Kendelse om, hvorvidt der i forbindelse med syn og skøn både skal udpeges en markedskyndig erhvervsmægler og en person med særlig teknisk indsigt som skønsmand

Retten i Lyngby

Kendelse

Afsagt den 9. december 2013 i sag nr. BS 158-1986/2012 af Dommer (retsformand) og boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Danica Pension

Livsforsikringsaktieselskab

Holmens Kanal 2

1060 København K

mod

Nordea Liv & Pension

Livsforsikringsselskab

Klausdalsbrovej 615

2750 Ballerup

og

Nordea Pension Danmark

Ejendomsselskab A/S

Klausdalsbrovej 615

2750 Ballerup

Sagens baggrund og parternes påstande

I denne kendelse skal der blandt andet tages stilling til, om der i forbindelse med syn og skøn under sagen som skønsmand både skal udpeges en mar-kedskyndig erhvervsmægler og en person med særlig teknisk indsigt.

Spørgsmålet er blevet hovedforhandlet mundtligt under en delhovedforhand-ling, jf. retsplejelovens § 253.

Der har medvirket boligdommere ved afgørelsen af spørgsmålet.

Sagen er modtaget ved Retten i Lyngby den 10. oktober 2012.

Sagsøgeren, Danica Pension, har nedlagt følgende påstande:

"Principalt:

Boligretten udmelder to skønsmænd i sagen, herunder en skønsmand som er sagkyndig i forhold til at vurdere markedslejen for lejemålet (erhvervsmægler udmeldt af Dansk ejendomsmæglerforening) på varslingstidspunktet for lejened-sættelsen samt en skønsmand som er sagkyndig i forhold til at få beskrevet leje-målets tekniske installationer (energiteknolog eller lignende udmeldt af DTU) på henholdsvis Sagsøgers indflytningstidspunkt i lejemålet og varslingstids-punktet for lejenedsættelsen.

Subsidiært:

Boligretten udmelder en teknisk syns- og skønsforretning, hvor de tekniske in-stallationer i lejemålet bliver beskrevet af en skønsmand med teknisk indsigt

STD065879-S01-ST02-K296.02-T3-L01-M00-\D73

(energiteknolog eller lignende udmeldt af DTU) på henholdsvis Sagsøgers ind-flytningstidspunkt i lejemålet og varslingstidspunktet for lejenedsættelsen, inden at den sagkyndige erhvervsmægler anmodes om at vurdere markedslejen på varslingstidspunktet for lejenedsættelsen."

De sagsøgte, Nordea Liv & Pension Livsforsikringsaktieselskab og Nor-dea Pension Danmark, har nedlagt påstand om, at der alene skal udmeldes én skønsmand under sagen.

Oplysningerne i sagen

Denne kendelse indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsple-jelovens § 218 b, jf. § 218 a, stk. 2.

Der er ikke i forbindelse med behandlingen af tvisten vedrørende syn og skøn blevet afgivet forklaringer.

Sagen er en lejefastsættelsessag, og sagsøgeren har i stævningen nedlagt på-stand om, at de sagsøgte skal tilpligtes at anerkende, at den gældende leje pr. 18. juli 2012 på 53.320.072,14 kr. med virkning pr. 1. november 2012 skal nedsættes til en årlig leje på 32.722.924,60 kr. i henhold til en nærmere an-given nedtrapning.

Et af sagens tvistepunkter er omfanget af sagsøgerens forbedringer af leje-målets tekniske installationer.

Til belysning heraf har sagsøgeren blandt andet fremlagt bilag 13 og 15, der begge er omtvistede.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har procederet i overensstemmelse med anbringenderne i på-standsdokumentet, der har følgende ordlyd:

"Det er Sagsøgers anbringende under denne formalitetsprocedure, at der til Bo-ligrettens fyldestgørende vurdering af Sagsøgers påstand og anbringender i ho-vedsagen (krav om lejenedsættelse) kræves en teknisk beskrivelse af de af Sag-søger udførte arbejder i lejemålet.

Det gøres desuden gældende:

At Boligretten alene bør afvise at imødekomme Sagsøgers skønsbegæring om en teknisk syns- og skønsforretning, hvis Boligretten på forhånd kan afvise, at det begærede syn og skøn kan få betydning for sagens afgørelse, og hvis Bolig-retten anser en teknisk beskrivelse af installationerne som værende overflødig bevisførelse, jf. U.2007.1386V, U.1983.1047H, U.1968.813/2V, U.1986.917/ 1H, U.1984.99H, U.1966.587H, og Hørlyck - Syn og skøn, 4. udgave, s. 31.

STD065879-S01-ST02-K296.02-T3-L01-M00-\D73

aten teknisk beskrivelse af Sagsøgers arbejder i lejemålet, herunder udskift-

ning og modernisering af en lang række af de tekniske installationer med en værdi af kr. 62 mio., vil have betydning for Boligrettens vurdering af Sagsøgers påstand.

atSagsøgers begæring om en teknisk syns- og skønsforretning skal tjene som

bevissikring af de faktiske forhold ved lejemålets tekniske installationer, herun-der egenskaber, kapacitet, vedligeholdelse, driftsomkostninger på henholdsvis indflytningstidspunktet og varslingstidspunktet,

atbehovet for en uafhængig sagkyndig beskrivelse af de tekniske installationer

i den konkrete sag understøttes af, at Sagsøgte har forlangt, at Sagsøgers teknis-ke beskrivelser af lejemålets installationer skal udgå af sagen (sagens bilag 13 og 15).

atda den tekniske syns- og skønsmand skal redegøre for de tekniske forskelle

mellem eksempelvis det tidligere ventilationsanlæg og det nuværende ventilati-onsanlæg i lejemålet, må det antages at kræve en sagkundskab, som en udpeget erhvervsmægler og lægdommerne ikke formodes at være i besiddelse af, jf. TBB.2003.360ØLK, U.1989.711H, U.1999.1294Ø og Hørlyck - Syn og skøn, 4. udgave, s. 32 og 33.

athenset til den årlige lejenedsættelse som Sagsøger har nedlagt påstand om

(årlig lejeregulering på kr. 20,5 mio.), anføres det, at de økonomiske ekstraom-kostninger og/eller det tidsmæssige aspekt ikke taler væsentlig imod, at Sagsø-gers begæring om en uafhængig beskrivelse af tekniske installationer imøde-kommes,

aterhvervslejelovens § 13 henviser direkte til retsplejelovens § 344, og derved

de almindelige regler om syns- og skønsforretninger i retsplejelovens § 344 og derved de almindelige regler om syns- og skønsforretninger i retsplejelovens ka-pitel 19, hvorfor der ikke gælder særlig begrænsende regler for syns- og skøns-forretninger i markedslejesager, jf. U.1987.972Ø,

atparterne ikke kan anses for at have indgået en begrænsende procesaftale om,

at der kun skal udmeldes én skønsmand i sagen."

De sagsøgte har procederet i overensstemmelse med anbringenderne i på-standsdokumentet, der har følgende ordlyd:

" Nordea vil under formalitetsproceduren gøre følgende hovedanbringender gæl-dende:

atder ved telefonretsmødet af 11. april 2013, jf. bilag A, er indgået en for par-

terne bindende procesaftale om gennemførelse af syn og skøn ved udmeldelse af egnet skønsmand efter forslag fra Dansk Ejendomsmæglerforening,

atder ikke siden indgåelsen af denne processuelle aftale er dokumenteret at fo-

religge sådanne særlige omstændigheder, som undtagelsesvist kan begrunde sag-søgers krav om udmeldelse af flere sagkyndige skønsmænd i sagen,

STD065879-S01-ST02-K296.02-T3-L01-M00-\D73

atudgangspunktet efter langvarig dansk retspraksis er, at der ved udmeldelse

af syn og skøn i markedslejesager udpeges én skønsmand, hvilket må anses for tilstrækkelig og fyldestgørende for en boligretssag angående vurdering af mar-kedslejen af et lejemål, herunder bedømmelse af lejers eventuelle forbedringer af et lejemål, jf. bl.a. de ovenfor anførte domme,

atsagsøger ikke har påvist, at der undtagelsesvist i nærværende sag skal ud-

meldes flere skønsmænd, hvor der allerede er udpeget lægdommere med særlig sagkundskab til sagens problemstillinger og dermed sagens afgørelse, idet det bemærkes, at sagsøger oprindelig var af den opfattelse, at syn og skøn skulle ske ved udmeldelse af en erhvervsmægler via Dansk Ejendomsmæglerforening, hvilken opfattelse, sagsøger angiveligt efterfølgende har ændret. Der henvises bl.a. til UfR 2007.579 VLK,

atsagsøgtes begæring om udmeldelse af flere skønsmænd i den verserende sag

ikke kan sammenlignes med de tilfælde endsige den praksis der foreligger i sa-ger, til vurdering af om en begæring om syn og skøn kan/skal imødekommes, idet Nordea i henhold til procesaftalen af 4. april 2013 som bekendt har accepte-ret sagsøgtes begæring om syn og skøn ved erhvervsmægler efter forslag fra Dansk Ejendomsmæglerforening,

atNordea anser boligrettens sagkundskab for fornøden til at vurdere den fore-

liggende retssag, herunder til bedømmelse og kvalifikation af de faktiske kvali-teter, egenskaber og udstyr som foreligger til bedømmelse for boligretten, her-under juridisk kvalifikation af om disse kan anses for at være forbedringer af le-jemålet foretaget med udlejers godkendelse,

atsagsøgers begæring om udmeldelse af teknisk syn og skøn grundlæggende

har til formål at kvalificere - indholdsmæssigt og økonomisk - de af sagsøger fo-retagne opgradering af lejemålet til at være forbedringer, som sagsøger derpå vil forlange skal fragå i opgørelsen af markedslejen for lejemålet,

atsagsøgers begæring om udmeldelse af teknisk syn og skøn som påstået be-

vissikring af de faktiske forhold ved lejemålets tekniske installationer, henhold-svis på indflytningstidspunktet og på varslingstidspunktet , ikke kan imødekom-mes, allerede fordi at skønsmanden ikke har mulighed for at besigtige og be-dømme de faktiske forhold på indflytningstidspunktet,

atsagsøgers begæring om udmeldelse af teknisk syn og skøn baseret bl.a. på

vurdering af energiforbrug i lejemålet er nærværende retssag helt uvedkommen-de, og derfor må anses for ikke vil få betydning for sagens afgørelse,

atsagsøgers begæring om udmeldelse af teknisk syn og skøn i øvrigt vil afsted-

komme betydelige udgifter til afholdelse af syn og skøn i retssagen og vil forsin-ke sag unødigt."

Rettens begrundelse og afgørelse

Der er ikke grundlag for at antage, at der i forbindelse med retsmødet den 11. april 2013 blev indgået en procesaftale mellem parterne om, at der kun skulle udpeges én skønsmand.

STD065879-S01-ST02-K296.02-T3-L01-M00-\D73

Efter karakteren og indholdet af den hidtidige skriftsveksling mellem parter-ne om blandt andet omfanget af de ændringer, der er udført i lejemålet, fin-der boligretten, at et syn og skøn, der skal bidrage til at afdække og beskrive de af sagsøgeren foretagne arbejder i lejemålet, ikke på forhånd kan antages at være uden betydning for sagen.

Derfor tillader boligretten, at der tillige udpeges en teknisk kyndig skønsmand som anmodet af sagsøgeren.

Retten finder imidlertid, at det ikke vil være hensigtsmæssigt, at skønsmæn-dene udarbejder en fælles erklæring. Den tekniske skønsmands beskrivelse af arbejderne i lejemålet bør således foreligge først.

Det følger af det anførte, at retten tager sagsøgerens subsidiære påstand til følge.

Thi bestemmes:

Der udmeldes en teknisk syns- og skønsforretning, hvor de tekniske installa-tioner i lejemålet bliver beskrevet af en skønsmand med teknisk indsigt (energiteknolog eller lignende udmedlt af DTU) på henholdsvis sagsøgerens indflytningstidspunkt i lejemålet og varslingstidspunktet for lejenedsættel-sen, inden at den sagkyndige erhvervsmægler anmodes om at vurdere mar-kedslejen på varslingstidspunktet for lejenedsættelsen.

Dommer

Dommer

STD065879-S01-ST02-K296.02-T3-L01-M00-\D73