Dom
HØJESTERETS KENDELSE
afsagt tirsdag den 3. juni 2025
Sag BS-63305/2023-HJR
Kærende
(advokat Anders Amstrup Fournais, beskikket)
mod
Indkærede
(advokat Kristian Mølgaard)
I tidligere instanser er afsagt kendelse af Fogedretten i København den 15. maj 2023 (AS TV-138/2022) og af Østre Landsrets 17. afdeling den 4. september 2023 (B-319-23).
I denne afgørelse har deltaget fem dommere: Poul Dahl Jensen, Michael Rekling, Lars Apostoli, Ole Hasselgaard og Peter Mørk Thomsen.
Påstande
Kærende har nedlagt påstand om, at landsrettens ken-delse ophæves, og sagen hjemvises til Fogedretten i København med henblik på afholdelse af frivillig auktion over Havelod i Haveforening, således at den oprindelige bygning på grunden og brugsretten til Havelod med den dertil hørende andelsret i Haveforening sælges samlet på auktion (påstand 1).
Kærende har desuden nedlagt påstand om, at bygningen opført i 2019 af Indkærede på Havelod beliggende i Haveforening fjernes for Indkæredes regning senest på tidspunktet for afholdelse af frivillig auktion over Havelod (påstand 2).
2
Indkærede har over for påstand 1 påstået stadfæstelse af landsret-tens kendelse og over for påstand 2 påstået afvisning, subsidiært frifindelse.
Sagsfremstilling
Indkærede og Person 1 købte ved skøde af 7. september 2016 et kolonihavehus på Havelod i Haveforening. Haveforeningen ejer grunden, hvorpå kolonihavehuset var opført. Købesum-men udgjorde 2.025.000 kr. Indkærede og Person 1 blev begge tinglyst som ejere af bygningen på lejet grund. Det er ubestridt, at der ved købet blev etableret et sameje mellem de to over kolonihavehuset med til-hørende brugsret til Havelod i haveforeningen.
Person 1 afgik ved døden den 22. december 2016, og hendes niece, Kærende, arvede i henhold til testamente som universalarving Person 1's andel af kolonihaven. Ved brev af 29. maj 2017 opsagde boet efter Person 1 samejet om ejendommen. Det fremgår af boregnskabet efter Person 1 bl.a., at Kærende arvede godt 700.000 kr., heraf i form af ”½ kolonihavehus” 327.250 kr.
I 2019/2020 opførte Indkærede en ny bygning på grunden, hvoref-ter der har været to huse på Havelod.
Af Haveforenings vedtægter fra 2022 fremgår bl.a.:
”2 Medlemskab
stk. 1 Som medlem kan optages enhver person, der godkendes af besty-relsen som andelshaver og påføres andelsbeviset, og som forpligter sig til at overholde foreningens til enhver tid gældende love, generalfor-samlingens beslutninger, ledelsens forskrifter og ordensreglement, mv.
…
8 Solidarisk ansvar
stk. 1 Andelshaverne er solidarisk ansvarlige med sin andel for forenin-gens forpligtigelser og hæfter en for alle og alle for en.
stk. 2 Afgår en andelshaver ved døden, er afdødes ægtefælle eller et af afdødes myndige børn, berettiget til at overtage haveloddet, og påføres afdødes andelsbevis, uden betaling af nyt indmeldelsesgebyr.
…
11 A Ny overdragelse
3
stk. 1 Overdragelse af en andel ved salg eller gave, kan alene ske med forudgående samtykke af foreningens bestyrelse.
stk. 2 Samtykke til overdragelse kan kun gives, dersom erhververen for-pligter sig til at indtræde som medlem af haveforeningen, og i forbin-delse hermed, overtager alle overdragerens rettigheder og forpligtelser i forhold til foreningen.
…
11 B Arv
stk. 1 Et medlems andel falder i arv efter lovgivningens almindelige regler. Efterlader afdøde sig ægtefælle eller samlever, er vedkommende berettiget til at overtage afdødes andel.
stk. 2 Efterlader afdøde sig ikke ægtefælle eller samlever, eller ønsker denne ikke at udnytte sin overdragelsesret, kan andelen overtages af af-dødes arvinger ifølge lov eller testamente.
stk. 3 Overtages andelen af ægtefælle, samlever eller arving, er det dog en betingelse, at vedkommende forpligter sig til, at indtræde som med-lem af foreningen og i forbindelse hermed forpligter sig til, at overtage afdødes rettigheder og forpligtelser i henhold til foreningen, samt til på uændrede vilkår, at overtage eventuelle lån, for hvilken foreningen har kautioneret.
stk. 4 Forinden overtagelsen efter denne bestemmelse, skal alle forenin-gens tilgodehavender være afviklet.”
Ved rekvisition af 3. juni 2022 anmodede Kærende om frivillig auktion over Havelod.
Den 15. maj 2023 afsagde Fogedretten i København sålydende kendelse:
”Fogedrettens begrundelse og resultat
Ved denne kendelse skal fogedretten tage stilling til omfanget af en fri-villig auktion over en havelod i en kolonihaveforening. Fogedretten skal således vurdere, om auktionen kan omfatte bygningerne på grun-den og den lejeret, der er knyttet hertil. Fogedretten skal ligeledes tage stilling til, hvilke vilkår den frivillige auktion kan foregå på, herunder om haveforeningens vedtægter skal respekteres.
Det fremgår af sagens oplysninger, at Person 1 og Indkærede sammen købte Havelod i 2016, hvorefter bygningen på
4
grunden og den dertilhørende brugsret efterfølgende var ejet af dem i lige sameje. På det foreliggende grundlag lægges det til grund, at Person 2 og Indkærede i 2019 efter Person 1's død – og uden samtykke fra boet efter Person 1 eller fra Kærende – har opført et yderligere hus på Havelod.
Fogedretten finder i overensstemmelse med principperne i Østre Landsret kendelse af 18. juni 2021 (U.2021.3901) og Højesteret kendelse af 5. januar 2023 (U.2023.1269), at en frivillig auktion kan omfatte den bygning, der var opført på havelodden, da Person 1 og Indkærede i 2016 købte havelodden i lige sameje. Fogedretten finder lige-ledes, at en auktion over den oprindelige bygning på havelodden som udgangspunkt må omfatte den dertilhørende brugsret.
Grundlaget for tvangsauktionen er, at Kærende ved testa-mente har arvet Person 1's ideelle anpart af den oprindelige bygning og den dertilhørende brugsret til Havelod i Haveforening. Dette blev udlagt til Kærende ved boregnskab med skæ-ringsdato den 22. december 2020 i overensstemmelse med Haveforenings vedtægter § 11 b, stk. 2. Kærende har ikke herved opnået en retsstilling, som gør, at en frivillig auktion over havelodden kan fremmes uden respekt af haveforeningens vedtægter.
Fogedretten finder derfor – medmindre parterne aftaler andet – at Haveforenings vedtægter vil skulle respekteres ved en frivillig auktion, her-under vilkåret om, at medlemskab forudsætter bestyrelsens godken-delse.
Spørgsmålet for fogedretten er herefter, om den frivillige auktion ligele-des kan omfatte den bygning, som Person 2 og Indkærede opførte i 2019.
Det oprindelige sameje mellem [Person 1] og Indkærede vedrørte i henhold til tinglysningen alene den oprindelige bygning på Havelod, og Kærende har ikke ved udlægning af boet efter Person 1 opnået ejerskab over den nyopførte bygning.
Bygninger på lejet grund skal anses som selvstændig fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 19, stk. 2.
På denne baggrund finder fogedretten, at denne nyopførte bygning ikke kan omfattes af auktionen.
Derfor bestemmes
5
Auktionssagen fremmes til afholdelse af auktion over Havelod belig-gende i Haveforening, Adresse, By, således at den oprin-delige bygning på grunden og brugsretten til Havelod sælges samlet på auktion.”
Indkærede kærede afgørelsen til landsretten, der den 4. september 2023 afsagde sålydende kendelse:
”I nærværende sag er parterne enige om, at der foreligger et sameje om en bygning beliggende på Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, hvilken adkomst tillige fremgår af tingbogsattest vedrørende bygnin-gen. Tingbogsattesten vedrører en bygning på lejet grund, og grunden ejes ifølge tingbogen af ”Haveforening” .
Haveforening er ifølge sine vedtægter oprindelig stif-tet som en haveforening og er overgået til en andelshaveforening i 1946.
Der er ikke fremlagt andelsbevis til Haveforening i sa-gen, og det er heller ikke på anden måde dokumenteret, at Kærende har fået overdraget afdøde Person 1's andel eller ideelle andel i Haveforening. Det bemærkes i den for-bindelse, at boregnskabet efter Person 1 alene udlægger ”½ ko-lonihavehus” til Kærende.
Det kan herefter ikke lægges til grund, at der er et sameje mellem sa-gens parter om en andel i Haveforening eller brugsret-ten til Havelod.
Under disse omstændigheder finder landsretten derfor, at auktionssa-gen ikke kan fremmes som anført i fogedrettens kendelse.
Landsretten ophæver derfor fogedrettens kendelse og hjemviser sagen til fogedretten med henblik på en eventuel fortsat behandling.”
Forklaringer
Der er for Højesteret afgivet forklaring af Vidne 1 og Vidne 2.
Vidne 1 har forklaret bl.a., at han er advokat, og at han var bobestyrer i
boet efter Person 1.
Det var kolonihavehuset, med de rettigheder som fulgte med, der faldt i arv. Brugsretten til havelodden er utvivlsomt en del af arven, og det samme er den halve medlemsret til andelshaveforeningen.
6
Værdiansættelsen af huset tog udgangspunkt i den lavest mulige værdi, som kunne godtages af skattemyndighederne, hvilket var halvdelen af den offent-lige ejendomsværdi minus 15 %, som det fremgår af værdiansættelsescirkulæ-ret. Værdiansættelsen var også baseret på, at man fra arvingens side ville have boet hurtigt afsluttet. Hvis lejerettigheden ikke havde været med, ville værdien af huset have været negativ. Derfor var det en forudsætning for værdiansættel-sen, at brugsretten til grunden fulgte med.
Han fik oplyst, at huset var et klassisk kolonihavehus i overordentligt dårlig stand, som var uegnet til helårsbeboelse. Han har ikke selv set huset, fordi det blev benyttet af Indkærede allerede ved dødsfaldet.
Han er helt sikker på, at han gjorde et forsøg på at få fat på andelshaveforenin-gen, men han kan ikke huske, om han fik kontakt. Situationen var den, at Indkærede og Person 1 boede i kolonihaven, og at Indkærede som medejer var tættest på andelshaveforeningen. Boet foretog sig ikke noget for at indtræde som medlem i andelshaveforeningen.
Der fulgte en betalingspligt med til havelejen, men det havde han aftalt med Indkærede, at hun skulle stå for.
Det var tilfældigt, at han brugte ordet kolonihavehus i boregnskabet. Han brugte forskellige betegnelser i boregnskabet. Hans ordvalg dækker over, at man købte et hus med rettigheder til at indtræde i andelshaveforeningen. Det er dog ikke noget, han har undersøgt nærmere.
Han har ikke set andelshaveforeningens vedtægter.
Vidne 2 har forklaret bl.a., at hun blev en del af Haveforening i 2015, og at
hun har været andelshaveforeningens kasserer siden 2016. Hun har ikke været voldsomt meget inde over andelsbeviserne, da det er formanden, som står for dette.
Andelshaveforeningen modtog en mail i 2023, hvor der blev anmodet om, at en arving blev skrevet på som andelshaver på Havelod. Hun har ikke kendskab til andre sager vedrørende haven.
Andelshaveforeningen foretager sig ikke noget, når et medlem afgår ved dø-den, medmindre de får en henvendelse fra f.eks. et bo eller en arving om, at et medlem er død. I så fald reagerer foreningen som oftest på det.
Et medlemskab af Haveforening indebærer, at man betaler sine andelsudgifter, at man holder sin havelod i pæn stand, og at man bidrager til et fornuftigt nabo-
7
skab. Der skal ikke være et hus på en havelod. Foreningen blander sig ikke i, om et medlem ønsker at fjerne et hus fra en havelod.
Andelshaveforeningens vedtægter blev ændret i 2022, således at ”godkendel-sesmøde” blev ændret til ”velkomstmøde” . Der er hende bekendt ikke foretaget ændringer af vedtægternes pkt. 11 A og 11 B i perioden fra 2016, hvor hun har været medlem.
Parternes synspunkter
Kærende har anført navnlig, at Person 1's andel af koloni-
havehuset og andelsretten i Haveforening samt brugsretten til Havelod er faldet i arv til hende. Hun var universalarving, og der er ikke holdepunkter for nogen anden konklusion, end at Person 1's ideelle anpart til andels-retten i Haveforening faldt i arv sammen med kolonihavehuset. Person 1's ideelle andel i brugsretten til Havelod forsvandt selvsagt ikke på dødstidspunktet. Boet er succederet i Person 1's rettigheder, og da boet er udlagt til hende som universalarving, er hendes adkomst til andelen godt-gjort. Dette støttes tillige af Haveforenings vedtægter § 11, stk. 2, hvorefter andel-en overgår ved arv efter lovgivningens almindelige regler. Hun har derfor ret til at kræve samejet opløst ved frivillig auktion over Havelod i overens-stemmelse med almindelige principper for opløsning af sameje.
Den bygning, som Indkærede ulovligt har opført på grunden uden hendes samtykke, bør fjernes fra havelodden for Indkæredes reg-ning forud for auktionen. Det bestrides ikke, at denne bygning ikke er omfattet af samejet.
Indkærede har anført navnlig, at en frivillig auktion over et aktiv ejet i et opsagt sameje alene omfatter det, der indgår i samejet. Kærende er ikke optaget eller godkendt som medlem i Haveforening, og hun har ikke fået udlagt medlemskabet, lejeaftalen eller brugsretten som arv. Dødsboet efter Person 1 har ikke succederet i og har heller ikke kunnet succedere i medlemskabet i Haveforening uden Haveforenings godkendelse. Person 1's med-medlemskab i Haveforening er ikke faldet i arv. Det eneste, der er faldet i arv, er halvdelen af selve den bygning, der stod på grunden.
Højesteret må afvise Kærendes påstand 2, idet den er ny for Høje-steret. En stillingtagen til påstanden vil indebære, at Højesteret kommer til at træffe afgørelse som første og eneste instans. Der er desuden tale om en på-stand, som ikke ville kunne behandles af fogedretten under den konkrete be-handling af auktionssagen.
Højesterets begrundelse og resultat
8
Sagens baggrund og problemstilling
I 2016 købte Indkærede og Person 1 i lige sameje et koloni-havehus i Haveforening. Hertil hørte en brugsret til Havelod, hvorpå kolonihavehuset står. Person 1 afgik ved døden senere samme år. Hun efterlod sig ingen livsarvinger, men havde ved testa-mente indsat sin niece, Kærende, som sin universalarving.
Boet efter Person 1 opsagde ved brev af 29. maj 2017 samejet om ejendommen. Boregnskabet blev endeligt opgjort i 2020, og der blev blandt andet udlagt et ”½ kolonihavehus” til Kærende.
I 2019/2020 opførte Indkærede en ny bygning på Havelod, hvorefter der var to bygninger på grunden.
Kærende indgav i juni 2022 begæring til fogedretten om frivillig auktion over havelodden.
Parterne er enige om, at opløsning af samejet må ske ved frivillig offentlig auktion. For Højesteret er parterne desuden enige om, at den oprindelige bygning indgår i samejet, og at den nye bygning ikke er omfattet af samejet. Parterne er uenige om, hvad samejet i øvrigt omfatter, og hvad der dermed skal afholdes auktion over. Indkærede mener, at Kærende alene har arvet en ideel halvdel af den oprindelige bygning, der står på Havelod, mens Kærende er af den opfattelse, at hun ikke kun har arvet halvdelen af den oprindelige bygning, men også en andel af brugsretten til havelodden.
For Højesteret angår sagen, om auktionen alene skal omfatte den oprindelige bygning, eller om den også skal omfatte brugsretten til havelodden. Herudover angår sagen, om Kærende kan få prøvet en ny påstand om, at Indkærede skal fjerne den bygning, som hun i 2019/2020 lod opføre på grunden.
Auktionens omfang
Indkærede og Person 1 erhvervede som nævnt i 2016 i fællesskab brugsretten til Havelod og ejendomsretten til det oprindelige kolonihavehus på havelodden. De var herefter i lige sameje ejere af brugsretten og kolonihavehuset. Person 1 døde senere samme år, og Kærende var i henhold til testamente hendes universalarving.
Højesteret finder, at Kærende under disse omstændigheder er indtrådt i Person 1's retsstilling som samejer i forhold til Indkærede. Hun er derfor berettiget til at kræve, at der bliver afholdt en frivillig auktion med henblik på at opløse det sameje, der bestod mellem Indkærede
9
og Person 1, sådan at auktionen omfatter både brugsretten til havelodden og ejendomsretten til kolonihavehuset.
Den frivillige auktion kan derfor fremmes til samlet afhændelse af brugsretten til Havelod og det oprindelige kolonihavehus. Et sådant salg skal som anført af fogedretten ske med respekt af Haveforenings vedtægter, idet medlem-skab af andelshaveforeningen bl.a. kræver bestyrelsens godkendelse.
Kærendes påstand 2 om fjernelse af bygning
I 2019/2020 opførte Indkærede som nævnt endnu en bygning på havelodden, og parterne er enige om, at denne bygning ikke er omfattet af samejet.
Kærendes påstand om, at denne bygning skal fjernes forud for auktionen, har ikke været nedlagt for fogedretten eller landsretten.
Højesteret finder på denne baggrund, at påstanden ikke kan tages under påken-delse under dette kæremål, jf. princippet i retsplejelovens § 384. Højesteret afviser derfor Kærendes påstand 2.
Konklusion
Højesteret ophæver landsrettens kendelse, og sagen hjemvises til Fogedretten i København med henblik på afholdelse af frivillig auktion over Havelod i Haveforening, således at den oprindelige bygning på grunden og brugsretten til Havelod med den dertil hørende andelsret i Haveforening sælges samlet på auktion.
Kærendes påstand 2 afvises.
THI BESTEMMES:
Landsrettens kendelse ophæves, og sagen hjemvises til Fogedretten i Køben-havn med henblik på afholdelse af frivillig auktion over Havelod i Haveforening, således at den oprindelige bygning på grunden og brugsretten til Havelod med den dertil hørende andelsret i Haveforening sælges samlet på auktion.
Kærendes påstand 2 afvises.
Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for landsretten til den anden part.
10
I sagsomkostninger for Højesteret skal Indkærede betale 25.000 kr., som indbetales til Højesteret. Det idømte beløb skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 03-06-2025 kl. 12:14
Modtagere: Advokat (H) Kristian Mølgaard, Advokat (H) Anders Amstrup Fournais