Dom
RETTEN I KOLDING
DOM
afsagt den 26. april 2024
Sag BS-13772/2022-KOL
SX Development ApS
(advokat Rasmus Grejsen Lynge)
mod
Sagsøgte 1
(advokat Margrethe V. Rosenbæk Sørensen)
og
Sagsøgte 2
(advokat Margrethe V. Rosenbæk Sørensen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 7. april 2022.
Denne sag drejer sig om en samarbejdsaftale mellem parterne om udvikling og salg af de sagsøgtes, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's (idet følgende ”Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2”) ejendom beliggende Adresse i Vejle, herunder om betingelserne for udvikling og salg af ejendommen er blevet opfyldt af sagsøgeren, SX Development ApS (idet følgende ”SX Development”).
Sagsøgeren, SX Development, har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 til dem skal betale 2.464.000 kr., subsidiært et skønsmæssigt fastsat beløb med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.
2
De sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, har nedlagt påstand om frifindelse for ti-den, subsidiært frifindelse, og tertiær frifindelse mod betaling af et af retten fastsat beløb inklusive moms med tillæg af morarenter fra det tidspunkt, hvor de har modtaget såvel faktura fra SX Development som købesummen for salget af ejendommen Adresse i Vejle.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
I oktober måned 2021 indgik parterne en aftale, som efter det oplyste endelig blev underskrevet i november 2021. Det er oplyst, at aftalen blev tilbagesendt underskrevet den 17. november 2021. Af aftalen fremgår, at aftalen udløb den 1. februar 2022, hvis der ikke var indgået købsaftale af salg af ejendommen til en slutinvestor. Det fremgår af aftalen bl.a.:
”…
1. Baggrund og formål
1.1. Baggrunden for denne samarbejdsaftale er, at Ejerne er e j ere af Ejend o m- men, a t Ejendommen delvist er omfattet af Plan nr.Plan nr.Plan nr.Plan nr. i Vejle Kommunes forslag til kommuneplan 2021-2033, hvorefter det v il blive muligt at opføre helårsbeboelse på Ejendommen, at Udvikler har erfaring med udvikling af ejendomme, ligesom Udvikler har kontakt til en række mulige slutinvestorer, samt at Ejerne og Udvikler i fællesskab ønsker at udvikle Ejendommen med henblik på a t opnå størst mu l igt provenu ved salg af Ejendommen til en slutinvestor.
1.2. Formå l et med denne aftale er at fastlægge de vilkår, der skal være gæl- dende for Ejernes og Udviklers samarbejde om udvik l i ng og salg af Ejen- dommen.
2. Udviklers forpligtelser
2.1. Udvikler skal foretage udvikling af Ejendommen, idet Udvikler skal fore- tage de efter Udviklers skøn nødvendige forurenings - og jordbundsun- dersøge l er p å Ejendommen, og idet Udvikler skal indlede drøftelser med Vejle Kommune om, hvorledes Ejendommen vil kunne bebygges. Udvik- ler skal i denne sammenhæng drage omsorg for udarbejdelse af det teg- ningsmateriale, der er nødvendigt for drøftelser med V e j le Kommune.
2.2. Udvikler må dog alene igangsætte udarbejdelsen af en lokalplan ( startre- degøreisen ), når Ejerne skriftligt har bekræftet, at udarbejdelsen af en lo- kalplan kan iværksættes.
2.3 Udvikler skal løbende holde Ejerne orienteret om arbejderne vedrørende s å vel udvikling af Ejendommen som salgsbestræbelserne med slutinve-
3
storerne, idet Ejerne har krav på at få udleveret alt materiale om disse ar-bejder , hvis Ejerne måtte øns k e de t.
3. Salg af Ejendommen
3. 1. Ejernes salg af Ejendommen til slutinvestor skal ske på de vilkår, der fremgår af vedhæftede udkast til købsaftale, idet Ejerne alene er forpligtet t i l at acceptere de ændringer til købsaftalen, som Ejerne måtte finde hen- sigtsmæssige.
4. Fordeling af købesummen
4. 1. Såfremt Udvikler formidler et salg af Ejendommen til en s l ut i nvestor, til - fa l der de første kr. 20. 000.000, 00 af købesummen Ejerne, mens at det over- skydende beløb fordeles med halvdelen ti l henholdsvis Ejerne og Udvik- ler. Der skal inden fordeling af pr o venuet over kr. 20.000.000, 00 ske fradrag af alle Udviklers dokumenterede udgifter til tredjemand vedrø- rende udvikling af Ejendommen.
4. 1. Ejerne er alene forpligtet til at acceptere en købesum på minimum kr. 25. 000.000, 00.
5. Ophør
5. 1. Såfremt der ikke er indgået købsaftale om salg af E j endommen til en slu - tinvestor i nden den 1. februar 2022, ophører denne samarbejdsaftale, uden at nogle af parterne har k r av mod hinanden i den anledning. Ejerne er i givet fald berettiget til at gøre brug a f forurenings. og jordbundsun- dersøgelserne, Udviklers tegningsmateriale m. v. ved salgsbestræbelser i forhold til tredjemand, uden at Udvikler har krav på beta li ng af vederlag
for dette.
…”
Sammen med samarbejdsaftalen var vedlagt et udkast til en købsaftale, som ikke er fremlagt i sagen.
Der blev udarbejdet en geoteknisk placeringsundersøgelse af Virksomhed ApS 1 dateret den 17. november 2021. Herefter blev der afholdt møde mellem Vejle Kommune og Virksomhed ApS 1 den 13. december 2021.
Den 24. januar 2022 fremsendte SX Development ApS på vegne af Virksomhed ApS 2 (eller ordre) et købstilbud på 25 mio. kr. til advokat Vidne 1, som var advokat for Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Virksomhed ApS 2 er ejet af advoka-terne Advokat 1 og Advokat 2. Købet var fra køberens side betinget af, at der blev vedtaget en lokalplan, der gav mulighed for at opføre helårsbebo-else på ejendommen.
Ved mails af 1. februar 2022 og 2. februar 2022 orienterede advokat Vidne 1 parterne om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke ønskede at sælge ejendom-men til Virksomhed ApS 2 på de angivne vilkår. Det var Sagsøgte 1 og
4
Sagsøgte 2's opfattelse, at Virksomhed ApS 2 ikke var en reel slutinvestor, og at SX Development ApS ikke havde opfyldt sine forpligtelser i henhold til samar-bejdsaftalen.
Virksomhed ApS 2 gjorde ved mail af 2. februar 2022 gældende, at der var indgået en aftale om overdragelse af ejendommen. Det fremgår af denne mail, at Vidne 2 havde udleveret kopi af såvel samarbejdsaftalen som mail af 2. februar 2022 til Virksomhed ApS 2.
Advokat Vidne 1 fastholdt ved mail af 3. februar 2022, at der ikke var ind-gået en aftale om overdragelse af ejendommen til Virksomhed ApS 2. Heru-dover var der yderligere korrespondance mellem parterne den 9. og 11. februar 2022, ligesom der har været holdt møde med Virksomhed ApS 2 og tredjemand.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 solgte i april 2022 ejendommen til et nystiftet selskab, Virksomhed ApS 3, for et beløb på 29.500.000 kr.
Påstandsbeløbet fremkommer således:
Aftalt salgspris 25.000.000 kr.
Fratrukket beløb, som skal tilfalde Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 - 20.000.000 kr.
Fratrukket udgifter vedr. jordbundsundersøgelser - 72.000 kr.
Overskud, der skal deles mellem parterne 4.928.000 kr.
I alt 2.464.000 kr.
Forklaringer
Person 1 har afgivet vidneforklaring som partsrepræsentant. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har afgivet partsforklaringer, mens Vidne 2 og advokat Vidne 1 har afgivet vidneforklaringer i sagen.
Person 1 har som vidne forklaret bl.a., at han er 59 år gammel. Han ar-bejder i et byggefirma, hvor han laver beregninger og handler lidt jord m.v.
Han laver lidt at hvert.Han har arbejdet indenfor dette felt i ca. 30 år. Han er
konsulent i SX Development. Han har været ansat siden selskabets oprettelse. Selskabet har opkøbt noget jord og udviklet nogle sommerhusområder. De samarbejder med nogle typehusfirmaer. Vidne 2 kender han for mange år tilbage, hvor de skulle lave et rækkehusprojekt i Aalborg. Vidne 2 er arkitekt. De skulle hjælpe Vidne 2 med at bygge nogle huse, og de var involveret i flere projekter efterfølgende. Virksomhed 1 og Vidne 2 var nogle af deres samar-bejdspartnere. De har mange forskellige samarbejdspartnere. Han har også solgt noget kvalitetssikringsmateriale for Vidne 2, som Vidne 2 havde udviklet.
5
SX Development kom i kontakt med Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 via en landmand, som havde noget jord til salg. De fik at vide, at der var nogle, som havde et fan-tastisk stykke jord til salg. Det var i sensommeren 2021. De var ude ved Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. De gik rundt og så jorden. Det var et meget bakket terræn, og ikke et fladt stykke. Da jorden var meget kuperet, var det svært at bygge på den. De kunne derfor ikke bruge de sædvanlige typehusfirmaer til opgaven. Sagsøgte 2 fortalte, at der var en mand fra Sjælland, der havde givet Sagsøgte 2 et tilbud. Tilbuddet var omkring 13 mio. kr. Det var alt for lidt. De la-vede derfor en aftale, fordi de havde nogle, der kunne være interesseret. Det var Vidne 2, som han havde i tankerne. Han talte med Sagsøgte 2 om, at hvis de kunne få en højere pris hjem på i hvert fald 25 mio. kr. Alt over 20 mio. kr. skulle de dele halvt, og de skulle også dele udgifterne. Påstanden i sagen er derfor reelt forkert.
Kort tid efter kørte de op til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat, advokat Vidne 1. De drøftede forskellige forhold, herunder den tidshorisont, som var gældende. De havde alene 4 måneder. Ellers ville Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 prøve et salg et andet sted. Normalt når man handler jord, der skal projektudvikles, opererer man med i hvert fald et år i tidshorisont. Man kan støde ind i nogle kommuner, hvor det var svært at komme igennem med projekter. Vidne 2 har tidligere haft en god dialog med Vejle Kommune. Der blev lavet et stykke papir. Det var advokat Vidne 1, der lavede dokumenterne og sam-arbejdsaftalen. Han havde ikke selv noget med projektet at gøre efter samar-bejdsaftalen var underskrevet. Derefter var det Vidne 2, der overtog pro-jektet. Han spurgte Vidne 2 om mulige købere. Det var Vidne 1, der alene gav 4 måneder i tidshorisont. Hvis de havde haft længere tid, ville de nok have kunnet finde en køber, der ville give mere end 25 mio. kr. Tiden var lidt imod dem.
De har haft udgifter på sagen. Både positive udgifter, men navnlig deres tids-forbrug. Der var også nogle jordbundsundersøgelser. De havde haft ca. 72.000 kr. i positive udgifter. Ligesom de har anvendt en masse tid på sagen. Vidne 2 har brugt rigtig meget tid på denne sag. De kunder, som han har talt med, har han ikke selv brugt så meget tid på. Det er Vidne 2, der har brugt meget tid på sagen. Han har måske kun været forbi Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 en gang efter aftalen blev underskrevet. Han har også talt med advokat Vidne 1 en gang. Han trak sig fra projektet efter samarbejdsaftalen blev indgået. Han er ikke arkitekt.
Begrebet ”slutinvestor” er ikke særligt klar, og er efter hans opfattelse ikke no-gen statisk størrelse. Det er svært at sige, hvem der ender som slutinvestor. Slu-tinvestor kan i princippet skifte mange gange. De har opfyldt denne samar-bejdsaftale 100 % efter hans opfattelse. De kunder, som han sælger til, er også normalt dem, der ender med at opføre husene og sælge projektet til en anden.
6
Han ved ikke, hvad Vidne 1 har ment med en slutinvestor. En slutinvestor kan være mange ting. Det er uklart. Der var ikke drøftelser herom. Der blev på intet tidspunkt nævnt, at det var vigtigt, at det ikke var et mellemled. Han handler med alle, der vil købe. Han er sælger. Egentlig er han ligeglad med, hvem han sælger til. Han kan ikke huske, om SX Development selv skulle være slutinvestor. Det tror han ikke, for så var aftalen ikke blevet lavet, som den blev. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 sagde til ham, at de var blevet budt 13-17 mio. kr. for ejendommen. 13-17 mio. kr. var for lavt, men hvor meget grunden har af værdi, er afhængig af flere forhold.
Foreholdt stævning af 20. maj 2022, ekstrakten side 188, har han til opgørelsen på side 4 i stævningen forklaret, at det ved han ikke noget om. Han er ikke en del af denne sag.
Løbende orientering af sælgerne var en del af aftalen. Det er også sket. Han er nok også selv blevet orienteret undervejs. Dette er ikke en sag, der har fyldt no-get for ham. SX Development står typisk ikke for udvikling. De måtte ikke ud-vikle frem til udarbejdelse og vedtagelse en lokalplan, fordi så ville Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 blive højere ejendomsværdibeskattet. Der skulle udvikles på ejendommen frem til en lokalplan. Det var geotekniske undersøgelser og møder med kommunen. Det er normalt vis ikke noget, han er inde over.
Samarbejdsaftalen blev underskrevet 17. november 2021 og aftalens sluttids-punkt var frem til den 1. februar 2022. Det er meget kort tid. De skulle ikke køre udviklingen hen til lokalplan. Vidne 2 mente, at det var realistisk inden for den korte frist. Han kendte selv mange mulige kunder, og det gjorde Vidne 2 også. Der var mange, der ville købe jord. Virksomhed A/S 1 var en af Vidne 2's kontakter. Han kan ikke huske, om der på mødet omkring samarbejdsaftalen overhovedet blev nævnt noget om en slutinvestor. Han var af den opfattelse, at de skulle finde en køber til jorden, og så var det fint.
Sagsøgte 1 har forklaret, at hun arbejder på et lagerkontor, hvor hun står for kørslen. Det har hun gjort i 34 år. Hun har ingen erfaring i køb og salg af ejendomme. Hun gik ud af 10. klasse. Vejle Kommune rettede hen-vendelse til dem, fordi deres jord var et sted, der måske skulle byudvikles. Det var i 2017. De var ikke interesseret heri. De var egentlig kede af, at det skulle byudvikles. Der begyndte efterfølgende at komme nogle henvendelser til dem. Både på mails og telefonisk. Der var også personer, der kom kørende forbi de-res jord. De havde en underlig fornemmelse. De spurgte folk, hvorfor de sådan kom uanmeldt forbi. Det var så fordi, området nu var kommet med i kommu-neplanen.
Der kom en ved navn Person 2 fra SX Development. Person 2 og Person 1 kender hinanden. Senere kom Person 1 og Person 2 sammen forbi jorden.
7
Det var den 15. september 2021. Hun var ikke selv med. Det var Sagsøgte 2, der mødtes med Person 2 og Person 1. Der var et efterfølgende møde ved advo-kat Vidne 1, hvor hun også var med. Der blev udarbejdet et udkast til en samarbejdsaftale, og et udkast til en købsaftale til brug for mødet. De rettede henvendelse til advokat Vidne 1 og ikke en ejendomsmægler, fordi det var et projekt, der skulle udvikles. Mødet var i oktober 2021. På mødet skulle de drøfte udviklingen af ejendommen og finde en slutinvestor. De gennemgik ud-kastet til samarbejdsaftalen. I det første udkast stod der ikke, at det skulle være en slutinvestor. Det kom til under mødet. Der skulle ikke for mange mellem-mænd ind. Jo flere mellemled, jo dyrere bliver jorden. De ønskede ikke nogen mellemmænd.
SX Development skulle ikke købe ejendommen. De skulle finde en, der skulle udvikle området og finde en slutinvestor, som de kunne sælge til. Der blev nævnt eventuelle slutinvestorer på mødet. Blandt andet Virksomhed A/S 1 og arkitekt Virksomhed A/S 2 og flere andre. Hun lagde selv mest mærke til nav-net Virksomhed A/S 1.
Foreholdt samarbejdsaftalens punkt 2.1, ekstrakten side 72, har hun forklaret, at ejendommen skulle sættes op, så de kunne få mest mulig for jorden. Der skulle tegnes hus og veje. Jorden lå godt og skoven skulle være en skovlegeplads. Om punkt 2.3 har hun forklaret, at det eneste Vidne 2 har orienteret dem om, er nogle ting, som de skulle sende til Vidne 2. De har fået det materiale, som Vidne 2 allerede havde tegnet inden mødet i oktober 2021. Det er ikke det materi-ale, som er på ekstrakten side 138 m.fl. På mødet så de nogle andre tegninger. Det var tegninger af et hus. Det kan godt være den tegning, der er på ekstrakten side 161. De materialer, som de fik, har ikke været udvikling af en ejendom. Ef-ter hendes opfattelser, har de ikke fået den løbende orientering, som de kunne forvente.
Mindsteprisen på 25 mio. i samarbejdsaftalen opstod ved, at de var blevet til-budt 20 mio. kr. fra andre uden udvikling af ejendommen. SX Development var højere på priserne end andre. Vidne 2 nævnte beløb på 55-60 mio. kr., hvis det blev udviklet rigtig. Der var en køber, som henvendte sig til en købe-sum på 30 mio. kr. + moms. Det var en pris, som de godt kunne acceptere. Det var en fin pris. De fik ikke at vide, hvem køberen, der ville give 30. mio. kr., var. De troede, at der var fundet en køber til 35 mio. kr. Der skete ikke noget fra den køber. De havde solgt for det beløb, hvis der havde været en køber.
Købsaftalen fra Virksomhed ApS 2 på 25 mio. kr. fik de en orientering om. Det tænkte de var underligt, når de 1½ måned før var blevet tilbud en pris på 35 mio. kr. De talte ikke med nogen fra SX Development. Vidne 2 rettede heller ikke henvendelse til dem. De fik hverken mail eller telefoniske henven-delser. Vidne 2 skrev til Sagsøgte 2, at der kom nogle folk, som ville
8
kigge på ejendommen. De troede, at det var den køber, der ville give 35 mio. kr., der kom. De ville ikke sælge til 25 mio. kr. De havde ikke hørt noget i perio-den mellem buddet på de 35 mio. kr. og buddet på de 25 mio. kr. De undrede sig over, hvor køberen til 35 mio. kr. var blevet af. De ville ikke acceptere bud-det på de 25 mio. kr. Det var deres beslutning. Det meddelte de til advokat Vidne 1, som formidlede det videre.
De tror ikke, at Virksomhed ApS 2 var slutinvestor. Det lignede ikke bygge-folk, som var forbi. Samarbejdsaftalen blev udleveret til Virksomhed ApS 2. Det havde de ikke givet lov til. De blev slet ikke spurgt. Det var de ikke tilfredse med. Det vedkom ikke andre, hvad de havde aftalt med SX Development.
Virksomhed ApS 2 kontaktede dem direkte efter samarbejdsaftalen var ud-løbet. De ville handle uden om Vidne 2. De ville bygge på ejendommen. De kunne give nogle bud på, hvad de ville give for ejendommen. Buddene var afhængige af byggeretsmeter. Det største beløb var 38 mio. kr. Virksomhed ApS 2 ville købe uden om Vidne 2. Det drøftede de med deres advo-kat. Det var efter samarbejdsaftalens udløb.
De solgte efterfølgende til Virksomhed ApS 3. Salget til Virksomhed ApS 3 var også nogle, som havde set på Vejle Kommunes planer. Det var folk, som kom om på gårdspladsen uanmeldt. De ville købe jorden for at bygge. På samme tid blev de stævnet for 33 mio. kr. Dem der stod bag ved Virksomhed ApS 3 ville ikke stå bag en retssag, så salget faldt til jorden. De var nødt til at købe Virksomhed ApS 3 tilbage, da handelen var udelukket, som følge af stævnin-gen.
De har brugt en masse penge på denne sag, og er ikke kommet videre. Det var en mellemhandler, der ville købe ejendommen. Det var ikke meningen. De ved ikke, hvad der skal ske med jorden fremadrettet. De ved ikke om ejendommen bliver solgt nu. De har ikke anvendt det materiale til mulige andre kunder. En slutinvestor er efter hendes opfattelse, den der opfører husene på grundene. Minimumsbeløbet på 25 mio. kr. kom frem ved, at de så var sikret det beløb, som de var blevet tilbud for ejendommen. De første 20 mio. kr. tilfaldt dem. De ville ikke sælge til 25 mio. kr., når de i december 2021 blev tilbud 35 mio. kr. Det tilbud kom fra deres advokat. Det var ikke noget, som de har været med inde over. Det var Vidne 2, der nævnte Virksomhed A/S 1.
Sagsøgte 2 har forklaret, at han er truckfører og kører emballage i Vejle. Det har han gjort i 50 år. Han ved intet om køb og salg af fast ejendom. Han er dog nu blev klogere igennem denne proces. Han var til møde med SX Development. Det var en person ved navn Person 2, der kom først. Derefter kom Person 1, der også sammen med Person 2. De kiggede på jorden. Det var før aftalen blev indgået. De drøftede ting under besigtigelsen. Person 1
9
kom med forslaget om 20 mio. kr. og at de herefter delte beløb over 20 mio. kr. lige over. Person 1 kom dog med mulige beløb under mødet på 40 mio. kr. De kunne få pengene 3 måneder senere. Det kunne ikke lade sig gøre, da der ikke var lavet lokalplan endnu.
Købsaftalen på 35 mio. kr. fik de ikke henvendelser om. Det kom til advokat Vidne 1, som havde fået en henvendelse fra Vidne 2. Advokat Vidne 1 spurgte dem, om de ville acceptere de 35 mio. kr. Det ville de gerne. Han var syg i december måned 2021 med Covid-19. Det var der, at de fik en henvendelse omkring de 35 mio. kr. De var klar til at sælge til dette beløb. Men de hørte aldrig til det efterfølgende. Det næste tilbud på 25 mio. kr. var fra Virksomhed ApS 2. De henvendte sig direkte til Vidne 1. Han ville ikke sælge til 25 mio. kr. Det havde han sagt til Vidne 2. Det var derfor, at de ikke skulle henvende sig mere direkte til ham. De kunne henvende sig til advokat Vidne 1. Han gad ikke at høre om flere tilbud på 25 mio. kr. Vidne 2 havde talt om 55-60 mio. kr., og nu var de nede på 25 mio. kr. De følte, at de var ved at ”blive taget røven på” . De havde fornemmelsen af, at der stod no-gen i kulissen, der ville give mere bag ved Virksomhed ApS 2.
Der var en besigtigelse på ejendommen, hvor advokaterne Advokat 1 og Advokat 2 fra Virksomhed ApS 2, der kom forbi. De besigtigede ejen-dommen. De talte om jagt, og at de have været på jagt sammen med Vidne 2. De lignede ikke byggefolk. Han ville ikke sælge for 25 mio. kr. En slu-tinvestor er en køber, der køber jorden, bebygger den og sælger videre. Der blev nævnt beløb på 55-60 mio. kr. efter samarbejdsaftalen var indgået. Før samar-bejdsaftalen blev indgået var det 40 mio. kr., der blev nævnt. Han ved ikke, hvorfor der var en minimumsbeløb i samarbejdsaftalen på 25 mio. kr.
Han ved ikke, hvad der skal ske med ejendommen i dag. Vejle Kommune har kontaktet dem igen. Det kan godt være, at de sælger ejendommen.
Vidne 2 har forklaret, at han i dag er direktør i et IT-firma. Han har tid-ligere været arkitekt og selvstændig. Han kender Person 1 fra SX Devel-opment fra tidligere projekter. De har arbejdet sammen med udvikling af pro-jekter. Det var projektering, myndighedsbehandling m.v. Han har i sine 20 år haft ca. 700 projekter, heraf ca. 40 udviklingsprojekter. I denne sag kontaktede Person 1 ham. De havde forinden talt om at finde nogen projekter sam-men. Det var umiddelbart før aftalen i oktober 2021. Person 1 ringede til ham. Person 1 nævnte, at der var en grund i Vejle, som så interessant ud. Der blev nævnt et beløb for grunden på 13-14 mio. kr. som andre havde budt på grunden. Person 1 syntes, at det var en interessant grund. Han indhen-tede efterfølgende information omkring grunden.
10
Han havde et møde på Teams med en advokat fra sælgeren. Det var advokat Vidne 1, som deltog i mødet. De drøftede mulighederne for grunden, her-under et muligt samarbejde. Der blev udarbejdet et udkast til en købsaftale, hvor SX Development skulle købe grunden direkte. De drøftede også en op-tionsaftale under nærmere betingelser. De talte om forskellige muligheder for grunde. Han sagde til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, at SX Development havde et net-værk, som ledte efter en grund af denne type. For at grunden skulle hæves i værdi, skulle der laves et udviklingsarbejde med projektet. De ting, der står skrevet i samarbejdsaftale kom 100 % fra Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat. De så selv et stort potentiale på grunden. De lagde op til, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, at de kunne komme med et oplæg til et beløb. Han var overbevist om, at grunden havde et stort potentiale. Beløbet på 25 mio. kr. og 20 mio. kr. var no-get som kom fra Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Det gav god mening med et mini-mumsbeløb, men begge parter ville naturligvis sælger så dyrt som muligt.
Efter samarbejdsaftalen var underskrevet, lå der en grund, som i en kommune-plan var udlagt til mulig kommende boligbebyggelse. Store dele af grunden var i kommuneplanen fredet. Værdien af grunden var lig arealet, som der kunne bygges på. Det var byggekvadratmeterne, der var relevante, og ikke de fredede skrænter. Han holdt møde med Vejle Kommune omkring fredningen. Det var skrænterne, der var fredet. Det er en meget kuperet grund. De talte om skræn-terne. Kommunen ville ikke havde tæt-lav bebyggelse ned af skrænterne. Grun-den er meget interessant, men samtidig også meget problemfyldt. Det er svært at bygge enfamiliehuse og tæt-lav på grunden. De sædvanlige typehusfirmaer ville havde svært ved at bygge på grunden. Det var andre investorer, de skulle havde fat på. Samarbejdsperioden i aftalen er en meget kort periode. En udvik-lingsperiode er normalt minimum af et års varighed. De så en kæmpe mulighed i grunden. Havde de fået længere tid, kunne de få mere for grunden. De fik be-sked på, at de ikke måtte opstarte lokalplansudarbejdelsen. Det fik de udtrykke-ligt at vide. Det var fordi, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 så ville blive beskattet hø-jere. De måtte gå helt til grænsen, men ikke ”tykke på startknappen” til udarbej-delse af lokalplan.
Foreholdt materialet fra ekstrakten side 138 m.v., har han forklaret, at materialet er med henblik på møde med Vejle Kommune. Resultatet af det møde var, at kommunen havde stor interesse for projektet. Han havde lavet en 3D-model af projektet. Han havde også lavet en undersøgelse for markedet for arealet. Det var bl.a. punkthuset, som vist på ekstraktens side 161. Han havde arbejdet med at få flest byggekvadratmeter ind i projektet, og samtidig opfylde Vejle Kom-munes planer. Det var en afvejning. Forslaget indebar bl.a., at alle parkerings-pladserne var ind under husene. Det var noget, han havde brugt noget arbejds-tid på. Kommunen var positive overfor projektet. Kommunen sagde, at hvis der kom en startansøgning til udarbejdelse af en lokalplan, ville den komme øverst
11
i bunken. Det måtte han ikke, fordi han ikke måtte arbejde helt hen til lokalplan. Han var derfor nødt til at holde kommunen hen.
Umiddelbart efter mødet med Vejle Kommune havde han et møde med en po-tentiel køber. Det var et ingeniørfirma. Det var medio december 2021. De talte om en pris, som var afhængig af tilbagemeldingen fra Vejle Kommune. Han rin-gede til Sagsøgte 2 og sagde, at de havde en potentiel køber til 30 mio. kr. Han fik en decideret skideballe af Sagsøgte 2. Det var han meget overrasket over. Han syntes de 30 mio. kr. var en god pris. Han havde forventet, at Sagsøgte 2 ville blive glad, men i stedet fik han skæld ud. Sagsøgte 2 havde forventninger om 60 mio. kr. Det var Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 – efter Sagsøgte 2's op-fattelse – blevet lovet. Et udviklingsprojekt er et langt forløb, der slutter med en byggetilladelse. Når der ligger en byggetilladelse, kunne prisen være meget høj. Men prisen afhænger helt af, hvor langt i processen man er. Han var dybt skuf-fet over Sagsøgte 2's reaktion. Han ville ikke finde sig i at få skæld ud for sit arbejde. De aftalte derfor, at fremtidig kommunikation skulle være med advo-kat Vidne 1.
Advokat Vidne 1 var også advokat for Virksomhed 2. Vidne 1 mente, at grunden kunne sælges uden moms, og at der derfor kunne ske en momsreduk-tion. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kunne derved få nogle flere penge. Derfra hørte han ikke mere fra Virksomhed 2. Det var medio december 2021. De havde gang i 5-6 potentielle købere. De arbejdede med flere.
Købsaftalen med Virksomhed ApS 2, ekstrakten side 108, med en pris på 25 mio. kr. blev udarbejdet, fordi han egentlig var i dialog med en anden ejen-domsudvikler fra København. Det var i en vennegruppe. Nogle folk fra Virksomhed ApS 2 overhørte hans samtale med udvikleren fra København. De var nogle ejendomsudviklere, der var på udkig efter grunde i Vejle. Der blev herefter sat et møde op med Virksomhed ApS 2. De præsenterede papirerne fra Vejle Kommune. Han talte efterfølgende med advokat Vidne 1. Virksomhed ApS 2's første bud på ejen-dommen var under 25 mio. kr. Han sagde, at de skulle i hvert fald op på 25 mio. kr. Han informerede advokat Vidne 1 om, at de havde denne mulige kø-ber til 25 mio. kr. Der var andre købere i billedet også. Fire købere havde nævnt en pris. Virksomhed A/S 1 var en af de interesserede købere. Det var meget fa-ste vilkår. Han måtte bl.a. ikke nævne for nogen, at det var Virksomhed A/S 1, der var interesseret.
Advokat Vidne 1 bad ham fremsende bilag på de udgifter, som de havde haft. Han sendte dette til advokaten. Vidne 1 skrev herefter tilbage, at Sagsøgte 2 ikke ville sælge alligevel. Advokat Vidne 1 var overrasket over, at de var kommet med en køber. Vidne 1 ville forsøge at overtale Sagsøgte 2 til at sælge til de 25 mio. kr. Det var op til en weekend. Han ville høre fra advokat Vidne 1. Efter weekenden vendte Vidne 1 tilbage og meddelte, at Sagsøgte 2
12
ikke ville sælge. Under dialogen med advokat Vidne 1 var der også fra begge parter et håb om, at en af de andre mulige købere ville give mere for grunden. Det håbede de på. Det var relativt tidligt i forløbet, at de fik et til-bud på 25 mio. kr. Det var nok primo januar 2022. Da aftalen var tæt på udløb, var det så de 25 mio. kr., som de gik med. Det kunne advokat Vidne 1 så desværre ikke overtale Sagsøgte 2 til at sælge for. Det var meget beklage-ligt. De ville gerne have solgt for et større beløb, men de var nu tæt på sluttids-punktet for ophør af samarbejdsaftalen. Han har ikke nogen relationer til de ad-vokater, der stod bag Virksomhed ApS 2. Han kender den arkitekt, som de bruger. Han har aldrig været på jagt med Advokat 1 eller Advokat 2.
En slutinvestor er efter hans opfattelse et underligt begreb. En slutinvestor er for ham blot en, der kommer og køber ejendommen. Det er uden betydning, om det er en køber, som ville sælge videre eller selv bebygge ejendommen. Formå-let med aftalen var at udvikle ejendomme og sælge den til en investor. Begreb slutinvestor kender han slet ikke. Ejendommen skal sælges til en køber, der kan betale.
Han har personligt lidt stor skade på denne sag. Byggebranchen og arkitekt-branchen handler meget om troværdighed. Man kender hinanden, og når man taler med kommuner m.v., er det afgørende, at der er tillid. Der er mange hem-meligheder, og der skal være tillid mellem parterne. Denne sag har betydet, at hans tillid har lidt et knæk. Han er blevet beskyldt for at holde møder med kommunen med en grund, som han ikke havde råderet over alligevel. Han me-ner, at SX Development har opfyldt aftalen indgået med Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.
Foreholdt stævningen mellem Virksomhed ApS 4 og Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 af 20. maj 2022, ekstrakten side 188, har han til opgørelsen i stævningen, ekstraktens side 190, forklaret, at han ikke har takt med SP Group. Dette er en måde at op-gøre et eventuelt tab på. Den sidste samtale han havde med advokat Vidne 1 var, at Vidne 1 skulle forsøge at overtale Sagsøgte 2. Efter mail af 2. februar 2022 med afslag, tror han ikke, at Vidne 1 og han talte mere i tele-fon. Vidne 1 havde også sagt, at hvis der kom et afslag, så skulle de ikke tale mere sammen. Sagsøgte 2 havde kaldt ham en svindler m.v. Det var han meget skuffet over. Han syntes, det var uhørt. Han blev meget vred, men han har ikke sagt, at han ville få Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 til at gå konkurs. Udleve-ring af samarbejdsaftalen skete, fordi han blev beskyldt for ikke ”at have grun-den på hånden” . Det var han meget utilfreds med. Han blev skældt ud af købe-ren over, at han ikke havde grunden på hånden. Virksomhed ApS 2 var skuffet og gal over, at han ikke havde grunden på hånden alligevel. Han har fået meget skæld ud over, at han har forsøgt at sælge en grund, som han ikke havde på hånden alligevel. Det har lidt meget skade på hans omdømme i branchen.
13
Advokat Vidne 1 har forklaret, at han er advokat og ejer af Advokatfirma 1. Forud for samarbejdsaftalen med SX Development kendte han ikke SX Development. Han fik en opringning fra Sagsøgte 2 om, at Sagsøgte 2 havde en mulig køber til ejendommen. Sagsøgte 2 havde haft kontakt med en ejendomsmægler. Han fik kontakt med en advokat fra Aarhus. De drøftede bl.a. en optionsaftale. Han kontaktede advokaten, som i stedet ønskede en købsaftale. Der blev herefter aftalt et møde på hans kontor den 15. oktober 2021 for at drøfte købsaftalen. Advokaten fra Aarhus var ikke med på mødet. Køberne gav under mødet klart udtryk for, at de ikke havde mulighed for at finansiere købet af ejendommen. De kunne i stedet udvikle ejendommen og finde en slutinvestor til at købe ejendommen. Det var først un-der mødet, at tanken om et samarbejde blev drøftet. Han havde ikke et udkast til samarbejdsaftale klar forud for mødet, men en købsaftale. Udkastet til samar-bejdsaftalen blev lavet, fordi køberne ikke kunne finansiere købet af ejendom-men. Det var første gang han hørte om SX Development.
Begrebet slutinvestor blev drøftet mellem parterne. SX Development kunne ikke købe, men de nævnte mulige slutinvestorer. Det var bl.a. Virksomhed A/S 1, pensionskasser m.v., som kunne være en mulig investor. Kunne SX De-velopment sørge for et salg til en slutinvestor, var det fint. Så ville der være et honorar til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 og et honorar til SX Development. Det var Virksomhed A/S 1 eller en pensionskasse, der var tænkt på, ved formuleringen slutinvestor. Det var et meget stort projekt. Jo flere mellemmænd, jo flere skulle have del i fortjenesten. Det var Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke interesseret i. Han var personligt forbeholden overfor SX Development. Det var Person 1, der under mødet førte ordret og ligesom gav udtryk for at drive selskabet. Men det var Person 1's kone, der ejede selskabet. Han undrede sig lidt over SX Deve-lopment. Det drøftede han også efterfølgende med Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.
I det at udvikle ejendommen lå, at man skulle have gjort alt klart ved kommu-nen indtil lokalplanstadiet. SX Development måtte ikke lave starten på lokalpla-nen. Materialet, ekstrakten siden 138, udgør ikke tilstrækkeligt materiale til at udvikle en lokalplan. Normalt bliver der udarbejdet et materiale, som er langt mere detaljeret. Der mangler bl.a. en overordnet dispositionsplan, vejadgang m.v. Det var ikke den forventning, hverken han selv havde eller Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 havde til udvikling af ejendommen. Udvikling er naturligvis en pro-ces, men SX Development måtte ikke indsende startredegørelsen til kommunen. Det var for at udgå, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ville blive højere beskattet. Det måtte derfor ikke igangsættes uden Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's accept.
Løbende orientering fra Vidne 2 fik han ikke efter samarbejdsaftalens indgåelse. Han har heller ikke selv spurgt hertil. Han hørte første gang om no-get i forbindelse med den mulige køber til 35 mio. kr. i december 2021. Han fik
14
at vide, at han ville modtage en købsaftale indenfor kort tid, fordi der var en i Virksomhed A/S 1 bestyrelse, der skulle ind over. Da han modtog købsaftalen på 25 mio. kr., undrede han sig meget over den købsaftale. Det var pludselig 10 mio. kr. lavere og med en helt anden personkreds. Han kendte ikke Virksomhed ApS 2. Han orienterede Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Han undersøgte Virksomhed A/S 1. Der sad en advokat fra Aarhus i bestyrelsen, som var ansat i Advokatfirma 2. Den advokat havde intet med Advokat 1 eller Advokat 2 at gøre. Han undersøgte alt omkring Advokat 1 og Advokat 2's selskaber. Han undersøgte også deres privatøkonomi.
Den 31. januar 2022 have han et møde med Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. De troede ikke, at køberen kunne løfte opgaven. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's grundlæggende holdning var, at de her folk reelt var folk fra SX Development, der nu forsøgte ”at købe sig mere tid” . Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 vendte tilbage, at de ikke øn-skede at sælge til Virksomhed ApS 2. Hvis en udvikler havde været noget længere med kommunen, ville man kunne sælge for en højere pris.
Efter den 1. februar 2022 var der forskellige drøftelser mellem parterne og advo-katerne. Han sluttede med at sende en mail til Vidne 2, som var meget sur. Vidne 2 ville have sine penge. Vidne 2 sagde direkte til ham, at skulle det medføre, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 gik konkurs, var det hvad der måtte ske. Vidne 2 ville også sørge for, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 aldrig kunne sælge grun-den til tredjemand. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har ingen penge, så det er en forud-sætning for, at Vidne 2 kan få et beløb, at der kommer penge fra salg af grunden fra en tredjemand, så han er overrasket over holdningen fra Vidne 2. Han var ikke skuffet over, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke ville sælge til 25 mio. kr. til Virksomhed ApS 2. Virksomhed ApS 2 har også efterfølgende forsøgt at købe for et højere beløb. Virksomhed ApS 2 har ikke efterfølgende kunnet gennemføre købet.
Det er et helt andet marked i dag for salg af sådan en ejendom. Han har haft et møde med Vejle Kommune. Vejle Kommune overvejer nu at tage ejendommen ud af kommuneplanen. Det er de 3 år, som nu er gået, der desværre har haft den konsekvens. De skal til mødes med Vejle Kommune igen i denne måned. De håber, at den ikke bliver taget ud af kommuneplanen.
Han har ikke deltaget i møder sammen med Vidne 2. Beløbet i samar-bejdsaftalen på de 25 mio. kr. var for at havde en mindstepris. Købsaftalen, som de indledte mødet med, var som han husker det, med en købesum på 19-20 mio. kr. Det er derfor de minimum 20 mio. kr. til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kom over i samarbejdsaftalen.
Parternes synspunkter
SX Development har i deres påstandsdokument anført:
15
”…
Til støtte for de nedlagte påstande gøres det overordnet gældende,
at der er indgået bindende samarbejdsaftale mellem parterne,
at sagsøger har opfyldt samarbejdsaftalens vilkår.
at sagsøger har fundet en slutinvestor til køb af ejendommen for kr. 25.000.000,00,
at sagsøger har krav på at få samarbejdsaftalen gennemført i henhold til dens indhold,
at det fremgår direkte af samarbejdsaftalen, at sagsøgte skal sælge ejendommen ved et bud på kr. 25.000.000,00,
at sagsøgte ikke har overholdt sin del af aftalen,
at sagsøgte af den grund, er i væsentlig misligholdelse af aftalen,
at sagsøger derfor kræver positiv opfyldelsesinteresse,
Videre gøres det gældende,
at de aftaleretlige regler om koncipering finder anvendelse,
at sagsøgte har haft en professionel rådgiver på,
at samarbejdsaftalen samt købsaftalen er udarbejdet af denne profes-sionelle rådgiver,
at det fremgår af samarbejdsaftalens punkt 4.1, at sagsøgte er forplig-tet til at acceptere en købesum på kr. 25.000.000,00,
at sagsøgte ikke har ville overholde sin forpligtelse,
at sagsøgte dermed er i misligholdelse,
at sagsøger derfor har krav på at få betaling som aftalt, der udgør
det påstævnte beløb.
Endeligt gøres det gældende,
at sagsøgte har bevisbyrden for, at sagsøger skulle have misligholdt aftalen og at sagsøgte skulle have lidt et tab,
at denne bevisbyrde ikke er løftet,
at betingelserne for en eventuel modregning ikke er opfyldt,
at sagsøgte derfor ikke kan gøre noget modregningskrav gældende i nærværende sag.
16
Det bestrides fortsat,
at sagsøger har handlet illoyalt overfor sagsøgte.
Rentepåstanden nedlægges i medfør af
- Rentelovens § 3, stk. 4.
…”
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har i deres påstandsdokument anført:
”…
Ad den principale påstand – frifindelse for tiden
Til støtte for påstanden gøres det gældende, at SX Development ApS - ef-ter samarbejdsaftalen - først har krav på betaling, når ejendommen er solgt, og når Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har modtaget købesummen for ejen-dommen.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal derfor frifindes for tiden, idet ejendommen ikke er solgt, og idet Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 derfor i sagens natur ikke har modtaget købesummen for ejendommen. Dette gælder, uanset om der lægges vægt på tilbuddet fra Virksomhed ApS 2 eller det ophævede salg til Virksomhed ApS 3.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal for fuldstændighedens skyld oplyse, at den principale påstand alene er udtryk for, at der på nuværende tidspunkt ikke kan ske domfældelse af Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, hverken helt eller delvist.
Ad den subsidiære påstand - frifindelse
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 gør overordnet gældende, at samarbejdsaftalen er udløbet, uden at den er blevet opfyldt efter sit indhold, at SX Develop-ment ApS ikke har opfyldt sine forpligtelser i henhold til samarbejdsafta-len, og at SX Development ApS ved tilsidesættelse af sin loyalitetspligt har misligholdt samarbejdsaftalen, således at SX Development ApS har fortabt retten til eventuelt vederlag. (Alternativt har SX Development ApS pådra-get sig et erstatningsansvar, der overstiger SX Development ApS’ mulige krav).
--o0o--
Det gøres gældende, at samarbejdsaftalen er udløbet den 1. februar 2022, uden at den er blevet opfyldt efter sit indhold (Bilag 1, punkt 5.1), idet der ikke forinden blev indgået købsaftale omkring et salg af ejendommen til en slutinvestor.
En slutinvestor i et projekt er kendetegnet ved, at slutinvestoren er den sidste i fødekæden af investorer, og dermed den som opfører bygnin-gerne. Hvis vedkommende ikke opfører bygningerne, er vedkommende blot et fordyrende mellemled. Dette har afgørende betydning, da man som
17
sælger til en slutinvestor kan forvente en højere købesum, end hvis man blot sælger til endnu et mellemled, der ønsker en andel af fortjenesten.
Det var afgørende for Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, at SX Development ApS sørgede for at udvikle ejendommen i et samarbejde med dem og kommu-nen, så ejendommen kunne overdrages til en slutinvestor. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 gør gældende, at Virksomhed ApS 2 aldrig har været i en økonomisk position, hvor de som slutinvestor kunne gennemføre det på-tænkte projekt på ejendommen.
Det fremgår helt tydeligt af sagens bilag (Bilag N, side 4), at Virksomhed ApS 4 (Virksomhed ApS 2) aldrig havde planer om at opføre bygninger på ejendommen som slutinvestor, men derimod alene påtænkte at videre-sælge ejendommen, for derved som mellemmand at opnå en fortjeneste, som rettelig tilkom Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 (samt SX Development ApS). Det fremgår således af sagens bilag (Bilag N, side 4, afsnit 5):
” Sagsøger (Virksomhed ApS 4 (Virksomhed ApS 2) fremsatte sit købstilbud på kr. 25.000.000,00 med forventning om 20.000,00 byggerets-meter a' kr. 1.250,00 pr. byggeretsmeter. Ud fra Sagsøgers beregning af projektet, vil Sagsøger kunne sælge byggeretsmeterne til kr. 3.000,00 pr. styk, svarende til en fortjeneste på kr. 1.750,00 pr. byggeretsmeter. Herfra fratrækkes de skønsmæssige omkostninger forbundet med udarbejdelsen af lokalplan på ejendommen, kr. 2.000.000.”
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 gør herefter gældende, at Virksomhed ApS 2 ikke var en slutinvestor,
idet Virksomhed ApS 4 (Virksomhed ApS 2) efter indholdet af stæv-ningen alene ønskede at færdigudvikle ejendommen med henblik på videresalg til tredjemand, og
idet dette fremgår af det forhold, at Virksomhed ApS 4 (Virksomhed ApS 2) efter egne oplysninger ønskede at sælge byggeretterne (Bilag N, side 4, andet til femte afsnit).
--o0o—
Det gøres endvidere gældende, at SX Development ApS, jf. samarbejdsaf-talen (Bilag 1, punkt 2), havde pligt til at foretage udvikling af ejendom-men, og indlede drøftelser med Vejle Kommune om, hvorledes ejendom-men kunne bebygges, ligesom SX Development ApS i den sammenhæng skulle drage omsorg for udarbejdelse af det tegningsmateriale, der var nødvendigt for drøftelserne med Vejle Kommune. SX Development ApS skulle løbende holde Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 orienteret om arbejderne vedrørende såvel udvikling af ejendommen som salgsbestræbelserne med slutinvestorerne, idet Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 havde krav på at få udleve-ret alt materiale om disse arbejder, hvis Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 måtte øn-ske det.
Disse forpligtelser er ikke opfyldt, for det første fordi SX Development ApS ikke har holdt Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 løbende orienteret om forløbet. Det er alene de meget sparsomme oplysninger, der er fremsendt i et link af
18
30. januar 2022 (Bilag G), der er blevet videregivet til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.
For det andet kan det udledes ud fra materialet modtaget ved mail af 30. januar 2022 (Bilag G), at drøftelserne med Vejle Kommune har været så sparsomme, at der ikke reelt har været tale om udvikling af ejendommen. Der har i stedet været tale om sådanne salgsbestræbelser, som man kunne forvente udført af en ejendomsmægler til et honorar i en helt anden stør-relsesorden end den, som kunne gøres gældende efter samarbejdsaftalen (Bilag 1, punkt 4.1).
Ved udvikling af en ejendom forstås sædvanligvis, at man klarlægger linjeføringen af forsyningsledninger, tilkørselsveje, m.v., ligesom man fast-lægger en overordnet dispositionsplan. Den forventede udvikling af ejen-dommen er ikke udført af SX Development ApS, som alene har udført simple skitsetegninger, foretaget jordbundsundersøgelser og haft meget begrænset kommunikation med Vejle Kommune.
Forholdet omkring SX Development ApS’ forpligtelse til at foretage en egentlig udvikling af ejendommen, hænger nært sammen med kravet om, at salget skulle ske til en slutinvestor. Ejendommen skulle udvikles af SX Development ApS i en sådan grad, at ejendommen var klar til et salg til en egentlig slutinvestor, der herefter kunne gå i jorden.
--o0o—
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 var berettiget til at afvise at indgå en købsaftale med Virksomhed ApS 2, ikke kun fordi Virksomhed ApS 2 som nævnt ikke var en slutinvestor, men derudover også fordi, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 havde muligheden for at opnå et langt større provenu ved salg af ejendommen til anden side.
Som det fremgår af samarbejdsaftalens baggrunds- og formålsbestem-melse i punkt 1 (Bilag 1, side 2), var formålet med samarbejdet, at ” Ejerne og Udvikler i fællesskab ønsker at udvikle Ejendommen med henblik på at opnå størst muligt provenu ved salg af Ejendommen til en slutinvestor.”
SX Development ApS kunne således ikke opfylde sine forpligtelser i hen-hold til aftalen alene ved blot at henvise en køber af ejendommen til en pris på minimum kr. 25.000.000. Det var derudover en betingelse, at salget skulle ske til størst muligt provenu til en slutinvestor.
Det gøres gældende, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 de facto havde mulighed for at sælge ejendommen til en langt højere købesum end de 25.000.000, som Virksomhed ApS 2 tilbød. Dette er dokumenteret derved, at SX Development ApS blot 2 måneder før ophøret af samarbejdsaftalen henvi-ste en mulig køber til en købesum på kr. 37.500.000 jf. (Bilag D) og ved at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 efter ophøret af samarbejdet i april 2022 på egen hånd indgik en købsaftale om salg af ejendommen til Virksomhed ApS 3 for et beløb på 29.500.000 (Bilag M).
At tvinge Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 til at acceptere en købsaftale om salg af ejendommen til kr. 25.000.000 i sidste øjeblik med mindre end en uge til
19
udløb af samarbejdsaftalen (Bilag 8), ville således klart være i strid med selve formålet med samarbejdsaftalen, ligesom det ville være en tilside-sættelse af det rimelige hensyn der skulle vises overfor Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, som var stillet en højere købesum i udsigt. Også ud fra en sædvan-lig rimelighedsbetragtning må man nå frem til den konklusion, at det ikke ville være rimeligt, såfremt SX Development ApS på falderebet skulle opnå en fortjeneste på kr. 2.464.000 på bekostning af, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 på den anden side skulle gå glip af et yderligere provenu på flere millioner særlig under hensyn til, at det er Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's ejen-dom, som skulle indbringe en fortjeneste til begge parter.
--o0o--
Den loyalitetspligt, der i medfør af almindelige obligationsretlige princip-per udspringer af samarbejdsaftalen, var gældende både før og efter den 1. februar 2022, hvor samarbejdsaftalen udløb, og tidspunktet for udlevering af samarbejdsaftalen til Virksomhed ApS 2 er derfor uden betydning. Det afgørende er udelukkende, hvorvidt SX Development ApS’ udleve-ring af samarbejdsaftalen til Virksomhed ApS 2 er udtryk for en tilsi-desættelse af loyalitetspligten.
Det gøres gældende, at parterne efter det almindelige ulovfæstede loyali-tetskrav har pligt til at tage et rimeligt hensyn til hinandens interesser i kontraktsforholdet. Der gælder således et vist loyalitetskrav, som må ind-fortolkes i aftalen, hvorefter udøvelsen af en aftalt ret eller opfyldelsen af en indgået kontrakt må ske under rimelig hensyntagen til den anden parts interesser.
Det gøres gældende, at SX Development ApS’ udlevering af samarbejdsaf-talen til Virksomhed ApS 2 er udtryk for en tilsidesættelse af loyali-tetspligten allerede fordi, at aftaleparter som udgangspunkt ikke er beret-tiget til at udlevere deres aftalegrundlag til tredjemand. Det er i hvert fald misligholdelse i den foreliggende situation, hvor SX Development ApS har udleveret samarbejdsaftalen til Virksomhed ApS 2 med det formål, at Virksomhed ApS 2 kunne rejse et krav over for Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 om tilskødning af ejendommen (Bilag K).
Det er Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's opfattelse, at SX Development ApS reelt har varetaget Virksomhed ApS 4's (Virksomhed ApS 2's) interesser i at opnå en fortjeneste ved videresalg af ejendommen, og derved samtidig har handlet illoyalt overfor Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.
Også i denne sammenhæng omkring udlevering af samarbejdsaftalen gø-res det gældende, at SX Development havde pligt til at tage et rimeligt hensyn til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's interesser, herunder at SX Develop-ment ApS havde pligt til ikke at misbruge fortrolige oplysninger eller vi-den, der gennem kontraktsforholdet var blevet SX Development ApS be-kendt. Det var i strid med loyalitetsforpligtelsen, og direkte ansvarspådra-gende, at SX Development ApS anvendte de fortrolige oplysninger aktivt med det ene formål at skade Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. SX Develop-ment har således brudt den loyalitet, der var forudsætningen for samar-bejdsaftalen.
20
Såfremt SX Development ApS ikke havde udleveret samarbejdsaftalen til Virksomhed ApS 2, ville Virksomhed ApS 2 ikke have haft et grundlag for at anlægge retssagen mod Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, ligesom Virksomhed ApS 2 ikke ville kunne have hindret gennemførelse af salget af ejendommen til brødrene Navn (Virksomhed ApS 3).
Med andre ord har SX Development ApS ved udlevering af samarbejdsaf-talen påført Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 et meget stort økonomisk tab. Dette økonomiske tab kan for en toårig periode (2022-2024) opgøres til cirka 3 mio.kr. (29,5 mio.kr. forrentet med 5% p.a.). Det bemærkes, at en forret-ning på 5% er lav i det nuværende rentemarked, og at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's tab derfor reelt er væsentligt større end 3 mio.kr.
Det forhold at Vejle Kommune nu påtænker at udtage ejendommen fra kommuneplanen, således at der ikke længere kan gennemføres en lokal-plan, vil umuliggøre udviklingen af ejendommen yderligere og dermed også et salg (Bilag R). Dette tab, som er en direkte følge af SX Develop-ment ApS’ handlinger, og som Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 herefter risikerer at stå tilbage med, ligger derfor nu langt over de tidligere skønnede 3 mio. kr.
På denne baggrund skal det ved sagens påkendelse lægges til grund, at SX Development ApS ved tilsidesættelse af sin loyalitetspligt har mistet sit eventuelle krav på vederlag i henhold til samarbejdsaftalen, eller at SX De-velopment ApS’ eventuelle krav på vederlag i henhold til samarbejdsafta-len er bortfaldet som følge af det forhold, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's øko-nomiske tab (modkravet) overstiger SX Development ApS’ eventuelle krav i henhold til samarbejdsaftalen (hovedkravet). Der er tale om kon-neks modregning.
--o0o--
Afslutningsvis i forhold til frifindelsespåstanden bemærkes det, at SX De-velopment ApS’ krav støttes på det forhold, at der ifølge SX Development ApS er indgået en bindende aftale om salg af ejendommen til Virksomhed ApS 2. Det bemærkes i den forbindelse, at handlen ifølge købsafta-lens punkt 13 var betinget af, at der blev vedtaget en lokalplan, der gav mulighed for at opføre helårsbeboelse på Ejendommen. Det fremgår end-videre, at denne betingelse skulle være opfyldt eller frafaldet af køber (Virksomhed ApS 2) senest den 31. december 2023, idet købsaftalen i modsat fald ville bortfalde, uden at nogen af parterne havde krav mod hinanden i den anledning.
Det er således usikkert, om handlen overhovedet ville blive endelig, sær-ligt i lyset af Virksomhed ApS 2's manglende evne til at færdiggøre et andet projekt, som de havde opstartet i Vejle Kommune.
Ad den tertiære påstand - Frifindelse mod betaling af et af Retten i Kol-ding fastsat beløb
Såfremt Retten i Kolding måtte finde, at der ikke skal ske frifindelse for ti-den, og at SX Development ApS i henhold til samarbejdsaftalen har et krav (hovedkravet), der overstiger Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's økonomiske
21
tab (modkravet), skal Retten i Kolding ved den tertiære påstand skøns-mæssigt fastsætte dette beløb inklusive moms.
Det pågældende beløb inklusive moms forfalder imidlertid først til beta-ling, når Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har modtaget såvel faktura fra SX Devel-opment ApS som købesummen for salget af ejendommen Adresse, 7100 Vejle.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Parterne indgik i oktober/november 2021 en samarbejdsaftale omkring udvik-ling og salg af Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's ejendom beliggende Adresse i Vejle. Aftalen med underskrifter blev returneret den 17. november 2021. Aftalen havde udløb den 1. februar 2022, hvis ikke ejendommen var udviklet og solgt inden da.
Det fremgår af samarbejdsaftalen, at salget af ejendommen skulle ske på de vil-kår, der fremgik af et udkast til købsaftale, som var vedhæftet samarbejdsafta-len. Udkastet til købsaftale med vilkår er ikke fremlagt i sagen, men det er un-der sagen ubestridt, at den købsaftale, som SX Development præsenterede for Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 den 20. januar 2022 med Virksomhed ApS 2 (eller ordre), som køber, var i overensstemmelse med de aftalte vilkår.
Af punkt 4 i samarbejdsaftalen fremgik, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 alene var for-pligtet til at acceptere et salg ved en købesum på minimum 25 mio. kr. Parterne havde aftalt, at de første 20 mio. kr. herefter tilfaldt Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Be-løb derover skulle fordeles med halvdelen til henholdsvis Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 og SX Development, idet der dog inden fordelingen af beløb over 20 mio. kr. skulle ske fradrag af alle SX Development positive udgifter til tredjemand vedrørende udvikling af ejendommen.
Det kan efter advokat Vidne 1's forklaring lægges til grund, at det egentlig var meningen, at SX Development i første omgang skulle erhverve ejendommen af Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ved et direkte køb, og at købesummen herfor var ca. 19-20 mio. kr. Retten antager, at det var den ikke fremlagte købsaftale, som var udgangspunktet for parternes møde. Da SX Development ikke kunne løfte fi-nansieringen til et køb af ejendommen, indgik parterne i stedet en samarbejds-aftale om udvikling og salg af ejendommen til en slutinvestor. I den forbindelse blev der sat en forholdsvis kort slutdato og en ministepris på 25 mio. kr.
Begrebet ”slutinvestor” er ikke ganske klart, men det kan lægges til grund, at der ikke i handelsbetingelserne i øvrigt var indsat noget videresalgsforbud eller
22
krav om bebyggelse før et eventuelt videresalg. Dette kan ikke udledes af aftale-grundlaget. Aftalen var udarbejdet af Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat og en uklarhed i parternes aftalegrundlag må komme koncipisten til skade. Når dette sammenholdes med, at anledningen til parternes samarbejdsaftale var, at SX Development ikke kunne løfte finansieringen til et køb af ejendommen for 19-20 mio. kr., finder retten efter en samlet vurdering af parternes aftalegrundlag, at det der var centralt for begge parter var, at prisen var på minimum 25 mio. kr., hvilket ville give Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ca. 22½ mio. kr. og SX Development ca. 2½ mio. kr. når de positive udviklingsomkostninger var trukket fra.
Retten har herved navnlig lagt vægt på, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 egentlig var klar til at sælge ejendommen til SX Development ved et rent salg på ca. 20 mio. kr., hvis SX Development, som ovenfor nævnt, havde kunnet finansiere købet, og at udviklingsperioden for ejendommen var ekstremt kort.
Af samarbejdsaftalens punkt 2.1 om udviklers forpligtelser fremgår det, at SX Development skulle foretage de efter deres skøn nødvendige forurenings- og jordbundsundersøgelser på ejendommen og indlede drøftelser med Vejle Kom-mune om, hvorledes ejendommen ville kunne bebygges. SX Development skulle i denne sammenhæng drage omsorg for udarbejdelse af det tegningsma-teriale, der var nødvendigt for drøftelser med Vejle Kommune. Videre fremgår det af aftalens punkt 2.2., at SX Development ikke måtte igangsætte udarbej-delse af en lokalplan (startredegørelse), uden at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skrift-ligt havde bekræftet, at dette skulle ske.
Det er i sagen ubestridt, at der blev foretaget de forurenings- og jordbundsun-dersøgelser, der skulle i henhold til aftalen. På baggrund af ordlyden af den øv-rige del af bestemmelsen, sammenholdt med den korte tidsfrist, der var for ud-viklingen af ejendommen hen over månederne december 2021 og januar 2022, finder retten, at det var begrænset, hvor omfattende en ejendomsudvikling Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kunne forvente på baggrund heraf.
Det kan lægges til grund, at der ikke var meget kommunikation mellem par-terne i den korte udviklingsperiode, men efter forklaringerne i sagen fra både Sagsøgte 2 og Vidne 2, kan det lægges til grund, at kommunikation skulle foregå med advokat Vidne 1. Advokat Vidne 1 har forklaret, at han ikke fik meget information, men at han heller ikke selv efterspurgte det.
På ovenstående baggrund finder retten, at SX Development har opfyldt deres forpligtelser i henhold til bestemmelsen i samarbejdspartsaftalens punkt 2. Her-efter, og da Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 var blevet tilbudt det minimumsbeløb på 25 mio. kr., som de var forpligtet til at acceptere, og at det herefter alene beroede på Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's forhold, at købet af ejendommen med Virksomhed ApS 2 som køber, ikke blev igangsat, har Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 mislig-
23
holdt samarbejdsaftalen. SX Development er derfor berettiget til deres andel af den aftalte fordeling af købesummen.
Det kan lægges til grund, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 efterfølgende solgte ejen-dommen til Virksomhed ApS 3, for 29,5 mio. kr., men at de har måtte købe selskabet og dermed ejendommen, som følge en tinglyst stævning på ejendommen. Som sagen foreligger oplyst for retten, foreligger der ikke på nuværende tidspunkt en afklaring af ejendommens status og hvilke planer Vejle Kommune har med området. Herefter, og allerede fordi Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's eventuelt modkrav fremstår udokumenteret, er der ikke noget mod-krav at modregne i SX Developments krav.
Herefter og da det alene beroede på Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's dispositioner og manglede accept af købsaftalen med Virksomhed ApS 2, at ejendommen ikke blev solgt i begyndelsen af 2021, er det ikke SX Developments risiko, at ejendommen ikke blev solgt, og endnu ikke er solgt. Retten tager herefter heller ikke Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's tertiære påstand til følge.
Retten tager derfor SX Developments påstand til følge.
Efter sagens resultat skal Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 betale sagens omkostninger. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 120.000 kr., og af retsafgift med 61.500 kr., i alt 181.500 kr. Beløbet er uden moms, idet SX Development ApS er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal til SX Development ApS betale 2.464.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 7. april 2022.
I sagsomkostninger skal Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 til SX Development ApS betale 181.500 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 26-04-2024 kl. 08:45
Modtagere: Sagsøger SX Development ApS, Advokat (H) Vidne 1, Sagsøgte 2, Sagsøgte 1, Advokat (L) Rasmus Grejsen Lynge