Dom
RETTEN I KOLDING
DOM
afsagt den 8. februar 2022
Sag BS-3901/2021-KOL
Sagsøger (Boligselskab)
(advokat Morten Schwartz Nielsen)
mod
Sagsøgte
(advokat Claus Hagedorn Schultz)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 28. januar 2021.
Sagen drejer sig om erstatning i lejeforhold i forbindelse med kakerlakudbrud.
Sagsøger (Boligselskab) (herefter boligselskabet) har fremsat føl-gende påstand:
Sagsøgte skal til boligselskabet betale 123.133,26 kr. med procesrente fra den 28. januar 2021.
Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært mod betaling af et mindre beløb.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
2
Oplysningerne i sagen
Det fremgår, at Sagsøgte med overtagelse den 15. marts 2001 lejede lejemålet, beliggende Adresse 1, By, af boligselskabet.
Af lejekontrakten fremgår, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Til kontakten hører et standard-vedligeholdelsesreglement, hvoraf blandt andet fremgår:
”…
Lejeren er forpligtet til at vedligeholde så ofte, at boligen ikke forringes, bortset fra almindeligt slid og ælde.
(…)
Lejeren afholder alle udgifter til istandsættelse som følge af mislighol-delse.
…”
Af husordenens almindelige bestemmelser fremgår endvidere, at enhver beboer må iagttage god orden og skik i og omkring afdelingens bebyggelse.
MyreExpressen, der har forestået bekæmpelsen af kakkerlakudbruddet, har den 6. oktober 2020 udfærdiget følgende erklæring:
”MyreExpressen Kolding har de sidste par måneder stået for en større bekæmpelse af kakerlakker på Vej i By. Samtlige lejemål på Vej har været involveret i mindre eller større omfang. Der er dog ingen tvivl om, at Adresse 1 (ved Sagsøgte) er arnestedet, Det er her; hvor den største og mest intensive bekæmpelse er foregået, MyreE-xpressen er desuden sikker på, at så stor en invasion ikke er opstået henover et par måneder, men nærmere har stået på i op til min. 1 år”
Der har under hovedforhandlingen været afspillet to videoer optaget i Sagsøgtes lejlighed.
Forklaringer
Vidne 1, Sagsøgte, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 4 og Vidne 5 har afgivet forklaring.
Vidne 1 har forklaret, at han er boliginspektør ved boligselskabet. I juni 2020 var der kakkerlakudbrud i foreningen. Vidne 2 i Adresse 2 viste ham et foto af en kakkerlak, han havde fundet i sin lejlighed. Han ringede han straks til Myreekspressen. Da Person fra Myreekspressen kom til stede, gik de rundt i området. Sagsøgte kom ud og sagde, at han også havde et par stykker.
3
Han og Person gik ind i Sagsøgtes lejlighed og konstaterede, at ”den var fuldstændig invaderet” . Person sagde, at der skulle en intensiv bekæm-pelse til. MyreExpressen sagde ikke, hvordan udbruddet var opstået, men de nævnte, at arnestedet var i Adresse 1, fordi udbruddet var så voldsomt der. De har haft kontakt til samtlige beboer i bebyggelsen og har i den forbindelse fundet yderligere enkelte kakkerlakker. Beboeren i Adresse 2 var den første, som nævnte problemer med kakkerlakker. De har ikke tidligere haft problemer med kakkerlakker. Myreekspressen tog fotos og video af udbruddet. Efter MyreE-xpressen afsluttede bekæmpelsen, har de udført kontrol indtil for 3 måneder si-den.
Foreningens 28 lejemål er bygget som klyngehuse, der ligger i en rundkreds. Adresse 2 og Adresse 1 ligger over for hinanden. Sagsøgtes lejemål er placeret i midten af bebyggelsen oven på fællesvaskeriet. Der har ikke været ændret ved rørførin-gen mellem Sagsøgtes lejlighed og vaskeriet efter udbruddet. Han har tidligere været i Sagsøgtes lejlighed, når han har anmodet om det. Han har ikke set kak-kerlakker under disse besøg. Han eller en anden fra administrationen er i fore-ningen minimum en gang om ugen.
Sagsøgte har forklaret, at han har boet sin lejlighed i 20 år. Han har ikke tidligere haft kakkerlakker i lejligheden. Der har været repræsentanter for udlejer i hans lejlighed i 2020. De nævnte i den forbindelse, at han skulle gøre mere rent, men sagde ikke noget om kakerlakker. Han bemærkede først kakker-lakkerne 2-3 dage før, Myreekspressen kom derud. Han sagde ikke noget til ud-lejer. Han opholdt sig på dette tidspunkt meget i sin kolonihave i dagtimerne.
Halvdelen af hans lejlighed ligger oven på fællesvaskeriet. Han tror, at kaker-lakkerne er kommet derfra. Rørføringen mellem lejligheden og vaskekælderen var åben. Han har set, at hullerne senere er blevet lukket.
Han har ikke tidligere fået påbud om vedligeholdelse. Han støvsuger og vasker gulv hver anden dag.
Vidne 2 har forklaret, at han tidligere har boet i Adresse 2 på Vej, der ligger 5-6 meter fra Sagsøgtes lejlighed. I juli 2020 var der er en episode med et kakkerlakudbrud. Han opdagede en enkelt i sit køkken og ringede til vice-værten, som rekvirerede en skadedyrsbekæmper, som kom ud til lejligheden. Efterfølgende ringede de på hos naboen i Adresse 3, der ikke var hjemme. Mens de stod der, kom boligselskabet ud. Han havde ikke tidligere oplevet problemer med kakerlakker i lejemålet. Flere andre beboer sagde, at de også havde nogle stykker, da han viste dem et foto. Beboeren i Adresse 3 havde lidt flere. Han har kort været inde i gangen hos Sagsøgte sammen med skadedyrsbekæmperen og kunne se, at der var levende af kakerlakker, da Sagsøgte flyttede nogle kasser.
4
Han har ikke oplevet kakerlakker i vaskekælderen. Forløbet med bekæmpelsen strakte sig over 4-5 uger.
Vidne 3 har forklaret, at han de seneste 8-9 år har været medejer af My-reExpressen, som bekæmper skadedyr. Han har taget kurser men har ingen særlig uddannelse, for det er ikke muligt at tage en uddannelse inden denne branche. Person og Vidne 4 påbegyndte opgaven. Han var selv med ude at inspicere lejligheden i Adresse 1, hvor ”der var kakkerlakker, lige meget hvor de kiggede hen” . De var 3 mand på opgaven. De startede bekæmpelsen uden at tømme lejligheden, men det viste sig ikke muligt. Han mener, at de brugte 84 ti-mer på opgaven og flere måneder. Først sprøjtede de og derefter flyttede inven-taret ud i en lejet frysecontainer. De ved ikke, hvad årsagen til udbruddet var, men han var ikke i tvivl om, at det opstod i Adresse 1. Der var virkelig mange kak-kerlakker, og han har aldrig oplevet noget så vildt før. Udbruddet kan ikke kun have stået på 2-3 dage, men må have været i gang længe, hvert fald ½ år. Kak-kerlakker kan komme til landet i en taske fra udlandet, og man kan få dem med hjem i en sko.
1 kakkerlak kan blive til over 100.000 stk. på et halvt år ved gunstige forhold. Kakkerlakudbrud undgås ved rengøring og ved at bekæmpe dem straks, man opdager dem. Hvis der er mange i en lejlighed, kan man se plamager efter deres afføring. Man kan ikke undgå at se dem.
Han har ikke lavet erklæringen på side 83 i ekstrakten. Alle lejemål i bebyggel-sen er gennemgået. De fangede nogle stykker i de andre lejligheder. De er for-mentlig kommet til dem via varmerørene, men de kan også være kommet ude-fra. De fangede nogle stykker i vaskekælderen.
Vidne 4 har forklaret, at han er medindehaver af Myreekspressen, som be-kæmper skadedyr. Han har haft virksomheden i 10 år. I juli 2020 var der ud-brud af kakerlakker. Person havde været derude tidligere som følge af tegn på kakerlakker i mindre omfang. Senere blev de kontaktet på ny, de der var fundet enkelte kakkerlakker i flere lejemål. De kunne ikke umiddelbart finde noget arnested, men da de kom ind i Adresse 1, var de ikke i tvivl. Der var ek-stremt mange kakkerlakker, næsten lige meget hvad de løftede, var der kakker-lakker under. Der trængte til en ordentlig omgang rengøring i lejligheden, hvil-ket sammen med varmen og adgangen til vand har givet kakkerlakkerne opti-male vilkår. Der var ikke andre lejligheder, som var angrebet på samme måde som Adresse 1.
De var i alt 5 mand på opgaven, men primært Person, Vidne 3 og ham selv. Det er ikke ualmindeligt med kakkerlakker, men man ser dem ikke hver dag. De stam-mer formentlig fra fødevarer. En kakkerlak lever i 120-170 dage. 28 dage efter parring, udklækkes to kapsler med 30-40 æg i hver. De er fuldvoksne efter 3-4
5
mdr. Under optimale forhold kan 1 kakkerlak blive til 140.000 stk. Videoen er taget af ham inden bekæmpelsen gik i gang
Han har skrevet erklæringen på side 83 i ekstrakten, som han kan vedstå. På baggrunden af mængden af kakkerlakker i Adresse 1, må der have været kakkerlak-ker i et halvt til helt år. Han har aldrig set et så voldsomt udbrud. Det kan ikke være opstået 2-3 dage, før de kom derud.
Der er en rørforgrening under Sagsøgtes lejlighed, og kakkerlakkerne har sik-kert spredt sig derfra. Der blev fundet enkelte i vaskekælderen. Han kan ikke se, at udbruddet kan være startet andre steder end hos Sagsøgte.
Han har ikke nogen uddannelse inden for faget, for der findes ingen officiel ud-dannelse. Hans viden kommer fra erfaring og fra hans kollega, Person, der har 25-30 år erfaring. Kakkerlakker kan sidde skjult i tøj, men sidder typisk i føde-varer.
Vidne 5 har forklaret, at han har besøgt Sagsøgte en enkelt gang før kakker-lakudbruddet. Der var nogenlunde rent i hans lejlighed. Han husker ikke nær-mere hvornår, men det var om sommeren.
Parternes synspunkter
Sagsøger (Boligselskab) har i sit påstandsdokument anført:
”…
1Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at sagsøgte er er-statningsansvarlig for kakerlakudbruddet, både efter de almindelige er-statningsbetingelser såvel som efter almenlejelovens § 25, stk. 4.
2Kakerlakudbruddet havde bevisligt arnested i sagsøgtes lejemål, og inva-sionen har været til stede i minimum et år forud for MyreExpressen Kol-ding ApS' inspektion.
3Kakerlakudbruddet udgør en skade, som efter vedligeholdelsesreglemen-tet skal anmeldes over for udlejer. Sagsøgte har ikke på noget tidspunkt forud for MyreExpressen Kolding ApS' inspektion anmeldt skaden over for sagsøger, hvorfor sagsøgte allerede af den grund hæfter for omkost-ningerne forbundet med kakerlakudbruddet. Foruden bestemmelsen i vedligeholdelsesreglementet har sagsøgte handlet culpøst ved at undlade nogen form for reklamation.
4Sagsøgte har ikke overholdt sin vedligeholdelsespligt grundet manglende renholdelse af lejemålet, såvel som manglende iagttagelse af god skik og orden efter husordensbestemmelserne, og det gøres således gældende, at lejeforholdet er misligholdt fra sagsøgtes side.
6
5Det gøres ligeledes gældende, at sagsøger har lidt et tab som følge af mis-ligholdelsen, og at kakerlakudbruddet er en kausal og adækvat følge af den manglende vedligeholdelse.
6Sagsøgte har i svarskriftet gjort gældende, at sagsøger ikke har løftet be-visbyrden for, at sagsøgtes adfærd var årsag til kakerlakudbruddet. Denne bevisbyrde vil blive løftet i form af vidneforklaring fra MyreE-xpressen Kolding ApS, som har forestået arbejdet med skadedyrsbekæm-pelsen.
7Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at sagsøger ikke har løftet sin be-visbyrde ved hjælp af den fremlagte erklæring i bilag 2. Sagsøger gør gæl-dende, at den sagkyndige erklæring, som er indhentet inden sagens an-læg, kan tillægges betydning, jf. retsplejelovens § 341a, stk. 1 samt eksem-pelvis U.2008.2393H. At erklæringen ikke er underskrevet af en navngi-ven person ændrer ikke herpå, og hverken indholdet eller omstændighe-derne ved tilblivelsen giver grund til at fravige bestemmelsen.
8Sagsøger gør yderligere gældende, at sagsøgte har handlet groft uagtsomt i erstatningsretlig henseende, jf. TBB2015.279, ved ikke at orientere sagsø-ger straks og uden ugrundet ophold, uanset hvornår kakerlakangrebet blev konstateret i lejemålet.
9I mangel af reklamation over for sagsøger har sagsøgte ligeledes handlet culpøst ved ikke at kontakte et skadedyrsfirma, straks kakerlakangrebet blev opdaget, hvilket har medført, at kakerlakangrebet har spredt sig til andre lejligheder i sagsøgtes ejendom.
…”
Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:
”…
atsagsøger har bevisbyrden for at dokumentere, at det er sagsøgtes adfærd, som var årsag til kakerlak-udbrud,
atsagsøgers bevisbyrde ikke er løftet ved et ensidigt indhentet dokument fremlagt som bilag 2, som end ikke er underskrevet af en navngiven per-son,
atsagsøgte ikke er ansvarlig for udbrud af kakerlakker hverken i sagsøgtes lejemål eller i øvrige lejemål,
atsagsøgte først kort forinden bekæmpelse af kakerlakker blev opstartet den 22. juli 2020, konstaterede kakerlakker i sit lejemål,
atsagsøgte således ikke har konstateret kakerlakker i en længere periode forud for juli 2020,
7
atsagsøgte således ikke har haft grund til at anmelde kakerlakker overfor sagsøger samt
atsagsøgte hverken efter almindelige erstatningsbetingelser eller almenleje-loven har handlet ansvarspådragende overfor sagsøger.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Efter bevisførelsen lægger retten til grund, at kakkerlakudbruddet var særlig voldsomt i Sagsøgtes lejlighed, hvorimod der alene blev fundet enkelte kakker-lakker i andre lejlighederne, herunder vaskekælderen. Efter indholdet af erklæ-ringen fra MyreExpressen, vidneforklaringerne fra Vidne 3 og Vidne 4, samt indholdet er videoerne lægger retten til grund, at kakkerlakudbruddet i bebyggelsen er startet i Sagsøgtes lejlighed. Af de samme grunde finder retten det desuden godtgjort, at udbruddet har stået på igennem længere tid, og at Sagsøgte ikke kan have udgået at bemærke det. Da Sagsøgte, uanset dette, ikke un-derrettede udlejer om kakkerlakudbruddet, er han erstatningsansvarlig for de udgifter, som boligselskabet derved er blevet påført. Da udgifterne ubestridt kan opgøres som sket, tager retten boligselskabets påstand til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 35.000 kr., af retsafgift med 3.260 kr. og af øvrige udgifter med 829,68 kr., i alt 39.089,68 kr. Sagsøger (Boligselskab) er ikke momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte skal til Sagsøger (Boligselskab) betale 123.133,26 kr. med procesrente fra den 28. januar 2021 og sagens omkostninger med 39.089,68 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
2
Publiceret til portalen d. 08-02-2022 kl. 09:00
Modtagere: Advokat (L) Claus Hagedorn Schultz, Sagsøger (Boligselskab), Advokat (H) Morten Schwartz Nielsen