Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 25. februar 2022
Sag BS-49753/2020-OLR
(1. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Rasmus Schmidt)
mod
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs
og
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Thomas Stampe for begge)
Retten i Lyngby har den 7. december 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-21372/2019-LYN).
Landsdommerne Ellen Skodborggaard (kst.), Annette Dam Ryt-Hansen og Peter Thønnings har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs tilpligtes in solidum at betale 5.000.000 kr. med til-læg af procesrente fra 5. september 2016 til Appellant, tidligere Sagsøger.
De indstævnte, Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs har påstået dommen stadfæstet.
2
Supplerende sagsfremstilling
Der blev mellem Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og selskaberne Ejendomsselskabet Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og Virksomhed ApS 3 den 15. hhv. 18. oktober 2017 indgået ”Aftale om adgang til ejerlejligheder m.v.” Af aftalens pkt. 8.1 fremgår følgende:
”Såfremt Appellant, tidligere Sagsøger [Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og Virksomhed ApS 3] loyalt Appellant, tidligere Sagsøger loyalt medvirker til, at Projektudvikler [Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS] får adgang til Appellant, tidligere Sagsøger-lejlighederne i Udførelsesperioden og i øvrigt ikke på anden måde mislig-holder Aftalen eller Projektudviklingsaftalen, da er Appellant, tidligere Sagsøger berettiget til at mod-tage en særskilt kompensation på kr. 500.000,00 inkl. moms. Til sikkerhed for beløbets betaling deponeres beløbet hos Appellants, tidligere Sagsøger advokat, Gangsted Advo-katfirma, Borgergade 24B, 1300 København K, senest 5 dage efter Parternes underskrift på Aftalen. Gangsted Advokatfirma er berettiget til at frigive be-løbet til Appellant, tidligere Sagsøger 10 dage efter afslutning af Udførelsesperioden, jf. pkt. 2.3.1 og pkt. 5.1., såfremt betingelserne for Appellants, tidligere Sagsøger modtagelse af kompensation er op-fyldt. I tilfælde af tvist om, hvorvidt betingelserne for Appellants, tidligere Sagsøger modtagelse af kompensationen er opfyldt, skal Gangsted Advokatfirma være berettiget til at deponere beløbet på en deponeringskonto, hvorefter frigivelse heraf vil være et anliggende mellem Projektudvikler og Appellant, tidligere Sagsøger.”
Den 19. marts 2019 indledte Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS en voldgiftssag ved Voldgiftsinstitut-tet mod Virksomhed ApS 4, Ejendomsselskabet Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og Virksomhed ApS 3 med påstand om, at de indklagede selskaber skulle give Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS adgang til ejerlejlighederne i projektet, at de indklagede selskaber var pligtige at afhol-de en række omkostninger, og at de indklagede selskaber skulle anerkende, at de havde misligholdt projektudviklingsaftalen.
De indklagede selskaber nedlagde under voldgiftssagen selvstændig påstand om bl.a., at Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS skulle betale selskaberne 10.423.514,99 kr.
Voldgiftsretten traf ved kendelse afsagt den 3. august 2020 afgørelse om, at de indklagede selskaber skulle give Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS adgang til ejendommen og ejer-lejlighederne med henblik på at udføre de arbejder, der var nødvendige for at færdiggøre og opnå ibrugtagningstilladelse vedrørende Add On projektet på nærmere angivne vilkår. Voldgiftsretten bestemte videre, at Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS til de indklagede selskaber skulle betale 4.524.732 kr. med tillæg af procesrente og sagens omkostninger samt et beløb på 650.000 kr. med tillæg af procesrente mod, at de indklagede selskaber inden den 1. september 2020 indsendte et be-hørigt ventilationsprojekt godkendt af Ejerforening 1 m.fl. til Køben-havns Kommune.
Af voldgiftsretskendelsens begrundelse fremgår bl.a.:
”Parterne er enige om, at de indklagede ejerlejligheder ikke er i samme stand som ved undersøgelsesperiodens start, og dette er i øvrigt også bevist ved skønsmandens erklæringer.
3
Parterne er derimod ikke enige om, i hvilket omfang skaderne på ejerlejlig-hederne skyldes klagerens arbejder eller vandskader, herunder især den sto-re vandskade i august 2018, og betydningen heraf.
Voldgiftsretten finder, at det er uden betydning for afgørelsen af de indkla-gedes krav, om skaderne beror på vandskader. Vandskaderne er forårsaget af klagerens entreprenørs culpøse forhold, og da klageren var bekendt med den betydelige skaderisiko, uden at klageren tog tilstrækkelige skridt til ved tilsyn og kontrol at begrænse og styre risikoen, påhviler der klageren ansvar, således som det flere gange er fastslået af Højesteret, senest ved U2019. 3968 HD. Det er endvidere uden betydning for klagerens ansvar og opgørel-sen af de indklagedes erstatningsansvar, hvorvidt klageren har mulighed for forsikringsdækning. ”
Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS blev taget under konkursbehandling ved kendelse afsagt af Sø-og Handelsrettens skifteret den 13. november 2020. Kendelsen blev stadfæstet af Østre Landsret den 18. december 2020.
Af ”Kreditorinformation nr. 6” , der er udarbejdet af kurator den 13. september 2021, fremgår bl.a., at der i konkursboet Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS er registreret aktiver for 723.913,23 kr. og passiver for 146.509.750,17 kr.
Af CVR-udskrifter vedrørende selskaberne Virksomhed ApS 4, Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og Virksomhed ApS 3 fremgår, at selskabernes reelle ejer er Appellant, tidligere Sagsøger.
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger, Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Vidne 2 har afgi-vet supplerende forklaring. Vidne 3, tidligere Person 1 har endvidere afgivet forklaring.
Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende forklaret blandt andet, at idéen til Add On
projektet første gang kom op for cirka 30 år siden. Det var i forbindelse med, at han købte sin første ejerlejlighed på Adresse 1. Han var da i kontakt med By & Havn (Havnen) om projektet, men det blev ikke realiseret. Ejerforeningen sik-rede sig tilbage i 1994, at det var foreningen, som havde byggeretten til en over-bygning, ved at nedfælde det i foreningens vedtægter. Ejerforeningen tog spørgsmålet om en overbygning op overfor Havnen i 2012, og det var Havnen, der anbefalede et samarbejde med Vidne 3, tidligere Person 1. Han blev først bestyrelsesfor-mand i ejerforeningen i 2017.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte ønskede, at de kunne mødes ”uden for referat” . Det var fordi, at nogle i ejerforeningen mente, at han som medlem af ejerforeningen og økono-misk interessent i Add On projektet måtte anses for inhabil i ejerforeningens regi, når det kom til drøftelser af Add On projektet. De mødtes derfor ude i by-en og kommunikerede over telefon.
4
Da Add On projektet skulle vedtages i ejerforeningen, forelå aftalen mellem Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og ejerforeningen. Hans rolle var at stemme projektet igennem med sine 51%. Han gjorde dette i den tro, at han også havde 51% af Add On projek-tet. Hans mail af 7. februar 2015 til arkitekt Vidne 1 om hans 51%’s deltag-else i Add On projektet underbygger dette. Han skrev det, så han var sikker på, at det fremgik på skrift. Op til afstemningen i ejerforeningen skrev Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til ham, at det ville være en stor hjælp, hvis han ville skrive ud til de andre i ejerforeningen, at han havde skrevet under. De andre medlemmer af ejerforeningen stolede på ham, og det vidste Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Add On projektet ville ikke være blevet til noget, hvis han ikke havde tiltrådt projektudviklingsaf-talen. Han anser det ikke som en dækkende betaling for hans bistand, at der vil-le ske konvertering af hans ejerlejligheder fra at være opført på lejet grund til opført på ”ejet” grund, da han havde en god lejekontrakt, som forventeligt kun-ne forlænges.
Mailen af 27. maj 2015, hvor han orienterede om forlængelsen af optionsaftalen, viser, at det var ham, der havde kontakten og den gode relation til Havnen -ikke Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Han havde gennem 30 år haft kontakt til Havnen. Op-tionsaftalen blev forlænget, fordi Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte havde problemer med at få finansieringen på plads.
Mailudvekslingen af 11. og 13. november 2015, hvor han ikke stillede sig på bagbenene overfor forslaget om skævvridning, skal ses i sammenhæng med, at han under et senere møde fastholdt sit fulde engagement i sagen, og derunder ønskede at stå på lige vilkår med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte i forhold til Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte financier. Den skævvridning, som han sagde god for ved mailen af 13. novem-ber 2015, kan han ikke længere redegøre for. Han husker dog, at han blev næg-tet at mødes med Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte långiver. Han havde halvparten af projektet, men han indgik i drøftelser om skævvridning. Dette blev også drøftet ved et ef-terfølgende møde. Det er sædvanligt med sådanne drøftelser i en forretnings-mæssig kontekst. Det var fra hans side ikke ment som et oplæg om drøftelser for de nærmere vilkår for det mulige partnerskab – disse vilkår var allerede på tidligere tidspunkt aftalt mundtligt.
Det var ikke den oprindelige plan, at de hver skulle tilvejebringe halvdelen af finansieringen til Add On projektet. Dette var hele tiden Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte op-gave. Det er dog korrekt, at mailen af 2. september 2015 angik en finansiering af projektet, som eventuelt skulle tilvejebringes via ham. Baggrunden var, at han i forbindelse med forhandlingerne om projektet med Person 3 og Person 4 havde fået et finansieringstilsagn fra Danske Bank. Dette tilsagn ønskede banken imidlertid ikke at udstrække til også at gælde en reali-sering af projektet med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte som deltager.
5
Han modtog løbende de af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte udarbejdede budgetoversigter for Add On projektet. Han læste tallene sådan, at han skulle have 51% af det beløb, der er benævnt ”fortjeneste” , hvis projektet blev realiseret. Fra fortjenesten skul-le fratrækkes udgifterne til finansiering. Han mente, at der var et fælles ejerskab til projektet. Aftalen med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte var, at han skulle oppebære 51% af fortjenesten. Han skulle nok også hæfte for et eventuelt underskud med 51%.
Ved voldgiftssagen blev hans selskaber tilkendt et beløb. Dette er anmeldt i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs. Ejerforeningen har også anmeldt krav i konkursboet – det udgør vist et millionbeløb.
Hans vederlagskrav bygger på hans mangeårige arbejde med Havnen om pro-jektet, herunder de løbende drøftelser om forlængelse af lejekontrakten. Det var det, som skabte en indgang til Havnen for drøftelse af grundkøbet. Han har og-så udført arbejde vedrørende Appelindstævnte ApS', tidligere Sagsøgte ApS køb af ejendommen. Han har over en længere periode haft løbende kontakter til Havnen – både i form af møder og telefoniske drøftelser - og han stod for udarbejdelsen af det første projekt med Vidne 3, tidligere Person 1. Dette projekt var ikke det, der kom til udførelse. Han har del-taget i utallige møder med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, Person 8 og advokat Tho-mas Stampe.
Han var ejer af 51% af lejlighederne i ejerforeningen. Han kunne godt, uden at ejerforeningen havde købt den lejede grund, have omdannet sine lejligheder til beboelsesejerlejligheder beliggende på lejet grund. Lejekontrakten var gælden-de frem til 2033.
Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte mail af 5. september 2016 med opregning af 3 modeller var han ikke enig i. Model 1 var nok på papiret udtryk for et 50-50% partnerskab, men han måtte imidlertid ikke møde den långiver, som Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte for-handlede finansiering med. Det var han ikke tilfreds med og tog afstand fra. Præsentationen af de tre modeller var helt nyt for ham. Han var ikke enig i, at de skulle dele udgiftsposten på 3 mio. kr., eftersom han havde afholdt andre udviklingsomkostninger, før Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte kom ind i sagen. I hans svar i mailen af 13. september 2016, betegnede han ikke model 1 som et 50-50 partner-skab, han beskrev ikke sin uenighed vedrørende forslaget om at dele udvik-lingsomkostningerne eller tilkendegav sin utilfredshed med ikke at blive invol-veret i forhold til långiveren. Der havde mellem Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte mail og hans mailsvar været en telefonisk drøftelse. Efter drøftelsen følte han sig låst. Han havde jo på det tidspunkt stemt ja i ejerforeningen, så han havde intet manøvre-rum. Det er korrekt, at han ikke accepterede model 3 i Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte mail. Det forholdt sig sådan, at han i sin mail af 13. september 2016 gav et modtilbud til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte på 5 mio. kr., mod at han selv overtog projektet.
6
Han accepterede Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte mail af 20. maj 2015 om, at optionsaftalen skulle overgå til et nyt selskab – Virksomhed ApS 1 - selvom han ikke var medejer af dette selskab. Han mener, at hans navn fremgik af optionsaftal-en, og at det derfor ikke var nødvendigt at gøre bemærkninger om ejerskabet til Add On projektet i den forbindelse.
Han husker ikke nærmere om baggrunden for Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte mail af 3. sep-tember 2015 om bl.a. betaling til den part, som stillede med hele finansieringen. Betaling for at stille med eller skaffe finansiering var ikke noget, som han selv ville have krævet. Han betragtede det som et partnerskab, og han skulle jo sør-ge for at få projektet vedtaget i ejerforeningen. Han havde aldrig holdt alle de møder og sendt alle de mails, hvis de ikke var partnere på projektet.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har supplerende forklaret blandt andet, at der ikke har været
en aftale om fælles ejerskab til Add On projektet. Den lange proces med drøftel-ser og mails mellem ham og Appellant, tidligere Sagsøger var udtryk for, at de sigtede mod og havde en intention om at indgå en partnerskabsaftale, men dette blev aldrig realiseret. De mange kontakter er desuden udtryk for den praktiske realitet, at Appellant, tidligere Sagsøger var den, der ”frontede” ejerforeningen i forbindelse med drøf-telserne om Add On projektet. Han og Appellant, tidligere Sagsøger nåede aldrig til en partnerskabsaftale. Han tror, at Appellant, tidligere Sagsøger synes, at finansieringen af Add On projektet var for dyr. Projektet blev – hvilket er helt sædvanligt i for-bindelse med ejendomsudvikling – indlagt i et projektselskab. Han var registre-ret direktør i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS, som hyrede en totalentreprenør til projektet. Person 8 var bygherrerådgiver på pladsen frem til efteråret 2018. Det er helt sædvanligt i branchen at placere projekter i projektselskaber – også selvom et projekt ikke bliver til noget. Det mener han, at Appellant, tidligere Sagsøger burde have været helt klar over.
Appellants, tidligere Sagsøger vederlagskrav mod ham personligt giver ikke mening, da modparten for vederlaget under alle omstændigheder må være projektselska-bet. Det er sædvanligt i ejendomsudviklingsbranchen, at man forsøger at kom-me med i projekter, men det er lige så sædvanligt, at dette – selv efter en større indsats – kan mislykkes. Noget sådant udløser ikke krav på betaling af et veder-lag.
Appellants, tidligere Sagsøger forklaring om baggrunden for sit vederlagskrav afspejler, at der i vidt omfang er tale om honorar for arbejde eller begivenheder, som angår tiden, før Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS kom ind i sagen. Vidne 3's, tidligere Person 1 projekt var et helt andet end det, der endte med at blive udført. Appellants, tidligere Sagsøger deltagelse i indleden-de møder med Havnen var relevant, fordi ejerforeningen var aftalepart og skul-le repræsenteres i forhold til Havnen, inden det kom på bane, at Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS kunne være aftalepart for Havnen.
7
Adgangsaftalen fra oktober 2017 blev lavet i forbindelse med byggeriets iværk-sættelse. Der kunne umiddelbart ikke opnås enighed om adgang til Appellants, tidligere Sagsøger lejligheder, og derfor kom aftalen på plads. Der blev aftalt en kompen-sation til Appellants, tidligere Sagsøger selskaber på 500.000 kr. for dette. Baggrunden for aftalen var, at de ville sikre sig, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke ville obstruere realise-ringen af Add On projektet. Der var i forbindelse med indgåelsen af adgangsaf-talen ikke synspunkter fremme om, at der var yderligere krav fra Appellants, tidligere Sagsøger side.
Hans mail af 11. november 2015 til Appellant, tidligere Sagsøger med omtale af forskellige modeller for samarbejdet, herunder ”som hidtil en deling” , var udtryk for, at et projekt baseret på ligedeling på dette tidspunkt var intentionen. Den endelige afklaring var dog ikke sket og fandt først sted i september 2016 efter drøftelser-ne om de tre modeller i hans mail af 5. september 2016.
Når han i sin sms af 25. februar 2016 til Appellant, tidligere Sagsøger skrev ”tillykke med os” , var baggrunden den, at de i næsten et år havde arbejdet på at få projektet på skinner til ejerforeningens og Appelindstævnte ApS', tidligere Sagsøgte ApS fælles gavn. ”Os” er således en reference til ejerforeningen og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS.
Når han i mailen af 20. april 2016 til Appellant, tidligere Sagsøger skrev om ”en stor hjælp for processen” , var det udtryk for, at der på daværende tidspunkt var stor uro internt i ejerforeningen. Appellant, tidligere Sagsøger var toneangivende i ejerforeningen, og hans indstilling virkede motiverende i forhold til de andre fire ejere. Appellant, tidligere Sagsøger virkede som en slags talsmand for ejerforeningen.
Han skrev den 24. maj 2016 til Appellant, tidligere Sagsøger, at de skulle ”have øl” i anled-ning af, at den sidste ejer i ejerforeningen havde tiltrådt aftalen. Det havde vær-et et hårdt arbejde, og nu var alle tre aftaler på plads. Han skrev dette til Appellant, tidligere Sagsøger, fordi han havde været hovedforhandler for ejerforeningen og langt mere involveret i forhandlingerne end ejerforeningens advokat.
Han skrev i mailen af 2. september 2015 til Appellant, tidligere Sagsøger, at han krydsede fingre for, at Appellant, tidligere Sagsøger ville have held med at skaffe finansiering til pro-jektet. Det var en af to gange, at Appellant, tidligere Sagsøger forsøgte at skaffe penge til projektet, men dette lykkedes ikke for Appellant, tidligere Sagsøger. Det var finansiering til enten halvdelen eller hele projektet – dette må Appellant, tidligere Sagsøger selv svare på. Aftaleoplægget med PwC angik et finansieringsoplæg med henblik på at sælge det samlede realiserede projekt en bloc i stedet for, at de selv skulle stå for salg-et af de enkelte beboelsesejerlejligheder.
I budgetterne er der under ”Øvrige udgifter” en post benævnt ”finasieringsom-kostninger” , som, så vidt han kan vurdere, angik den samlede finansiering. Der var budgetteret med et samlet finansieringsbehov på 100 mio. kr. De af ham
8
løbende fremsendte budgetter var en ”levende organisme” . Der lå ikke i bud-getterne noget udsagn om, at der skulle skaffes en fælles finansiering kun fra en investor.
Det var Kinnerton og siden Nykredit, som finansierede Add On projektet. Han deltog i selv med dele af finansieringen. Den 16. september 2016 blev der ud-færdiget et gældsbrev på 996.000 kr. Kreditor er Virksomhed ApS 1, og kravet angår dette selskabs indskud i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS. Hertil kommer indskud fra de øvrige ejere Person 8 og Person 12. De kom vel med et sam-let indskud på 10-11 mio. kr. i egenfinansiering.
Når han i beskrivelsen i model 3 anvender formuleringen ”din hjælp omkring hele sagen” , skulle ordet ”hjælp” nok reelt have været i anførselstegn. Der var et stort behov for, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke blokerede for sagens gennemførelse. De kunne mærke, at det kunne gå galt, hvis Appellant, tidligere Sagsøger begyndte at ob-struere projektet, og dette viste sig desværre at holde stik.
Det var ikke mailen af 5. september 2016 med de tre modeller, som førte til, at det begyndte at gå skævt. Det var på det tidspunkt allerede begyndt at gå skævt, hvilket det store beløb også illustrerer.
Det er korrekt, at der var et beløb i spil overfor Person 14, og det var 5 mio. kr. Budgetterne viste en slutfortjeneste på 20 mio. kr. Dette var inklu-sive værdien af byggeretter og en realisering af Add On projektet. Byggeriet var ikke igangsat på daværende tidspunkt.
Vidne 2 har supplerende forklaret blandt andet, at markedet
for byggeretter i By i 2015-2016 var ”rødglødende” . Der var et stort pres for at købe byggeretter, og de umiddelbart lettilgængelige byggeretter var solgt. Havnen var af den opfattelse, at ejerforeningens medlemmer boede meget bil-ligt til leje, idet lejen svarede til niveauet før byudviklingen af By. Havn-en behandlede deres lejere pænt og lagde vægt på, at der var ro og forudsigelig-hed om lejeforholdene. Ejerforeningens hus på den lejede grund skulle efter lo-kalplanen bevares. Grunden var derfor ikke i sig selv meget værd. Ejerforening-en var ikke ”truet” . Havnens interesse var at få aktiveret den værdi, der lå i byggeretterne til Add On projektet. Havnen forhandlede i 2014 med Appellant, tidligere Sagsøger herom, og Vidne 3, tidligere Person 1 var i den forbindelse byggeteknisk rådgiver. Han og kollegerne hos Havnen kendte Vidne 3, tidligere Person 1 fra andre projekter i By. Vidnet bragte vist Vidne 3, tidligere Person 1 i forslag for Appellant, tidligere Sagsøger, da han havde spurgt, om vidnet kunne anbefale nogen.
Det var Appellant, tidligere Sagsøger, som introducerede Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte for Havnen. På det tidspunkt var det en forudsætning for Havnen, at potentielle developere
9
blev ”båret ind” af andre, da developere ikke uden videre ville kunne erhverve byggeretterne til projekter som fx Add On projektet.
Appellant, tidligere Sagsøger var bindeled mellem ejerforeningen og Havnen under for-handlingerne. Appellant, tidligere Sagsøger og ejerforeningen var ikke ”en og samme per-son” , men havde forskellige interesser. I forbindelse med salget til Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS var det en forudsætning for Havnen, at ejerforeningen var indforstået hermed – man anså det som en trepartsaftale. Han opfattede det sådan, at Appellant, tidligere Sagsøger havde stor interesse i at få udviklet Add On projektet. Dette skyldes dels, at det indebar ejerforeningens erhvervelse af grundarealet og dermed ”fuldt” ejer-skab for ejerne af ejerlejlighederne, dels at selve realisationen af Add On pro-jektet tiltalte Appellant, tidligere Sagsøger, der havde lagt mange kræfter og et stort per-sonligt engagement i projektet.
Vidne 3, tidligere Person 1 har forklaret blandt andet, at han er ingeniør, direktør og partner i
Virksomhed. Før dette drev han virksomhed med bygherrerådgivning, og endnu før dette var han direktør for forskellige rådgivende ingeniørvirksomhe-der.
Han var involveret i udviklingen af andre projekter for Havnen og blev spurgt af Vidne 2 fra Havnen, om han ville bistå Ejerforening 1 med rådgivning. Det var før sommeren 2013, at han blev involveret. Han skulle hjælpe med at skabe et aftalegrundlag mellem Havnen og ejerne i Adresse 1. Det var ejerne i ejerforeningen, som var lejere af grundare-alet, der var hans opdragsgivere. Appellant, tidligere Sagsøger repræsenterede ejerne af ejerlejlighederne. Han fik sat møder op mellem Havnen og Appellant, tidligere Sagsøger og deltog selv i disse. Der var i 2012 blevet gennemført en arkitektkonkurrence for udviklingen af det område i By, hvor Adresse 1 er beliggende. Nogle bygninger skulle ved realisationen af arkitektprojektet fjernes, men den om-handlede ejendom på Vej kunne udvikles med et Add On projekt. Ideen til Add On lå i et allerede udviklet arkitektprojekt. Hans firma udarbejdede de skitser til Add On projektet, som i 2013 blev sendt til Havnen.
Han kan huske den betingede salgsaftale af 20. juni 2014, herunder priserne for grundstykket og byggeretterne. Han kan ikke huske, om der var forhandlet andre priser med Havnen før dette. Priserne for grunden og særligt byggeret-terne var et afgørende element i forhandlingerne. Han drev processen og fik af-talt møder mellem ejerforeningen og Havnen, hvor man forhandlede blandt andet priserne for grund og byggeretter. Han tager gerne et stort ansvar for, at man nåede frem til de i aftalen angivne priser.
Hos Virksomhed og senere Virksomhed anskuede man det sådan, at opdrags-giveren reelt var Appellant, tidligere Sagsøger. Appellant, tidligere Sagsøger var interesseret i at reali-sere Add On projektet. Han ved ikke, hvor ejerforeningen ”var henne” , men
10
Appellant, tidligere Sagsøger havde oplyst, at han havde stemmemajoriteten i ejerforeningen. Det var planen, at ejerforeningen skulle erhverve grunden og byggeretterne. Det var ikke en ”professionel” kunde – hvis det havde været en professionel kunde, havde hans bistand nok ikke været fornøden. Han tilbød at deltage i ud-viklingen af ejendommen med andre investorer, men det blev ikke til noget. På et tidspunkt efter et møde med ejerforeningens daværende advokat stod det klart, at ejerforeningen ikke længere ønskede at gøre brug af Virksomheds bistand – det var noget med, at Appellant, tidligere Sagsøger havde lejet nogle af sine ejerlejligheder ud og derfor ikke alligevel havde stemmemajoritet.
Han er medejer af et selskab, hvor også advokat Thomas Stampe har en ejeran-del.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant, tidligere Sagsøger har yderligere anført blandt andet, at han er berettiget til et ikke-urimeligt vederlag for sin indsats relateret til Add On projektet efter prin-cippet i købelovens § 5 og almindelige aftale- og obligationsretlige grundsæt-ninger. Bevisbyrden for, at det rejste krav er urimeligt, påhviler de indstævnte, der ikke har løftet denne bevisbyrde. Korrespondancen i sagen viser entydigt, at Appellant, tidligere Sagsøger skulle vederlægges ved medejerskab til Add On projektet, hvilket blev bekræftet ved Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte fremsendelse af provenuberegning den 11. november 2015 og Vidne 1's vidneforklaring herom.
Det kan efter Vidne 2's forklaring lægges til grund, at Appellant, tidligere Sagsøger var helt central for, at Havnen indgik aftale med de indstævnte om salg af byggeretten og grunden. Det var også Appellant, tidligere Sagsøger, der fik stemt projektet igennem i ejerforeningen.
Det bestrides, at tilbuddet om betaling af 5 mio. kr., der blev fremsat i mailen af 5. september 2016, var betinget af, at Appellant, tidligere Sagsøger bidrog loyalt til gennem-førelsen af Add On projektet. En sådan betingelse fremgår hverken af tilbuddet eller af sagens øvrige beviser. Det bestrides videre, at Appellant, tidligere Sagsøger er blevet vederlagt for sin indsats ved ejerforeningens anskaffelse af grunden fra Havn-en.
Såfremt Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte ikke anså sig for bundet af aftalen med Appellant, tidligere Sagsøger om vederlæggelse ved medejerskab og derved ret til at oppebære halvdelen af projektets provenu, burde Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte allerede den 7. februar 2015 have gjort indsigelse herimod, hvilket han ikke gjorde, hverken dengang eller senere. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har derfor både ved sin adfærd og sin passivitet accepteret af-talen og dermed også vederlagskravets eksistens.
11
Det gøres endvidere gældende, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under kon-kurs har pådraget sig et erstatnings- og hæftelsesansvar, da Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og selskabet illoyalt, i ond tro og svigagtigt har tilegnet sig Appellants, tidligere Sagsøger ydel-ser, som var afgørende for vedtagelsen og gennemførelsen af Add On projektet, hvorefter de har fragået aftalen om medejerskab og vederlæggelse.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte var som direktør i og medejer af Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS ansvarlig for og drev Add On projektet og var dermed bekendt med den betydelige skaderisiko på Appellants, tidligere Sagsøger lejligheder, uden at han tog tilstrækkelige skridt til ved til-syn og kontrol at begrænse og styre risikoen som fastslået ved voldgiftskendel-sen. Tabet som Appellant, tidligere Sagsøger ultimativt har lidt i forbindelse hermed udgør mindst 5,5 mio. kr. med tillæg af procesrente fra august 2019. De indstævnte er erstatningsansvarlige for dette tab efter selskabslovens §§ 361-362 samt almin-delige regler om erstatning, hæftelse, medvirken og uretmæssig berigelse.
Da de indstævnte har tilstrækkelig mulighed for at varetage deres interesser, da der foreligger undskyldelighed, og da Appellant, tidligere Sagsøger ellers vil lide et ufor-holdsmæssigt tab, gøres det gældende, at betingelserne for at fremsætte det nye anbringende om erstatningsansvar for det tab, for hvilket ansvaret er fastslået ved voldgiftskendelsen, er opfyldt, jf. retsplejelovens § 383, stk. 2.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs har heroverfor anført blandt
andet, at mailen af 7. februar 2015 fra Vidne 1 ikke er udtryk for en aftale om fælles ejerskab til Add On projektet, idet mailen alene udtrykker nogle ind-ledende tanker om Appellants, tidligere Sagsøger overvejelser om et muligt partnerskab. Overvejelserne er på ingen måde konkrete med hensyn til, hvem af parterne der skal gøre hvad, risici mv. Herudover er der tale om en mail fra en tredjemand, og ikke en given aftalepart.
Tildeling af optionen til at opføre Add On projektet skete med Appellants, tidligere Sagsøger samtykke. Såfremt Appellant, tidligere Sagsøger var af den opfattelse, at han var med-ejer af projektet, havde det været naturligt, at han havde stillet krav om, at han var part i optionsaftalen, ligesom det havde været naturligt at stille krav om, at han var kapitalejer i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS.
Alene den omstændighed, at Appellant, tidligere Sagsøger afviste tilbuddet i mail af 5. sep-tember 2016 om et ligeligt partnerskab, medfører, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke efterfølgende retmæssigt kan hævde, at der bestod noget partnerskab, eller at de indstævnte har fragået nogen aftale om partnerskab.
Først under hovedforhandlingen i byretten har Appellant, tidligere Sagsøger forklaret nær-mere om, hvilken aftale han mener, der var indgået. Efter hans forklaring skulle han eje 51% af projektet, men således at enhver risiko ved projektet skulle på-hvile den/de øvrige partere, der således skulle tilvejebringe al finansiering og i
12
øvrigt drive projektet, og således at Appellant, tidligere Sagsøger ikke skulle tilføre kapital overhovedet. En sådan helt usædvanlig aftale må kræve helt særlige holde-punkter, som ikke foreligger.
Det bestrides, at betingelserne for ansvar efter selskabslovens §§ 361 og 362 er opfyldt. Da sagen ikke angår spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger ledelses-ansvar, bør de i ankereplikken nye anbringender herom ikke tillades fremsat.
Appellants, tidligere Sagsøger eventuelle vederlagskrav er endeligt handlet af med ad-gangsaftalen af 18. oktober 2017, hvor det aftaltes, at Appellant, tidligere Sagsøger skulle modtage en loyalitetsbonus på 500.000 kr., såfremt han afstod fra at modarbejde projektet. Appellant, tidligere Sagsøger modtog den aftalte bonus og kan herefter ikke efter-følgende stille krav om yderligere vederlag.
Subsidiært gøres det gældende, at et eventuelt vederlagskrav alene kan rettes mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS, idet arbejdet i sagens natur må være udført for projektets ejer.
Overfor anmodningen om at fremsætte et nyt anbringende for landsretten om ansvarspådragende adfærd i forbindelse med, at Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS er gået konkurs, gøres det gældende, at der er tale om nye anbringender, som – hvis de tillades fremsat - vil medføre, at landsretten skal tage stilling til helt andre spørgsmål end dem, der var genstand for byrettens behandling af sagen. Det gøres videre gældende, at Appellant, tidligere Sagsøger intet har fremlagt eller oplyst, der nærmere be-grunder, hvorfor Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skulle være erstatningsansvarlig som følge af Appelindstævnte ApS', tidligere Sagsøgte ApS konkurs, herunder hvorfor et eventuelt ledelsesansvar kun me-nes at kunne gøres gældende overfor Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og ikke selskabets besty-relse. Betingelserne for nova efter retsplejelovens § 383, stk. 2, er derfor ikke op-fyldt.
Landsrettens begrundelse og resultat
Appellants, tidligere Sagsøger krav støttes for landsretten i første række på et hovedanbrin-gende om, at Appellant, tidligere Sagsøger ud fra almindelige obligationsretlige grundsæt-ninger har krav på vederlag for det arbejde, han har udført i forbindelse med realiseringen af Add On projektet på ejendommen Adresse 1 m.fl. Dernæst støttes det rejste krav på et hovedanbringende om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs er erstatningsansvarlige – dels med henvisning til, at man har fragået en aftale om medejerskab og vederlæggelse, dels med henvis-ning til ansvar og hæftelsesansvar for visse tabsgivende forhold, som nærmere fastslået ved en voldgiftskendelse.
Landsretten finder, af de grunde, som byretten har anført – og da bevisførelsen for landsretten ikke kan føre til et andet resultat – at det ikke er godtgjort, at der blev indgået en aftale om Appellants, tidligere Sagsøger medejerskab til eller vederlæggelse
13
af arbejde udført i tilknytning til Add On projektet. Der er af denne grund ikke grundlag for et erstatningskrav for fragåelse af aftale.
Vedrørende spørgsmålet om, hvorvidt Appellant, tidligere Sagsøger på andet retligt grund-lag har krav på et vederlag for det udførte arbejde bemærker landsretten, at et sådant krav må ses i lyset af, at Appellant, tidligere Sagsøger afslog de – kommercielt set umiddelbart afbalancerede – modeller for samarbejde og finansiering af Add On projektet, som Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte foreslog i sin mail af 5. november 2018 forud for finansieringen og realiseringen af det omfattende og komplekse byggeri af Add On projektet. En af de foreslåede modeller var således netop et tilbud om et fee, uden påtagelse af hæftelse eller risiko, til Appellant, tidligere Sagsøger på 5 mio. kr., for ”hjælp omkring hele sagen” , hvor parterne skulle aftale nærmere om, hvor-når det angivne fee kunne/skulle falde til Appellant, tidligere Sagsøger. Landsretten finder, at afslaget på dette tilbud om et rimeligt fee, har som konsekvens, at der skal foreligge et sikkert faktuelt og retligt grundlag for vederlagskravet, når dette rejses efter projektets videre realisering uden Appellants, tidligere Sagsøger medvirken.
Det rejste vederlagskrav på andet grundlag end aftale skal tillige ses og be-dømmes i lyset af, at Appellant, tidligere Sagsøger – som ejer af selskaber, der ejede flere ejerlejligheder i ejendommen – havde en selvstændig økonomisk interesse i ho-vedkøbsaftalen med Havnen om det betingede salg af det grundareal, som ejendommen var opført på, og projektudviklingsaftalen, som indebar et vide-resalg til reduceret pris af grundarealet til ejerlejlighedsejerne.
På denne baggrund og i øvrigt af de grunde, som byretten har anført, finder landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke har påvist grundlag for et vederlagskrav på andet retligt grundlag end aftale.
Vedrørende anbringendet om erstatnings- og hæftelsesansvar for krav fastslået ved voldgiftskendelse i forholdet mellem Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS og selskaber ejet af Appellant, tidligere Sagsøger bemærker landsretten, at dette tillades fremsat for landsret-ten, jf. retsplejelovens § 383, stk. 2.
I forhold til et krav om hæftelses- og erstatningsansvar for Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS, nu under konkurs, er der ikke for landsretten påvist et faktuelt eller retligt grund-lag for, at Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS tillige skulle være ansvarlig for de ved voldgiftskendel-sen fastslåede krav overfor Appellant, tidligere Sagsøger personligt. Det bemærkes, at de ved voldgiftskendelsen fastslåede krav mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS tilkommer selskaber, der efter det oplyste er ejet af Appellant, tidligere Sagsøger.
I forhold til et krav om hæftelses- og erstatningsansvar for Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte for de ved voldgiftskendelsen fastslåede krav for Appellants, tidligere Sagsøger selskaber mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS har Appellant, tidligere Sagsøger henvist til selskabslovens §§ 361-362 og al-mindelige regler om erstatning, hæftelse, medvirken og uretmæssig berigelse.
14
Landsretten finder efter den stedfundne bevisførelse, at der ikke er oplyst om forhold, som kan føre til, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte som ledelsesmedlem eller kapital-ejer i Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS kan ifalde erstatnings- eller hæftelsesansvar i forhold til Appellant, tidligere Sagsøger for de krav mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS, der er fastslået ved voldgifts-kendelsen.
Af de anførte grunde frifinder landsretten Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs for det af Appellant, tidligere Sagsøger rejste krav, og byrettens dom stadfæ-stes.
Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for landsretten til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte betale 115.000 kr. og til Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs betale 85.000 kr. De anførte beløb er til dækning af udgifter til advokatbistand. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbene til advokat taget hensyn til ankesagens omfang og forløb, herunder at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS har været repræsenteret af samme advokat, samt hovedforhandlingens varig-hed.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14 dage betale 115.000 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14 dage betale 85.000 kr. til Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøgte ApS under konkurs. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.