Dom
RETTEN PÅ BORNHOLM
DOM
afsagt den 20. december 2024
Sag BS-29611/2024-BOR
Sagsøger (Udlejer)
(advokat Frederikke Hjorth Nisbeth)
mod
Dancenter A/S
(advokat Pernille Nørkær)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 8. maj 2024.
Sagen angår spørgsmålet om, hvorvidt en erhvervslejekontrakt er gyldig og bindende, om lejer uberettiget har opsagt lejeaftalen, samt om udlejeren har op-fyldt sin tabsbegrænsningspligt.
Sagsøgeren har påstået sagsøgte tilpligtet til sagsøgeren at betale 2.874.235,25 kr. inkl. moms med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg til betaling sker.
Sagsøgeren er indforstået med at tilbagebetale husleje i det omfang det lykkes sagsøgeren at genudleje indenfor uopsigelighedsperioden og i det omfang en ny lejer betaler leje, som dækker den mellem sagsøgeren og sagsøgtes aftalte husleje.
2
Sagsøgeren har subsidiært påstået sagsøgte tilpligtet til at betale 206.903,78 kr. inkl. moms samt månedsvist forud hver den 1. at betale kr. 24.596,00 inkl. moms med tillæg af 2 % pr. år i perioden december 2024 til og med februar 2033 eller indtil lejemålet genudlejes.
Sagsøgte har påstået frifindelse.
Sagsøgeren har oplyst, at den principale påstand er opgjort således:
Påstanden er opgjort således:
Husleje for februar 2024 til og med december 2024 270.556,04 kr.
Husleje for år 2025 301.055,08 kr.
Husleje for år 2026 307.076,18 kr.
Husleje for år 2027 313.217,71 kr.
Husleje for år 2028 319.482,06 kr.
Husleje for år 2029 325.871,70 kr.
Husleje for år 2030 332.389,14 kr.
Husleje for år 2031 339.036,92 kr.
Husleje for år 2032 345.817,66 kr.
Husleje for januar og februar 2033 58.789,00 kr.
Fællesomkostninger (opvarmning af lejemålet) 36.300,00 kr.
Istandsættelsesomkostninger (estimeret) 37.143,75 kr.
10.000 kr. (maler + rengøring)
50.000 kr. (lysstander/logolampe)
Fjernelse af nøgleboks
Ejendomsmægler salær ifm. genudlejning (inkl. moms) 30.000,00 kr.
Fradrag af indbetalt depositum -142.500,00 kr.
I alt 2.874.235,25 kr.
Den subsidiære påstands første led er opgjort således:
Husleje for februar 2024 til og med november 2024245.960,03 kr.
Fællesomkostninger (opvarmning af lejemålet) 36.300,00 kr.
Istandsættelsesomkostninger 37.143,75 kr.
Ejendomsmægler salær ifm. Genudlejning 30.000,00 kr.
Fradrag af indbetalt depositum-142.500,00 kr.
I alt206.903,78 kr.
Der har ikke medvirket boligretsdommere ved behandlingen af sagen.
Oplysningerne i sagen
3
Sagsøgeren erhvervede den 1. januar 2023 ejendommen beliggende Adresse 1, 3700 Rønne. Forinden havde parterne den 1. december 2022 indgået en er-hvervslejekontrakt vedrørende kontorlokaler på 1. etage i ejendommen. Lejeaf-talen trådte i kraft den 1. marts 2023, men sagsøgte fik adgang til lejemålet den 1. januar 2023.
Af erhvervslejekontrakten fremgår blandt andet:
”Denne erhvervslejekontrakt ("Lejekontrakten") er indgået den:
Mellem: Sagsøger (Udlejer) Adresse 2 3700 Rønne ("Udlejer")
og
Dancenter A/S
CVR-nr. 67324013
Lyngbyvej 20
2100 København Ø
("Lejer")
…
2. Anvendelse
2.1. Lejemålet skal anvendes til kontor og administration og dermed be-slægtet virksomhed og må ikke uden Udlejers forudgående skriftlige samtykke anvendes til andet formål helt eller delvist.
…
2.6. Lejer er forpligtet til at anvende lejemålet i sin fulde udstrækning til det aftalte formål frem til lejemålets ophør, således at Udlejers afskriv-ningsret bibeholdes fuldt ud. Lejer er erstatningsansvarlig for ethvert tab som Udlejer måtte lide i anledning af, at Udlejer måtte fortabe sig afskrivningsret ved Lejers misligholdelse af nærværende bestemmelse.
…
4. Lejemålets ophør
4.1. Lejekontrakten kan fra Lejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. marts 2033.
4
4.2. Lejekontrakten kan fra Udlejers side tidligst opsiges til fraflytning den 1. marts 2033. Dog kan Udlejer til enhver tid opsige Lejekontrakten med 6 måneders skriftligt varsel, såfremt Rønne Havn forlanger det.
4.3. Såvel Lejers som Udlejers opsigelse skal ske med 6 måneders skrift-ligt varsel til fraflytning
med udgangen af en måned. Opsigelse kan afgives pr. e-mail.
4.4. Lejer kan i tilfælde af Udlejers opsigelse af Lejekontrakten, der er begrundet i Rønne Havns krav om udflytning, ikke kræve erstatning el-ler godtgørelse i medfør af erhvervslejelovens § 66. I øvrige forhold kan Lejer kræve erstatning eller godtgørelse i medfør af erhvervslejelovens § 66.”
Lejemålet blev af sagsøgte opsagt ved e-mail af 14. november 2023 med varsling om ophør pr. 30. november 2023. Sagsøgeren protesterede samme dag mod op-sigelsen og henviste til, at erhvervslejekontrakten er uopsigelig fra sagsøgtes side indtil den 1. marts 2033.
Sagsøgte fraflyttede lejemålet ultimo februar 2024.
Forklaringer
Sagsøgeren har forklaret blandt andet, at hun er ansat i den hudlægeklinik, som hendes ægtefælle, Vidne 1, nu driver fra ejendommens stueetage. Hun har boet på Bornholm i 15 år. Hun købte ejendommen sammen med sin ægtefælle. Det var hende, der underskrev erhvervslejekontrakten med sagsøgte. Forud for købet havde ægtefællen en dialog med den tidligere afdelingsleder for sagsøgte, Person 1, som gav udtryk for, at sagsøgte gerne ville til-bage i lokalerne på havnen, hvor Person 1 tidligere havde haft kontor. På den baggrund overvejede sagsøgeren og ægtefællen at købe ejendommen, da de dermed allerede havde en potentiel lejer, som kunne sørge for, at de le-vede op til havnens krav om, at lokalerne kun måtte lejes ud til turist- og havne-relaterede formål. Først efter hun havde indgået erhvervslejekontrakten med sagsøgte, købte hun og ægtefællen ejendommen. Der var ikke andre interesse-rede lejere til kontorlokalerne på 1. etage. Hun gav sagsøgte adgang til lejemålet allerede fra januar 2023, selvom lejeaftalen først officielt trådte i kraft den 1. marts 2023, hvor første huslejebetaling og depositum forfaldt. Sagsøgte stillede på et tidspunkt krav om at få tilsendt en separat faktura for huslejen hver må-ned, hvilket undrede sagsøgeren. Sagsøgte gav dog på intet tidspunkt udtryk for, at sagsøgte ikke var bundet af erhvervslejekontrakten, og sagsøgte betalte både depositum og fakturaerne for husleje, når de forfaldt. I november 2023 modtog sagsøgeren en opsigelse fra sagsøgte, som oplyste, at lejemålet ville blive bragt til ophør pr. 30. november 2023. Dette undrede hende, idet de havde
5
indgået en erhvervslejekontrakt med en uopsigelighedsperiode på 10 år. På trods af opsigelsen forblev sagsøgte i lejemålet, men ophørte med at betale hus-leje ultimo november 2023. Sagsøgeren var i tvivl, om sagsøgtes opsigelsesbrev var en fejl, idet der ikke blev gjort synlige bestræbelser fra sagsøgtes side på at fraflytte lejemålet, og sagsøgte fortsatte med at drive virksomhed fra lejemålet. Sagsøgte fraflyttede først lejemålet ultimo februar og afleverede nøglerne i marts 2024. Adspurgt om sagsøgeren havde haft nogen korrespondance med sagsøgte i perioden fra november 2023 til sagsøgtes fraflytning i februar 2024, forklarede sagsøgeren, at hun og ægtefællen havde været i dialog med Person 2. Hun oplevede sagsøgtes kommunikation som meget upræcis i forhold til sagsøgtes stillingtagen til lejeaftalen. Efter fraflytningen gjorde sagsøgeren og ægtefællen selv lokalerne rent for at kunne fremvise dem til en ejendomsmæg-ler. Ejendomsmægleren opslog annoncer af lejemålet medio april 2024. Der har siden været fremvisninger, men det er ikke lykkedes at finde en lejer til lejemå-let endnu. Sagsøgeren har taget kontakt til Rønne Havn for at informere om, at kontorerne var ledige, for det tilfælde, at de nye virksomheder, der skal opføre vindmøller, måtte mangle lokaler. Sagsøgeren var tillige nødt til at sikre, at de fortsat kunne drive hudlægeklinikken fra ejendommen, da det er en betingelse, at en del af ejendommen anvendes til turist- og havnerelaterede formål, hvilken betingelse ikke er opfyldt efter sagsøgtes fraflytning. Sagsøgeren har derfor fortsat en stor interesse i at genudleje lejemålet. Det var på sagsøgtes initiativ, at de indgik erhvervslejekontrakten, og det var sagsøgte, der udarbejdede det før-ste udkast til kontrakt. Inden kontrakten blev underskrevet, havde sagsøgeren videregivet kontrakten til sin advokat. Advokaten udarbejdede herefter den en-delige erhvervslejekontrakt, som blev underskrevet af begge parter.
Vidne 1Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han og sagsøgeren i efter-året 2022 blev spurgt af sagsøgtes daværende afdelingsleder, Person 1, om de ville købe ejendommen, så sagsøgte kunne leje lokalerne, som Person 1 tidligere havde benyttet. Efter en proces på 2-3 måneder modtog sagsø-geren et udkast til en erhvervslejekontrakt fra sagsøgte. De sendte udkastet til deres advokat til gennemgang. Den endelige kontrakt, som blev udarbejdet af deres advokat, blev underskrevet af sagsøgtes ledelse og af sagsøgeren i decem-ber 2022. Vidnet og sagsøgeren havde først søgt efter en anden lejer til lokalerne i stueetagen, men besluttede at flytte hudlægeklinikken dertil, fordi det kun er 60 % af bygningen, som skal anvendes til turisme- eller havnerelaterede formål, og dette krav var opfyldt, når sagsøgte lejede hele 1. etage. Vidnet og sagsøge-ren ville ikke have købt ejendommen, hvis ikke de havde indgået erhvervsleje-kontrakten med sagsøgte, som sikrede dem en fast lejer i mindst 10 år. Efter le-jekontrakten var underskrevet, aftalte parterne, at sagsøgte kunne få adgang til lejemålet allerede i januar 2023, selvom kontrakten først trådte i kraft den 1. marts 2023. Sagsøgte betalte leje og depositum den 1. marts. 2023. Derefter var der dog uregelmæssigheder i lejeindbetalingerne, og sagsøgte bad om at få til-sendt separate fakturaer for hver måned, før betalingerne blev gennemført,
6
hvilket undrede vidnet. Sagsøgte betalte husleje frem til ultimo november 2023. Sagsøgte gav indtil da aldrig udtryk for, at de ikke anså sig bundet af lejekon-trakten. På et tidspunkt modtog vidnet en mail fra en medarbejder hos sagsøgte, der anmodede om en kopi af lejekontrakten. Dette undrede ham, da han gik ud fra, at sagsøgte allerede havde en kopi af kontrakten. Han sendte en kopi til sagsøgte, der kort efter besvarede med en opsigelse af lejemålet med to ugers varsel. Opsigelsen kom fra en medarbejder i Indien. Vidnet protesterede straks mod opsigelsen og understregede, at kontrakten var uopsigelig i 10 år. Han forsøgte at kontakte sagsøgte telefonisk, men opkaldet blev afbrudt. Selvom det af opsigelsen fremgik, at sagsøgte ville fraflytte og aflevere nøglerne i slutningen af november 2023, forblev sagsøgte i lokalerne og fortsatte med at drive virksomhed derfra, og sagsøgte fraflyttede først ultimo februar 2024, idet nøglerne til lokalerne først blev afleveret uden yderligere oplysninger i sagsøge-rens postkasse den 18. marts 2024. Efter sagsøgtes fraflytning foretog vidnet og sagsøgeren et fraflytningstilsyn, gjorde lokalerne rene og kontaktede en ejen-domsmægler. Vidnet var i april 2024 i dialog med en potentiel lejer, men det førte ikke til noget. Det er vigtigt for sagsøgeren at få genudlejet lokalerne til havne- eller turismerelateret virksomhed, da det ellers kan blive vanskeligt for dem at blive i ejendommen med hudlægeklinikken. Initiativet til lejekontrakten kom fra sagsøgte, der fremsendte det første udkast til kontrakt. Vidnet drøftede aftalens indhold med afdelingschefen Person 1 telefonisk. Da der var uenigheder om enkelte vilkår, herunder om den udvendige vedligeholdelse, kontaktede sagsøgeren sin advokat, der udarbejdede den endelige erhvervsleje-kontrakt og samtidig overtog korrespondancen med sagsøgte. Vidnet er be-kendt med, at Person 3 har oplyst til advokaten, at hun havde en fuld-magt fra sagsøgte. Vidnet fandt det ikke usædvanligt, at Person 3 og Person 4 underskrev erhvervslejekontrakten på vegne af sagsøgte. Det var sagsøgte, der foreslog, at erhvervslejekontrakten skulle være uopsigelig i 10 år, hvilket også fremgik af kontraktsudkastet fra sagsøgte.
Vidne 2Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han har været ejendoms-mægler i 27 år og siden 2006 har været medindehaver af EDC Bornholmerbo. Han blev primo april 2024 kontaktet af Vidne 1, der oplyste, at sagsøgte var fraflyttet, og bad vidnet besigtige lejemålet. Vidnet besigtigede lejemålet kort efter og foretog samtidig fotografering. Efterfølgende blev lejemålet annon-ceret på ejendomsmæglerkædens egen hjemmeside, på Ejendomstorvet.dk og via annoncer i lokale medier. Ejendomstorvet er en stor platform for erhvervse-jendomme i hele Danmark. Lejemålet blev efter annonceringen fremvist tre gange. Det er blevet fremvist for alle, der har vist interesse heri. Der er skiltning ved ejendommen, som angiver, at lejemålet er ledigt. På nuværende tidspunkt er der i Rønne et større udbud af end efterspørgsel på store erhvervslejemål.
7
Vidne 3Vidne 3 har forklaret blandt andet, at han har drevet virksomhed med ferieudlejning siden 2002. Den 25. juli 2022 solgte han sit selskab, Born-holmske Feriehuse, til sagsøgte efter forhandlinger med den indiske koncernle-delse. Koncernen havde et særligt opkøbsteam samt en dansk ledelse. Person 5 og Person 4 underskrev købsaftalen vedrø-rende købet af virksomheden på vegne af sagsøgte. Vidnet var fortsat admini-strerende direktør i selskabet, indtil selskabet den 1. april 2023 blev fusioneret med sagsøgte. Vidnet fortsatte herefter som ansat hos sagsøgte frem til den 19. februar 2024, hvor han opsagde sin stilling på grund af manglende lønudbeta-ling. Indtil februar 2024 var vidnet en del af sagsøgtes ledelse på Bornholm, men han spillede ingen rolle i forbindelse med leje af lokalerne på Bornholm. Det var Person 3, der håndterede dette. Person 3 havde ikke en formel direktørtitel, men hun var en del af ledergruppen, der også omfattede Person 5, der fratrådte medio oktober 2022, og Person 4, der fratrådte i foråret 2023. Person 3 havde ansvaret for al praktisk i selskabet, herunder lokalkontorer, rengøring og medarbejdere. Hun håndterede også aftalerne vedrørende lokalkontorerne på Bornholm. I be-gyndelsen af oktober 2022 blev vidnet orienteret om, at sagsøgte overvejede at leje Novasols tidligere lokaler på Adresse 1 i Rønne. Vidnet udtalte sig imod dette, idet de allerede havde flere kontorer, og det var unødvendigt at leje yder-ligere lokaler. Person 3 fastholdt imidlertid, at lokalerne skulle lejes. Efter Person 5's fratræden i oktober 2022, blev Person 6 ny administrerende direktør. Person 6 kom fra det indiske moderselskab og var også en del af sagsøgtes bestyrelse. Vidnet forsøgte over for Person 6 at argumentere for, at det var unødvendigt at leje lokalerne, men Person 6 var enig med Person 3 i, at lokalerne skulle lejes. Vidnet fore-slog herefter, at sagsøgte i så fald begrænsede lejemålet til en 1- eller 2-årig kon-trakt, da lokalerne ikke ville være nødvendige på længere sigt. Person 6 insisterede dog på en 10-årig uopsigelig kontrakt, fordi det var billigere. Beslut-ningen om at leje lokalerne blev truffet af Person 6. Person 3 håndterede efterfølgende lejekontrakten. Arbejdsfordelingen i ledergruppen var fastlagt sådan, at Person 3 tog sig af alt vedrørende lokalkontorer, Person 6 traf de overordnede beslutninger, og Person 4 havde ansvaret for regnskabet. Vidnet så ikke erhvervslejekontrakten og var ikke involveret i detaljerne herom, men han er sikker på, at sagsøgtes ledelse var bekendt med alt, hvad der foregik. Efter Person 4's fratræ-den i foråret 2023 begyndte selskabet at modtage rykkere fra flere leverandører. Det danske kreditor-team blev opsagt, og hele processen omkring godkendelse og betaling af fakturaer blev flyttet til Indien.
Parternes synspunkter
Sagsøgeren har i sit påstandsdokument anført:
8
”Til støtte for de nedlagte påstande gøres det overordnet gældende:
1) at den indgåede erhvervslejekontrakt er bindende for sagsøgte 2) at sagsøgte uberettiget har opsagt erhvervslejekontrakten og derfor har pådraget sig et erstatningsansvar
3) at sagsøgte er erstatningsansvarlig for det tab som sagsøger har lidt 4) at sagsøger har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt 5) at erhvervslejekontrakten ikke udgør en urimelig aftale
Ad 1) erhvervslejekontrakten
Det gøres gældende, at erhvervslejekontrakten indgået 1. december 2022 (bilag 1) vedrørende lejemålet Adresse 1, 3700 Rønne, er bin-dende for sagsøgte, og i forlængelse heraf, at erhvervslejekontrakten er uopsigelig indtil 1. marts 2033, jf. erhvervskontraktens punkt 4.
Det gøres gældende, at erhvervslejekontrakten for det første er under-skrevet af Person 4, som på underskrivelsestidspunk-tet var tegningsberettiget for sagsøgte.
Dernæst gøres det gældende, at erhvervslejekontrakten er underskrevet af Person 3, som ifølge erhvervslejekontrakten har underskre-vet kontrakten via fuldmagt, jf. aftalelovens § 10, stk. 1 og 2.
Sidstnævnte kan ikke forstås anderledes end, at Person 3 havde fuldmagt og beføjelse til at indgå erhvervslejekontrakten på sagsøgtes vegne, og sagsøger havde ikke og burde ikke have anledning til at tro andet, jf. aftalelovens § 11, stk. 1.
Det forhold, at Person 3 har haft fuldmagt og beføjelse til at indgå erhvervslejekontrakten understøttes endvidere af, at Person 4 ikke italesatte underskriften ved sin egen under-skrift, ligesom det blandt andet var Person 3, som forhandlede erhvervslejekontrakten på vegne af sagsøgte.
Sagsøgte har da også ved at flytte ind i lejemålet og ved at betale husleje til sagsøger ageret i henhold til og dermed anset sig selv for bundet af den indgåede erhvervslejekontrakt, hvoraf det følger, at kontrakten fra sagsøgtes side tidligst kan opsiges til fraflytning den 1. marts 2033.
Med henvisning til ovenstående anbringender gøres det gældende, at det er sagsøgte, som bærer bevisbyrden for, at erhvervslejekontrakten pludselig ikke skulle være bindende, herunder at Person 3, som er tidligere ansat hos sagsøgte, ikke havde beføjelse til at indgå kontrakten. Denne bevisbyrde er ikke løftet af sagsøgte.
9
Ad 2) sagsøgtes erstatningsansvar
Det gøres gældende, at sagsøgte uberettiget har opsagt lejemålet, idet det klart fremgår af erhvervslejekontrakten, at denne er uopsigelig ind-til 1. marts 2033, jf. erhvervskontraktens punkt 4.
Ad 3) sagsøgers tab
Det gøres gældende, at sagsøgte er erstatningsansvarlig over for sagsø-ger for det tab, som sagsøger har lidt i forbindelse med den uberetti-gede opsigelse, ligesom sagsøgte er erstatningsansvarlig for udgifterne forbundet med istandsættelsen af lejemålet, udgifter til ejendomsmæg-ler mv.
Tabet udgøres af leje i uopsigelighedsperioden, fællesomkostninger, istandsættelsesomkostninger samt udgifter til ejendomsmægler i for-bindelse med genudlejning. Tabet svarer til sagsøgers principale på-stand i sagen.
Det gøres gældende, at sagsøger har krav på betaling af husleje i hele uopsigelighedsperioden, idet det er sagsøgte, som har misligholdt er-hvervslejekontrakten.
Risikoen forbundet med, at erhvervelejemålet ikke udlejes i uopsigelig-hedsperioden, herunder usikkerheden forbundet med et tidspunkt for, at lejemålet potentielt vil være genudlejet, må derfor også bæres af sagsøgte, idet sagsøgte som erhvervsdrivende har været bekendt med konsekvensen af vilkåret om uopsigelighed.
I forlængelse af ovenstående gøres det således gældende, at sagsøgers krav på betaling af husleje i hele uopsigelighedsperioden er forfaldent.
Sagsøger er dog indforstået med at tilbagebetale husleje i det omfang det lykkes for sagsøger at få genudlejet erhvervslejemålet inden udløb af uopsigelighedsperioden, men må grundet sagsøgtes adfærd og age-ren sikre sig på nuværende tidspunkt.
Såfremt retten måtte komme frem til, at sagsøgers krav på betaling af husleje i hele uopsigelighedsperioden ikke er forfaldent, gøres det subsidiært gældende, at sagsøgte er forpligtet til at betale den forfaldne del af huslejen – og dermed husleje for perioden fra februar 2024 til november 2024 – samt at sagsøgte er forpligtet til at betale husleje lø-bende som lejen forfalder med tillæg af den aftalte indeksregulering i den resterende uopsigelighedsperiode eller indtil lejemålet genudlejes.
10
Ad 4) tabsbegrænsningspligten
Det gøres gældende, at sagsøger har foretaget tilstrækkelige tiltag og forsøg på genudlejning af erhvervslejemålet, men at dette ikke er lykkes på nuværende tidspunkt.
Det gøres samtidig gældende, at sagsøger først fik stillet lejemålet til rå-dighed efter sagsøgte fraflyttede og afleverede de sidste nøgler den 18. marts 2024, hvorfor sagsøgers forpligtelse til at genudleje først trådte i kraft på dette tidspunkt.
Sagsøger tog herefter straks kontakt til ejendomsmægler og fik foretaget en besigtigelse af lejemålet allerede den 4. april 2024, ligesom lejemålet blev annonceret pr. 19. april 2024. Der er herudover foretaget fremvis-ninger til alle interesserede og potentielle lejere, ligesom markedsfø-ringsmaterialet er annonceret både i Bornholms Tidende, i boligavisen, på EDC Erhvervs hjemmeside samt på ejendomstorvets hjemmeside.
Sagsøger har således løftet bevisbyrden for, at der foretaget tilstrække-lige bestræbelser på genudlejning af erhvervslejemålet.
Det bestrides, at sagsøger kunne have fundet en ny lejer inden for 3 må-neder, idet der på trods af sagsøgers rimelige foranstaltninger fortsat ikke er fundet en ny lejer. I forlængelse heraf henvises til, at erhvervsle-jemålet alene kan udlejes til virksomheder med havne- eller turistrelate-ret formål.
Det bestrides endeligt, at sagsøgte har betalt husleje for henholdsvis de-cember 2023 og januar 2024.
Ad 5) erhvervslejekontraktens gyldighed
Det gøres gældende, at aftalen ikke udgør en urimelig aftale, jf. aftale-lovens § 36, stk. 1 og stk. 2, idet det samtidig gøres gældende, at det er sædvanligt, at der i erhvervslejekontrakter mellem erhvervsdrivende aftales en uopsigelighedsperiode.
Det gøres i forlængelse heraf gældende, at aftalen er indgået på bag-grund af forhandling mellem sagsøger og sagsøgte, og at sagsøgte efter eget ønske og som erhvervsdrivende har indvilliget i at lade sig binde for en 10-årig periode, jf. oplæg til erhvervslejekontrakt, punkt 2.1(bilag 27).”
Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:
11
”Til støtte for de nedlagte påstande gøres følgende anbringender gæl-dende:
Indgåelse af erhvervslejekontrakten
1. Det gøres principielt gældende, at der ikke er indgået nogen bin-dende aftale mellem sagsøger og sagsøgte vedrørende erhvervsleje-målet beliggende Adresse 1, 3700 Rønne.
2. Erhvervslejekontrakten (bilag 1) er ikke indgået af en tegningsberet-tiget person, idet Person 3 og Person 4 hverken hver for sig eller til sammen opfylder selskabets tegningsre-gel, da Person 3 aldrig har været direktør eller bestyrelses-medlem i sagsøgte.
3. Derfor er tegningsreglen, der fremgår af CVR (bilag B) ikke opfyldt i forbindelse med indgåelsen af Erhvervslejekontrakten, som blev indgået den 1. december 2022 (bilag 1).
4. Sagsøgte er derfor ikke part i erhvervslejekontrakten og har desuden ingen forpligtelser i henhold til erhvervslejekontrakten, herunder in-gen forpligtelser til at foretage betalinger af nogen form til sagsøger.
Urimelig aftale efter aftalelovens bestemmelser
5. Det gøres gældende, at erhvervslejekontrakten (bilag 1) udgør en urimelig aftale, grundet uopsigelighedsbestemmelsen i erhvervsleje-kontraktens, pkt. 4.1, hvorfor erhvervslejekontrakten skal tilsidesæt-tes som helhed, jf. aftalelovens § 36, stk. 1 og stk. 2.
6. I erhvervslejeretten skal der tages hensyn til balancen mellem udle-jerens behov for stabilitet og sikkerhed og lejerens behov for fleksi-bilitet i erhvervsforhold. Et opsigelsesvarsel på 10 år overstiger væ-sentligt, hvad der almindeligvis anses for sædvanligt og rimeligt i erhvervslejemål.
7. Det er yderst uproportionelt, såfremt sagsøgte pålægges en betaling på knap 3 mio. kr. som følge af opsigelsen af et lejemål, der alene har været i brug i perioden fra 1. marts 2023 til opsigelsen den 14. november 2023 – en periode på blot 8,5 måneder.
8. En sådan økonomisk byrde står ikke i rimeligt forhold til varighe-
den af lejemålet, særligt set i lyset af de almindelige principper om rimelighed og proportionalitet i aftaleforhold .
12
9. På baggrund af ovenstående må det konkluderes, at opsigelsesvars-let på 10 år er urimeligt og bør tilsidesættes eller modereres efter af-talelovens § 36, så det afspejler, hvad der må anses som sædvanligt og rimeligt i lignende erhvervslejemål.
10. Da erhvervslejekontrakten blev indgået af Person 3 og Person 4
Person 4, som hverken hver for sig eller til sammen opfylder selskabets tegningsregel, findes det også urimeligt, at sagsøgte skal være bundet af erhvervslejekontrakten med den – po-tentielle – afledte konsekvens, at sagsøgte kan blive forpligtet betale yderligere husleje svarende til knap 3 mio. kroner.
Tabsbegrænsningspligten
11. Det gøres subsidiært gældende, at sagsøgeren ikke har opfyldt den
lovhjemlet genudlejningspligt i erhvervslejelovens § 64, stk. 3, om genudlejning og dermed erstatningsrettens almindelige regel om tabsbegrænsning.
12. Genudlejningspligten i erhvervslejelovens § 64, stk. 3 og den almin-
delige tabsbegrænsningspligt pålægger en udlejer i at søge genudlej-ning af lejemålet hurtigst og bedst muligt, hvis lejer fraflytter lejemå-let inden lejemålets kontraktmæssige ophør.
13. Således kan udlejerens krav på erstatning for tabt husleje reduceres,
hvis det kan sandsynliggøres, at lejemålet kunne være genudlejet in-den udløbet af den kontraktmæssige lejeperiode.
14. Bevisbyrden for tilstrækkelige bestræbelser på genudlejning påhvi-
ler som udgangspunkt udlejer (sagsøger).
15. Når en udlejer rejser krav om erstatning for tabt husleje efter lejerens
fraflytning, må udlejeren dokumentere, at der er gjort tilstrækkelige og seriøse bestræbelser på at genudleje lejemålet i overensstemmelse med erhvervslejelovens § 64, stk. 3, og tabsbegrænsningspligten.
16. Denne bevisbyrde kræver, at sagsøger fremlægger konkret og behø-
rig dokumentation for de tiltag, der er iværksat for at tiltrække nye lejere, herunder detaljer om markedsføringsaktiviteter, kontakt med potentielle lejere og eventuelle drøftelser med erhvervsmæglere.
17. Det er ubestridt, at sagsøger skal foretage de handlinger, som er nor-
male og forventelige i markedet for at genudleje lejemålet.
13
18. Hertil kommer, at tiltagene bør være tilpasset lejemålets særlige ka-
rakter, f.eks. størrelse, beliggenhed, og anvendelsesmuligheder.
19. Sagsøger bør – for at overholde tabsbegrænsningspligten - tage op-
søgende kontakt til potentielle nye lejere igennem andre markedsfø-ringsmæssige måder end alene at markedsføre lejemålet igennem diverse aviser og hjemmesider, som ellers fremlagt af sagsøgeren (bilag 13 – 19).
20. Dette begrundes i lejemålet beskaffenhed, herunder særligt dens ud-
lejningsbegrænsning om, at der kun kan udlejes til havne- eller turi-strelaterede formål, da sådan ejendom ikke bør markedsføres på samme vis som et lejemål uden udlejningsbegrænsninger.
21. Det bør i den sammenhæng skærpe sagsøgerens tabsbegrænsnings-
pligt, at lejeperioden er 10 år, hvilket i sig selv må anses som en usædvanlig lang opsigelsesperiode.
22. Det skal hertil bemærkes, at sagsøger har krævet tabt husleje for en
periode på knap 10 år. Uanset at dette følger uopsigelighedsperio-den i erhvervslejekontraktens (bilag 1), pkt. 4.1, gøres det gældende, at det er udokumenteret, at udlejer ikke vil kunne få genudlejet leje-målet inden 2033.
23. Det må derfor lægges til grund, at sagsøger ikke har løftet sin bevis-
byrde i forhold til den fremsatte påstand om, at genudlejning ikke kan finde sted i den resterende lejeperiode.
24. På baggrund af fornævnte, gøres det gældende, at sagsøger ikke har
løftet bevisbyrden for overholdelsen af genudlejningsforpligtelsen fastsat i erhvervslejelovens § 64, stk. 3, og tabsbegrænsningsforplig-telsen.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Lejeaftalen er på vegne af sagsøgte underskrevet af Person 4, der efter det oplyste var en del af sagsøgtes bestyrelse og direktion, og af Person 3, der er angivet i lejekontrakten at underskrive ”via fuldmagt” .
14
Efter Vidne 3's forklaring, må det lægges til grund, at det var Person 3, der håndterede forholdene vedrørende leje af lokalerne på Born-holm for sagsøgte, og at hun, trods hun ikke formelt havde en direktørtitel, var en del af ledergruppen, der tillige omfattede Person 4, til denne fratrådte i foråret 2023. Det må endvidere lægges til grund, at Person 6, der var administrerende direktør i sagsøgte, var enig med Person 3 i, at der skulle indgås en lejekontrakt vedrørende lokalerne, og at denne skulle være uopsigelig for en periode af 10 år.
Under disse omstændigheder finder retten, at det lå inden for såvel Person 4 og Person 3's fuldmagters grænser som indenfor de-res bemyndigelse at indgå lejekontrakten med sagsøgeren, hvorfor sagsøgte er bundet af aftalen, jf. aftalelovens § 10, stk. 1, og stk. 2.
Det forhold, at Person 3 ikke var tegningsberettiget for sagsøgte, fin-des, allerede fordi der er handlet indenfor de befuldmægtigedes bemyndigelse, herefter ikke at kunne føre til et andet resultat.
Det bemærkes herved, at det er ubestridt, at sagsøgte har indbetalt depositum og har betalt lejeindbetalinger for perioden fra lejemålets begyndelse den 1. marts 2023 til udgangen november 2023 i overensstemmelse med den fremlagte lejekontrakt, samt at sagsøgte har benyttet lejemålet fra ultimo januar 2023 til ultimo februar 2024, hvorfor det må lægges til grund, at begge parter har ind-rettet sig i overensstemmelse med lejeaftalen, ligesom sagsøgte heller ikke i for-bindelse med sin opsigelse af lejeforholdet i oktober 2023 har gjort gældende, at aftalen var ugyldig.
Efter bevisførelsen, herunder de afgivne parts- og vidneforklaringer, må det lægges til grund, at det var sagsøgte, der ønskede et vilkår om 10 års uopsige-lighed, og at dette vilkår også var en del af det udkast til lejekontrakt, som sagsøgte havde udfærdiget. Herefter, og da et sådant vilkår ikke kan anses for usædvanligt i erhvervslejeforhold af den omhandlede karakter, finder retten in-tet grundlag for at tilsidesætte lejekontrakten helt eller delvist, jf. aftalelovens § 36.
Sagsøgte er således bundet af lejekontrakten i sin helhed, hvorfor sagsøgtes op-sigelse af lejemålet var uberettiget.
Sagsøgte er herefter pligtig, under iagttagelse af sagsøgerens tabsbegrænsnings-pligt, herunder pligt til at søge lejemålet genudlejet, jf. erhvervslejelovens § 64, stk. 3, at erstatte sagsøgerens tab som følge af den uberettigede opsigelse.
Efter bevisførelsen, herunder sagsøgerens forklaring samt Vidne 1 og Vidne 2's forklaringer, må det lægges til grund, at sagsøge-
15
ren, straks sagsøgte havde afleveret nøglerne til lejemålet, foretog en rengøring af lejemålet og tog kontakt til ejendomsmægleren, der hurtigst muligt annonce-rede lejemålet til udlejning.
Retten finder herved, at sagsøgeren har godtgjort at have foretaget passende og tilstrækkelige bestræbelse på at genudleje lejemålet, og at sagsøgeren herved har iagttaget sin tabsbegrænsningspligt.
Sagsøgte er derfor pligtig at erstatte sagsøgeren dennes tab.
Tabet skal opgøres i overensstemmelse med almindelige udmålingsprincipper, hvilket indebærer, at sagsøgeren alene kan kræve tab, der er realiseret eller med høj grad af sikkerhed vil blive realiseret, erstattet. Da det efter det fremkomne ikke kan udelukkes, at sagsøgerens genudlejningsbestræbelser inden for en overskuelig periode vil føre til udlejning af lejemålet, kan sagsøgeren for tiden alene kræve det realiserede tab erstattet.
På denne baggrund tages sagsøgerens betalingspåstand til følge for så vidt an-går 206.903,78 kr. svarende til det af sagsøgeren opgjorte realiserede tab, hvil-ken opgørelse ikke er bestridt.
Det bemærkes, at sagsøgeren herved ikke er udelukket fra efterfølgende at an-lægge sag mod sagsøgte med påstand om erstatning af yderligere tab, idet det efter det ovenfor anførte må lægges til grund, at sagsøgeren vil være berettiget til løbende at indfordre realiseret tab hos sagsøgte, forudsat sagsøgeren fortsat godtgør at have iagttaget sin tabsbegrænsningspligt.
Henset til sagens karakter og udfald, herunder at det må lægges til grund, at sa-gen i det væsentligste har drejet sig om spørgsmålet om aftalens gyldighed, i hvilket spørgsmål sagsøgeren har fået fuldt medhold, samt at søgsmålet må an-ses at have været nødvendiggjort af sagsøgtes stilling til sagen, finder retten, at sagsøgte skal svare sagsøgeren sagsomkostninger som nedenfor anført. Om-kostningsbeløbet, der angår 45.000 kr. til dækning af sagsøgerens udgifter til advokatbistand samt 4.500 kr. til dækning af retsafgift vedrørende det vundne beløb, er fastsat under hensyn til sagens størrelse, karakter og forløb. Sagsøge-ren er efter det oplyste ikke momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte tilpligtes at betale 206.903,78 kr. til sagsøgeren.
Sagsøgte skal til sagsøgeren betale sagsomkostninger med 49.500 kr.
16
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 20-12-2024 kl. 13:01
Modtagere: Sagsøgte Dancenter A/S, Sagsøger Sagsøger (Udlejer), Advokat (H) Pernille Nørkær, Advokat Frederikke Hjorth Nisbeth