Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 31. oktober 2023
Sag BS-6015/2022-VLR
(16. afdeling)
Aarhus Letbane I/S,
Aarhus Kommune,
Region Midtjylland
og
Transportministeriet
(alle ved advokat Jacob Schall Holberg)
mod
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1
(advokat Gert Lund)
og
Sag BS-6105/2022-VLR
(16. afdeling)
Aarhus Letbane I/S,
Aarhus Kommune,
Region Midtjylland
og
Transportministeriet
(alle ved advokat Jacob Schall Holberg)
mod
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2
(advokat Gert Lund)
2
og
Sag BS-6158/2022-VLR
(16. afdeling)
Aarhus Letbane I/S,
Aarhus Kommune,
Region Midtjylland
og
Transportministeriet
(alle ved advokat Jacob Schall Holberg)
mod
Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3
(advokat Gert Lund)
og
Sag BS-6160/2022-VLR
(16. afdeling)
Aarhus Letbane I/S,
Aarhus Kommune,
Region Midtjylland
og
Transportministeriet
(alle ved advokat Jacob Schall Holberg)
mod
Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4
(advokat Gert Lund)
Retten i Aarhus har den 28. januar 2022 afsagt dom i 1. instans (BS-85/2014-ARH, BS-86/2014-ARH, BS-88/2014-ARH og BS-90/2014-ARH).
Landsdommerne Lisbeth Kjærgaard, Jeanette Bro Fejring og Rikke Brændgaard-Nielsen (kst.) har deltaget i ankesagernes afgørelse.
Påstande
3
I BS-6015/2022-VLR har appellanterne, Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune,
Region Midtjylland og Transportministeriet, gentaget påstanden om frifindelse og den selvstændige påstand om, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 skal betale 86.900 kr. med procesrente fra den 2. oktober 2014.
I BS-6105/2022-VLR har Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet gentaget påstanden om frifindelse og den selvstændige påstand om, at Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 skal betale 150.100 kr. med procesrente fra den 2. oktober 2014.
I BS-6158/2022-VLR har Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet gentaget påstanden om frifindelse og den selvstændige påstand om, at Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 skal betale 159.900 kr. med proces-rente fra den 2. oktober 2014.
I BS-6160/2022-VLR har Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet gentaget påstanden om frifindelse og den selvstændige påstand om, at Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 skal betale 465.000 kr. med procesrente fra den 2. oktober 2014.
De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 og Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 (i det følgende benævnt lodsejerne), har påstået dommen stadfæstet.
Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportmini-steriet har for landsretten alene gjort gældende, at der i den udbetalte eksprop-riationserstatning skal ske fradrag for fordele. Tvisten har således kun angået, om der er grundlag for at forhøje den erstatning, lodsejerne er tilkendt ved Tak-sationskommissionens kendelser, og om der skal ske fradrag i erstatningen for fordele på de tilbageblivende ejendomme, jf. Lov om Aarhus Letbane § 22, stk. 4.
Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportmini-steriets selvstændige påstande over for Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 er nedlagt i svarskrifterne af 2. oktober 2014, mens de selv-stændige påstande over for Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 er nedlagt i processkrifterne af 20. oktober 2014.
Supplerende sagsfremstilling
Af sagsregisteret vedrørende nedrivning af ejendomme fremgår det, at arbejdet med nedrivning af bygningerne på Adresse 3 blev afsluttet den 9. juni 2015. Det er videre oplyst, at der ifølge CPR-registeret ikke har været beboere regi-streret på adressen, og at adresseoplysninger før 1971 ikke altid er registreret.
4
Aarhus Byråd vedtog den 22. juni 2016 lokalplan 1016 By 10- Første etape af ny by ved By 1. Lokalplanen blev offentliggjort den 29. juni 2016 og vedrørte bl.a. Delområde I, der blev overført fra landzone til byzone.
Der blev i januar 2017 i bladet Trafik & Veje bragt en artikel med titlen ”Letba-nen som motor i byudvikling” . Artiklen, der er udarbejdet af Person 9, Aarhus Kommune, beskriver bl.a., at hvor letbanen kommer, følger investerin-gerne efter.
I bogen Letbanen, der blev udgivet i december 2017, er det bl.a. anført, at Aar-hus Letbane vil blive den trafikale rygrad i to store byudviklingsområder nord for Aarhus; By 2 og By 10. Vidne 1 er i bogen citeret for bl.a. at have ud-talt, at ”Det er en kæmpegevinst for By 10, at den får Letbanen” .
Aarhus Byråd foretog den 13. december 2017 endelig vedtagelse af Kommune-plan 2017, hvorved arealer, der tidligere var perspektivarealer, overgik til blan-det byområde (BL) med henblik på, at området inden for en kortere årrække kunne udvikles til den nye by By 10.
I et nyhedsbrev fra april 2020 citerede Aarhus Letbane Vidne 1 for bl.a. at have udtalt, at ”Letbanen er altafgørende for vores tro på fremdrift i By 10” .
Ifølge Helhedsplan 2.0 for By 10, der i september 2020 er udarbejdet af bl.a. Koncern, vil 43% af beboerne i By 10 komme til at bo i Midtbyen, hvor Station 2 skal etableres. Om visionen for Midtbyen er bl.a. anført, at der skal være ”Et klart center ved stationen i Midtbyen med dagligvarer, caféer og butikker” .
Der blev i 2011 ifølge oplysninger fra Danmarks Statistik solgt 822 grunde i Østjylland, mens der i 2012 blev solgt 888 og 790 i 2013. I de efterfølgende år steg antallet af salg til 1.488 i 2020.
For landsretten har der været fremlagt oplysninger om en række yderligere ejendomshandler. Det fremgår således af tingbogsattesten, at Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 ved købsaftale af 1. juni 2017 overdrog en del af Matrikel nr. 12, beliggende Adresse 7, til Virksomhed A/S 3 for 26.196.750 kr. Overdragelsen omfattede 46.572 m2 ubebygget grund.
Det fremgår af tingbogsoplysningerne, at ejendommen beliggende Adresse 8 i henhold til købsaftale af 7. marts 2018 blev solgt til Virksomhed ApS 3 for 1,2 millioner kr. Der er i tingbogen ingen specifikation af købesum-mens fordeling. Ifølge ejendommens BBR-Meddelelse var der bygninger på ejendommen.
5
Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 solgte ved købsaftale af 12. april 2018 Matrikel nr. 3, beliggende Adresse 5, til Virksomhed ApS 4 for 9 millio-ner kr. Der blev ved aftalen overdraget 1.233 m2 og 22.024 m2 . Købesummen er i aftalen fordelt med 2,1 millioner kr. for jord, 1 million kr. for udbygninger og 5,9 millioner kr. for beboelse inkl. grund.
Ved købsaftale af 23. april 2018 solgte Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 Matrikel nr. 2, beliggende Adresse 2 og Adresse 9, til Virksomhed A/S 2 eller ordre for 30 millioner kr. Arealerne var angivet til 154.033 m2 og 5.882 m2 . I henhold til købsaftalen var købesummen fordelt med 22.500 kr. til betalingsret-tigheder, 20.941.000 kr. til jord, 8.369.600 kr. til beboelse/stuehus inkl. grund og 666.900 kr. til erhvervsbygninger.
Det fremgår af tingbogen, at Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 ved købsaftale af 30. april 2018 solgte Adresse 7 og Adresse 1 til Virksomhed ApS 1 for 375.961.710 kr. Ifølge tingbogsoplysningerne udgjorde det samlede areal, der indgik i handlen, 2.002.677 m2 , og den aftalte købesum for stuehus var 7.613.477 kr. og 400.000 kr. for driftsbygninger, mens restbeløbet på 343.578.762 kr. var den aftalte købesum for jord.
Ligeledes fremgår det af tingbogen, at Virksomhed ApS 1 ved købsaftale af 30. april 2018 erhvervede ejendommene beliggende Adresse 10, Adresse 11, Adresse 12 og Adresse 13 (Matrikel nr. 18, Matrikel nr. 19, Matrikel nr. 20, Matrikel nr. 21 og Matrikel nr. 22), for en købesum på 375.961.710 kr. Købesummen var efter det oplyste specificeret såle-des, at den for Adresse 1 udgjorde 218.403 kr., hvoraf 12.855 kr. udgjorde moms for et mindre areal, for Adresse 7 udgjorde den 140.895.307 kr., hvoraf 8.156.616 kr. udgjorde moms for en del af arealet. Købesummen for Adresse 10 udgjorde 2,9 millioner kr., for Adresse 11 udgjorde den 6.205.730 kr., for Adresse 12 udgjorde den 5.794.270 kr., og for Adresse 13 udgjorde den 1,3 millioner kr. Det er i ejendommenes BBR-Meddelelser angivet, at der er byg-ninger på ejendommene.
Ifølge tingbogsattesten for Adresse 14, Matrikel nr. 23, erhvervede Virksomhed ApS 5 ved skøde af 2. maj 2018 ejendommen for 3 millioner kr. Arealet var anført til 15.717 m2 . Der foreligger ikke oplysninger om specifikation af købesummen. Af ejendommens BBR-Meddelelse fremgår, at der var bygninger på ejendommen.
Af tingbogsattesten for Adresse 15, Matrikel nr. 24, fremgår, at Virksomhed ApS 6 erhvervede ejendommen ved skøde af 22. maj 2018 for 3,6 millioner kr. Arealet var ifølge attesten 3.200 m2 .
Ejendommen beliggende Adresse 16, Matrikel nr. 25, Matrikel nr. 26 og Matrikel nr. 27, blev ifølge tingbogsattesten overdraget til Virksomhed ApS 7
6
for 10 millioner kr. Arealet var anført til 29.204 m2 . Der fremgår ikke op-lysninger om købesummens fordeling. Ifølge ejendommens BBR-Meddelelse var der bygninger på ejendommen.
Aarhus Letbane I/S har på baggrund af kort fra Danmarks Arealinformation foretaget en arealmæssig opgørelse af den del af Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 9, til-hørende henholdsvis Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4, der ligger uden for perspektivarealet. Ifølge opgørelserne drejer det sig om 0,36 hektar på Matrikel nr. 2 og 0,18 hektar på Matrikel nr. 9. Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 har vedrørende disse opgørelser bemærket, at de ikke har forudsætninger for at kunne vurdere rigtigheden af beregningerne.
Forklaringer
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3, Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 har afgivet supplerende forklaring. Endvidere har Vidne 4 afgivet forklaring.
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 har forklaret, at der ikke er ændret i plangrundlaget
for hans arealer siden ekspropriationstidspunktet. Han ville gerne have haft muligheden for jordfordeling, men svaret fra Aarhus Kommune var, at det ikke kunne lade sig gøre. Der foreligger ingen aktuelle planer for hans restarealer. Vidne 1 har kontaktet ham mundtligt flere gange med henblik på køb af jord. Man kan se Station 1 fra hjørnet af det eksproprierede areal på hans ejendom. Stationen har ligget der i 150 år siden Grenaabanens etablering.
Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 har forklaret, at han fraflyttede ejendommen på Adresse 5 i By 5 i december 2022. Han har siden været forbi ejendommen et par gange, hvor han har konstateret, at der var gravet på ejendommen. Det blev dækket til igen, og han tænker, at der måske er etableret dræn. Han er ikke bekendt med, om plangrundlaget for arealerne er ændret siden 2013. Han tror, at ejendom-men i dag benyttes som døgnopholdssted for handicappede. I forbindelse med ekspropriationen ville han gerne have gennemført et mageskifte for den del af arealet, der lå syd for letbanen. Aarhus Kommune ejer et areal vest for banen, som de kunne have byttet med.
Han og Vidne 1 drøftede ikke særskilt, hvad der var prisen for beboelse og grund. Drøftelserne gik på den samlede købesum. Vidne 1 gav udtryk for, at bygningerne skulle fjernes. Når det af købsaftalen fra april 2018 fremgår, at købesummen er fordelt på jord, udbygninger og beboelse, er det ikke noget, der var genstand for drøftelser. Det var et samlet beløb, Vidne 1 ville give, og det beløb accepterede han. Han havde ofret lidt på beboelsen, da han købte ejen-dommen. Han er ikke bekendt med, hvornår beboelsen blev opført. Der var to udbygninger på ejendommen, hvoraf den ene var fjernet delvist, da Vidne 1 overtog ejendommen.
7
Han kender ikke omstændighederne ved Appelindstævnte 1's, tidligere Sagsøger 1 salg af den-nes ejendom. Han drøftede ikke priser med Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1, og han var ikke bekendt med, om Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 ville sælge sin ejendom. De drøftede heller ikke priserne, efter hand-lerne var gennemført.
Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 har forklaret, at han fortsat bor på gården på
Adresse 1 i By 5. Vidne 1 har accepteret, at han først flytter, når han er færdig med ombygningen af sin fars gård.
Den jord, han har solgt til Vidne 1, ligger dels i etape 1 og dels i etape 2 af By 10. Vidne 1 er endnu ikke begyndt at bygge på etape 2, men om kort tid påbegyn-des jordbundsundersøgelser og anlæggelse af adgangsvej til den skole, der skal bygges.
Vejen fra etape 1 til letbanestationen, som blandt andet fremgår af matrikelkor-tet på ekstraktens side 790, blev åbnet for ca. en måned siden. Han kan ikke hu-ske, hvornår gangstien fra etape 1 til letbanestationen blev åbnet.
Han kom jævnligt på Person 2's ejendom. Person 2 var en ældre dame, og hun kunne ikke selv dyrke jorden på sin ejendom. Han er sikker på, at stuehuset på ejendommen stod tomt, efter at Person 2 var fraflyttet. Stuehuset var i dårlig stand og svært at leje ud, men han tror, at udlejning blev forsøgt. Han vil tro, at billederne af Person 2's stuehus er taget ca. et halvt år efter hendes fraflytning.
Det er ikke korrekt, når det af tingbogsattesten på ekstraktens side 1032 frem-går, at det samlede areal, der indgik i handlen med Virksomhed ApS 1, var 2.002.677 m2 , det vil sige ca. 200 hektar. Så meget jord havde han slet ikke. Det var kun et areal på ca. 140 hektar, der indgik i handlen. Det kan godt passe, at købesummen var 375.961.710 kr. som angivet i tingbogsattesten på ekstraktens side 1033. Han drøftede ikke med Vidne 1, hvor meget der skulle betales for henholdsvis stuehus, driftsbygninger og jord. Det var den samlede pris, han interesserede sig for. Prisen var 450 kr. pr. m2 for så vidt an-gik den del af ejendommen, der var perspektivareal, og 40 kr. pr. m2 for så vidt angik den del, der ikke var perspektivareal.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 har forklaret, at han stadigvæk bor på
Adresse 2 i By 5. Der er ikke sket noget på ejendommen siden ekspropriationen i 2013, og ejendommen har ikke ændret planstatus. Vidne 1 har endnu ikke påbe-gyndt sit arbejde på ejendommen, og der går nok mellem fem og syv år, inden der begynder at ske noget.
8
Han er sikker på, at stuehuset på Person 2's ejendom stod tomt, efter at Person 2 var fraflyttet. Han kører forbi Person 2's ejendom, når han skal dyrke den del af sin jord, der nu ligger nord for letbanen.
Han og Vidne 1 drøftede ikke, hvor meget Vidne 1 skulle betale for hen-holdsvis bygninger og jord på hans ejendom. De talte kun om den samlede kø-besum og ikke om en m2 -pris. Det var Vidne 1, der i købsaftalen fordelte købe-summen på betalingsrettigheder, jord, beboelse/stuehus og erhvervsbygninger. Fordelingen skyldtes nok noget skatteteknisk, men det var ikke noget, han talte med Vidne 1 om. Han tænkte ikke over, hvordan købesummen blev fastsat, og han vidste på det tidspunkt ikke, hvor meget Vidne 1 skulle betale for Appelindstævnte 4's, tidligere Sagsøger 4 jord. Vidne 1 kom med et tilbud, som han var udmærket tilfreds med. Han forhørte sig ikke om priser hos ejendomsmæglere eller andre lodsejere i området, og han har ikke efterfølgende gjort sig overvej-elser om, hvorvidt han kan være tilfreds med det beløb, han har modtaget fra Vidne 1.
Vidne 4 har forklaret, at han er uddannet arkitekt. Han var stadsarki-
tekt i Aarhus fra 2012 til 2020, og han var derfor i denne periode involveret i letbaneprojektet i Aarhus. Letbaneprojektet er et af de største projekter i Aarhus Kommunes historie. Han blev tilknyttet som rådgiver på projektet, og han hav-de et tæt samarbejde med letbaneselskabet. Han var med i drøftelserne vedrø-rende bl.a. design af togsæt og letbanestationer, og han deltog i diskussionerne om placeringen og antallet af letbanestationer. Det var meget komplekse dis-kussioner, hvor der var mange forskellige hensyn at tage.
Visionen om en letbane i Aarhus blev fremlagt i 2005, men allerede i forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplanen for 2001 begyndte man at tale om en letbane. Man ville gerne have flere til at benytte offentlige transportmidler. Den eksisterende Grenaabane kørte imidlertid ikke langs ”Vidensaksen” , der blandt andet omfattede Aarhus Universitet og andre uddannelsesinstitutioner samt Skejby Sygehus og Danmarks Radio, og der var derfor behov for en ny bane-linje.
I kommuneplanen fra 2001 blev arealerne syd for By 1 udpeget til perspektiva-realer. Det betød, at der på kort eller lang sigt var mulighed for byudvikling af arealerne. Der var tale om ”A marriage made in heaven” . Visionerne om en let-bane og planerne om byudvikling gik op i en højere enhed. Arkitektvirksomhe-den Cebra og Koncern lavede projektmaterialet ”Fremtidens For-stad” . Det var et inspirerende og visionært projekt, som han første gang hørte om på en udstilling i Berlin. Projektet tog udgangspunkt i en tanke om karréer, en høj fortætningsgrad som i større byer og placeringen af en letbanestation i midten. Han ved ikke, hvornår Koncern første gang viste interesse for perspek-tivarealerne syd for By 1.
9
På illustrationsplanen i udkastet til helhedsplan for den nye by ved By 1 fra fe-bruar 2011 (ekstraktens side 627) kan man se, at letbanestationen er placeret midt i byen, hvor den tætteste bebyggelse er. Letbanen er helt afgørende for projektet, og det er vigtigt, at letbanen og byudviklingen går hånd i hånd. Let-banen har været en forudsætning for udviklingen af By 10 og By 2, og letba-nen har skabt en tryghed for investorer på projekter langs banen. Da de inter-viewede nogle nye beboere i By 2, begrundede de beslutningen om at bo-sætte sig i By 2 med, at de ville have ”lys, luft og letbane” , og at de samtidig ville være tæt på byen.
Der blev placeret en letbanestation ved By 1, fordi det var et perspektivareal. Letbanestationer placeres altid i tilknytning til eksisterende byer eller byer, der er fremtidsplaner for, og ikke på en bar mark.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten vedrø-rende spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at forhøje den erstatning, der er tilkendt ved taksationskommissionens kendelser, og om der skal ske fradrag for fordele på de tilbageblivende ejendomme.
Landsrettens begrundelse og resultat
For landsretten angår sagen, om der er grundlag for at fastsætte en større for-ventningsværdi, end den Taksationskommissionen fastsatte, og om der i erstat-ningerne skal ske fradrag for fordele på de tilbageblivende ejendomme.
Forventningsværdi
På ekspropriationstidspunktet i januar 2013 var de eksproprierede arealer be-liggende i landzone inden for et område, der ved Kommuneplan 2009 blev ud-peget som ”perspektivareal” . Perspektivområder er i Kommuneplan 2009 be-skrevet som interesseområder til byformål efter 2021, dog er det anført, at det er muligt, at de nye byer ved bl.a. By 1 helt eller delvis kan inddrages til byformål i forbindelse med Kommuneplan 2013. Videre hedder det, at de nye byer og større byvækstarealer generelt er placeret i bl.a. områder, der indgår i letbane-planerne (By 2 og By 1).
Taksationskommissionen fastsatte ved kendelser af 15. november 2013 et tillæg for de arealer, som blev eksproprieret hos Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 på 20 kr. pr. m2 med henvisning til, at at der – uafhængigt af letbaneprojektet – var en vis begrænset forventningsværdi på arealerne. Ved kendelse af samme dato fastsatte kommissionen tillægget for de hos Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 eksproprierede arealer til 30 kr. pr. m2 , idet Taksationskommissionen ikke udelukkede, at jordens handelsværdi på ekspro-priationstidspunktet kunne være væsentligt højere end fastsat af ekspropria-
10
tionskommissionen på grund af betydelig forventningsværdi på arealet, men at denne mulige højere værdi (forventningsværdi) imidlertid var en direkte følge af letbanens anlæg og placering og derfor ikke skulle erstattes.
Lodsejerne har bevisbyrden for, at de ved Taksationskommissionens afgørelser ikke er tilkendt erstatning for de fulde værditab, og de skal herunder godtgøre, at der er grundlag for at tilsidesætte Taksationskommissionens skøn over stør-relsen af ekspropriationserstatningerne.
Taksationskommissionen har foretaget besigtigelse af de eksproprierede arealer i november 2013. I Taksationskommissionens grundlag for afgørelserne indgår bl.a. Aarhus Kommunes henvendelser i årene op til ekspropriationen til lodse-jere vedrørende eventuelt køb af ejendomme, købsaftalen af 29. juni 2010 mel-lem Aarhus Kommune og Person 2 samt notatet af 28. februar 2011 med bilag til Aarhus Kommune vedrørende opkøb af arealer til byudvikling. Desu-den forelå aftalerne om køberet vedrørende Appelindstævnte 4's, tidligere Sagsøger 4 ejen-domme.
Ifølge bilag til Aarhus Kommunes notat af 30. november 2011 opkøbte kommu-nen i 2010 21 hektar perspektivarealer til 11 millioner kr., svarende til 50 kr./m2 , mens kommunen i 2011 gav 10 millioner kr. for 21 hektar, svarende til 48 kr./m2 .
Ved Aarhus Kommuneplan 2017 blev en del af perspektivarealerne ændret til områder til blandet bolig og erhverv.
Skønsforretningen blev afholdt den 12. januar 2018, dvs. 5 år efter ekspropria-tionstidspunktet. Efter skønsmændenes vurdering var forventningsværdien til den del af de eksproprierede arealer, der var udlagt som perspektivarealer, 80 kr. pr. m2 , og skønsmændene har henvist til summen af flere faktorer, herunder beliggenheden i forhold til infrastrukturen og byerne By 1, By 5 og Aarhus samt de mange tilflyttere i området. Endvidere har skønsmændene henvist til købstilbuddet af 28. august 2013 fra Aarhus Kommune vedrørende Matrikel nr. 7, med en pris på 86 kr. pr. m2 , købsaftalen af 29. juni 2010 indgået mel-lem Aarhus Kommune og Person 2 med en pris på 111 kr. pr. m2 , og skødet af 18. maj 2010 vedrørende Matrikel nr. 14 med en pris på ca. 81 kr. pr. m2 .
Købstilbuddet af 28. august 2018 er afgivet efter ekspropriationstidspunktet. Landsretten finder, at skødet af 18. maj 2010 angår en ejendomshandel, der ikke er direkte sammenlignelig. I købsaftalen af 29. juni 2010 mellem Aarhus Kom-mune og Person 2 indgik tillige betaling for bygninger i købesummen.
11
Herefter, og efter bevisførelsen i øvrigt, finder landsretten det ikke godtgjort, at der er det fornødne grundlag for at tilsidesætte Taksationskommissionens skøn over forventningsværdien.
Landsretten tager derfor Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriets påstande om frifindelse til følge.
Fradrag for fordele
Det følger af § 22, stk. 4, i Lov om Aarhus Letbane, at reglerne i vejlovens § 51, stk. 1 og 2 (nu § 103, stk. 1 og 2), finder anvendelse ved erstatningsfastsættelsen.
Af vejlovens dagældende § 51, stk. 2, fremgår det, at ved erstatningens fastsæt-telse bliver heri at afkorte den forøgelse i værdi, som den tilbageblivende ejen-dom skønnes at opnå. I erstatningen skal der således fradrages den værdistig-ning, som de tilbageblivende ejendomme tilføres som følge af etableringen af letbanen og letbanestoppet.
Der har siden offentliggørelsen af sporvognsrapporten i 2000 været planer om sporvejsdrift – senere letbane – igennem området, og der blev i 2006 udarbejdet en rapport med linjeføring og stoppested. Vidne 1 havde i sit projekt fra 2007 inkorporeret letbanen, idet byudviklingen i By 10 skulle centreres omkring netop letbanen, hvor der skulle være en fortætning af byen. I helhedsplanen fra 2011 ses letbanen i overensstemmelse hermed at slå et knæk og gå igennem ”Midtbyen” med områdets tætteste og højeste bebyggelse, og letbanen er be-skrevet som den trafikale rygrad i By 10. Det eksisterende stoppested i By 2 ses ikke omtalt noget sted i projektet.
Vidne 4 har forklaret bl.a., at letbanen var helt afgørende for byudvik-lingsprojektet, og at den har været en forudsætning for udviklingen af By 10 og By 2.
På denne baggrund finder landsretten det godtgjort, at letbanen har været en forudsætning for en byudvikling af den karakter, der har været planlagt i om-rådet, og at letbanen har været nødvendig for, at der kan ske en udvikling af perspektivarealerne. Letbanen har dermed medvirket til en værdiforøgelse af de tilbageblivende ejendomme, som der skal foretages fradrag for i ekspropria-tionserstatningen, uanset om også andre ejendomme har opnået værdistigning som følge af anlægget.
Efter de i sagen foreliggende oplysninger om størrelsen af de erstatninger, Tak-sationskommissionen har fastsat til lodsejerne, sammenholdt med størrelsen af lodsejernes tilbageblivende ejendomme, herunder for så vidt angår Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 alene den del af de tilbagebli-vende ejendommene, der er udlagt som perspektivarealer, finder landsretten
12
det ubetænkeligt at lægge til grund, at værdiforøgelserne for de tilbageblivende ejendommene i forhold til de enkelte lodsejere beløbsmæssigt overstiger de af Taksationskommissionen fastsatte erstatninger.
Landsretten tager på denne baggrund Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriets selvstændige påstande om tilba-gebetaling til følge med renter som anført nedenfor, idet der for så vidt angår Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 først skal ske forrentning fra tidspunktet for kravenes fremsættelse den 20. oktober 2014.
Efter sagernes udfald skal lodsejerne i sagsomkostninger for begge retter betale i alt 1.211.704,80 kr. til Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjyl-land og Transportministeriet. Beløbet er sammensat således, at 41.920 kr. vedrø-rer retsafgifter, 504.784,80 kr. vedrører udgifter til syn og skøn samt vidnegodt-gørelse, og 665.000 kr. vedrører udgifter til advokat. Ud over sagernes værdi er der ved fastsættelsen af beløbet vedrørende udgifter til advokat taget hensyn til sagernes omfang og forløb. Der er også taget hensyn til, at Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet har været re-præsenteret af den samme advokat, og at alene Aarhus Letbane I/S er momsre-gistreret. Det samlede omkostningsbeløb skal på grund af sagernes ensartede karakter betales ligeligt af Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 og Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4. De omkostninger, der tilkendes henholdsvis Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet er fastsat under den forudsætning, at udgifterne til retsafgifter og syn og skøn er afholdt af henholdsvis Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet med lige store beløb.
THI KENDES FOR RET:
Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportmini-steriet frifindes.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 skal inden 14 dage til Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet betale 86.900 kr. med tillæg af procesrente fra den 2. oktober 2014.
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 skal inden 14 dage til Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet betale 150.100 kr. med tillæg af procesrente fra den 20. oktober 2014.
13
Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 skal inden 14 dage til Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet betale 159.900 kr. med tillæg af procesrente fra den 20. oktober 2014.
Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 skal inden 14 dage til Aarhus Letbane I/S, Aarhus Kommune, Region Midtjylland og Transportministeriet betale 465.000 kr. med procesrente fra den 2. oktober 2014.
I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 inden 14 dage betale 69.169,05 kr. til Aarhus Letbane I/S, 77.919,05 kr. til Aarhus Kommune, 77.919,05 kr. til Region Midtjylland og 77.919,05 kr. til Transportministeriet.
I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 inden 14 dage betale 69.169,05 kr. til Aarhus Letbane I/S, 77.919,05 kr. til Aarhus Kommune, 77.919,05 kr. til Region Midtjylland og 77.919,05 kr. til Transportmi-nisteriet.
I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 3 inden 14 dage betale 69.169,05 kr. til Aarhus Letbane I/S, 77.919,05 kr. til Aarhus Kommune, 77.919,05 kr. til Region Midtjylland og 77.919,05 kr. til Transportministeriet.
I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 4 inden 14 dage betale 69.169,05 kr. til Aarhus Letbane I/S, 77.919,05 kr. til Aarhus Kommune, 77.919,05 kr. til Region Midtjylland og 77.919,05 kr. til Transportministeriet.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 31-10-2023 kl. 10:01
Modtagere: Appellant Aarhus Letbane I/S, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1, Appellant Aarhus Kommune, Advokat (H) Gert Møller Lund, Advokat (H) Jacob Caroc Claus Schall Holberg, Appellant Region Midtjylland, Appellant Transportministeriet