Dom
D O M
afsagt den 7. oktober 2015 af Vestre Landsrets 2. afdeling (dommerne Peter Buhl, Astrid Bøgh og Annette Dellgren) i ankesag
V.L. B – 1183 – 14
Lejer 1
og
Lejer 2
(begge advokat Stephan Muurholm, Aalborg)
mod
Udlejer ApS
(advokat Martin Plum Juul, Ikast)
Retten i Herning har den 21. maj 2014 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 4-700/2013).
Påstande
For landsretten har appellanterne, Lejer 1 og Lejer 2, gentaget deres påstande for byretten.
Indstævnte, Udlejer ApS, har påstået dommen stadfæstet og frifindelse over for påstanden om betaling af 66.000 kr. fra Lejer 1 og Lejer 2.
Forklaringer
- 2 -
Lejer 2 og Person 1 har afgivet supplerende forklaring for landsretten.
Lejer 2 har supplerende forklaret, at han er direktør hos Virksomhed. Det var Person 1, der tog initiativ til mødet, der foregik i Person 1s lejlighed, inden leje-kontrakten blev underskrevet. Person 1 var helt fra starten af deres bekendtskab klar over, at de havde kontakt til ejendomsmæglere og ledte efter en bolig i området. De talte om tidsbegrænsning af lejemålet, fordi Person 1 ville være sikker på, at han kunne komme af med dem som lejere i tilfælde af, at han fik solgt lejligheden. Person 1 nævnte en periode på tre år, men de kunne ikke se tre år for sig i lejligheden. De foreslog derfor et år. Tidsbegrænsningen var ikke så vigtig for dem, da de netop kunne opsige lejemålet med tre måneders varsel. De havde ikke advokatbistand i forbindelse med indgåelsen af lejeaftalen. De orienterede Person 1 om deres køb af hus og påtænkte flytning. De fik ikke noget at vide om, at lejemålet ikke kunne opsiges i lejeperioden, før de modtog brevet af 2. maj 2013 fra Person 1s advokat.
Han har aldrig drøftet spørgsmål om uopsigelighed i lejeperioden med Person 1, hverken på møder eller under telefonsamtaler.
Person 1 har supplerende forklaret, at han ikke i forbindelse med drøftelserne om tidsbegrænset lejemål på mødet i sin lejlighed nævnte, at lejemålet i så fald ikke kunne opsiges. De blev efter flere forhandlinger enige om en tidsbegrænset lejeaftale på to år, og da sagde han, at lejemålet var uopsigeligt i lejeperioden. Han ønskede en aftale på mindst to år, fordi han skulle sætte inventar ind i lejligheden. Han var ikke bekendt med, at Lejer 2 og hans familie var i gang med at undersøge mulighederne for at købe bolig i området. Han modtog ingen mundtlig opsigelse fra Lejer 1, men en skrift-lig opsigelse, som hun afleverede personligt. Han sagde da straks til hende, at de ikke kun-ne opsige lejemålet, fordi det var uopsigeligt i lejeperioden.
Den lejer, der overtog lejemålet pr. 15. marts 2013, bor fortsat i lejligheden, da vedkom-mende har fået forlænget sit lejemål til den 1. oktober 2015. Han har ikke haft noget at gøre med formuleringen af lejekontrakten med den pågældende lejer. Lejligheden er solgt med overtagelse den 1. oktober 2015.
Procedure
- 3 -
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.
Landsrettens begrundelse og resultat
Det er ikke mod Lejer 2s benægtelse bevist, at parterne i forbindelse med indgåel-sen af lejekontrakten drøftede, at det tidsbegrænsede lejemål var uopsigeligt i lejeperioden.
Det fremgår af lejekontraktens § 2, at lejer kan opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel, medmindre andet er aftalt og anført i kontraktens § 11. I indledningen til kontraktens § 11 er det blandt andet anført, at nedenstående skal være gældende, hvis der er uoverensstem-melser imellem nedenstående vilkår og aftalens vilkår i øvrigt. Det er endvidere anført, at hvor intet andet er aftalt, er det den på aftaletidspunktet gældende lovgivning, der regulerer nærværende aftale.
Det fremgår af lejekontraktens § 11 under punkt Ad 2), at lejekontrakten er tidsbegrænset i 2 år. Af vejledning nr. 1 af 3. september 2001 til typeformular A, 8. udg., som lejer ifølge § 11 har modtaget ved sin underskrift, fremgår det under pkt. 2 til lejekontraktens § 2 om lejeforholdets begyndelse og ophør, at aftale om fravigelse af § 2 anføres i kontraktens § 11. Det hedder endvidere i vejledningen blandt andet følgende:
”…
Tidsbegrænsede lejeaftaler ophører uden opsigelse, når lejeperioden efter lejeaftalen udløber. En tidsbegrænset lejeaftale kan kun bringes til ophør i lejeperioden, hvis dette er aftalt mellem parterne, eller hvis den anden part misligholder aftalen. Aftalen indføjes i kontraktens § 11. Er det mellem parterne aftalt, at lejemålet i lejeperioden skal kunne opsiges, gælder lejelovens almindelige regler, jf. ovenfor.”
Aftalen om tidsbegrænsning af lejemålet må anses for en fravigelse af kontraktens § 2, og lejeaftalen kunne derfor ikke ved opsigelse bringes til ophør i lejeperioden, jf. lejelovens § 80, stk. 1, 2. pkt., 1. led. Da der ikke mellem parterne i denne sag i § 11 er indgået en aftale om, at lejemålet uanset tidsbegrænsningen alligevel kunne opsiges i lejeperioden, jf. leje-lovens § 80, stk. 1, 2. pkt., 2. led, var opsigelsen af lejeaftalen til fraflytning den 31. juli 2012 uberettiget.
- 4 -
Udlejer ApS har derfor krav på betaling af husleje fra det tidspunkt i le-jeperioden, hvor lejebetalingen ophørte, og frem til tidspunktet for genudlejning. Da der ikke er uenighed mellem parterne om den beløbsmæssige opgørelse af deres mellemvæ-rende, stadfæster landsretten herefter byrettens dom.
Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Lejer 1 og Lejer 2 betale sagsomkostninger for landsretten til Udlejer ApS med i alt 20.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand uden moms, da det ikke er oplyst, at Udlejer ApS ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fast-sættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Byrettens dom stadfæstes.
Lejer 1 og Lejer 2 skal betale sagens omkostninger for landsret-ten til Udlejer ApS med 20.000 kr.
Det idømte skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Peter Buhl Astrid Bøgh Annette Dellgren