Højesteret stadfæster landsrettens dom i sag om mangler ved badeværelse som følge af selvbyg, og tiltræder dermed, at appellanterne er erstatningsansvarlige for udbedringsomkostningerne på 47.140 kr.

HØJESTERETS DOM

afsagt tirsdag den 20. februar 2024

Sag BS-50238/2023-HJR

(2. afdeling)   

Appellant 1

og

Appellant 2

(advokat Janus Fürst for begge)

mod

Appelindstævnte

(advokat Jens Hjortskov)

I tidligere instanser er afsagt dom af Københavns Byret den 9. december 2022 (BS-40526/2021-KBH) og af Østre Landsrets 2. afdeling den 23. juni 2023 (BS-54131/2022-OLR).

I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Jens Peter Christensen, Lars Hjortnæs, Oliver Talevski, Kurt Rasmussen og Julie Arnth Jørgensen.

Påstande

Appellant 1 og Appellant 2, har påstået frifindelse mod betaling af 21.904 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg den 21. oktober 2021.   

Appelindstævnte har påstået stadfæstelse.

2

Højesterets begrundelse og resultat

Sagens baggrund og problemstilling

I april 2021 solgte Appellant 1 og Appellant 2 deres andelsbolig til Appelindstævnte med aftalt overtagelsesdag den 1. maj 2021.   

Appelindstævnte betalte 1.465.108,14 kr. for andelsboligen. I købesum-men indgik et beløb på 21.904 kr. for forbedringer af badeværelset som følge af sælgernes ”eget arbejde” med renovering af bl.a. flisevægge og flisegulv.   

Under sagen har en skønsmand fastslået, at sælgernes renovering af badeværel-sets gulv- og vægfliser samt gulvafløb ikke var udført håndværksmæssigt kor-rekt. Skønsmanden har anslået udbedringsomkostningerne til 47.140 kr.

Sagen angår, om Appellant 1 og Appellant 2 er erstatningsansvarlige for udbedringsomkostningerne, herunder om erstatnin-gen i givet fald kan overstige det beløb på 21.904 kr., som Appelindstævnte betalte for forbedringer af badeværelset.

Appellant 1 og Appellant 2 har gjort gældende, at der ikke forelå mangler ved badeværelset. Hvis der gjorde, burde Appelindstævnte have opdaget manglerne forud for købet. Han reklamerede ikke inden for den aftalte reklamationsfrist på 14 dage. Under alle omstændigheder er Appelindstævnte ikke berettiget til en erstatning på mere end 21.904 kr., idet dette vil være en ugrundet berigelse, herunder stride mod princippet om ”nyt-for-gammelt” .   

Appelindstævnte har gjort gældende, at der var tale om skjulte mangler ved badeværelset, og at han reklamerede rettidigt. Appellant 1 og Appellant 2 er erstatningsansvarlige for udbedringsomkost-ningerne på 47.140 kr.

Købers erstatningskrav mod sælgerne

Højesteret tiltræder, at der forelå mangler ved andelsboligens badeværelse. Hø-jesteret har herved lagt vægt på, at der ifølge skønserklæringerne er konstateret skrukke, hule og løse gulv- og badeværelsesfliser samt utilstrækkeligt fald mod gulvafløb.

Højesteret finder, at reklamationsfristen på 14 dage i overdragelsesaftalens pkt. 3 må forstås sådan, at den alene omfatter mangler, som køberen kendte eller burde have kendt på overtagelsesdatoen.   

3

Højesteret finder, at der hverken efter skønserklæringerne eller bevisførelsen i øvrigt er grundlag for at fastslå, at Appelindstævnte på overtagelsesda-toen kendte eller burde have kendt manglerne ved badeværelset. Højesteret fin-der endvidere, at han reklamerede over manglerne inden rimelig tid efter, at han blev bekendt med dem.   

Som anført skyldes manglerne ved badeværelset, at sælgernes renovering af gulv- og vægfliser samt gulvafløb ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Højesteret tiltræder herefter, at sælgerne har handlet ansvarspådragende.   

Højesteret finder, at det beror på almindelige køberetlige principper, om købe-ren af en andelsbolig har krav på erstatning, hvis det efter købet viser sig, at sælgeren har handlet ansvarspådragende. En købers erstatningskrav omfatter det fulde tab og er således ikke begrænset til det beløb, som køberen har betalt for en forbedring, der viser sig at være mangelfuld. De begrænsninger i købe-rens mulighed for at opnå et afslag i købesummen, som Højesteret har fastslået i dom af 28. juni 2022 (UfR 2022.3708), gælder ikke for køberens mulighed for at gennemføre erstatningskrav.   

Som anført har skønsmanden anslået udbedringsomkostningerne til 47.140 kr. Højesteret finder, at skønserklæringerne ikke giver grundlag for at foretage fra-drag efter princippet om ”nyt-for-gammelt” . Det har ikke betydning for tabets opgørelse, om Appelindstævnte eventuelt vil kunne medtage udbed-ringsomkostningerne som en forbedring ved et senere salg af andelsboligen.   

På den anførte baggrund tiltræder Højesteret, at Appellant 1 og Appellant 2 er erstatningsansvarlige for udbedringsomkostnin-gerne på 47.140 kr.

Konklusion  

Højesteret stadfæster landsrettens dom.

THI KENDES FOR RET:  

Landsrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for Højesteret skal Appellant 1 og Appellant 2 solidarisk betale 30.000 kr. til Appelindstævnte.

De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsi-gelse.

4

Sagsomkostningsbeløbet for Højesteret forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 20-02-2024 kl. 12:00

Modtagere: Appellant 1, Advokat (H) Christian Janus Erdmann Fürst, Appellant 2, Advokat (H) Jens Hjortskov, Appelindstævnte

Erstatning for mangler ved forbedringer i andelsbolig

Sælgerne af andelsbolig var erstatningsansvarlige for købers udbedringsomkostninger

Sag BS-50238/2023-HJR

Dom afsagt den 20. februar 2024

Appellant 1

og

Appellant 2

mod

Appelindstævnte

I 2021 solgte Appellant 1 og Appellant 2 deres andelsbolig til Appelindstævnte. I købesummen indgik et beløb på 21.904 kr. for forbedringer af badeværelset som følge af sælgernes ”eget arbejde” med renovering af bl.a. flisevægge og flisegulv. En skønsmand havde under sagen fastslået, at renoveringen ikke var udført håndværksmæssigt korrekt og anslået udbedringsomkostningerne til 47.140 kr.

Sagen angik, om Appellant 1 og Appellant 2 var erstatningsansvarlige for udbedringsomkostningerne, og i givet fald om erstatningen kunne overstige det beløb, som Appelindstævnte betalte for forbedringerne af badeværelset.

Højesteret udtalte, at der forelå mangler ved andelsboligens badeværelse, og at reklamationsfristen på 14 dage i overdragelsesaftalen måtte forstås sådan, at den alene omfattede mangler, som køberen kendte eller burde have kendt på overtagelsesdatoen. Højesteret fandt, at der ikke var grundlag for at fastslå, at Appelindstævnte på overtagelsesdatoen kendte eller burde have kendt manglerne. Højesteret fastslog, at Appelindstævnte reklamerede over manglerne inden rimelig tid efter, at han blev bekendt med dem. Da manglerne skyldtes, at sælgernes renovering af badeværelset ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, fastslog Højesteret endvidere, at sælgerne havde handlet ansvarspådragende.

Højesteret udtalte derefter, at det beror på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på erstatning, hvis det efter købet viser sig, at sælgeren har handlet ansvarspådragende. En købers erstatningskrav omfatter det fulde tab og er ikke begrænset til det beløb, som køberen har betalt for en forbedring, der viser sig at være mangelfuld. De begrænsninger i køberens mulighed for at opnå afslag, som Højesteret har fastslået i dom af 28. juni 2022 (UfR 2022.3708), gælder ikke for køberens mulighed for at gennemføre erstatningskrav.

Højesteret fastslog, at der ikke var grundlag for at foretage fradrag i udbedringsomkostningerne efter princippet om ”nyt for gammelt” , og at det var uden betydning for tabets opgørelse, om Appelindstævnte eventuelt ville kunne medtage udbedringsomkostningerne som en forbedring ved et senere salg af andelsboligen.

Højesteret tiltrådte herefter, at Appellant 1 og Appellant 2 var erstatningsansvarlige for udbedringsomkostningerne på 47.140 kr.

Landsretten var nået til samme resultat.