Sag om lejeforhøjelse efter erhvervslejelovens § 13

RETTEN I AALBORG

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 2. april 2009 i sag nr. BS 5-1223/2008:

Urbansgade Aalborg ApS

Hasserisgade 38

9000 Aalborg

mod

Lejer

Adresse

9000 Aalborg

og

Sadolin-Botex Vendsyssel A/S

Pindborggade 19

9300 Sæby

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøger, Urbansgade Aalborg ApS, som ud-lejer kan kræve lejeforhøjelse efter erhvervslejelovens § 13 overfor sagsøgte Sadolin-Botex Vendsyssel A/S.

Sagsøger har nedlagt påstand om, at de sagsøgte tilpligtes at anerkende,

at der i lejekontrakten, jf. bilag 1 og 9, er hjemmel til at varsle lejeforhøjelse efter Er-hvervslejelovens § 13.

Sagsøgte har nedlagt påstand om,

Frifindelse, således

at den omtvistede lejekontrakt ikke kan reguleres efter Erhvervslejelov-ens § 13.

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-lovens § 218 a, stk. 2.

Dommen er en delafgørelse og vedrører alene spørgsmålet om, hvorvidt der kan kræves lejeforhøjelse til markedslejen efter erhvervslejelovens § 13.

I den oprindelige lejekontrakt oprettet på type formular A fra 1975, oprettet mellem andre parter den 20. juni 1978, er bl.a. anført, at lejemålet er uopsigeligt i 10 år, og at lejer har afståelsesret. I tillæg til lejekontrakten er anført:

".....

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D34

Udover den forannævnte husleje betales særskilt for el, vand og varme efter regning. Udgifterne ved evt. senere opsætning af særskilte målere for dette lejemål afholdes af lejeren.

Huslejen er fast i 5 år , indtil den 1/1-1983, hvorefter huslejen reguleres i overensstemmelse med pristalsudviklingen, således at huslejen ændres for det første år efter den 1/1-1983. Udgangspunktet vil være engrospristallet pr. 1/1-1983. Der reguleres en gang årligt, pr. 1. januar. Lejeren har forlejeret for perioden efter 10-års lejemålets udløb. Såfremt lejeren ønsker en ny 10-års periode, kan denne opnås mod en fortsættelse af pristalsreguleringen som foran skitseret.

....."

De vedhæftede "almindelige bestemmelser indeholder bl.a. følgende:

".....

De bestemmelser, som er fremhævet med kursiv, giver lejeren mindre vidtgående rettigheder eller pålægger ham større forpligtelser end efter lejeloven. I øvrigt er kontrakten afsluttet med en almindelig henvisning til reglerne i lov om leje og til lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvis lejemålet er omfattet af reglerne i denne lovs kap. II

.....

6. Lejen og betaling for varme m.v. kan ændres efter den til enhver tid gældende lovgivning herom

.....

7. Hvis lejer har indrømmet lejeren uopsigelighed, er den aftalte uopsigelig ikke til hinder for gennemførelse af lejeforhøjelser efter lejelovgivningens almindelige regler.

....."

Sagsøger varslede den 26. juni 2007 overfor såvel sagsøgte 1, Lejer som overfor sagsøgte 2, Sadolin-Botex Vendsyssel lejeforhøjelse efter erhvervslejelovens § 13. De sagsøgte gjorde indsigelse herimod den 3. august 2007.

Sagsøgte 1 havde med virkning fra 7. maj 2007 betinget afstået lejemålet til sagøgte 2.

Sagsøger har under hovedforhandlingen hævet sagen overfor sagsøgte 1.

Sagsøger har gjort gældende,

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D34

at der i lejekontraktens almindelige bestemmelser er taget et tilstrækkeligt

forbehold for at kunne varsle lejeforhøjelse til markedslejen jf. Erhvervslejelovens § 13, og

at der før 1.1.1992 ikke var krav om, at forbeholdet skulle være udtrykkeligt eller klart.

Sagsøgte har gjort gældende,

at der i den omtvistede kontrakt er indgået aftale om pristalsregulering,

at der ikke er taget fornødent forbehold for tillige at kunne varsle leje-forhøjelse efter lejelovgivningens øvrige regler, nu Erhvervslejelovens § 13.

Rettens bemærkninger:

To voterende udtaler:

Somtillægget til lejekontrakten er formuleret, kan bestemmelsen om

pristalsregulering af lejen ikke forståes således, at den er gældende kun i uopsigelsesperioden. Lejekontraktens individuelle tekst indeholder ikke et forbehold om regulering af lejen til markedslejen, men "almindelige bestemmelser", der er vedhæftet, indeholder dels en bestemmelse om, at lejen kan ændres efter "den til enhver tid gældende lovgivning", dels en bestemmelse om, at uopsigelighed ikke er til hinder for lejeforhøjelser.

Daforbehold for lejeforhøjelsen alene er gengivet i de almindelige

bestemmelser og som vilkåret om pristalsregulering er formuleret, finder disse voterende ikke, at der i lejekontrakten er taget tilstrækkeligt klart forbehold om, at sagsøger tillige kan kræve lejen reguleret til markedsleje efter erhvervslejelovens § 13, hvorfor sagsøgte frifindes.

En voterende udtaler:

Ved fortolkning af, om der er taget højde for lejereguleringsmulighederne i kontrakten, skal der tages hensyn til såvel kontraktens ordlyd som lejeforholdets faktiske forløb.

Da kontrakten blev indgået i 1978, var det i erhvervsforhold almindeligt, at indgå lejeaftaler, hvorefter lejen blev pristalsreguleret, men samtidig kunne reguleres efter lejelovgivningens almindelige regler. Sagsøger har forklaret, at lejen efter hans overtagelse af ejendommen i 1984, blev reguleret i opadgående retning i 1988 til ca. 200.000 kr. årligt, i 1990 blev lejen nedsat, hvilket må betragtes som reguleringer efter henholdsvis lejelovens §§ 47 og 49. I perioden fra 1995 er der alene sket pristalsregulering af lejen.

Eftersomlejekontrakten ikke indeholder en bestemmelse om, at de

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D34

almindelige bestemmelser i typeformular A er gældende i det omfang, de ikke er fraveget i kontrakten, kan det ikke antages, at den individuelt

formulerededel af kontrakten udtømmende gør op med

reguleringsmulighederne. Det i almindelige bestemmelser § 2 stk. 6 tagne forbehold om lejeforhøjelse findes tilstrækkeligt klart, således at lejen udover pristalsregulering ligeledes kan reguleres efter erhvervslejelovens § 13, og denne voterende stemmer for, at tage sagsøgers påstand til følge.

Der afsiges dom efter stemmeflertallet.

Med sagens omkostninger forholdes som nedenfor anført, idet bemærkes, at omkostningerne vedrører advokatudgifter, og at der er taget hensyn til, at sagen alene er delforhandlet, til at de sagsøgte har samme advokat, og til, at

sagsøgerførst under hovedforhandlingen frafaldt det ene af de to

hovedanbringender overfor sagsøgte 2 og hævede sagen overfor sagsøgte 1.

Thi kendes for ret:

Sagsøgte, Sadolin-Botex Vendsyssel A/S frifindes.

Sagsøger, Urbansgade Aalborg ApS skal inden 14 dage betale sagsomkost-ninger til Lejer med 8.000 kr. og til Sadolin-Botex Vendsyssel A/S med 12.000 kr.

DommerBoligdommer 1 Boligdommer 2

STD061446-S01-ST02-K194.02-T3-L01-M00-\D34