Dom
DOM
Afsagt den 1. juli 2016 i sag nr. BS 7-70/2016:
Sagsøger ApS
Adresse 1
By 1
mod
Sagsøgte
Adresse 2
By 2
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag, der er anlagt den 15. januar 2016, drejer sig i første række om, hvorvidt der mellem Sagsøger ApS, og Sagsøgte, er indgået en forpagtningsaftale vedrørende landbrugsjord tilhørende Sagsøger ApS, og om Sagsøger ApS i givet fald har et krav mod Sagsøgte på betaling af forpagtningsafgift. Sagen drejer sig i anden række om, hvorvidt Sagsøger ApS har et krav mod Sagsøgte på betaling for leje af maskiner, redskaber m.v. samt jagtleje.
Sagsøger ApS har nedlagt påstand om, at Sagsøgte tilpligtes at betale 98.242 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg, subsidiært et mindre beløb efter rettens skøn.
Påstanden fremkommer således:
Forpagtningsafgift:94.320 kr.
Leje af maskiner, redskaber m.v.:8.000 kr.
Jagtleje:
3.500 kr.
Høstede afgrøder (modregning):-7.578 kr.
I alt
98.242 kr.
Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.
Sagsøgte har nedlagt selvstændig påstand om, at Sagsøger ApS tilpligtes at betale 7.578 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra kravets fremsættelse i retten.
Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.
I brev af 31. juli 2015 fra Sagsøger ApS til Sagsøgte fremgår følgende:
"Jeg vil med dette brev have afklaret, om du fortsat ønsker at forpagte jorden på Ejendom, da det sidste af afgrøden skal høstes, så snart det bliver muligt.
Du skal som minimum underskrive forpagtningsaftalen, der blot er en formalisering af det allerede etablerede forpagtningsforhold, som du flere gange har ytret ønske om at komme her med, for evt. tilretninger og underskrivelse, samt betale den skyldige afgift.
Beløbet er for nuværende opgjort til 94.320 kr. i forpagtningsafgift, kr. 8.000 kr. for leje af redskaber samt kr. 3.500 for jagtleje. I alt 105.820 plus dyrkningsrettigheder eller værdien for samme for 7,5 Ha. Beløbet er uden moms.
Er du ikke i stand til at betale hele beløbet på en gang, er jeg villig til at finde en løsning. Har du tilføjelser eller tilretninger i aftalen, er jeg villig til at finde en løsning, men jeg kan og vil ikke holdes hen i det uvisse mere.
Såfremt jeg ikke har modtaget den fremsendte forpagtningsaftale i underskrevet stand samt modtaget betaling for den opgjorte forpagtningsafgift eller du ikke er fremkommet med en realistisk afviklingsplan herfor senest 5 dage fra dato, anser jeg forpagtningssamarbejdet for ophørt, således at hele forpagtningsafgiften forfalder til øjeblikkelig betaling, påKonto nr.. Samtidig skal der ske udlevering af de i "tillæg til forpagtningskontrakt" nævnte lejede effekter. Såbedsharve og tromle.
Omhandlede brev og forpagtningsaftale samt tillæg er sendt med posten dd. samt afleveret på adressen.
..."
Ved brev af 6. august 2015 besvarede Sagsøgte brevet således:
"Du har sendt mig et brev, som ikke bør undre dig, at jeg selvfølgelig ikke kan acceptere indholdet af.
Da du forleden opsøgte mig mens jeg høstede, og stik imod den mundtlige aftale vi havde indgået, forlangte penge af mig, så blev jeg jo nødt til at fortælle dig, at jeg ikke skyldte dig så meget som 1 krone.
Det var lidt af en chokerende oplevelse at se en, som man i årevis havde kendt, opføre sig på en måde, som jeg kun troede fandtes, indenfor det kriminelle miljø. Du slog ud efter mig, så jeg måtte løbe væk. Det benyttede du dig af til at stjæle nøglen til min mejetærsker, og du fortsatte i samme stil ved at køre hjem til mig og stjæle en traktor som jeg havde renoveret efter at have fået den af dig, i ubrugelig stand. Jeg har stået registreret som ejer af traktoren, de sidste fire år, både forsikringsmæssigt og i andre henseender. Ovennævnte er anmeldt til politiet.
Vores aftale opstod helt tilfældigt for ca. 5 år siden, hvor du spurgte om jeg havde lyst til, kvit og frit, at opdyrke et stykke jord, som trængte til en kærlig hånd efter at have ligget brak i årevis. Det ville jeg gerne prøve at gøre noget ved, selvom jordstykket lå lidt langt væk fra min bopæl. Og sådan startede det. Hele mit netværk af folk i lokal-området, som jeg tit
samarbejder med, er løbende blevet informeret om betingelserne for at jeg kunne dyrke din jord.
Der har ikke i de ca. 5 år, været talt om penge, lejekontrakt, eller maskinleje, og det er forståeligt nok, for i hele perioden, har jeg lavet rigtig meget arbejde for dig, uden at præsentere dig for en regning. Det drejer sig om drænarbejde, fældning af træer, stubfræsning, udjævning af jordhøje og murbrokker, samt rydning af en masse hegn. Meget af dette arbejde foregik med specialmaskiner, og med extra mandskab. Skulle dette arbejde opgøres til maskinstationpriser, ville det over den forløbne årrække nemt havde kunnet overstige det beløb, som du har præsenteret mig for.
M.h.t. til brug af din tromle og harve, så havde jeg min egen tromle det første år. Det var først da du sagde, at hvis jeg kunne reparere din tromle, som skulle have et par svejsninger, for at kunne fungere, så kunne jeg bruge den i stedet for at tage min egen tromle med. Det samme var tilfældet med din harve, som jeg bare kunne bruge, hvis jeg ville sørge for at holde den kørende. Jeg har brugt din trome og harve, max. 2 timer pr. sæson, så det må vist være udlignet med de reparationer som jeg har foretaget på disse. M.h.t. jagten på jorden, er jeg et stort spørgsmålstegn. Vi har aldrig talt om, at jeg havde noget med det at gøre. Da en mand kom, og spurgte om han kunne leje jagten på jorden, sagde jeg til ham, at det kunne jeg ikke blande mig i, når det ikke var min jord, så dette måtte han snakke med dig om. Du bekræftede senere over for mig, at du havde talt med manden.
Det eneste mellemværende vi to har er, at du afleverer nøglen til min mejetærsker og at du kommer med min traktor igen, samt at jeg får lov til at høste færdigt.
...
"
Ved brev af 6. september 2015 fastholdt advokat Michael Wallin på vegne af Sagsøger ApS kravene mod Sagsøgte, dog således at der i betalingskravet blev modregnet et beløb på 7.578 kr. for afgrøder høstet af Sagsøger ApS i tiden efter brevet af 31. juli 2015. Betalingskravet lød herefter på 98.242 kr., svarende til stævningspåstanden. Endvidere fastholdtes kravet om returnering af en tromle og en såbedsharve.
Ved mail af 29. september 2015 afviste advokat Claus Munk på vegne af Sagsøgte på ny de af Sagsøger ApS fremsatte krav.
Der har under sagen været fremlagt "Forpagtningskontrakt (jordforpagt-ning)" dateret 2012 og "Tillæg til forpagtningskontrakt" dateret 2013. Kontrakten og tillægget indeholder bestemmelser om bl.a. størrelsen af forpagtningsafgiften og maskinlejen samt termin for betalingerne. Ingen af kontrakterne er underskrevet.
Forklaringer
Vidne har forklaret, at den i sagen omhandlede ejendom ejes af Sagsøger ApS, som han driver og er direktør for. Forpagtningsaftalen med Sagsøgte kom i stand ved, at han talte med Sagsøgte om, hvorvidt han kunne være interesseret i at forpagte jorden. En tidligere forpagter havde slået hø, og jorden lå nu brak. De aftalte, at Sagsøgte ikke skulle betale forpagtningsafgift det første år som modydelse for, at Sagsøgte skulle gøre jorden dyrkningsklar. Det første år skulle Sagsøgte også
tage sig af dyrkningsrettighederne, som derefter skulle overgå til Sagsøger ApS. Efter det første år skulle Sagsøgte betale for forpagtningen. De talte ikke om afgiftens størrelse, da denne først skulle forhandles senere. Sagsøgte overtog vist nok driften af jorden i 2011. Det var aftalt, at Sagsøgte skulle komme med et udkast til en forpagtningskontrakt, men han rykkede Sagsøgte mange gange uden resultat. Til sidst mistede han tålmodigheden med Sagsøgte og udarbejdede derfor i sommeren 2015 selv den i sagen fremlagte forpagtningskontrakt og tillæg til forpagtningskontrakt. Han tilbagedaterede kontrakterne til henholdsvis 2012 og 2013, hvor de var indgået mundtligt. De havde dog ikke aftalt størrelsen af forpagtningsafgiften eller maskinlejen. Da Sagsøgte stadig ikke vendte tilbage, og han bad derfor Sagsøgte om at undlade at høste, indtil uenigheden var løst. Da Sagsøgte fortsatte høstningen, bortviste han Sagsøgte fra jorden, hvorefter han lod en nabo høste færdig. Sagsøgte benyttede i hele forpagtningsperioden maskiner og redskaber tilhørende Sagsøger ApS, selvom parterne ikke fra starten havde indgået aftale herom. I forpagtningsperioden mødte han en jæger, som fortalte, at Sagsøgte havde udlejet jagtretten på jorden til jægeren. Dette var helt i strid med forpagtningsaftalen med Sagsøgte, da denne aldrig havde omfattet jagtretten, og da Sagsøger ApS havde bortforpagtet jagtretten til anden side. Han havde ikke sendt nogen opkrævninger til Sagsøgte forud for betalingskravet fremsat i hans brev af 31. juli 2015, da han hele tiden havde ventet på, at Sagsøgte kom med en kontrakt. Den første forpagtningsafgift skulle have været betalt den 1. marts 2013.
Sagsøgte har forklaret, at han er landmand og har egen landbrugsjord, som han selv dyrker. For nogle år siden, måske omkring 2010 eller 2011, talte han med Vidne om at overtage driften af et jordareal tilhørende Sagsøger ApS. Jordarealet omfattede på daværende tidspunkt kun 1,5-2 ha., som havde ligget hen i ca. 20 år og derfor var groet helt til. Jorden var forsøgt pløjet, men det så forfærdeligt ud. En tidligere forpagter havde slået hø på jorden, men jorden var efterfølgende groet helt til. Han og Vidne aftalte på den baggrund, at han måtte dyrke jorden til gengæld for at passe arealet. Der var meget arbejde forbundet med at klargøre jorden til dyrkning, bl.a. fordi der stod 10 meter høje træer på grunden. Desuden udførte han løbende en del ulønnet arbejde for Vidne, herunder arbejde på et hegn. Det først år var der ingen dyrkningstilskud knyttet til jorden, men i 2012 eller 2013 aftalte parterne, at han måtte overtage dyrkningsrettighederne, så længe han passede jorden. Han købte dyrkningsrettighederne, dyrkede jorden erhvervsmæssigt og modtog landbrugsstøtte. Han ved ikke, hvor meget han har tjent på at passe og dyrke jorden. De første par år var resultatet dårligt pga. jordens ringe tilstand. I løbet af de følgende år blev arealet, som han passede for Sagsøger ApS, større og større. Arealet kom efter et par år også til at omfatte en hestefold. Parternes aftale var alene mundtlig, og det var ikke meningen, at der skulle udarbejdes en skriftlig kontrakt. Det var først i 2015, at Vidne kom med en skriftlig forpagtningsaftale, som han krævede underskrevet. Det havde imidlertid aldrig været på tale, at han skulle betale Sagsøger ApS for brugen af jorden, og han havde heller aldrig tidligere modtaget betalingsopkrævninger herfor. Han afviste derfor at underskrive udkastet til en forpagtningsaftale. I de forløbne år havde han i overensstemmelse med parternes aftale lånt maskiner m.v. af Sagsøger ApS i fornødent omfang, og heller ikke i den forbindelse blev der stillet krav om betaling. På et tidspunkt fik han en defekt traktor forærende af Vidne. Traktoren kunne ikke starte og var i meget dårlig stand, og han var nødt til at renovere starteren og køleren, ligesom han sandblæste og malede traktoren. Da parterne blev uenige om jorden, tilbagetog Vidne uden aftale traktoren. Han politianmeldte Vidne for tyveri af traktoren. En harve tilhørende Sagsøger ApS står stadig hos ham, fordi den skulle have skiftet spidser. På et tidspunkt blev han opsøg af en tømrer, som var interesseret i jagtretten til jorden. Han henviste tømreren til at tale med Vidne, og senere hørte han, at de havde indgået en aftale om jagtretten. Han er enig med Sagsøger ApS i, at han aldrig har kunnet råde over jagtretten til jorden, men det har han heller ikke gjort. Han modtog den første betalingsopkrævning nogensinde fra Sagsøger ApS i sommeren
2015 blot 8-14 dage før, han begyndte at høste. Da Vidne havde bortvist ham fra jorden, tilegnede Sagsøger ApS sig høsten.
Parternes synspunkter
Sagsøger ApS har procederet i det væsentlige i overensstemmelse med sin replik, der lyder således:
"Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende:
atder er indgået en juridisk bindende aftale mellem parterne,
atdet har formodningen imod sig, at sagsøgte i årevis vederlagsfrit har kunnet dyrke jorden, der tilhører sagsøger,
atsagsøgte har bevisbyrden for, at jorden kunne dyrkes "kvit og frit",
atdet af sagsøger opkrævede forpagtningsbeløb ikke er ubilligt, hvorfor sagsøgte efter en analogi af købelovens § 5 er forpligtet til at betale det af sagsøger forlangte, og
atsagsøgers krav hverken helt eller delvist er forældet."
Sagsøgte har procederet i det væsentlige i overensstemmelse med sit påstandsdokument, der lyder således:
"Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende,
atder ikke er indgået nogen forpagtnings- og betalingsaftale,
atder aldrig er betalt for brugen af jorden,
atsagsøger har erkendt, at sagsøgte har været berettiget til at dyrke jorden uden betaling ved i mere end 5 år at have undladt op-krævning,
atsagsøgtes ret hertil forstærkes af den omstændighed, at sagsøger har accepteret, at sagsøgte ikke ville underskrive forpagtningsaf-talen,
atkrav, der kunne have været opkrævet mere end tre år før sagsan-lægget, er forældede.
Til støtte for sagsøgtes selvstændige påstand:
atsåfremt sagsøgtes erkendte krav ikke kan bringes i modregning i sagsøgers krav må sagsøgtes krav betales effektivt."
Rettens begrundelse og afgørelse
Det lægges efter parternes forklaringer til grund, at de formentlig i 2011 indgik en mundtlig aftale om, at Sagsøgte måtte rydde og opdyrke et af Sagsøger ApS ejet landbrugsareal, der lå brak.
Parterne har afgivet modstridende forklaringer om, hvorvidt det blev aftalt, at Sagsøgte skulle betale for brugen af jorden. Vidne har således forklaret, at det blev aftalt, at kun det første år var gratis for Sagsøgte som modydelse for, at Sagsøgte gjorde jorden dyrkningsklar, men at Sagsøgte derefter skulle betale forpagtningsafgift. Sagsøgte har her-overfor forklaret, at det aldrig var på tale, at han skulle betale forpagtningsafgift eller maskinleje, idet han fik lov til at dyrke jorden som modydelse for det ulønnede arbejde, han udførte på jordarealet og for Sagsøger ApS i øvrigt.
Det er ubestridt, at Sagsøgte indtil sommeren 2015 dyrkede jorden bl.a. ved hjælp af maskiner og redskaber tilhørende Sagsøger ApS, uden at Sagsøger ApS opkrævede forpagtningsafgift, maskinleje eller anden betaling.
Den af Sagsøger ApS fremlagte forpagtningskontrakt og tillægget til forpagtningskontrakten er først udarbejdet i sommeren 2015, og hverken kontrakten eller tillægget er underskrevet. Vidne har forklaret, at parterne ikke aftalte forpagtningsafgiftens eller maskinlejens størrelse, og retten finder, at Sagsøger ApS heller ikke i øvrigt har løftet bevisbyrden for, at kontrakten og tillægget er udtryk for parternes aftale.
Da Sagsøgte således på baggrund af en mundtlig aftale med Sagsøger ApS har ryddet arealet og derefter dyrket jorden i flere år, uden at Sagsøger ApS har opkrævet betaling, findes Sagsøger ApS ikke at have godtgjort at have krav på betaling af forpagtningsafgift. Da Sagsøger ApS i samme periode endvidere har ladet Sagsøgte benytte selskabets maskiner og redskaber i forbindelse med arbejdet på arealet uden at kræve betaling, findes Sagsøger ApS heller ikke at have godtgjort at have krav på betaling af maskinleje. Endvidere har Sagsøger ApS ikke påvist et grundlag for kravet på jagtleje.
Som følge af det anførte tages Sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.
Da Sagsøger ApS i brev af 6. september 2015 har anerkendt, at Sagsøgte har et krav på 7.578 kr. for afgrøder høstet af Sagsøger ApS i sommeren 2015, og da Sagsøgtes krav på betaling af dette beløb ikke er bestridt
under denne sag, tages Sagsøgtes selvstændige påstand til følge.
Der forholdes med sagsomkostninger som nedenfor bestemt, idet bemærkes, at 500 kr. dækker retsafgiften af Sagsøgtes selvstændige påstand, og 15.000 kr. dækker rimelige udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Der er herved lagt vægt på sagens værdi, omfang, forløb og udfald, herunder at skriftvekslingen har været begrænset, og at hovedforhandlingen har været kortvarig.
Thi kendes for ret:
Sagsøgte frifindes.
Sagsøger ApS skal til Sagsøgte betale 7.578 kr. med tillæg af procesrente fra den 26. maj 2016.
I sagsomkostninger skal Sagsøger ApS til Sagsøgte betale 15.500 kr.
De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Dommer
Dommer