Dom
UDSKRIFT
AF
HØJESTERETS DOMBOG
HØJESTERETS DOM
afsagt onsdag den 14. maj 2008
Sag 289/2006
(2. afdeling)
Lejer
(advokat Michael Holsting)
mod
Udlejer I/S ved Person 3 og Person 2
(advokat Michael Rasmussen)
I tidligere instanser er afsagt dom af Københavns Byret den 27. november 2003 og af Østre Landsrets 19. afdeling den 27. januar 2006.
I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Poul Sørensen, Asbjørn Jensen, Poul Søgaard, Marianne Højgaard Pedersen og Jens Peter Christensen.
Påstande
Appellanten, Lejer, har påstået stadfæstelse af byrettens dom.
Indstævnte, Udlejer I/S ved Person 3 og Person 2, har påstået stadfæ-stelse af landsrettens dom.
Anbringender
Lejer har også for Højesteret i første række anført, at Udlejer I/S ikke er be-rettiget til at opkræve udgifter vedrørende ejendommens varmeanlæg, når interessentskabet ikke leverer varme til lejemålet, jf. herved erhvervslejelovens § 45 og § 46.
- 2 -
Lejer har ikke for Højesteret gentaget sin indsigelse mod varmeregnskabet som sådant.
Udlejer I/S har også for Højesteret i første række anført, at Lejer er forpligtet til at betale varme i henhold til lejekontrakten. Han har været berettiget til at opsætte en radi-ator i lejemålet og er ikke fremkommet med krav om, at Udlejer I/S skulle foretage sådan opsætning.
Udlejer I/S har for Højesteret yderligere anført, at der i henhold til lov om varmeforsy-ning påhviler ejendommen en pligt til at være tilsluttet fjernvarmenettet, således at der skal betales i nærmere angivet omfang uafhængigt af eventuelt aftaget fjernvarme. Udlejer I/S har endvidere anført, at de øvrige lejere vil komme til at betale for Lejers andel af varmeudgifterne, hvis ikke han tilpligtes at betale, og at dette vil være urimeligt.
Forklaringer
Til brug for Højesteret er der afgivet forklaring af Person 2, der bl.a. har for-klaret, at Udlejer I/S blev dannet i 1976 med henblik på at eje 5 butiks-lejligheder.
Butikslejlighedernes varmebetaling udgjorde små beløb, årligt ca. 5.000 kr. ud af en samlet årlig husleje på 600.000 - 700.000 kr. for det enkelte lejemål.
Der var ikke behov for levering af varme, da der kom varme fra bl.a. spotlights i butikslof-terne. Han ved ikke noget konkret om, hvilke installationer der var i lejemålet, og det interes-serede ham heller ikke, da detailforretningerne normalt foretog en fuldstændig nyrenovering af butikslejemålene i forbindelse med overtagelsen.
Ejerforeningen forestod udarbejdelse af varmeregnskabet og sendte det, så vidt han husker, direkte til butikkerne. I hvert fald foretog interessentskabet udelukkende en gennemfakture-ring. Interessentskabet har i den forbindelse hverken haft fortjeneste eller tab.
Baggrunden for det konkrete lejemål var, at den tidligere lejer, som drev et parfumeri, på et tidspunkt anmodede om at få lov til at afstå lejemålet til Lejer. Selv om parfume-
- 3 -
riet ikke havde afståelsesret, blev der givet tilladelse til denne overdragelse af lejemålet. I den forbindelse blev der indgået en aftale mellem Lejer og de tidligere lejere. Også på grund af denne aftale var der ikke grund til for interessentskabet at interessere sig for inventa-ret.
I forbindelse med overdragelsen af lejemålet til Lejer, som skete efter forhandlin-ger mellem en tidligere medarbejder, Advokat, og Lejer, blev der den 13. september 2001 foretaget en besigtigelse, hvor Advokat og Lejer var til stede. Besigtigelsen blev foretaget med henblik på konstatering af, om der var retableringsforpligtelser. Der var ham bekendt ikke nogen forhandling om spørgsmålet om varme, og bestemmelsen i lejekontrakten vedrørende betaling for varme svarede til bestem-melsen i lejeaftalen med den tidligere lejer.
Højesterets begrundelse og resultat
Som anført af landsretten følger det af erhvervslejekontrakten, at samtlige udgifter vedrørende ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand medtages i forbrugsregnskabet og fordeles efter udlejers bestemmelse efter målere, bruttoetagearealer eller rumfang. Kontrakten med bilag indeholder en specifikation af udgifter, der indgår i forbrugsregnskabet, og den anslåede størrelse heraf.
Det er ubestridt, at Lejer var berettiget til at opsætte radiator med tilslutning til ejendommens varmeforsyning. Højesteret finder det ikke godtgjort, hverken i kraft af leje-kontraktens formulering eller som følge af sagens omstændigheder i øvrigt, at lejekontraktens bestemmelser om varme og varmt vand bygger på en forudsætning om, at Lejers pligt til at deltage i betalingen for ejendommens opvarmning beror på, at der er leveret varme direkte til hans lokaler. Det bemærkes herved, at erhvervslejelovens § 45 ikke kan føre til et andet resultat.
Højesteret stadfæster herefter landsrettens dom.
Thi kendes for ret:
Landsrettens dom stadfæstes.
- 4 -
I sagsomkostninger for Højesteret skal Lejer betale 20.000 kr. til Udlejer I/S ved Person 3 og Person 2.
De idømte sagsomkostningsbeløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms af-sigelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.