Kendelse
UDSKRIFT
AF
ØSTRE LANDSRETS RETSBOG
____________
Den 1. november 2011 satte Østre Landsret retten i retsbygningen, Bredgade 59, Køben-havn.
Som dommere fungerede landsdommerne Lene Jensen, Mikael Sjöberg og Beth von Ta-bouillot (kst.), førstnævnte som rettens formand.
Som protokolfører fungerede Medarbejder ved retten.
Der foretoges
6. afd. kære nr. B-3110-11:
Grundejernes Investeringsfond
(advokat Bjarne Becher Jensen)
påkærer afgørelse i tvangsauktionssagen vedrørende
ejendommen Matrikel nr. 1
tilhørende Indkærede ApS, tidligere Ejer ApS
Ingen var mødt eller indkaldt.
Der fremlagdes kæreskrift af 28. september 2011, hvorved advokat Bjarne Becher Jensen på vegne Grundejernes Investeringsfond har kæret Nykøbing Falster Rets kendelse af 1. september 2011 (AS 4-570/2010) om fordeling af et beløb deponeret i forbindelse med tvangsauktion over ejendommen Matrikel nr. 1 tilhørende Indkærede ApS, tidligere Ejer ApS, rettens fremsendelsesbrev af 3. oktober 2011 og udskrift af retsbogen indeholdende den kærede afgørelse.
- 2 -
De øvrige interesserede rettighedshavere har ikke udtalt sig vedrørende kæren.
Kærende har nedlagt påstand principalt om, at Grundejernes Investeringsfond tillægges prioritet forud for de tidligere lejere, således at der af det deponerede beløb betales 156.335 kr. til Grundejernes Investeringsfond, subsidiært at Grundejernes Investeringsfond og de tidligere lejere tillægges sideordnet prioritet, således at der af det deponerede beløb betales 128.413 kr. til Grundejernes Investeringsfond og 27.921 kr. til de tidligere lejere. Kærende har til støtte for den principale påstand anført bl.a., at Grundejernes Investeringsfond i medfør af boligreguleringslovens § 60, stk. 1, har en lovbestemt panteret, således at kravet har prioritet efter ejendomsskatter, samt at Grundejernes Investeringsfond har ladet ting-lyse et pantebrev i ejendommen i medfør af boligreguleringslovens § 60, stk. 4, hvoraf det fremgår, at fondens krav har fortrinsret. Til støtte for den subsidiære påstand er anført bl.a., at forholdsmæssig dækning af ligestillede krav er i overensstemmelse med praksis.
Byretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.
De modtagne bilag var til stede.
Efter votering afsagdes sålydende
k e n d e l s e :
Efter boligreguleringslovens § 60, stk. 1, 2. pkt., kan Grundejernes Investeringsfond ting-lyse meddelelse på en ejendom om, at fonden lader renholdelses- og vedligeholdelsesar-bejder samt forbedringsarbejder udføre for udlejers regning og lade meddelelsen aflyse, når arbejderne er udført, og fonden har fået dækning for sine udlæg.
Bestemmelsen er indsat i boligreguleringsloven ved lov nr. 632 af 11. juni 2010 om æn-dring af lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene. I de særlige be-mærkninger til lovforslaget, lovforslag nr. 200 af 26. marts 2010, hedder det om denne bestemmelse bl.a. (Folketingstidende 2009-10, tillæg A):
”Grundejernes Investeringsfond kan blive anmodet om for ejerens r egning at udføre påbudte arbejder på ejendommen efter boligreguleringslovens § 60. I en sådan situation søger fonden at tinglyse meddelelse herom, således at en even-tuel køber kan vide, at der verserer en sag om påbudt vedligehold, og således at
- 3 -
pengeinstitutter og realkreditforeninger gøres bekendte med, at sikkerheden for nye lån med sikkerhed i ejendommen kan blive påvirket heraf…”
Af boligreguleringslovens § 60, stk. 4, fremgår, at såfremt udlejer ikke deponerer eller stiller sikkerhed efter stk. 2 for udlæg for udførte arbejder, kan fonden til dækning af ud-gifterne ved arbejdets udførelse yde udlejeren et lån og som sikkerhed for lånet lade ting-lyse pant i ejendommen med fortrinsret efter ejendomsskatter, men uden personlig hæf-telse.
Efter de foreliggende oplysninger har Grundejernes Investeringsfond den 16. september 2010 tinglyst en servitut på ejendommen Matrikel nr. 1. Der fremgår af servitutten bl.a. følgende:
”GI meddeler herved, at man under henvisning til boligreg uleringslovens § 60 er blevet anmodet om at lade arbejder påbudt af huslejenævnet i Lolland Kommune udføre på ejendommen Adresse 1 for ejers regning. I henhold til reglerne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene § 60, stk. 4-6, har investeringsfonden sikkerhed for afholdte udgifter til eventuelle forundersøgel-ser, udgifter til de pågældende arbejders udførelse, renter, samt omkostninger i øvrigt. GI´s udlæg får pant og fortrinsret efter ejendomsskatter.
…
Anmelder erklærer, at den anmeldte servitut kan tillægges prioritetsstilling forud for allerede tinglyste rettigheder. Hjemmelen hertil er angivet i den an-førte lov:
Meddelelsen tinglyses jf. bestemmelserne i BRL § 60 hvor GI har pant og for-trinsret efter ejendomsskatter, hvis GI udfører arbejder på ejendommen …”
Af tingbogsattest af 24. januar 2011 fremgår i overensstemmelse hermed, at servitutten er lyst som en byrde på ejendommen den 16. september 2010. Efter tingbogsattesten er der ikke lyst andre rettigheder til Grundejernes Investeringsfond på ejendommen.
Det er oplyst, at udlejer ikke har betalt fonden for udgifterne ved arbejdets udførelse, men der foreligger ikke oplysninger om, hvorvidt fonden har ydet udlejer et lån til dækning af disse udgifter.
Landsretten lægger på denne baggrund til grund, at Grundejernes Investeringsfond har la-det en meddelelse i henhold til boligreguleringslovens § 60, stk. 1, tinglyse på ejendom-men, mens man ikke har tinglyst pant i henhold til boligreguleringslovens § 60, stk. 4.
- 4 -
Efter ordlyden af boligreguleringslovens § 60, stk. 1, og forarbejderne til bestemmelsen, finder landsretten ikke, at tinglysning af en sådan meddelelse i sig selv indebærer, at der stiftes pant med fortrinsret for Grundejernes Investeringsfonds krav vedrørende udførte arbejder. Da der herefter ikke er grundlag for at tillægge Grundejernes Investeringsfonds krav fortrinsret og da det tiltrædes, at lejernes krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje har fortrinsret, jf. lejelovens § 7, stk. 1,
b e s t e m m e s :
Byrettens kendelse om fordeling af det deponerede beløb stadfæstes.
Retten hævet.
(Sign.)