Dom
UDSKRIFT
AF
ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________
Afsagt den 28. september 2010 af Østre Landsrets 21. afdeling (landsdommerne Rosenløv, Sanne Kolmos og Asger Bagge-Jørgensen (kst.)).
21. afd. a.s. nr. B-800-10:
Udlejer
(advokat Lars Stuckert)
mod
Lejer A/S
Lejer A/S
(advokat Lars Langkjær)
Nykøbing Falster Rets dom af 1. marts 2010 (BS 1-480/2009) er anket af appellanten, Udlejer , med principal påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb fastsat efter landsrettens skøn.
Indstævnte, Lejer A/S (selskabet), har på-stået stadfæstelse.
Sagens omstændigheder
Lejekontrakten mellem parterne, der angår et erhvervslejemål, blev underskrevet den 20. april 1998 og indeholder i punkt 5 om vedligeholdelse følgende bestemmelse i afsnit 9:
”Der betales leje i en eventuel istandsættelsesperiode af lejemålet” .
- 2 -
Der er enighed om, at det påhvilede selskabet at istandsætte lejemålet, som var opsagt med 6 måneders varsel til fraflytning senest den 31. december 2007, og at lejer afleverede den sidste nøgle til lejemålet den 28. januar 2009.
Forklaringer
Der er i landsretten afgivet forklaring af Vidne 6 og supplerende forklaring af Vidne 3.
Vidne 6 har forklaret bl.a., at han er direktør og hovedaktionær i selskabet. I for-bindelse med opsigelsen gennemgik han kontrakten for at undersøge, hvilke forpligtelser selskabet havde som lejer. Lejeren havde bl.a. pligt til at aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen. Han kan ikke i dag huske, om han lagde mærke til vilkåret om, at der skulle betales leje i en eventuel istandsættelsesperiode, og han drøftede ikke spørgs-målet om eventuel lejebetaling med Vidne 3, som han kontaktede i forbin-delse med opsigelsen. Han meddelte Vidne 3, at selskabet kunne fraflytte tidligere, hvis en ny lejer ”stod på spring ”, men det var der ikke. Selskabet havde lavet en ”køreplan ” for flytningen og lagde meget vægt på, at fraflytning skulle være sket og leje-målet sat i stand pr. årsskiftet 2007/2008.
Vidne 2, Syddan A/S, sagde ved besigtigelsen i forbindelse med fraflytningen, at udlejeren gerne ville bruge sin egen maler. De blev enige om hver især at indhente et tilbud og sammenligne, hvilket firma der var billigst. I december 2007 modtog selskabet tilbud fra sin maler. Selskabet fremsendte ikke tilbuddet til udlejeren, men afventede dennes til-bud. Udlejeren sendte først ved e-mail af 5. marts 2008 sit tilbud af 10. december 2007. Der var meget stor forskel på de to tilbud. Det af selskabet indhentede tilbud var på om-kring 43.000 kr., og det andet tilbud var på over 100.000 kr. Synsrapporten dannede grundlag for tilbudsgivningen, og prisforskellen kunne derfor ikke skyldes uenighed om istandsættelsesniveauet. Selskabets maler gik først i gang med arbejdet efter den 5. marts 2008. Drøftelserne om kvaliteten af det udførte malerarbejde foregik mellem ham og Vidne 2. Han kontaktede Dansk Malermesterlaug, som havde en konsulent, der besigti-gede forholdene. Visse mangler var beskrevet i synsrapporten af 16. april 2008, og den sagkyndige påviste også visse arbejder, som maleren ikke havde udført godt nok, jf. kon-sulentens brev af 11. juni 2008 herom. Selskabets maler udførte herefter yderligere arbejde
- 3 -
i et par omgange, og arbejderne blev endelig færdiggjort i november 2008. Det var ikke vandskader, der bevirkede, at færdiggørelsen af istandsættelsesarbejderne trak ud. Han var sikker på, at der ikke skulle betales leje i istandsættelsesperioden, og selskabet modtog ingen opkrævninger efter opsigelsesperiodens udløb og havde således ikke engang mulig-hed for at afløfte moms undervejs.
Vidne 3 har yderligere forklaret bl.a., at lejemålet tidligere bestod af 2-3 her-skabslejligheder, som omdannedes til ét stort erhvervslejemål på ca. 450 m2, der af selska-bet blev overtaget som nyrenoveret. Han konciperede lejekontrakten. Vilkåret i lejekon-traktens punkt 5, afsnit 9, blev indsat for at undgå den situation, som parterne nu er havnet i, dvs. at lejemålet ikke var istandsat ved lejemålets ophør. Selskabet havde ingen indsi-gelser mod vilkåret. Der blev på intet tidspunkt meddelt selskabet en frist for færdiggørelse af istandsættelsesarbejderne.
Han blev inddraget i sagen i januar/februar 2008. I forbindelse med flyttesynet blev par-terne enige om hver især at indhente tilbud fra en maler. Det af administrator indhentede tilbud var markant dyrest, nemlig på mere end 170.000 kr. Parterne ville tillige bruge til-buddene til at søge at finde en forligsmæssig løsning, således at der kunne betales et beløb til endelig afgørelse af istandsættelsesmellemværendet. Da der imidlertid var så stor forskel på de to tilbud, sluttede drøftelserne, og det var derfor op til selskabet at istandsætte leje-målet. Selskabet kunne frit anvende den maler, man ønskede at benytte, men det bekym-rede administrator, at det billige tilbud var så billigt, som tilfældet var. Efter fremsendelsen af synsrapporten krævede selskabet, at der blev udmeldt syn og skøn. Dette medførte, at sagen blev forsinket yderligere nogle måneder, og der blev efter skønsmandens besigti-gelse udført yderligere malerarbejde. Administrator modtog også et brev fra selskabets advokat, som bestred, at selskabet overhovedet havde en istandsættelsesforpligtelse. Også det forsinkede processen. Da man nåede frem til september 2008, var der fortsat mange små mangler, der skulle udbedres. Det var forskelligt fra rum til rum, hvad der var proble-met, og maleren havde bl.a. ikke ramt de korrekte farvetoner. Lejemålet er fortsat ikke genudlejet.
Procedure
- 4 -
Parterne har i det væsentlige gjort de samme anbringender gældende som for byretten og procederet i overensstemmelse hermed.
Landsrettens begrundelse og resultat
Lejeaftalen er indgået i april 1998, på hvilket tidspunkt den præceptive bestemmelse i le-jelovens § 33, stk. 5, også fandt anvendelse på erhvervslejemål, jf. erhvervslejelovens § 89, stk. 2, nr. 3, der må antages også at omfatte istandsættelse ved fraflytning. Da det om-handlede vilkår i lejekontraktens punkt 5 om vedligeholdelse, afsnit 9, ikke gyldigt har kunnet forhåndsaftales, og da en sådan forpligtelse heller ikke følger af erhvervslejeloven, har selskabet ikke på dette grundlag været forpligtet til at betale leje i istandsættelsesperio-den efter lejeforholdets ophør.
Da der endvidere ikke er ført bevis for, at udlejeren i forbindelse med lejerens fraflytning har aftalt med denne, at der skulle betales leje i istandsættelsesperioden efter den 31. de-cember 2007, og udlejeren heller ikke har taget forbehold herom eller på anden måde ken-deligt har forudsat lejebetaling, f.eks. i form af fremsendelse af lejeopkrævninger, er udle-jeren heller ikke på andet grundlag berettiget til at afkræve lejer leje i tiden efter den 31. december 2007.
Med disse bemærkninger stadfæster landsretten dommen, idet det bemærkes, at det må bero på en fejlskrift, at Udlejer i byrettens domskonklusion er anført som et aktie-selskab.
Under hensyn til sagens udfald, karakter og omfang skal Udlejer i sagsomkostnin-ger for byret og landsret betale 50.000 kr. til selskabet til dækning af salær til advokat, idet dog 4.500 kr. udgør retsafgift for byretten.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for byret og landsret skal Udlejer betale 50.000 kr. til Lejer A/S.
- 5 -
De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.