Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 30. september 2021
Sag BS-48620/2020-VLR
(5. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat J. Clausager Dalgaard)
mod
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1
(advokat Tue Lesbo)
og
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2
(advokat Tue Lesbo)
Retten i Esbjerg har den 30. november 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-40890/2018-ESB).
Landsdommerne Henrik Estrup, Anders Raagaard og Carsten Busk (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har påstået frifindelse, subsidiært at de indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, uanset an-kesagens udfald skal betale sagsomkostninger for byretten til Appellant, tidligere Sagsøgte.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har påstået dommen stadfæstet.
2
Supplerende sagsfremstilling
Appellant, tidligere Sagsøgte har for landsretten fremlagt en række dokumenter fra en byggesag i 1984 vedrørende opførelse af garage, fyrrum og overdækket ter-rasse, der i dag udgør gildesal m.v.
I forbindelse med Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 køb af ejendommen godkendte deres advokat ved brev af 19. april 2010 handlen betinget. Det fremgår af brevet bl.a.:
”Jeg har nu gennemgået købsaftalen med køberne, hvorefter jeg skal oplyse, at min godkendelse er betinget af følgende:
Det er en betingelse, at sælger foranlediger at ejendommens status æn-dres, således at der alene er tale om beboelsesejendom. Dette er også en betingelse fra pengeinstituttets side.
…
Herudover skal jeg oplyse, at køber accepterer at ejendommens udestue ikke er registreret i BBR.”
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har for landsretten fremlagt korre-spondance mellem deres advokat og Vejen Kommune fra 2018 i forbindelse med kommunens ændring af kælderens status i BBR.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 forespurgte i foråret 2021 Vejen Kommune, om gildesalen var godkendt til beboelse.
Vejen Kommune besvarede ved mail af 29. april 2021 forespørgslen, og det fremgår heraf bl.a.:
”Hej Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2.
…
Lokalerne i udhuset er ikke godkendt som beboelse. Hvis I ønsker dem registreret i BBR som beboelse skal de være godkendt til det. Ændrin-gerne vil kræve byggetilladelse.
…
I jeres område har den overvejende del af bebyggelsen karakter af frit-liggende ældre villaer der ligger tilbagetrukket fra naboskel. Vejen Kommune vil derfor ikke være sindet at give tilladelse på baggrund af en helhedsvurdering til anvendelse af de 30 m2 til beboelse, da beboelse i naboskel ikke svarer til det sædvanlige i området, eller den udvikling der ønskes i området.”
3
Vejen Kommune uddybede ved mail af 11. august 2021 sit svar, og det fremgår heraf:
”Hej Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2.
Som det fremgår af både byggetilladelsen og ibrugtagningstilladelsen er bygningen godkendt til ”Garage, udhus og overdækket terrasse” .
Det forhold at der i et notat i sagen er anført at ”redningsåbninger, fris-kluftventilation og rumhøjder er i orden” , medfører ikke at bygningen dermed er godkendt til beboelse, eller at ejer dermed har en berettiget forventning om senere at kunne få bygningen godkendt til beboelse.
Så det ændrer ikke noget.”
Der har for landsretten været afholdt supplerende syn og skøn den 9. marts 2021, og skønsmanden har den 12. marts 2021 afgivet erklæring herom. Det fremgår af skønserklæringen bl.a.:
”Spørgsmål SS 1:
Skønsmanden har under besvarelse af spørgsmål 10 ved opmåling af ejendommen opdelt besvarelsen til henholdsvis bygning 1, bygning 2, bygning 3 og bygning 4.
Skønsmanden bedes oplyse, om gildesalen er opmålt under bygning 1 eller bygning 2, 3 eller 4.
Svar på spørgsmål SS 1:
I skønserklæring af 10.10.2019 vedr BS-40980/2018-ESB, er besvarelsen der henvises til besvarelse af spørgsmål 1, hvilket nedenstående be-svarelse tager som udgangspunkt:
Gildesalen er opmålt under bygning 2
Spørgsmål SS 2:
Skønsmanden bedes oplyse størrelse af gildesalen i kvadratmeter.
Svar på spørgsmål SS 2:
Arealet af gildesalen opmåles til 33 m2
Spørgsmål SS 3:
Skønsmanden bedes oplyse, hvilke redningsåbninger, der er i gildesa-len, og om der er indlagt varme samt oplyse loftshøjden.
Svar på spørgsmål SS 3:
Der kunne konstateres følgende redningsåbninger til det fri. Målene der er angivet, er flugtvejenes frie åbning, højde x bredde:
- Dør 1,99 x 0,86
- Vindue 1,08 x 1,21
- Der er endvidere en dør til garage, som ikke kan benævnes flugtvej
4
Der kunne ved besigtigelsen konstateres 1 stk. vandbåret radiator.
Tagkonstruktion og loft har ensidig hældning, og loftshøjden måles til mellem 2,3 m og 2,1 m. ”
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøgte og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 har afgivet supplerende forklaring.
Appellant, tidligere Sagsøgte har forklaret, at han købte naboejendommen i 1989 for
at bruge den til parkeringsplads, og at han senere opførte to garager og et værkstedsrum. I 1984 lavede han en garage til personbil, en gildesal/vaskerum og en udestue. Der blev også lavet en overbygget terrasse. Sådan var det også indrettet, da Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 købte ejen-dommen.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 sagde, at de købte huset, fordi det var pænt og i orden. Det gjaldt både parkeringspladsen og husets størrelse. Han vidste ikke, hvor stor deres husstand var. De sagde, at de lagde vægt på, at der var garage og værksted. De var der flere gange for at se på ejen-dommen.
I forbindelse med byggesagen i 1984 talte han med naboen i nr. 36. Naboen havde ikke noget imod byggeriet. Han talte ikke med de øvrige naboer.
Han indberettede alt i 1984, og alt var, som det skulle være. Han søgte om tilla-delse til alt, hvilket man kan se af papirerne. Man skulle søge om tilladelse.
Han ved ikke, om ejendommen blev opmålt i 1984, men de, der lavede byggeri-et, må have målt op. Han havde fagfolk til at lave arbejdet, og arbejdet er god-kendt af kommunen.
Han overvejede overhovedet ikke at få huset målt op i forbindelse med salget af ejendommen. Han købte selv huset som beset, og han havde boet der i 50 år. Han havde en ejendomsmægler til at ordne det hele.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 har forklaret, at han og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 skulle bruge en gara-ge, da han har en interesse for amerikanerbiler. De har familie og venner fra Sverige, så det skulle også være en stor bolig med overnatningsmuligheder.
Huset blev præsenteret som en meget unik bolig med kælder. Kælderen var fuld møbleret med sofa, borde og senge.
5
Ejendomsmægleren mente, at prisen på 1.390.000 kr. var korrekt, men de fik den forhandlet lidt ned.
Gildesalen er indrettet med betongulv. Der hører en lille garage til og et værk-stedsrum med håndvask og vaskemaskine. Gildesalen skal isoleres, hvis den skal bruges til beboelse. Loftshøjden svinger mellem 2,1 og 2,3 m. De ville ikke kunne bo der, og det må de heller ikke.
De havde ikke så stort kendskab til køb af ejendom i Danmark, og de købte der-for rådgivning hos ejendomsmægleren. De stolede på de oplysninger, som de fik. Det gik hurtigt, også med advokaten, som de havde kort et møde med, hvor de underskrev. Det tog ca. 5 minutter. De fik ikke rigtig noget at vide på mødet. De talte ikke om BBR, udover hvad der står i godkendelsesbrevet. De havde ikke overvejet at lade boligen måle op før købet, og de stolede på det, der frem-gik af papirerne.
Det var Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og ham, der flyttede ind. De er de eneste, der bor der fast. De har lagt nyt tag på gildesalen. Taget var allerede isoleret med 100 mm isolering, da de lavede det nye tag, og de lagde ikke selv mere isolering på. Gulvet er ikke tilstrækkeligt isoleret, så det kan bruges til beboelse. Gildesalen er i dag indret-tet med bardisk og stole. Det er også et vaskerum, men de to rum er ikke ad-skilt.
Han har 2 veteranbiler. Den ene står i garagen, og den anden står på et lejet sted.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant, tidligere Sagsøgte har yderligere anført, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 ved byrettens dom er tilkendt et beløb, der overstiger deres påstand, og som ikke indgik i påstanden for byretten. De har således fået medhold for mere end påstået.
Gildesalen er ikke medregnet i det bebyggede areal, men den vil kunne anmel-des som sådan, hvorved det det samlede boligareal overstiger eller svarer til det solgte.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har ikke godtgjort at have lidt et tab.
Det tilkendte beløb på 92.000 kr. vedrører en arealmangel, som der først under hovedforhandlingen den 2. november 2020 er nedlagt påstand om, og dermed mere end 10 år efter overtagelsen af ejendommen, hvorfor kravet er forældet.
6
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 er som ejere af ejen-dommen forpligtet til at meddele de oplysninger, der er nødvendige for ejen-dommens korrekte registrering i BBR, og en undladelse heraf er bødebelagt. Undladelse af at opfylde denne forpligtelse beror ikke på Appellant, tidligere Sagsøgte.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har undladt at begrænse deres tab.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 vidste eller burde vide, at oplysningerne i BBR-ejermeddelelsen, hvoraf fremgår, at bygningen var regi-streret som udhus, ikke var rigtig, og det er uden betydning, i hvilket omfang den pågældende gildesal ikke var medtaget korrekt i BBR-ejermeddelelsen som en del af oplysningerne ved købet af ejendommen. Den nu opmålte del på 33 m2 er rettelig en del af boligarealet og kan anvendes som sådan.
Der foreligger ikke en sådan arealmangel i boligarealet, at det berettiger til et forholdsmæssigt afslag i købesummen, og der foreligger ikke nogen værdifor-ringelse af ejendommen, jf. fx Ugeskrift for Retsvæsen 2015, side 242.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har ved købet af ejen-dommen været bekendt med det afvigende boligareal, og deres undladelse af at fremlægge oplysninger herom medfører, at de må anses for at have været be-kendt med afvigelsen. Hvis afvigelsen havde betydning for deres beslutning om køb af ejendommen, burde de have givet meddelelse herom.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har været bekendt med arealafvigelsen, og som følge af den forløbne tid er de afskåret fra at kræve nedslag i købesummen.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har endvidere godkendt afvigelserne i købsaftalens oplysninger om boligarealet, og de burde have søgt boligarealets størrelse nærmere undersøgt, hvis det var et afgørende vilkår.
Det er i byretten fastslået, at der ikke foreligger en mangel, der kan henføres til kælderen, og dette medfører, at der ikke kan rejses krav om forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Det oprindelige redskabsrum og fyrrum, der nu er indrettet til gildesal, ligger i større afstand end 2½ meter fra skel, og der er dermed ikke noget til hinder for, at denne del af bygningen, som er opført i 1984, anmeldes som en del af boliga-realet. Det er ikke med tilstrækkelig sikkerhed godtgjort, at de af skønsmanden
7
opregnede arealer af bygninger fra 1984 ikke vil kunne være en del af boligarea-let.
Der foreligger ikke et tilstrækkeligt sammenligningsgrundlag for tilsvarende ejendomme til at kunne fastslå, at der foreligger et tab, idet der alene er indhen-tet oplysninger om to ejendomme, og det er ikke oplyst, om det har betydning for et eventuelt tab og størrelsen heraf, at gildesalen kan anvendes som boliga-real.
Vedrørende sagsomkostninger er det gjort gældende, at der i byretten er givet Appellant, tidligere Sagsøgte mest medhold, jf. retsplejelovens § 312, hvorfor han skal tillægges sagsomkostninger for byretten, og at sagens udfald i byretten ik-ke kan medføre, at der skal tillægges Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 sagsomkostninger for byretten.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har heroverfor anført, at påstanden for byretten var opgjort på den måde, at købsprisen på 1.250.000 kr. blev fratrukket vurderingen i henhold til spørgsmål 3 i skønserklæringen på 1.015.623 kr., hvilket gav påstanden på 234.377 kr. Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 3, at de manglende 29 m2 er fratrukket ved skønsmandens opgørelse af den samlede værdi. Dette medfører, at kravet vedrørende de i appelsagen omhandlede 29 m2 har været indeholdt i påstanden for byretten. Derfor har indstævnte ikke fået medhold for mere end påstået, og kravet er ikke forældet.
Gildesalen skal ikke medregnes i boligarealet. Da indstævnte købte ejendom-men i 2010, var det ikke en del af aftalegrundlaget, og derfor kan appellanten ikke under nærværende retssag medtage arealet som boligareal. Desuden gøres det gældende, at arealet ikke kan anvendes som boligareal, samt at appellanten ikke har løftet bevisbyrden herfor. Slutteligt gøres det gældende, at hvis gil-desalen nu skulle medregnes som boligareal, så mangler der fortsat et areal, idet gildesalens areal hele tiden har været medregnet i opgørelsen af købesum-men.
Sammenligningsgrundlaget er fornødent til, at skønsmanden har kunnet skøn-ne over prisen for ejendommen ved anvendelse af de referencehandler, som skønsmanden har henvist til ved besvarelse af spørgsmål 3 samt skønsmandens besvarelse under hovedforhandlingen.
Omfanget af manglerne giver både absolut og i forhold til den kontante købe-sum på handelstidspunktet grundlag for et forholdsmæssigt afslag; i absolutte tal således 92.000 kr. og i forhold til købesummen 7,36 %. Beløbet og den pro-centvise størrelse er således væsentlig større end i afgørelsen i Ugeskrift for Retsvæsen 2015, side 242, som Appellant, tidligere Sagsøgte henviser til, idet beløbet i denne sag udgjorde 50.000 kr. og 3,5 %.
8
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 er ikke blevet rådgivet om arealmanglerne, før de underskrev købsaftalen.
Landsrettens begrundelse og resultat
Landsretten tiltræder, at det kan lægges til grund, at ejendommens boligareal udgør 147,4 m2 , og at boligarealet – når der bortses fra kælderarealet – således er 28,6 m2 mindre end det ved salget oplyste, og at dette er en mangel.
Landsretten tiltræder endvidere, at der er tale om en ikke uvæsentlig arealafvi-gelse, og at boligarealets størrelse normalt har stor betydning ved prisfastsæt-telsen af en familiebolig, ligesom der ikke er grundlag for at antage, at det for-holder sig anderledes i denne sag. Landsretten tiltræder ligeledes, at værdifor-ringelsen kan fastsættes til 92.000 kr. i lyset af manglens karakter og skønsman-dens vurdering, og at beløbet hverken absolut eller henset til købesummen for ejendommen er et uvæsentligt beløb.
Arealmanglen blev først konstateret ved det foretagne syn og skøn i oktober 2019, hvor arealmanglen er indgået i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3 vedrørende ejendommens værdi. Besvarelsen af spørgsmål 3 har dannet grund-lag for Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 2 ændring af på-stand som anført i replik af 8. januar 2020. Det fremgår af købsaftalen, at over-tagelsesdagen er den 1. juni 2010. Herefter er kravet hverken forældet efter for-ældelseslovens § 3, stk. 1, eller stk. 3, nr. 4.
Sagen angik for byretten mangler vedrørende boligarealet, dels vedrørende korrekt angivelse af kælderarealet som beboelse, dels vedrørende den konstate-rede arealmangel på 28,6 m2 . Efter sagens udfald, hvor Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 fik medhold i, at der var arealmangler, tiltræder landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøgte skal betale sagsomkostninger. Da der ved fastsættelsen af sagsomkostninger er taget højde for, at Appellant, tidligere Sagsøgte fik medhold vedrørende kælderarealet, tiltræder landsretten, at der er tilkendt sagsomkostninger til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 som sket.
Det, der i øvrigt er kommet frem for landsretten, kan ikke føre til et andet resul-tat. Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøgte i sagsomkostninger for lands-retten betale 36.000 kr. inkl. moms til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 til dækning af udgifter til advokatbistand. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og forløb, herunder at der har været afholdt supplerende syn og skøn.
9
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøgte inden 14 dage betale 36.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2. Be-løbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 30-09-2021 kl. 10:01
Modtagere: Appellant, tidligere Sagsøgte, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1