Dom
HØJESTERETS KENDELSE
afsagt fredag den 14. marts 2025
Sag BS-33558/2024-HJR
Skanlux Ejendomme ApS
(advokat Morten Dobel Ammentorp)
mod
Indkærede 1
og
Indkærede 2
(advokat Peter Guyonnet Olsen, beskikket for begge)
I tidligere instanser er afsagt kendelse af Retten i Nykøbing Falster den 26. okto-ber 2023 (FS 5185/2023) og af Østre Landsrets 13. afdeling den 1. december 2023 (B-619-23).
I påkendelsen har deltaget følgende dommere: Lars Apostoli, Kristian Korfits Nielsen og Ole Hasselgaard.
Påstande
Kærende, Skanlux Ejendomme ApS, har nedlagt påstand om principalt, at Indkærede 1 og Indkærede 2, skal betale kæremålsomkostnin-ger, subsidiært at kæremålsomkostningerne ophæves.
Indkærede 1 og Indkærede 2 har nedlagt påstand om, at Skanlux Ejen-domme ApS skal betale kæremålsomkostninger.
Sagsfremstilling
Den 26. oktober 2023 afsagde Fogedretten i Nykøbing Falster følgende ken-delse:
2
”Kendelse
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne kendelse drejer sig om, hvorvidt opsigelse af lejemålet belig-gende Adresse, 4800 Nykøbing Falster, er gyldig, og hvor-vidt der rettidigt er fremsat indsigelser til opsigelsen i henhold til lejelo-vens § 176, stk. 1, jf. stk. 2.
Udlejer Skanlux Ejendomme ApS har nedlagt påstand om, at sagen fremmes, således at lejerne Indkærede 1 og Indkærede 2 udsæt-tes af lejemålet beliggende Adresse, 4800 Nykøbing Falster.
Lejerne Indkærede 1 og Indkærede 2 har nedlagt påstand om, at sagen nægtes fremme.
Sagens oplysninger
Udlejer Skanlux Ejendomme ApS opsagde ved brev af 14. april 2023 le-jemålet beliggende Adresse, 4800 Nykøbing Falster, med 3 måneders varsel, jf. lejelovens § 171, stk. 1, nr. 6, jf. lejelovens § 154, stk. 1, nr. 2.
Følgende fremgik af opsigelsesbrevet ”I henhold til lejelovens § 176, stk. 2, skal I senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, fremsætte indsigelse, såfremt opsigelsen ikke kan godkendes. Udlejeren vil heref-ter indbringe spørgsmålet for Boligretten.”
Advokat fremsendte den 18. april 2023 en e-mail med indsigelser til opsigelsen på vegne af lejerne Indkærede 1 og Indkærede 2.
Den 23. juni 2023 fremsendte advokat Morten Ammentorp et brev til le-jerne på vegne af udlejer, hvori han indkaldte lejerne til flyttesyn den 20. juli 2023, idet han henviste til, at der ikke var fremkommet indsigel-ser til opsigelsen, jf. lejelovens § 176, stk. 2.
Den 7. juli 2023 fremsendte Advokat et brev på vegne af lejerne, hvori det blev gjort gældende, at opsigelsen af 14. april 2023 er ugyldig.
…
Fogedrettens begrundelse og resultat
3
Efter lejelovens § 176, stk. 2, skal lejer senest 6 uger efter, at en opsigelse er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, hvis lejer ikke vil god-kende opsigelsen.
Advokat fremsendte inden for 6-ugers fristen en e-mail på vegne af lejerne Indkærede 1 og Indkærede 2 med indsigelser til opsigelsen.
Som fastslået ved Højesterets dom af 5. maj 2020 (UfR.2020.2304) og Højesterets kendelse af 7. juni 2021 (UfR.2021.3975) samt Højesterets dom af 2. september 2022 (UfR.2022.4449) opfylder en indsigelse sendt pr. mail ikke kravet om skriftlighed i den dagældende lejelovs § 87, stk. 2, og nuværende lejelovs § 176, stk. 2.
Fogedretten lægger derfor til grund, at lejerne Indkærede 1 og Indkærede 2 ved indsigelsen sendt pr. mail den 18. april 2023 ikke har overholdt fristen for skriftlig indsigelse i lejelovens § 176, stk. 2.
Lejerne Indkærede 1 og Indkærede 2 har gjort gældende, at opsi-gelsen af 14. april 2023 er ugyldig, da udlejer ikke i opsigelsen gjorde le-jerne opmærksom på kravet om skriftlighed, jf. lejelovens § 176, stk. 1, jf. stk. 2.
Ordlyden i lejelovens § 176, stk. 2, må forstås således, at alene lejernes materielle indsigelser er opfattet af tidsfristen, og at lejerne bevarer ret-ten til at gøre formelle indsigelser gældende uden specifik tidsbegræns-ning.
Det fremgår af lejelovens § 176, stk. 1, at:
”Udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2…”
Af lejelovens § 176, stk. 2, fremgår:
”Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse…”
Det ufravigelige krav til lejer, om at indsigelse til opsigelsen skal frem-sættes skriftligt, må forudsætte, at udlejer har pligt til at orientere le-jerne om, at deres indsigelse skal være skriftlig.
4
Bestemmelsens 1. pkt. sammenholdt med stk. 2 må således medføre, at udlejers opsigelse for at være gyldig skal indeholde oplysning om, at le-jernes eventuelle indsigelse skal være skriftlig.
Fogedretten finder, at den manglende oplysning om kravet om skriftlig-hed medfører, at opsigelsen er ugyldig, derfor
bestemmes:
Sagen afvises.”
Den 1. december 2023 stadfæstede landsretten fogedrettens kendelse med føl-gende begrundelse:
”Landsretten er enig i fogedrettens resultat og begrundelsen herfor.
Landsretten stadfæster derfor fogedrettens afgørelse.”
Skanlux Ejendomme uploadede den 19. februar 2025 følgende meddelelse:
”På vegne [af] kærende skal jeg hermed høfligst orientere om, at Østre Landsret i en senere opstået husordensovertrædelsessag har fundet, at de indkæredes fraflytning er påkrævet.
Indkærede er i overensstemmelse hermed fraflyttet det lejede, hvorfor nærværende kæremål tilbagekaldes.”
Østre Landsret stadfæstede ved kendelse af 16. januar 2025 i sag B-615-24 og sag B-645-24 Fogedretten i Nykøbing Falsters afgørelse om, at en fogedsag om udsættelse af Indkærede 1 og Indkærede 2 af lejemålet beliggende Adresse, 4800 Nykøbing Falster, kunne fremmes. Der blev herved lagt vægt på, at Skanlux Ejendommes ophævelse af lejemålet ved breve af 24. april og 21. august 2024 var berettiget.
Efter det oplyste er Indkærede 1 og Indkærede 2 efterfølgende fraflyttet lejemålet.
Retsgrundlag
Lejelovens § 13, stk. 2, og § 176 er sålydende:
”§ 13. …
Stk. 2. Meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, kan ikke afgives som di-gitale dokumenter.
…
5
§ 176. Udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsi-gelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 171 skal endvidere inde-holde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 177-179. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysnin-ger, er den ugyldig.
Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsi-gelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.”
I bemærkningerne til § 13, stk. 2, hedder det bl.a. (Folketingstidende 2021-22, til-læg A, lovforslag nr. L 47, s. 139 f.):
”Til § 13
…
I stk. 2 foreslås, at meddelelser efter § 176 og § 182, stk. 2, ikke kan afgi-ves som digitale dokumenter.
Forslaget indebærer, at der ikke er mulighed for at aftale, at udlejerens skriftlige opsigelse af en lejeaftale, at lejerens skriftlige indsigelse mod udlejerens opsigelse af lejeaftalen, eller udlejerens skriftlige fremsen-delse af påkravsskrivelse kan opfyldes ved fremsendelse af digitale do-kumenter.
Begrænsningen i muligheden for at opfylde lejelovgivningens skriftlig-hedskrav ved fremsendelse af digitale dokumenter er begrundet i, at retsvirkningerne knyttet til disse meddelelser er de mest indgribende for lejeren. Meddelelserne har direkte betydning for, om lejeren kan di-sponere over sin bolig i fremtiden. Det er derfor vigtigt i forhold til disse meddelelser, at muligheden for fejlkommunikation begrænses så meget som overhovedet muligt. Det er opfattelsen, at særligt udlejerens meddelelser i forbindelse med opsigelse og afgivelse af betalingspåkrav meget ofte sker ved fremsendelse af anbefalet brev. Der bør ikke gives adgang til at fravige denne sikre kommunikationsform.
Hertil kommer, at denne type meddelelser normalt ikke udsendes til et større antal personer på en gang, hvorfor fordelen ved at kunne benytte digital kommunikation i denne sammenhæng ikke er lige så udtalt som i andre tilfælde.”
6
Af bemærkningerne til § 176 fremgår bl.a. (Folketingstidende 2021-22, tillæg A, lovforslag nr. L 47, s. 317 f.):
”Til § 176
…
I § 176, stk. 1, foreslås, at udlejerens opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, og § 171 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 171 skal end-videre indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. … Indeholder opsi-gelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
Efter bestemmelsen er en opsigelse, som ikke opfylder de i bestemmel-sen indeholdte formelle krav, ugyldig. Det vil sige, at den ikke kan til-lægges retsvirkninger i overensstemmelse med indholdet. Manglerne kan ikke efterfølgende afhjælpes.
Konsekvensen af en ugyldig opsigelse er, at udlejeren, der har afgivet den mangelfulde opsigelse, må afgive en ny opsigelse, der opfylder be-tingelserne i loven. Lejeren har ikke en pligt til at gøre udlejeren op-mærksom på, at opsigelsen ikke overholder lovens formelle krav. Leje-ren vil således uden at iagttage 6 ugers fristen kunne vente til fx under fogedretsbehandlingen med at gøre gældende, at opsigelsen er ugyldig.
…
En opsigelse efter bestemmelsen skal afgives skriftligt. Udlejeren bærer risikoen for, at opsigelsen er kommet frem til lejeren, og udlejeren har bevisbyrden for dette. For at sikre bevis for, at opsigelsen er kommet frem, kan udlejeren enten give lejeren opsigelsen fysisk, eller sende op-sigelsen med almindelig og anbefalet post.
Udlejerens opsigelse skal som udgangspunkt sendes med fysisk post. I § lovforslagets 13, stk. 2, er således gjort en udtrykkelig undtagelse fra muligheden for at sende meddelelser digitalt mellem lejeren og udleje-ren. Bestemmelsen fastslår, at der ikke er mulighed for at aftale, at udle-jerens skriftlige opsigelse af en lejeaftale kan opfyldes ved fremsendelse af digitale dokumenter.
…
Endelig skal opsigelsesskrivelsen indeholde oplysning om lejerens ad-gang til at fremsætte indsigelse mod opsigelsen senest 6 uger efter mod-tagelsen af opsigelsen.
7
Opfylder opsigelsesskrivelsen ikke disse indholdsmæssige krav, er op-sigelsen ugyldig og må gentages med nye frister for at få retsvirkning.
…
I stk. 2 foreslås, at vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal lejeren se-nest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til denne, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten i den retskreds, hvor ejendommen er beliggende, senest 6 uger efter lejerfri-stens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
Bestemmelsen beskriver lejerens fremgangsmåde, hvis lejeren ikke kan godkende opsigelsen. Lejeren skal skriftligt gøre indsigelse mod opsi-gelsen senest 6 uger efter, at lejeren har modtaget denne. Undlader ud-lejeren at oplyse lejeren om lejerens pligt til at fremsætte eventuel indsi-gelse mod opsigelsen inden 6 uger, har dette ugyldighedsvirkning.
Har udlejeren ikke oplyst lejeren om dennes adgang til at gøre indsi-gelse, så vil det forhold, at lejeren rent faktisk gør indsigelse, ikke æn-dre på, at opsigelsen er ugyldig. Udlejeren skal i så fald starte forfra med opsigelsesprocessen.
Lejerens indsigelse skal fremsættes skriftligt. Lejerens skriftlige indsi-gelse kan ikke afgives digitalt. I lovforslagets § 13, stk. 2, er således gjort en udtrykkelig undtagelse fra muligheden for at sende meddelelser di-gitalt mellem lejeren og udlejeren. Bestemmelsen fastslår blandt andet, at der ikke er mulighed for at aftale, at lejerens skriftlige indsigelse mod udlejerens opsigelse af lejeaftalen, kan opfyldes ved fremsendelse af di-gitale dokumenter.
Lejerens indsigelse skal afsendes inden udløbet af 6-ugersfristen. Udle-jeren bærer forsendelsesrisikoen. Lejeren bærer bevisbyrden for, at ind-sigelsen er sendt rettidigt. Hvis lejeren ikke rettidigt gør indsigelse, så er dette at betragte som en accept af udlejerens opsigelse.”
Anbringender
Skanlux Ejendomme ApS har om spørgsmålet om kæremålsomkostninger an-
ført navnlig, at Indkærede 1 og Indkærede 2 skal betale kæremålsom-kostninger. Østre Landsret fandt ved kendelse af 16. januar 2025, at Indkærede 1 og Indkærede 2's fraflytning var påkrævet som følge af husordens-overtrædelser i form af støj og udøvelse af vold, hvilket også begrundede opsi-gelsen i nærværende sag. Efter kendelsen er lejerne fraflyttet lejemålet.
På den baggrund skal situationen i nærværende kæresag sidestilles med, at Skanlux Ejendomme har fået fuldt medhold, idet Skanlux Ejendommes krav om
8
fraflytning er blevet opfyldt. Derfor skal Indkærede 1 og Indkærede 2 betale kæremålsomkostninger til Skanlux Ejendomme, jf. retsplejelovens § 314, jf. § 312, stk. 1.
Subsidiært skal kæremålsomkostningerne ophæves, da Skanlux Ejendomme har haft rimelig grund til at føre sagen, som Procesbevillingsnævnet gav tredje-instansbevilling til.
Skanlux Ejendomme har om hovedspørgsmålet anført navnlig, at lejemålet er gyldigt opsagt, og at lejernes indsigelser er uden retsvirkning, da lejerne ikke har iagttaget indsigelsesfristen efter lejelovens § 176, stk. 2, 1. pkt. Lejerne er derfor forpligtede til at fraflytte lejemålet.
Udlejer har alene pligt til at oplyse om lejerens indsigelsesadgang efter § 176, stk. 2, og ikke pligt til at citere ordlyden af § 176, stk. 2, eller § 13, stk. 2. Lejelo-vens § 176, stk. 1, 1. pkt., stiller ikke krav om, at udlejer i opsigelsen – ud over at oplyse om lejerens indsigelsesadgang efter § 176, stk. 2 – skal vejlede om, at leje-rens indsigelse skal være skriftlig.
Der er ikke i lejeloven hjemmel til at kræve, at udlejer i opsigelsen reelt skal vej-lede lejeren om, at dennes eventuelle indsigelse skal være skriftlig og i overens-stemmelse med lejelovens § 13, stk. 2. Havde dette været lovgivers hensigt, havde det været naturligt i § 176, stk. 2, at indsætte en henvisning til § 13, stk. 2. § 176, stk. 2, blev affattet i begyndelsen af det 20. århundrede, hvor skriftlighed, modsat nu, ikke kunne forstås som andet end et fysisk brev.
En lejer ville ikke nyde større beskyttelse, hvis udlejer havde pligt til at oplyse om lejers adgang til at fremsætte ”skriftlig indsigelse” . I så fald måtte udlejer også have pligt til at oplyse om, at skriftlig indsigelse ville skulle sendes fysisk med posten.
Lejerne skal identificeres med deres advokat og kan derfor ikke have været uvi-dende om kravet om skriftlighed.
Indkærede 1 og Indkærede 2 har om spørgsmålet om kæremålsomkost-
ninger anført navnlig, at de må anses som den vindende part, da Skanlux Ejen-domme har tilbagekaldt kæremålet og derfor skal anses som sagens tabende part, jf. retsplejelovens § 312.
Hovedsagen angår spørgsmålet om, hvorvidt Skanlux Ejendommes opsigelse af et lejemål overholder lejelovens formalitetsregler og var bindende for lejerne. Østre Landsrets kendelse af 16. januar 2025 angår derimod spørgsmålet om, hvorvidt lejemålet var ophævet med rette, hvilket ikke har været genstand for prøvelse i Højesteret.
9
Omkostningerne bør udmåles ud fra samme takst, som hvis Højesteret havde afsagt kendelse i sagen.
Indkærede 1 og Indkærede 2 har om hovedspørgsmålet anført navnlig, at udlejers opsigelse er ugyldig, da den ikke opfylder de krav, der fremgår af le-jelovens § 176. Efter denne bestemmelse er det et ufravigeligt gyldighedskrav, at udlejer i opsigelsen skal orientere om, at lejernes eventuelle indsigelser skal fremsættes skriftligt. Den juridiske litteratur understøtter, at foged- og landsret-tens kendelser var korrekte. En stadfæstelse af foged- og landsrettens kendelser vil ikke skabe en ændret, endsige utilsigtet retstilstand.
Højesterets begrundelse og resultat
Skanlux Ejendomme ApS har den 19. februar 2025 tilbagekaldt kæremålet i nærværende sag og herved hævet sagen.
Skanlux Ejendomme har anført, at Indkærede 1 og Indkærede 2 skal an-ses som den tabende part og derfor betale kæremålsomkostninger. Skanlux Ejendomme har i den forbindelse henvist til Østre Landsrets kendelse af 16. ja-nuar 2025 i sagerne B-615-24 og B-645-24, hvorved Skanlux Ejendommes ophæ-velse af Indkærede 1 og Indkærede 2's lejemål den 21. august 2024 blev fundet berettiget, og til at lejerne efter kendelsen er fraflyttet lejemålet.
Efter retsplejelovens § 314 kan retten, når en sag hæves, pålægge en af parterne at betale fulde eller delvise sagsomkostninger til modparten eller bestemme, at ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til modparten, jf. principperne i § 312 og § 313.
Efter Skanlux Ejendommes ophævelse af kæresagen må Skanlux Ejendomme anses som den tabende part. Højesteret lægger i den forbindelse vægt på, at kæ-resagens materielle spørgsmål var, om Skanlux Ejendomme var forpligtet til i opsigelsesbrevet af 14. februar 2023 vedrørende Indkærede 1 og Indkærede 2's lejemål at oplyse, at indsigelse mod opsigelsen skulle fremsættes skrift-ligt, og i bekræftende fald om opsigelsen var ugyldig. Højesteret finder på denne baggrund, at der ikke med Østre Landsrets kendelse af 16. januar 2025, der angik et andet materielt spørgsmål, foreligger en situation, der kan sidestil-les med, at Skanlux Ejendomme har fået medhold i den ophævede kæresag.
Højesteret skal i øvrigt bemærke, at lejelovens § 176, stk. 1, 1. pkt., sammen-holdt med stk. 2, 1. pkt., må forstås således, at udlejerens opsigelse efter stk. 1, 1. pkt., skal indeholde oplysning om, at lejeren, hvis denne ikke kan godkende opsigelsen, skal fremsætte skriftlig indsigelse, senest 6 uger efter at opsigelsen er kommet frem til denne.
10
På den anførte baggrund finder Højesteret, at Skanlux Ejendomme skal betale kæreomkostninger for Højesteret. Omkostningsbeløbet fastsættes til 10.000 kr. til dækning af udgifter til advokat, jf. herved retsplejelovens § 598, stk. 2, jf. § 503, 4. pkt. Beløbet skal betales til statskassen, da Indkærede 1 og Indkærede 2 har fri proces for Højesteret.
THI BESTEMMES:
I kæreomkostninger for Højesteret skal Skanlux Ejendomme ApS betale 10.000 kr. til statskassen.
Det idømte beløb skal betales inden 14 dage fra afsigelsen af denne højesterets-kendelse og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 14-03-2025 kl. 12:48
Modtagere: Advokat (H) Peter Guyonnet Olsen, Advokat (H) Morten Dobel Ammentorp