Sag om, hvorvidt sagsøgende forsikringsselskab har et regreskrav mod sagsøgte i anledning af, at sagsøger som ejerskifteforsikringsselskab har udbetalt erstatning til køber af en ejendom, som sagsøgte havde solgt

Retten i Nykøbing F.

DOM

Afsagt den 28. oktober 2010 i sag nr. BS 1-1477/2009:

Topdanmark Forsikring A/S

Borupvang 4

2750 Ballerup

mod

Sagsøgte

Adresse 1

4800 Nykøbing F

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 11. september 2009, drejer sig om, hvorvidt sagsøger, Topdanmark Forsikring A/S (i det følgende kaldet Topdanmark), har et regreskrav mod Sagsøgte, i anledning af, at Top-danmark som ejerskifteforsikringsselskab har udbetalt erstatning til køber af en ejendom, som Sagsøgte havde solgt.

Topdanmark har nedlagt påstand om, at Sagsøgte tilpligtes at beta-le 131.517 kr. med procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et af retten fastsat mindre beløb end det påstævnte.

Oplysningerne i sagen

Dommen er udarbejdet uden fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218a, stk. 2, idet forklaringerne er udeladt.

Den 20. juni 1990 ansøgte Sagsøgte om byggetilladelse til en til-bygning til sin ejendom beliggende Adresse 2, 4800 Nykø-bing F. efter bygningsreglement for småhuse af 1985. I samme forbindelse ansøgte Sagsøgte, den 28. juni 1990, om dispensation for beboelse nærmere skel end 2,5 meter. Ved brev af 1. august 1990 fra Nykøbing Fals-ter kommune til Sagsøgte blev han meddelt dispensation, således at tilbygningen kunne opføres som ansøgt. Sagsøgte blev den 13. sep-tember 1990 meddelt byggetilladelse efter bygningsreglement for småhuse af 1985 til opførelse af tilbygning til eksisterende beboelse. I byggetilladels-en er anført blandt andet:

"...

Særlige betingelser/vilkår

1.At lofthøjden skal være mindst 2,3 m, jf. BR-S 85, kap. 3.2.1.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

2.At tagkonstruktionen ventileres, jf. BR-S 85, kap. 4.1.3.

3.At tage skal udføres med en hældning på mindst 1:40 (2,5 cm pr. m), jf. BR-S 85, kap. 4.5.1.

4.At tagbeklædning oplægges efter leverandørens anvisning.

5.At der mellem lofts- og tagkonstruktioner og opvarmede rum på un-dersiden af varmeisolering anbringes en dampspære, jf. BR-S 85, kap. 4.5.3.

6.At tagvand tilsluttes ejendommens regnvandssystem.

7.At nye afløbsledninger i jord udføres af aut. mester og godkendes af kommunens tilsynsførende før tildækning.

..."

Sagsøgte færdigmeldte byggeriet den 10. juli 1991. Sagsøgte blev herefter boende i ejendommen med sin familie og i 2004 valgte han at sætte ejendommen til salg. I den forbindelse blev der udarbejdet til-standsrapport af 29. juli 2004. I tilstandsrapporten er den oprindelige beboel-se fra 1890 benævnt bygning A, mens den omhandlede tilbygning er be-nævnt bygning B fra 1990.

Vedrørende bygning A er det i tilstandsrapporten om tagkonstruktionen an-ført:

"...

A8.0 Tagkonstruktion 8.1 Tagbelægning/rygning K2 Enkelte manglende tagsten 8.10 Undertage/understrygning K2 ikke korrekt lavet undertag

Om bygning B er det om tagkonstruktionen anført:

"...

B8.0 Tagkonstruktion 8.2 Tagfald K1 Ikke fald fra hele tagfladen

til afløb

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

..."

I afsnittet om sælgers oplysninger om ejendommen i tilstandsrapporten er blandt andet anført:

"...

0.1Hvor mange år har De boet i huset? 17 år

...

0.4Er der foretaget tilbygninger eller ombygninger? (afkrydset i ja) Hvis ja, hvilke? Beboelse, tilbygning, hobbyrum og overdækket terrasse (terr. ikke an-søgt!)

0.5Er bygninger eller dele af bygninger udført som selvbyg eller medbyg? Hvis ja, hvilke dele af bygningerne? (afkrydet i ja) Selvbyg/(tømrer)

...

8.1Har taget været utæt? (afkrydset i nej) hvis ja, hvor Nyt på oprindeligt hus i 1999

..."

I tilstandsrapportens afsnit om bygningskonstruktioner - oplysninger til ejerskifteforsikring er anført blandt andet:

"...

Bygn.:

Taghældning - > 35 graderA

Taghældning - 0 graderB

Taghældning - 1-15 graderBC

..."

Ved købsaftale af 3. december 2004 solgte Sagsøgte ejendommen til Vidne 1 og Person. I den forbindelse tilbød Sagsøgte betaling af halvdelen af forsikringspræmie til ejerskifteforsikring, og der er enighed om, at selve ejendomshandlen er omfattet af lov om for-brugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Vidne 1 og hans familie flyttede ind i ejendommen efter over-tagelsesdagen den 1. februar 2005.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Den 3. september 2007 anmeldte Vidne 1 til Topdanmark en skade i tilbygningen, som han havde opdaget i forbindelse med, at han ned-tog profilbrædderne fra loftet i stuen i tilbygningen. Han anførte i anmel-delsen, at spær var beskadiget, og at han ikke helt havde overblik over ska-dens omfang. Under Topdanmarks behandling af sagen blev der indhentet erklæring af 27. september 2007 fra Goritas bygningsundersøgelser. Der blev i den forbindelse konstateret svamp og råd i forsikringsmæssig hense-ende i spær i tilbygningen.

Topdanmarks skadekonsulent, Vidne 2, udarbejdede skadekonsulent-rapport af 2. oktober 2007, hvori han anførte blandt andet:

"...

Anmeldte skader

1. skade skader ved inddækning i sammenbygning med nabohus

Skader anmeldt ved besøget

1. skade Ulovligt opført tilbygning på ca. 61 kvm.

Beskrivelse af de anmeldte skader

1. skade Ved sammenbygning mellem ny tilbygning og naboens udbygning er der trængt vand i fra naboens blyinddækning, hvorved spærender og mur-rem er angrebet af svamp. Biologisk annalyse er udført af Goritas.

2. skade Tilbygning på 61 kvm fra 1990 er udført med flat tag. På taget ses nedbøjninger, hvorfor afvanding af taget ikke sker og der opstår vandpytter på taget. Afløb er plaseret på tagets højeste punkt.

Kan skaden være dækket af husforsikringen eller af en garanti? 1. skade Som udgangspunkt burde svampeskaden være dækket på husforsik-ringen, men i policen fremgår det at krav afledt af utætte inddækninger er undtaget.

2. skade Kan ikke dækkes på husforsikringen.

..."

Vidne 1 havde ud over ejerforsikringen også tegnet husfor-sikring hos Topdanmark. Det fremgår af policen af 2. februar 2005, at for-sikringen ikke omfatter rådskade. Det er tillige anført blandt andet:

"...

På grund af mangelfuld ventilation omfatter svampe- og insektforsikringen ikke tagkonstruktionen.

Forsikringen dækker ikke svampe- eller insektskade, der konstateres på eller stammer fra stueetagens gulvkonstruktion.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Undtaget er krav afledt af utætte inddækninger.

..."

I anledning af forsikringssagen rettede Topdanmark henvendelse til Sagsøgte og anførte, at han var ansvarlig for forholdene på tilbygningen. Sagsøgte afviste dette, hvorefter Topdanmark anmodede om isole-ret bevisoptagelse. Der blev under den isolerede bevisoptagelse udarbejdet syns- og skønsrapporter ved Skønsmand af henholdsvis 21. maj 2008 og 10. december 2008. Af erklæringerne fremgår blandt andet:

"...

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes oplyse, om der kan konstateres skade / skader i tagkonstruktionen i ejendommens tilbygning.

I bekræftende fald bedes specifikt oplyst, hvilke skader der kan konstateres.

Besvarelse:

Ved den stedfundne besigtigelsen kunne der konstateres følgende skader og/ eller spor efter skader på tagkonstruktionen i ejendommens tilbygning:

- der var tydelige spor efter vandskader på dampspærren under

tilbygningens tagkonstruktion, jf. foto 1 og 2. Skaderne er lokaliseret dels under en større vandansamling på tagfladen, jf.

foto 3, dels midt i lokalet.

Foto nr. 1: Spor efter vandskade i hjørne under vandansamling

Foto nr. 2: Vandskade på loft midt i lokale

Foto nr. 3: Vandansamling i hjørne af tag over vandskade

Ud over sporene efter vandindtrængen kunne der i hjørnet med vandskade konstateres et mindre angreb af råd i hjørnet med vandskade.

Spørgsmålet kan således besvares bekræftende.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes oplyse, om tilbygningens tagkonstruktion er opført iht. gældende forskrifter på opførelsestidspunktet, herunder om vilkårene i byggetilladelsen er efterlevet.

Skønsmanden bedes i den forbindelse specifikt bedømme:

- om der er forskriftsmæssig fald på taget

- om taget er ventileret korrekt

- om isolering i tagkonstruktionen er korrekt fastgjort

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

- om de anvendte tagspær efterlever gældende normer

- om spændet ved tagspær er for stort

- om der kan konstateres nedbøjning af taget

- om afvandingen fra taget er forskriftsmæssig, herunder henset

til hvilke tagflader der afvandes sammen og placering af nedløb

- om der er etableret ny kloakering i forbindelse med tilbygningen

- om der er forskriftsmæssig brandadskillelse til naboskel

Besvarelse:

På grundlag af den stedfundne gennemgang kan de anførte forhold specifikt vurderes som følger:

- ad. fald på tag:

Her viser vandansamlinger på dele af taget, at faldforholdene ikke opfylder sædvanlige forskrifter med krav om et fald 1/40 (2,5 cm/ meter) mod afløb, jf. foto 3 og 4 (fald målt til 6 mm på 120 cm).

Foto nr. 4: Fald på tagflade væk fra afløb

ad. ventilation af tag:

Her kunne det konstateres, at isoleringen fra tilbygningens hulmur er ført helt op til tæt sammenskæring med undersiden af tagdækningens krydsfiner langs tilbygningens facader mod have, ligesom der ikke ses at være ventilation langs tagkanten mod naboejendommen, jf. foto 5:

Foto nr. 5: Afslutning af tag mod nabo

Tagkonstruktionen skønnes således ikke at være ventileret i h.t.

til såvel bygningsreglement som byggetilladelse.

ad. fastgørelse af isolering:

Her kunne det konstateres, at tagkonstruktionens isolering ikke er fastholdt i henhold til gældende regler, idet isolering skulle have været fastholdt med 2 mm udglødet jerntråd pr. 30 cm, jf. foto 1 og 2.

ad. tagspær / normer:

Det kunne ikke konstateres, at de anvendte tagspær er mærket som konstruktionstræ, men efter mit skøn opfylder spærene forudsætningerne for at kunne klassificeres som konstruktionstræ T1 i h.t. DS 413.

ad. spænd for tagspær:

Ifølge tabel i TRÆ 28 – Træspær 1 – har spærtræ i dimension 75 x 150 mm, oplagt med en centerafstand på 60 cm, tilsvarende den målte dimension og spærafstand i nærværende tagkonstruktion, og med en forudsat maximal nedbøjning på 1/400, en maximal spændvidde på 360 cm, jf. erklæringsbilag 1.

For nærværende spær gælder imidlertid, at spændvidden er målt til 430 cm. Dette er mindre end den maximale spændvidde, når der alene henses til

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

spærenes bæreevne, men ifølge beregningsmodellen i erklæringsbilag 1, indebærer spændvidden en nedbøjning på ca. 1/234, svarende til ca. 18 mm eller det dobbelte af det sædvanligt accep-terede.

ad. nedbøjning af taget:

Her kunne det som konsekvens af den under foranstående punkt anførte beregning konstateres, at tagfladen har en ganske stor nedbøjning med den på foto 3 og 4 viste vandansamling til følge.

ad. afvanding af tagflade:

Her kunne det konstateres, at der til afvanding af såvel det flade tag på ca. 60 m² som hovedhusets østvendte tagflade på anslået 35 m² sker en samlet afvanding gennem en ø45 mm tagbrønd, placeret i tilbygningens ene side tæt ved hovedhuset, jf. foto 4. Brønden skønnes at være tilsluttet et ø70 mm tagnedløb.

I henhold til anvisninger fra Icopal, leverandør af tagpap og tilbehør til tagdækning, kan et ø70 mm tagnedløb afvande 90-130 m² tagflade, jf. erklæringsbilag 2. Set i forhold til tagfladernes samlede størrelse skønnes nedløbets dimension således at være tilstrækkelig.

Derimod skønnes afløbets placering ikke at overholde leverandørens anvisninger for så vidt angår afstanden mellem tagnedløb/afstanden til gavl. Her må afstanden ikke overstige 6,0 meter på en tagflade som nærværende. Målt på tegningen i sagens bilag er afstanden fra afløb til fjerneste gavl ca. 10 meter, altså væsentligt mere end leverandørens anvisning. Når dette sammenholdes med tagfladens begrænsede fald og den konstaterede nedbøjning på grund af svage spær, kan afvandingen af tagfladen ikke betegnes som forskriftsmæssig udført.

ad. etablering af ny kloak:

Dette forhold blev ikke påvist eller konstateret ved besigtigelsen, men vurderet ud fra tagnedløbets faktiske placering, skønnes tagnedløbet at være tilsluttet et eksist. tagnedløb ved hovedhuset.

ad. brandadskillelse:

Her kunne det konstateres, at der ikke er etableret brandkam eller anden form for forskriftsmæssig brandadskillelse mod nabo. Ifølge den tidligere ejer af ejendommen og i henhold til de givne dispensationer fra de stedlige bygningsmyndigheder, skønnes der ikke i denne situation at være krav om en forskriftsmæssig brandadskillelse, så den konstaterede udfomning af tag og væg mod nabo skøn-nes at være i overensstemmelse med de givne vilkår i byggetilladelsen.

Spørgsmål 3:

I det omfang der (i) spørgsmål 1 er besvaret bekræftende og/eller spørgsmål 2 er besvaret benægtende bedes skønsmanden specifikt oplyse, hvad det vil koste, at udbedre forholdene.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Besvarelse:

For de konstaterede vandskader under sprg. 1 gælder, at med undtagelse af angrebet med råd i hjørnet, er der ikke konstateret skader, som kræver udbedring. Det må derfor anbefales, at angrebet med råd udbedres i sammenhæng med den generelle udbedring af taget. Det skal dog bemærkes, at det skønnes, at der kan være behov for en ny loftbeklædning på grund af misfarvninger fra vandskader, men dette blev ikke påvist ved besigtigelsen. Loftbrædderne er i øvrigt nedtaget af den nuværende ejer.

Genopsætning af eksist. loftlister, samt op-

sætning af tråd til fastholdelse af isolering kr. 8.000,-

Eventuelt indkøb af nye loftlister-     4.000,- 

I alt-    12.000,-

+ 25% moms-     3.000,- 

Samlet udbedringsudgift for loftkr. 15.000,-

For de under sprg. 2 konstaterede forhold, kan der opgøres følgende udbedringsarbejder med tilhørende udgifter:

ad. fald på tag:

Det manglende fald på tagfladen, set i relation til både generelle bestemmelser og i forhold til den udstedte byggetilladelse, skønnes at hænge sammen med to af byggetilladelsens vilkår, dels den maximale højde på 3,10 meter mod nabo, dels en indvendig rumhøjde på min. 2,30 meter. Dette giver et ret begrænset spillerum for opbygning af et korrekt fald, men teoretisk burde der være tilstrækkelig plads med den konstaterede tagopbygning. Højdeforskellen fra fjerneste hjørne på tilbygningen til afløbet skal være knap 30 cm, medens den laveste del af tagkonstruktionen har en højde på ligeledes ca. 30 cm eller i alt 60 cm af de 80 cm, som er til rådighed. Faldforholdet vil i øvrigt være udbedret ved de i det efterfølgende beskrevne udbedringsarbejder.

ad. ventilation af tag:

Her er det dels nødvendigt at fjerne isoleringen fra hulmuren langs tagsiden mod have, dels nødvendigt at opbygge tagafslutningen mod nabo med en fri ventilationsspalte på ca. 12 mm langs hele naboskellet.

ad. fastgørelse af isolering:

Dette forhold udbedres ved opsætning af den manglende jerntråd forud for opsætning af loftlister. Udgiften hertil indgår i den for sprg. 1 opgjorte udbedringsudgift.

ad. anvendte tagspær, spændvidde og nedbøjning:

For dette forhold gælder, at såfremt hele tagkonstruktionen renoveres som anført i det efterfølgende, kan de eksist. spærfag efter mit skøn forblive. Spærene har tilstrækkelig bæreevne og den forøgede nedbøjning kan

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

kompenseres ved udlægning af nye kiler med en hældning på f.eks. 1/20 i stedet for de foreskrevne 1/40.

ad. afvanding / ny kloakering:

Under forudsætning af en udbedring som anført i det efterfølgende, er der ikke behov for ændringer i afløbsforholdene fra taget.

Forslag til afhjælpning af fejl ved tagdækning:

Efter mit skøn kan samtlige konstaterede forhold ved tilbygningens tagdækning afhjælpes således:

- eksist. tagdækning, stern og tagkiler nedriveskr. 8.000,-

- nye kiler oplægges på eksist. spær, udformet

således, at der bliver fald til alle sider

på taget. Langs sternen, samt ved sammenbyg-

ningen med eksist. hovedhus etableres en 20-

25 cm skotrende med et fald på 1/100.kr. 12.000,-

- ny tagkrydsfiner og ny stern incl. ventilati-

onsspalte mod nabokr. 14.000,-

- ny tagpapdækningkr. 16.000,- 

I altkr. 50.000,-

+ 25% moms-    12.500,- 

Samlet udbedringsudgift til renovering af tagkr. 62.500,-

I forbindelse med den nye opbygning af taget, bliver der plads til ca. 100 mm ekstra isolering af taget, hvilket må anbefales. Udgiften hertil skønnes at udgøre kr. 15.000,- incl. moms, et arbejde som efter mit skøn fuldt ud må betegnes som en forbedring af ejendommen.

..."

I den supplerende skønserklæring af 10. december 2008 af anført blandt an-det:

"...

Tagkonstruktion:

Spørgsmål 4:

4.1: Skønsmanden bedes indhente en ingeniørberegning af tagkon-struktionen, herunder for bæreevne, stabilitet, vindbelastning samt snebelastning – og fremlægge måleresultaterne. I samme forbindelse anmodes der om, at der foretages en opmåling af de forskellige spændbredder.

Besvarelse:

Med henvisning til vedlagte ingeniørberegning, erklæringsbilag 3, ses tagkonstruktionens spær overalt at have den fornødne styrke, men nedbøjningen for snelast ses for spærene 2 og 3, samt spær 5 og alle øvrige

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 10/22

spær med spændvidden 4300 mm at overstige en sædvanligt accepteret nedbøjning på ca. 1/400 af spændvidden.

De beregnede nedbøjninger svarer således ganske nøje til det under besvarelsen af sprg. 2 anførte, og besvarelsen fastholdes således for dette forhold.

Spørgsmål 5:

5.1: Skønsmanden bedes oplyse, om der er vindbrædder langs bygningens stern og i benægtende fald bedes det oplyst, om der efter det gældende bygningsreglement på opførelsestidspunktet (BR 85) skulle være vindbrædder.

5.2: I bekræftende fald bedes det med udgangspunkt i besvarelsen af spørgsmål 3 vedr. afhjælpning af fejl ved tagdækning oplyst, hvilke udgifter, der skal medtages til opsætning (af) vindbrædder, idet det forudsættes, at opsætning sker sammen med afhjælpningen af fejl ved tagdækning, jf. svar 3.

Besvarelse:

Her kunne det ved besigtigelsen konstateres, at der ikke er monteret vindbrædder i tagudhænget, jf. foto 6:

Foto nr. 6: Manglende vindbræt mellem spær ved tagudhæng

Der var ikke i det pågældende bygningsreglement et specifikt krav om vindbrædder, men i SBI-anvisning 111 – Bygningers varmeisolering, som er en del af grundlaget for SBI-anvisning 147 – Konstruktioner i småhuse – som igen er en anvisning i direkte tilknytning til BR-S 85, er der vist eksempler på tagkonstruktioner som nærværende, hvoraf det fremgår, at tagets isolering beskyttes med vindbrædder, jf. erklæringsbilag 4.

Spørgsmålet kan således besvares bekræftende.

Under den forudsætning, at opsætning af vindbrædder udføres i sam-menhæng med den øvrige udbedring af tagkonstruktionen, kan udgiften til vindbrædder opgøres som følger:

Arbejde Materialer Arbejdsløn 

Opsætning af i alt

50 vindbrædder1.600,-5.400,-

+ 25% moms400,- 1.350,- 

Samlet udgift2.000,-6.750,-

Spørgsmål 6:

6.1: Skønsmanden bedes oplyse, om tagkonstruktionen i tilbygningen er forankret korrekt til murværket iht. BR 85 – om nødvendigt bedes det undersøgt ved nedtagning af underbrædder i udhæng.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 11/22

Besvarelse:

Her kunne det ved besigtigelsen konstateres, at hvert spær er for-ankret til den underliggende bagmur af gasbeton med galvaniserede patentbånd (BMF practilettbånd, jf. side 26 i erklæringsbilag 3) og som det ses på foto 7. Endvidere er spærene fastgjort til murrem med vinkelsømbeslag, fastgjort med et enkelt søm i hver flig.

Foto nr. 7: Forankring af spær med patentbånd

I henhold til SBI-anvisning 147 – Konstruktioner i småhuse, skal forankring af en tagkonstruktion som nærværende udføres med 2 x 25 mm hulbånd, placeret i bygningens hjørner og i øvrigt med en indbyrdes afstand på 2,5 meter.

I henhold til ingeniørens beregninger skal en forankring som den udførte, hvor ankrene er placeret med en indbyrdes afstand på 0,60 meter, kunne optage en opadrettet vindkraft på 49 kp/spær. Denne kraft kan optages ved montering af et BMF-vinkelbeslag på hver spærende i facade og på hver 3. ved gavl. Hvert beslag fastgøres til gasbetonbagmuren med en Ø10 mm Hilti bolt med indstiksdybde på ca. 150 mm og 4-5 kamsøm i spærfod.

For god ordens skyld kan det oplyses, at udgiften til montering af anslået 40 beslag incl. moms skønnes at udgøre kr. 8.000,-

Spørgsmål 7:

7.1: Skønsmanden bedes oplyse, om tagdugen på tilbygningen er repareret, og i bekræftende fald bedes det oplyst, hvor mange reparationer der er – og hvor de er, herunder om de er over, hvor der er konstateret vandskade i stuen.

7.1: Det bedes tillige oplyst, om de udførte reparationer er udført håndværksmæssigt korrekt.

Besvarelse:

Her kunne der ved besigtigelsen konstateres i alt 3 reparationer af tagdugen, jf. foto 8 og 9:

Foto nr. 8: Reparationer i tagdug

Foto nr. 9: Reparation i tagdug

De to af reparationerne er placeret i kanten af vandansamlingen umiddelbart over væggen mellem stue og køkken, medens den 3. er placeret u den for området med vandansamling.

De tre reparationer skønnes at være udført håndværksmæssigt korrekt.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 12/22

Spørgsmål 8:

8.1: Skønsmanden bedes i relation til svar 2 under pkt. ad tagspær /normer oplyse, om de anvendte spær – på baggrund af de af skønsmanden indhentede ingeniørberegninger og faktiske spændvidder – opfylder forudsætningerne for at kunne klassificeres som konstruktionstræ i den aktuelle konstruktion.

Besvarelse:

Det er i ingeniørberegningen forudsat, at spærene er af uklassificeret konstruktionstræ K18, og dette skønnes at være tilfældet for de anvendte spær.

Spørgsmål 9:

9.1: Skønsmanden bedes i relation til svar på spørgsmål 2 under pkt. ad spænd for tagspær oplyse, om det ikke er således, at den aktuelle spændvidde på 430 cm faktisk overstiger den maximale spændvidde på 360 cm, hvilket synes at stemme med konklusionerne.

Besvarelse:

Som det fremgår af besvarelsen af sprg. 2, er der forudsat en spændvidde på 430 cm. Denne spændvidde blev ved den supplerende besigtigelse verificeret, idet rummet med en målt bredde på 420 cm svarer til en spændvidde på 430 cm. Samme spændvidde er lagt til grund for ingeniørens beregninger i bilag 3.

Spørgsmål 10:

10.1: Skønsmanden bedes oplyse, om der er en udveksling i stue-loftkonstruktionen ud for mellemgangen.

10.2: I bekræftende fald bedes skønsmanden begrundet oplyse, om udvekslingen yderligere nedsætter bæreevnen/stabiliteten i tag-konstruktionen.

10.3: Det bedes oplyst, om udvekslingen har forbindelse til den kraftigste nedbøjning i tagkonstruktionen.

10.4: Skønsmanden bedes oplyse, om udvekslingen i stueloftet bør fjernes og bjælkespærene det pågældende sted i stedet føres helt igennem, og i bekræftende fald bedes det oplyst, hvilke arbejder det vil indebære og hvad det vil koste med henvisning til svar 3.

10.5: Skønsmanden bedes oplyse, om udvekslingen har betydning, når der i svar 3 foreslås en tagkonstruktionsløsning med kilefald.

Besvarelse:

Der kunne ved den supplerende besigtigelse konstatateres en udveksling i spærfagene over stuen, placeret ud for hjørnet ved udbygningen foran køkkenet, jf. foto 10:

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 13/22

Foto nr. 10: Udveksling i spær over stue

Som det fremgår af ingeniørberegningerne, er spær nr. 5 det spær, som bærer en del af udvekslingen og som derfor bliver det mest belastede af alle spær i tagkonstruktionen. Det er samme spær, som har den største nedbøjning, jf. besvarelsen af sprg. 1 og 4.

Efter mit skøn er det ikke nødvendigt at fjerne udvekslingen, idet der kun er en marginal forskel på nedbøjningen for spær 5 og for de øvrige spær med en spændvidde på 430 cm.

Den foreslåede løsning med nye kiler har netop til formål at kompensere for den større nedbøjning i de eksist. spær, og dette er uanset tilstedeværelsen af udvekslingen.

Spørgsmål 11:

11.1: Skønsmanden bedes oplyse, hvad de 3 første spær fra syd i stuen er lagt an på mod mellemgangen, og i tilknytning hertil bedes det oplyst, om konstruktionen har tilstrækkelig bæreevne.

11.2: I benægtende fald bedes det oplyst, hvilke arbejder der skal udføres for at sikre tilstrækkelig bæreevne, og hvad det vil koste med henvisning til svar 3.

Besvarelse:

Ifølge indstævnede er den pågældende væg udført som en let væg med stolper og toprem af 45 x 95 mm tømmer, beklædt med gipsplader. Bredden på topremmen kunne bekræftes ved opmåling, og da der ikke ses tegn på sætninger af nogen art, skønnes det at kunne lægges til grund, at væggen er udført som oplyst af indstævnede. Væggen skønnes på dette grundlag at have den fornødne bæreevne.

Spørgsmål 12:

12.1: Skønsmanden bedes oplyse spærafstanden på sidebygningen over køkken.

12.2: Efterlever spærafstanden over køkken Bygningsreglementet (BR 85) på opførelsestidspunktet?

12.2: Såfremt spørgsmål 12.2 besvares benægtende bedes det oplyst, hvad der skal udføres for at afhjælpe forholdet, og hvad det vil koste.

Besvarelse:

Bortset fra en udveksling omkring et ovenlys, skønnes spærafstanden for hovedspærene at være den samme som i resten af tilbygningen, d.v.s. 60 cm fra midte til midte. Det synlige spær i udhænget, hvor der kan måles en afstand på ca. 97 cm, vurderes at være et stikspær ved udhænget, og i den

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 14/22

sammenhæng skønnes den større af-stand at være uden betydning i relation til gældende bygningsreglement og anvisninger.

Spørgsmål 13:

13.1: Skønsmanden bedes oplyse, om isolering og fastholdelse af isolering er udført korrekt på sidebygningen over køkken.

13.2: Såfremt spørgsmålet besvares benægtende bedes det oplyst, hvad det vil koste at udbedre forholdet.

Besvarelse:

Dette forhold er ikke kontrolleret, idet loftet ikke er demonteret. Det må dog betragtes som sandsynligt, at der ikke er opsat tråd til fastholdelse af isoleringen, sådan som det er konstateret i stuen.

Forholdet kan udbedres i forbindelse med den under sprg. 3 beskrevne afhjælpning, men det kræver at den eksist. isolering fjernes for montering af tråden oppe fra. Forholdet indgår ikke i den opgjorte udgift, men kan

skønsmæssigt udføres for en udgift incl. moms påkr. 1.000,-

Spørgsmål 14:

14.1: Skønsmanden bedes oplyse, om beregningerne, der ligger til grund for afhjælpningsforslag omkring spær jf. svar 3 tager højde for snebelastning og sug.

14.2: I bekræftende fald bedes det oplyst, hvorledes disse faktorer er indregnet.

14.3: I benægtende fald bedes de nødvendige beregninger udført, og det bedes oplyst, hvilke yderligere foranstaltninger, der vil være behov for, når disse forhold skal indregnes.

Besvarelse:

Der henvises til ingeniørberegningerne i bilag 3, samt besvarelsen af sprg. 6.

Afvanding af tagflade:

Spørgsmål 15:

15.1: Skønsmanden bedes i tilslutning til svar 2 oplyse, om der iht. BR 85 gælder et maximalt afstandskrav til nedløb på 6 m, og i bekræftende fald bedes det oplyst, hvorledes den faktiske afstand på 10 m til fjerneste gavl løses med den foreslåede afhjælpning i svar 3.

Skønsmanden bedes vedlægge relevante anvisninger som bilag til be-svarelsen.

15.2: Skønsmanden bedes oplyse, hvilke arbejder der vil være forbundet med at etablere et ekstra afløb samt hvilke omkostninger der vil være

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 15/22

forbundet hermed.

Besvarelse:

Der er ikke skønsmanden bekendt fastsat afstandskrav til nedløb i hverken BR-S 85 eller den dertil hørende SBI-anvisning 147. Det anførte afstandskrav er således en leverandøranvisning, som primært må betegnes som vejledende for anvendelse af den pågældende leverandørs produkter.

Den under spørgsmål 3 beskrevne afhjælpning af faldforholdene er tænkt udført som angivet på vedlagte tagplan, jf. erklæringsbilag 5, men andre udformninger kan sagtens løse opgaven fuldt ud lige så godt. Den under sprg. 3 beskrevne udbedring fastholdes således.

Spørgsmål 16:

16.1: Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvorvidt konstruktioner iht. BR 85 bør udformes, så nedbør bortledes direkte, hurtigt og synligt. Det ønskes i tilknytning hertil oplyst, hvorvidt nedløbsrør indbygget i konstruktioner erfaringsmæssigt giver vanskeligheder. Skønsmanden bedes vedlægge relevante anvisninger som bilag til besvarelsen.

Besvarelse:

Anførte bygningsreglement angiver alene, at ”regn og smeltevand fra sne på forsvarlig måde kan løbe af” , medens det i SBI-anvisning 147 anføres at ”Hvis tagvand afledes til indvendige afløb skal disse forsynes med isolering og fugtspærre, således at over-fladekondensation undgås” . Der er således hverken i bygningsreglement eller tilhørende anvisning forbehold for indvendige afløb.

Værelser i tilbygning:

Spørgsmål 17:

17.1: I tilknytning til besvarelsen af spørgsmål 3 omkring lofter, bedes det oplyst, om svaret omfatter lofter i de to værelser.

I bekræftende fald bedes det specifikt angivet, hvilke lofter, der er medregnet og hvilke beløb, der er afsat til de enkelte lofter.

17.2: I benægtende fald ønskes det oplyst, hvorledes afhjælpning kan ske, og hvilke omkostninger, der vil være forbundet hermed.

Ved besvarelsen bedes det oplyst, hvorvidt det er muligt at foretage udbedring ved opsætning af tråd ovenfra i tilknytning til udbedring, som foreslået i svar 3.

17.3: Det bedes ligeledes oplyst, om det koster ekstra henset til at lofterne i værelserne er malede – herunder om skønsmanden mener, at de malede loftlister kan genbruges – og i hvilket omfang der er behov for maling.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 16/22

Besvarelse:

Der er ikke i besvarelsen forudsat hverken nedtagning eller genopsætning af lofter i værelserne, idet der ikke er påvist eller konstateret skader på disse.

For så vidt angår forholdet omkring fastholdelse af isoleringen gælder for værelserne som for forrummet ved køkkenet, at tråden kan monteres oppe fra, men at det kræver fjernelse og efterfølgende genudlægning af isoleringen. Forholdet indgår ikke i den opgjorte udgift, men kan

skønsmæssigt udføres for en udgift incl. moms påkr. 4.000,-

Brandsikring:

Spørgsmål 18:

18.1: Skønsmanden bedes oplyse, om tilbygningen er opført i over-ensstemmelse med den meddelte byggetilladelse og de i byggetillaselsen anførte vilkår.

I den forbindelse bedes det oplyst, om brandsikring mod naboskel efterlever de på opførelsestidspunktet gældende normer.

18.2: Såfremt spørgsmål 18.1 besvares benægtende bedes det oplyst, hvilke arbejder der skal udføres for at lovliggøre forholdet og hvad det vil koste.

Besvarelse:

Efter gennemgang af den for tilbygningen gældende byggetilladelse skønnes tilbygningens væg mod nabo at være udført i overensstemmelse med byggetilladelsens vilkår.

I henhold til de på opførelsestidspunktet gældende regler for sam-menbyggede enfamiliehuse burde konstruktionen dog have været udført som min. BD-bygningsdel 90. Dette krav skønnes at være opfyldt for ydervæggen mod naboskel, medens afslutningen på tagkonstruktionen ikke vurderes at opfylde dette krav. I forbindelse med udbedringen af tagdækningens faldforhold, vil det dog være forholdsvis enkelt at udføre tagdækningens afslutning mod naboskel som BD-bygningsdel 90. Udhænget skal i så fald afsluttes med et udhæng, opbygget med to gange BD-60 væg, bestående af et 70 mm skelet, 70 mm mineraluld og beklædning på begge sider med klasse 2 beklædning i pladeform.

I forhold til den under sprg. 3 opgjorte udbedringsudgift for taget, skønnes opfyldelsen af kravet til BD-90 at medføre en ekstra udgift incl. moms på

anslåetkr. 5.000,-

Stillads:

Spørgsmål 19:

19.1: Skønsmanden bedes oplyse, om arbejderne på ejendommen iht. skønserklæring og iht. besvarelsen af de ovenfor opregnede spørgsmål

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 17/22

kræver stillads iht. gældende regler.

19.2: I bekræftende fald bedes det specifikt oplyst, om stilladsleje er indeholdt i de hidtidige opgjorte udbedringsomkostninger i svar 3, herunder med hvilket beløb og hvor lang tid det skønnes, at det vil være nødvendigt at leje stillads.

I benægtende fald bedes det oplyst, hvad stilladsleje skønnes at andrage, herunder hvor lang tid det vil være nødvendigt at leje stillads.

Besvarelse:

Med henvisning til anvisningerne i ”Håndbog for sikkerhedsgruppen” udgivet af Bygge & Anlæg, er der ved arbejder på tage med hældning under 15° alene krav om rækværk, jf. erklæringsbilag 6. Denne udgift er indeholdt i de opgjorte udbedringsudgifter.

Malerabejder:

Spørgsmål 20:

20.1: Skønsmanden bedes oplyse, om arbejderne på ejendommen, med udbedring af taget, iht. skønserklæring og iht. besvarelsen af de ovenfor opregnede spørgsmål kan udføres uden at der vil blive tale om diverse udgifter til malerreparationer – såvel indvendigt som udvendigt.

20.2: I benægtende fald bedes skønsmanden anslå, hvad malerepara-tioner må forventes at koste.

Besvarelse:

Efter mit skøn medfører de beskrevne udbedringsarbejder ikke behov for malerreparationer, og der er derfor ikke afsat udgifter hertil. Der kan muligvis være behov for maleristandsættelse af stuen efter nedtagning af lofterne, men her må eventuelle skader efter mit skøn påhvile den, som har udført nedtagningen.

Forbedring:

Spørgsmål 21:

21.1: Ved de af skønsmanden opgjorte omkostninger ved besvarelsen af spørgsmål 3 for udbedring af vandskader, afvanding, ny kloakering samt eventuelle omkostninger opgjort ved besvarelse af spørgsmål 17, 19 og 20, ønskes det oplyst, om der ved udbedring sker nogen forbedring af ejendommen, og i givet fald ønskes størrelsen heraf oplyst.

Besvarelse:

For de forhold, som er besvaret i den supplerende skønserklæring gælder, at ud over en eventuel brandsikring af tagkonstruktionen mod naboejendommen, skønnes ingen af de beskrevne forhold at indebære en forbedring af ejendommen.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 18/22

For så vidt angår brandsikringen mod naboskel er det efter mit skøn en juridisk overvejelse, om forholdet kan betegnes som lovligt, når det opfylder byggetilladelsens vilkår og formentlig efterfølgende er godkendt af de stedlige bygningsmyndigheder, eller om de generelle krav i bygningsreglementet skulle have været overholdt. Er den første forudsætning gældende, må etablering af en forskriftsmæssig brandsikring mod nabo efter mit skøn betegnes som en forbedring af ejendommen.

..."

Topdanmark valgte herefter at udbedre manglerne på ejendommen i hvilket forbindelse Vidne 1's familie blev genhuset i 3 måneder. Der er fremlagt huslejekontrakt, hvoraf fremgår, at den månedlige leje udgjorde 7.500 kr.

Det påstævnte beløb fremkommer således:

Udbedring vedrørende loft - skønsmandens svar på spm 315.000 kr.

Udbedring vedrørende tag - skønsmandens svar på spm 362.500 kr.

Vindbrædder - skønsmandens svar på spm. 58.750 kr.

Forankring af spær - skønsmandens svar på spm 68.000 kr.

Fastholdelse af isolering - skønsmandens svar på spm 131.000 kr.

Isolering af lofter i værelser - skønsmandens svar på spm 174.000 kr.

Brandsikring - skønsmandens svar på spm. 185.000 kr. 

I alt104.250 kr.

Udgifter til genhusning:

3 måneders husleje á 7.500 kr.22.500,00

El og varme2.206,65

Flytning af indbo2.561,00 

I alt131.517,65 

Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne 2, Sagsøgte, Vidne 1, og Skønsmand er blevet afhjemlet.

Parternes synspunkter

Topdanmarks advokat har i et påstandsdokument anført følgende hovedan-bringender, der er gentaget og uddybet under hovedforhandling.

"...

at der foreligger et erstatningsansvarsgrundlag overfor sagsøgte som sælger og selvbygger

at det iht. skønserklæringen må lægges til grund, at der foreligger væsentlige mangler ved den omhandlede ejendom, idet

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 19/22

- fald mod afløb på taget ikke opfylder sædvanlige f orskrifter

- ejendommen ikke er ventileret iht. såvel bygningsr eglement

som byggetilladelse

- tagkonstruktionens isolering ikke er fastholdt iht.  gældende

regler

- spærene har en nedbøjning på det dobbelte af det sædvanligt

accepterede

- afløbets placering på taget ikke overholder levera ndørens

anvisninger for så vidt angår afstanden mellem tagnedløb / afstand til gavl

- afvandingen fra taget er ikke forskriftsmæssig udf ørt

- der ikke er etableret brandkam eller anden form for

forskriftsmæssig brandadskillelse mod nabo

- nedbøjningen for snelast for spærene 2 og 3 samt s pær 5 og alle

øvrige spær med spændvidden 4300 mm overstige en sædvanligt accepteret nedbøjning

- der ikke er monteret vindbrædder i tagudhænget iht. gældende

SBI-anvisning

- tagkonstruktionen ikke er forankret iht. gældende normer

- brandsikringen mod naboskel ikke for så vidt angår

afslutningen på tagkonstruktionen opfylder gældende normer for sammenbyggede huse.

at sagsøgte som tømrer og selvbygger burde have sikret, at byggetilladelse samt gældende normer og forskrifter blev efterlevet

at tilsidesættelse af byggetilladelse samt gældende normer og forskrifter må tilskrives sagsøgte som groft uagtsomt.

..."

Sagsøgtes advokat har i et påstandsdokument anført følgende hovedanbringender, der er gentaget og uddybet under hovedforhandlingen:

"...

at sagsøgtes salg af egen helårsbolig ejendommen beliggende Adresse 2, 4800 Nykøbing F. er omfattet af LFFE, og sagsøgte, der i tilstandsrapport (bilag 2, s. 9) oplyste, at tømmerarbejde var udført som selvbyg, hæfter således ikke for forhold vedrørende bygningen, medmindre der er udført groft uagtsomme byggefejl, hvilket indebærer at udførelsesfejlen ikke blot skal være udført under professionel standard, men at udførelsesfejlen kan karakteriseres som grov, og

at dette også er tilfældet for så vidt angår ansvar for ulovlige bygningsindretninger, når køber har tegnet ejerskifteforsikring med dækning omfattende ulovlige bygningsindretninger, da sagsøger ikke

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 20/22

har regres mod sagsøgte som følge af udvist simpel uagtsomhed under henvisning til EAL § 19, stk. 1, jf. stk. 2, nr. 1,

at der ikke er udvist grov uagtsomhed ved de konstaterede forhold,

at køber i den udarbejdede tilstandsrapport (bilag 2, s. 7) har modtaget oplysning om fejl ved tilbygningens tagkonstruktion, da det er oplyst, at der ikke er fald fra hele tagfladen til afløb med karakteren K1,

at taghældning på tilbygning til brug for den tegnede ejerskifteforsikring hos sagsøger, er oplyst til 0 grader (bilag 2, s. 15), og at såvel køber som sagsøger er gjort opmærksom på forholdene vedrørende tilbygningens tagkonstruktion for så vidt angår det manglende tagfald,

at der i henhold til den meddelte byggetilladelse af 13. september 1999 (bilag F) ikke er stillet krav om nogen form for brandsikring, og at dette forhold ikke kan karakteriseres som en ulovlig bygningsindretning,

at den som følge af vandskade nødvendige udskiftning af loft ikke har nogen årsagssammenhæng med de konstaterede konstruktionsmæssige forhold men skyldes utæt inddækning, og loftet blev nedtaget, fordi det skulle udskiftes af køber (bilag 9),

at flere af de konstaterede forhold må karakteriseres som bagatelagtige og uvæsentlige, og at der ikke sker kumulation af disse forhold,

at og der er derfor ikke ansvar for sagsøgte,

Til støtte for den nedlagte subsidiære påstand gøres det gældende,

at flere af de konstaterede forhold må karakteriseres som bagatelagtige og uvæsentlige, og at der ikke sker kumulation af disse forhold,

at køber og sagsøger i tilstandsrapport (bilag 2, s.15) er gjort opmærksom på manglende tagfald,

at der i henhold til den meddelte byggetilladelse af 13. september 1999 (bilag F) ikke er stillet krav om nogen form for brandsikring, og at dette forhold ikke kan karakteriseres som en ulovlig bygningsindretning,

at den som følge af vandskade nødvendige udskiftning af loft ikke har nogen årsagssammenhæng med de konstaterede konstruktionsmæssige forhold men skyldes utæt inddækning, og loftet blev nedtaget, fordi det skulle udskiftes af køber (bilag 9),

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 21/22

at det opgjorte tab i øvrigt bestrides, særligt for så vidt angår det opgjorte krav på udgifter i forbindelse med genhusning, da genhusning ikke har været nødvendig i forbindelse med udbedring af forholdene i tilbygning, da oprindelig beboelse stadigvæk kunne benyttes,

at der ved de foretagne udbedringer er sket forbedring af ejendommen, herunder særlig ved udskiftning af gammel tagdækning på 16-18 år, oven i købet tagdækning med nogle reparationer, hvilket indebærer en betydelig forbedring.

..."

Rettens begrundelse og afgørelse

Der er enighed om, at sagen er omfattet af erstatningsansvarslovens § 22, stk. 1 og § 19, og at Topdanmark derfor har et krav mod Sagsøgte, hvis han har handlet groft uagtsomt, jf. herved også lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, stk. 5.

Sagsøgte har i tilstandsrapporten anført, at han som selvbygger har opført den omhandlede tilbygning. Det er i tilknytning hertil oplyst, at han er tømrer. Efter Vidne 1's forklaring har han lagt vægt på denne oplysning, idet han gik ud fra, at ejendommen var i orden, når sælger var tømrer.

Efter Sagsøgtes forklaring lægges det til grund, at han aldrig har drevet virksomhed som tømrer eller haft ansættelse som udlært tømrer, efter at han blev udlært i 1983/1984. Han planlagde selv arbejdets udførelse, her-under tagkonstruktionen, efter at han fik byggetilladelsen til tilbygningen i 1990 og stod selv for udførelsen.

Efter indholdet af skønserklæringerne samt skønsmandens forklaring lægges det til grund, at Sagsøgte begik såvel konstruktionsfejl som udfø-relsesfejl i forbindelse med, at han byggede tilbygningen, herunder særligt vedrørende tagkonstruktionen, ligesom der blev begået en række håndværk-smæssige fejl af mindre betydning. Endelig blev der ikke udført forskrifts-mæssig brandsikring. Det må lægges til grund, at vandindtrængen og rå-dangreb skyldes manglerne ved tagkonstruktionen. Efter manglernes karak-ter og på den ovenfor anførte baggrund, er Sagsøgte erstatningsan-svarlig herfor, idet han har handlet groft uagtsomt ved ikke at have besiddet den nødvendige faglige viden, eller søgt en sådan hos fagkyndige, og på trods heraf har udført arbejdet med tilbygningen med de beskrevne mangler til følge.

Udgifterne til udbedring kan passende opgøres som anført af Topdanmark, idet bemærkes, at det findes godtgjort, at genhusning har været nødvendig,

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28

Side 22/22

og at de opgjorte mangler har en sådan sammenhæng, at der ikke er grundlag for at nedsætte det opgjorte krav. Dog findes det efter skønsmandens forkla-ring godtgjort, at et nyt tagpaptag udgør en vis forbedring, hvorefter Topdan-marks påstand delvis tages til følge med 120.000 kr. med renter som neden-for bestemt.

Efter sagens udfald er Topdanmark den vindende part. I sagsomkostninger skal Sagsøgte betale 79.211,39 kr., der udgør 37.500 kr. som et passende beløb til dækning af udgifter til advokatbistand, 3.460 kr. til dæk-ning af udlæg til retsafgift samt 38.251,39 kr. til dækning af udlæg til syn og skøn samt afhjemling af skønsmanden.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte skal inden 14 dage til sagsøger, Topdanmark Forsikring A/S, betale 120.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagens an-læg.

Sagsøgte skal inden samme frist i sagsomkostninger til Topdan-mark Forsikring A/S betale 79.211,39 kr.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D28