Dom
D O M
afsagt den 14. oktober 2011 af Vestre Landsrets 10. afdeling (dommerne Poul Hansen, Torben Geneser og Kim Holst (kst.)) i ankesag V.L. B – 2672 – 10
Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Svend Aage Pedersen ved advokat Dennis Feyling Serup, Viborg) mod
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Tine Blach Ladefoged Christensen, Viborg).
Retten i Viborg har den 1. november 2010 afsagt dom i 1. instans (BS 1-441/2008).
Påstande
For landsretten har Appellant, tidligere Sagsøger, nedlagt påstand om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, tilpligtes at betale 75.000 kr. med procesrente fra sagens anlæg den 14. marts 2008, subsidiært et mindre beløb.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har påstået dommen stadfæstet og har subsidiært påstået frifindelse mod betaling af et mindre beløb.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har haft fri proces for landsretten.
Supplerende sagsfremstilling
Skønsmand 1 har i besvarelsen af spørgsmål I blandt andet anført:
”Sammenfattende er konklusionen, at omkostningerne i 1991 til udskiftning af de galvaniserede rør i vandinstallationen til kobber eller PEX rør, vurde-res at ville beløbe sig til kr. 90.000 inkl. moms.”
Der er for landsretten foretaget syn og skøn med statsautoriseret ejendomsmægler og valu-
- 2 -
ar Skønsmand 2, Viborg, som skønsmand. I hans skønserklæring af 29. marts 2011 anføres det blandt andet:
”Som jeg forstår spørgsmålene i skønstemaet, skal jeg ikke forholde mig til om installationerne er lovlige eller ej, men forholde mig til ejendommens værdi med og uden ulovlige installationer
Ved ejendommens markedsværdi forstået kontantværdi Parterne erklærede sig enig i skønsmandens vurdering af spørgsmålene.
….
09.1. Skønsmanden bedes vurdere ejendommens markedsværdi med de af skønsmanden vurderede ulovlige vvs-installationer pr. overtagelsesdagen den 11. december 1991 og dermed uden mulighed for behørig forsikrings-dækning.
10.1. Besvarelse: Ejendommens markedsværdi pr. overtagelsesdagen med ulovlige vvs-installationer vurderes til:
kr. 825.000,-
…
09.2. Skønsmanden bedes vurdere ejendommens markedsværdi uden de af skønsmanden vurderede ulovlig vvs-installationer pr. overtagelsesdagen den 11. december 1991 og deraf følgende mulighed for behørig forsikringsdæk-ning.
10.2. Besvarelse: Ejendommens markedsværdi pr. overtagelsesdagen uden ulovlige vvs-installationer vurderes til:
kr. 900.000,-
…
Set i lyset af ejendommens omfattende renovering og ombygning siden overtagelsesdagen og i lyset af overtagelsesdagen ligger ca. 20 år tilbage i tiden, vil en konkret prisfastsættelse være med nogen usikkerhed. Der er dog i det medtagede materiale og besigtigelsen ikke forhold, der taler for den pr. overtagelsesdagen aftalte pris ikke skulle være markedsprisen på overtagel-sestidspunktet.”
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøger og Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har afgivet supplerende forklaring for landsretten.
Appellant, tidligere Sagsøger har supplerende forklaret, at han stadig ikke har fået udført yderligere arbejder vedrørende vandinstallationen. Der har ikke siden 2007 været yderligere skader, og kommunen har ikke stillet krav om ændringer. Alle rørene i badeværelset og mellem-
- 3 -
gangen blev skiftet i 2007. Hvis han i forbindelse med købet havde haft kendskab til man-gelen, ville han have søgt bistand fra en håndværker og derefter have forlangt et afslag i købesummen.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har supplerende forklaret, at han og Appellant, tidligere Sagsøger slet ikke talte om rørene i forbindelse med handelen.
Procedure
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.
Landsrettens begrundelse og resultat
Landsretten finder efter Skønsmand 1's erklæringer og forklaring sammen-holdt med det dagældende bygningsreglement og Dansk Ingeniørforenings forskrifter, at det er en mangel ved ejendommen, at der er indstøbt galvaniserede rør. Efter skønsman-dens vurdering ville en udbedring af mangelen på handelstidspunktet have beløbet sig til 90.000 kr. inkl. moms.
Ved afgørelsen af, om en køber i en mangelssituation har krav på afslag i købesummen, må der tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til, at købesummen var blevet lavere. Vurderingen heraf må ske under hensyn til størrelsen af udbedringsomkost-ningerne på handelstidspunktet – absolut og i forhold til kontantkøbesummen – samt det påberåbte forholds beskaffenhed, f.eks. på den ene side en væsentlig og aktuel ulovlighed over for på den anden side et forhold, der ikke inden for en overskuelig periode væsentligt vil forringe ejendommens anvendelighed, jf. U.2004.1873H.
Dommerne Torben Geneser og Kim Holst udtaler herefter:
Efter forholdets beskaffenhed var der på handelstidspunktet ikke behov for straks at foreta-ge udbedring, men mangelen indebar en risiko for, at der ville opstå bekostelige rørskader inden for en overskuelig periode. Såfremt oplysningerne om mangelen var kommet frem i forbindelse med Appellants, tidligere Sagsøger køb af ejendommen, må det derfor - under hensyn til størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet - antages, at det ville have
- 4 -
ført til en sådan nedsættelse af købesummen, at betingelserne for at indrømme ham afslag i købesummen er opfyldt. Afslaget fastsættes efter en samlet vurdering skønsmæssigt til 60.000 kr.
Vi stemmer derfor for at tage Appellants, tidligere Sagsøger subsidiære påstand til følge.
Dommer Poul Hansen udtaler:
Efter Skønsmand 1's besvarelse af spørgsmål 4 og hans forklaring for byretten er der stor usikkerhed om levetiden for galvaniserede rør. Huset er opført i 1977, og som anført af byretten har det først været fornødent at udskifte en del af rørene på et tidspunkt, hvor disse var 30 år gamle. Udgiften hertil er betalt af Appellants, tidligere Sagsøger forsikring. Der har ikke siden 2007 været yderligere skader, og kommunen har ikke stillet krav om æn-dringer. Jeg lægger derfor til grund, at der på handelstidspunktet var tale om et forhold, der ikke inden for en overskuelig periode væsentligt ville forringe ejendommens anvendelig-hed.
Det må tillægges vægt, om udbedring af en given mangel på handelstidspunktet måtte fremstå som akut eller som noget, der uden skade kunne udsættes en tid, for så vidt som dette forhold er egnet til at påvirke såvel købers anledning til at kræve købesummen redu-ceret som reduktionens størrelse. Det er efter forholdets beskaffenhed ikke sandsynligt, at en køber af ejendommen med kendskab til mangelen ville have ladet den udbedre på han-delstidspunktet. Størrelsen af udbedringsomkostningerne på handelstidspunktet kan derfor ikke tillægges samme betydning, som hvis der var tale om et forhold, der måtte forventes udbedret inden for kort tid. Hertil kommer, at en udbedring på handelstidspunktet ville have medført en forbedring, der efter Skønsmand 1's forklaring og hans besvarelse af spørgsmålene J og 7 også er forbundet med en ikke ubetydelig usikkerhed.
Efter en samlet vurdering finder jeg det herefter ikke sandsynliggjort, at kendskab til man-gelen ville have ført til en sådan nedsættelse af købesummen, at betingelserne for at ind-rømme Appellant, tidligere Sagsøger afslag i købesummen er opfyldt.
Jeg stemmer derfor for at stadfæste byrettens dom.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
- 5 -
Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal statskassen betale sagens omkostninger for landsretten til Appellant, tidligere Sagsøger med i alt 44.052,50 kr. Beløbet omfatter 1.740 kr. til retsafgift, 30.000 kr. inkl. moms til udgifter til advokatbistand og 12.312,50 kr. inkl. moms til udgifter til syn og skøn. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal betale sagens omkostninger for byretten til Appellant, tidligere Sagsøger med i alt 73.809,60 kr. Beløbet omfatter 1.740 kr. til rets-afgift, 30.000 kr. inkl. moms til udgifter til advokatbistand og 42.069,60 kr. inkl. moms til udgifter til syn og skøn. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbene lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang, herunder at der har været syn og skøn.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal til Appellant, tidligere Sagsøger betale 60.000 kr. med procesrente fra den 14. marts 2008.
Statskassen skal betale sagens omkostninger for landsretten til Appellant, tidligere Sagsøger med 44.052,50 kr.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal betale sagens omkostninger for byretten til Appellant, tidligere Sagsøger med 73.809,60 kr.
Det idømte skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Poul HansenTorben Geneser Kim Holst
(kst.)
------------
- 6 -