktober 2007 foretaget en årsom-vurdering og en omberegning af grundværdien for ejendommen i
henhold til vurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 7, og vurderingslovens § 33, stk. 18, som en nyopstået ejendom.” [min understregning]
Der henvises ligeledes til bilag 8, hvor den omberegnede grundværdi li-geledes er foretaget. Det af Vurderingsstyrelsen anførte er således ikke korrekt, idet der er foretaget en omberegning af grundværdien for sagsøgers ejendom pr. 1. oktober 2007.
På baggrund af ovenstående gør sagsøger gældende, at Skatteministe-riet ikke har løftet bevisbyrden for, at vurderingen pr. 1. oktober 2007 for sagsøgers ejendom er foretaget på et fejlagtigt grundlag, og at dette har været en følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendom-mens forhold.
Der er enighed om, at Lokalplanen har været registreret korrekt og til-gængelig for Vurderingsstyrelsen siden 2006. Det forhold, at Skattemi-nisteriet gør gældende, at fejlregistreringen er sket internt hos SKAT, udgør ikke en undtagelse til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1. og kan ikke medføre at betingelserne alligevel er opfyldt. Det kan hertil oplyses, at påstanden om, at der er sket fejlregistrering internt hos SKAT, ikke er støttet af objektive kendsgerninger, ligesom påstan-den er i strid med Vurderingsstyrelsens udtalelse om, at lokalplanen er registreret i plansystem. Det bemærkes endvidere, at Skatteankestyrel-sen helt konkret har forespurgt konkret dokumentation for fejlregistre-ring, uden at have modtaget dette.
Sagsøger gør ligeledes gældende, at såfremt retten finder, at der er tale om fejlregistrering, kan fejlen alene tilskrives Vurderingsstyrelsens manglende iagttagelse af sin oplysningspligt, herunder fravigelse af sædvanlig praksis vedrørende indhentning af oplysninger i forbindelse med vurderingsarbejdet jf. herved Den juridiske vejledning afsnit H.A.10.1.
Det forhold, at Vurderingsstyrelsen ikke er opmærksom på offentlige registre, udgør ikke en fejlregistrering i skatteforvaltningslovens for-stand og derfor er betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1 ikke opfyldt.
Det gøres på baggrund heraf gældende, at alle anbringender fremført af Skatteministeriet udgør retlige indsigelser over for den måde, hvorpå Vurderingsstyrelsen (tidligere SKAT) har foretaget vurderingen af
29
sagsøgers ejendom pr. 1. oktober 2007. Dette bekræftes ligeledes af Vur-deringsstyrelsens udtalelse under klagesagen.
4.2.3 Ad 3) Genoptagelsen skal resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct.
Selv hvis de forhold Skatteministeriet gør gældende, i) henførelse til evt. forkert grundværdiområde, ii) lav kvadratmeterpris og iii) mang-lende omberegning af grundværdi, havde været omfattet af en fejltype, der giver grundlag for genoptagelse, medfører dette ikke, at vurde-ringsmyndigheden automatisk er berettiget til ekstraordinær genopta-gelse i henhold til skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1. Det er ikke godtgjort, at den ansatte grundværdi er ansat for højt i forhold til grundens handelsværdi pr. 1. oktober 2007 og dermed, at kravet i skat-teforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at en genoptagelse skal medføre en ændring på 20 %, er opfyldt.
Betingelsen om at grundværdien skal ændres med mere end 20 pct. skal ses i lyset af, at der altid vil være usikkerhed forbundet med at fastsætte værdien af en ejendom. I forslag til lov om ændring af lov om kommunal ejendomsskat, ejendomsvurderingsloven og skatteforvalt-ningsloven fremsat den 17. november 2021, blev reglerne på området harmoniseret og den tidligere 15 pct. grænse blev i den forbindelse æn-dret til 20 pct.
Af bemærkningerne, fremgår det:
”Forslaget om at harmonisere 20 pct. reglen skal ses i lyset af, at det er et grundvilkår, at der altid vil være usikkerhed forbundet med at
nede vurderingsnorm er udtryk for den værdi, som vurde-ringsmyndigheden inden for det nævnte spænd overordnet skal finde frem til ved vurderingen.” [min understregning]
30
Da der altid vil være usikkerhed forbundet med fastsættelse af værdien af en ejendom, herunder at der ikke findes en rigtig pris som følge af de mange individuelle faktorer som gør sig gældende, gør sagsøger gældende, at Skatteministeriet ikke har løftet bevisbyrden for, at grund-værdien for sagsøgers ejendom ikke svarer til handelsværdien.
Rettens opmærksomhed henledes på, at Skatteministeriet ikke har fremlagt oplysninger af nogen art til støtte for, at betingelsen er opfyldt, ligesom Skatteministeriet heller ikke har godtgjort, at grundværdien ikke svarer til handelsværdien.
Tværtimod har Skatteministeriet søgt at løfte sin bevisbyrde ved at op-fordre sagsøger til at være enig i, at betingelsen er opfyldt. Sagsøger gør derfor samlet gældende, at betingelserne for ekstraordinær genopta-gelse jf. skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, jf. stk. 3 af vurderingen pr. 1. oktober 2007 ikke er opfyldt.
…”
Skatteministeriet har i sit påstandsdokument anført:
”…
3. ANBRINGENDER
Skatteministeriet gør overordnet gældende, at betingelserne i skattefor-valtningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, for ekstraordinært at genoptage vurderingen pr. 1. oktober 2007 af den omhandlede ejendom er opfyldt, og at den af Vurderingsstyrelsen foretagne ændring derfor har været berettiget.
Vurderingen pr. 1. oktober 2007 blev foretaget uden, at der blev taget hensyn til en på ejendommen tinglyst lokalplan, som ikke var registre-ret hos SKAT (nu Vurderingsstyrelsen), og vurdering blev derfor fore-taget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende re-gistrering af ejendommens planforhold.
3.1 Retsgrundlaget
Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-3, har følgende ordlyd:
” En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende re-gistrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller
31
lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan anmode told- og skat-teforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter ud-løbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurdering første gang er foreta-get. Den klageberettigede skal samtidig over for told- og skatteforvaltnin-gen dokumentere, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Beløbsmæssige vurde-ringsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.
Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan endvidere inden for fristen i stk. 1, jf. dog stk. 3, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget.
Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klagebe-rettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det konsta-teres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis denne ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en foretaget vur-dering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien el-ler grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn fo-retaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.” (min understreg-ning)
Efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, kan der således ske genoptagelse, såfremt vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, og genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejendomsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct.
Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, blev nyaffattet ved Lov nr. 925 af 18. september 2012. Af forarbejderne til loven fremgår det af de speci-elle bemærkninger til § 2, nr. 1, i Lovforslag nr. 198 af 14. august 2012 som fremsat, at:
” Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgøre, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, Lovforslaget op-regner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nemlig fejlag-tig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsa-real, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre eksempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som beliggende i byzone i ste-det for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.
32
Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det afgø-rende er, at der skal være tale om en fejlagtig registrering af fysisk/materi-elle forhold, og at denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.
[…]
Efter stk. 3 kan SKAT genoptage en vurdering efter udløbet af den almin-delige genoptagelses-frist, hvis det konstateres, at en vurdering er foreta-get på et fejlagtigt grundlag som defineret i stk. 1, dvs. på grundlag af fejl-agtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygnings-areal, planforhold eller lignende faktiske forhold, eller hvis vurdering ved en fejl slet ikke er foretaget. SKAT kan foretage en sådan genoptagelse så-vel efter anmodning som af egen drift.”
Det fremgår således også af forarbejderne, at bestemmelsen finder an-vendelse, når der er tale om fejlagtig registrering af fysisk/materielle forhold, og når denne fejlagtige registrering har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering.
Ved § 1, nr. 25, i Lov nr. 688 af 8. juni 2017 ændredes ordlyden af skatte-forvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., idet der efter ”eller lignende” indsattes ”objektivt konstaterbare” . I 2. pkt. indsattes efter ”fejlagtigt grundlag” ”som følge af fejlagtig eller manglende registrering” . Derud-over blev ”mindst 15 pct.” ændret til ”mere end 20 pct.” Af denne lovs forarbejder, jf. Lovforslag nr. 212 af 3. maj 2017 som fremsat, fremgår følgende af de almindelige bemærkninger:
” 2.10.2.1. Karakteren af de fejl, der kan begrunde genoptagelse
[…]
Vurderingssystemet vil også i fremtiden være opbygget med det udgangs-punkt, at ejendomsvurderinger foretages på grundlag af oplysninger, der indhentes fra forskellige registre.
Det foreslås derfor, at det præciseres, at med »lignende faktiske forhold« forstås lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, det vil sige situa-tioner, hvor det ved opslag i et register, en lokalplan, tingbogens salgsop-lysninger eller andet objektivt grundlag kan konstateres, at der er fejl eller mangler i de registrerede oplysninger, der er lagt til grund for en given vurdering.
33
Vurderingsmyndighedens adgang til af egen drift at genoptage en given vurdering skal under henvisning til de beskrevne overordnede hensyn som udgangspunkt også fremover i det hele afgrænses på samme vis som vur-deringsmyndighedens adgang til at imødekomme anmodninger om genop-tagelse.”
3.2 Den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 var foretaget på et fejlagtigt grundlag
Ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 burde der være taget hensyn til den på ejendommen tinglyst lokalplan (bilag 3). Det blev der imidlertid ikke.
SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) havde oprindeligt foretaget en vurde-ring pr. 1. oktober 2007 som ”nyopstået ejendom” . Ved vurderingen blev grundværdien sat til 132.200 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 28 kr. (bilag 8). Ejendommen var vurderet med benyttelseskode 09 ”ubebygget areal (ikke-landbrug)” . SKAT (nu Vur-deringsstyrelsen) havde endvidere omberegnet grundværdien med ba-sisår i 2001 og ansat den omberegnede grundværdi til 118.000 kr. efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris på 25 kr.
Der var på vurderingstidspunktet tale om en ubebygget grund med et grundareal på 4.721 m2. Grunden blev udstykket den 20. august 2007.
Forud for vurderingsterminen 1. oktober 2007 var der den 29. marts 2006 trådt en ny lokalplan for området i kraft – Lokalplan nr. 1 ”Boligområde øst for Vej” (bilag 3) – hvorved planforholdene for
ejendommen blev ændret. Den omhandlede lokalplanen blev tinglyst på ejendommen den 6. april 2006 og aflyst på ejendommen den 9. ja-nuar 2012.
Efter ikrafttrædelsen af den omhandlede lokalplan (bilag 3) blev ejen-dommen omfattet af et område, der er udlagt til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 pct. samt offentlig vej, sti og beplant-ning.
Det fremgår klart af den oprindelige vurdering, at denne blev foretaget uden hensyn til, at ejendommen planmæssigt var udlagt til tæt-lav be-byggelse. Det fremgår da også af vurderingen – den er jo åbenlyst for lav for en grund af denne størrelse med disse retlige udnyttelsesmulig-heder.
34
At der ikke blev taget hensyn til det ændrede plangrundlag, fremgår også af Vurderingsstyrelsens udtalelse af 23. september 2020 (gengivet i Landsskatterettens afgørelse – bilag 1, side 9, 8. afsnit):
” I den konkrete sag mener vi, at det er tydeligt, at vi ikke har forholdt os til den pågældende lokal plan, idet følgende faktiske forhold understreger dette:
-Ejendommen er placeret i et grundværdiområde, der indeholder "Øvrige ejendomme i landzone", hvilket klart viser, at man ikke har forholdt sig til, at ejendommen efter den nye lokalplan nu ligger i byzone og er udlagt til boligbebyggelse. I så fald ville man have flyttet ejendommen til et andet grundværdiområde med andre principper for vurderingen af grundvær-dien.
-Den lave værdi på 28 kr. viser, at man ikke har ændret værdien til han-delsværdien i lyset af lokalplanen, der giver mulighed for boligbebyggelse (tæt/lav bebyggelse), hvilket betinger en væsentlig højere handelsværdi end den tidligere ansatte værdi, som afspejler en lav kvm prisfor ejen-domme i landzone, jf. ovenfor. Ejendommen er købt ved købsaftale af den 4. marts 2015 for 1.181.250 kr., hvortil skal lægges udgifter til tilslut-ningsbidrag m.v.
-Endelig er der ikke foretaget en omberegning af grundværdien for den udstykkende ejendom Ejendomsnummer 2 i 2006, hvor lokalplanen trådte i kraft, hvilket det dagældende regelsæt i VUL § 33, stk. 17 betinger i tilfælde som dette, hvor der foreligger ændrede planforhold. Hvis man havde forholdt sig til den nye lokalplan på vurderingstidspunktet, ville man utvivlsomt have foretaget en omberegning af grundværdien på grund af de ændrede planforhold”
Det fremgår således af Vurderingsstyrelsens udtalelse, at det ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 blev lagt til grund, at ejen-dommen var placeret i landzone og ikke – som det følger af den om-handlede lokalplan – i byzone samt udlagt til boligbebyggelse.
Ved genoptagelsen blev vurderingen foretaget under hensyn til de kor-rekte planforhold, idet grundværdien blev ansat efter byggeretsprincip-pet i overensstemmelse med det vurderingstekniske hjælpemiddel, der anvendes for ejendomme, der er udlagt til tæt lav bebyggelse (bilag 4). Grundværdien blev ændret fra 132.200 kr. til 2.298.600 kr. (bilag 1, s. 2, 7. afsnit, og bilag 4, side 1).
35
3.3 Fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planfor-hold
Der var ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 ikke taget hensyn til den omhandlede lokalplan (bilag 3), fordi den omhandlede lokalplan ikke var registreret i vurderingsmyndighedens interne syste-mer, jf. Vurderingsstyrelsens udtalelse af 2. marts 2021 (gengivet i Landsskatterettens afgørelse – bilag 1, s. 10, afsnit 5):
” Vurderingsstyrelsen har pligt til løbende at indarbejde lokalplaner. I det omfang dette ikke er sket, vil der være tale om en fejl i det daværende SKATs egne registreringer/ interne systemer, hvilket ifølge styresignalet SKM2016.228.SKAT kan danne grundlag for genoptagelse efter skattefor-valtningslovens §33.”
Der er således ingen tvivl om, at den omhandlede lokalplan ikke har været registreret hos SKAT (nu Vurderingsstyrelsen), og at dette har gi-vet sig udslag i en fejlagtig vurdering pr. 1. oktober 2007.
Betingelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, hvorefter vurderingen skal være foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag, ek-sempelvis ejendommens planforhold, er derfor opfyldt.
Ifølge skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, er genoptagelse be-tinget af, at der er tale om et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig el-ler manglende registrering af ejendommens planforhold mv.
Bestemmelsen, der generelt angiver ”registrering” uden nogen nær-mere krav til registreringens form, omfatter enhver fejlagtig eller mang-lende registrering. Bestemmelsen omfatter derfor også tilfælde, hvor en fejlagtig eller manglende registrering er opstået i SKATs (nu Vurde-ringsstyrelsen) egne registreringer/interne systemer, jf. herved også Den juridiske vejledning, 2022-2, afsnit A.A.8.4.1.5.1. og styresignalet, SKM2016.228.SKAT.
Dette er nu også fastslået i SKM2022.442.BR. I den pågældende sag fandt retten, at vurderingen ikke var sket på grundlag af oplysningerne i en tinglyst deklaration, idet oplysningerne manglede i registreringerne hos SKAT, og at vurderingerne af grundværdien derfor var foretaget på et fejlagtigt grundlag, som følge af manglende registrering af faktiske forhold om deklarationen og mulighederne for byggeri på grunden. Be-tingelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslo-vens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, var således opfyldt. Dommen er anket til Ve-stre Landsret.
36
3.4 Genoptagelsen resulterer i en ændring af grundværdien med mere end 20 pct
Ved genoptagelsen er grundværdien blevet ændret fra 132.000 kr. til 1.185.000 kr. (bilag 1, s. 2, 7. afsnit, og bilag 4, side 1). Henset til den me-get betydelige forskel mellem den oprindelige vurdering pr. 1 oktober 2007 og vurderingen, der er foretaget på grundlag af den omhandlede lokalplan, er betingelsen i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, om, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af værdien med mere end 20 pct., utvivlsomt opfyldt.
3.5 Sagsøgerens indsigelser
3.5.1 Den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007
Sagsøgeren har anført, at der i den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 har været taget højde for den omhandlede lokalplan (stævningen, side 8). Sagsøgeren har i den forbindelse henvist til, at den omhandlede lokalplan kan fremfindes i Bolig- og Planstyrelsens digitale register og var på vurderings-tidspunktet tinglyst på ejendommen, samt at der af den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 fremgår følgende:
” Vurderingen er foretaget på grundlag af konstaterede handelspriser ved ejendomssalg. Alle vurderinger kan ses på Internettet (www.vurde-ring.skat.dk) efter den 15. april 2008.
Grundværdien er fastsat på grundlag af oplysninger i kommunens regi-ster om ejendommens areal og arealets planlagte anvendelse i henhold til kommune- og lokalplaner mv.”
Denne oplysning i den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 er en standardiseret oplysning, og der er i oplysningen ikke henvist til den omhandlede lokalplan. Oplysningen er således ikke udtryk for, at der er taget højde for den omhandlede lokalplan ved den oprindelige vurde-ring pr. 1. oktober 2007.
Derudover er det faktum, at den omhandlede lokalplan kan fremfindes i Bolig- og Planstyrelsens digitale register, eller at den omhandlede lo-kalplan på vurderingstidspunktet var tinglyst på ejendommen, ikke ud-tryk for, at der er taget højde for den omhandlede lokalplan ved den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007. Dette fremgår jo entydigt af Vurderingsstyrelsens oplysninger i sagen, jf. ovenfor – og i øvrigt også af resultatet af den oprindelige vurdering.
37
Det er ikke afgørende for genoptagelsesspørgsmålet, at den omhand-lede lokalplan kan fremfindes i Bolig-og Planstyrelsens digitale register, og om den på vurderingstidspunktet var tinglyst på ejendommen. Det afgørende er, at vurderingen blev foretaget uden hensyn til den om-
handlede lokalplan, jf. nærmere herom i afsnit 3.2 omden oprindelige
vurdering pr. 1. oktober 2007 var foretaget på et fejlagtigt grundlag.
Det bemærkes i øvrigt, at der i SKATs (nu Vurderingsstyrelsen) syste-mer ikke blev dannet en hændelse i varslingssystemet ved nye planfor-hold på samme måde som i tilfælde med f.eks. ændringer i ejendom-mens matrikulære grundareal eller ændringer i ejendommens BBR (Bygnings- og Boligregistret) oplysninger. Der var ingen fast praksis med hensyn til registrering af de modtagne planer i noget register. Den kommunale praksis med fremsendelse af fysiske lokalplaner ændredes over tid, men først fra 2013 skete der på baggrund af oplysningerne i PlansystemDK i SKAT (nu Vurderingsstyrelsen) en systematisk regi-strering af nye lokalplaner.
3.5.2 Prøvelse af skøn
Sagsøgeren har endvidere anført, at betingelserne for at tilsidesætte vurderingsmyndighedens skøn pr. 1. oktober 2007 vedrørende ejen-dommens grundværdi ikke er opfyldt (replik af 1. april 2022, side 1 og 2).
Der skal i denne sag tages stilling til, om betingelserne for genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, jf. stk. 1, er opfyldt. Der skal ikke foretages en traditionel prøvelse af et skøn, således som det tilsyne-ladende er sagsøgerens opfattelse.
Det er vurderingsmyndighedens manglende hensyntagen til de nye planforhold, og dermed til faktiske forhold vedrørende ejendommen, der danner grundlag for genoptagelse, jf. nærmere herom i afsnit 3.2 om den oprindelige vurdering pr. 1. oktober 2007 var foretaget på et fejlagtigt grundlag og i afsnit 3.3. om fejlagtig eller manglende registrering af ejendom-mens planforhold.
Den af sagsøgte påberåbte afgørelse i SKM 2022.130.ØLR er derfor ikke
relevant i nærværende sag. Det er såledesikke korrekt, at
SKM2022.130.ØLR behandlede samme problemstilling som i nærvæ-rende sag, således som det hævdes af sagsøgeren. I SKM2022.130.ØLR var spørgsmålet, om SKATs fastsættelse af grundværdien ud fra bygge-retsværdiprincippet var ansat på et fejlagtigt grundlag, og om fastsæt-
38
telsen af antallet af byggeretter kan henregnes til den fejltype, der kan begrunde genoptagelse, eller om fastsættelse heraf er en del af det be-løbsmæssige vurderingsskøn. Landsretten fandt, at de elementer, der indgår i beregningen efter byggeretsværdiprincippet, ikke kunne anses for at være ”lignende objektive konstaterbare forhold” efter skattefor-valtningslovens § 33, stk. 3’s forstand. I denne sag skal retten ikke for-holde sig til byggeretsværdiprincippet eller andre vurderingstekniske hjælpemidler.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Retsgrundlaget
Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1-3, har følgende ordlyd:
”…
En klageberettiget, jf. § 35 a, stk. 2, som kan godtgøre, at en vurdering er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller mang-lende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planfor-hold eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold, kan an-mode told- og skatteforvaltningen om genoptagelse senest den 1. maj i det fjerde år efter udløbet af det kalenderår, hvor den fejlagtige vurde-ring første gang er foretaget. den klageberettigede skal samtidig over for tolk- og skatteforvaltningen dokumentere, at vurderingen er foreta-get på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende regi-strering. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grund-lag kan ikke genoptages.
Stk. 2. Told- og skatteforvaltningen kan genoptage en vurdering på samme betingelser som nævnt i stk. 1, jf. dog stk. 3. Told- og skattefor-valtningen kan endvidere inden for fristen i stk. 1, jf. dog stk. 2, foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis en sådan mangler eller ved en fejl ikke er foretaget.
Stk. 3. Told- og skatteforvaltningen kan efter anmodning fra en klagebe-rettiget, jf. § 35 a, stk. 2, eller af egen drift ekstraordinært genoptage en vurdering efter udløbet af den frist, der er nævnt i stk. 1, hvis det kon-stateres, at vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag, jf. stk. 1, eller foretage en vurdering eller en del af en vurdering, hvis denne ved en fejl ikke er foretaget. Det er en betingelse for genoptagelse af en fore-taget vurdering, at genoptagelsen vil resultere i en ændring af ejen-
39
domsværdien eller grundværdien med mere end 20 pct. Beløbsmæssige vurderingsskøn foretaget på et korrekt grundlag kan ikke genoptages.”
…”
Bestemmelsen fik i det væsentlige sin nuværende form ved lov nr. 925 af 18. september 2012. Af bemærkningerne til bestemmelsen (LFF nr. 198 af 14. august 2012) fremgår om betingelserne for genoptagelse blandt andet:
”…
Det foreslås at nyaffatte skatteforvaltningslovens § 33. Forslaget be-grundes med, at de eksisterende genoptagelsesregler har vist sig at være udformet på en sådan måde, at genoptagelser kan finde sted i et langt videre omfang, end det har været tilsigtet med bestemmelsen.
(…)
Genoptagelsesreglerne skal være sådan indrettet, at borgerne og myn-dighederne har samme mulighed for genoptagelse. Hvis borgerne kan forlange en vurdering genoptaget, skal myndighederne også kunne gøre det og vice versa.
(…)
Det foreslås, at genoptagelse kan finde sted, når ejeren kan godtgørelse, at vurderingen er foretaget på et faktisk fejlagtigt grundlag. Lovforsla-get opregner forskellige eksempler på, hvad der kan være tale om, nem-lig fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Andre ek-sempler kunne være, at ejendommen fejlagtigt er registreret som belig-gende i byzone i stedet for i landzone, eller at ejendommen er henført til et forkert planområde.
Denne liste er ikke udtømmende og tjener alene som eksempler. Det af-gørende er, at der skal være tale om fejlagtig registrering af fysisk/mate-rielle forhold og at denne fejlagtige registrering har givet udslag i en fejlagtig vurdering.
…”
Ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33 blev ved § 1, nr. 25, i Lov nr. 688 af 8. juni 2017 ændret. I bestemmelsens stk. 1. 1. pkt. blev der efter ”eller lignende”
40
indsat ”objektivt konstaterbare” , i 2. pkt. indsattes efter ”fejlagtigt grundlag” ”som følge af fejlagtig eller manglende registrering. Derudover blev ”mindst 15 pct.” ændret til ”mere end 20 pct. Af bemærkningerne til bestemmelsen (LFF nr. 212 af 3. maj 2017) fremgår om betingelserne for genoptagelse blandt andet:
”…
2.10.2.1. Karakteren af de fejl, der kan begrunde genoptagelse En naturlig sproglig forståelse af gældende § 33 i skatteforvaltningslo-ven stiller som betingelse for genoptagelse, at der foreligger et fejlagtigt eller mangelfuldt registreringsforhold. Det er imidlertid konstateret, at der i praksis opstår tvivl om karakteren af de fejl, der kan danne grund-lag for genoptagelse af foretagne vurderinger.
Det foreslås derfor, at der ved ændring af ordlyden af skatteforvalt-ningslovens § 33 tydeliggøres, hvilke forhold der kan begrunde genop-tagelse.
De hensyn, der som anført i de almindelige bemærkninger afsnit 2.10.1.1 lå bag indførelsen af de gældende regler, tilsiger dels, at det er den klageberettigede, der skal dokumentere, at der er grundlag for gen-optagelse, når vedkommende ønsker genoptagelse, dels at adgangen til genoptagelse skal være begrundet til situationer, hvor den oprindelige afgørelse er truffet på grundlag af fejlagtige eller mangelfulde registre-ringer. Disse hensyn skal også tilgodeses i de fremtidige regler om vur-deringsmyndighedens adgang til at genoptage foretagne vurderinger. Den primære adgang til at få ændret en forkert ejendomsvurdering skal også fremadrettet være klageadgangen, medmindre vurderingen er fo-retaget på et fejlagtigt eller mangelfuldt grundlag, og det skal i tvivlstil-fælde uændret være op til den klageberettigede at dokumentere, at dette er tilfældet.
(…)
Det foreslås, at det i ordlyden af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 1, 1. pkt., præciseres, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller lignende objektivt konstaterbare faktiske forhold.
Forudsætningen om, at de fejlagtige eller manglende registreringer, der kan begrunde genoptagelse af foretagne ejendomsvurderinger, er fejl eller mangler i oplysninger, der kan konstateres ved opslag i et register eller lignende objektivt konstaterbare forhold, skal føre til, at konstate-rede fejl eller mangler i registeroplysninger skal føre til genoptagelse ef-ter bestemmelsen, hvis registeroplysningerne er indgået i vurderingen,
41
uanset om de registrerede oplysninger i øvrigt er registreret som bin-dende eller ej.
Det er i lovforslag nr. L 121 af 25. januar 2017 om ændring af lov om planlægning, lov om naturbeskyttelse og lov om aktindsigt i miljøop-lysninger (modernisering af planloven, bedre rammer for kommuner, borgere og virksomheder i hele landet) forudsat, at kommunerne fremadrettet skal bidrag til at tilvejebringe oplysninger til brug for vur-deringsmyndighedens ejendomsvurderinger. Det fremgår af bemærk-ningerne til dette lovforslag, at det fortsat vil være lokalplaner, kommu-neplanrammer og landzonetilladelser, som har retsvirkning over for grundejeren og kommunen, og at registreringen i det planlagte supple-rende Plandataregister således har karakter af faktisk forvaltningsvirk-somhed og alene en vejledende fortolkning uden selvstændig retsvirk-ning.
…”
Rettens begrundelse og resultat
Vurderingsstyrelsens genoptagelse af vurderingen af grundværdien for 2007 for Snejbjerg ApS’ ejendom Adresse 1 i Herning skete efter den dagæl-dende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 1-3.
Efter den dagældende skatteforvaltningslovs § 33, stk. 3, jf. stk. 1, var det en be-tingelse for ekstraordinær genoptagelse, at det kunne godtgøres, at en vurde-ring var foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller mang-lende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold, og at genoptagelse ville resultere i en ændring af grundværdien med mindst 20 %.
Det fremgår af ansættelsen af grundværdien for 2007, at ejendommen blev pla-ceret i et grundværdiområde, der indeholdt ”øvrige ejendomme i landzone” , selv om ejendommen ved Lokalplan nr. 1, som trådte i kraft den 29. marts 2006, blev omfattet af et område, der var udlagt til tæt-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30 pct. Grundværdien på 132.200 kr. blev fastsat efter kvadratmeterprincippet med en kvadratmeterpris, som efter det af vurderings-styrelsen oplyste afspejlede en endog lav kvadratmeterpris for ejendomme i landzone. Det må derfor lægges til grund, at denne fejlregistrering af planfor-holdene medførte, at vurderingen blev foretaget på et fejlagtigt grundlag.
Retten lægger desuden til grund, at den ændrede beregning af grundværdien resulterede i en ændring af grundværdien med mindst 20 %.
Herefter og efter en samlet vurdering har Skatteministeriet godtgjort, at betin-gelserne for ekstraordinær genoptagelse efter skatteforvaltningslovens § 33, stk.
42
3, jf. stk. 1, var opfyldt, og retten tager derfor Skatteministeriets påstand til følge.
Efter sagens udfald skal Snejbjerg ApS i sagsomkostninger til Skatteministeriet betale 37.500 kr. inklusive moms til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Retten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens værdi, om-fang og forløb.
THI KENDES FOR RET:
Skatteministeriet frifindes.
Snejbjerg ApS skal inden 14 dage til Skatteministeriet betale sagsomkostninger med 37.500 kr. inklusive moms. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
