Kendelse
UDSKRIFT
AF
HØJESTERETS ANKE- OG KÆREMÅLSUDVALGS DOMBOG
HØJESTERETS KENDELSE
afsagt fredag den 26. juni 2009
Sag 348/2008
Lejer
(advokat Bjarne Overmark)
mod
Anpartsselskabet af 3. april 2007
(advokat John Bjerre Andersen)
I tidligere instanser er afsagt kendelse af boligretten i Randers den 1. juli 2008 og af Vestre Landsrets 13. afdeling den 30. juli 2008. Procesbevillingsnævnet har den 15. september 2008 meddelt tilladelse til, at kendelsen indbringes for Højesteret.
I påkendelsen har deltaget fem dommere: Per Sørensen, Peter Blok, Asbjørn Jensen, Niels Grubbe og Jon Stokholm.
Påstande
Kærende, Lejer, har nedlagt påstand om, at indkærede, Anpartsselskabet af 3. april 2007, skal anerkende, at bilagene 2, 3, 4 (bortset fra side 3), 5, 5aa – 5az, 5ba – 5bp, 6 og 6a – 6h ikke må fremlægges under boligretssagen.
Indkærede, Anpartsselskabet af 3. april 2007, har påstået stadfæstelse.
Vestre Landsrets 13. afdeling har henholdt sig til afgørelsen.
Sagsfremstilling
Ved lejeaftale af 30. juni 2003 lejede Lejer med virkning fra 1. juli 2003 en lejlighed, beliggende Adresse 2, af Virksomhed ApS 1 for en årlig leje på 38.400 kr.
- 2 -
Ved brev af 27. maj 2004 anmodede Lejer i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1, Randers Huslejenævn om at tage stilling til lejen, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1. I et brev af 8. juli 2004 fra Huslejenævnet til den daværende ejer af ejendommen hed-der det bl.a.:
”De anmodes om at komme med bemærkninger til sagen inden 16. august 2004 sam-men med:
Det omkostningsbestemte budget på indflytningstidspunktet sammen med doku-
mentation for posterne.
En beregning af afsætningsbeløbene efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b.
En beregning af fornyelseshenlæggelserne pr. 31. december 1994.
En nærmere beskrivelse og beregning af de eventuelle forbedringsforhøjelser,
der er indeholdt i lejen, sammen med dokumentation for udgifterne.
…
Såfremt Huslejenævnet ikke har modtaget svar inden udløbet af den angivne frist, kan nævnet fortolke tavsheden på den for modparten gunstigste måde og navnlig lægge dennes fremstilling til grund for påkendelsen.”
Udlejeren anførte senere ved brev af 27. oktober 2004, at lejen skulle fastsættes efter boligre-guleringslovens § 5, stk. 2, og tilkendegav, at man først, når dette blev afvist, ville fremlægge oplysninger til brug for beregning af den omkostningsbestemte leje, jf. lovens § 5, stk. 1.
Huslejenævnet traf afgørelse den 14. august 2007. I afgørelsen anføres bl.a.:
”Essensen af huslejenævnets afgørelse:
Den aftalte, årlige leje på 38.400 kr. nedsættes med virkning fra den 1. juli 2003
til 29.500 kr.
Trappelejeklausulen tilsidesættes som ugyldig.
De for meget opkrævede beløb skal tilbagebetales til lejeren med tillæg af nær-
mere, beregnede renter (jf. nedenfor) senest 6 uger fra modtagelsen af afgørel-sen.
…
Parternes indlæg
Lejeren har i brev af den 27. maj 2004 anmodet huslejenævnet om at tage stilling til le-jen for lejligheden Adresse 2, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
Såfremt der fremsendes et budget, kræves der dokumentation for samtlige poster.
- 3 -
Advokaten for den tidligere ejer – Advokat 1, Virksomhed ApS 2
har den 22. juni 2004 oplyst følgende:
Ejendommen består af 7 beboelseslejligheder, hvoraf de 5, da de blev ledige, blev gen-nemgribende moderniseret samtidig med, at ejendommen generelt blev istandsat såvel indvendig som udvendig.
Der er vedlagt redegørelse fra Virksomhed A/S, som angiver de faktiske ud-førte renoveringsarbejder på ejendommen.
Det gøres gældende, at der i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 er afholdt en renoveringsudgift, der væsentligt overstiger 1.500 kr. pr. m2 eller 198.219 kr. pr. leje-mål efter fradrag af sparet vedligeholdelse.
Derudover gøres det gældende, at den husleje, der bliver opkrævet, ikke overstiger det lejedes værdi under hensyntagen til ejendommen og de enkelte lejligheders stand.
Advokaten for nuværende ejer – Advokat 2, Advokatfirma har den 27. oktober 2004 gjort gældende, at lejen skal fastsættes til det lejedes værdi i over-ensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2, idet det lejede er gennemgribende moderniseret som anført i en fremlagt redegørelse. I den forbindelse henvises der til den fremlagte dokumentation for de afholdte udgifter.
Huslejenævnet anmodes om at afgøre spørgsmålet om lejefastsættelse efter boligregule-ringslovens § 5, stk. 2, idet udlejer ikke ønsker at bruge omkostninger på en beregning af omkostningsbestemt husleje og moderniseringsforhøjelse, med mindre lejefastsættel-sen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, tilsidesættes.
I tilfælde heraf vil der blive fremlagt supplerende oplysninger, herunder omkostnings-budget og beregning af moderniseringsforhøjelser.
Det forbeholdes at kræve syn og skøn om moderniseringen, ligesom yderligere på-stande, anbringender og bevisligheder forbeholdes.
Lejeren ønsker i brev af 25. november 2004 en fuldstændig specifikation og dokumen-tation over de udførte arbejder i lejemålet, idet udlejers fremstilling bestrides. Som ek-sempel nævnes, at der ikke er nye radiatorer i lejemålet (med undtagelse af den i stuen) og udlejers beskrivelse af mærke m.v. stemmer ikke med virkeligheden.
Der ønskes samtidig en oversigt over og dokumentation for hvilket tidsrum, arbejderne er blevet udført.
Der ønskes dokumentation for, på hvilke punkter de udførte arbejder har givet en større brugsværdi end den brugsværdi de tidligere installationer m.m. havde, da de var nye.
Ydermere ønskes der dokumentation for, at der i beregningen er medtaget reduktion for fremtidig sparet vedligeholdelse. Såfremt dette ikke dokumenteres, bedes huslejenævnet fratrække 25 % fra udlejers samlede dokumenterede regning.
Kan udlejer ikke fremsende den fornødne dokumentation, bedes huslejenævnet lave et skyggebudget for derefter at nedsætte lejen iht. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
- 4 -
Huslejenævnet anmodede den 11. maj 2007 Advokat 2 om at dokumen-tere, at orienteringspligten i boligreguleringslovens § 5, stk. 3 er iagttaget.
Advokaten har den 29. maj 2007 oplyst, at tidligere ejere har bekræftet, at reglerne er overholdt.
Hvis huslejenævnet ikke kan acceptere denne bekræftelse, er det opfattelsen, at der i sa-gen skal ske en sådan bevisførelse, at sagen ikke kan afgøres af nævnet, og huslejenæv-net anmodes i så fald om at afvise sagen.
Faktiske oplysninger
Lejeforholdet er aftalt til påbegyndelse den 1. juli 2003. Lejeren er ifølge folkeregister-oplysninger fraflyttet pr. 14. juni 2005.
Lejlighedens areal er 59 m2.
Den aftalte, årlige leje udgør 38.400 kr. Lejeren betaler særskilt vand ud over lejen.
Forpligtelsen til indvendig vedligeholdelse har påhvilet lejeren.
Lejen reguleres hvert års 1. juli efter en trappelejeklausul med 2 % p.a. Lejen kan der-udover reguleres som følge af ændringer i skatter og afgifter.
I faktura af den 18. december 2003 har den tidligere udlejer faktureret 141.789,91 kr. i forbindelse med moderniseringsarbejder på ejendommen. Det fremgår også af faktu-raen, at der er faktureret for yderligere 1.200.000 kr.
Huslejenævnet besigtigede lejligheden den 8. august 2007, hvor følgende var til stede: Advokat 3 som repræsentant for udlejeren samt lejeren.
Huslejenævnets afgørelse og begrundelse
Den aftalte leje
Regelsættet
Huslejenævnet bemærker indledningsvist, at udlejer – trods anmodning derom fra hus-lejenævnet – ikke har fremsendt dokumentation for, at orienteringspligten efter boligre-guleringslovens § 5, stk. 3 er overholdt. Når den ikke er overholdt, er vilkåret om leje-fastsættelse efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 ugyldigt.
Lejen må allerede af denne grund fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
Den aftalte leje
Huslejenævnet har samtidig med behandlingen af denne sag behandlet sagerne om le-jens størrelse for lejlighederne Adresse 3 og Adresse 4 Der kunne ikke skaffes ad-gang til lejlighederne Adresse 4 og Adresse 2 De tidligere lejere af lejemålene besigtigede alle lejemålet Adresse 3, der stod tomt, og erklærede, at moderniseringen i Adresse 3, svarede til den modernisering, der er foretaget i de øvrige lejemål.
- 5 -
På dette grundlag lægger huslejenævnet til grund, at der er tale om en ensartet moderni-sering af de 3 lejemål fsv. angår køkken og bad.
Ved fastsættelsen af lejen efter boligreguleringsloven § 5, stk. 1 tages der udgangspunkt i en skønnet budgetleje på 150 kr. pr. m2, hensættelser efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b på 100 kr. pr. m2 samt forbedringstillæg for bl.a. køkken og bad på 250 kr. pr. m2.
Huslejenævnet har ved sin afgørelse tillagt det betydning, at udlejeren ikke har foretaget nogen egentlig specifikation af de enkelte lejligheders modernisering eller af de udgif-ter, der er anvendt på ejendommen som sådan, ligesom der heller ikke er foretaget no-gen opdeling af egentlig forbedring og vedligeholdelse. Der er derfor tale om en ren skønsmæssig lejefastsættelse, jf. vedlagte uddrag af Folketings Tidende 1999/2000 og U 2005.903 H.
Et enigt huslejenævn fastsætter herefter den aftalte, årlige leje til 500 kr. pr. m2. Et medlem udtaler supplerende, at han også har kunnet votere for en leje på 500 kr. pr. m2 under hensyntagen til udlejers hhv. administrators manglende fremlæggelse af ønsket materiale.
Den aftalte, årlige leje nedsættes herefter med virkning fra den 1. juli 2003 fra 38.400 kr. til 29.500 kr., svarende til 2.458,33 kr. pr. måned.”
Afgørelsen blev af Anpartsselskabet af 3. april 2007 den 6. september 2007 indbragt for bo-ligretten med påstand om bl.a., at Lejer skulle anerkende, at den årlige leje udgør 38.400 kr. Selskabet anførte, at lejemålet er gennemgribende moderniseret og omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, idet orienteringspligten efter § 5, stk. 3, er iagttaget. Så-fremt lejemålet er omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 1, anførte selskabet endvidere, at den omkostningsbestemte budgetleje med tillæg af forbedringer svarer til den aftalte leje.
Lejer påstod bl.a. frifindelse. Han gjorde gældende bl.a., at lejligheden ikke var gennemgribende moderniseret over en periode på 2 år og derfor ikke var omfattet af bolig-reguleringslovens § 5, stk. 2, at orienteringspligten efter § 5, stk. 3, ikke var iagttaget, og at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi.
Herefter fremlagde Anpartsselskabet af 3. april 2007 en række nye bilag, herunder de om-stridte, der omfatter følgende:
Bilag 2.Dokumenter vedrørende en byggesag med ibrugtagningstilladelse den 31. marts 2003 efter ansøgning af 19. juni 2002 om nedlæggelse af bagtrappe, brandsik-ring af hovedtrappe, indretning af badeværelser, nye køkkener og rumforandrin-ger.
- 6 -
Bilag 3.Faktura af 3. maj 2003 vedrørende bl.a. renovering af facade, udskiftning af samtlige vinduer og af taget.
Bilag 4.Tre fakturaer vedrørende den indvendige renovering og modernisering.
Bilag 5.Oversigt på 9 sider over afholdte udgifter i forbindelse med renoveringen. Da Lejer uanset enighed om det af huslejenævnet fastsatte moder-niseringstillæg på 250 kr. pr. m2 ikke anerkendte, at beløbsgrænserne i boligre-guleringslovens § 5, stk. 2, var opfyldt, fremlagde Anpartsselskabet af 3. april 2007 yderligere som underbilag til bilag 5 bl.a. bilag 5aa-bp med dokumentation for en række af posterne i bilag 5.
Bilag 6.Omkostningsbestemt lejebudget for 2003 med underbilag 6a-6h som dokumentation for udgifterne.
Lejer protesterede mod fremlæggelse af bilagene.
Ved kendelse af 1. juli 2008 gav boligretten tilladelse til fremlæggelse af bilagene, idet dog en dommer ville afslå tilladelse. I flertallets begrundelse anføres:
”Huslejenævnet er et administrativt organ, hvis afgørelse skal kunne prøves ved bolig-retten efter regler, der svarer til de almindelige regler om domstolsprøvelse af forvalt-ningsafgørelser. Der findes hverken i lovgivningen eller efter almindelige forvaltnings-retlige principper grundlag for generelt at afskære parterne fra for boligretten at frem-komme med nye oplysninger. Disse voterende finder … [et fejlagtigt anført ikke er her udeladt], at det forhold, at udlejeren ikke ved behandlingen for Huslejenævnet har fremlagt relevante bilag, ikke i sig selv bør medføre, at udlejeren ikke kan fremlægge bilagene for boligretten. Da fremlæggelse af de nævnte bilag ikke på det foreliggende grundlag kan skønnes at være uden betydning for sagen, vil disse voterende tillade, at bilagene fremlægges jf. retsplejelovens § 341.”
Ved kendelse af 30. juli 2008 stadfæstede landsretten afgørelsen af de grunde, der er anført af boligrettens flertal.
Anbringender
Lejer har navnlig anført, at den med boligreguleringsloven etablerede ord-ning om tvungen indbringelse for huslejenævnene i første instans må medføre, at det vil være stridende imod det i loven indeholdte to-instansprincip, dersom boligretten skulle kunne medinddrage væsentlige oplysninger af materiel betydning for sagen, som ikke har været fo-relagt huslejenævnet, idet boligretten dermed vil opnå et andet bedømmelsesgrundlag. Han har herved anført, at huslejenævnet ikke er en sædvanlig forvaltningsmyndighed, idet nævnet er tillagt judiciel myndighed til at træffe afgørelser i tvister af privatretlig karakter mellem
- 7 -
private borgere. De regler, der gælder for sædvanlige forvaltningsmyndigheder lader sig for visse af reglernes vedkommende vanskeligt overføre på huslejenævnet. Uagtet huslejenævnet ikke er en domstol har nævnet dog sådanne særlige særkender, at nævnet minder om en egentlig domstol. Det er i øvrigt ikke usædvanligt, at nye oplysninger i en forvaltningssag, der indbringes for domstolene, ikke tillægges betydning for rettens afgørelse, jf. eksempelvis udlændingesager, hvor parten henvises til at søge den administrative sagsbehandling genopta-get. Endelig må der lægges vægt på, at huslejenævnet opfordrede Anpartsselskabet af 3. april 2007 til at fremkomme med faktiske oplysninger og i forbindelse hermed tilkendegav indhol-det af boligreguleringslovens § 42, stk. 2. Anpartsselskabet af 3. april 2007 burde herefter ikke overfor boligretten kunne fremkomme med bilag, som selskabet trods opfordringen ikke fremkom med under huslejenævnets behandling af sagen.
Anpartsselskabet af 3. april 2007 har navnlig anført, at hverken lejelovgivningen eller rets-plejeloven regulerer, hvordan spørgsmålet om nova skal behandles ved indbringelse af en huslejenævnsafgørelse for boligretten. En begrænsning i en parts adgang til at varetage sine interesser må forudsætte en klar lovhjemmel, og en sådan hjemmel findes ikke. Domstolene har i henhold til grundlovens § 63 fuld prøvelsesret af forvaltningens afgørelser, og denne prøvelsesadgang kan ikke indskrænkes således, at domstolene ikke kan forholde sig til nye oplysninger, medmindre dette sker i form af en klar og utvetydig lovhjemmel. Ved indbrin-gelse af en forvaltningsafgørelse for domstolene er der ikke alene fuld adgang til at frem-komme med nye oplysninger, men også til at komme med nye anbringender og påstande. Ho-vedformålet med domstolsprøvelsen er at sikre en materiel korrekt afgørelse. Et af hovedfor-målene med at indføre huslejenævn har været at give lejere og udlejere en nem og billig måde til at afgøre tvister vedrørende lejeforhold. Dette formål vil i vidt omfang forspildes, såfremt der gælder en meget restriktiv retspraksis vedrørende nova. Ordningen om ”tvungen” indbrin-gelse for huslejenævnet betyder blot, at huslejenævnet er første instans i de sagstyper, som er opremset i lejelovens § 106, og kan ikke danne hjemmel for at afskære nova. Nova vil i sa-gens natur altid medføre et andet bedømmelsesgrundlag, men de nye bilag medfører ikke, at sagen ændrer identitet. At der ikke er identitet mellem processtoffet for huslejenævnet og for boligretten er ikke ensbetydende med, at sagen ændrer identitet. Der er ikke hjemmel til at lade den bevismæssige skadevirkning, jf. boligreguleringslovens § 42, stk. 2, gælde også for boligrettens behandling af sagen. Boligreguleringslovens § 42, stk. 2, indeholder således ikke hjemmel til at afskære nova.
- 8 -
Højesterets begrundelse og resultat
Der er hverken i lejelovgivningen eller retsplejeloven eller i den tvungne ordning med husle-jenævn forhold, der generelt hindrer, at en part i en boligretssag vedrørende en huslejenævns-afgørelse fremlægger nye bilag.
Det må imidlertid efter Højesterets opfattelse følge af bestemmelserne i boligreguleringslo-vens § 40, stk. 2, og § 42, stk. 2, at en part, der ikke har efterkommet huslejenævnets nærmere specificerede krav om oplysninger og dokumentation, der er fornødne for afgørelse af sagen, som udgangspunkt er afskåret fra at fremlægge sådanne oplysninger i boligretten, hvis mod-parten protesterer herimod.
I den foreliggende sag gjorde Anpartsselskabet af 3. april 2007 over for huslejenævnet gæl-dende, at lejen skulle fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, om gennemgribende forbedring, og anførte, at man først, hvis dette blev afvist, ville fremlægge oplysninger til brug for beregning af den omkostningsbestemte leje, jf. lovens § 5, stk. 1. Huslejenævnet af-viste imidlertid, at lejen kunne fastsættes efter § 5, stk. 2, og fastsatte lejen skønsmæssigt uden på ny at have givet udlejeren lejlighed til at fremlægge oplysninger til brug for lejefast-sættelsen efter § 5, stk. 1.
Højesteret finder, at Anpartsselskabet af 3. april 2007 under disse omstændigheder er beretti-get til at fremlægge de pågældende oplysninger under boligretssagen.
Med denne begrundelse stadfæster Højesteret landsrettens kendelse.
Thi bestemmes :
Landsrettens kendelse stadfæstes.