Dom
KØBENHAVNS BYRET
DOM
afsagt den 7. januar 2025
2
1. Københavns Kommune tilpligtes at anerkende, at hjemfaldsklausulerne på Sagsøgers ejendomme er ugyldige.
2. Københavns Kommune skal til Sagsøger tilbagebe-tale 2.591.017 kr. med sædvanlig procesrente, indtil betaling sker.
Sagsøger har subsidiært nedlagt påstand om, at Køben-havns Kommune tilpligtes at anerkende, at hjemfaldsklausulerne på Sagsøgers ejendomme er delvist ugyldige.
Sagsøger har mere subsidiært nedlagt påstand om, at Kø-benhavns Kommune tilpligtes at anerkende, at Økonomiforvaltningens beslut-ning af 10. januar 2023 om at tilbagekøbe Sagsøger er ugyl-dig, og at det afgivne varsel er bortfaldet.
Sagsøger har over for Københavns Kommunes selvstæn-dige påstande nedlagt påstand om frifindelse.
Københavns Kommune har påstået frifindelse.
Beløbene skal forrentes med procesrente fra 23. januar 2024, subsidiært helt el-ler delvist fra et senere tidspunkt.
Sagsøger tilpligtes at:
a. anerkende, at Københavns Kommune har ejendomsret til ejendommene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, Område, København,
3
beliggende Adresse 1 og Adresse 2, København, Adresse 3, København, og Adresse 4, København, og
b. underskrive digitalt overdragelsesskøde til Københavns Kommune for ejendommene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, Område, København, beliggende Adresse 1 og Adresse 2, København, Adresse 3, København, og Adresse 4, København.
Københavns Kommune har nedlagt subsidiær selvstændig påstand om, at Sagsøger skal anerkende, at den af Københavns Kommune deponerede sam-lede købesum på 1.167.502,87 kr. indestående på deponeringskonto i Danske Bank Reg. nr., Konto nr. skal frigives til Københavns Kommune.
Sagsøger har fri proces under sagen.
Sagsfremstilling
Sagsøger er en selvejende institution stiftet ca. 1959. Sagsøger har til formål at erhverve og bebygge arealer omkring Vej 1, Vej 2, Vej 3 og Vej 4, og efter opførelsen administrere ejendommene. Sagsøger har i overensstemmelse hermed købt to grunde af Københavns Kommune og derpå opført to udlejningsejendomme: Matrikel nr. 1, tidl. matr.nr. Matrikel nr. 4, Matrikel nr. 5, Matrikel nr. 6, Matrikel nr. 7, Matrikel nr. 8 og dele af Matrikel nr. 3, Matrikel nr. 9 og Matrikel nr. 10, Område, be-liggende Adresse 1, herefter benævnt Ejendom 1, og Matrikel nr. 2, tidl. matr.nr. Matrikel nr. 11 og Matrikel nr. 12, Område, beliggende Adresse 2, herefter benævnt Ejendom 2. I ejendommene er der i dag i alt 228 boliglejemål, 8 erhvervslejemål og en række garagepladser. Københavns Kommune har ifølge tinglyste deklarationer anvisningsret til 50 % af boliglejemålene. Ved lik-vidation af Sagsøger tilfalder en eventuel formue Københavns Kommune til anvendelse til boligformål.
Sagsøger er stiftet af og administreres af Lejerbo, der har til formål at fore-stå opførelse, udlejning, administration, vedligeholdelse og modernisering af støttet boligbyggeri i overensstemmelse med reglerne i love om almene boliger m.v. Organisationen kan endvidere administrere byggeri m.v. tilhørende al-mene boligorganisationer m.v. Administrationen sker efter aftale mellem hver enkelt almen boligorganisation m.v.
Om baggrunden for stiftelsen af Sagsøger og erhvervelsen af ejendommene fremgår det af sagen, at der i 1950’erne opstod ønske i Københavns Kommune om at sanere området, hvori Ejendom 1 og 2 er beliggende. Af referat fra Bor-gerrepræsentationens beslutning af 12. november 1953 fremgår:
4
”Fra magistraten var modtaget følgende skrivelse af 3. november 1953 af en mellem staten og magistraten forhandlet ordning om den endelige opgørelse af indtægter og udgifter ved sanering af Vej 1—Vej 2-kvarteret samt udpegning af landsretssag-fører Person 1 til sammen med en af indenrigs- og bolig-ministeren udpeget vurderingsmand at fastslå, med hvilket beløb to til belysningsvæsenet reserverede arealer skal føres til indtægt i opgørelsen:
[..]
Sagen har været forelagt den samlede magistrat, og i henhold til dennes beslutning tillader man sig for den ærede forsamling at fremsætte forslag om, at den med staten forhandlede ordning om den endelige opgørelse af indtægter og udgifter ved saneringen af
Vej 1—Vej 2-kvarteret godkendes, herunder,at opgørel-
sen finder sted pr. 31. marts 1949, at staten uden for opgørelsen skal have halvdelen af den merindtægt, der eventuelt måtte blive op-nået ud over 5,5 mill. kr. for så vidt angår de arealer, for hvilke
salgsaftalen ikke omfatter en fastsættelse af købesummen,at vær-
dien af tilbagekøbsretten til de solgte grunde til sin tid deles lige mellem stat og kommune og at landsretssagfører Person 1 udpeges til sammen med en af indenrigs- og boligministeren udpe-get vurderingsmand at fastslå, med hvilket beløb to til belysnings-væsenet reserverede arealer skal føres til indtægt i opgørelsen.”
Af referat af Borgerrepræsentationens forhandlinger 1958/59, side 2081, fremgår for den 22. januar 1959 følgende:
”Fra magistraten var modtaget følgende skrivelse af 16. december 1958 om salg af et areal mellem Vej 1 og Adresse 3 syd for Vej 4 og et areal af Vej 1's vestside til Sagsøger samt kommunal kaution for det statslån, der måtte blive ydet til byggefo-retagendet øst for Vej 1:
»Boligselskabet Lejerbo har for en under stiftelse værende selve-
jende institution, Sagsøger, på nedennævnte vilkår tilbudt at købe det på vedlagte plan med grøn begrænsning viste areal mellem Vej 1 og Vej 2, syd for Vej 4, samt det på planen med rød begrænsning viste areal på Vej 1's vestside.
[..]
Sagsøger agter på grundene at opføre to
beboelsesejendomme (kollektivhuse) bestående af 2 stk. 5-etagers blokke mod Vej 4, på hver side af Vej 1, og vinkelret på disse blokke 3 stk. 7-etagers blokke, heraf de 2 i karreen mellem Vej 1 og Vej 2 og den ene vest for Vej 1.
5
[..]
Ifølge de foreliggende projekter andrager etagearealet på den mel-
lem Vej 1 og Vej 2 liggende grund 12,449 m2 , og etagea-realet på grunden vest for Vej 1 5397 m2 . [..]
Kommunen får ret til at købe ejendommene tilbage år 2022 og se-
nere alene mod tilbagebetaling af grundkøbesummerne uden at yde erstatning for bygninger eller andet.
Der vil blive pålagt grundene servitut om, at der på disse kun må
opføres ejendomme, der udelukkende indrettes til beboelse, dog at der i ejendommenes stueetager kan indrettes butikker og lignende. Desuden vil der blive pålagt servitut om, at der på grundene eller under disse skal opføres de for bebyggelserne fornødne garage- og parkeringsanlæg [..]
Samtidig med tilbudet om at købe ovennævnte grunde har Le-
jerbo for Sagsøger ansøgt om statslån med kommunegaranti i henhold til byggestøttelovens kap. V B til opfø-relse af de på grundene projekterede byggeforetagender. [..]
I byggeforetagendet, der opføres af gule mursten, indrettes ialt 128
lejligheder, 4 almindelige butikker, en selvbetjeningsbutik samt en kollektiv restaurant, jfr. vedlagte tegninger.
I tagetagen til hver af fløjene mod Vej 1 og Adresse 3 indret-
tes selskabslokaler, bestående af spisestue med tilhørende anretter-og opvaskerum, opholdsstue, garderobe og toiletter samt overdæk-kede hvilepladser.
[..]
Lejlighederne fordeler sig efter typer således:
36 et-værelses med alkove ca. 62 m à2
7 et-værelses med kammer -60-70 m -2
11 to-værelsers -78-82 m -2
55 to-værelsers med kammer
-85 m-2
9 tre-værelsers 101 m --2
10 tre-værelsers med kammer 106 m --2
128 lejligheder.
[..]
Der ansøges om statslån i forbindelse med foranstående kredit- og
hypotekforeningslån ud til 88 pct. af byggeforetagendets anskaffel-sessum, og der søges om, at kommunen yder den ved loven forud-satte garanti for den del af statslånet, der får pantesikkerhed efter 80 pct. af anskaffelsessummen, det vil sige, at kommunens garanti-forpligtelse kommer til at omfatte et beløb af ca. 694,600 kr. (8 pct. af anskaffelsessummen).
6
De yderste midler tænkes tilvejebragt dels ved et lån fra Lejerbo
på ca. 2 pct. af anskaffelsessummen, dels ved indskud fra lejerne samt ved forudbetalt leje.
[..]
Med hensyn til selskabets byggeforetagende vest for Vej 1
(arkitekt Person 2) - hvilket tænkes igangsat på et senere tids-punkt end forannævnte byggeforetagende - bemærkes, at man se-nere vil fremkomme med indstilling om kommunegaranti for stat-slån til dette foretagende.
[..]
Sagen har været forelagt fællesudvalget angående saneringen,
som har givet den sin tilslutning. Sagen har derefter været forelagt den samlede magistrat, og i henhold til dennes beslutning tillader man sig for den ærede forsamling at fremsætte forslag om, at de omhandlede grunde på begge sider af Vej 1 sælges til Sagsøger på forannævnte vilkår samt om at kom-munen indenfor den i loven fastsatte grænse påtager sig kaution for det statslån der måtte blive ydet til byggeforetagendet øst for Vej 1.
[..]
Efter at denne sag i forsamlingens møde den 8. januar 1959 var
overgået til 2. behandling, blev magistratens forslag nu vedtaget med 28 stemmer imod 2.”
Den 28. januar 1959 skrev Boligministeriet følgende til Københavns Kommune:
”Tilstilles Københavns magistrat under henvisning til magistratens erklæring af 17. december 1958, [..]. Det tilføjes, at indenrigsmini-steriet har godkendt, at kommunen påtager sig garanti for statslå-net.
Tilsagn om statslån
i henhold til § 38 i lov nr. 107 af 14. april 1955 om byggeri med of-fentlig støtte til nedennævnte byggeforetagende på de i nærvæ-rende skrivelse omhandlede vilkår:
Byggeforetagendet
Bygherre og låntager: Byggeselskab under stiftelse, c/o Boligselska-bet Lejerbo, [..]
Ejendommens matrikulære betegnelse: [Ejendom 1] Antal lejligheder: 128 (1 etagehus) Andet: 5 butikker og kollektivre-staurant.
7
Lånet og dets vilkår
Statslånets størrelse: indtil3.298.300 kr.
Lånegrænse: 88 pct. eller højst 7.638.300 kr.
Godkendt anskaffelsessum pr. 22/9-1958: 8.679.970 kr.
[..]
Ændringer i det indsendte projekt må under ingen omstændighe-der foretages, forinden ministeriets tilladelse foreligger. Selv om der eventuelt gives tilladelse til ændringer, vil der ikke blive ydet statslån til herved forvoldte merudgifter.”
Den 4. marts 1959 skrev Københavns Kommune følgende til Boligselskabet Le-jerbo:
”Det meddeles herved, at kommunen er villig til at yde støtte til
det af arkitekt Person 3 for det under stiftelse værende Sagsøger projekterede byggeforetagende på [Ejen-dom 1], ved påtagelse at lovmæssig garanti for det selskabets ved boligministeriets skrivelse af 28. januar d.å. tilsagte statslån. [..]
Det bemærkes, at toiletforholdene i 5. salslejlighederne ved de to
nordgavle findes mindre heldige, og at opholdsstuerne i normaleta-gerne i Vej 1fløjen ved dennes tilslutning til Vej 4fløjen er underbelyste. Nævnte forhold må ændres.
[..]
Det er i øvrigt et vilkår for kommunens garantitilsagn, at disposi-
tionsretten til halvdelen af lejlighederne i ejendommen overlades til magistraten, samt at vedlagte udkast til deklaration tinglyses på ejendommen. Ejendommens matr.nr. bedes efter udstykning indfø-jet i deklarationen; når tinglysning har fundet sted, bedes deklara-tionen indsendt hertil.
Københavns kommunes boligudvalg, [..], er indtil videre bemyn-
diget til at udøve dispositionsretten over lejligheder, der stilles til rådighed for kommunen [..]
Endelig er det et vilkår for kommunegaranti, at byggeselskabets
vedtægter affattes i overensstemmelse med magistratens ønsker. Man skal senere fremsende udkast til de ønskede ændringer og til-føjelser, idet man foreløbig gør opmærksom på, at [..]
Man udbeder sig meddelelse inden 1 måned fra dato om, hvorvidt
selskabet accepterer de fornævnte vilkår for kommunens støtte til det omhandlede byggeforetagende.”
Et tilsvarende tilsagn som meddelt af Boligministeriet den 28. januar 1959 blev for så vidt angår Ejendom 2 tilstillet Københavns Kommune af ministeriet den
8
25. marts 1959. Det blev angivet, at antallet af lejligheder for denne ejendom var 99 (2 etagehuse), ligesom der også var 48 garagepladser. Statslånets størrelse var indtil 1.547.700 kr., lånegrænsen 88 pct. eller højst 3.584.200 kr. og godkendt anskaffelsessum pr. 1. oktober 1958 4.073.000 kr.
Den 22. april 1959 meddelte Boligministeriet Københavns Kommune, at man samme dag havde skrevet følgende til ”Byggeselskab under stiftelse” , c/o Bo-ligselskabet Lejerbo, vedr. Ejendom 1:
”I skrivelse af 28. januar 1959 har boligministeriet meddelt tilsagn
om statslån i henhold til § 38 i lov nr. 107 af 4. april 1955 om byg-geri med offentlig støtte til opførelse af en bebyggelse med 128 lej-ligheder, 5 butikker og kollektivrestaurant på matr.nr. [Ejendom 1].
I tilsagnet blev der bl.a. fastsat forskellige nærmere angivne tekni-
ske vilkår, der måtte opfyldes, ligesom ministeriet tog forbehold for pris og omfang af inventar i restaurantkøkken og fælles antennean-læg samt kapacitet af maskinvaskerier.
[..]
Boligministeriet har herefter fra arkitekt Person 3 modtaget
en nærmere redegørelse vedrørende de nævnte vilkår og forbehold. I redegørelsen meddeles nærmere oplysninger om opfyldelsen af de stillede tekniske krav [..]
I denne anledning skal man meddele, at boligministeriet kan god-
kende redegørelsen for så vidt angår opfyldelsen af de tekniske vil-kår, idet man dog for så vidt angår vaskerummenes kapacitet, for-slag til lejlighedstype i hjørnet Vej 1-Vej 4 og isolering af kuldebroer afventer nærmere oplysninger. [..]
Med hensyn til spørgsmål om pris og omfang af inventar i restau-
rantkøkken oplyses det i arkitektens redegørelse, at der senere vil blive fremsendt endelige tegninger og oplysning om priser på in-ventaret.”
Den 5. maj 1959 forelå underskrevet skøde mellem parterne vedrørende Ejen-dom 1. Af skødet fremgår:
”Københavns magistrat erklærer herved på kommunens vegne, at
den ved dette skøde sælger og overdrager til den selvejende institu-tion Sagsøger grundene matr.nr. [Ejendom 1], af areal i alt 4.958 m2 [..]
Overdragelsen sker i øvrigt på følgende vilkår:
1.
Købesummen er bestemt til 82 kr. pr. m2 bruttoetageareal i den ny
bebyggelse. Da bruttoetagearealet er udregnet til 12.449 m2 , udgør
9
prisen for grunden 1.020.800 kr. [..], der er betalt kontant, Såfremt der måtte ske forøgelse af etagearealets størrelse, vil der være at fo-retage forhøjelse af købesummen i forhold hertil. Købesummen skal mindst udgøre foran nævnte beløb af 1.020.800 kr. [..]
5.
[..]
På grundene må kun opføres ejendomme, der udelukkende ind-
rettes til beboelse, dog at der i ejendommenes stueetager kan ind-rettes butikker, udstillingslokaler, enkelte kontor- og lagerlokaler og lignende. Benyttelsen af disse må dog ikke efter magistratens skøn ved larm, lugt, røg, rystelser eller på anden måde være til gene for de omboende. Der må ikke drives nogen form for er -hvervsvirksomhed i beboelseslejlighederne eller i dele af disse.
Kombinationen beboelse og erhverv i lejlighederne er således ikke
tilladt. Køberne forpligter sig til at indsætte en bestemmelse herom i lejekontrakterne og til ved udlejningen specielt at gøre lejerne op-mærksom på denne bestemmelse.
Bygningerne skal opføres med 5-etagers blokke mod Vej 4
og vinkelret på disse to 7-etagers blokke. Der må desuden opføres en 1-etages butiksfløj mod Vej 3. Det er dog en forudsætning for opførelsen af den nævnte bebyggelse, at bygningsmyndigheder-nes tilladelse hertil opnås.
På grundene eller under disse skal opføres de for bebyggelserne
fornødne garage- og parkeringsanlæg, alt i et omfang som kan god-kendes af magistratens 4. afdeling.
[..]
6.
Samtidig med dette skødes udstedelse har køberen udstedt dekla-
ration om ret for kommunen til at købe ejendommen tilbage år 2022 og senere alene mod tilbagebetaling af det vederlag, som kommu-nen ved det nu stedfindende salg opnår for grunden.
7.
Køberen opfører bebyggelsen på den herved solgte grund med
statslån i henhold til kap. V B i lov nr. 107 af 14. april 1955 om byg-geri med offentlig støtte. Københavns kommune, yder garanti i overensstemmelse med nævnte lovs regler for den del af statslånet, der får sikkerhed efter 80 % af anskaffelsessummen. Køberen skal i byggeforetagendet indskyde en egenkapital på 12 % af den af magi-straten godkendte anskaffelsessum.
[..]
9.
[..]
10
Da køberen på foranførte måde har berigtiget købesummen og
forøvrigt opfyldt salgsvilkårene; for så vidt sådant hidtil har kunnet ske, skøder og overdrager magistraten herved under hjemmel-sansvar efter loven [Ejendom 1] til den selvejende institution Sagsøger .”
Af den i skødets pkt. 6 omtalte deklaration, der blev tinglyst samtidig med skø-det, fremgår:
”Kommunen skal være berettiget til efter mindst 5 års forudgående varsel at overtage ejendommen eller fremtidige parceller deraf med de ved varslets afgivelse påstående bygninger i april måned i året 2022. Dersom kommunen ikke gør brug af sin ret til at overtage ejendommen i det nævnte år, skal det kunne ske hvert tiende år derefter i samme måned og med samme varsel. Overtagelsen sker for den ovennævnte sum, 1.020.800 kr., der ved salget fra kommu-nen er blevet betalt for det pågældende areal, uden tillæg for byg-ningernes værdi eller andet.
Med hensyn til de ejendommene påhvilende servitutter og byrder
henvises til ejendommenes blade i tingbogen.
Denne deklaration tinglyses som servitutstiftende på ejendommen
matr.nr. [Ejendom 1] og må ikke udslettes af tingbogen uden samtykke fra overborgmesteren i København, der er påtaleberetti-get med hensyn til denne deklaration.”
Købesummen blev senere nedsat til 731.207,37 kr. til delvis dækning af merud-gifter opstået som følge af særlige bundforhold på stedet og ekstrafundering.
Den 8. maj 1959 meddelte Boligministeriet tilsvarende Københavns Kommune, at man havde skrevet til ”Byggeselskab under stiftelse” , c/o Lejerbo, vedrø-rende Ejendom 2:
”I skrivelse af 25. marts 1959 har boligministeriet meddelt tilsagn om statslån til opførelse af en bebyggelse med 99 lejligheder og 1 garagekompleks [..]
Ingeniør Person 4 har herefter med skrivelse af 11. april 1959
fremsendt tegninger vedrørende de bærende konstruktioner.
I denne anledning skal man meddele, at tegningerne ikke giver
ministeriet anledning til særlige bemærkninger.”
For Ejendom 2 meddelte Københavns Kommune Lejerbo den 13. maj 1959 til-svarende som den 4. marts 1959 for Ejendom 1, at man var villig til at yde støtte til det projekterede byggeforetagende ved at påtage sig garanti for det statslån, der var tilsagt af Boligministeriet den 25. marts 1959. Det var også for denne
11
ejendom et vilkår for Københavns Kommunes garantitilsagn, herunder at dis-positionsretten til halvdelen af lejlighederne blev overladt til Københavns Kom-mune. Københavns Kommune udbad sig også her svar inden 1 måned, om vil-kårene kunne accepteres.
Den 19. juni 1959 forelå underskrevet skøde mellem parterne vedrørende Ejen-dom 2. Af skødet fremgår tilsvarende bestemmelser som foran anført vedrø-rende Ejendom 1. Købesummen udgjorde 442.500,00 kr. Samtidig med skødet tinglystes i medfør af skødets pkt. 6 ligeledes en deklaration svarende til den, der var lyst for Ejendom 1. Købesummen blev efterfølgende nedreguleret til 436.295,50 kr. grundet udgifter til ekstrafundering.
Hypotekbanken udstedte den 8. januar 1962 en check vedrørende et lånebeløb på 1.300.000 kr., der var bevilget i medfør af lov nr. 107 af 14. april 1955 om byg-geri med offentlig støtte, vedrørende Ejendom 2. Den 10. september 1962 ud-stedte Hypotekbanken tilsvarende en check vedrørende et lånebeløb på 1.550.000 kr. bevilget efter samme lov vedrørende Ejendom 1.
Den 1. marts 2017 varslede Københavns Kommune tilbagekøb af ejendommene i april 2022.
Af Tilstandsvurdering af juli 2020 for Sagsøger udarbejdet af Rambøll til Københavns Kommune fremgår, at der inden for en 5-årig periode bør foreta-ges vedligeholdelsestiltag på ejendommene for mere end 73 mio. kr. og yderli-gere mere end 35 mio. kr. for den følgende 5-årige periode, eller i alt knap 109 mio. kr. inden for en 10-årig periode.
Den 4. marts 2021 skrev Vidne 1, administrerende direktør i Boligselska-bernes Landsforening (BL), Danmarks Almene Boliger, følgende til Vidne 2, administrerende direktør i Lejerbo, og Vidne 3, direktør og se-kretariatschef i Landsbyggefonden (LBF):
”Det er aftalt med Person 5, direktør i Kø-benhavns Kommunes Økonomiforvaltning], at jeg mødes med ham om knapt 14 dage. Som forberedelse til mødet vil det være fint med:
• En kort beskrivelse af Sagsøgers historik (1 side)
• En kort beskrivelse af proces og indhold ved en omdannelse
til almen boligorganisation.
• Hjemfaldsklausulen og aktuel vurdering.
• En opgørelse hjemfaldsbeløbet (LBF)
• En foreløbig udfærdiget hjemfaldsaftale (BL)
12
Dermed skulle der være en konverteringspakke, som kommunen kan bage en sag på.
Det anbefales ikke, at der tages politisk kontakt fra Sagsøger til Person 6, daværende overborgmester]. Sagen kører bedst og roligst i embedssporet, og Person 6 er tilkendegivet, at han vil stille sig bag den.”
Ved e-mail af 12. marts 2021 skrev en medarbejder hos Sagsøgers advokat, Henrik Græsdal, følgende til Person 7, formand for Sagsøgers bestyrelse, og Person 8, medlem af Sagsøgers bestyrelse, med kopi af til Sagsøgers advokat:
”Tak for endnu et godt møde omkring processen vedr. hjemfalds-pligt for Sagsøger.
Som aftalt, får I her en skriftlig status på, hvor vi er i processen om-kring at afværge hjemfald og den deraf følgende opløsning af Sagsøger som selvstændig organisation.
Helt grundlæggende arbejder vi med to scenarier. Det første scena-rie er, at det kan lykkes at købe Sagsøger ud af hjemfaldsplig-ten til Københavns Kommune. Såfremt dette ikke kan lykkes, er al-ternativt at anlægge sag mod kommunen omkring hjemfaldspligt-klausulens gyldighed. Det vil som minimum kunne holde liv i Sagsøger i et par yderligere, imens sagen kører gennem retssyste-met.
Vi prioriterer og arbejder på, at det første scenarie kan lykkes. I den forbindelse har vi i samarbejde med Lejerbo haft kontakt med al-menboligernes interesseorganisation BL samt Landsbyggefonden (LBF).
Vi har holdt møde med BL og LBF, hvor det blev tilkendegivet, at de begge gerne ville arbejde for, at Sagsøger kan komme med i den aftale der eksisterer mellem dem og Københavns Kommune om frikøb af hjemfaldspligtsklausuler for almennyttige boligorgani-sationer. De klare fordele ved dette er, at der både gives en fast ra-bat på hjemfaldspligtsbeløbet, samt at LBF finansierer frikøbet fra hjemfaldet alene mod meget små huslejestigninger for beboerne (10-20-30 kr. månedligt, indfaset over nogle år). BL og LBF har til-lige direkte adgang til det politiske niveau i Københavns Kom-mune.
13
Forudsætningen for at ovenstående kan ske er, at Sagsøger for-melt omdannes til en almen boligorganisation. Reelt har Sagsøger mere eller mindre fungeret som en almen boligorganisation al-tid, og der vil derfor primært være tale om en formel ændring af status.
For at Sagsøger kan omdannes, vil det kræve en ændring af vedtægterne. Enhver ændring af vedtægterne, skal godkendes af Københavns Kommune. En gennemførelse af ovenstående afhæn-ger derfor af kommunens vilje til at acceptere en vedtægtsændring.
BL’s administrerende direktør Vidne 1 har holdt møde med Person 6, som har tilkendegivet, at han gerne vil støtte en om-dannelse af Sagsøger til almen boligorganisation. Person 6 har bedt om, at sagen forberedes på embedsmandsniveau så den kan klargøres til politisk behandling.
Det er aftalt, at Vidne 1 sætter et møde op med Person 5, [..]. På mødet med Person 5 deltager Vidne 1 for BL og LBF og Henrik Græsdal for Sagsøger. Formålet med mødet er at af-klare præcis, hvad kommunen behøver for at den politiske proces med godkendelse af nye vedtægter for Sagsøger kan gennem-føres. Inden mødet holdes der formøde i arbejdsgruppen mellem Person 7, Person 8 og Henrik samt eventuelt Person 9 [en medarbej-der hos Sagsøgers advokat].
Som forberedelse til mødet er det indtil videre aftalt, at vi skal ud-arbejde en kort beskrivelse af Sagsøgers Historik samt en be-skrivelse af proces og indhold ved omdannelse af Sagsøger til en almen boligorganisation. Vi vedhæfter til jeres orientering/kom-mentering vores udkast til denne mail.
Herefter udarbejdes i fællesskab i arbejdsgruppen et bud på en ny vedtægt.
Københavns Kommunes vetoret respekteres på den måde, at kom-munens ønsker til vedtægten følges.
Såfremt den ønskede vedtægtsændring vedtages politisk af kom-munen, vil næste skridt være, at de nye vedtægter fremlægges til godkendelse på Sagsøgers ordinære generalforsamling. Af-hængig af fremmødet, kan det være nødvendigt med en ekstraordi-nær generalforsamling inden for to uger efter den første. Når vedtægtsændringen er godkendt af generalforsamlingen, vil om-
14
dannelsen være komplet, og Sagsøger vil formelt være at be-tragte som en almennyttig boligorganisation. Den nuværende be-styrelse vil fortsætte som bestyrelse i det nye boligselskab.
LBF vil straks efter omdannelsen er på plads gå i gang med at for-handle frikøb fra hjemfaldet med Københavns Kommune, og finan-siere dette. Tilbagebetaling til LBF af det finansierede beløb sker som nævnt efter en fast ordning, med meget små huslejestigninger for beboerne.
Sagsøger vil indledningsvis som selvstændig almen boligorga-nisation have en administrationsaftale med Lejerbo. Denne kan dog opsiges på et senere tidspunkt, hvis det ønskes.
Udbedring af vedligeholdelsesefterslæbet på Sagsøgers ejen-domme vil tillige kunne finansieres meget mere attraktivt gennem LBF, end hos banker eller realkreditinstitutter.”
Ved e-mail af 21. marts 2021 skrev Vidne 1 følgende til advokat Henrik Græsdal og Vidne 2:
”Jeg har fredag haft et godt med embedsmænd i Københavns Kom-mune, hvor der blev identificeret en række felter, som skal bores yderligere ud med henblik på at forberede en sag, der kan passere godt igennem det politiske system. For at sikre entydig fremdrift lægger kommunen vægt på, at al henvendelse sker direkte til Person 5, og i øvrigt mærkes klar opbakning fra Person 6 i sagen.
På mødet blev drøftet følgende:
• Det er i kommunen vedtaget, at frikøb fra hjemfald ikke læn-
gere skal ske til seneste offentlige vurdering men til en valu-arvurdering. Der skal således foranstaltes en valuarvurde-ring, og i den proces skal der også sikres forståelse med kommunen omkring det grundlag, som vurderingen foreta-ges på. Sammenholdt med den offentlige vurdering er der næppe tvivl om, at valuarvurderingen vil føre til en måske væsentlig højere ejendomsvurdering, men det vil dog ikke have indflydelse på huslejen. Dermed er denne nye situation til at håndtere.
• Tilstedeværelsen af erhverv og mulige udfordringer i forbin-
delse med omdannelse blev kort berørt. I weekenden har BL dog gransket i lovgivning og vejledninger, og der synes dog ikke at være et problem. Men det kan dog alligevel være
15
værd at sætte fokus på erhvervslejemålene og mulighederne for salg i forbindelse med omdannelsen. For realisering af disse arealer kan bidrage til at afdække noget af efterslæbet i vedligeholdelse og dermed mindske huslejeeffekten. I for-bindelse med valuarvurderingen kunne der med fordel sæt-tes fokus på potentialet i at sætte erhvervsarealerne på mar-kedet.
• Kommunen rejste netop spørgsmålet om vedligeholdelse. De
havde øjensynlig besigtiget ejendommen, hvilket antagelig er sket i forbindelse med varslet overtagelse april 2022 i for-bindelse med hjemfaldet. Derfor er det vigtigt, at der i det materiale, som nu skal udarbejdes, også er en redegørelse for tilvejebringelse af tilstrækkeligt med midler til vedligehol-delsen.
• De praktiske procedurer i forbindelse med behandlingen af
sagen blev også berørt. Her er der enighed om, at der i for-bindelse med godkendelsen af Sagsøger som boligorga-nisation administreret af Lejerbo også vedlægges en sindet-skrivelse fra Landbyggefonden omkring hjemfald og en sin-det-skrivelse fra BL om opsamling af sagen i det samlede hjemfaldskompleks. Dermed kan det hele ske på én og samme gang.”
Af orientering af 26. marts 2021 til overborgmesteren om møde med BL vedrø-rende Sagsøger fremgår:
”Resumé
KK har varslet tilbagekøb af Sagsøger i april måned 2022 (KK har anvisningsret til halvdelen af de 228 beboelseslejligheder).
På et møde den 19. marts 2021 mellem Person 5, Vidne 4 [kontorchef i Kontoret for Selskaber og Rettigheder] og Person 10, alle ØKF [Økonomiforvaltningen], og Vidne 1, BL, blev muligheden for et frikøb af Sagsøger drøftet og de forskellige udfordringer, der måtte være forbundet hermed samt den videre proces i den forbindelse.
Dette notat orienterer om ovennævnte.
Sagsfremstilling
[..]
1. Frikøb
16
Frikøb af KKs tilbagekøbsret skal som udgangspunkt ske i overens-stemmelse med retningslinjerne for KKs frikøbsordning, der gælder for alle ikke-almene ejere af ejendomme med tilbagekøbsret.
Under mødet blev det drøftet, om der kan ske frikøb af Sagsøger med hjemmel i 2000-Aftalen mellem KK og de almene boligaf-delinger, hvilket i givet fald ville resultere i en rabat på ca. 40 % af frikøbsbeløbet.
Udfordringen herved er, at Sagsøger ikke ejes af en almen bo-ligafdeling men af en selvejende institution, som ikke er omfattet af almenboligloven, jf. også pkt. 3 nedenfor.
2. Finansiering
Det blev oplyst, at BL efter omstændighederne eventuelt kan finan-siere et frikøb af Sagsøger.
Renoveringsarbejderne i Sagsøger er estimeret til skønsmæs-sigt at koste ca. 109 mio. inkl. moms, jf. bilag 2.
Det blev oplyst, at den nuværende ejer kan finansiere dette helt/delvist, hvilket skal verificeres af BL.
3. Konvertering og KK’s anvisningsret
Det blev drøftet, hvorvidt den nuværende ejer, der som nævnt er en selvejende institution, kan konverteres til en almen boligafde-ling.
Udfordringen herved er, at TMF [Teknik- og Miljøforvaltningen] har vurderet, at KK ikke kan godkende en sådan konvertering, hvis boligerne er beliggende på en ejendom med tilbagekøbsret, som det er tilfældet med Sagsøger.
Almenboligloven foreskriver dog ikke et udtrykkeligt forbud mod konvertering af selvejende institutioner med familieboliger som Sagsøger, hvorfor muligheden for en evt. konvertering til en almen boligafdeling skal undersøges nærmere.
Hvis Sagsøger sælges til en almen boligafdeling, har BL oplyst, at det ikke vil få nogen betydning for KK’s anvisningsret til halvde-len af beboelseslejlighederne. Det kræver dog en særlig udlejnings-aftale ved et salg.
4. Aftalepunkter
17
På baggrund af ovenstående blev følgende aftalt:
• Vidne 1 (BL) og Kontoret for Selskaber og Rettigheder (KSR) er kontaktpersoner ved fremtidige henvendelser om Sagsøger.
• BL udarbejder og eftersender et notat vedr. muligheden for fri-køb af Sagsøger, herunder i relation til den nuværende ejers vedtægter, økonomi, mulighed for finansiering mv.
• BL beskriver i notatet muligheden for at opretholde KK’s anvis-ningsret ved et salg til en almen boligafdeling.
• KSR undersøger muligheden for frikøb af Sagsøger efter 2000-Aftalen.
• KSR undersøger muligheden for konvertering af den selvejende institution til en almen boligafdeling samt et spørgsmål om, hvorvidt tilbudspligten efter lejeloven indtræder ved salg til en almen boligafdeling.
• KSR indhenter oplysninger fra SOF om lejersammensætningen i Sagsøger.
[..]
Økonomi
KK har ret at tilbagekøbe Sagsøger for de oprindelige købe-summer, i alt kr. 1.167.502, uden tillæg for bygningernes værdi.
Sagsøger har et etageareal på ca. 17.000 m2, fordelt på 228 be-boelseslejligheder og 9 erhvervslejemål.
KK har anvisningsret til halvdelen af beboelseslejlighederne i ejen-dommen, som aktuelt er meget billige og derfor også et vigtigt bi-drag til den boligsociale anvisning.
Videre proces
Når KSR har modtaget BL’s notat om muligheden for frikøb af Sagsøger og har afdækket de forskellige forhold nævnt under sagsfremstillingen ovenfor, vil sagen blive forelagt for [overborg-mesteren].”
Til brug for informationsmøde til Sagsøgers beboere i maj 2021 skrev Vidne 3 den 25. maj 2021 følgende på vegne Landsbyggefonden til Sagsøgers advokat:
”Dialog med Københavns Kommune omkring godkendelse til en ny almen boligorganisation samt frikøb af hjemfaldsklausuler for-udsættes.
18
Sagsøger er ikke omfattet af den såkaldte omdannelsesbe-kendtgørelse, som Landsbyggefonden har serviceret i mere end 200 sager med økonomiske vurderinger. Boligministeriet har da også tilkendegivet, at der vil være behov for godkendelse som ny almen boligorganisation.
Omdannes Sagsøger til en almen boligorganisation, så er Landsbyggefonden indstillet på at afløse hjemfaldsforpligtelsen ef-ter retningslinjerne i ”Københavneraftalen” , dvs. Sagsøger ind-træder i aftalen. Konsekvensen er, at huslejestigningen som følge af hjemfaldet er maksimeret til 10 kr./m2 første år, 20 kr./m2 andet og endelige 30 kr./m2 tredje år, hvorefter beløbet indeksreguleret. Landsbyggefonden kan varetage mellemfinansieringen efter gæl-dende regler, og Københavns Kommune reducerer hjemfaldsbelø-bet jf. Københavneraftalen.
Forudsætningen for omdannelse til almen boligorganisation er, at der ikke er hjemfald på Sagsøger. Derfor kræves en samtidig-hed i denne proces, hvor der som forudsætning for Københavns Kommunes godkendelse af et nyt almen boligselskab under Le-jerbo med udgangspunkt i Sagsøger er indgået forhåndsaftale med Landsbyggefonden om i givet fald at aktivere hjemfaldsfacili-teterne. Det har Landsbyggefonden givet forhåndstilsagn om.”
Af Covernotat af 8. juni 2020 [fejldatering for den 8. juni 2021] blev Person 5 orienteret om status på de undersøgelser, der skulle foretages af Kon-toret for Selskaber og Rettigheder. Det fremgår heraf blandt andet, at det ikke var muligt at frikøbe Sagsøger efter 2000-Aftalen, og at der ikke var hjem-mel i almenboligloven til at foretage en konvertering af en selvejende institution til en almen boligafdeling, idet endelig stillingtagen hertil dog afventede BL's oplysninger herom. Endelig fremgår det, at man endnu ikke havde modtaget det varslede notat fra BL.
Af referat fra ordinær generalforsamling i Sagsøger den 14. juni 2021 frem-går blandt andet, at bestyrelsen anbefalede, at Sagsøger blev etableret som en almen boligorganisation, og at dette herunder forudsatte ændring af Sagsøgers vedtægter. Af referatet fremgår endvidere:
”Ad 5. Afstemning om vedtægtsændringer, der medfører omdan -nelse til almen boligorganisation
[..]
Der skal være samtidighed i processen, således at vedtægtsændrin-gerne skal godkendes af Københavns Kommune samtidig med, at Landsbyggefonden yder lånet. Vedtægtsændringerne sker således
19
med forbehold for, at vi med hjælp fra LBF kan købe Sagsøger fri af hjemfaldspligten.
Hjemfaldet til Københavns Kommune betyder, at kommunen kan erhverve Sagsøger for ca. 1,1 mio. kr. for grunden, og bygnin-gerne for 0 kr., idet ejendommene formentlig kan værdisættes til 3-400 mio. kr.
Sagsøgers status som en privat udlejningsejendom, men med fastsættelse af huslejen efter den almene model med balanceleje, kan ifølge Lejerbo ikke fortsætte, såfremt der sker hjemfald til Kø-benhavns Kommune, hvorfor stigende huslejer og ingen indfly-delse på Sagsøgers drift og udvikling i givet fald kan vente for-ude.
[..]
• Henrik Græsdal oplyste, at alternativet til en almengørelse af
Sagsøger ved hjemfald til Københavns Kommune er, at Sagsøger rejser en retssag mod Københavns Kommune omkring misforholdet mellem Sagsøgers anslåede værdi på 3-400 mio. kr. og hjemfaldsbeløbet på ca. 1,1 mio. kr.”
Forslaget til vedtægtsændringer blev vedtaget og herefter udskudt til ekstraor-dinær generalforsamling til endelig vedtagelse heraf, hvilket skete den 21. juni 2021.
Den 6. juli 2021 anmodede advokat Henrik Græsdal Københavns Kommune v/Vidne 4 om, at der blev foretaget en vurdering af Sagsøgers ejendom til brug for frikøb af hjemfaldspligten. Vidne 4 skrev senere samme dag føl-gende interne mail til medarbejdere i Københavns Kommune:
”Nej, den skal vurderes som udlejningsejendom,altså den status den har idag. Efterfølgende kan en boligorganisation erhverve ejen-dommen, hvilket kræver ejendommen ER frikøbt, og oprette en bo-ligafdeling. Se iøvrigt Person 11's notat.”
Den 3. august 2021 sendte Vidne 1 en ansøgning til Københavns Kom-mune om godkendelse af Sagsøger som en ny almen boligorganisation:
”Forhistorien: Tilbage i 1955 dannede Lejerbo en fond for at bygge almene boliger i Vej 2 og i resten af København. Det blev til boligselskabet Sagsøger, som siden dengang har haft en lidt særlig status, hvor det på den ene siden ikke er rigtig alment, men hvor der på den anden side er modtaget er ganske stor andel af bo-
20
ligsocial anvisning via særskilt aftale med socialforvaltningen. Sagsøger har således fungeret som en almen boligorganisation, og frem til midten af 1980erne blev Sagsøger også betragtet som en almen organisation, men formelt blev det siden fastslået, at det ikke var et alment selskab. Dog har Sagsøger som nævnt altid modtaget boligsocial anvisning og gør det stadig. Nu står Sagsøger overfor at skulle indfri et hjemfald kort inde i 2022, og det vil absolut ikke være muligt for Sagsøger at indfri dette hjemfald, medmindre der sker en godkendelse af Sagsøger som et nyt alment boligselskab, hvorefter det kan opfanges af den almene hjemfaldsaftale med Københavns Kommune med fi-nansiering via Landsbyggefonden. Økonomiforvaltningen foreta-ger efter de sædvanlige regler nu en vurdering af Sagsøger, som hjemfaldet skal beregnes efter.
Generalforsamlingen i Sagsøger har besluttet, at de gerne vil overgå til at blive et alment boligselskab, hvis Kbh kommune god-kender dette. Landsbyggefonden er i givet fald villig til at yde hjemfaldslån efter de sædvanlige betingelser. Og BL er klar til at lade Sagsøger indgå i hjemfaldsaftalen fra 2001 med Køben-havns Kommune, hvor der er en mulighed for at lade nye hjemfald indtræde.
Forudsat Københavns Kommune vil godkende Sagsøger som nyt boligselskab, kan der således ske en indfrielse af hjemfaldet, bo-ligerne kan fortsat udlejes efter de sædvanlige betingelser og lave huslejer, og Københavns Kommune kan fortsat foretage boligsocial anvisning efter de gældende aftaler. Vedhæftet er udkast til vedtægter for Sagsøger som alment boligselskab, som der er vedtaget på deres generalforsamling. Samtidig er også vedhæftet en formel ansøgning om godkendelse af Sagsøger som ny al-men boligorganisation, herunder godkendelse af vedtægterne.”
Samme dag bekræftede Vidne 3 over for Københavns Kommune, at Landsbyggefonden var enig i, at Sagsøger ikke var omfattet af omdannel-sesbekendtgørelsen.
Den 4. august 2021 svarede Vidne 5 fra Københavns Kommunes Teknik- og Miljøforvaltning Vidne 1 følgende:
”Omdannelse af Sagsøger
Med mail af 3. august 2021 har BL ansøgt om godkendelse af en ny boligorganisation med Sagsøger som eneste afdeling.
21
Reglerne om godkendelse af nye boligorganisationer fremgår af driftsbekendtgørelsen § 1, stk. 2. Betingelserne for godkendelse af nye boligorganisationer er følgende:
[..]
Det skønnes ikke, at nogen af de tre betingelser er opfyldt eller kan opfyldes i denne sag, og oprettelse af en ny boligorganisation kan derfor ikke godkendes.
Derimod vil vi være indstillet på at godkende, at Sagsøger om-dannes til en afdeling under en bestående boligorganisation.
Følgende skal fremsendes med ansøgningen:
• Referat fra møde i Sagsøgers bestyrelse, hvor det beslut-
tes at omdanne institutionen til en almen afdeling.
• Referat fra en bestående boligorganisation, hvoraf det frem-
går, at den kompetente forsamling har besluttet at optage Sagsøger som afdeling.
• Et driftsbudget for Sagsøger som afdeling, der viser, at
afdelingen er og forbliver i balance i en årrække.
• En plan for finansiering af de påkrævede vedligeholdelsesar-
bejder.
• Et udkast til en stedse varende udlejningsaftale, der fasthol-
der kommunens nuværende anvisningsrettigheder.
Hvis materialet er tilfredsstillende, kan omdannelsen forventes godkendt på følgende betingelser:
• At Landsbyggefonden tilkendegiver at ville tildele den nye
afdeling rettigheder og forpligtelser i forhold til Landsbyg-gefonden på lige fod med andre afdelinger, derunder hjælp til frikøb i overensstemmelse med frikøbsaftalen.
• At der med Økonomiforvaltningen er indgået en aftale om
frikøb fra tilbagekøbsretten, og at den aftale eksekveres se-nest i forbindelse med omdannelsen.
• At der indgås en stedse varende udlejningsaftale, der fast-
holder kommunens nuværende anvisningsrettigheder.”
Ved notat af 2. september 2021 til brug for udarbejdelse af tilbud om frikøb af en tilbagekøbsret fremgår, at Colliers International Danmark A/S vurderede værdien af Ejendom 1 til 307.657.000 kr. Ved tilsvarende notat af samme dato vurderede Colliers International Danmark A/S værdien af Ejendom 2 til 145.422.000 kr. Ved begge vurderinger bemærkedes, at der ikke var foretaget
22
besigtigelse, og at det derfor forudsattes, at ejendommene i alle henseender var i normal god stand.
Med baggrund i vurderingerne fremsatte Københavns Kommune v/Kontoret for Selskaber og Rettigheder herefter den 22. september 2021 tilbud om frikøb af ejendommene ”til brug i forbindelse med omdannelse af ejendommen til al-mene boliger” . Beløbet for frikøb af Ejendom 1 opgjordes til 303.286.357 kr., mens beløbet for frikøb af Ejendom 2 opgjordes til 143.266.506 kr. Tilbuddene anførtes at være gældende indtil den 31. marts 2022.
Den 23. september 2021 ansøgte Sagsøger Københavns Kommunes Teknik-og Miljøforvaltning om godkendelse af vedtægtsændringerne for Sagsøger, og om at Sagsøger blev omdannet til en almen boligorganisation med tilhø-rende afdeling. Endvidere anførtes:
”Bestyrelsen for Sagsøger har arbejdet på en samlet plan for Sagsøgers fremtid. Ændringen i de nugældende vedtægter sker som led i en plan, hvorefter Sagsøger omdannes til en al-men boligorganisation- og afdeling. Ændringen af Sagsøgers status til en almen boligorganisation- og afdeling skal ske samtidig med, at Sagsøger købes fri af hjemfaldspligten.
Der pågår samtidig hermed en behandling af ansøgning om drifts-støttelån ydet af Landsbyggefonden til frikøb af hjemfaldspligten. Københavns Kommune har fået udarbejdet en valuarvurdering af ejendommen Sagsøger. For en god ordens skyld vedlægges den (bilag 9). Der er dermed samtidighed i processen, således at vedtægtsændringerne godkendes samtidig med, at lånet, som ydes af Landsbyggefonden, også godkendes. Landsbyggefonden og Kø-benhavns Kommune behandler dermed ansøgningen om driftsstøt-telån samtidig med denne ansøgning.
I det omfang Københavns Kommune imødekommer ansøgningen, skal det bemærkes, at budgettet efterfølgende skal godkendes på en kommende generalforsamling.”
Den 18. november 2021 meddelte Teknik- og Miljøforvaltningen v/Vidne 5 afslag på, at Sagsøger kunne omdannes til en ny almen boligorganisation med tilhørende afdeling. Endvidere anførtes følgende:
”Derimod vil vi være indstillet på at godkende, at Sagsøger omdannes til en afdeling under en bestående boligorganisation.
Følgende skal fremsendes med ansøgningen:
23
• Referat fra møde i Sagsøgers bestyrelse, hvor det beslut-
tes at omdanne institutionen til en almen afdeling.
• Referat fra en bestående boligorganisation, hvoraf det frem-
går, at den kompetente forsamling har besluttet at optage Sagsøger som afdeling.
• Et driftsbudget for Sagsøger som afdeling, der viser, at
afdelingen er og forbliver i balance i en årrække.
• En plan for finansiering af de påkrævede vedligeholdelsesar-
bejder.
• Et udkast til en stedse varende udlejningsaftale, der fasthol-
der kommunens nuværende anvisningsrettigheder.
Hvis materialet er tilfredsstillende, kan omdannelsen forventes godkendt på følgende betingelser:
• At Landsbyggefonden tilkendegiver at ville tildele den nye
afdeling rettigheder og forpligtelser i forhold til Landsbyg-gefonden på lige fod med andre afdelinger, derunder hjælp til frikøb. (Kommunens tilbagekøbsret forfalder den 1. april næste år.)
• At der med Økonomiforvaltningen er indgået en aftale om
frikøb fra tilbagekøbsretten, og at den aftale eksekveres se-nest i forbindelse med omdannelsen.
• At der indgås en stedse varende udlejningsaftale, der fast-
holder kommunens nuværende anvisningsrettigheder.”
Den 14. januar 2022 skrev en medarbejder hos Sagsøgers advokat til Vidne 5 og spurgte til det forhold, at det ikke inden den 1. april 2022 kunne nås at indlemme Sagsøger i en eksisterende boligorganisation. Vidne 5 sva-rede den 19. januar 2022 følgende:
”En af betingelserne for, at omdannelsen kan godkendes, er, at der skal indgås en aftale med Økonomiforvaltningen om frikøb fra til-bagekøbsdeklarationen. Tidspresset ligger alene på denne del af sa-gen. For så vidt angår de øvrige betingelser, er der ingen egentlig deadline for opfyldelsen.”
Den 3. februar 2022 afholdtes ekstraordinær generalforsamling i Sagsøger. Det fremgår af referatet herfra, at Sagsøgers bestyrelse havde undersøgt muligheden for, at Sagsøger blev sammenlagt med en eksisterende almen boligorganisation og dermed blev omdannet til en almen boligafdeling, og at der i forhold til processen herved var behov for at søge om udskydelse af hjem-
24
faldet. Beløbet for udskydelse af hjemfald i 12 måneder oplystes til ca. 2,6 mio. kr. Begge dele blev vedtaget.
Ved breve af 11. februar 2022 fremsatte Københavns Kommune tilbud på Sagsøgers udskydelse af tilbagekøbsretten i 12 måneder på 1.785.899 kr. for Ejendom 1 og 805.118 kr. for Ejendom 2, i alt 2.591.017 kr., hvilket beløb blev indbetalt af Sagsøger.
Den 24. marts 2022 foreslog en medarbejder hos Sagsøgers advokat Vidne 4 og Person 5, at der blev afholdt et møde om status på pro-cessen. Det anførtes også, at man var blevet bekendt med, at der var en række udfordringer med nogle subsidiære rettigheder mellem kommunen og staten, og at en del af provenuet i forbindelse med et frikøb skulle tilfalde staten.
Fra marts til maj 2022 undersøgte Kontoret for Selskaber og Rettigheder, hvem i staten man kunne kontakte for at drøfte spørgsmålet om deling af indtægterne fra tilbagekøbsrettighederne vedrørende Sagsøger. I april 2022 skrev en medarbejder hos Sagsøgers advokat i den forbindelse til Københavns Kommune, at man gerne ville støtte kommunen i forhandlingerne med staten, og at man endvidere var enig i, at tilbagekøbsretten skulle deles lige mellem stat og kommune. Den 30. maj 2022 kontaktede Københavns Kommune Udbe-taling Danmark (ATP), hvortil man var blevet henvist, med blandt andet føl-gende:
”Spørgsmål
I anledning af, at Københavns Kommune den 1. april 2023 sandsyn-ligvis tilbagekøber/overtager ”Sagsøger” i henhold til deklara-tionens indhold, og forventer at beholde ejendommen til kommu-nalt brug i en ikke fastlagt men formentlig længere periode, skal vi bede ATP oplyse, hvorledes man ser på spørgsmålet om deling af værdien af tilbagekøbsretten i denne situation, hvor ejendommens værdi ikke realiseres.”
Den 5. juli 2022 meddelte Udbetaling Danmark, at man ville se på sagen, og den 14. september 2022 afholdtes telefonsamtale mellem Københavns Kommune v/Vidne 6 og Udbetaling Danmark v/Vidne 7.
Den 5. oktober 2022 skrev Vidne 2 følgende til Vidne 4:
”Vi havde for tid siden et teams møde om status på Sagsøger. Her gennemgik vi den beslutningsproces Sagsøger har været igennem frem til at de nu ønsker at være alment boligselskab, og I oplyste dels om, at Københavns Kommunes endelige politiske stil-lingtagen til ejendommen ikke var på plads, og at der bl.a. udestod
25
en henvendelse til staten om provenufordelingen, da området i sin tid var omfattet af en saneringsbeslutning med et statsgaranteret lån. Vi aftalte på mødet at Sagsøger så måtte betale for et års udskydelse af hjemfaldet og at I ville vende tilbage formentlig i september måned om kommunens status.
Det er derfor jeg skriver til dig, for at høre om der snart er tid til et møde om Sagsøger mellem Jer, Landsbyggefonden og Le-jerbo.”
Vidne 4 svarede den 10. oktober 2022 følgende:
”Tak for mail.
Det har taget lidt tid, som primært skyldes, at det har været svært at finde nogen i staten, der kunne afgive et svar i relation til et fri-køb.
Vi er derfor først nu i kontakt med Udbetaling Danmark, der vare-tager dette område på vegne staten.
Jeg kommer hurtigst muligt tilbage til dig/jer.”
Den 10. november 2022 rykkede Vidne 2 Vidne 4 på ny. Vidne 4 svarede den 14. november 2022, at han forventede at vende tilbage sidst på må-neden.
Ved e-mail af 23. november 2022 anmodede en medarbejder hos Sagsøgers advokat blandt andre Vidne 4 om status vedrørende forhandlingerne med staten, herunder hvornår disse forventedes færdiggjort. Det anførtes på ny, at Sagsøger gerne støttede kommunen i forhandlingerne. Vidne 4 sva-rede den 28. november 2022, at forvaltningen var i kontakt med Udbetaling Danmark og p.t. vurderede forskellige juridiske forhold. Han forventede derfor først at kunne vende tilbage i januar 2023.
Af notat af 1. december 2022 om Københavns Kommunes tilbagekøb af Sagsøger udarbejdet af Advokatfirma 1 fremgår blandt andet:
”1. INDLEDNING OG BAGGRUND
Københavns Kommune ("kommunen") har bedt Advokatfirma 1 om et notat om kommunens mulighed for at tilbagekøbe og udleje boligejen-dommen Sagsøger ("ejendommen").
26
Kommunen har over for den nuværende ejer varslet tilbagekøb af ejendommen. Ejendommen består blandt andet af 228 boliger. Boli-gerne i ejendommen udlejes i dag efter reglerne for privat byggeri, og kommunen har en aftalt anvisningsret til halvdelen af boligerne.
Kommunens socialforvaltning (SOF) ønsker om muligt fortsat at anvise halvdelen af boligerne til borgere efter boligsociale kriterier. Derudover ønsker SOF, hvis muligt, at kommunen udlejer de reste-rende boliger på (midlertidige) lejekontrakter til forskellige mål-grupper, fx til flygtninge, studerende og borgere, der ønsker at bi-drage til styrkelse af det sociale miljø i ejendommen. [..]
2. SAMMENFATNING OG KONKLUSION
2.1 Må kommunen tilbagekøbe og udleje til boligformål?
Vi lægger efter kommunens oplysninger til grund, at kommunen har en saglig kommunal interesse i at tilbagekøbe ejendommen i henhold til den tinglyste ret ud fra hensynet til kommunens øko-nomi. Spørgsmålet er herefter, om kommunen har hjemmel til at beholde ejendommen med henblik på fortsat udlejning til boligfor-mål.
Ejendommen overtages af kommunen med eksisterende lejemål – både boliger og erhvervslejemål. Kommunen er som ny ejer (og ud-lejer) forpligtet til at respektere de nuværende lejekontrakter, og det er vores vurdering, at betingelserne for opsigelse efter lejeloven og erhvervslejeloven ikke generelt er opfyldt, hvorfor ejendommen i hvert fald i en betydelig årrække vil forblive en udlejningsejen-dom efter lejelovens og erhvervslejelovens regler.
Det er vores vurdering, at kommunen kun har hjemmel til at be-holde ejendommen, hvis kommunens hensigt med at beholde ejen-dommen er at have mulighed for senere at anvende ejendommen til en lovlig kommunale opgave, herunder eventuelt lovlig kommu-nal udleje. Hjemlen findes i denne situation først og fremmest i kommunalfuldmagtens princip om udnyttelse af ledig overkapaci-tet.
[..]
2.3 Har kommunen fortsat mulighed for at bruge sin anvisnings-ret efter tilbagekøb af ejendommen?
[..]
Kommunen kan således ikke fortsætte den nugældende anvis-ningsordning på 50 % af boligerne i ejendommen, når kommunen
27
selv ejer ejendommen (de borgere, der i dag er anvist og bor i ejen-dommen som lejere, kan dog blive boende, til lejemålet opsiges). I stedet kan kommunen udleje til de borgere, som kommunen har forpligtelser over for efter den skrevne lovgivning eller efter kom-munalfuldmagtsreglerne, jf. punkt 2.2 ovenfor. [..]
4.2 Vurdering
[..]
4.2.2 Kan kommunen beholde ejendommen og udleje denne? [..]
Det retlige udgangspunkt er, at kommunen ikke kan varetage op-gaver med boligforsyning, herunder udleje boliger mv. Der gælder følgende tre undtagelser til dette:
(i) Kommunen har lovhjemmel til at udleje.
(ii) Kommunen udlejer til personer, som har specielle bolig-behov, og hvor de pågældende på grund af særlige for-hold må anses for at have meget svært ved selv at tilveje-bringe egnede boliger, og hvor kommunen i anden sam-menhæng har særlige forpligtelser efter lovgivningen over for disse persongrupper, dvs. forpligtelser, som kommunen ikke har over for kommunens øvrige bor-gere.
(iii) Betingelserne for udleje af ledig overkapacitet er opfyldt.
Ad (i): Lovhjemmel
[..]
Vi har ikke grundlag for at vurdere, om visse af de nuværende leje-mål konkret måtte kunne opfylde kriterierne for at have hjemmel i speciallovgivningens regler om kommuners mulighed for at udleje boliger, herunder integrationslovens § 13, jf. ovenfor. Med dette lille forbehold, er det vores vurdering, at kommunen ikke i den skrevne lovgivning efter et tilbagekøb har den fornødne hjemmel til fortsat at udleje ejendommen til de nuværende lejere i ejendom-men. Dette gælder både for de "almindelige" lejemål i ejendommen, for erhvervslejemål, og for de lejemål, som i dag er udlejet i hen-hold til kommunens anvisningsretsaftale med den nuværende ejer af ejendommen.
[..]
Ad (ii): Borgere med særlige boligbehov mv. [..]
For så vidt angår de lejere, der i dag bor i ejendommen uden at være omfattet af kommunens anvisningsret, har vi ikke grundlag for at antage, at disse borgere har særlige boligbehov, eller at kom-
28
munen har særlige forpligtelser over for disse borgere. Kommunen kan derfor ikke efter denne undtagelse (ii) udleje boliger til disse borgere.
[..]
Samlet er det på det foreliggende grundlag vores vurdering, at denne undtagelse (ii) ikke med sikkerhed kan udgøre hjemmel til, at kommunen kan beholde ejendommen efter tilbagekøb og fort-sætte den nuværende udlejning, sådan som kommunen vil være forpligtet til efter lejelovens og erhvervslejelovens regler. [..]
Ad (iii): Ledig overkapacitet
[..]
Samlet er det således vores vurdering, at mest taler for, at kommu-nen efter princippet om ledig overkapacitet kan tilbagekøbe ejen-dommen og fortsætte de nuværende lejemål, indtil disse opsiges. Det er en betingelse for dette, at kommunen på sigt vil anvende ejendommen til lovlige kommunale opgaver. Dette kan enten være anvendelse af ejendommen til andre kommunale formål, eller det kan være udlejning af boliger til fx udlændinge og danskere efter integrationsloven, og boliger til unge, som efter en konkret vurde-ring har specielle boligbehov, og som har meget svært ved selv at tilvejebringe en egnet bolig, og som kommunen i anden sammen-hæng har særlige lovmæssige forpligtelser over for, fx efter service-loven.”
Den 12. januar 2023 meddelte Vidne 4 Sagsøgers advokat med kopi til Vidne 5, at Københavns Kommune havde besluttet at hjemtage ejendom-mene:
”I fortsættelse af tidligere dialog i sagen om Sagsøger vender Økonomiforvaltningen hermed tilbage.
På mødet den 10. januar 2023 har Økonomiudvalget taget Økono-miforvaltningens indstilling om at tilbagekøbe Sagsøger til ef-terretning.
Det er Økonomiforvaltningens vurdering, at Københavns Kommu-nes interesser samlet set varetages bedst ved kommunalt eje og an-vendelse af ejendommen. Derfor tilbagekøbes ejendommen belig-gende på matrikelnumrene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2 Område den 1. april 2023 i henhold til de tinglyste deklarationer og varsels-skrivelser af 1. marts 2017.
29
Ved Københavns Kommunes overtagelse af Sagsøger vil de nuværende lejeres rettigheder naturligvis blive respekteret. Berigti-gelse og fremtidig lejeadministration vil blive varetaget af den kommunale enhed Københavns Ejendomme og Indkøb. I den for-bindelse bedes det oplyst, om Advokatfirma 2 bi-står den selvejende institution Sagsøger i forbindelse med be-rigtigelsen af tilbagekøbet og ved den forestående likvidation af in-stitutionen.”
Sagsøgers advokat skrev herefter den 18. januar 2023 følgende til Vidne 4:
”Jeg skal på Sagsøgers bestyrelses vegne først og fremmest op-lyse, at Økonomiforvaltningens beslutning om at tage Økonomiud-valgets indstilling om at tilbagekøbe Sagsøger til efterretning kommer som en meget stor overraskelse for bestyrelsen og for mig. Dette skal ses i lyset af Teknik- og Miljøforvaltningens tilkendegi-velse om at være indstillet på at godkende, at Sagsøger om-dannes til en afdeling under en bestående boligorganisation. Besty-relsen har herefter i løbet af processen handlet i fuld overensstem-melse med de af forvaltningen oplyste betingelser for en sådan om-dannelse, herunder accepteret Københavns Kommunes meget vidt-gående anvisningsret. Der er desuden foretaget betaling for en ud-skydelse af hjemfaldspligten med det formål at få frikøbet på plads. Vi har i den forbindelse tilbudt vores assistance i forhandlingerne med staten.
Det vil være formålstjenligt for vores overvejelser i bestyrelsen at få en nærmere begrundelse for Økonomiforvaltningens beslutning om at tilbagekøbe ejendommen, herunder hvordan drøftelserne med Udbetaling Danmark gik om frikøbsordning for Almene Boli-gorganisationer. [..] Endvidere ønskes det nærmere oplyst, hvad Sagsøgers beboere kan forvente i forbindelse med hjemfaldets indtræden den 1. april 2023, herunder hvorvidt Københavns Kom-mune har udarbejdet en handlingsplan herfor.
I lyset af den sene og meget overraskende melding og behovet for information til beboere og ansatte vil vi anmode om de ønskede be-grundelser snarest muligt.”
Vidne 4 svarede den 23. januar 2023 følgende:
”Økonomiforvaltningens vurdering er som anført, at Københavns Kommunes interesser samlet varetages bedst ved kommunalt eje
30
og anvendelse, hvorunder der blandt andet er lagt vægt på kom-munens interesse i at anvende ejendommen til løsning af kommu-nale opgaver også i videre omfang end hidtil og de økonomiske forhold vedrørende ejendommen. Det kan endvidere oplyses, at staten ønsker at fastholde sin utinglyste ret til halvdelen af ejen-dommens værdi.
I den forbindelse takker vi for jeres imødekommenhed i forbindelse med drøftelserne om en eventuel omdannelse af ejendommen til en almen afdeling under en bestående boligorganisation, herunder muligheden for at opretholde Københavns Kommunes hidtidige anvisningsret.
[..]
På baggrund af din svarmail tillader vi os i øvrigt nu at lægge til grund, at du bistår Sagsøger fremover, dvs. i forhold til berigtigelsen af tilbagekøbet og ved den forestående lik-vidation af institutionen.”
Den 1. februar 2023 skrev Sagsøgers advokat på ny til Københavns Kom-mune, idet der blandt andet anmodedes om en uddybning af, om Københavns Kommune påtænkte at sælge ejendommen, eller at beholde ejendommen og be-nytte anvisningsretten, og om beboerne ville være beskyttet efter det nuvæ-rende lejeniveau. Samtidig anmodedes om aktindsigt.
Den 6. marts 2023 skrev en medarbejder hos Sagsøgers advokat følgende til Vidne 4:
”Jeg skal på vegne af Sagsøgers bestyrelse venligst gøre op-mærksom på, at Sagsøger lige nu overvejer dens juridiske stil-ling. Derfor mener vi ikke, at der skal afholdes et informations-møde for beboerne før den 1. april, samt at der skal foretages yder-ligere, før disse overvejelser er gennemført.
[..]
Derudover kan vi af mailkorrespondancen, der fremgår af de udle-verede akter, se, at der allerede siden maj 2021 har været klarhed over, at Københavns Kommune ville tilbagekøbe Sagsøger, og at der dermed ikke har foregået en egentlig forhandling med Staten angående frikøb. Dette er sket på trods af, at talrige henvendelser i efteråret om status har gjort det muligt for Københavns Kommune at oplyse om, hvad Københavns Kommune rent faktisk agtede at gøre i forhold til hjemfaldet. Sagsøger oplever herved at være blevet bragt i en vildfarelse, der blandt andet resulterede i, at Sagsøger så sig nødsaget til at udskyde hjemfaldet for en betyde-
31
lige sum.
Idet Sagsøgers bestyrelse lige nu overvejer dens juridiske stil-ling, betyder det, at jeg på nuværende tidspunkt ikke bistår i berig-tigelsen af tilbagekøbet.”
Ved e-mail af 9. marts 2023 svarede Vidne 4 blandt andet følgende:
”Til din oplysning om at "der allerede siden maj 2021 har været klarhed over, at Københavns Kommune ville tilbagekøbe Sagsøger" kan vi oplyse følgende:
Københavns Kommunes beslutning om at tilbagekøbe ejendommen blev først truffet på Økonomiudvalgets møde den 10. januar 2023. Forud for dette undersøgte Økonomiforvaltningen fra foråret 2022 en række forhold, som både involverede andre forvaltninger i Kø-benhavns Kommune, juridisk rådgivning fra ekstern advokat og drøftelser med staten. Fra statens side blev det ved en telefonisk drøftelse medio september 2022 meldt ud, at man ville gøre krav gældende på halvdelen af værdien i og med Kommunens overta-gelse af Sagsøger. Vi har herefter både internt og med advoka-trådgivning undersøgt grundlaget for dette krav, jf. de sagsskridt som fremgår af det fremsendte journalark for sag 2022-0008480 og de to notater fra Advokatfirma 1 af 1. december 2022 og 20. januar 2023, som vi fremsendte ved aktindsigten i medfør af princippet om meroffentlighed. På den baggrund forstår vi ikke dine bemærkninger, herunder at "Sagsøger oplever herved at være blevet bragt i en vildfarelse, der blandt andet resulterede i, at Sagsøger så sig nødsaget til at udskyde hjemfaldet for en bety-delige sum."
Denne sag blev anlagt den 15. marts 2023. Samme dag klagede Sagsøger til Ankestyrelsen, herunder over at der efter Sagsøgers opfattelse ikke var hjemmel til, at Københavns Kommune kunne hjemtage Sagsøger.
Københavns Kommune anmodede efter den 1. april 2023 fogedretten om ind-sættelse i ejendommene.
Den 10. maj 2023 nægtede fogedretten at fremme sagen med henvisning til, at Københavns Kommune ikke havde indbetalt købesummerne.
Den 9. august 2023 besluttede Ankestyrelsen ikke at rejse en tilsynssag. Anke-styrelsen lagde vægt på, at der verserede en sag ved domstolene, og at der ikke
32
var væsentlige hensyn, der talte for, at Ankestyrelsen udtalte sig på nuværende tidspunkt.
Efter indgivelse af ny anmodning og deponering af købesummerne afsagde fo-gedretten den 28. september 2023 kendelse om at afvise sagen. Københavns Kommune indbragte afgørelsen for Østre Landsret, der den 12. april 2024 stad-fæstede afgørelsen. Landsretten udtalte i den forbindelse blandt andet følgende:
”Som også anført af fogedretten vil der skulle tages stilling til spørgsmålet om de tinglyste deklarationers gyldighed, herunder betydningen af lov nr. 356 af 27. december 1958 om boligbyggeri, der trådte i kraft den 1. april 1959, og reglerne om kommunalfuld-magt. Herudover skal der tages stilling til, om det afgivne varsel om tilbagekøb som følge af Københavns Kommunes handlemåde i relation til processen om frikøb af ejendommene er bortfaldet.”
Det er oplyst, at tilbagekøbssummen samlet udgør på 1.167.502,87 kr.
(731.207,37 kr. for Ejendom 1 og 436.295,50 kr. for Ejendom 2). Beløbet er depo-neret af Københavns Kommune under sagen.
Ejendommene er af Colliers International Danmark A/S vurderet på ny pr. 17. maj 2024 til i alt knap 363 mio. kr. under samme forudsætning som foran anført ved de tidligere vurderinger.
Omdannelse og frikøb af Boligforening 1 og Boligforening 2
Sagsøger har fremlagt en betinget frikøbsaftale af 6. marts 2017 vedrørende Hovedstadens Almennyttige Boligselskab II’s frikøb to ejendomme, Boligforening 1 og Boligforening 2. Af aftalen fremgår:
”1. Baggrund
[..]
1.2. I år 2000 blev der indgået en ”aftale om frikøb af tilbagekøbsrettig-heder og løsning af boligsociale opgaver ” mellem [Københavns Kom-mune] og de almene boligorganisationer, hvorved et samlet frikøb af [Københavns Kommunes] tilbagekøbsrettigheder til de almene boligorganisationers ejendomme i Københavns Kommune blev gennemført. I år 2014 blev en tilsvarende aftale indgået mellem [Københavns Kommune] og de almene boligorganisationer vedrø-rende ejendomme udenfor Københavns Kommune. 1.3. HAB II valgte at står udenfor frikøbsaftalen fra år 2000. [Køben-havns Kommune] har således fortsat tilbagekøbsret til HAB II’s to ejendomme i Københavns Kommune — Boligforening 1 og Boligforening 2.
33
1.4. Boligorganisationernes Landsforening (”BL”) har på vegne af HAB II henvendt sig til [Københavns Kommune] med henblik på at drøfte mulighederne for et frikøb af Boligforening 1 og Boligforening 2. Det skyldes, at tilbagekøbsrettighederne på nuværende tids-punkt og indenfor en overskuelig fremtid forhindrer HAB II i at optage lån i Boligforening 1 og Boligforening 2 med henblik på at fi-nansiere vedligeholdelse og fornyelse på ejendommene. [..]
5. Institutioner
5.1. Som led i denne aftale sørger HAB II for at udskille institutio-nen på Boligforening 1 fra den resterende del af ejendommen, da in-stitutionsdelen i henhold til almenboliglovens § 98 a ikke kan frikø-bes af [Københavns Kommunes] tilbagekøbsret. Københavns Kom-munes ret til at tilbagekøbe Boligforening 1 fastholdes således for in-stitutionsdelen.”
Af indstilling til Borgerrepræsentation vedrørende møde den 30. marts 2017 om frikøb af tilbagekøbsrettighederne til Boligforening 1 og Boligforening 2 fremgår:
”Løsning
I henhold til Almenboliglovens § 98 a (lovbekendtgørelse nr. 1103 af den 15. august 2016 med senere ændringer) kan kommunalbesty-relsen indgå a ft ale om frikøb af tilbagekøbsrettigheder.
Kommunalbestyrelsen kan desuden godkende frikøbsbeløb, der er lavere end den markedsmæssige værdi af tilbagekøbsrettighederne. Lovhjemlen gælder alene almene boliger, og særaftaler om frikøb med den almene sektor har ikke indvirkning på kommunens gene-relle frikøbsordning.
Økonomiforvaltningen har ført forhandlinger med Boligorganisa-tionernes Landsforening. Forhandlingerne er mundet ud i en sam-let frikøbsaftale for de to afdelinger, jf. bilag 1”
På mødet tilsluttede Borgerrepræsentationen sig, at der blev indgået aftale om frikøb, der indeholdt blandt andet en rabat på frikøbsbeløbet med ca. 77 %.
Omdannelse og frikøb af Kollegie
Af e-mail af 25. januar 2022 fra Landbyggefonden til Teknik- og Miljøforvaltnin-gen fremgår:
”Landsbyggefondens afløsning af hjemfaldsklausuler i alment byggeri
34
Siden år 2000 har Landsbyggefonden medvirket til at afløse hjem-faldsklausuler i hele landet i 328 almene boligafdelinger fordelt i 16 kommuner og med et samlet hjemfaldsbeløb på 3,014 mia.kr.
Landsbyggefondens medvirken tager udgangspunkt i Almenbolig-loven § 98a, hvorefter det er muligt for Landsbyggefonden at yde en mellemfinansiering, så der kan sikres en begrænset huslejeud-vikling i forbindelse med afløsningen af hjemfaldsklausulen.
I § 98a, stk. 2: ”Ved en aftale om frikøb efter stk. 1 kan kommunal-bestyrelsen fastsætte frikøbssummen til et beløb, der er lavere end den markedsmæssige værdi af tilbagekøbsklausulen, eller undlade at kræve betaling for ophævelse af klausulen.”
Jf. lovforslagets bemærkninger blev der således "tilvejebragt en hjemmel for kommunen til at reducere frikøbssummen eller til at undlade at kræve betaling for ophævelse af klausulen. Baggrunden for at indføre denne hjemmel er boligsociale hensyn, da kommunen ved at reducere frikøbssummen medvirker til at sikre, at der fortsat er almene boliger til rådighed til løsning af kommunens boligsoci-ale opgaver samt det forhold, at der er ydet offentlig støtte til eta-blering og drift af de pågældende almene boligafdelinger” .
Ordningen har sit afsæt i afløsningen af hjemfaldet i år 2000 for 35.000 almene boliger beliggende i Københavns Kommune og om-fattede hjemfaldsklausuler i det almene byggeri, eksklusive institu-tioner, med udløb fra april 2000 og frem til 2040.
I aftalen for København fra år 2000 var det samlede hjemfaldsbeløb på 2,4 mia.kr., men der blev givet et nedslag og samtidig reserveret en andel af beløbet til brug i forbindelse med alment byggeri m.m. Endvidere blev det i aftalen fastslået, at Københavns Kommune skulle have 33 pct. anvisning til det almene byggeri.
Med udgangspunkt i aftalen fra København er der siden foretaget afløsning af hjemfald over hele landet. Grundmodellen er, at den tilbagediskonterede værdi af hjemfaldet opgøres, hvorefter dette beløb reduceres med 40 pct., og på den baggrund kan Landsbygge-fonden medvirke til en mellemfinansiering med afsæt i lovgivnin-gen fra 2000.
[..]
Tidligere fremsendt udtalelse om omdannelse af den selvejende institution Kollegie til en almen afdeling under fsb.
35
1. Generelt
Fsb har den 27. august 2020 på vegne af den selvejende institution Kollegie anmodet Landsbyggefonden om en driftsøko-nomisk vurdering af institutionen, til brug for en omdannelse af Kollegie til en almen afdeling under fsb.
Kollegiet omfatter 271 boliger med et oplyst boligareal på I alt 8.294,3 m2 .
Kollegiet er omfattet af to klausuler i form af hjemfaldspligt og til-lægskøbesum. Servitut om hjemfaldspligt til Københavns kom-mune har udløbsdato i 2045. Tillægskøbesummen betyder, at der skal betales et beløb til Københavns kommune, hvis der bygges yderligere på grunden. Der er igangværende forhandlinger med Københavns kommune i forhold til hjemfaldsforpligtelsen og til-lægskøbesummen. Finansiering af frikøbsaftaler sker efter særligt regelsæt.
Landsbyggefonden har vurderet driftsøkonomien på baggrund af det modtagne regnskab 2019/20, og det øvrige fremsendte materi-ale. Regnskabet er opstillet i henhold til gældende kontoplan for en almen boligorganisation og dens afdelinger.
Bekendtgørelse om omdannelse af selvejende institutioner § 3.
Landsbyggefonden har ikke:
• gennemgået den juridiske konstruktion af institutionen
• gennemgået de juridiske dokumenter ved omdannelsen
• besigtiget ejendommen
Landsbyggefonden skal gøre opmærksom på, at fonden ikke yder særlig driftsstøtte til afdelinger, som ikke er i økonomisk balance ved deres etablering som almene afdelinger, herunder har væsent-lige udækkede byggetekniske behov. Fonden kan dog yde støtte, hvis en afdeling efterfølgende er kommet i økonomisk balance eller hvis væsentlige byggetekniske behov, konstateret ved etableringen, er dækket.”
Retsgrundlaget
Af forslag til lov om boligbyggeri som vedtaget ved 3. behandling den 18. de-cember 1958 fremgår:
”Kap. III.
Garanti for lån til boligbyggeri m.v.
36
[..]
§ 17. Med tilsynsmyndighedens samtykke kan kommuner yde ga-
ranti for lån til byggeri som omtalt i § 10, stk. 1, jfr. §§ 11-13, samt kap. V under forudsætning af, at de for ydelse af statsgaranti fast-satte vilkår overholdes.
[..]
Kap. IV.
Bevilling af statslån og statstilskud til boligbyggeri.
[..]
A. Lån og tilskud til socialt byggeri.
§ 20. Til sociale boligforetagender, jfr. § 11 og kap. XV, kan bolig-
ministeren yde statslån til følgende antal lejligheder: [..]
Kap. XVII.
Overgangs- og ikrafttrædelsesbestemmelser.
§ 124. Boligministeren bemyndiges til i perioden fra 1. januar til
30. juni 1959 at yde statslån efter reglerne i kap. V A i lov nr. 107 af 14. april 1955 med senere ændringer til indtil 3500 lejligheder i par-cel- og rækkehuse til brug for bygherren.
Stk. 2. Boligministeren bemyndiges til i perioden fra 1. april til 30.
september 1959 at yde statslån og tilskud efter reglerne i lov nr. 107 af 14. april 1955 til indtil 4 000 lejligheder i sociale boligforetagen-der og til indtil 2 000 lejligheder i parcel- og rækkehuse til brug for mindremidlede ejere.
Stk. 3. I det omfang der bevilges statslån efter stk. 2, nedsættes de i
kap. IV i nærværende lov nævnte lejlighedstal tilsvarende.
§ 125. Bestemmelserne i kap. II og § 124, stk. 1, træder i kraft den
1. januar 1959. I øvrigt træder loven i kraft den 1. april 1959. [..]”
Af lov nr. 465 af 30. juni 1993 om kommunernes adgang til at erhverve boliger for at fremme udlændinges integration fremgår:
Ӥ 1. Kommuner kan erhverve, indrette og leje ejendomme med
henblik på gennem udlejning til beboelse at medvirke til en bedre fordeling af udlændinges bosætningsmuligheder såvel på lands-plan som lokalt i kommunen og dermed fremme udlændinges inte-gration.”
Af de almindelige bemærkningerne til lovforslaget, Folketingstidende 1992-93, tillæg A, spalte 10475f, fremgår:
37
”Det er et hovedelement i lovforslaget, at der skabes hjemmel til,
at kommunerne kan erhverve og udleje boliger for at fremme inte-grationen af udlændinge. [..]
Lovforslaget er nødvendigt for at opfylde disse intentioner, fordi
det ikke hidtil har været lovligt for en kommune at påtage sig så-danne opgaver.
På baggrund af den praksis vedrørende kommunernes deltagelse i
boligforsyningen, der har udviklet sig, siden man i 1958 gennem-førte boligstøttelovgivningen, er kommunerne afskåret fra at på-tage sig opgaver i relation til den almindelige forsyning af borgerne med boliger, medmindre der foreligger hjemmel i skreven ret her-til, som det f.eks. er tilfældet inden for ældrelovgivningen.
Det antages dog, at kommuner, der før gennemførelsen af bolig-
støttelovgivningen havde erhvervet udlejningsejendomme, fortsat kan eje disse. Kommuner kan også med hjemmel i kommunalfuld-magtsreglerne tilvejebringe boliger til visse persongrupper, der må antages at have specielle behov - forudsat at kommunerne i anden sammenhæng har særlige forpligtelser over for disse persongrup-per.
Da kommunerne ikke har særlige forpligtelser over for udlæn-
dinge - forpligtelser, som kommunerne ikke også har over for kom-munernes øvrige borgere - kan kommunerne ikke på ulovbestemt grundlag påtage sig opgaver i forhold til udlændinges integration på det boligmæssige område. Dette har bl.a. været fremme i en sag, hvor en kommune (Stenløse Kommune) ønskede at købe eller leje ejendomme med henblik på udlejning specielt til flygtninge.
Lovforslagets § 1 er således nødvendig for at give kommunerne
hjemmel til ved udlejning af egne nyerhvervede boliger at skabe mulighed for at sikre en bedre integration på udlændingeområdet.”
Af almenboligloven, nu lovbekendtgørelse nr. 1343 af 24. november 2023, frem-går:
”Støtte til etablering og drift af midlertidigt husly til uddannel-sessøgende
§ 142 c. Kommunalbestyrelsen kan etablere og finansiere en ord-
ning, som i forbindelse med studiestart tilbyder et midlertidigt husly til uddannelsessøgende, som er optaget på en uddannelse og har et akut boligbehov.”
Af forarbejderne, LFF nr. 7 af 7. oktober 2020, til bestemmelsen, fremgår:
38
”2. Lovforslagets hovedpunkter
2.1. Støtte til etablering og drift af midlertidigt husly til uddannelsessø-gende
2.1.1. Gældende ret
Der er ikke hjemmel i lovgivningen til at stille midlertidige boliger
til rådighed for unge under uddannelse i forbindelse med studi-estart. Kommunalbestyrelsen kan kun yde støtte til etablering og drift af almene ungdomsboliger i medfør af lov om almene boliger m.v. (herefter almenboligloven). Denne støtte omfatter udgifter til grundkapital og dele af ungdomsboligbidrag.
På baggrund af den praksis vedrørende kommunernes deltagelse i
boligforsyningen, der har udviklet sig siden 1958 på grund af bolig-støttelovgivningen, antages, at kommunerne er afskåret fra at på-tage sig opgaver i relation til den almindelige boligforsyning af bor-gerne, medmindre der foreligger hjemmel i lovgivningen hertil, som det fx er tilfældet inden for ældreboliglovgivningen.
Denne antagelse er efterfølgende lagt til grund ved vedtagelsen af
lov nr. 465 af 30. juni 1993 om kommunernes adgang til at erhverve boliger for at fremme udlændinges integration, ifølge de alminde-lige bemærkninger til lovforslaget, jf. Folketingstidende 1992-93, til-læg A, spalte 10476. Kommuner kan dog med hjemmel i kommu-nalfuldmagtsreglerne tilvejebringe boliger til visse persongrupper, der må antages at have specielle behov – forudsat at kommunerne i anden sammenhæng har særlige forpligtelser over for disse person-grupper.”
Forklaringer
Der er under sagen afgivet forklaring af Vidne 8, Vidne 1, Vidne 2, Vidne 3, Vidne 5, Vidne 6, Vidne 7 og Vidne 4.
Vidne 8 har forklaret blandt andet, at han har boet i Sagsøger siden 2006. Han har senest været medlem af Sagsøgers bestyrelse siden 2022, men han har også tidligere været medlem af bestyrelsen. Han er tovholder for bestyrelsen i denne sag.
Sagsøger er en selvejende institution eller boligforening. Formelt er fore-ningen privat, men foreningen har altid fungeret efter reglerne for almene bo-ligforeninger.
39
Der er 228 boliglejemål og 8 erhvervslejemål i ejendommen. Der ligger blandt andet en Blå Kors genbrugsforretning, en møbelpolstrer og et renseri.
Lejerbo medvirkede til opførelsen af ejendommen og har altid været Sagsøgers administrator. Sagsøger er afdeling 36 i Lejerbo.
Det er ganske almindelige mennesker, som bor i Sagsøger, og der er ikke tale om et bestemt segment. Der er ingen forskel på de lejere, som er henvist af kommunen, og de andre lejere. Der sker meget sjældent udskiftning af lejere, det sker næsten kun ved dødsfald.
Lejemålene er mellem 38 m2 og 120 m2 , og et enkelt lejemål er over 200 m2 . Hus-lejeniveauet er meget rimeligt, og boligerne er billige. Alle har råd til at bo i Sagsøger.
Efter hans opfattelse er ejendommen alderssvarende vedligeholdt og generelt i god stand. De kunne have valgt at modernisere ejendommen, men det har væ-ret beboernes ønske at holde lejen nede. De lader ikke ejendommen forfalde, og de udbedrer løbende skader.
De ønskede at beholde ejendommen, fordi de gerne ville bevare den billige hus-leje og deres indflydelse på, hvordan ejendommen skulle udlejes og drives. De var bange for, at mange ikke ville have råd til at blive boende, hvis kommunen overtog ejendommen. De undersøgte, om de ville kunne omdanne Sagsøger til en andelsboligforening, men det ville blive for dyrt. Så hørte de om for-tilfælde, hvor der var sket omdannelse til en egentlig almennyttig boligforening og sket frikøb, og det blev målet.
De tænkte, at politikerne ikke sjældent sagde, at der var brug for flere billige bo-liger i København, så det blev vejen. De frygtede, at lejen ville overgå til at blive omkostningsbestemt, hvis hjemfaldspligten blev realiseret, og at det ville blive endnu værre, hvis kommunen valgte at sælge til en privat aktør, som ville fast-sætte markedsleje. De ville gerne omdannes til en almennyttig boligforening, så de kunne fortsætte efter de almennyttige regler og med balanceleje. De havde ikke tænkt sig at anfægte Københavns Kommunes anvisningsret til 50 % af leje-målene.
De holdt et informationsmøde, hvor Lejerbos repræsentant redegjorde for en model, hvorefter lejen kun ville stige ganske lidt i en trappestigning. Der var stor tilslutning til den model. De søgte juridisk bistand, og deres advokat rakte ud til BL, Landsbyggefonden samt Lejerbo.
Som det fremgår af Vidne 1's mail af 4. marts 2021 til Vidne 2 og Vidne 3, stod Person 6 bag projektet, og så lignede det a walk in the
40
park. De havde medvind, så de overvejede ikke en retssag på dette tidspunkt. Det kom først på tale at anlægge retssag, efter at de fik den nedslående meddel-else i januar 2023.
Der blev afholdt ordinær generalforsamling den 14. juni 2021, fordi vedtæg-terne skulle ændres, for at Sagsøger kunne blive en almennyttig boligfore-ning. De blev bistået af BL, Landsbyggefonden, Lejerbo samt deres juridiske as-sistance. Afholdelsen af den ekstraordinære generalforsamling den 21. juni 2021 var nødvendig, fordi 50 % af husstandene ikke var repræsenteret ved den ordi-nære generalforsamling.
Vidne 1 sendte den 3. august 2021 en ansøgning, og kommunens svar kom allerede den 4. august 2021. De opfattede ansøgningen og svaret på den måde, at nu var der valgt en vej, som skulle følges. Der var en klar plan.
De modtog tilbud om frikøb, og de opfattede tilbuddene sådan, at der skulle være en pris at forhandle om. Tilbuddene var et godt udgangspunkt for for-handlingerne.
Sagsøgers advokat sendte kommunen en ansøgning om godkendelse som en ny almen boligorganisation. Det skyldtes frihedstrang, at de gerne ville være en selvstændig boligorganisation; beboerne ville gerne have størst mulig indfly-delse.
De var ikke bekymrede for, at Økonomiforvaltningen ikke ville indgå en aftale. De opfattede kommunens svar af 18. november 2021 på den måde, at Sagsøger kunne tilslutte sig en eksisterende boligorganisation, og det var de indstillet på at gøre.
De undersøgte forskellige muligheder, og der blev snuset til andelstanken igen. Lejerbo Afdeling tilbød sig og ville gerne overtage Sagsøger. Der blev afholdt ekstraordinær generalforsamling den 3. februar 2022, hvor de skulle stemme om Sagsøgers sammenlægning med en eksisterende almen boli-gorganisation, og der var stor tilslutning til, at Sagsøger blev gift med Le-jerbo Afdeling.
De modtog tilbud på ca. 2,5 mio. kr. for udskydelse af tilbagekøbsretten. Bag-grunden var, at de var under tidspres. De havde fået det indtryk, at kommunen og staten ikke kunne finde ud af, hvordan det skulle gøres. Processen havde brug for mere tid, som de så købte.
Da Sagsøgers advokat den 24. marts 2022 sendte en mail til kommunen med en opfordring til forhandling, var der ingen tegn på, at kommunen ville til-bagekøbe ejendommen. Alt, hvad de hørte fra kommunen, handlede om om-
41
dannelse til almennyttig boligforening. Efter deres opfattelse af forløbet var alle parter indstillet på den løsning.
De fik i januar 2023 besked om, at kommunen ønskede at tilbagekøbe ejendom-men. Det var de ikke blevet informeret om i processen, og de blev meget choke-rede. Dybest set blev han personligt lidt krænket som borger.
De bad om aktindsigt og modtog nogle dokumenter, herunder Vidne 6's mail af 6. maj 2022 til Person 12. De vidste ikke, at kommunen alle-rede i maj 2022 ikke arbejdede på en løsning om omdannelse til en almennyttig boligforening.
De indbetalte udskydelsessummen inden den 1. april 2022, for der var hele ti-den en reel mulighed for, at Sagsøger kunne omdannes til en almennyttig boligforening.
Efter beskeden om, at kommunen tilbagekøbte ejendommen, overvejede de, om der var noget at komme efter. Professor Person 13 mente, at de havde en sag, og det var udslagsgivende for sagsanlægget.
Han husker ikke, hvem der nævnte modellen med omdannelse til en almen bo-ligforening.
De frygtede, som sagt, en huslejestigning, eller at kommunen ville sælge ejen-dommen til en privat. Det var ikke noget, kommunen havde givet udtryk for. Det var deres egne gisninger, men det var almindeligt, at kommunen udlejede til omkostningsbestemt leje.
De frikøbte ikke i henhold til tilbuddene om frikøb, fordi der ville være en manko på flere hundrede millioner kroner, som de som helt almindelige bor-gere ikke havde. De havde ganske enkelt ikke råd til at frikøbe i henhold til til-buddene.
De arbejdede med omdannelsesmodellen, fordi Landsbyggefonden er sat i ver-den for at støtte det almennyttige byggeri. Han kender ikke til en ordning med rabat.
Fra 2017, hvor de modtog varslet om tilbagekøb, til 2021 skete der ikke andet, end at de talte indbyrdes i foreningen. De ville se på det senere.
Han modtog ikke mailen af 12. marts 2021 fra Sagsøgers advokat til Person 7 og Person 8. På det tidspunkt sad han ikke i bestyrelsen, men de har talt om mailen, efter han kom i bestyrelsen. Afhørt om at et sagsanlæg skulle gå på hjemfaldspligtsklausulernes gyldighed, forklarede han, at bestyrelsen ikke
42
mente, der var noget galt med hjemfaldspligtsklausulerne som sådan. Et sags-anlæg var en teoretisk mulighed. På det tidspunkt havde de ikke søgt om om-dannelse, det skete på et senere tidspunkt. Det var først efter kovendingen i ja-nuar 2023, at de overvejede en retssag.
Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han siden 2010 har været admini-strerende direktør i Danmarks Almene Boliger (BL), som er interesseorganisa-tion for de almennyttige boligorganisationer i Danmark.
Vidne 2 er administrerende direktør i Lejerbo og har tidligere været for-mand for BL. Vidne 3 har i mange år været den daglige leder af Landsbyggefonden.
Han havde fra marts 2021 en dialog om frikøb af Sagsøger. Han skrev i sin mail af 4. marts 2021, at Person 6 stillede sig bag sagen. Det var en sædvanlig sag om afløsning af hjemfald i embedsværket og ikke en politisk sag. Sagen var en blandt mange, og det, han skrev i sin mail, var standard.
Han troede på forhandlingerne om en løsning, lige indtil kommunen meddelte, at kommunen ville hjemtage ejendommen. Han blev meget overrasket. Han har stået for forhandlinger om afløsning af hjemfaldspligt i en række tilfælde, og det var første gang, han oplevede dette, men det var kommunens ret.
Landsbyggefonden skulle medvirke til mellemfinansieringen. Huslejen skulle optrappes, og optrapningstakten ville afhænge af, om afdelingen var i god øko-nomisk stand.
Han gik sædvanligvis i dialog med kommunen, og ejendommen blev vurderet. Så blev hjemfaldsbeløbet beregnet, og rabatten blev givet. De almennyttige bo-ligforeninger, som ikke kom med i den oprindelige aftale om rabat fra 2000, blev opfanget i opsamlingsrunder. Dette skete både i Københavns Kommune og i andre kommuner.
Han deltog i et møde om denne sag i marts 2021, men der var flere møder om sagen, som var langvarig. Kommunens orientering af 26. marts 2021 til OB (overborgmesteren) beskrev det, der skulle til, for at gå videre med sagen. Afta-lepunkterne i pkt. 4 var betingelser for omdannelse og afløsning af hjemfaldet.
Han sendte den 3. august 2021 en ansøgning om omdannelse af Sagsøger til en almen boligorganisation, og den 4. august 2021 kom der svar fra Vidne 5. Der var en dialog med Vidne 5 om de punkter, der blev beskrevet i Vidne 5's svar. Han havde i sin ansøgning nævnt en række standardpunk-ter. Kommunen ville i denne sag sikre sig, at aftalen om kommunens anvis-ningsret til 50 % af boligerne blev videreført.
43
Der kom tilbud om frikøb af ejendommen fra kommunen. Formålet med tilbud-dene var, at de skulle danne udgangspunkt for beregningen af hjemfaldsbelø-bet. Det var en helt sædvanlig del af processen. Der blev sædvanligvis givet ra-bat efter 2000-aftalen på baggrund af sådanne tilbud.
I foråret 2022 var der tale om udskydelse af tidspunktet for hjemfald for et be-løb på ca. 2,5 mio. kr. Årsagen hertil var lavpraktisk, at de stod med ryggen mod muren. Hjemfaldet skulle ske pr. 1. april 2022, og de skubbede tidspunktet et år. Der var forhandlinger om afregning mellem kommunen og staten, som forsinkede processen.
Han fik besked om Vidne 4's mail af 12. januar 2023 og tog meddelelsen til efterretning. Han blev overrasket, men det var kommunens beslutning. Han havde ikke tidligere oplevet dette, men det var en mulighed, at kommunen ville træffe den beslutning. Der var efter hans opfattelse en reel mulighed for, at kommunen ville tillade omdannelse af Sagsøger til en almennyttig bolig-forening og frikøb af hjemfaldet, ellers ville han ikke have deltaget i forhandlin-gerne. Der var fortilfælde for modellen, herunder Boligforening 1 og Kollegie. Man foretog en almengørelse i en og samme bevægelse med afløs-ning af hjemfaldspligten.
Som han skrev i sin mail af 21. marts 2021, var der udfordringer med omdan-nelse af Sagsøger til en almennyttig boligforening og samtidig afløsning af hjemfaldet. Der skulle være en redegørelse for, at Sagsøgers økonomi var i balance, for når man kommer ind i den almene familie, er der støtteordninger. Hvis der skulle ske en omdannelse af Sagsøger, skulle der ske frikøb, og det var en betingelse, at der blev givet rabat, hvis BL skulle være med. Omdan-nelsen af Sagsøger til almennyttig boligforening og frikøb af hjemfalds-klausulen skulle ske i en og samme bevægelse.
Sagsøger har altid været regnet for at være en almen boligforening, idet Sagsøger altid har været støttet og drevet som almen boligforening. Han er enig i, at Sagsøger ikke er en almen boligforening, men Sagsøger har reelt fungeret som en almen boligforening og modtaget en stor del af boligsocial anvisning, hvilket kun sker i almene boligforeninger. Sagsøger lignede principielt for eksempel Kollegie.
Hjemfaldet skulle afløses på den måde, som er beskrevet i orienteringen af 26. marts 2021 til overborgmesteren. Derudover skulle der være en anvisningsaf-tale. Han husker ikke, om der blev udarbejdet et notat, som det nævnes i afsnit 4, andet aftalepunkt, men notatet har nok været der.
Som han skrev i tredje afsnit i sin ansøgning af 3. august 2021, ville det absolut ikke være muligt for Sagsøger at frikøbe sig til fuld pris, så frikøb var nødt
44
til at ske til reduceret pris af hensyn til huslejens størrelse. Der blev ikke foreta-get en juridisk vurdering. For ham var det en standardsag.
Han forstod andet punkt i de betingelser, Vidne 5 opstillede i sit brev af 4. august 2021, sådan, at han skulle have en sædvanlig dialog med forvaltningen. De skulle udbede sig en vurdering, og frikøbsbeløbet skulle beregnes. Det er den sædvanlige procedure. I hans optik lå der en mulighed for at behandle det samlet. Det var den sædvanlige trappestige, der blev beskrevet, med den modi-fikation, at der også skulle være en social boliganvisning.
Han kendte godt Landsbyggefondens notat om afløsning af hjemfaldsklausuler i alment byggeri. Som det fremgår af notatet, ydede fonden ikke særlig drifts-støtte til afdelinger, som ikke var i økonomisk balance, herunder havde væsent-lige udækkede byggetekniske behov. Når man bliver en almennyttig boligafde-ling, er der støtte til større byggemæssige opgaver, og der skal ikke transporte-res store udgifter ind i fonden. Det var også et issue, om der var udækkede byg-getekniske behov i Sagsøger, og det skal fonden altid sikre sig imod.
Det var hans klare opfattelse, at der blev indgået en aftale om frikøb af tilbage-købsretten, således som Vidne 5 beskrev i næstsidste bullet i sit svar af 4. august 2021. Der var en aftale, som skulle eksekveres. Han havde forstået, at Økonomiforvaltningen lagde det op til kommunalbestyrelsens beslutning. At man i det hele taget startede forløbet, var udtryk for, at kommunen ville indgå en aftale, og der havde været en kontinuerlig dialog. For ham var det en ganske håndfast aftale, når man havde gjort det adskillige gange før og iværksat vurde-ring af ejendommen samt beregning af frikøbsbeløbet. Alt dette var med hen-blik på at indgå en aftale om frikøb. Den sidste sløjfe blev ikke indgået på skrift, som han husker det. Det var kommunens ret at tilbagekøbe ejendommen, men der var en proces med det formål at frikøbe hjemfaldspligten.
Det undrede ham ikke, at tilbuddene om frikøb var til fuld pris, for det er altid der, man begynder. Derefter indgår man den anden aftale om rabat i sidste fase. Det er helt normal procedure. Den sidste aftale blev ikke indgået her, fordi kommunen valgte at hjemtage ejendommen. Han havde en forventning om, at der ville blive indgået en sædvanlig hjemfaldsaftale, men det var helt legitimt, at kommunen valgte at hjemtage ejendommen.
Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han siden 2003 har været admini-strerende direktør i Lejerbo, hvor han blev ansat i 1995. Han har også været for-mand for BL.
Sagsøger blev stiftet af Lejerbo. Der skulle ske en sanering af kvarteret, og man vurderede, at man ikke kunne bygge centralt inden for de rammer, der dengang var for støttet byggeri. Byggeriet blev finansieret ved ek-
45
sterne lån, og man fik en statsgaranti. Sagsøger er blevet drevet som al-mennyttig boligforening. Lejerbo administrerer både byggeselskabet og afdelin-gen Sagsøger som en almen boligafdeling. Hvis der var lån, som udløb, blev de overført til byggefonden. Sagsøger blev både strukturelt og ind-holdsmæssigt drevet som en almennyttig boligforening.
Han modtog i marts 2021 mails fra Vidne 1, der orienterede ham om for-handlingerne. Lejerbo havde rettet henvendelse til Landsbyggefonden og spurgt, om der var en mulighed for at få Sagsøger med i opsamlingen af frikøb af hjemfaldspligten. De aftalte, at kontakten til kommunen skulle ske gennem Vidne 1, men han var i sagens natur på som modtager af Vidne 1's mails. Person 5 var vist plandirektør i kommunen.
Formålet med at komme ind under Landsbyggefonden var, at Sagsøger så fik den rabat på 40 %, som var forhandlet mellem Københavns Kommune og Landsbyggefonden for de almennyttige boliger. Hjemfaldet ville blive billigere, og belåningen ville blive indfaset meget mildt på huslejen, så det var attraktivt for beboerne.
Da Vidne 5's svar af 4. august 2021 om omdannelse af Sagsøger kom, overvejede de i Lejerbo kommunens krav om, at Sagsøger skulle underlæg-ges en anden boligorganisation, hvis kommunen skulle godkende omdannelse. Det naturlige sted var Lejerbos Afdeling, som var et selvstæn-digt boligselskab med egen bestyrelse, og de satte processen med Afdeling i gang.
Kommunens krav krævede både noget af Sagsøger og af Afdeling. Der skulle være tilsagn fra Landsbyggefonden, tilbud fra realkredit og valuarvurdering. Der var en tung opgave at indhente materialet, og den gik de i gang med.
Han skrev den 5. oktober 2022 til Vidne 4 og refererede til et Teams-møde. Han har tjekket i sin kalender, at mødet blev holdt den 16. marts 2022. Person 5 skulle have været med til mødet, men Vidne 4 deltog som den eneste fra kommunen. På mødet gjorde de status. Der var afholdt et møde i Sagsøger. Hvis ikke kommunen godkendte, måtte man bide i det sure æble og søge om forlængelse. De talte på mødet om, hvilket materiale der skulle gøres klar til Økonomiforvaltningen. Vidne 4 sagde, at kommunen manglede at afklare nogle spørgsmål med staten.
I oktober og november 2022 rykkede han for status. De havde på Teams-mødet talt om, at de nok skulle have et statusmøde mere. Han var ikke bekymret for, om de var på rette spor. Det kørte, som de havde aftalt.
46
Da han modtog Vidne 4's svar af 10. oktober 2022, tænkte han, at hvis kom-munen og staten skulle lave aftaler, var der nok noget friktion.
Han var ikke bekendt med indholdet af Vidne 6's spørgsmål i mail af 6. maj 2022 til Person 12. De holdt Teams-mødet i marts 2021, og han tænkte, at kommunen skulle indgå nogle aftaler med staten.
Han havde vanskeligt ved at forstå kommunens beslutning om at tilbagekøbe ejendommen. Kommunen havde mangel på boliger, som almindelige menne-sker kunne betale, og det var i det perspektiv, de arbejdede. Han var overrasket over, at det alligevel var økonomien, der blev udslagsgivende. Person 6 havde hele tiden ment, at det var et godt projekt, men så kom der en ny over-borgmester. Det var en voldsom underdrivelse og omskrivning, når der i Vidne 4's mail af 12. januar 2023 stod, at der havde været dialog. Det havde væ-ret et seriøst spor.
De regnemodeller, de håndterede i forhold til Afdeling, var va-luarvurderingen med 40 % rabat samt et vedligeholdelsesefterslæb på ca. 80 mio. kr.
Meningen var, at Sagsøger skulle omdannes til en almennyttig boligfore-ning, og omdannelsen skulle ske synkront med frikøb. Først skulle omdannel-sen ske, og derefter skulle rabatten gives, men det skulle reelt ske i et hug. Vidne 5 beskrev modellen for dette. Han opfattede, at det var det tilsagn, der blev landet fra Landsbyggefonden.
Person 5 var direktør i Økonomiforvaltningen, og han ved ikke helt, om Person 5 har siddet i andre afdelinger.
Han vidste godt, at det var Økonomiforvaltningen, man skulle have en aftale om frikøb med, således som det fremgår af næstsidste betingelse i Vidne 5's skrivelse af 4. august 2021, men det var Landsbyggefondens opgave.
Da Teams-mødet den 16. marts 2021 blev holdt, vidste man endnu ikke, hvad kommunen ville beslutte sig for. De vidste ikke, hvad Økonomiudvalget ville sige til modellen, men der var topembedsmænd på sagen, og de havde en evne til at vide, om projektet havde nogen gang på jorden. Hvis det ikke var tilfæl-det, skulle de jo ikke igangsætte det store arbejde. Han havde fået at vide, at der ikke var besluttet noget formelt. De skulle have en formel økonomiudvalgsbe-slutning, og det var også uklart, på hvilket niveau i kommunen beslutningen skulle træffes.
Da betalingen for udskydelsen skete, vidste de ikke, hvad det ville ende med. Men hvis kommunen på mødet den 16. marts 2021 havde indikeret, at kommu-
47
nen ville noget andet, ville de ikke have betalt for udskydelse. De fik vished om, at det gav mening at betale for et års udskydelse, for at sagen kunne få et or-dentligt forløb i kommunen, så det kunne ende med et positivt resultat. Det blev ikke på Teams mødet anfægtet, at projektet havde en gang på jorden.
Det var fra begyndelsen afgørende, om den midlertidigt siddende overborgme-ster Person 6, ville være med til at løse opgaven. Person 6 kendte Sagsøger, for hans mor havde boet der en periode.
Vidne 3 har forklaret blandt andet, at han er særlig seniorrådgiver i Landsbyggefonden (LBF), som er en statslig fond. Han har været ansat i fonden i 40 år, og indtil 2021 var han daglig leder af fonden.
Fonden stod for registreringen af alle godkendte almene boligforeninger og for frikøb af hjemfaldspligt i almene boligforeninger. De deltog i forhandlinger med Teknik– og Miljøforvaltningen i Københavns Kommune om frikøb og om-dannelse af Sagsøger.
Han skrev i sin mail af 3. august 2021 til Vidne 5, at fonden var enig i, at Sagsøger ikke var omfattet af den såkaldte omdannelsesbekendtgørelse. Hvis man skal registreres som almennyttig boligforening, skal der en godken-delse til. For selvejende institutioner, der tidligere har fået statsstøtte, gælder omdannelsesbekendtgørelsen. Der var en diskussion af, om Sagsøger var omfattet af bekendtgørelsen, og Sagsøger var ikke omfattet, men der kunne stadig ske en omdannelse af Sagsøger på et andet grundlag.
Landsbyggefonden har stået for flere hundrede omdannelser efter omdannel-sesbekendtgørelsen, og fonden har også stået for omdannelser, som ikke var omfattet af bekendtgørelsen. Der var drøftelser af, om Sagsøger skulle være en del af en anden afdeling eller en selvstændig organisation. Vidne 5 havde ført tilsyn med Sagsøger i 40 år og mente, at Sagsøger skulle være en afdeling i en eksisterende organisation. Vidne 5 var ikke interesse-ret i, at Sagsøger blev en ny selvstændig organisation. Man kunne godt have fornemmelsen af, at Vidne 5 tænkte, at kommunen ville få mange nye opgaver, hvis Sagsøger blev en ny organisation.
Han havde samtaler og korrespondance med Vidne 5, og han forsøgte at re-ferere, hvad Vidne 5 gav udtryk for. Drøftelserne gik på, hvad kommunen mest sandsynligt ville godkende. Vidne 5 var indstillet på en omdannelse, men der var en række forudsætninger, blandt andet det med frikøb.
Han var bekendt med Vidne 1's ansøgning af 3. august 2021 og Vidne 5's svar af 4. august 2021. Han havde været med til en række møder, også for
48
at finde en plads til Sagsøger i det eksisterende almene system i Køben-havn eller på Afdeling.
Hvis Sagsøger skulle omdannes til en almen boligorganisation, var det en forudsætning, at der ikke var en hjemfaldsklausul på ejendommen. Derfor skulle der ske frikøb, og tilbuddene dannede udgangspunkt for frikøbet. Der skulle optages eksterne lån for at finansiere frikøbet, og man skulle finde ud af, hvor stort frikøbsbeløbet var. Der blev givet rabat til alment boligbyggeri, og der har været opereret med en reduktion på 40 %.
Der skete udskydelse, fordi der var behov for yderligere forhandlinger og un-dersøgelser, inden man kunne skride til aftale om frikøb. Han blev ikke under-rettet om, at kommunen i maj 2022 tilkendegav, at kommunen sandsynligvis ville tilbagekøbe ejendommen. På det tidspunkt vidste de ikke, at der var andre overvejelser i kommunen.
Efter hans opfattelse var det en reel mulighed at registrere Sagsøger som almen boligorganisation, så Landsbyggefonden kunne medvirke til støtte til fri-køb. Som det fremgår af Landsbyggefondens notat om Landsbyggefondens af-løsning af hjemfaldsklausuler i alment byggeri var der fortilfælde. Der er ek-sempler på tidligere omdannelser både af den ene og den anden slags.
Han skrev i sin mail af 25. maj 2021 til Sagsøgers advokat, at Sagsøger ikke var en almen boligorganisation og derfor ikke var omfattet af omdannel-sesbekendtgørelsen og rabatten. Det var kun godkendte almennyttige boligor-ganisationer, som kunne få rabat. Hvis Landsbyggefonden skulle medvirke, kunne frikøb ikke ske til fuld pris. Frikøb skulle ske med rabat.
Han forstod næstsidste betingelse i Vidne 5's skrivelse af 4. august 2021 på den måde, at det, der skulle til, var en aftale mellem Sagsøger og Køben-havns Kommune om frikøb. Det er sådan, ordningerne har været kørt. Boligor-ganisationerne har forhandlet med kommunen om frikøb, og når der har været enighed om frikøb, har fonden fået en ansøgning om støtte efter 2000 aftalen. Han opfattede situationen som svarende til de mange andre sager, der havde været.
Tilbuddet om tilbagekøb kom til fuld pris. På det tidspunkt opfattede de det i fonden sådan, at der var forhandlinger, og fonden var ikke en del af forhandlin-gerne. Fonden skulle støtte de aftaler, der var indgået, så fonden var ikke en del af det forløb. Fonden kunne ikke både yde støtte og deltage i forhandlingerne, det går ikke forvaltningsmæssigt.
Tilbuddet om tilbagekøb udløb, og han ved ikke, om der blev indhentet et nyt tilbud. Fonden afventede et grundlag, for at fonden kunne yde støtte til frikøb.
49
Betalingen for udskydelse af hjemfaldspligten skyldtes, så vidt han forstod, at der var uafklarede forhold, som skulle bringes på plads. Der opstod en erken-delse af, at staten havde en sekundær rettighed, som skulle afklares. Han vidste ikke i detaljer, hvad undersøgelserne gik på.
Der har tidligere været forløb med forhandlinger frem og tilbage mellem boli-gorganisationer og kommunen om, hvordan frikøb skulle udmøntes. Det er fo-regået på den måde, at når det var på plads, at der var en godkendt almen boli-gorganisation eller - mere almindeligt - en afdeling i et eksisterende boligsel-skab, gav fonden støtte til frikøb.
Det er rigtigt, at Kollegie var omfattet af almenboliglovens § 98 b. Uanset den omstændighed, har fonden haft det standpunkt, at fonden kunne give støtte til frikøb med rabat ud fra synspunktet, at der er social anvisnings-ret. I de tilfælde, hvor fonden har givet støtte til frikøb med rabat, har der været hjemmel i almenboligloven. Der er hjemmel i almenboligloven til, at kommu-nen kan afstå fra frikøbsbeløbet. De har i fonden forstået det sådan, at der skulle være respekt for de opgaver, de almennyttige boligforeninger har, og sådan har fonden administreret det.
Vidne 5 har forklaret blandt andet, at han nu er pensioneret, men tidligere var chefkonsulent i Københavns Kommunes Teknik- og Miljøforvaltning. Han skulle blandt andet føre tilsyn med støttet byggeri på almenboliglovens om-råde.
Han modtog ansøgningen af 3. august 2021 fra BL. BL ville gerne have Sagsøger omdannet til en almen boligorganisation bestående af én afdeling.
Han svarede på ansøgningen den 4. august 2021. Han husker ikke, om der var en forudgående dialog, men måske talte han og advokat Græsdal sammen et par gange indledningsvis. Det var kendt stof, og det var ikke første gang, han behandlede sådan en sag.
Han ringede til Vidne 1 og spurgte, om der var en særlig grund til, at Vidne 1 søgte om, at Sagsøger blev en selvstændig boligorganisation med én afdeling, og det svarede Vidne 1 nej til.
Det skyldtes hensynene til forenkling og strukturrationalisering nævnt i pkt. 3 i driftsbekendtgørelsens § 1, stk. 2, som han citerede i sit svar, at oprettelse af Sagsøger som en ny boligorganisation ikke kunne godkendes. Det taler al-tid imod godkendelse, når man i forvejen har nogle og 30 boligorganisationer, og det kræver noget at køre en boligorganisation. Derfor skulle der ske sam-menlægning af Sagsøger med en eksisterende boligorganisation.
50
Han var ikke en del af processen med udskydelse af hjemfaldspligten. Det var en sag mellem Sagsøger og Økonomiforvaltningen, og en af parterne må have ment, at det var en god idé at købe noget tid.
Den første henvendelse kom fra BL, som ikke var part, så den talte kun som en forespørgsel. Da Sagsøgers advokat skrev, tog de det forfra, for nu var det alvor. Vidnet svarede den 18. november 2021 advokaten, at Sagsøger ikke kunne blive en ny boligorganisation, men at kommunen var indstillet på at godkende, at Sagsøger kunne blive en afdeling i en bestående boligorgani-sation.
Frikøb henhørte under Økonomiforvaltningen, men omdannelse var hans om-råde. Der var en årrække, hvor ingen blev omdannet, men i hans sidste år hos kommunen arbejdede de på en række omdannelser, blandt andet af Øresund-skollegiet og Sofiegården. Kommunen fik henvendelser om omdannelse, når til-bagekøbsretten kunne ses i horisonten.
Frikøb og tilbagekøbsrettigheder er et rent civilretligt anliggende, som hører under Økonomiforvaltningen, og det blandede Teknik- og Miljøforvaltningen sig ikke i. Omdannelse henhørte under hans ressortområde, og han forhandlede ikke på vegne af Økonomiforvaltningen.
Som det fremgår af hans brev af 18. november 2021, var det et vilkår for god-kendelse af Sagsøgers omdannelse, at der var indgået aftale om frikøb. Det var ikke en aftale, han havde rådighed over eller kompetence til at indgå. Det måtte de selv klare indbyrdes. Almenboligloven indeholder et forbud mod at gøre noget, der er hjemfaldspligt på, alment. Derfor skulle der ske frikøb før el-ler senest samtidig med omdannelse. Der er et generelt forbud mod at købe no-get eller omdanne noget, som har en hjemfaldspligt på sig.
Efter hans opfattelse er Sagsøger hverken omfattet af § 98 a eller § 98 b i al-menboligloven. Disse regler nævner en række ejendomme, der har særlige mål-grupper. Sagsøger består af familieboliger, som ikke er forbeholdt særlige grupper. Hvis der skal frikøbes med rabat, skal der være hjemmel. Kommunal-fuldmagten indebærer, at man ikke kan give gaver af kommunens penge. Der er efter hans opfattelse ingen hjemmel til rabat til frikøb af Sagsøger, men det er Økonomiforvaltningen, der træffer den beslutning.
Boligforening 1 og Boligforening 2, som er omfattet af frikøbsaftalen, var begge al-mene afdelinger, hvor der var hjemmel til at give rabat i almenboliglovens § 98 a. Kollegie var omfattet af lovens § 98 b.
Han besvarede mailen af 14. januar 2022 fra Sagsøgers advokat den 19. ja-nuar 2022. Han svarede, at en af betingelserne for, at omdannelse kunne god-
51
kendes, var, at der skulle indgås aftale med Økonomiforvaltningen om frikøb fra tilbagekøbsdeklarationen. Fristen var tre måneder senere, så der tegnede sig et problem.
Det var økonomiafdelingens ansvar at vurdere, om der var hjemmel til at give rabat på frikøbsprisen.
Godkendelse af Sagsøgers omdannelse til en afdeling under en bestående boligorganisation forudsatte fremsendelse af materialet i de første fem bullets i hans svar af 18. november 2021 til Sagsøgers advokat, og de sidste tre bul-lets i skrivelsen var hardcore betingelser. Hvis alle betingelser blev opfyldt, kunne der ske omdannelse. Betingelsen om frikøb stod i de tre sidste hardcore betingelser.
Vidne 6 har forklaret blandt andet, at han er chefkonsulent i Køben-havns Kommunes Økonomiforvaltning og har 25 års erfaring. Vidne 4 er hans nærmeste foresatte, og Person 5 var direktør for området. Øverst er den politiske leder.
Han sendte den 16. marts 2022 en mail til Person 14, som tidligere havde været ansat i kommunen. Kommunen havde tilbagekøbsrettigheder til Sagsøger, og kommunen skulle have staten i tale, fordi staten og kommu-nen skulle dele indtægterne med 50 % til hver.
I tiden mellem hans mail til Person 14 og hans mail af 6. maj 2022 til Person 12 var der sket det, at de i kommunen havde undersøgt de forskellige handlemuligheder. En mulighed var omdannelse af Sagsøger og frikøb med rabat, og en anden mulighed var tilbagekøb i henhold til klausu-lens indhold. Der var flere mulige løsninger. Hans henvendelse til Person 12 skete alene for at italesætte over for staten, at det ikke var et scenarie, kommunen havde været ude for før, og henvendelsen var udtryk for, at kom-munen afdækkede forskellige mulige udfald af sagen.
Han havde en telefonsamtale med Vidne 7 i Udbetaling Danmark. Kommu-nen havde fået hul igennem til staten og fundet ud af, hvem de skulle tale med, og Udbetaling Danmark var rette myndighed. Vidne 7 ringede ham op, og de talte om sagen. Han forklarede hende, hvad det handlede om. Vidne 7 var ikke så meget inde i tilbagekøbsområdet, og han beskrev de forskellige mu-ligheder for hende. Han nævnte den mulighed, at kommunen overtog ejendom-men, og at der derfor ikke blev et provenu, som staten kunne få halvdelen af. Vidne 7 beskrev situationen som en skilsmisse, hvor man deler boet. Han re-degjorde også for muligheden for en omdannelse af Sagsøger til en almen afdeling, og at der i det tilfælde måske kunne ske frikøb med rabat og spurgte, om staten kunne se sig i den mulighed. Vidne 7 sagde, at hun ikke havde
52
været ude for den situation før, men at hun ville undersøge det. Staten ville få en form for tab, og han spurgte uformelt, hvordan staten ville se på det. Vidne 7 ville hverken bekræfte eller afkræfte, at staten ville gå med til den løs-ning. De aftalte, at han ville vende tilbage. Herefter havde han ikke yderligere dialog med Vidne 7.
Da han skrev mailen af 25. marts 2022 til Sagsøgers advokat, havde de ikke fundet ud af, hvem i staten de skulle tale med. Der var ingen forhandlinger med staten på det tidspunkt. Han modtog mailen af 6. april 2022 fra Sagsøgers advokat.
Han kan ikke svare på, hvorfor Vidne 4 i sin mail af 10. oktober 2022 til Vidne 2 skrev, at kommunen først nu var i kontakt med Udbetaling Danmark. Så vidt han ved, var der ingen ny kontakt til Udbetaling Danmark. I efteråret 2022 foregik der overvejelser i kommunen.
Han var ikke involveret i beslutningen om tilbagekøb af Sagsøger. Han er bare embedsmand, men han har været med til at formulere indstillingen til Økonomiudvalget.
Han tog kontakt til Bygningsstyrelsen og endte hos Vidne 7 i Udbetaling Danmark. Staten havde svært ved internt at finde ud af, hvem der skulle for-holde sig til det juridiske, og derfor gik der så lang tid. Den sidste kontakt, han havde med Vidne 7, var den nævnte telefonsamtale og Vidne 7's mail af 14. september 2022 til ham. Hans kontakt med Vidne 7 var den eneste rele-vante kontakt med staten.
Det spørgsmål, han stillede i sin mail af 6. maj 2022 til Person 12, skyldtes, at han ville skitsere en blandt flere muligheder, som på det tidspunkt var i spil. En anden mulighed var omdannelse af Sagsøger til en almen bo-ligafdeling. Han drøftede de forskellige muligheder med Vidne 7.
Han kan ikke svare på, hvorfor Vidne 4 i sin mail af 6. juli 2021 skrev: ”…Efterfølgende kan en boligorganisation erhverve ejendommen, hvilket kræ-ver ejendommen ER frikøbt…..” .
Vidne 7 har forklaret blandt andet, at hun er jurist og arbejder i afdelingen for de statslige finansielle anliggender i Udbetaling Danmark, som er en del af ATP-koncernen.
Hun husker sin telefonsamtale med Vidne 6. Samtalen drejede sig om hjemfaldspligten på Sagsøger. Der havde været en del korrespondance om sagen, før Københavns Kommune fandt frem til Udbetaling Danmark.
53
Hun kontaktede Vidne 6, som havde stillet nogle spørgsmål om vær-dien af hjemfaldspligten, dels i forhold til at kommunen beholdt ejendommen selv, dels i forhold til omdannelse af Sagsøger til en almennyttig boligfore-ning. Københavns Kommune ville gerne have en vurdering af hvordan, det skulle gøres op, hvis kommunen beholdt ejendommen selv, og hun sagde, at hun ikke havde mandat til at træffe en afgørelse. Hun og Vidne 6 drøf-tede løseligt mulighederne. Det var Boligministeriet, i praksis Social- og Bo-ligstyrelsen, som havde mandatet.
De drøftede det spørgsmål, som fremgår af Vidne 6's mail af 30. maj 2022 til ATP. Det var hendes indtryk, at kommunen ikke havde lagt sig fast på, at kommunen ville beholde ejendommen, men at der var et stort ønske om dette. Sagsøger havde ansøgt om at blive omdannet til en ny almen bolig-forening og havde fået afslag. Der var en mulighed for, at Sagsøger kunne blive indlemmet i en eksisterende almen boligforening, og det skulle der holdes møde om. Hun og Vidne 6 drøftede begge muligheder, både tilbagekøb og omdannelse. Der var noget særligt med prisen, hvis ejendommen skulle om-dannes til en almennyttig boligforening, for der havde siden 2000 dannet sig præcedens for en rabat på 40 %. Almensektoren holdt fast i den model, og Landsbyggefonden krævede den reducerede pris, hvis fonden skulle medvirke til omdannelse. Hun skulle kontaktes igen, når Københavns Kommune havde noget konkret, men hun blev ikke kontaktet igen.
Vidne 4 har forklaret blandt andet, at han er kontorchef i Københavns Kommunes Økonomiforvaltning, kontoret for Selskaber og Rettigheder. Person 5 var plandirektør, og han refererede til Person 5 for så vidt angår til-bagekøbsrettigheder.
Han deltog i drøftelser om tilbagekøb af Sagsøger. Han genkender beskri-velsen i sidste bullet i Vidne 1's mail af 21. marts 2021. De drøftede, hvor-dan omdannelse kunne ske, og om man kunne gøre det på en sådan måde, at i samme øjeblik man omdannede sig, skulle man have frikøbt sig. Der var enig-hed om, at det var en model, der skulle ses nærmere ind i. Forvaltningen orien-terede Person 6 om status i sagen, men der var ikke taget stilling til, hvad der skulle ske i forhold til de scenarier, man kiggede ind i. Betegnelsen OB i oriente-ringen af 26. marts 2021 betyder overborgmesteren.
I september 2021 kom der mæglervurderinger af ejendommen, og herefter blev der afgivet egentlige tilbud på frikøb.
Sagsøger havde anmodet om tilbud om frikøb på de sædvanlige vilkår, Kø-benhavns Kommune stiller, og tilbuddene skulle bruges til at kunne sætte beløb på en rabat.
54
Han husker, at han deltog i et Teams-møde med blandt andre Vidne 2, men han husker ikke, hvornår mødet blev holdt. Det kan meget vel passe, at det var den 16. marts 2021. Der var forskellige forhold, som skulle undersøges nær-mere, herunder hvordan staten stillede sig. Der var både økonomiske og juridi-ske forhold, som skulle vurderes, og de kunne se, at det ville være vanskeligt at nå til en aftale inden den 1. april 2022. Derfor kom der en anmodning om ud-skydelse af tidspunktet for hjemfald.
Spørgsmålet nævnt i Vidne 6's mail af 6. maj 2022 var ikke udtryk for et holdningsskifte i kommunen. Spørgsmålet var en del af den afdækning, der skulle ske i Økonomiforvaltningen.
Så vidt han husker, sluttede dialogen med Udbetaling Danmark den 14. sep-tember 2022, og der var ingen kontakt med Udbetaling Danmark herefter.
Han sendte sin mail af 12. januar 2023 til Sagsøgers advokat cc Vidne 5, fordi Vidne 5 på grund af den del af sagen, som handlede om en eventuel omdannelse af Sagsøger, var en del af det samlede kompleks af problemstillinger. Sætningen: ”I fortsættelse af tidligere dialog….” , var bare en formulering. Han var ikke bekendt med, om der var givet tilsagn til omdan-nelse.
Københavns Kommune har ikke givet aktindsigt i indstillingen til Økonomiud-valget. Indstillingen er fortrolig, blandt andet fordi den indeholder overvejelser om, hvordan situationen skulle håndteres i forhold til staten.
Tanken var, at Sagsøger kunne frikøbe sig i samme øjeblik, som Sagsøger omdannede sig. De var ikke sikre på, at modellen var holdbar, eller om der i givet fald ville være tale om en omgåelse. Københavns Kommune vurderede ikke umiddelbart spørgsmålet nærmere, men kommunen bad Advokatfirma 1 om en vurdering også af dette spørgsmål. Advokatfirma 1's vurdering var, at det ikke var en brugbar model. Idéen til modellen kom, som han husker det, fra BL og Lands-byggefonden. BL nævnte, at modellen skulle være brugt i Aalborg kommune. Han ringede til kommunaldirektøren i Aalborg, som sagde, at han ikke havde kendskab til, at en sådan model var brugt i kommunen.
Når han i sin mail af 6. juli 2021 skrev: ”…hvilket kræver ejendommen ER fri-købt..” skyldtes det, at forudsætningen for at kunne oprette en ny almen boli-gorganisation eller en afdeling under en eksisterende boligforening, var, at der ikke var hjemfaldspligt på ejendommen og altså var sket frikøb.
Københavns Kommune modtog aldrig et notat fra BL, jf. andet aftalepunkt i ori-enteringen af 26. marts 2021 til overborgmesteren. Notatet fra BL skulle af-
55
dække, hvordan finansieringen skulle være, og hvordan rabatten i givet fald skulle gives.
Københavns Kommune garanterede aldrig hverken Sagsøger, BL, Lands-byggefonden eller Lejerbo, at omdannelse kunne ske efter en samtidighedsmo-del.
Baggrunden for at tage ejendommen tilbage var, at de i starten af sommeren 2022 forespurgte i Socialforvaltningen om behovet for at kunne anvise boliger. Tilbagemeldingen var, at der også skulle ses på, at der var andre borgere, her-under flygtninge, som havde behov for en bolig på den længere bane.
Han svarede i sin mail af 9. marts 2023 Sagsøgers advokat, at det ikke var rigtigt, at der allerede siden maj 2021 havde været klarhed over, at kommunen ville tilbagekøbe Sagsøger. Hvis der var blevet fundet en løsning med en omdannelse, ville sagen nok være blevet løst politisk. Det arbejdede de på. Men da den løsning viste sig ikke at være holdbar, arbejdede de på andre scenarier.
Parternes synspunkter
Sagsøger har i påstandsdokument af 22. oktober 2024 an-ført følgende:
”…
3. ANBRINGENDER
Indledningsvis gøres det gældende, at det juridiske grundlag, der an-vendes ved vurdering af hjemfaldsklausuler mellem offentlige og pri-vate, er både de kommunalretlige/offentligretlige regler samt privatret-lige regler. Det kan udledes af Højesterets præmisser i U 2001.2493 H.
Der henvises desuden til Ankestyrelsens beslutning, Fogedrettens ken-delser og navnlig Østre Landsrets kendelse i den fogedretlige sag.
3.1 Til støtte for den principale påstand (1) gøres det gældende:
3.1.1 Deklarationerne er indgået efter den 1. april 1959
Af Københavns Kommunes brev af 4. marts 1959 (bilag G) til Sagsøger under stiftelse fremgår det, at det er et vilkår for
kommunens garantitilsagn, at det vedhæftedeudkast til deklaration
om hjemfaldspligt lyses på ejendommen. Der blev givet en frist på 1 måned til accept af vilkårene.
56
Den 21. april 1959 underskrev Sagsøger deklaration om hjemfalds-pligt for visse grunde (bilag 3) og den 29. maj 1959 for de resterende grunde (bilag A).
Disse to hjemfaldspligtsklausuler blev aftalt mellem parterne ved un-derskrivelsen af de respektive skøder henholdsvis den 5. maj 1959 og den 19. juni 1959.
Af skøderne fremgår det, at ” Københavns Magistrat erklærer herved på kommunens vegne, at den ved dette skøde sælger og videreoverdrager til den selvejende institution” Sagsøgers grunde (fremhævning foretaget).
Det fremgår endvidere af skødernes pkt. 6, at ” samtidigt med dette skø-des udstedelse har køberen udstedt deklaration om ret for kommunen til at købe ejendommen tilbage” (fremhævning foretaget).
Deklarationerne blev tinglyst henholdsvis den 9. maj 1959 og den 26. juni 1959.
Det er derfor først efter lovens vedtagelse og ikrafttræden, at Sagsøger og Københavns Kommune underskrev deklarationer om hjem-faldspligt på deres grunde.
Det betyder, at Københavns Kommune ved indgåelse af hjemfaldsde-klarationer for Sagsøger i april og maj 1959 skulle overholde lov nr. 356 af 27. december 1958, der indfører forbud mod at kommuner er-hverver og drive ejendomme med almindelig boligudlejning.
3.1.2 Støtte efter 1955-loven ændrer ikke på aftaletidspunktet
Københavns Kommune har gjort gældende, at lånetilsagnet er indgået efter 1955- loven, hvorfor aftalen er indgået på et tidligere tidspunkt end 1. april 1959. Kommunen citerer skødets pkt. 7, hvorved der henvi-ses til, at statslån for byggeriet er omfattet af 1955-loven.
Det bestrides ikke, at statslånet følger 1955-loven.
Et lånetilsagn er imidlertid ikke en aftale om køb af en fast ejendom, li-gesom en forhåndsgodkendelse ved et ejendomskøb ikke er en indgået slutseddel.
Af brev af 22. april fra Boligministeriet til Københavns Magistrat (bilag G) ses endvidere, at den endelige godkendelse af tilsagnet om støtte
57
først var på plads den 22. april 1959, hvor dette blev meddelt til Sagsøger under stiftelse.
Det ses således af brevet, at en række vilkår måtte opfyldes, før endelig godkendelse kunne gives.
Det er en fejlslutning af Københavns Kommune at antage, at et støtte-tilsagn, der er endeligt godkendt den 22. april 1959 efter 1955-loven, be-tyder, at boligstøtteloven fra 1958 ikke gælder for de deklarationer, dvs. aftaler om hjemfald, der blev underskrevet efter den 1. april 1959.
Boligstøtteloven af 18. december 1958 – som Københavns Kommune krænker i nærværende sag – indeholder jo netop overgangsbestemmel-ser i kap. XVII, der viser, at støttetilsagn givet under 1955-loven er gyl-dige efter 1958-lovens ikrafttræden.
Det bestrides derfor, at hjemfaldsklausulerne er aftalt inden den 1. april 1959.
3.1.3 Deklarationerne er indgået i strid med lov om boligbyggeri og
loven er udtømmende
Den 18. december 1958 vedtog Folketinget lov nr. 356 af 27. december 1958 om boligbyggeri. Loven trådte i kraft den 1. april 1959. Hjemfalds-klausulerne i sagen er indgået mellem Sagsøger og Københavns Kommune efter lovens ikrafttræden (se ovenfor under pkt. 3.1.2).
Det betyder, at Københavns Kommune ved indgåelse af hjemfaldsde-klarationerne for Sagsøger i april og maj 1959 skulle iagttage lov nr. 356 af 27. december 1958 om boligbyggeri.
Denne lov gjorde op med kommunernes mulighed for at erhverve boli-ger med henblik på udlejning. Kommunerne var herefter afskåret fra at påtage sig opgaver i relation til den almindelige forsyning af borgerne med boliger, medmindre der forelå hjemmel i skreven ret hertil.
Siden man i 1958 gennemførte lov nr. 356 af 27. december 1958 om bo-ligbyggeri, har det altså krævet hjemmel i lovgivningen for, at kommu-nerne har kunnet påtage sig opgaver i relation til den almindelige forsy-ning af borgerne med boliger.
Den såkaldte ”Bosnierlov” blev netop fremsat som konsekvens heraf med henblik på at tilvejebringe hjemmel for kommuner til at hjælpe
58
flygtninge. Der henvises til lovforarbejderne til Bosnierloven (lovforslag nr. 336 fremsat den 27. maj 1993) (bilag 36):
” På baggrund af den praksis vedrørende kommunernes deltagelse i bo-ligforsyningen, der har udviklet sig, siden man i 1958 gennemførte boligstøttelovgivningen, er kommunerne afskåret fra at påtage sig op-gaver i relation til den almindelige forsyning af borgerne med boliger, medmindre der foreligger hjemmel i skreven ret hertil, som det f.eks. er tilfældet inden for ældrelovgivningen.
Det antages dog, at kommuner, der før gennemførelsen af boligstøtte-lovgivningen havde erhvervet udlejningsejendomme, fortsat kan eje disse. Kommuner kan også med hjemmel i kommunalfuldmagtsreg-lerne tilvejebringe boliger til visse persongrupper, der må antages at have specielle behov - forudsat at kommunerne i anden sammenhæng har særlige forpligtelser over for disse persongrupper. Da kommu-nerne ikke har særlige forpligtelser over for udlændinge - forpligtelser, som kommunerne ikke også har over for kommunernes øvrige borgere
- kan kommunerne ikke på ulovbestemt grundlag påtage sig opgaver i forhold til udlændinges integration på det boligmæssige område.”
Der henvises også til Forslag til Lov om ændring af lov om almene boli-ger m.v. og lov om leje af almene boliger (lovforslag nr. L 7 fremsat den 7. oktober 2020) (bilag 44), hvoraf fremgår:
” På baggrund af den praksis vedrørende kommunernes deltagelse i bo-ligforsyningen, der har udviklet sig siden 1958 på grund af boligstøt-telovgivningen, antages, at kommunerne er afskåret fra at påtage sig opgaver i relation til den almindelige boligforsyning af borgerne, med-mindre der foreligger hjemmel i lovgivningen hertil, som det fx er til-fældet inden for ældreboliglovgivningen.
Denne antagelse er efterfølgende lagt til grund ved vedtagelsen af lov nr. 465 af 30. juni 1993 om kommunernes adgang til at erhverve boli-ger for at fremme udlændinges integration, ifølge de almindelige be-mærkninger til lovforslaget, jf. Folketingstidende 1992-93, tillæg A, spalte 10476.”
Det følger direkte heraf, at der stilles krav om hjemmel i skreven ret for, at kommuner kan påtage sig opgaver i relation til den almindelige for-syning af borgere med boliger.
En sådan lovhjemmel har Københavns Kommune ikke i nærværende sag.
59
I §§ 17 og 20 i lov om boligbyggeri af 1958 er positivt angivet den udtømmende hjemmel, som kommuner har til at erhverve boliger med henblik på almindelig boligudlejning. Det er en naturlig følge af legali-tetsprincippet, at hvor lovgiver har valgt at tildele myndigheden en po-sitiv lovhjemmel på et specifikt område – i dette tilfælde inden for bo-ligforsyning – da er anden deltagelse i boligforsyningen modsætnings-vis ikke hjemlet. Det betyder også, at når der ikke er hjemmel i loven, andre love eller regler i medfør af lov, så kan Københavns Kommune ikke lovligt erhverve Sagsøger – i dette tilfælde i form af hjemfald.
I Københavns Kommunes gennemgang af praksis om 1958-loven i pro-cesskrift D og notat af 22. februar 2024 (fremlagt som bilag K) fremhæ-ves ikke i tilstrækkelig grad de senere og tungere retskilder; nemlig in-tegrationsloven fra 1993 med forarbejder og ændringerne af lov om al-mene boliger fra 2020 med forarbejder. Disse kilder har tungere retskil-demæssig værdi end ældre juridisk litteratur og administrativ praksis fra 60’erne til slutningen af 80’erne.
Med integrationsloven i 1993 fik kommunerne netop den nødvendige skrevne lovhjemmel til at bistå flygtninge med at få en bolig. Og med ændringen af almenboligloven i 2020 fik kommunerne den nødvendige skrevne lovhjemmel til at etablere midlertidigt husly til uddannelsessø-gende uden husly og med akut boligbehov. Forarbejderne er ganske klare, jf. ovenfor.
Nyeste og tungeste retskilder understøtter derfor, at 1958-loven er udtømmende, og at Københavns Kommune derfor skal have lovhjem-mel til at erhverve ejendomme til boligudlejning. En sådan lovhjemmel har Københavns Kommune ikke peget på.
Retten skal således i denne sag afgøre, blandt andet om 1958-loven udtømmende regulerer kommuners mulighed for deltagelse i den al-mindelige boligforsyning.
3.1.4 Københavns Kommune var klar over, Sagsøger var (er) en
boligejendom
Det gøres gældende, at Københavns Kommune var fuldt ud klar over, at Sagsøger vedrørte opførelse af boligejendomme.
Af Københavns Kommunes brev af 4. marts 1959 (bilag G) til Sagsøger under stiftelse fremgår det eksempelvis, at det planlagte byggeri skal justeres for adgangsforhold til toiletter på 5. sal, og at opholdsstuerne i Vej 1fløjen er underbelyste.
60
Der fremgår følgende af skødernes pkt. 5, 2. afsnit (bilag 2 og A):
” På grundene må kun opføres ejendomme, der udelukkende indrettes til beboelse, dog at der i ejendommenes stueetager kan indrettes butik-ker, udstillingslokaler, enkelte kontor- og lagerlokaler og lignende. Be-nyttelsen af disse må dog ikke efter magistratens skøn ved larm, lugt, røg, rystelser eller på anden måde være til gene for de omboende. Der må ikke drives nogen form for erhvervsvirksomhed i beboelseslejlighe-derne eller i dele af disse.
Kombinationen beboelse og erhverv i lejlighederne er således ikke til-ladt. Køberne forpligter sig til at indsætte en bestemmelse herom i leje-kontrakterne og til ved udlejningen specielt at gøre lejerne opmærk-som på denne bestemmelse.”
Dertil Fremgår følgende af skødernes pkt. 5, 2. afsnit (bilag 2 og A):
” På grundene må kun opføres ejendomme, der udelukkende indrettes til beboelse, dog at der i ejendommenes stueetager kan indrettes butik-ker, udstillingslokaler, enkelte kontor- og lagerlokaler og lignende.
Benyttelsen af disse må dog ikke efter magistratens skøn ved larm, lugt, røg, rystelser eller på anden måde være til gene for de omboende. Der må ikke drives nogen form for erhvervsvirksomhed i beboelseslej-lighederne eller i dele af disse. Kombinationen beboelse og erhverv i lej-lighederne er således ikke tilladt. Køberne forpligter sig til at indsætte en bestemmelse herom i lejekontrakterne og til ved udlejningen speci-elt at gøre lejerne opmærksom på denne bestemmelse.”
Af skødet af 9. maj 1959, pkt. 5, 2. afsnit, fremgår følgende (bilag 2):
” Bygningerne skal opføres med 5-etagers blokke mod Adresse 4 og vinkelret på disse to 7-etagers blokke. Der må desuden opføres en 1-etages butiksfløj mod Vej 3. Det er dog en forudsætning for opfø-relsen af den nævnte bebyggelse, at bygningsmyndighedernes tilla-delse hertil opnås. På grundene eller under disse skal opføres de for be-byggelserne fornødne garage- og parkeringsanlæg, alt i et omfang som kan godkendes af magistratens 4. afdeling.”
Af skødet af 26. juni 1959, pkt. 5, 2. afsnit, fremgår følgende (bilag A):
” Bygningerne skal opføres med en 5-etagers blok mod Vej 4 og vinkelret på disse en 7-etagers blok. Det er dog en forudsætning for
61
opførelsen af den nævnte bebyggelse, at bygningsmyndighederne tilla-delse hertil opnås.
På grundene eller under disse skal opføres de for bebyggelserne for-nødne garage- og parkeringsanlæg, alt i et omfang som kan godkendes af magistratens 4. afdeling.”
Det betyder, at Københavns Kommune ved skødernes indgåelse var fuldt ud klar over, at der skulle opføres almindelige beboelsesejen-domme i det opførte omfang.
Det gøres gældende, at det burde være kendt for Københavns Kom-mune ved underskrivelsen af deklarationerne i maj/juni 1959, idet ejen-dommene og deres anvendelse til beboelse/erhvervslejemål var beskre-vet i skøderne.
3.1.5 Eventuelle undtagelser til forbuddet i 1958-loven er ikke rele-
vante
Hvis retten finder, at 1958-loven ikke er udtømmende, så er de få og snævre undtagelser til lovens forbud ikke relevante i nærværende sag.
Forarbejderne til integrationsloven og almenboligloven beskriver gan-ske snævre undtagelsesmuligheder:
1. Boliger erhvervet før boligstøttelovgivningen:
Første undtagelse, som forarbejderne omtaler, omhandler boliger er-hvervet før gennemførelsen af boligstøttelovgivningen. Denne undta-gelse er ikke relevant i denne sag, da hjemfaldsklausulerne blev indgået efter gennemførelsen af boligstøttelovgivningen, nemlig efter den 1. april 1959, jf. skødernes § 6. Der henvises til pkt. 3.1.1.
2. Kommunalfuldmagtsreglerne:
Anden omtalte undtagelse er ganske snævre tilfælde efter kommunal-fuldmagtreglerne.
Kommunalfuldmagtsreglerne uddybes nedenfor og under afsnit 3.1.7, idet det dog opsummeres, at betingelserne efter lovforarbejderne og praksis er, at:
1. der er tale om boliger til visse persongrupper, der må antages at have specielle boligbehov,
2. og som på grund af særlige forhold må anses for at have meget svært ved selv at tilvejebringe egnede boliger,
62
3. og at kommunen i anden sammenhæng har særlige forpligtelser ef-ter lovgivningen over for disse persongrupper.
Disse snævre betingelser er flere gange gentaget i nyere praksis, herun-der også vedr. Københavns Kommune. Der henvises til Indenrigs- og Sundhedsministeriets udtalelse nr. 9594 af 29. juni 2007, hvor ministe-riet afviste lovligheden af Person 15's ønske om at bygge billige bo-liger i Københavns Kommune.
Sagen kom på foranledning af Advokatfirma 3:
” (…) På baggrund af min gennemgang af de relevante dele af lovgiv-ningen om boligbyggeri samt den foreliggende rets-, tilsyns- og om-budsmandspraksis og kommunalretlige litteratur er det min opfattelse, at kommunerne inden for rammerne af kommunalfuldmagtsreglerne i et vist omfang kan engagere sig i boligforsyningen. Det er således min vurdering, at der er en saglig, kommunal interesse i at Københavns Kommune bidrager aktivt til realiseringen af Projekt 5x5´.”
Ovenstående var en argumentation for, at der kunne opføres billige bo-liger til københavnere på Amager. Projekt 5x5 havde til formål at sikre, at familier med årsindkomster på mellem 400.000 - 600.000 kr. kunne bosætte sig i København. Om projektet oplyste advokaten blandt andet, at det var et mål for kommunen inden 2010 at igangsætte byggeri af 5.000 boliger på 85-100 m2 til en månedlig husleje, der ikke oversteg 5.000 kr.
Den pågældende advokat konstaterede dog længere fremme i notatet følgende:
” På baggrund af den udredning, som jeg har foretaget i det vedlagte juridiske notat om kommunernes engagement i boligforsyningen, er det efter min vurdering forsvarligt at drage følgende konklusioner om kommunernes mulighed for at engagere sig i boligforsyningen inden for rammerne af kommunalfuldmagtsreglerne:
– Det må være udelukket, at kommunerne selv opfører boligejen-domme med henblik på udlejning eller salg, ligesom kommunerne som udgangspunkt er afskåret fra at erhverve boligejendomme med det for-mål at drive udlejningsvirksomhed. Denne antagelse har støtte i lov-givningen, tilsynspraksis og retslitteraturen.”
Dette udsagn er Sagsøger enig i.
63
Indenrigs- og Sundhedsministeriet konkluderede følgende i sin udta-lelse af 29. juni 2007 i forbindelse med sagen:
” Det antages i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis, at kom-muner efter kommunalfuldmagtsreglerne som udgangspunkt er afskå-ret fra at påtage sig opgaver i relation til boligforsyningen, medmindre der er lovhjemmel hertil. Der henvises endvidere til Hans Gammeltoft-Hansen m.fl., Forvaltningsret, 2002, side 713 f., Karsten Revsbech, Kommunernes Opgaver, 2005, side 293 ff., Inger Mogensen & Dario Silic, Kommunalfuldmagtsreglerne i praksis, 2004, side 133 ff., Frede-rik Gammelgaard, Kommunal Erhvervsvirksomhed, 2004, side 95 ff., og Erik Harder, Dansk Kommunalforvaltning II, Opgaver, 1987, side 147 f.
Hovedreglen om, at kommuner efter kommunalfuldmagtsreglerne som udgangspunkt er afskåret fra at påtage sig opgaver i relation til bolig-forsyningen, medmindre der er lovhjemmel hertil, har endvidere støtte i forarbejderne til lov nr. 465 af 30. juni 1993 om kommunernes ad-gang til at erhverve boliger for at fremme udlændinges integration, jf. Folketingstidende 1992-93, tillæg A, sp. 10476 (bestemmelsen er nu optaget i integrationslovens § 13). Af forarbejderne fremgår bl.a. føl-gende: ”På baggrund af den praksis vedrørende kommunernes delta-gelse i boligforsyningen, der har udviklet sig, siden man i 1958 gen-nemførte boligstøttelovgivningen, er kommunerne afskåret fra at på-tage sig opgaver i relation til den almindelige forsyning af borgerne med boliger, medmindre der foreligger hjemmel i skreven ret hertil, som det f.eks. er tilfældet inden for ældrelovgivningen.
Det antages dog, at kommuner, der før gennemførelsen af boligstøtte-lovgivningen havde erhvervet udlejningsejendomme, fortsat kan eje disse. Kommuner kan også med hjemmel i kommunalfuldmagtsreg-lerne tilvejebringe boliger til visse persongrupper, der må antages at have specielle behov - forudsat at kommunerne i anden sammenhæng har særlige forpligtelser over for disse persongrupper.
Ved lovforslaget sker der ikke ændring af kommunernes øvrige bolig-mæssige opgaver. Det er på den baggrund Indenrigs- og Sund-hedsministeriets opfattelse, at Københavns Kommune efter kommunalfuldmagtsreglerne ikke lovligt kan påtage sig opga-ver, herunder i forbindelse med salg af kommunens bygge-grunde, i relation til boligforsyningen, medmindre der er lov-hjemmel hertil. Kommunerne kan som nævnt i de ovenfor an-førte bemærkninger og i den overfor anførte litteratur med hjemmel i kommunalfuldmagtsreglerne tilvejebringe boliger,
64
herunder yde støtte til tilvejebringelse af boliger, til visse per-songrupper, der må antages at have specielle boligbehov, og som på grund af særlige forhold må anses for at have meget svært ved selv at tilvejebringe egnede boliger. Dette forudsæt-ter, at kommunerne i anden sammenhæng har særlige forplig-telser efter lovgivningen over for disse persongrupper, det vil sige forpligtelser, som kommunerne ikke har over for kommu-nens øvrige borgere.” (fremhævning foretaget)
Tilsvarende fremgår af Social- og Indenrigsministeriets seneste praksis fra 2020 (sagsnr. 2019 – 3795). Ministeriet finder i sagen, at:
” (…) kommuner som overvejende udgangspunkt er afskåret fra at va-retage boligforsyningsopgaver uden lovhjemmel, medmindre der for-ligger nogle ganske særlige omstændigheder” (fremhævning fore-taget)
Der er således tale om ganske særlige tilfælde, som er irrelevante i nær-værende sag.
Det skyldes Sagsøgers beboersammensætning, jf. nedenfor pkt. 3.1.6.
3.1.6 Sagsøgers beboersammensætning
Sagsøger gør gældende, at de nuværende beboere i Sagsøger med sin beboersammensætning ikke omfattet af en (eventuel) kommu-nal hjemmel til udlejning, jf. ovenfor. Det samme gælder for erhvervsle-jemålene. Det gøres således gældende, at Københavns Kommune ikke lovligt kan forestå udlejning til Sagsøgers nuværende beboere, hvilket kommunen er forpligtet til efter lejelovens og erhvervslejelovens regler.
Til støtte herfor henvises til Københavns Kommunes advokats vurde-ring i notat af 1. december 2022, navnlig side 14. Heraf fremgår det:
” Vi har ikke grundlag for at vurdere, om visse af de nuværende leje-mål konkret måtte kunne opfylde kriterierne for at have hjemmel i spe-ciallovgivningens regler om kommuners mulighed for at udleje boli-ger, herunder integrationslovens § 13, jf. ovenfor. Med dette lille for-behold, er det vores vurdering, at kommunen ikke i den skrevne lov-givning efter et tilbagekøb har den fornødne hjemmel til fortsat at ud-leje ejendommen til de nuvæ- rende lejere i ejendommen. Dette gælder både for de "almindelige" lejemål i ejendommen, for erhvervslejemål,
65
og for de lejemål, som i dag er udlejet i henhold til kommunens anvis-ningsretsaftale med den nuværende ejer af ejendommen.”
For så vidt angår Københavns Kommunens mulighed for at udleje ejen-dommene til borgere med særlige behov m.v. konkluderer advokatfir-maet på side 16 f.:
”For så vidt angår de lejere, der i dag bor i ejendommen uden at være omfattet af kommunens anvisningsret, har vi ikke grund-lag for at antage, at disse borgere har særlige boligbehov, eller at kommunen har særlige forpligtelser over for disse borgere. Kommunen kan derfor ikke efter denne undtagelse (ii) udleje boliger til disse borgere.
(…)
Samlet er det på det foreliggende grundlag vores vurdering, at denne undtagelse (ii) ikke med sikkerhed kan udgøre hjemmel til, at kommunen kan beholde ejendommen efter tilbagekøb og fortsætte den nuværende udlejning, sådan som kommunen vil være forpligtet til efter lejelovens og erhvervslejelovens regler.”
Sagsøger er enig i ovenstående udsagn og gør hertil supplerende gældende, at der traditionelt har været et lavt niveau af fraflytning fra Sagsøger.
Om lejernes rettigheder konkluderes det i notatet (side 2), at:
” (…) det er vores vurdering, at betingelserne for opsigelse efter leje-loven og erhvervslejeloven ikke generelt er opfyldt, hvorfor ejendom-men i hvert fald i en betydelig årrække vil forblive en udlejningsejen-dom efter lejelovens og erhvervslejelovens regler.”
Sagsøger er enig heri.
3.1.7 Ledig overkapacitet efter kommunalfuldmagtsreglerne
Københavns Kommune peger på kommunalfuldmagtsregler om er-hvervelse af fast ejendom og overkapacitet som hjemmel til kommu-nens overtagelse af Sagsøger.
Først og fremmest gør Sagsøger gældende, at overkapacitet efter kommunalfuldmagtsreglerne slet ikke er en relevant undtagelse til for-buddet, jf. ovenfor under pkt. 3.1.3 til pkt. 3.1.5.
66
Dernæst bestrides det i øvrigt, at der i denne sag kan være tale om lov-lig ledig overkapacitet.
Københavns Kommune har som omtalt fået udarbejdet et nuanceret no-tat af Advokatfirma 1 vedrørende kommunens mulighed for at tilbagekøbe og udleje ejendommen (bilag 40). Af notatet kan det udle-des, at Københavns Kommune lige akkurat får opbygget et ”juridisk fi-genblad” i deres argumentation som angiver overkapacitet som mulig hjemmel for kommunens overtagelse af Sagsøger.
Af notatet fremgår:
” Samlet er det således vores vurdering, at mest taler for, at kommu-nen efter princippet om ledig overkapacitet kan tilbagekøbe ejendom-men og fortsætte de nuværende lejemål, indtil disse opsiges. Det er en betingelse for dette, at kommunen på sigt vil anvende ejendommen til lovlige kommunale opgaver. Dette kan enten være anvendelse af ejen-dommen til andre kommunale formål, eller det kan være udlejning af boliger til fx udlændinge og danskere efter integrationsloven, og boli-ger til unge, som efter en konkret vurdering har specielle boligbehov, og som har meget svært ved selv at tilvejebringe en egnet bolig, og som kommunen i anden sammenhæng har særlige lovmæssige forplig-telser over for, fx efter serviceloven.
(…)
Derudover forekommer det ikke usandsynligt – men så vidt ses uafkla-ret i praksis og uomtalt i den juridiske litteratur – at kommunens in-teresse i som udgangspunkt at kunne anvende hele ejendommen til udleje til de særlige borgergrupper, som kommunen lovligt må udleje til, jf. ovenfor afsnit 4.2.2 (i) og (ii), kan begrunde, at kommunen i pe-rioder, hvor ikke alle lejemål kan fyldes af disse grupper, må udleje tidsbegrænset til andre borgere.”
Nyere praksis fra Ankestyrelsen viser, at de uskrevne regler om kom-munernes opgavevaretagelse – kommunalfuldmagtsreglerne – fortolkes restriktivt i forhold til overkapacitetsgrundsætningen. Det er denne me-get snævre undtagelsesmulighed, der angives som hjemmel i denne sag.
Sagsøger gør gældende, at der ikke er tale om lovlig ledig overka-pacitet i denne sag. Det er nemlig en helt overordnet og central forud-sætning for belysning af kommunalfuldmagtsreglerne om kommuners
67
erhvervelse af fast ejendom at skelne mellem, om der alene er tale om bygninger/jord/ejendom, eller om der også er tale om en ejendom med iboende virksomhed.
Til illustration må det overvejes, om der eksempelvis er tale om erhver-velse af en nedlagt kro eller en kro i fuld drift med overnatning, mad, musik etc. Eksemplet er baseret på Indenrigsministeriets udtalelse af 11. juli 1997, j.nr. 1997/11122/843-1, der tidligere er fremlagt af Københavns Kommune som bilag I. Vurderingen i de to tilfælde er ikke den samme.
Den samme nuance gælder for udlejningsejendomme, hvor det således er afgørende, om der er tale om en tom ejendom, nyopførelse af en ejen-dom eller en ejendom i drift, hvor der allerede pågår (almindelig) udlej-ning til borgere og/eller virksomheder.
Netop Indenrigsministeriets principielle tilsynsudtalelse af 11. juli 1997 vedrørende Skørping Kro, brugt som eksempel ovenfor, er central. Sa-gen omhandler, hvorvidt kommuner kan erhverve en ejendom – i dette tilfælde en nedlagt kro – uden konkrete planer for ejendommens anven-delse, når der er en vis mulighed for, at ejendommen senere skal bruges for at varetage en lovlig kommunal interesse.
I sagen var først tilsynsrådet af den opfattelse, at købet var ulovligt, fordi kommunen ikke havde gjort sig klart, til hvilket formål ejendom-men skulle anvendes. Indenrigsministeriet var modsat af den opfat-telse, at kommunen lovligt kunne erhverve ejendommen ud fra gene-relle overvejelser om den fremtidige anvendelse; med andre ord vil selv erhvervelse af en tom ejendom give anledning til overvejelser om er-hvervelsens lovlighed.
Sagsøger gør gældende, at overvejelserne i forhold til lovligheden af en kommunal overtagelse af en kro er betydeligt vanskeligere, hvis kommunen havde forsøgt at overtage Skørping Kro i fuld drift med re-stauration, underholdning og overnatning. Sådanne aktiviteter er i ker-neområdet af en ikke-lovlig kommunal opgave.
Når Københavns Kommune ikke skelner mellem tomme ejendomme og ejendomme med tilknyttet virksomhed, synes opfattelsen at være, at kommunen efter kommunalfuldmagtsreglerne ville kunne overtage en ejendom inklusive en virksomhed i drift og drive denne virksomhed i en årrække; eksempelvis Damhuskroen med alt, hvad det måtte inde-bære. Det er en klart ulovlig erhvervsvirksomhed, der ligger uden for de opgaver, som kommuner må befatte sig med efter kommunalfuld-magtsreglerne.
68
Nuancen er afgørende, fordi der efter kommunalfuldmagtsreglerne som udgangspunkt er forbud mod, at en kommune uden lovhjemmel driver erhvervsvirksomhed.
Efter praksis kan en kommune dog alligevel på visse betingelser i et vist og ganske begrænset omfang lovligt udnytte overskudskapacitet, ek-sempelvis ved at sælge eller udleje en mindre del af en lovlig kommu-nal aktivitet. Grundtanken i overkapacitetslæ- ren er, at kommunen lej-lighedsvis har et større produktionsapparat (kapacitet), end den kan udnytte, og at kommunen efter princippet om økonomisk forsvarlighed bør udnytte denne.
Det er dog en forudsætning, at den del, der sælges/udlejes, udgør en mindre del og at hovedaktiviteten er lovlig. Hvis (den mindre) over-skudskapacitet er tilfældig og ikke kan afskaffes, så kan kommunen af-hænde den til markedspris. I Sagsøgers tilfælde er der derimod tale om at hele/hovedparten af kapaciteten er ulovlig. Der er altså ikke tale om lovligt salg af overkapacitet.
En ledende tilsynsudtalelse på området er Ankestyrelsens tilsynsudta-lelse til Gribskov Kommune af 30. januar 2023. Heraf fremgår:
” Kommunalfuldmagtsreglerne og salg af overkapacitet Efter kommunalfuldmagtsreglerne gælder der som udgangspunkt et forbud mod, at en kommune uden lovhjemmel driver erhvervsvirksom-hed. Denne afgrænsning beror på principielle overvejelser om, hvilke opgaver der hører under henholdsvis den offentlige og private sektor. Derudover beror afgrænsningen på hensynet til lige konkurrence på erhvervsmarkedet, hensynet til at undgå indgreb i de markedsmeka-nismer, der regulerer erhvervslivet, samt hensynet til kommunernes økonomi.
Det antages dog i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis og i den juridiske litteratur, at en kommune på visse betingelser i et vist om-fang lovligt kan udnytte overskudskapacitet og således varetage opga-ver, som normalt ikke er kommunale. Denne mulighed har baggrund i et hensyn til at undgå værdispild. Efter praksis er det bl.a. en betin-gelse for at udnytte overskudskapacitet, at den pågældende lovlige kommunale opgave ikke er dimensioneret med det formål at opnå mu-lighed for at varetage opgaver, der normalt ikke er kommunale. En til-fældig overskudskapacitet kan f.eks. opstå ved, at kommunen må di-mensionere sin kapacitet, så den kan klare spidsbelastningssituationer. Her vil der i perioder opstå en overskydende kapacitet. Det er derud-
69
over en betingelse, at overskudskapaciteten af hensyn til løsningen af den kommunale opgave ikke kan afskaffes.
(…)
Ankestyrelsen finder ikke, at Gribskov Kommune har fremsendt oplys-ninger, der kan begrunde en modifikation fra forbuddet mod erhvervs-mæssige aktiviteter. Kommunen har efter vores opfattelse ikke rede-gjort for, at der er tale om tilfældig overskudskapacitet, som er opstået utilsigtet i forbindelse med varetagelsen af lovlige kommunale opga-ver. Vi finder ikke, at kommunen har redegjort for, at overskudskapa-citeten af hensyn til løsningen af en kommunal opgave ikke kan afskaf-fes. Kommunen har heller ikke redegjort for, hvilke hensyn overkapaci-teten er begrundet i. Endelig har kommunen ikke redegjort for, om der er et privat marked for de pågældende ydelser. Ankestyrelsen har såle-des ikke grundlag for at antage, at betingelserne for at salg af over-skudskapacitet er til stede. Vi lægger i den forbindelse også vægt på, at kommunen har ydet administrativ bistand til Gribvand A/S siden 2017.”
Det fremgår af udtalelsen, at det er en betingelse for at udnytte over-skudskapacitet, at den pågældende lovlige kommunale opgave ikke er dimensioneret med det formål at opnå mulighed for at varetage opga-ver, der normalt ikke er kommunale. Det betyder, at man ikke kan over-tage en virksomhed, der helt eller altovervejende er ulovlig fra start.
I tilfældet med Sagsøger er selve hovedaktiviteten, nemlig driften af boliger til den almindelige forsyning af boliger til borgerne, ikke lov-lig. Det betyder, at den ulovlige drift her er hovedreglen og ikke undta-gelsen. Det er i strid med kommunalfuldmagtens overkapacitetsgrund-sætning. Det vil være en radikal ændring af Indenrigsministeriets prak-sis om overkapacitetsgrundsætningen; tilnærmelsesvist at vende grundsætningen på hovedet. Med den begrundelse vil kommuner kunne erhverve og udøve alle former for erhvervsvirksomhed i en lang årrække med den begrundelse, at den over tid bliver omdannet til lov-lig kommunal produktion. Misbrugsmulighederne vil være legio.
Københavns Kommune har derudover til støtte gjort en række praksis gældende. Herom bemærker Sagsøger:
• Ankestyrelsens udtalelse af 9. marts 2022, j.nr. 21-41420 først og
fremmest ikke omhandler erhvervelse og dernæst omhandler udlejning af et nedlagt slagteri. Sagsøgers virksomhed er derimod ikke nedlagt.
70
• Social- og Indenrigsministeriets udtalelse af 28. september 2015,
j.nr. 2014-4722, der er baseret på Indenrigsministeriets udtalelse af 11. juli 1997. Sagen omhandler en kommunes erhvervelse af en nedlagt (tom/ledig) kro. Udtalelsen bygger således på den forud-sætning, at kroen ikke længere var i drift. Modsat er Sagsøger netop stadig i drift.
• Statsforvaltningen Syddanmarks udtalelse af 5. marts 2007, j.nr.
2207-613/41 omhandler kommunens udlejning af tomme arealer, som kommunen allerede havde erhvervet lovligt. I nærværende sag er der imidlertid tale om erhvervelse af en ejendom fuld af eksisterende lejere.
• Indenrigsministeriets udtalelse af 30. maj 2002, j.nr.
2002/1221/070-4 omhandler arealer, som kommunen allerede ejer og ophører med selv at anvende. Der var altså ikke tale om en erhvervelsessituation som i nærværende sag.
Københavns Kommunes påtænkte dispositioner er uprøvede i tilsyns-
myndighedernes praksis, idetingen tilsynsudtalelser, herunder de
fremlagte, behandler en kommunes overtagelse af en ejendom med ek-sisterende virksomhed. En virksomhed, der i øvrigt hovedsageligt be-står i aktiviteter, som kommunen ikke lovligt kan deltage i.
Lovligheden af sådanne dispositioner er der heller ikke belæg for i den juridiske litteratur.
Der findes derimod ikke et eneste eksempel på, at en kommune efter
grundsætningen om overkapacitet kan overtage en ejendom med en overvægt af ulovlig aktivitet.
3.1.8 I strid med Danske Lov 5-1-2 om lov og ærbarhed
Det gøres dertil gældende, at deklarationerne, udover at savne hjemmel i boligstøtteloven, herved også er ugyldige efter Danske Lovs 5-1-2 om lov og ærbarhed.
Det følger af Danske Lovs 5-1-2, at aftaler i strid med lov er ugyldige, når loven ikke knytter andre retsfølger til ulovligheden.
3.2 Til støtte for den principale påstand (2) gøres det gældende:
71
Til støtte for påstanden gør Sagsøger gældende, at Københavns Kommune ved Økonomiforvaltningen har forhandlet med Sagsøger på skrømt, idet kommunen indgik aftale om udskydelse af hjem-fald uden reelle hensigter om at arbejde på et frikøb, subsidiært uden at informere Sagsøger, så snart kommunens hensigt ændrede sig.
Der henvises i det hele til Sagsøgers sagsfremstilling i stævningen af 15. marts 2023.
Herfra opsummeres det, at:
• Sagsøger, Lejerbo, BL, LBF og Københavns Kommune ved
Teknik og Miljøforvaltningen fra marts 2021 drøftede frikøb og omdannelse, hvilket endte med et tilsagn fra kommunen senest den 18. november 2021. Teknik- og Miljøforvaltningen oriente-rede Økonomiforvaltningen undervejs. Økonomiforvaltningen skulle som led i processen afklare en række forhold.
• Ved e-mail af 24. marts 2022 kontaktede Sagsøger Økonomi-
forvaltningen med henblik på at få en status samt en bekræftelse på en række forlydender om, at der var udfordringer med subsi-diære rettigheder mellem Københavns Kommune og staten, her-under at der foreligger en aftale mellem kommunen og staten, hvorefter en del af provenuet i forbindelse med et frikøb skal til-falde staten (bilag 18).
• Ved e-mail af 25. marts 2022 bekræftede Økonomiforvaltningen,
at der foreligger et aftalegrundlag mellem Københavns Kom-mune og staten vedrørende deling af værdien i forbindelse med frikøb af hjemfaldsklausuler.
• Idet forhandlingerne i Økonomiforvaltningen vedrørende frikøb
og omdannelse af Sagsøger endnu ikke var afsluttet, beslut-tede Sagsøger efter aftale med Økonomiforvaltningen at an-søge om 12 måneders udskydelse af hjemfaldet mod en sum på 2.591.017 kr.
• Ved e-mail af 6. april 2022 kontaktede Sagsøger Økonomi-
forvaltning ved kontorchef Vidne 4 med henblik på blandt andet at oplyse, at sagsøgers advokat gerne ville støtte Køben-havns Kommune i forhandlingerne med staten (bilag 21).
• Ved e-mail af 5. oktober 2022 kontaktede Lejerbo ved administre-
rende direktør Vidne 2 Økonomiforvaltningen ved
72
Vidne 4 med henblik på at aftale et møde, idet det på et tidligere møde mellem Lejerbo og Københavns Kommune var blevet af-talt, at kommunen ville vende tilbage med en status på forhand-lingerne formentlig i september måned (bilag 22).
• Ved e-mail af 10. oktober 2022 svarer Økonomiforvaltningen ved
Vidne 4, at:
” Det har taget lidt tid, som primært skyldes, at det har været svært at finde nogen i staten, der kunne afgive et svar i relation til et frikøb . Vi er derfor først nu i kontakt med Udbetaling Danmark, der varetager dette område på vegne staten. Jeg kommer hurtigst muligt tilbage til dig/jer.” (fremhævning foretaget)
• Ved e-mail af 10. november 2022 kontaktede Vidne 2 igen
Vidne 4 for at bede om en status, herunder hvorvidt der var kommet en tilbagemelding fra Udbetaling Danmark (bilag 22).
• Ved e-mail af 14. november 2022 oplyste Vidne 4 til Vidne 2
Vidne 2, at han forventede at kunne vende tilbage sidst i november måned (bilag 22).
• Ved e-mail af 23. november 2022 spurgte Sagsøger ind til en
status (bilag 23).
• Ved e-mail af 28. november 2022 besvarede Vidne 4 Sagsøger
Sagsøger med følgende (bilag 23):
” Forvaltningen er i kontakt med Udbetaling Danmark og vurderer p.t. forskellige økonomiske og juridiske forhold. Som følge heraf forventer jeg først at kunne komme tilbage i januar 2023.”
• Ved e-mail af 28. november 2022 oplyste Vidne 4 tilsvarende
over for Vidne 2, at han først forventede at kunne vende endeligt tilbage i januar 2023 med en status (bilag 24).
Sagsøger troede således, at Københavns Kommune loyalt i tilnær-melsesvist hele 2022 arbejde på en aftale med staten, der muliggjorde frikøb og omdannelse af Sagsøger, hvilket var baggrunden for, at Sagsøger betalte for udskydelse af hjemfaldet fra 1. april 2022 til 1. april 2023.
Imidlertid fremgår det af korrespondance mellem Københavns Kom-mune ved Økonomiforvaltningen og staten – der kom til Sagsøgers
73
kundskab ved efterfølgende begæring om aktindsigt - at Økonomifor-valtningen allerede i maj 2022 agtede at tilbagekøbe Sagsøger og således slet ikke arbejde på et frikøb og omdannelse som forudsat i par-ternes drøftelser og ved Sagsøgers betaling for udskydelse af hjem-faldet.
Af e-mail af 6. maj 2022 fra Økonomiforvaltningen til Statens Admini-stration (bilag 26) fremgår:
” (…)
I anledning af, at Københavns Kommune sandsynligvis tilbagekø-ber/overtager ” Sagsøger” i henhold til deklarationens indhold den 1. april 2023, og forventer at beholde ejendommen i en ikke fast-lagt men formentlig længere periode, skal vi bede staten oplyse, hvor-ledes man ser på spørgsmålet om deling af værdien af tilbagekøbsret-ten i denne situation, hvor ejendommens værdi ikke realiseres.”
(fremhævning foretaget)
Sagsøger blev på intet tidspunkt orienteret om denne ændring i kommunens hensigt, men blot gang på gang orienteret om, at forløbet om frikøb med staten ikke var afsluttet endnu. Et forløb, der slet ikke længere drejede sig om at løse et frikøb og omdannelse, men om tilba-gekøb.
I januar 2023 blev Sagsøger derimod ved en kortfattet e-mail (bilag 28) orienteret om, at Københavns Kommune havde besluttet at tilbage-købe Sagsøger. Dette skete uden nogen former for partsrettigheder trods tilbagekaldelse af tilsagnet af 18. november 2021 (bilag 16).
Det gøres således gældende, at baggrunden for Sagsøgers betaling af udskydelsesbeløbet og aftalen med Københavns Kommune herom derfor aldrig har været reel, og at Københavns Kommune skal tilbage-betale udskydelsesbeløbet på baggrund af principperne om culpa in contrahendo understøttet af den forvaltningsretlige grundsætning om berettiget forventning og aftalelovens regler om svig i kontraktforhold.
Betalingspåstanden er opgjort til udskydelsesbeløbet som Sagsøger betalte til Københavns Kommune for 12 måneders udskydelse af hjem-faldet.
3.3 Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende:
3.3.1 Manglende bygningserstatning er i strid med aftaleretlige og of-
fentligretlige principper
74
Det gøres gældende, at der foreligger et væsentligt misforhold mellem tilbagekøbssummen på 1.167.502,87 kr. og det vurderede frikøbsbeløb på 453.070.000 kr., hvoraf grundværdien er 294.708.000 kr.
Det gøres derfor gældende, at hjemfaldsklausulerne i denne sag skal til-sidesættes delvist, idet de er urimelige og i strid med redelig handle-måde at gøre gældende, jf. aftalelovens § 36 og aftaleretlige grundsæt-ninger om ugyldighed.
Den del, der skal tilsidesættes i deklarationerne, er ”med de ved varslet bestående bygninger” , dvs. den del, der vedrører den vederlagsfri over-tagelse af bygningerne til en anslået værdi af 158.362.000 kr.
Aftalelovens § 36 trådte i kraft den 1. juli 1975, men er også relevant for aftaler, der er indgået før denne dato. Dette fremgår af betænkning over forslag til lov om ændring af borgerlig straffelov, aftaleloven m.v. afgi-vet af retsudvalget den 27. maj 1975:
” Heroverfor udtalte justitsministeren i et svar til udvalget bl.a., at den foreslåede § 36 i aftaleloven skulle ses som en videreførelse af prin-cipperne i den hidtidige retstilstand.”
Det gøres gældende, at aftalelovens § 36 med tilhørende aftaleretlige grundsætninger kan anvendes i nærværende sag. Der henvises tilsva-rende til U 2007.2137 H, hvor det ikke blev bestridt, at aftalelovens § 36 er relevant for klausuler fra før 1975.
Under udvalgsbehandlingen i Miljø- og Fødevareudvalget den 5. de-cember 2018 udtalte daværende miljø- og fødevareminister, Person 16, omkring ophævelse af grundbyrdeloven:
“Det er […] Miljø- og Fødevareministeriets vurdering, at den beskyt-telse imod urimelige retsforhold, som er baggrunden for forbuddet imod grundbyrder i grundbyrdelovens § 7, i dag er dækket af aftale-lovens regler om urimelige aftaler, herunder særligt aftalelovens § 36, hvorefter en aftale kan ændres eller tilsidesættes, hvis det vil være uri-meligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende.”
(Folketingstidende 2018-19, 1. samling, tillæg B, betænkning over L 54, side 1, linje 23-29)
Det gøres samlet gældende, at aftalelovens § 36 sætter grænser for Kø-benhavns Kommunes anvendelse af hjemfaldspligtsklausuler i nærvæ-rende sag.
75
Ved delvis ugyldighed forstås, at Københavns Kommunes erstatnings-frie ret til at tilbagekøbe og overtage Sagsøgers bygninger annulle-res. Kommunen er herefter pligtig til at betale erstatning for bygnin-gerne i tillæg til den oprindelige salgspris for grundarealet i forbindelse med tilbagekøbte.
Det gøres gældende, at bygningerne er opført af beboerne, og at disse har betalt renter og afdrag på bygninger til en værdi af 158.362.000 kr., hvorfor Københavns Kommune ved tilbagekøbet opnår en uberettiget berigelse.
Københavns Kommune opnår ved tilbagekøb af ejendommene en ube-rettiget vinding, idet kommunen ikke i medfør af hjemfaldsklausulerne er pligtig til at svare erstatning for værdien af bygningerne.
Det gøres dertil gældende, at med grundbyrdelovens ophævelse den 1. januar 2019 er kommunerne dels retligt begrænset af aftalelovens ugyl-dighedsgrunde, herunder § 36, og aftaleretlige grundsætninger om ugyldighed og dels af kommunalfuldmagtsreglerne.
Ved grundbyrdelovens ophævelse er alene ovenstående regler bolværk mod urimelige aftaleretlige forpligtelser. Alternativet til dette ville være, at kommuner ville være retligt ubundet og i princippet kunne ge-nindføre de feudale bestemmelser - for eksempel arbejdsforpligtelser -der blev gjort op med ved grundbyrdelovens indførelse, hvis der ikke var ovennævnte retlige grænser for kommunerne.
Det gøres endvidere gældende, at det ledende præjudikat på området er U. 2007.2137 H.
Sagen drejede sig om, hvorvidt Nykøbing-Rørvig Kommune under på-beråbelse af en tinglyst tilbageskødningsklausul kunne kræve en ejen-dom, som kommunen i 1969 overdrog til Sct. Georgs Fonden, tilbage. Efter ejendommens overdragelse opførte Sct. Georgs Fonden i overens-stemmelse med parternes aftale bygninger på ejendommen, hvorfra den selvejende institution, Sct. Georgs Gården, indtil 1. juni 2003 drev børneinstitution.
Landsretten udtalte om låneforholdet i relation til tilsidesættelse af til-bageskødningsklausulen efter aftalelovens § 36, at:
” Den tinglyste deklaration om tilbageskødning beror på parternes af-tale fra 1969. Allerede henset til den aftalte købesum og dennes berig-
76
tigelse, samt til at kommunen efter ejendommens overdragelse til Sct. Georgs Fonden har afholdt samtlige udgifter til de på ejendommen hvilende lån, findes der ikke at være noget grundlag for at tilsidesætte tilbageskødningsklausulen efter aftalelovens § 36.”
Højesteret tiltrådte med følgende præmis:
” Af de grunde, der er anført af landsretten, tiltræder Højesteret endvi-dere, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte tilbageskødningsklau-sulen i medfør af aftalelovens § 36, ligesom det tiltrædes, at klausulen ikke kan anses for at være i strid med kommunalfuldmagten eller med andre offentligretlige regler.”
Det gøres gældende, at beboerne i Sagsøger siden 1960 selv har be-talt alle renter og afdrag på sine lån. Beboerne i Sagsøger har der-ved selv opbygget den friværdi, der findes i bygningerne.
Herved adskiller nærværende sag sig fra U 2007.1237 H.
Det gøres med holdepunkt i ovenstående endvidere gældende, at der er tale om bristede forudsætninger fra sagsøgers side. Ved hjemfaldsklau-sulernes tinglysning på ejendommene i starten af 1960’erne var det ikke økonomisk attraktivt for kommunen at videresælge til private aktører, som drev udlejningsvirksomhed. Der er i dag tale om et mere spekula-tivt marked, hvorved kommunen ved at tilbagekøbe ejendommene og herefter foretage videresalg til private selskaber kan opnå en betydelig økonomisk vinding. Forudsætningerne har således ændret sig markant fra da kommunen overdragede ejendommene med hjemfaldspligt til Sagsøger i starten af 1960’erne og indtil hjemfaldets indtræden den 1. april 2023.
Dertil gøres gældende, at indgåelse af så byrdefulde deklarationer er i strid med almindelige offentligretlige og kommunalretlige principper.
3.4 Til støtte for den mere subsidiære påstand gøres det gæl-
dende:
3.4.1 Ugyldighed efter forvaltningsretlige principper
Sagsøger har fået tilsagn om frikøb som led i omdannelse til almen boligor-ganisation, hvilket er en forvaltningsretlig afgørelse og Sagsøger havde en berettiget forventning
77
Københavns Kommune har ved afgørelse af 4. august 2021 og igen af-gørelse af 18. november 2021 (bilag 16) givet Sagsøger tilsagn om frikøb som led i omdannelse af Sagsøger til almen boligorganisa-tion.
Tilsagnet udgør en klassisk forvaltningsakt, der går ud på at fastsætte, hvad der er eller skal være ret i et foreliggende tilfælde.
Det forhold, at tilsagnene indeholder en række krav/vilkår, ændrer hel-ler ikke derved, idet en forvaltningsakt sagtens kan være forsynet med vilkår som forudsætning for udnyttelse af en forvaltningsakt.
Det bemærkes, at Københavns Kommune tilsyneladende er uvidende om, at tilsagnet er en afgørelse.
Det gøres endvidere gældende, at Sagsøger, som følge af forhand-lingsforløbet om frikøb og tilsagn herom, har opnået en berettiget for-ventning om, at Københavns Kommune ikke ville gøre brug af tilbage-købsretten, men at Sagsøger kunne frikøbes efter rabataftalen og omdannes til almen boligorganisation.
Den berettigede forventning var baseret på Københavns Kommunes konkrete tilsagn om at være indstillet på at godkende, at Sagsøger kunne omdannes til en afdeling under en bestående boligorganisation (bilag 14).
Sagsøger havde netop siden Københavns Kommunes tilsagn om omdannelse arbejdet loyalt på at imødekomme de ved tilsagnet oplyste betingelser for, at der kunne ske omdannelse, hvorved Sagsøger ville blive en almen boligorganisation/afdeling.
Sagsøger afsøgte i overensstemmelse med tilsagnet blandt andet muligheder med bestående boligorganisationer samt tilkendegav over for Københavns Kommune at være fuldt ud indstillet på at indgå en udlejningsaftale, der fastholdt kommunens anvisningsrettigheder.
Behandlingen af spørgsmålet om omdannelse og frikøb af Sagsøger i Københavns Kommunens Teknik- og Miljøforvaltning angik i før-ste omgang omdannelse til en almen boligorganisation. Denne model blev tillige drøftet med BL og LBF. Der blev i denne forbindelse foreta-get vurdering af ejendommene til brug for frikøb, og tilbud om frikøb blev herefter fremsendt til Sagsøger ”i forbindelse med omdan-nelse af ejendommen til almene boliger” (bilag 13 og 14).
78
Teknik- og Miljøforvaltningen fandt det herefter hensigtsmæssigt at ar-bejde videre med en model om at indlemme Sagsøger som en afde-ling under en eksisterende boligorganisation. LBF og BL arbejdede på denne baggrund videre med en løsning, hvorved Sagsøger i forbin-delse med omdannelse kunne indlemmes under en eksisterende boli-gorganisation, Lejerbo Frederiksberg. Dette resulterede i et konkret til-sagn fra kommunen til Sagsøger om en sådan model for omdan-nelse.
Det gøres gældende, at spørgsmålet om omdannelse således har været genstand for en omfattende sagsbehandling, hvor flere aktører har del-taget, og hvor der er pågået en indgående undersøgelse af og stillingta-gen til bestemte spørgsmål, hvilket har skabt særlige forventninger hos sagsøger om, at dette tilsagn har haft en vis bestandskraft.
Sagsøgers berettigede forventning understøttes tillige af udskydel-sen af hjemfaldet med 12 måneder mod en betydelig sum efter aftale med Økonomiforvaltningen, netop med den begrundelse, at det var med henblik på omdannelse af ejendommen til almene boliger (bilag 14 og 15).
Det eneste udestående var - efter det oplyste fra Økonomiforvaltningen – en forhandling mellem Københavns Kommune og staten vedrørende provenuet.
Det gøres gældende, at der ikke er og aldrig har været udfordringer med provenufordelingen i forbindelse med frikøb af hjemfaldsklausuler mellem Københavns Kommune og staten i det tilfælde, hvor der er tale om omdannelse. Det gøres i tilslutning hertil gældende, at det ikke er juridisk omtvistet, at provenuet skal deles ligeligt mellem kommunen og staten. Der har efter sagsøgers opfattelse ikke været tale om, at staten har krævet en uforholdsmæssig stor del af provenuet.
Sagsøger havde således en berettiget forventning om, at Køben-havns Kommune ville efterleve det givne tilsagn.
Ingen forvaltningsretlige regler iagttaget ved afgørelse af 10. januar 2023
Da der ved Københavns Kommunes tilsagn, jf. ovenfor, er tale om en afgørelse er Københavns Kommunes afgørelse af 10. januar 2023 en af-gørelse om tilbagekaldelse/ændring af en forvaltningsakt.
79
Ved tilbagekaldelse og ændring af afgørelser skal alle klassiske forvalt-ningsretlige regler, herunder partsrettigheder, iagttages og overholdes. Det gælder undersøgelsesprincippet, partshøring, begrundelse m.v.
Ingen af disse rettigheder er iagttaget, hvilket desuden medfører et brud på officialmaksimen. Der er tale om brud på væsentlige garanti-forskrifter og væsentlige forvaltningsretlige principper, der må med-føre, at afgørelsen af 10. januar 2023 er ugyldig, som følge af overtræ-delse af både generel og konkret væsentlighed.
Dertil kommer, at Sagsøgers berettigede forventninger er et pligt-mæssigt kriterium, der ikke er inddraget i Københavns Kommunes nye afgørelse. Sagsøger havde indrettet sig i tillid til Københavns Kom-munes tilsagn og disponeret i henhold til denne, hvilket skulle have indgået i Københavns Kommunes afvejning.
Finansiel magtfordrejning
Det gøres gældende, at Økonomiforvaltningen ved Københavns Kom-munes udnyttelse af hjemfaldsklausulerne altovervejende er begrundet i finansielle hensyn. Der er efter forvaltningens begrundelse for tilbage-køb af Sagsøger ikke holdepunkter for at antage, at andre speci-fikke hensyn, herunder hensyn om offentlige og almene interesser, skulle have haft en betydning for beslutningen om at tilbagekøbe Sagsøger.
Det gøres gældende, at Økonomiforvaltningen ikke ønskede at indgå en rabataftale på 40 % efter 2000-aftalens vilkår. Herved ville Køben-havns Kommune i stedet opnå et gevinst svarende til 180 mio. kr.
Det er i strid med magtfordrejningsprincippet, såfremt en offentlig myndighed inddrager økonomiske overvejelser, når den træffer afgø-relser. Særligt i forbindelse med tilbagekøb af ejendomme gøres det gældende, at finansielle hensyn ikke bør stå alene jf. Rasmus Grønved Nielsens afhandling ”Forvaltningskontrakter” , side 587 f.
3.4.2 Aftaleretlig ugyldighed – varsel bortfaldet
Det følger af deklarationens ordlyd, at:
” Kommunen skal være berettiget til efter mindst 5 års forudgående varsel at overtage ejendommen eller fremtidige parceller deraf med de ved varslets afgivelse påstående bygninger i april måned i året 2022. Dersom kommunen ikke gør brug af sin ret til at overtage ejendom-
80
men i det nævnte år, skal det kunne ske hvert tiende år derefter i samme måned og med samme varsel.” (fremhævning foretaget)
Det gøres til støtte for den mere subsidiære påstand gældende, at Sagsøger efter omdannelsesprocessen, frikøbsbrevene af 22. september 2021 (bilag 13 og 14), kommunens tilsagn og efter betaling af udskydel-sesbeløbet havde en berettige forventning om, at Københavns Kom-mune ikke ville gøre brug af tilbagekøbsretten og, at det varslede på-krav om hjemfald var bortfaldet og således ikke blev anvendt i året 2022. Københavns Kommune har derved afskåret sig fra at gøre varslet gældende.
Konsekvensen af dette er efter deklarationens ordlyd, at der tidligst kan varsles nyt hjemfald i det tiende år derefter.
Det betyder, at hjemfaldet i henhold til deklarationernes ordlyd i det mindste tidligst kan varsles den 1. april 2032 med virkning fra den 1. april 2037. Der henvises til Østre Landsrets præmisser i kendelse af 12. april 2024, side 4.
3.5 Til støtte for frifindelse over for Københavns Kommunes på-
stand gøres det gældende:
Overfor Københavns Kommunes selvstændige påstande påstår Sagsøger frifindelse.
For så vidt angår de to nedlagte påstande, der vedrører betaling af ud-skydelsesomkostninger, gør Sagsøger gældende, at Københavns Kommune ikke kan kræve betaling for udskydelse af et hjemfald, der hviler på hjemfaldsklausuler, der er i strid med lov nr. 356 af 27. decem-ber om boligbyggeri 1958, og som samtidig er ugyldige efter DL 5-1-2.
Der kan herefter ikke ske betaling for udskydelse ”på de vilkår, som gæl-der for alle andre borgere, som ønsker at indgå aftale med Københavns Kom-mune ”.
Sagsøger gør dertil gældende, at betaling af udskydelsesbeløb hvi-ler på en aftale mellem parterne. En sådan aftale om udskydelse fra 1. april 2023 og 2024 er ikke indgået mellem parterne.
For så vidt angår de to nedlagte påstande vedrørende anerkendelse af ejendomsret og underskrivelse af skøder finder Sagsøger påstan-dene unødvendige og uegnede til at indgå i en domskonklusion.
81
Sagsøger agter naturligvis at efterleve en dom samt dets afledte konsekvenser.
En påstand herom er unødvendig og fjerner alene fokus fra det, der re-elt er til prøvelse i denne sag, nemlig om Københavns Kommune kan erhverve Sagsøger.
Sagsøger har tilbudt at give bindende procestilsagn om at under-skrive alle nødvendige papirer, når der foreligger en endelig dom i sa-gen…”
Københavns Kommune har i påstandsdokument af 22. oktober 2024 anført føl-
gende:
”…
5. ANBRINGENDER AD Sagsøgers PÅSTANDE
5.1 Tilbagekøbsrettighederne er gyldige og kan ikke tilsidesættes
i medfør af aftalelovens § 36
5.1.1 Indledning
Der er enighed om, at der er indgået aftaler om Københavns Kommu-nes ret til tilbagekøb for et beløb på i alt 1.167.502,87 kr. Sagsøger har anført, at de dele af aftalerne, som angår tilbagekøbsret, er ugyldige i medfør af aftalelovens § 36, stk. 1. Aftalelovens § 36 lyder som be-kendt:
” En aftale kan ændres eller tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gæl-dende. Det samme gælder andre retshandler. Stk. 2. Ved afgørelsen ef-ter stk. 1 tages hensyn til forholdene ved aftalens indgåelse, aftalens indhold og senere indtrufne omstændigheder.”
Sagsøger gør så vidt ses gældende, at tilbagekøbsrettighederne er ugyldige, enten fordi de er uden bygningserstatning og dermed urime-lige, eller fordi det vil stride mod redelig handlemåde at gøre dem gæl-dende, idet Københavns Kommune så vil blive udlejer til private. Begge dele er forkerte.
5.1.2 Tilbagekøbsrettighederne er ikke urimelige
Domstolene har allerede forholdt sig til, om tilbagekøbsrettigheder uden bygningserstatning er urimelige. Både i Højesterets dom i
82
U.2006.2387H (MS s. 143) og i Østre Landsrets dom af 23. juni 1995 i B-0384- 94 (MS s. 166), blev det fastslået, at tilbagekøbsrettigheder uden bygningserstatning ikke er urimelige.
I U.2006.2387H anførte Østre Landsret (MS s. 143):
” Vilkåret om sagsøgtes tilbagekøbsret er aftalt og blev tinglyst den 17. juli 1942. Det er ved Højesterets dom af 13. september 2001, UfR 2001.2493 H, fastslået, at sagsøgte lovligt kunne fastsætte og hånd-hæve et sådant vilkår i forbindelse med salg af sagsøgtes ejendomme.”
U.2001.2493H, som landsretten henviste til, angik en tilbagekøbsrettig-hed med bygningserstatning; men som det fremgår af U.2006.2387H, fandt Højesteret ikke af den grund anledning til at korrigere landsret-ten. Højesteret stadfæstede landsrettens dom, hvorefter borgeren var bundet af en frikøbspris beregnet uden bygningserstatning – dvs. bor-geren skulle ved sit frikøb betale Københavns Kommune for værdien af bygningen.
I Østre Landsrets dom 23. juni 1995 i B-0384-94 anførte landsretten kort og korrekt (MS s. 163):
” Sagsøgeren har accepteret, at sagsøgte efter de tinglyste deklarationer i år 2020 har ret til at tilbagekøbe de omhandlede ejendomme. Sagsø-geren har endvidere accepteret, at det er berettiget, at sagsøgte stiller krav om betaling af vederlag for en eventuel forlængelse af tilbagekøbs-perioden. Det er en følge af ordlyden af de tinglyste deklarationer, at sagsøgte ved sådant vederlags størrelse kan lade værdien af de på grundene opførte bygninger indgå i beregningsgrundlaget. Under disse omstændigheder findes sagsøgtes beregning af vederlaget heller ikke at kunne tilsidesættes efter principperne i aftalelovens § 36. Sagsøgte vil herefter være at frifinde.”
Der er ikke i denne sag om Sagsøger grundlag for at nå til noget andet resultat, end domstolene nåede i ovennævnte domme, idet de faktiske omstændigheder er fuldstændigt sammenlignelige. Således var det detaljeret reguleret i aftalen mellem Sagsøger og Københavns Kommune, hvilke bygninger Sagsøger skulle opføre, og hvad disse skulle og måtte anvendes til, ligesom det var detaljeret reguleret, at det netop var på vilkår af kommunens ret til at tilbagekøbe ejendommene uden at erstatte
Sagsøger for værdien af bygningerne, at Sagsøger kunne købe til den pris, som blev aftalt, hvorved Københavns Kommune samtidig
83
stillede garanti for statslån til byggeriet. Nærværende sag kan og bør af-gøres med samme korrekte begrundelse som anvendt af landsretten i B-0384-94
5.1.3 Tilbagekøbsrettighederne strider ikke mod redelig handle-
måde
Sagsøger har foruden sit anbringende om urimelighed anført, at Københavns Kommunes tilbagekøb vil stride mod redelig handlemåde, jf. aftalelovens § 36, stk. 1, og/eller være i strid med lov og ærbarhed, jf. DL 5-1-2, fordi kommunen ved tilbagekøb vil blive udlejer af ejen-domme til private, hvilket efter Sagsøgers opfattelse er ulovligt både efter 1958-loven og i henhold til kommunalfuldmagten. Sagsøger har ikke ret.
For det første skal det gentages og understreges, at Københavns Kom-munes påtænkte anvendelse af ejendommene aldrig kan få betydning for, om tilbagekøbsrettighederne er lovlige/gyldige eller ej. Den på-tænkte anvendelse kan kun få betydning for, om kommunen har en lov-lig hensigt med sine tilbagekøb, men selv hvis det ikke var tilfældet, ville det ikke gøre tilbagekøbsrettighederne ugyldige. Tilbagekøbsret-tighederne ville fortsat bestå og ville kunne anvendes. Ultimativt måtte kommunen afhænde ejendommene igen, hvis man efter erhvervelsen i medfør af de gyldige privatretlige deklarationer måtte konstatere, at en fortsat udnyttelse fra kommunens side ville stride mod offentligretlige regler. Men det ændrer ikke ved, at deklarationerne og udnyttelsen heraf er lovlig.
For det andet skal det gentages, at 1958-loven ikke finder anvendelse, og selv hvis den gjorde, afviger dens indhold ikke fra de principper, der gælder under kommunalfuldmagten, i henhold til hvilken Københavns Kommune både lovligt kan erhverve og beholde private udlejningsejen-domme for at være sikker på at kunne opfylde sine kommunale forplig-telser fremadrettet, og også selvom det aktuelt måtte medføre en over-kapacitet.
Københavns Kommune har på intet tidspunkt, hverken i 1959 eller se-nere, handlet uredeligt eller i strid med god skik over for Sagsøger, og der foreligger ingen magtfordrejning baseret på et ønske om at skabe en forretning som privat udlejer, hvilket der som ovenfor nævnt findes adskillige værn imod. Københavns Kommune har vurderet, at det sam-let set var i kommunens bedste interesse at anvende den ret til tilbage-køb, som deklarationerne gav mulighed for, herunder henset til en øko-nomisk forsvarlig forvaltning, sådan som kommunen er forpligtet til.
84
For det tredje undlader Sagsøger at tage hensyn til, at det efter af-talelovens § 36 indgår som et væsentligt moment, om den kontraktuelle modpart er nærmest til at bære risikoen for de forhold, der begrunder indsigelsen om ugyldighed, idet bestemmelsen ellers ikke kan anven-des. I nærværende sag er det utvivlsomt Sagsøger selv, som er nærmest til at bære risikoen for de forhold (udlejning til private), som Sagsøger mener begrunder ugyldighed. Sagsøger er således født som et privat byggeselskab, der udlejer til privat beboelse, idet det er selve formålet med Sagsøger, og det Sagsøger har gjort i alle år, siden Sagsøger færdiggjorde opførelsen af boligerne på ejendommene i overensstemmelse med de vilkår, som Sagsøger fik lov at købe ejendommene på.
Københavns Kommune solgte ejendommene til Sagsøger i 1959 til den aftalte pris netop under betingelse af, at der samtidig blev tinglyst tilbagekøbsret uden bygningserstatning, og at der skulle opføres et de-taljeret beskrevet privat etagebyggeri med offentlig støtte, jf. skødernes pkt. 6-7 (ES s. 438 og 446). Sagsøger har siden udlejet til private bo-lig- og erhvervslejere nøjagtig som forudsat, idet Københavns Kom-mune har haft ret til at anvise lejere til halvdelen af beboelseslejlighe-derne. Sagsøgers udlejning til private – helt i overensstemmelse med det ved handlens indgåelse forudsatte – kan under disse omstæn-digheder ikke medføre, at Københavns Kommune nu skulle være ude-lukket fra at erhverve ejendommene i henhold til de på samme tids-punkt indgåede tilbagekøbsklausuler.
Københavns Kommune kan ikke som medkontrahent pålægges at bære de negative konsekvenser af Sagsøgers forudsatte aktiviteter, mens Sagsøger har købt ejendommene til den aftalte pris og nu alligevel ikke vil lade dem tilbagekøbe til den ligeledes forudsatte pris. Sagsøger kan ikke ensidigt og udelukkende i kraft af egne handlinger æn-dre indholdet af parternes aftale, og det ville være et aftaleretligt ny-brud at tilsidesætte Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder med henvisning til, at disse rettigheder som følge af Sagsøgers ak-tiviteter skulle stride mod redelig handlemåde.
Endelig kan byretten tage i betragtning, at der ikke er noget væsentligt hensyn til Sagsøgers nuvæ- rende lejere, som taler for, at det vil være uredeligt at gøre tilbagekøbsrettighederne gældende. De nuvæ-rende lejere vil også efter Københavns Kommunes tilbagekøb være le-jere, idet Københavns Kommune er underlagt lejelovens regler og skal respektere de indgåede lejekontrakter, hvilket Københavns Kommune i øvrigt også har tilkendegivet overfor Sagsøger. Der er da heller in-
85
gen oplysninger i sagen, der viser eller antyder, hvad der konkret be-grunder, at Sagsøgers lejere ikke vil have Københavns Kommune som udlejer. Uanset hvad årsagerne måtte være, er der ikke tale om for-hold, der kan begrunde, at Københavns Kommunes tilbagekøbsrettig-heder kan tilsidesættes. Københavns Kommune henviser i øvrigt til af-snit 4.3 om kommunens mulighed for at fortsætte som udlejer for de nuværende beboere.
5.2 Københavns Kommune gav ikke Sagsøger nogen beretti-
get forventning om, at Sagsøger ville kunne frikøbe sig med rabat
I tilknytning til synspunkterne om aftalelovens § 36 fremstår det sådan, at Sagsøger ikke kun gør gældende, at Københavns Kommunes ret til at tilbagekøbe ejendommene er urimelig, men at tilbagekøbsretten også strider mod en forventning, som kommunen skulle have bibragt Sagsøger om, at Sagsøger kunne frikøbe ejendommene med rabat. Københavns Kommune har imidlertid aldrig givet Sagsøger en sådan berettiget forventning, og forventningen herom var en, der blev skabt af Sagsøger selv. Derudover var det en retlig umulig-hed.
Det fremgår af Sagsøgers e-mail af 12. marts 2021 (ES s. 591), at Sagsøger fra start arbejdede på, at Sagsøger kunne komme med ind under 2000-aftalen, så tilbagekøbsdeklarationerne på ejendom-mene kunne frikøbes med rabat, jf. redegørelsen for 2000-aftalen under det retlige grundlag, afsnit 4.4.
Dette fremgår også af Sagsøgers såkaldte ”Indstilling til Køben-havns Kommunes politikere vedr. beslutningen om at tilbagekøbe Sagsøger” fra februar 2023, side 2, (ES s. 711), hvori det anføres, at for-målet med udskydelsen af tilbagekøbstidspunktet til 2023 var, at Sagsøger fik mere tid til at arbejde på at blive omfattet af 2000-aftalen.
Imidlertid er 2000-aftalen ikke en åben aftale eller ordning, hvor der kan tilføjes nye boligorganisationer eller nye ejendomme. Sagsøgers hensigt om ”at komme med i den aftale” (ES s. 591) må dermed forstås som et ønske om at opnå en selvstændig aftale med Københavns Kommune om reduktion af frikøbsbeløbet. Efter Københavns Kommu-nes opfattelse ville almenboliglovens § 98a, stk. 2 (MS s. 29), henholds-vis § 98b, stk. 4 (MS s. 29), jf. § 98a, stk. 2, ikke have givet hjemmel til at indgå en sådan aftale om at reducere frikøbsbeløbet, idet Sagsøger hverken indgår i en almen boligorganisation eller er opført med de bo-ligtyper, som er specificeret i § 98b, stk. 1 (MS s. 29).
86
Efter Københavns Kommunes opfattelse må det kunne lægges til grund, at Sagsøgers bestræbelser på frikøb gennem hele forløbet har hvilet på en forudsætning om, at frikøb skulle ske med en rabat på frikøbsbeløbet. Denne helt afgørende forudsætning for Sagsøger var imidlertid dels en forudsætning, der stammer fra Sagsøger selv og ikke fra Københavns Kommune, og derfor ikke en ”berettiget for-ventning” kommunen kan blive ansvarlig for, dels en retlig umulighed.
Sagsøger har i sit seneste processkrift 4 fremlagt bilag 53 og 54 (ES s. 241 ff.) om frikøb vedrørende ”Boligforening 1” og ”Boligforening 2” . I modsætning til Sagsøger er både ”Boligforening 1” og ”Boligforening 2” , der er almene afdelinger, imidlertid omfattet af almenboliglovens § 98a’s mulighed for frikøb med rabat, og derfor er forløbet vedrørende disse ejendomme uden relevans for nærværende sag.
Som nævnt følger det af almenboliglovens § 26, stk. 2 (MS s. 28), at al-mene boligorganisationer ikke kan erhverve en ejendom, hvorpå der er tinglyst en tilbagekøbsklausul. Hvis Sagsøgers ejendomme skulle overgå til at være almene, var det dermed en forudsætning, at der forin-den var sket frikøb, og at tilbagekøbsklausulen var blevet aflyst på ejen-dommene, jf. netop Københavns Kommunes meddelelser til Sagsøger af 4. august 2021 (ES s. 613 ff.), 18. november 2021 (ES s. 635 ff.) og 14. januar 2022 (ES s. 639), som tåler gentagelse, jf. herved meddelelsen af 14. januar 2022 (vores understregning):
” En af betingelserne for, at omdannelsen kan godkendes, er, at der skal indgås en aftale med Økonomiforvaltningen om frikøb fra tilbagekøbs-deklarationen. Tidspresset ligger alene på denne del af sagen. For så vidt angår de øvrige betingelser, er der ingen egentlig deadline for op-fyldelsen.”
Pointen er, at frikøb skulle ske før omdannelse, og at Økonomiforvalt-ningen på intet tidspunkt meddelte, at frikøb i den forbindelse kunne ske med rabat i henhold til almenboligloven og 2000-aftalen. Det var så-ledes ikke muligt først at lade ejendommene overgå til at være almene for derefter at frikøbe dem, således som Sagsøger forudsatte. Det ville være i strid med almenboliglovens § 26, stk. 2.
Hvis Sagsøger skulle frikøbe ejendommene, inden de overgik til at være almene, så måtte det derfor ske uden rabat på frikøbet, da Sagsøger hverken var omfattet af 2000-aftalen eller var en af de organisa-tions- og boligtyper, som efter almenboliglovens § 98a, stk. 2, og § 98b, stk. 4, jf. § 98a, stk. 2 (MS s. 29), kunne opnå rabat på frikøbsaftale med
87
kommunen. Dermed savnede forudsætningen i Sagsøgers model for omdannelse af Sagsøger til en almen afdeling under en eksiste-rende boligorganisation, hvorefter frikøb skulle ske med rabat, hjemmel i almenboligloven.
Den model for omdannelse af ejendommene til almene, som Sagsøger arbejdede på, kunne ganske enkelt ikke gennemføres inden for rammerne af almenboligloven, og det kan ikke under nærværende sag blive Københavns Kommunes ansvar, at Sagsøger lagde sig til rette på en ”umulig model” .
Selv hvis man måtte mene, at Miljø- og Teknikforvaltningens skrivelser af 4. august 2021 (ES s. 613 ff.) og 18. november 2021 (ES 635 ff.) inde-holdt en form for tilsagn om omdannelse, hvilket bestrides, så inde-holdt skrivelserne intet tilsagn om frikøb mod rabat, idet frikøb forud-satte aftale med Økonomiforvaltningen. Københavns Kommune har ikke på noget tidspunkt i dialogen med sagsøgeren sagt, skrevet eller i øvrigt handlet på en måde, der har kunnet give Sagsøger en beret-tiget forventning om, at Sagsøger har et retskrav på omdannelse — i særdeleshed ikke omdannelse baseret på en rabat. Kommunen har ikke givet tilsagn om omdannelse og har heller ikke, hverken direkte el-ler indirekte, lovet eller garanteret noget sådant. Tværtimod har kom-munen klart og utvetydigt meddelt Sagsøger, at så længe ejendom-mene ikke er frikøbt, kan omdannelse ikke komme på tale.
Der er ikke i retspraksis eller administrativ praksis støtte for et syns-punkt om, at en dialog mellem en forvaltningsmyndighed og en borger, med det formål at forsøge at finde en for borgeren gunstig løsning, i sig selv skaber en retsbeskyttet forventning hos borgeren om, at denne gunstige løsning så også bliver resultatet af dialogen. Der skal noget mere til, jf. herved f.eks. Folketingets Ombudsmands udtalelse af 6. marts 2023 (FOB 2023-5) (MS s. 171 ff.), hvor ombudsmanden ikke fandt, at en kommunes oplysninger til borgeren om, at der umiddelbart kunne opnås godkendelse af et ansøgt projekt, hvis borgeren tilrettede sin ansøgning på en nærmere bestemt måde, skabte en berettiget for-ventning hos den pågældende borger.
Hertil kommer, at Københavns Kommune under alle omstændigheder aldrig ville kunne give Sagsøger, som var repræsenteret af BL, Landsbyggefonden, Lejerbo og Sagsøgers egne advokater, en be-rettiget forventning om gennemførelse af en retligt set umulig omdan-nelsesmodel. Det følger således klart af retspraksis, at en borger ikke kan have en berettiget forventning om at opnå eller fastholde en retsstil-ling, der er i åbenbar modstrid med lovgivningen, jf. U.2006.3273H (MS
88
s. 150 f.), U.2013.207H (MS s. 134) og U.2017.1474 H (MS s. 99). Og selv hvis det ikke forholdt sig sådan, kan Københavns Kommunes dialog med Sagsøger om, hvorvidt Sagsøger eventuelt kunne indlæg-ges som en afdeling i en eksisterende almen boligorganisation, ikke skabe en berettiget (og dermed igen retsbeskyttet) forventning hos Sagsøger om, at omdannelse ville blive godkendt.
5.3 Københavns Kommunes varsel af 1. marts 2017 er ikke bort-
faldet
Sagsøger har fremsat det synspunkt, at Københavns Kommunes varsel af 1. marts 2017 (ES s. 476 ff.) er bortfaldet med den konsekvens, at Københavns Kommune ikke den 1. april 2023 kunne benytte retten til frikøb uden at afgive et nyt varsel.
Sagsøger støtter dette på, at Sagsøger i september 2021 anmo-dede om de tilbud på frikøb (ES s. 623 ff.), som Sagsøger ikke an-vendte.
Sagsøger har ingen retskildemæssig støtte for sit synspunkt om, at et varsel i den pågældende situation ikke længere skulle være gæl-dende. Synspunktet ville, hvis det blev accepteret af domstolene, med-føre at Københavns Kommune ikke længere kan tilbyde udskydelse og frikøb til adkomsthavere, hvis der er givet varsel om tilbagekøb, hvilket vil være ulogisk og uhensigtsmæssigt, også for adkomsthaverne selv. Synspunktet er da heller ikke et, som Sagsøger selv på noget tids-punkt har handlet i overensstemmelse med.
Udgangspunktet for Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder er, at varsel om anvendelse skal gives fem år før det tidligste tidspunkt for tilbagekøb. Et varsel er således ikke udtryk for, at der nødvendigvis al-lerede ligger en vedtaget indstilling om tilbagekøb, men netop kun et varsel i forhold til ejendomme, hvor adkomsthaverne ikke selv forinden har anmodet om udskydelse eller frikøb. Hvis adkomsthaveren inden for de fem år enten indgår en aftale om udskydelse eller frikøb med kommunen, fordi det efter kommunens opfattelse er i kommunens bed-ste interesse, så gennemtvinger kommunen i sagens natur ikke et tilba-gekøb.
Retten kan lægge til grund, at Københavns Kommune ikke i september 2021 havde afgjort, om kommunen faktisk ville anvende sin ret til tilba-gekøb af Sagsøgers ejendomme, hvilket også understreges af, at kommunen gerne på dette tidspunkt ville være med til at undersøge, om der kunne være mulighed for, at Sagsøger kunne frikøbe sig.
89
Sagsøger frikøbte ikke ejendommene i henhold til tilbuddene af 22. september 2021 (ES s. 623 ff.), som bortfaldt automatisk 31. marts 2022. Det ville være et usædvanligt juridisk udfald, som i givet fald måtte kræve endog meget klar hjemmel, hvis Sagsøger ved at anmode om tilbud på frikøb, som ikke blev anvendt, automatisk skulle have op-nået 10 års gratis de facto udskydelse under påskud af, at Københavns Kommune så havde opgivet det oprindelige varsel og ville skulle afgive et nyt med henblik på tilbagekøb 10 år efter 2022.
Det var da heller ikke sådan Sagsøger på tidspunktet selv opfat-tede situationen. Hvis varslet af 1. marts 2017 var bortfaldet ved Køben-havns Kommunes tilbud af 22. september 2021, så ville der nemlig ikke have været nogen grund til, at Sagsøger i februar 2022 anmodede om og accepterede kommunens tilbud om udskydelse af tilbagekøbsret-ten fra april 2022 til april 2023, men det gjorde Sagsøger, fordi Sagsøger var klar over, at tilbagekøbet ellers indtrådte som varslet. Københavns Kommune henviser til e-mail af 14. januar 2022 fra Advokatfirma 2 (ES s. 639), hvor Sagsøgers advokat anførte (vo-res understregning):
” Sagsøgers bestyrelse står over for et vist tidspres, idet hjemfaldet indtræder i april måned (…)”
Heller ikke i november 2022 var Sagsøgers advokater i tvivl om, at tilbagekøbet ville indtræde 1. april 2023, jf. e-mail af 23. november 2022 (ES s. 679) (vores understregning):
” Udskydelsen af hjemfaldet ophører om få måneder, og Sagsøgers bestyrelse og beboere ønsker derfor en snarlig afklaring vedrørende Sagsøgers fremtid.
Som advokat for Sagsøger skal jeg derfor anmode om en status vedrørende forhandlingerne, herunder hvornår forhandlingerne for-ventes færdiggjort. Jeg vil desuden foreslå, at vi afholder et statusmøde herom.”
Det er derfor overraskende, at de samme advokater nu under retssagen fremfører det argument, at tilbagekøbsretten alligevel ikke indtrådte 1. april 2023, og pludselig mener, at det ville have forudsat afgivelse af et helt nyt 5-årigt varsel til tilbagekøb først i 2032. Alle parter var klar over, at tilbagekøbet (efter udskydelsen) var 1. april 2023 og arbejdede tydeligvis under den forudsætning.
90
5.4 Der er ikke grundlag for at tilsidesætte den af kommunen
vedtagne indstilling om at tilbagekøbe Sagsøgers ejen-domme
Som sin sidste påstand har Sagsøger anført, at:
” Københavns Kommune tilpligtes at anerkende, at Økonomiudvalgets beslutning af 10. januar 2023 om at tilbagekøbe Sagsøger er ugyldig.”
Så vidt ses støttes også denne påstand på synspunkter om, at kommu-nen i henhold til 1958-loven og kommunalfuldmagtsreglerne ikke må erhverve og drive ejendommene.
Retten kan lægge til grund, at Københavns Kommune har tilbagekøbt ejendommene, fordi det som meddelt af Økonomiforvaltningen i e-mail af 12. januar 2023 (ES s. 707) er (vores understregning):
” (…) Økonomiforvaltningens vurdering, at Københavns Kommunes interesser samlet set varetages bedst ved kommunalt eje og anvendelse af ejendommen. Derfor tilbagekøbes ejendommen beliggende på matri-kelnumrene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2 Område den 1. april 2023 i henhold til de tinglyste deklarationer og varselsskrivelser af 1. marts 2017.”
Begrundelsen er således, at kommunens interesser efter en samlet afvej-ning varetages bedst ved kommunalt eje og anvendelse, hvorved der bl.a. blev lagt vægt på kommunens interesse i at anvende ejendommene til løsning af kommunale opgaver også i videre omfang end hidtil og de økonomiske forhold vedrørende ejendommene – som også uddybet overfor Sagsøgers advokat i e-mail af 23. januar 2023 (ES s. 707). At kunne råde over ejendommene til boligsociale formål og de økonomi-ske forhold var således begrundelsen for kommunens tilbagekøb.
Den omstændighed, at Københavns Kommune ikke har fremlagt eller ved aktindsigt fremsendt Økonomiforvaltningens indstilling til Økono-miudvalget, fordi dette er et internt fortroligt dokument, medfører ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte den begrundelse for kommunens tilbagekøb, som kommunen har givet. Sagsøger kan således ikke alene ved fremsættelsen af konspiratoriske teorier om ulovlige formål og processuelle opfordringer gøre det til Københavns Kommunes op-gave at føre bevis for, at den afgivne begrundelse er sandfærdig.
91
Københavns Kommune er heller ikke forpligtet til at redegøre for nøjag-tigt, hvilke forskellige boligsociale eller andre kommunale formål ejen-dommene fra tid til anden skal anvendes til, idet de skal anvendes til at opfylde kommunens samlede løbende forpligtelser, som de nu måtte opstå. Københavns Kommune er hverken forpligtet til eller kan på no-gen hensigtsmæssig måde lægge sig fast på den konkrete anvendelse, før Københavns Kommune har opnået råderetten. At det ikke er noget krav, at Københavns Kommune for nærværende skal angive et konkret formål for den fremtidige anvendelse, er helt i overensstemmelse med kommunalfuldmagten, jf. for eksempel de under afsnit 4.3 citerede for-arbejder fra forslag til lov om kommunal og regional erhvervsvirksom-hed, hvoraf fremgår, at (MS s. 72):
” (…) en kommune ikke [er] afskåret fra at erhverve en ejendom, når kommunen herved varetager en kommunal interesse i at sikre sig rå-digheden over ejendommen og dermed dens anvendelse. Kommunen kan i dette tilfælde erhverve ejendommen, uden at kommunen samti-dig har konkrete planer med den pågældende ejendoms anvendelse, når der er en vis mulighed for, at kommunen på et tidspunkt skal an-vende ejendommen med henblik på at varetage en kommunal inter-esse.”
Samme konklusion nåede Indenrigsministeriet frem til i sin udtalelse af 11. juli 1997 i 1997/11122/843- 1 om ”Den gamle kro” i Bælum (MS s. 260):
” (…)
I den foreliggende sag har Indenrigsministeriet forstået sagens oplys-ninger således, at Skørping Byråds beslutning om erhvervelse af ejen-dommen skete for at opnå rådigheden over en centralt beliggende ejen-dom med henblik på at sikre, at der kunne opføres ældreboliger på ejendommen, eller at ejendommen kunne anvendes til rekreative for-mål, uden at byrådet dog havde truffet endelig beslutning om ejen-dommens konkrete anvendelse.
Der er endvidere ikke som sagen foreligger oplyst grundlag for at an-tage, at byrådet traf beslutning om erhvervelse af ejendommen udeluk-kende med henblik på opnåelse af fortjeneste ved videresalg eller vare-tagelse af et andet ulovligt formål.
Det er på den baggrund ministeriets opfattelse, at byrådet lovligt kunne træffe beslutning om erhvervelse af ejendommen ud fra mere generelle overvejelser om den fremtidige anvendelse af ejendommen til
92
rekreative eller boligmæssige formål, således at den konkrete anven-delse af ejendommen først efterfølgende blev fastlagt af byrådet.
(…)”
Københavns Kommune har lige fra Sagsøgers stiftelse i medfør af tinglyst servitut haft ret til at anvise lejere til halvdelen af lejlighederne i Sagsøgers ejendomme, og denne anvisningsret udøves i dag inden for rammerne af de kommunalretlige regler; dette har på intet tidligere tidspunkt medført nogen indsigelser fra Sagsøgers side.
For så vidt angår den anden halvdel af de nuværende lejere i ejendom-mene, dvs. de lejere der ikke har fået anvist lejemålet med henblik på varetagelse af boligsociale formål, vil Københavns Kommune efter overtagelse af ejendommene også skulle respektere disse lejeres nuvæ-rende lejekontrakter. Kommunen vil med hjemmel i kommunalfuld-magts-reglerne om ledig overkapacitet kunne fortsætte udlejningen til disse lejere, så længe lejerne har et retligt krav på at kunne fortsætte le-jemålet. At dette gælder, selv om den fortsatte udlejning måtte strække sig over en længere periode, fremgår bl.a. af udkast til lovbemærknin-gerne til forslag til lov om kommunal og regional erhvervsvirksomhed af 11. marts 2019, jf. Økonomi og Indenrigsministeriets sagsnr. 2018 – 237, dok. 493463, de almindelige bemærkninger punkt 3.1.1.2.2.7 (MS s. 74):
” I de kommunale tilsynsmyndigheders praksis antages endvidere, at kommuner med hjemmel i kommunalfuldmagtsregler under visse be-tingelser i et vist omfang kan udleje ledige lokaler, bygninger og grunde (…). Det er en forudsætning, at der er tale om ejendom, som kommunen for en kortere eller længere periode ikke skal benytte til kommunale formål. Overvejelser herom tager udgangspunkt i de i af-snit 3.1.1.2.2.3 ovenfor nævnte overkapacitetsbetragtninger. Hvis der blot er en vis mulighed for, at kommunen på et tidspunkt skal anvende ejendommen for at varetage en kommunal interesse, er kommunen ikke forpligtet til at afhænde ejendommen (…)” .
Desuden henviser Københavns Kommune til Social-og Indenrigsmini-steriets udtalelse af 28. september 2015 (j.nr. 2014–4722) (MS s. 216 ff.) (vores understregning):
” Efter de kommunale tilsynsmyndigheders praksis er det blandt andet en betingelse for udnyttelsen af overkapacitet, at den pågældende op-gave ikke er dimensioneret med det formål at opnå mulighed for at va-retage opgaver, der normalt ikke er kommunale, samt at overkapacite-
93
ten af hensyn til løsningen af den kommunale opgave ikke kan afskaf-fes. (…)
Det er dog almindeligt antaget i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis, at en kommune kan erhverve fast ejendom med henblik på at varetage kommunale opgaver.
(…)
Herudover er det i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis anta-get, at en kommune ikke er afskåret fra at erhverve en ejendom, når kommunen herved varetager en kommunal interesse i at sikre sig rå-digheden over ejendommen og dermed dens anvendelse, uden at kom-munen samtidig har konkrete planer med den pågældende ejendoms anvendelse, når der er en vis mulighed for, at kommunen på et tids-punkt skal anvende ejendommen med henblik på at varetage en kom-munal interesse.
(…)
Det antages imidlertid, at kommuner i et vist omfang kan udleje ledige lokaler på markedsvilkår, når der er tale om ejendom, som kommunen for en kortere eller længere periode ikke skal benytte til kommunale formål. Overvejelser herom må tage udgangspunkt i de ovenfor nævnte overkapacitetsbetragtninger. Det antages, at hvis der blot er en vis mulighed for, at kommunen på et tidspunkt skal anvende ejen-dommen for at varetage en kommunal interesse, er kommunen ikke forpligtet til at afhænde ejendommen, jf. det ovenfor anførte om er-hvervelse af fast ejendom uden et konkret formål.”
Endelig henviser Københavns Kommune i det hele til notat af 22. fe-bruar 2024, afsnit 4, (MS s. 286-288), der udførligt sammenfatter retstil-standen og beskriver, at Københavns Kommune godt må tilbagekøbe ejendommene.
Angående Sagsøgers opfordring til Københavns Kommune om at dokumentere, at ”…staten har kræ- vet en uforholdsmæssig stor del af provenuet ved omdannelse…” er det som anført uklart for Københavns Kommune, hvad Sagsøger gerne vil understøtte med denne opfor-dring, og opfordringen er ikke relevant for sagen. Københavns Kom-munes begrundelse for at tilbagekøbe Sagsøgers ejendomme svarer til den begrundelse, som er blevet givet. Begrundelsen er ikke, at Kø-benhavns Kommune og staten ikke kunne blive enige om afregningen af statens eventuelle andel af provenuet, hvis Sagsøger frikøbte sig
94
fra tilbagekøbsrettighederne, jf. herved også oplysningerne om samta-len mellem Økonomiforvaltningen og Udbetaling Danmark 14. septem-ber 2022, angående at staten også i tilfælde af Københavns Kommunes anvendelse af tilbagekøbsrettighederne vil gøre krav på 50 % af vær-dien heraf.
Hertil kommer i øvrigt og for god ordens skyld, at hensynet til Køben-havns Kommunes økonomi også er et lovligt og helt legitimt hensyn og tilmed et pligtmæssigt hensyn i relation til råden over privatretlige ret-tigheder.
6. ANBRINGENDER AD KØBENHAVNS KOMMUNES PÅ-
STANDE TIL SELVSTÆNDIG DOM
6.1 Sagsøger skal betale for den udskydelse, som SagsøgerSagsøger
Sagsøger har opnået ved at anlægge denne retssag (påstand 1.2.1, 1.2.2 og 1.2.3)
Købelovens § 5, som er udtryk for et almindeligt princip, lyder (MS s. 32):
” Er køb sluttet, men intet aftalt om købesummens størrelse, har købe-ren at betale, hvad sælgeren fordrer, for så vidt det ikke kan anses for ubilligt.”
Sagsøger har ved sin undladelse af at medvirke til overdragelsen af ejendommene og ved sit søgsmål om gyldigheden af Københavns Kom-munes tilbagekøbsrettigheder tiltvunget sig en udskydelse af Køben-havns Kommunes tilbagekøb, der skulle være gennemført pr. 1. april 2023. Det er en udskydelse af tidspunktet for Københavns Kommunes tilbagekøb, som ejendomsejere ellers skal indgå aftale med kommunen om og betale for i henhold til kommunens faste praksis, som Sagsøger er bekendt med og selv opnåede udskydelse i henhold til fra 1. april 2022 til 1. april 2023 (ES s. 649 ff.).
Det følger af almindelige principper, herunder princippet i købelovens § 5 (MS s. 32), at Københavns Kommune kan kræve sig disse beløb til-lagt, enten fordi Københavns Kommune skal anses som ufrivillig ”sæl-ger” af udskydelsen af tilbagekøbsretten (også uden forudgående af-tale), og derfor kan fordre en betaling, der ikke er ubillig, eller fordi Kø-benhavns Kommune ved Sagsøgers ensidige handlinger er blevet påført et tab af nøjagtig samme størrelse efter reglerne om erstatning i kontrakt – idet der foreligger en forsætlig (væsentlig) misligholdelse af skødevilkårene og de tinglyste deklarationer om retten til tilbagekøb.
95
Påstand 1.2.1 og 1.2.2 svarer til betaling for udskydelse på de vilkår, som gælder for alle andre borgere, som ønsker at indgå aftale med Kø-benhavns Kommune om udskydelse af kommunens tilbagekøbsrettig-heder. Opgørelsen af påstandene er teknisk og følger af støttebilag B, der er en gengivelse af opgørelsen af kravet som sket i processkrift E af 3. juni 2024 (ES s. 221 ff.). Der er enighed om – eller det er i hvert fald ubestridt – at Sagsøger skal betale disse beløb, hvis Københavns Kommune frifindes for Sagsøgers påstande. Det eneste, som Sagsøger har fremført imod påstand 1.2.1 og 1.2.2, er så- ledes i proces-skrift 2, side 4, følgende (ES s. 206):
” Overfor Københavns Kommunes selvstændige påstande påstår Sagsøger frifindelse. For så vidt angår de to nedlagte påstande, der vedrører betaling af udskydelsesomkostninger, er det Sagsøgers synspunkt, at Københavns Kommune ikke kan kræve betaling for ud-skydelse af et hjemfald, der hviler på hjemfaldsklausuler, der er i strid med lov nr. 356 af 27. december om boligbyggeri, og som samtidig er ugyldige efter DL 5-1-2. Der kan herefter ikke ske betaling for udsky-delse ”på de vilkår, som gælder for alle andre borgere, som ønsker at indgå aftale med Københavns Kommune.”
Hvis Københavns Kommune frifindes, er der således ikke nogen uenig-hed om, at Sagsøger modsat skal dømmes. Københavns Kommune bemærker dog, at de opgjorte krav med sikkerhed ikke er ubillige, idet de netop svarer til det, som alle andre også ville skulle betale. Kravene svarer derudover til erstatning opgjort som positiv opfyldelsesinteresse, uanset om dette opgøres i henhold til reglerne om erstatning i kontrakt, jf. om købelovs-princippet ovenfor, der må antages at være udtryk for almindelig obligationsret, eller om det opgøres i henhold til reglerne om erstatning udenfor kontrakt i en situation, hvor Sagsøger har taget sig selv til rette og de facto udskudt Københavns Kommunes ret til udnyttelse af ejendommene til lovlige kommunale formål.
Uanset den retlige kvalifikation af grundlaget for Københavns Kommu-nes betalingskrav fungerer udskydelsesvederlaget som en anvendelig måleenhed for den betaling, som bør tilfalde Københavns Kommune i anledning af, at Sagsøger ikke har overholdt parternes aftale om Københavns Kommunes tilbagekøbsret – og dette er der som anført ikke fremført nogen indsigelser imod fra Sagsøger.
Det anførte gælder også i forhold til rentepåstanden i påstand 1.2.3, der omfatter almindelig procesrente fra det tidspunkt, hvor påstandene
96
blev indtalt, og som også er ubestridt for det tilfælde, at Københavns Kommune frifindes for Sagsøgers påstande.
6.2 Sagsøger skal anerkende Københavns Kommunes ejen-
domsret og medvirke til underskrivelse af digitalt overdragel-sesskøde
Københavns Kommune har varslet tilbagekøb af Sagsøgers ejen-domme i overensstemmelse med parternes aftalegrundlag og har deru-dover – som konsekvens af Sagsøgers nægtelse af at modtage kø-besummerne – foretaget effektiv betaling af disse ved deponering af 1.167.502,87 kr.
Hvis Københavns Kommune frifindes for Sagsøgers påstande, kan der derfor ikke stilles yderligere betingelser for ejendomsrettens over-gang. Sagsøger skal derfor anerkende dette og anerkende at med-virke til underskrift af overdragelsesskøde.
Sagsøger har i processkrift 2, side 4, anført, at:
” For så vidt angår de to nedlagte påstande vedrørende anerkendelse af ejendomsret og underskrivelse af skøder finder Sagsøger påstan-dene unødvendige og uegnede til at indgå i en domskonklusion.
Sagsøger agter naturligvis at efterleve en dom samt dets afledte konsekvenser. En på- stand herom er unødvendig og fjerner alene fo-kus fra det, der reelt er til prøvelse i denne sag, nemlig om Køben-havns Kommune kan erhverve Sagsøger.
Sagsøger afgiver gerne bindende procestilsagn om at underskrive alle nødvendige papirer, når der foreligger en endelig dom i sagen.”
Påstandene er imidlertid hverken unødvendige eller uegnede til at indgå i en domskonklusion. For det første har Sagsøger jo ikke af-givet nogen bindende proceserklæring som anført, og for det andet er påstandene udformet i fuldstændig overensstemmelse med sædvanlige metode i forbindelse med på- stande om anerkendelse af ejendomsret og medvirken til underskrivelse af dokumenter.
Efter udsagnet fra Sagsøger citeret ovenfor på side 35 må det kunne lægges til grund, at kommunens nævnte påstande skal tages til følge, hvis Københavns Kommune frifindes for Sagsøgers på-stande, idet Sagsøger dog ikke til dato har afgivet bindende pro-cestilsagn om at ville medvirke til underskrift.
97
6.3 Subsidiært skal Sagsøger anerkende, at de deponerede
tilbagekøbssummer frigives
Hvis Sagsøger får medhold i sine påstande, og Københavns Kom-mune derfor ikke ved deponering har købt Sagsøgers ejendomme, følger det af deponeringsloven, at de deponerede købesummer kun kan frigives, hvis der afsiges dom herom. Der er så vidt ses enighed om, at denne subsidiære påstand derfor skal tages til følge, hvis Sagsøger får medhold i sine påstande.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Københavns Kommune accepterede og vedtog den 22. januar 1959 Sagsøgers købstilbud vedrørende ejendommene. Det fremgår udtrykkeligt af Sagsøgers tilbud, at Københavns Kommune fik ret til at købe ejendommene til-bage i år 2022 og senere alene mod tilbagebetaling af grundkøbesummerne uden at yde erstatning for bygningerne eller andet.
Københavns Kommunes tilbagekøbsret beror som foran anført på parternes af-tale af 22. januar 1959 indgået forud for 1958-lovens ikrafttræden den 1. april 1959. Lånetilsagnene af 28. januar 1959 og 25. marts 1959 fra Boligministeriet blev givet på vilkår af lån i henhold til lov nr. 107 af 14. april 1955, kapitel V B. Retten finder, at lånetilsagnene var endelige tilsagn givet forud for 1958-lovens ikrafttræden. Det findes i den forbindelse at være uden betydning for sagen, at der efterfølgende pågik drøftelser om forskellige vilkår indeholdt i tilsagnene. Herefter, og da overgangsbestemmelsen i 1958-loven efter sin ordlyd ikke om-fatter tilsagnene, finder denne lov ikke anvendelse.
Hjemfaldspligtsklausulerne findes herefter at være lovligt indsat som vilkår i forbindelse med Københavns Kommunes salg af ejendommene til
98
Sagsøger, og klausulerne findes hverken helt eller delvist ugyldige. Det af Sagsøger anførte, herunder om Danske Lov 5-1-2, kan ikke føre til et andet resultat.
Efter bevisførelsen, herunder Vidne 4's forklaring, lægges til grund, at bag-grunden for at hjemtage ejendommene var hensynet til blandt andet Socialfor-valtningens oplysninger om, at der var andre borgere, herunder flygtninge, som havde behov for en bolig på den længere bane, og at Københavns Kommune havde vurderet, at kommunens interesser samlet set blev varetaget bedst ved at hjemtage ejendommene.
Retten finder, at Københavns Kommunes beslutning om at gøre brug af retten til at tilbagekøbe ejendommene hverken er i strid med almindelige offentligret-lige regler eller kommunalretlige principper, herunder forbuddet mod finansiel magtfordrejning.
På dette grundlag finder retten, at Københavns Kommune ikke er afskåret fra at hjemtage ejendommene i medfør af hjemfaldspligtsklausulerne. Det af Sagsøger anførte, herunder om overkapacitet og om at beboerne i Sagsøger har betalt renter og afdrag på lånene, kan ikke føre til et andet resultat.
Københavns Kommune varslede den 1. marts 2017 Sagsøger tilbagekøb af ejendommene i april 2022. Fra marts 2021 arbejdede Sagsøger for at reali-sere et ønske om at frikøbe ejendommene med rabat i henhold til aftalen mel-lem BL og LBF og Københavns Kommune om frikøb af hjemfaldspligtsklausu-ler for almennyttige boligorganisationer. BL og LBF havde tilkendegivet at ville medvirke hertil, herunder således at BL og LBF ville mellemfinansiere et frikøb på betingelse af, at frikøbet skete med rabat. Sagsøger indbetalte i marts 2022 et beløb på 2.591.017 kr. til Københavns Kommune for at opnå yderligere frist til at få frikøbet/omdannelsen gennemført.
Bevisførelsen giver ikke grundlag for at statuere, at Københavns Kommune un-der forhandlingerne har givet Sagsøger et tilsagn eller en berettiget for-ventning om, at der kunne ske frikøb med rabat/omdannelse, eller har forhand-let på skrømt.
Miljø- og Teknikforvaltningens skrivelser af 4. august 2021 og 18. november 2021 indeholdt en række forudsætninger, som Sagsøger ikke opfyldte, her-under om at der skulle indgås aftale med Økonomiforvaltningen. Sagsøger udnyttede heller ikke de fremsendte tilbud af 22. september 2021 om frikøb af inden fristens udløb den 31. marts 2022 og bad desuden ikke om nye tilbud.
Retten lægger efter Vidne 6's og Vidne 7's forklaringer om drøftel-serne mellem Københavns Kommune og Udbetaling Danmark om statens provenu ved Sagsøgers frikøb af tilbagekøbsrettigheder til grund, at Kø-
99
benhavns Kommunes Økonomiforvaltning i perioden afsøgte forskellige mulig-heder, herunder muligheden for Sagsøgers frikøb og omdannelse, og at der ikke før den 10. januar 2023 blev truffet afgørelse om at hjemtage ejendommene.
På denne baggrund finder retten, at der ikke er grundlag for tilbagebetaling af det af Sagsøger indbetalte udskydelsesbeløb på 2.591.017 kr., ligesom vars-let af 1. marts 2017 ikke kan betragtes som bortfaldet.
Herefter tages Københavns Kommunes påstand om frifindelse til følge.
Københavns Kommunes selvstændige påstande:
Da Københavns Kommune frifindes for Sagsøgers påstande, finder retten, at Sagsøger skal anerkende, at Københavns Kommune ved deponering af købesummerne har tilbagekøbt ejendommene. Endvidere finder retten, at Sagsøger ved den manglende medvirken til ejendomshandlernes berigtigelse og opfyldelse af parternes aftaler har skaffet sig en de facto udskydelse af tilba-gekøbstidspunktet, hvorfor Sagsøger skal betale for udskydelse af tilbage-købsretten for perioden efter 1. april 2023 og indtil Københavns Kommune op-når ejendomsret i overensstemmelse med den opgørelse af kravet, som Køben-havns Kommune har fremlagt, og som Sagsøger ikke har bestridt.
Københavns Kommunes selvstændigt nedlagte påstande tages herefter til følge.
Da Sagsøger har tabt sagen, skal statskassen erstatte Københavns Kom-mune de udgifter, retssagen har påført kommunen.
Sagsomkostningerne fastsættes til dækning af advokatudgift med 2.500.000 kr. samt til dækning af retsafgift med 61.500 kr. Sagsomkostningerne er fastsat skønsmæssigt under hensyn til arbejdets omfang og det ansvar, der har været forbundet med sagens førelse. Retten har herved navnlig lagt vægt på komplek-siteten af sagens juridiske problemstillinger og faktum samt hovedforhandlin-gens varighed.
Københavns Kommune er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Københavns Kommune frifindes.
Sagsøger tilpligtes at betale 3.240.646,98 kr.
Sagsøger tilpligtes til Københavns Kommune at betale yderligere udskydelsesomkostninger regnet fra 8. november 2024 og indtil Kø-
100
benhavns Kommune opnår ejendomsret, hvilket beløb skal betales pr. dag efter følgende formel:
Beløbene skal forrentes med procesrente fra 23. januar 2024.
Sagsøger skal endvidere anerkende, at Københavns Kommune har ejendomsret til ejendommene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, Område, København, beliggende Adresse 1 og Adresse 2, København, Adresse 3, København, og Adresse 4, København, og skal underskrive digitalt overdragelsesskøde til Københavns Kommune for ejendommene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, Område, København, beliggende Adresse 1 og Adresse 2, København, Adresse 3, København, og Adresse 4, København.
Statskassen skal til Københavns Kommune betale sagsomkostninger med 2.561.500 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 07-01-2025 kl. 13:00
Modtagere: Sagsøger, Advokat (L) Henrik Græsdal, Advokat (H) Tomas Ilsøe Andersen, Sagsøgte Københavns Kommune