Dom
KØBENHAVNS BYRET
DOM
afsagt den 30. maj 2023
Sag BS-47297/2021-KBH
Boligselskabet AKB-København
(advokat Veronica Egeberg Petersen)
mod
Lejer
(advokat Morten von Appen Hertz)
Denne afgørelse er truffet af Dommer og Boligdommer 1 og Boligdommer 2.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 9. december 2021.
Denne sag drejer sig om, hvorvidt udlejer med rette har ophævet lejers lejemål som følge af, at lejer har overladt brugen af en del af lejemålet til en anden, og at udlejer - trods krav herom - ikke har modtaget kopi af fremlejeatalen.
Sagsøger, Boligselskabet AKB-København, har nedlagt påstand om, at sagsøgte, Lejer, skal anerkende, at Boligselskabet AKB Københavns ophævelse af sagsøgtes lejemål beliggende Adresse 1, København, er sket med rette, og at sagsøgte i overensstemmelse hermed skal fraflytte lejemålet inden en af boligretten fastsat frist.
Lejer har nedlagt på-stand om frifindelse.
2
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Forklaringer
Lejer har forklaret, at hun, der er 71 år, har været folkepensionist siden hun var 65 år. Hun har boet 40 år i lejligheden, der bety-der meget for hende. Hun er blevet meget syg af stress på grund af ophævelsen af lejemålet.
Hun har et dårligt forhold til sine to underboer, Vidne 1 og Person 1. Person 1 har boet i ejendommen i 20 år, og Person 1 har været efter hende i alle årene. Da Vidne 1 flyt-tede ind for 3-4 år siden, blev Person 1 og Vidne 1 enige om, at de ville prøve at få hende smidt ud af lejligheden. Det sagde de direkte til hende. Underboerne kla-ger over støj, herunder at hendes lejere går på gulvet. Gulvene i hendes lejlig-hed er belagt med tykke tæpper for ikke at genere underboerne, og hun lejer kun værelser ud til stille og rolige mennesker, der går på arbejde. Ejendomsle-deren har været oppe i lejligheden og lave en gå-test, og boligforeningen har selv oplyst, at det er meget lydt i ejendommen. Hun begyndte at leje værelser ud, da hun gik på pension, for at have råd til at bo i lejligheden. Hun kan ikke få boligsikring på grund af lejlighedens størrelse.
Klagerne startede, da Vidne 1 flyttede ind. Hun havde ikke problemer med den tidligere underbo. Vidne 1 kom fra et rækkehus, hvor han ikke var vant til at have overboer. Vidne 1 kontaktede hende ret hurtigt og spurgte om det kunne have sin rigtighed, at hun brugte værelset over hans stue. Den tidligere underbo havde ifølge Vidne 1 fortalt, at hun aldrig hørte noget deroppefra.
Hun har brugt Boligportalen i forbindelse med, at hun har lejet værelser ud. Det kan godt være hende, der har indrykket den annonce, der er i mailen fra Vidne 2 fra den 26. april 2021. Hun har udlejet forskellige værelser over tid. Hun sletter annoncerne på Boligportalen, når hun har fundet en lejer. Det er ikke altid nemt at finde de rigtige lejere.
I 2018 boede Person 2 til leje i lejligheden. Person 2 boede til leje i 3 ½ år. Hun har ansøgt om, at Person 2 kunne flytte ind. Det skete sikkert, før han flyttede ind, som det plejer.
Om korrespondancen med Vidne 2 (ekstrakten side 66- 70) om Person 2 og Person 3 har hun forklaret, at hun har fået godkendelse fra AKB til udlejningen til
de to.Hun har skrevet om det med Vidne 2 både via mail og almindeligt
brev. Hun er sikker på, at hun har sendt lejekontrakten vedrørende Person 3 til AKB via brev. Hun sendte flere breve og endte til sidst med at komme ned med brevet med lejekontrakten til Vidne 2, der sendte det videre til AKB. Hun
3
har også udfyldt en ansøgningsblanket. AKB har aldrig sendt en godkendelse vedrørende Person 3. Hun tænkte, at tingene nok var i orden, da Vidne 2 havde sendt kontrakten. Det var ikke normalt, at hun gik ned til Vidne 2 med kontrakten, idet hun plejer at sendte kontrakterne med post eller via mail. Det var nemmest for hende at sende kontrakten med post, da hun ikke selv kan finde ud af at vedhæfte en pdf-fil. Det passer nok meget godt, at Person 3 boede hos hende fra den 24. august 2020 til den 1. februar 2021, og at Person 2 boede hos hende fra den 1. januar 2018 til den 17. april 2021. Person 4 flyt-tede, så vidt hun husker, ind som ny lejer den 1. februar 2021. Hun sendte en ansøgning vedrørende Person 4 vedlagt kopi af lejekontrakten via mail den 8. marts 2021. Hun fulgte ikke op på, om hun fik et svar på mailen. Person 4 flyttede, så vidt hun husker, ikke ind i værelset med det samme. Han kom fra Bruxelles, hvor han arbejdede i EU. Hun forstod ikke, hvorfor hun fik afslag på ansøgnin-gen, jf. brev af 12. maj 2021 fra AKB. På det tidspunkt lejede hun værelser ud til Person 4 og Person 2. Person 2 flyttede den 12. april 2021. Hun fortalte Person 4, at AKB ville have hans cpr-nummer og adresse, og at hun ikke ville give AKB oplysnin-gerne. Hun havde ikke oplysningerne og bad ikke om dem. Det var Person 4 glad for. Hun mener ikke, at AKB har krav på oplysningerne, da det er hende og ikke AKB, der er udlejer. Efter modtagelsen af påmindelsen den 12. maj 2021 skrev hun til AKB. Hun oplyste, at Person 4 kom fra Bruxelles. Hun bad ikke Person 4 om oplysningerne. Hun drøftede ikke med Person 4, om han skulle flytte senest den 26. maj 2021. Hun meddelte senere AKB, at Person 4 havde opsagt sit lejemål. Hun fik opsigelsen fra Person 4 i hans sommerferie. Person 4 ville flytte den 15. august 2021. Han blev dog boende i et par uger eller lidt længere efter den 15. august 2021, fordi der var problemer det nye sted. Hun regnede herefter med, at sagen vedrørende Person 4 var ude af verden.
Hun kom i kontakt med Person 5 via Boligportalen. Hun lavede en skrækkelig fejl i lejekontrakten. Hun bad om at få kontrakten tilbage, så hun kunne rette fejlen, men Person 5 ville ikke give hende kontrakten. Hun var derfor på kant med Person 5, allerede da Person 5 flyttede ind. Person 5 kiggede på lejemå-let, fik lejekontrakten og flyttede ind samme dag, den 1. august 2021. Hun lejer sine værelser ud nymalet og møbleret med fine møbler. Hun ansøgte ikke om godkendelse af lejemålet, da hun med det samme fandt ud af, at hun ikke ville have Person 5 som lejer. Hun sagde til Person 5, at han skulle flytte med det samme, og derfor var det omsonst at søge om godkendelse. Hun ved ikke, hvordan AKB er kommet i besiddelse af Person 5's lejekontrakt og kvitteringerne vedrørende lejebetaling. Hun var lidt rundt på gulvet på det tidspunkt, da hun skulle holde sin 70års fødselsdag. Person 5 ville ikke flytte, fordi han havde 2 må-neders opsigelse. Person 5 truede med at ville kontakte en advokat. Person 5 flyt-tede den 31. september 2021. Hun skrev til Borgerservice, fordi Person 5 havde registreret sin adresse i lejligheden, selvom hun havde meddelte ham, at det måtte han ikke, når han var smidt ud.
4
Foreholdt husejerattest af 13. marts 2023 har hun forklaret, at Person 6 boede i lejligheden fra den 1. april 2022 til den 15. juli 2022. Hun har søgt om og fået godkendelse af lejeforholdet hos AKB. Person 7 boede i lejligheden fra den 7. marts 2022 til den 1. juli 2022. Hun har søgt om godkendelse af lejeforholdet hos KAB og vil tro, at hun har fået en godkendelse. Person 8 flyttede ind den 4. juli 2022 og bor stadig i lejligheden. Person 9 flyttede ind den 6. september 2002 og bor stadig i lejligheden. Der har ikke været andre lejere.
Person 10 er hendes kæreste. Hun har bedt Person 10 om at hilse på Vidne 2, så Vidne 2 ved, hvem han er. Person 10 bor i Ålborg, og han besøger hende ca. hver 14. dag. Han bliver typisk nogle dage. Hun besøger ikke Person 10 i Ålborg. De har kendt hinanden i et par år.
Om påmindelse af 30. september 2020 har hun forklaret, at Person 11 har boet til leje i lejligheden. Han flyttede ud den 1. oktober 2020. Person 3 flyttede ind i Person 11's værelse. Person 12 nåede vist ikke at flytte ind. Det passer ikke, at der har boet 3 personer til leje på samme tidspunkt. På mødet talte de om, at Vidne 1 og Person 1 følte sig generet af, at hun boede over dem. Hun tror ikke, at de også talte om fremleje og om, at hun skulle huske at sende fremlejekontrakterne. Hun har modtaget brevet efterfølgende. Hun afleverede Person 3's kontrakt på ejendoms-kontoret. Hun husker ikke, hvordan hun orienterede AKB om de efterfølgende lejekontrakter. Hun havde kopier af kontrakterne på nettet.
Foreholdt afslag af 1. juli 2021 fra KAB har hun forklaret, at Lejernes Retshjælp oplyste hende om, at boligselskabet ikke kunne kræve de omhandlede oplys-ninger. Hun skrev det til AKB i mail af 10. september 2021. Hun ved ikke, hvor-for hun ikke skrev det til AKB på et tidligere tidspunkt, men hun fik så mange klager, at noget er svipset for hende.
Beløbet på 2.400 kr. for leje af indbo i kontrakten med Person 4 dækker over, at le-jeren havde adgang til alt hendes indbo, herunder køkkenting mv. Hun har ta-get et beløb, der efter hendes opfattelse er rimeligt. AKB plejer at godkende dette beløb for indbo. Angivelsen af lejen til 5.200 kr. pr. måned i Person 5's kon-trakt er en fejl. Lejen burde have været opgjort som i Person 4's kontrakt, og beløbet burde have været 4.600 kr. pr. måned. Det er det beløb, hun normalt anvender i sine kontrakter. Person 5 betalte de 5.200 kr.
Hun har ikke nævnt Person 5 i brevene til AKB, fordi hun på det tidspunkt var ved at smide ham ud.
Vidne 2 har forklaret, at han er ejendomsleder i boligafdelingen Ejendom. Han arbejder sammen med ejendomsmester Vidne 3 på ejendoms-kontoret, der ligger i kælderen lige ved siden af opgangen til Adresse 2
5
Han har arbejdet i ejendommen i 4½ år. Han har boet i ejendom-men i 52 år. Han bor Adresse 1, og er nabo til Lejer
Ejendom består af 161 lejemål. Der bor 270-280 personer i ejendommen. Han kan navnene på næsten alle beboere. Det er en meget attraktiv ejendom, og det er næsten umuligt at få en lejlighed, hvis man ikke i forvejen har en bolig i AKB. Kommunen har anvisningsret til hver 3. lejlighed.
Om baggrunden for mødet den 30. september 2020, som er nævnt i påmindel-sen af samme dato, har han forklaret, at der gennem årene havde været en del klager fra naboer over Lejer, herunder over at der boede forskellige fremlejere i hendes lejlighed, og at det medførte støjgener mv. De kunne se et mønster med mange fremlejere, og afdelingsbestyrelsen besluttede på et møde, at ”nok nu var nok.” De inviterede i forlængelse heraf Lejer og hendes underboer, Person 1 og Vidne 1, til et forsoningsmøde på ejendomskontoret. I forbindelse med mødet blev der bl.a. lavet en ”trampetest.” De mindede også Lejer om, at det var en god ide, at hun kom ned på ejendomskonto-ret og præsenterede sine lejere. Efter mødet havde han en lang korrespondance med Lejer om fremlejekontrakterne vedrørende bl.a. Person 3. De modtog aldrig en kopi af de lejekontrakter, som de bad om. Vidnet fortalte Lejer, at hun kunne komme ned med kontrakterne, så han kunne vi-deregive kontrakterne til AKB. De fik kun én kontrakt. Lejer er hel-ler ikke kommet ned og har præsenterede sine lejere.
Om baggrunden for mail af 26. april 2020 har han forklaret, at underboen Vidne 1 fortalte ham, at Lejer annoncerede på Boligportalen. De gik derfor ind og tjekkede Boligportalen. De kunne se, at Lejer 77 gange havde annonceret værelser til leje. Der var billeder af de forskellige værelser. Da han kender lejligheden, kunne han se, at det drejede sig om 3 forskellige væ-relser. Billederne på ridset i ekstrakten side 177 er fra Boligportalen, og han har sammenlignet dem med lejlighedsplanen over Lejers lejlighed. De kunne se, at et 4. værelse også var blevet annonceret.
Han ser med jævne mellemrum Lejer på ejendommen, dog mest om vinteren, da Lejer om sommeren ofte er i sit kolonihavehus.
Opgørelsen på side 180 i ekstrakten viser, hvem der er gået gennem dørene i ejendommen den pågældende dag med Lejers briknøgler. Opgø-relsen viser, at der på en tilfældig dag har været anvendt 4 forskellige briknøg-ler. Han kan ikke sige, om det er 4 forskellige personer, der har brugt nøglebrik-kerne. Kolonnen ”Tekst 2” viser de forskellige døre, som personen med nøgle-brikken er gået ind ad.
6
De ved fra Person 9, der er nordmand, at der på nuværende tidspunkt – ud over Lejer - bor Person 9, Person 8 og Person 10 i lejligheden. Person 10 har ikke været på ejendomskontoret og hilse på dem. I de to år, hvor Person 10 har boet i lejligheden, har han aldrig set Person 10 og Lejer gå sammen på gaden. Han har ofte set dem hver for sig. Han ved, hvordan Person 9, Person 8 og Person 10 ser ud, og Vidne 3 har talt med dem alle tre.
De har lige inden for kort tid modtaget to klager over larm fra boligen efter kl. 23. Han har ikke selv klaget over Lejer.
Om ”mønsteret i fremleje” har han nærmere forklaret, at de ved at observere, hvem der kommer og går til lejligheden, hvem der flytter ind og ud, og ved at tale med folk, de møder, har konstateret, at der i vinterperioden typisk bor 3 personer i lejligheden og i sommerperioden 4 personer. De tager fat i lejerne og taler med dem, når de møder dem på ejendommen. De taler også med naboer. Han har ikke navne og adresser på de personer, som de har antruffet. Forrige år talte han med en amerikaner, der fortalte, at der på daværende tidspunkt boede 3 personer ud over ham i lejligheden hen over sommeren. Han fik aldrig nav-nene på de(n) pågældende. I følge reglerne må Lejer udleje 2 væ-relser. De personer, han har talt med, har ikke fortalt, at de var gæster. Han har ikke haft tid til at sikre sig navne mv. på de personer, de har talt med.
Ingen af medlemmerne af afdelingsbestyrelsen har klaget over Lejer.
Vidnet har ikke godkendt udlejningen til Person 2 og Person 3. Han har sendt de breve, han har modtaget fra Lejer ind til AKB. Han husker ikke, hvem den kontrakt, som Lejer kom ned med, vedrørte. Foreholdt mail af 30. oktober 2021, hvoraf fremgår, at ” Så d.d. bor: Person 2 og Person 3 hos dig (Og det er det du har tilladelse til via KAB)” har han forklaret, at AKB må have fået kontrakterne vedrørende disse lejere, og det må være blevet noteret i systemet. Han erindrer ikke, hvorfor han har skrevet: ” Husk at meld ind til KAB med Person 3.” Foreholdt mail af 2. december 2021, hvoraf fremgår: ” KAB Siger de ikke har mod-taget delfremleje på Person 3 ?” har han forklaret, at AKB så nok ikke har haft en leje-kontrakt. Han var fokuseret på, at Lejer ikke udlejede til flere end 2 personer.
Han har talt med Person 9 inden for den seneste måned. Person 9 fortalte, at Person 10 og Person 8 også boede i lejligheden. Person 9 sagde, at Person 10 boede fast i lejligheden. Da han aldrig har set Person 10 og Lejer gå sammen, tænker han, at de ikke er kærester.
Person 5 var ulykkelig over den behandling, han havde fået af Lejer, og de indgik en aftalte med ham, inden han flyttede, om at han skulle komme
7
og aflevere kontrakten. Person 5 afleverede kontrakten i september. Så vidt han ved, var Person 5 flyttet på det tidspunkt.
Vidne 3 har forklaret, at han i ca. 4 år har været ejendomsmester i ejen-dommen. Hans arbejde består bl.a. i at føre opsyn med ejendommen. Han har under sin ansættelse løbende mødt personer på ejendommen, herunder i vaske-riet, som har fortalt, at de bor til leje hos Lejer. På nuværende tids-punkt bor Person 10, Person 8 og Person 9 til leje i lejligheden. Han ved ikke, om nogle af dem er en del af Lejers husstand. De har alle tre sagt, at de bor til leje hos Lejer. Der har tidligere været en del andre lejere. Han kan ikke nævne alle navnene, men en af dem var en ung mand ved navn Person 5. Han spurgte Person 5, hvor han boede, og fik udleveret Person 5's lejekon-trakt.
Han har været i Lejers lejlighed flere gange. De har altid haft en god dialog, og Lejer har altid givet adgang til lejligheden, når de har bedt om det. Han har sidst været i lejligheden i forbindelse med en ”tram-petest.” Dørene til værelserne har ikke altid stået åbne, når han har været i lej-ligheden, men han har mødt flere beboere blandt andre Person 13 og Person 10. Han er ikke bekendt med, om der er en relation mellem Person 10 og Lejer. Han vil tro, at Person 10 er først i halvtredserne. Han ser Person 10 på gaden ca. en gang om ugen. Han kan ikke udtale sig om, hvorvidt Person 10 bor i Ålborg og er kæreste med Lejer.
Ejendomskontoret har modtaget flere klager over Lejer. Klagerne går bl.a. på støjende og generende adfærd, musik, trafik ind og ud af lejlighe-den og smækken med døre. Det er lydt i ejendommen, og det larmer, når man går rundt i lejlighederne. Det er mest Lejers underboer, Vidne 1 og Person 1, der klager.
Vidne 4 har forklaret, at han er formand for afdelingsbestyrelsen i den al-mene boligafdeling. Han har siddet i bestyrelsen i 5 år, heraf 3 år som formand. Han var tidligere suppleant. Han har boet i ejendomme siden 1987. Han kender Lejer. Han bor i samme ende af gården som Lejer og har lejlighed over for hendes lejlighed. Lejers lejemål har været drøftet i afdelingsbestyrelsen, idet AKB ønskede at rejse en sag mod Lejer. Afdelingsbestyrelsen skulle vurdere, om man havde lyst til at invol-vere sig i sagen, da det kunne få betydning for beboernes økonomi.
Vidnet er blevet kontaktet af mange af beboerne i Lejers opgang. De har beklaget sig over, at der boede folk til fremleje i lejligheden, og at dette medførte støjgener på grund af lejernes skiftende arbejdstider mv. Han har vej-ledt beboerne om klageadgangen og har henvist dem til at henvende sig til ejen-domskontoret. Han har modtaget klagerne med jævne mellemrum i den peri-
8
ode, hvor han har siddet i afdelingsbestyrelsen. Vidnets opgave som formand for afdelingsbestyrelsen er bl.a. at sikre god orden i afdelingen. Han retter der-for altid henvendelse til nye beboere, når han møder dem på ejendommen, og byder dem velkommen. De fleste tager godt imod hans henvendelse og fortæl-ler, hvor de er flyttet ind. I den forbindelse har han mødt flere, som har fortalt, at de bor til leje i Lejers lejlighed. Det har i den periode, hvor han har været medlem af afdelingsbestyrelsen, været indtil mange. Flere har sagt, at de bor til fremleje. Nogle fortæller på hans spørgsmål, at de har en lejekontrakt, mens andre er mindre tilbøjelige til at ville tale om dette.
På nuværende tidspunkt bor der nogle mænd i Lejers lejlighed. Det er svært at sige, hvor mange, men han vil tro, at det er to eller tre mænd. Han har observeret, at nogle af dem har boet i lejligheden igennem længere tid. Han møder dem i gården og på vaskeriet. Han kender ikke deres navne.
For nylig så han nogle, der var ved at flytte ting ud fra Lejers kæl-derrum. De pågældende sagde, at de havde lejet kælderrummet til erhvervsfor-mål af Lejer, og at de selv havde sagt op. De ville ikke udlevere le-jekontrakten.
Det er beboerne fra nr. 16 stuen, 1.sal, 2. sal og 3. sal, der har beklaget sig over Lejer. Beboerne i stuen har beklaget sig over ulovlig fremleje. Flere af beboerne klager over ferieudlejning, herunder at folk ringer på, fordi de ikke kan finde lejemålet. De pågældende ankommer med kufferter og flytter igen re-lativt hurtigt. Beboerne på 3. sal er ikke de beboere, der har klaget mest, men de er nok gået direkte til ejendomskontoret. Han har henvist alle til at rette hen-vendelse til ejendomskontoret.
Vidne 1 har forklaret, at han har boet i lejemålet Adresse 3, siden den 15. april 2019. Han er Lejers underbo. Han kender de andre beboere i opgangen. Han har flere gange klaget over Lejer. Allerede dagen efter, at han var flyttet ind, opdagede han, at der kom meget støj fra Lejers lejlighed i form af trampen frem og til-bage på gulvet. Han havde fået lejemålet i bytte for sit rækkehus. Den tidligere lejer havde fortalt, at der ud over Lejer ikke boede andre i lejlighe-den end Lejers søn, der var ved at flytte. De to værelser, der er vist til venstre for trappeopgangen på ridset af Lejers lejlighed, ligger over hans lejlighed. Han kan høre folk komme og gå på alle tidspunktet af døg-net. Han tænker, at de bor i de to værelser, eller i hvert fald i et af værelserne. Hans nabo Person 1, der bor 3. th. under Lejers værelse og stue til højre for trappeopgangen, er også plaget af støj fra Lejers lejlighed. Det er hans oplevelse, at der bor nogen i begge værelser over hans lejlighed. Det er forskellige personer, der kommer og går. Det har stået på løbende, siden han flyttede ind. Der er løbende nogle, der flytter ind og ud. Der kan godt være pe-
9
rioder, hvor der ikke bor nogle i værelserne. På nuværende tidspunkt bor der en stor, tung mand i det store værelse. Han er usikker på, om der bor nogen i det mindre værelse. Hen over påsken ankom flere personer til lejemålet med kufferter. Det er meget lydt i ejendommen, og han er optaget af, hvor mange der bor i Lejers lejemål, på grund af larmen. Forholdene er ek-streme. Han har forsøgt at tale med Lejer om problemet, men det er ikke lykkedes ham at få en konstruktiv dialog med hende. Han har også kon-taktet ejendomskontoret, og der er blevet lavet en trampeprøve. Der er et rend af folk i lejligheden på alle tidspunkter af døgnet, og han tænker, at der ikke ville være lige så meget larm fra en almindelig husstand.
Parternes synspunkter
Boligselskabet AKB-København har i sit påstandsdokument anført:
”…
SUPPLERENDE SAGSFREMSTILLING
Denne sag drejer sig om, hvorvidt AKB, København med rette har bragt sagsøgtes lejemål til ophør som følge af, at sagsøgte har overladt brugen af lejemålet til andre i tilfælde, hvor sagsøgte ikke har været berettiget til det – og ikke trods boligselskabets indsigelse er ophørt hermed.
Sagens nærmere omstændigheder er følgende:
Ved lejekontrakt af 31. marts 1982, bilag 1, indgik AKB, København og Person 14 aftale om Person 14's leje af lejemålet beliggende Adresse 1, 2100 København Ø.
Af lejekontraktens, bilag 1, s. 1 fremgår det, at lejemålet har fire værel-ser.
Det fremgår desuden af lejekontrakten, bilag 1, s. 2, at lejemålet i hen-hold til forelagt skilsmissebevilling af 24. november 1982, blev overdra-get til Navn.
Af lejekontrakten, bilag 1, s. 2, fremgår endelig, at Navn pr. 11. december 2000 ændrede navn til Lejer. Lejer er identisk med sagsøgte, som således i dag er enelejer af det omstridte lejemål.
Sagsøgte har gennem årene overladt brugen af (dele af) lejemålet til per-soner, som ikke hører til sagsøgtes husstand. Dette er sket både med og uden AKB, Københavns viden/accept.
10
På et tidspunkt begyndte AKB, København at modtage henvendelser fra andre beboere om de personer, som boede hos sagsøgte.
Det fremgår i den forbindelse af bilag 12, AKB, Københavns brev af 30. september 2020 til sagsøgte, at der samme dag havde fundet et møde sted mellem sagsøgte og AKB, København. Anledningen til mødet var en række klager, som AKB København havde modtaget vedrørende sagsøgtes lejemål.
Af brevet af 30. september 2020 fremgik blandt andet, at der på dette tidspunkt angiveligt boede tre personer i sagsøgtes lejemål udover sagsøgte, idet en person ved navn ”Person 12” dog nu ikke længere øn-skede at bo i lejemålet.
Af brevet fremgik desuden, at man på mødet havde talt om ” vigtigenhe-den i at KAB’s Udlejning kontaktes, hver gang du laver en ny delfremleje.”
Efter 30. september 2020 korresponderede parterne på mail om forhol-dene i sagsøgtes lejemål.
Det fremgår af korrespondancen, bilag 13, at der pr. 30. oktober 2020 boede en person ved navn Person 2 og en person ved navn ”Person 3” i lejemålet sammen med sagsøgte. Sagsøgte havde imidlertid ikke afleveret en kopi af fremlejeaftalen mellem sagsøgte og Person 3 til AKB, København, hvilket AKB, København derfor bad sagsøgte om at få bragt i orden.
Sagsøgte oplyste efterfølgende, at hun havde sendt kopi af fremlejeafta-len til KAB, hvilket KAB dog ikke kunne bekræfte.
AKB, København bad derfor sagsøgte om at aflevere både de aktuelle og eventuelle fremtidige kontrakter om delfremleje på ejendomskonto-ret.
Sagsøgte oplyste den 15. december 2020, bilag 13 s. 6 øverst, at Person 3 ville flytte ud den næstfølgende måned. AKB, København bad sagsøgte om alligevel at aflevere en kopi af de dokumenter, som sagsøgte angav at have sendt til KAB, på ejendomskontoret, bilag 13, s. 4.
Sagsøgte svarede ikke boligselskabets henvendelse, og afleverede heller ikke dokumenterne på ejendomskontoret.
11
Ved mail af 6. januar 2021, bilag 13, s. 3, kontaktede AKB København igen sagsøgte, idet AKB København nu havde modtaget en klage over, at der igen var flyttet en ny person ind hos sagsøgte.
Sagsøgte oplyste ved mail af 6. januar 2021, bilag 13, s. 3, øverst, at det var sagsøgtes nevø, der var på besøg.
I marts måned 2021 ansøgte sagsøgte på ny om delfremleje, denne gang til Person 4, jf. bilag 2.
AKB København sendte den 9. marts 2021 et brev til sagsøgte, bilag 3, hvor AKB København anmodede sagsøgte om at besvare nogle spørgs-mål vedrørende det nye fremlejeforhold. AKB København gjorde i bre-vet sagsøgte opmærksom på, at hvis ikke sagsøgte besvarede fore-spørgslen, ville sagsøgtes fremudlejning blive betragtet som ulovlig.
Ved mail af 26. april 2021, bilag 13, s. 1, kontaktede AKB, København igen sagsøgte, idet AKB, København var blevet gjort opmærksom på, at sagsøgte fremudlejede værelser i lejemålet via boligportal.dk. AKB Kø-benhavn mindede derfor igen sagsøgte om, at sagsøgte skulle orientere KAB om nye fremlejetagere, idet AKB, København samtidig gjorde sagsøgte opmærksom på, at sagsøgte opkrævede en for høj husleje for fremudlejningen.
Sagsøgte svarede ikke på AKB, Københavns mail af 26. april 2021.
Da AKB København i mellemtiden var blevet bekendt med, at Person 4 ikke desto mindre var flyttet ind i sagsøgtes lejemål, påbød AKB København ved brev af 12. maj 2021, bilag 14, sagsøgte at bringe fremudlejningen til ophør.
Ved mail af 17. maj 2021 stillede KAB en række spørgsmål til sagsøgte, idet det af mailen blandt andet fremgik:
” I ansøgningen om delfremleje til Person 4, mangler der information omkring ham, b.la. er der ikke udfyldt nuværende adresse, mail, cpr nr. telefon nummer eller lignende.
Ligeledes står der at der er 2 personer i husstanden, hvis det kun er Person 4 der skal flytte ind og der ikke bor andre end dig i lejemålet pt. Skal der stå 1 person.
Ansøgningen er ikke fyldestgørende nok, førend vi kan bearbejde den.”
12
Sagsøgte har på AKB, Københavns opfordring senere oplyst, at sagsøgte i perioden 15. maj 2021 til 3. juli 2021 delfremlejede et værelse til en person ved navn ”Person 15” . Sagsøgte har ikke fremsendt en kopi af Person 15's fremlejekontrakt til hverken AKB, København eller KAB.
Den 20. maj 2021 gentog KAB overfor sagsøgte, bilag 16, s. 2, at KAB fortsat manglende oplysninger om Person 4.
Ved mail af samme dag, bilag 16, s. 1, svarende sagsøgte følgende:
” Så vil jeg spørge.
Hvilken lovhjemmel i har, til komme med det udsagn ?
Jeg mener at § 69 i lejeloven, beskriver ganske godt om udlejning af værelser.
Der er en lejekontrakt på min lejer, og den er vi ganske godt tilfreds med.”
Sagsøgte fremsendte ikke en ny fremlejeaftale på Person 4, og AKB København sendte derfor ved brev af 2. juni 2021, bilag 4, endnu en påmindelse til sagsøgte om at bringe forholdene i lejemålet i orden senest den 16. juni 2021.
Det fremgår af AKB Københavns mail af 21. juni 2021 (af bilag 5, s. 2), at sagsøgte på dette tidspunkt fortsat ikke havde besvaret AKB Køben-havns spørgsmål vedrørende fremlejeforholdet med Person 4.
Ved brev af 4. august 2021, bilag 6, gjorde AKB København igen indsi-gelse mod sagsøgtes fremudlejning.
Det fremgår af indsigelsen, at sagsøgte den 24. juni 2021 havde sendt en ny ansøgning om delfremleje, som sagsøgte imidlertid havde fået afslag på med henvisning til manglende oplysninger samt for høj husleje.
Det fremgår endvidere af indsigelsen af 4. august 2021, bilag 6, at sagsøgte havde tilkendegivet, at sagsøgte ville vende tilbage med de ønskede oplysninger, men at dette ikke var sket.
Endelig fremgår det af indsigelsen af 4. august 2021, at hvis forholdene i lejemålet ikke var bragt i orden senest 18. august 2021, ville AKB, Kø-benhavn ophæve sagsøgtes lejemål med henvisning til almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 6.
13
Sagsøgte oplyste ved mail af 9. august 2021, bilag 5, s. 1, at sagsøgtes le-jer nu havde sagt lejemålet op, og at sagsøgte derfor ville lede efter en ny lejer.
AKB, København rekvirerede den 31. august 2021 en adressefore-spørgsel på sagsøgtes lejemål, bilag 7, hvor det fremgik at Person 4 var frameldt lejemålet samme dag.
Af adresseforespørgslen fremgik det tillige, at en person ved navn Person 5 nu var registreret boende i lejemålet sammen med sagsøgte.
Lejekontrakten mellem sagsøgte og Person 5 som AKB, Køben-havn har fået fra Person 5, er fremlagt som sagens bilag 18, mens kvittering for Person 5's huslejebetaling i september må-ned er fremlagt som sagens bilag 19.
Idet sagsøgte således fortsat fremudlejede værelser i lejemålet uden at give AKB, København besked herom, ophævede AKB, København ved brev af 31. august 2021, bilag 8, lejeforholdet med sagsøgte.
Sagsøgte gjorde ved mails af 8. og 10. september 2021 indsigelse mod AKB, Københavns ophævelse, bilag 5, s. 1, da der efter sagsøgtes opfat-telse ikke længere pågik fremudlejning af lejemålet.
Den 13. marts 2023 indhentede AKB, København en ny husejerattest vedrørende lejemålet.
Af husejerattesten (bilag 20) fremgår, at en person ved navn Person 7 var tilmeldt sagsøgtes adresse fra 7. marts 2022 til 1. juli 2022. Sagsøgte havde dog ikke fremsendt en fremlejekontrakt til AKB, København vedrørende fremudlejningen til Person 7. Derudover fremgår det af husejerattesten (bilag 20), at Person 8 og Person 9 p.t. er tilmeldt sagsøgtes adresse, og at de har været tilmeldt siden henholdsvis den 4. juli 2022 og 6. september 2022. Sagsøgte har ikke fremsendt en fremlejekontrakt til AKB, Køben-havn vedrørende fremudlejningen til hverken Person 8 eller Person 9.
AKB, København er desuden bekendt med, at der aktuelt bor en person ved navn ”Person 10” i sagsøgtes lejemål. Sagsøgte har ikke fremsendt en fremlejekontrakt til AKB, København vedrørende fremudlejningen til ”Person 10” .
ARGUMENTATION
14
1.
Det følger af almenlejelovens § 79, stk. 1, at en lejer ikke uden udlejers samtykke må benytte det lejede til andet formål end aftalt.
Det følger samtidig af bestemmelsens stk. 2, at lejeren ikke uden udleje-rens samtykke må overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 64 og 65.
Det fremgår af almenlejelovens § 64, at lejeren har ret til at fremleje højst halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse.
Hvis lejeren ikke selv bebor lejemålet, har lejeren endvidere i medfør af almenlejelovens § 65, stk. 1, ret til at fremleje hele boligen i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.
Lejeren skal da, senest 2 uger før lejeren indgår en fremlejeaftale, under-rette udlejeren om blandt andet årsagen til lejerens midlertidige fravær, samt hvem lejeren agter at fremleje til, jf. almenlejelovens § 65, stk. 6.
Det følger af almenlejelovens § 66, at fremlejeaftaler (uanset om der er tale om hel eller delvis fremleje) skal indgås skriftligt, og lejeren skal in-den fremlejeperiodens begyndelse give udlejeren kopi af fremlejeafta-len.
Om konsekvensen af ulovlig fremudlejning fremgår det af almenleje-lovens § 90, stk. 1, nr. 6, at udlejeren kan hæve lejeaftalen, når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejers indsigelser ikke bringer forholdet til ophør.
2.
Sagsøgtes lejemål består af 4 værelser, og sagsøgte kan derfor i medfør af almenlejelovens § 64 lovligt fremudleje op til 2 værelser i sit lejemål ad gangen (den legale fremlejeret).
Det er dog en forudsætning for, at sagsøgte kan benytte den legale fremlejeret, at sagsøgte selv bebor lejemålet, samt at sagsøgte inden fremlejeforholdets begyndelse har fremsendt en kopi af fremlejeaftalen til AKB, København.
3.
15
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at det ved bilag 7, sammenholdt med bilag 18, 19 og til dels I og J er dokumenteret, at sagsøgte den 31. august 2021 fremudlejede et værelse til Person 5. Sagsøgte har ikke på noget tidspunkt orienteret AKB, København om fremudlejningen til Person 5, og har ej heller fremsendt en kopi af den indgåede fremlejeaftale til AKB, København.
Fremlejeforholdet mellem sagsøgte og Person 5 blev således påbegyndt uden iagttagelse af reglerne i almenlejelovens §§ 64-66, og fortsatte uanset AKB, Københavns gentagne indsigelser, jf. herunder bi-lag 3, 4 og 12.
Det bestrides i den sammenhæng, at AKB, København, havde pligt til at omtale Person 5 ved navn i de fremsendte indsigelser, idet det gøres gældende sagsøgte – navnlig forhistorien taget i betragtning – må have været klar over, at AKB Københavns indsigelse omfattede al ulov-lig fremudlejning.
Det bestrides desuden, at den lovstridige fremudlejning til Person 5 var en ”enkeltstående episode” , om af sagsøgte anført, idet;
- det med bilag 13 og sagsøgtes egen forklaring er doku-
menteret, at sagsøgte har fremlejet et værelse til en per-son ved navn Person 3,
- sagsøgte i duplikken har anført, at sagsøgte har frem-
udlejet et værelse til en person ved navn Person 15 i perio-den maj 2021 til jul 2021,
- sagsøgte har erkendt at have påbegyndt fremlejeforhol-
det med Person 4 trods boligselskabets indsigelse, og idet
- sagsøgte fortsat fremudlejer til forskellige personer,
uden at AKB, København er blevet orienteret herom.
Det bestrides, at sagsøgte som følge af alder eller ” generelle udfordringer med udfyldning af skemaer og digitale systemer” skulle have været forhin-dret i at iagttage sine forpligtelser i henhold til almenlejelovens § 66.
…”
Lejer har i sit påstandsdokument anført:
”…
2. ANBRINGENDER
2.1 Hovedanbringender
16
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres følgende HOVEDANBRINGENDER gældende:
At AKB’s ophævelse af Lejers lejemål var uberettiget, idet Lejer ikke har overladt brugen af lejemålet til en anden i et tilfælde, hvor Lejer ikke havde været berettiget dertil.
At AKB’s ophævelse af Lejers lejemål var uberettiget, idet der ikke forelå en misligholdelse på tidspunktet for ophævelsen den 31. august 2021.
Såfremt retten lægger til grund, at der forelå misligholdelse, gøres det subsidært gældende at AKB’s ophævelse af Lejers lejemål var uberet-tiget, idet der ikke forelå en væsentlig misligholdelse, der kunne beret-tige en ophævelse af lejemålet.
Under henvisning til Lejers alder og længde af lejemålet gøres det også gældende, at rimelighedshensyn tilsiger, at der ikke forelå misligholdelse af lejemålet under de konkrete omstændigheder, og slet ikke væsentlig misligholdelse.
2.2 Underanbringender
Generelt gøres følgende ANBRINGENDER gældende:
Vedrørende ulovlig delfremlejning i en tidligere årrække
Det gøres gældende, at bevisbyrden for ulovlig delfremlejning i en tidligere årrække skal løftes af AKB og denne ses ikke løftet.
2.3 Afgrænsning af sagen
Det er noteret, at AKB i replikken har oplyst, at forløbet omkring Person 4 skulle være sagen uvedkommende, idet AKB ikke bestrider, at Person 4 var fraflyttet forud for ophævelsen af lejemålet.
Dertil skal præciseres, at det er Lejers opfattelse, at der under alle omstændigheder aldrig forelå misligholdelse ved delfremlejning til Person 4, da delfremlejeforholdet havde været lovligt fra indgåelsen af delfremlejningskontrakten, hvilket underbygges af, at ansøgningen vedrørende Person 16 med samme huslejebeløb blev accepteret af AKB i den efterfølgende periode.
Sidst skal det også bemærkes, at størstedelen af de af AKB afsendte
17
påmindelsesbreve i 2021 og den følgelig ophævelse af lejemålet den 31. august 2021 hovedsageligt skyldtes AKB’s indsigelser imod delfremlej-ningsforholdet mellem Lejer og Person 4.
Da det er Sagsøgtes opfattelse, at parterne nu er blevet enige om, at forløbet med Person 4 ikke bør inddrages i sagen.
(a) om Lejer i en tidligere årrække havde delfremlejet ulovligt så det
senere kunne berettige en ophævelse af lejemålet, og
(b) om forløbet med Person 5 kunne berettige en ophævelse af lejemålet,
hvortil allerede nu skal bemærkes, at der aldrig på noget tidspunkt blev afsendt et påmindelsesbrev vedrørende Person 5, men blot et ophævelsesbrev den 31. august 2021 (bilag 8).
(a) Delfremlejning i en tidligere årrække
Det er Sagsøgtes opfattelse, at AKB fortsat ikke i replikken har løftet bevisbyrden for ulovlig delfremlejning i en tidligere årrække (før forlø-bet med Person 4 begyndte) og slet ikke væsentlig misligholdelse, som kunne berettige en ophævelse, der fandt sted den 31. august 2021.
Subsidiært gøres det gældende, at en eventuel tidligere ulovlig delfrem-lejning skulle være ført til en ophævelse på daværende tidspunkt, hvil-ket ikke var sket. AKB har derfor unde ralle omstændigheder fortabt retten til at ophæve lejemålet med henvisning til tidligere påståede for-hold.
Ligeledes kan AKB ikke påberåbe sig efterfølgende forhold (efter ophævelsen som grundlag for en ophævelse).
AKB’s indsigelser imod delfremlejeforholdet mellem Lejer og Person 3 bestrides, da disse aldrig var blevet gjort gældende over for AKB i for-bindelse med ophævelsen den 31. august 2021, ligesom at der ikke fo-relå misligholdelse på tidspunktet for ophævelsen.
Bevisbyrden for ulovlig delfremlejning i en tidligere årrække, ses derfor ikke løftet af AKB.
Vedrørende Person 4 som lejer
Det gøres gældende, at Lejers ret til fremleje af højst halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse fremgår af almenlejelovens § 64, stk. 1.
18
Det gøres derfor gældende, at den legale fremlejeret tillader, at Lejer, fremlejer i alt 2 beboelsesrum idet der samlet er 4 beboelsesrum i leje-målet.
Forudsætningerne for fremlejeforholdets lovlighed er, at fremlejeforhol-det ikke er i strid med reglerne om beboermaksimum samt, at fremleje-aftalen indgås skriftligt og at AKB modtager en kopi af denne, jf. almen-lejelovens § 66. Denne betingelse anses for opfyldt ved fremsendelsen af lejekontrakten mellem Lejer og Person 4.
Det gøres herefter gældende, at AKB ikke havde en berettiget grund til at modsætte sig delfremlejeforholdet med Person 4, da AKB alene kan modsætte sig fremlejeforholdet hvis (1) det er i strid med reglerne om beboermaksimum, eller (2) at AKB har vægtige grunde til at nægte fremleje (f.eks. hvor fremlejetageren tidligere var blevet ekskluderet af AKB).
Endvidere gøres det gældende, at AKB ikke kan nægte Lejers adgang til at benytte den legale fremlejeret med henvisning til at AKB har krav på at få oplyst fremlejetagers CPR-nummer, mailadresse eller telefon-nummer. Et afslag på fremleje kan derfor ikke begrundes i en opsigelse eller ophævelse af lejemålet med baggrund heri ikke vil være gyldig.
Det gøres herudover gældende, at fremlejeforholdet ikke er i strid med reglerne om beboermaksimum, og at Lejer i flere anledninger har fremsendt kopi af den skriftlige fremlejekontrakt til AKB, hvorfor krite-rierne for fremlejeforholdets lovlighed er opfyldt. Det ses ikke, at AKB i øvrigt har fremsat berettiget indsigelse mod fremlejeforholdets lovlig-hed.
Det er imidlertid ikke en forudsætning for fremlejeforholdets lovlighed, at Lejer skal ansøge om adgang til delvis fremleje af sit lejemål. AKB har i øvrigt ikke ret til at stille krav om oplysning af hverken fremlejeta-gerens CPR-nummer, telefonnummer, eller mailadresse som forudsæt-ning for »accept« af fremlejeforholdet. Lejer har givet AKB behørig in-formation om fremlejetageren, således at AKB har haft tilstrækkelig mulighed for at fremsætte berettiget indsigelse om nødvendigt.
Det gøres derfor gældende, at lejefastsættelsen mellem Lejer og Person 4 var i overensstemmelse med reglerne for delfremlejning, ligesom at den mellem Lejer og Person 4 aftalte leje på kr. 4.600 senere blev accepte-
ret at AKB i det senere opståede delfremlejningsforhold mellem Lejer og Person 16. Allerede af denne grund gøres det gældende, at AKB ikke
19
har været berettiget til at ophæve lejemålet med henvisning til forhøjet beløb til dækning af indbo (bilag E).
Såfremt det lægges til grund, at der forelå misligholdelse ved delfrem-lejning til Person 4, gøres subsidiært gældende, at den anførte mislighol-delse ikke bestod på tidspunktet for ophævelsen, hvorfor AKB’s ophæ-velse af 31. august anses for ugyldig allerede af denne grund.
Der har således ikke været tale om et ulovligt eller uberettiget fremleje-forhold, hvorfor ophævelse af 31. august, anses for ugyldig.
(c) Delfremlejning mellem Lejer og Person 5
Det skal atter fremhæves, at AKB ophævede lejemålet samme dag, som AKB opdagede Person 5's navn fremgå af adresseforespørgsel.
På ophævelsestidspunktet den 31. august 2021 var Person 5 allerede ble-vet opsagt mundtligt af Lejer, der desværre ikke er i besiddelse af skriftlig dokumentation herfor. Person 5 ønskede dog ikke i den efterføl-gende periode at forlade lejligheden og Lejer havde haft rigtig meget postyr med Person 5 i opsigelsesperioden.
Som dokumentation for at Lejer havde opsagt Person 5, men at Person 5 ikke ønskede at fraflytte lejemålet, og at Lejer efterfølgende oplevede besvær med Person 5 fremlægges SMS besked fra Lejer til Person 5 som bilag I.
Lejer anerkender, at hun ikke forinden havde underrettet AKB om Person 5, men dette var begrundet i at, Lejer anså Person 5 som en fejl fra hendes egen side og straks opsagde Person 5, hvorefter Lejer ople-vede at, Person 5 ikke ønskede at fraflytte lejemålet. Sagsøgtes provoka-tion 4 og 5 er derfor imødekommet efter bedste evne.
Generelt havde Lejer haft udfordringer med at få Person 5's adresse afmeldt fra lejemålet.
Lejer havde ligeledes skrevet til folkeregister, at de ikke skulle tillade, at Person 5 fik adresse hos Lejer, og Lejer vidste heller ikke, at Person 5 havde tilmeldt sin folkeregisteradresse i første omgang (bilag J).
AKB havde ikke på forhånd informeret Lejer om, at AKB anså Person 5's indflytning for ulovlig delfremlejning, idet AKB ophævede samme dag, som AKB opdagede, at Person 5 stod registreret på folkeregiste-
20
radressen. Det gøres gældende, at der ikke kunne ske ophævelse af leje-målet uden afgivelse af varsel i forhold til Person 5.
Subsidiært gøres det gældende, at der ikke forelå væsentlig mislighol-delse, som kunne berettige en ophævelse af lejemålet, idet der var tale om enkelt overtrædelse i en lejeperiode på i alt 39 år.
Lejer har følgende kontaktoplysninger på Person 4, Tlf nr. 1 og E-mailadresse. Lejer har følgende kontaktop-
lysninger på Person 5, Tlf nr. 2. Det er dog Lejers opfattelse, at Person 5 ikke befinder sig i Danmark. Sagsøgte har imødekommet sagsø-gers provokation 6.
Vedrørende Person 5 som lejer
På tidspunktet for på AKB’s ophævelse, gøres det gældende, at forhol-det vedr. fremlejeforholdet til Person 4 var fuldt afklaret uden der forelå misligholdelse. Den juridiske vurdering af sagen vedr. Person 5 skal der-for ske isoleret set for sig selv.
AKB havde ikke på forhånd varslet Lejer om, at AKB anså Person 5's indflytning for ulovlig delfremlejning, idet AKB ophævede lejemålet samme dag, som AKB opdagede, at Person 5 stod registreret på folkere-gisteradressen.
Det gøres gældende, at der ikke kunne ske ophævelse af lejemålet uden afgivelse af varsel i forhold til Person 5.
Der forelå under ingen omstændigheder en væsentlig misligholdelse i forhold til Person 5, da Person 5 var opsagt nogle dage efter indflytningen, og Lejer blot afventede Person 5 registrerede sin fraflytning.
Vedrørende misligholdelse på tidspunktet for ophævelsen
Uanset det lægges til grund, at Lejer havde misligholdt lejeforholdet ved ikke at have underrettet AKB på forhånd ift. Person 5 (enkelt forg-lemmelse i hele lejeperioden) og uanset om det lægges til grund, at del-fremlejekontrakten med Person 4 var ulovlig, gøres det gældende, at AKB’s ophævelse af Lejers lejemål den 31. august 2021 sker på et tidspunkt, hvor lejemålet alene bebos af Lejer og uden, at der i lejemå-let faktisk bor nogen delfremlejetagere.
Derfor gøres det gældende, at der ikke forelå misligholdelse på selve ophævelsestidspunktet.
21
Såfremt retten lægger til grund, at der forelå misligholdelse, gøres det subsidiært gældende, at misligholdelsen ikke har været væsentlig, der således kræves for at kunne ophæve lejemålet.
Klager fra underboerne Vidne 1 og Person 1
Det var og er fortsat Lejers opfattelse, at grunden til, at AKB havde valgt at rette henvendelse til Lejer i første omgang vedrørende påstået ulovlig delfremlejning og de øvrige påmindelser i hele sagsforløbet frem til ophævelsen, skyldes, at underboen Vidne 1 og underboen Person 1 i fællesskab ønskede at få Lejer smidt ud fra lejemålet.
Vidne 1 var flyttet ind i underetagen til venstre for 2-3 år siden, Person 1 var flyttet ind i underetagen til højre for over 20 år siden, mens Lejer havde boet i lejemålet i over 39 år.
Lejer oplyste, over for ejendomslederen Vidne 2, at Vidne 1 og Person 1 ad flere omgange havde tilkendegivet, at underboerne ønskede Lejer udsat af lejemålet. Dette fremgår af korrespondancen af 17. december 2020 i bilag H, side 1, nederst.
Dette underbygges også af nedenstående afsnit i det påmindelsesbrev afsendt af AKB til Lejer den 30. september 2020 (bilag 12).
Når du har mange delfremlejere i dit lejemål, skal det præciseres at der skal være ro efter kl. 22, og vi har bedt dig om at pointere det overfor dine delfremlejere. Ydermere skal vi oplyse dig om, at du har forpligtelsen i forhold til, at der i alle døgnets timer ikke er ad-færd, som er til gene for de øvrige beboere i ejendommen.
Klagerne har lavet en længere liste med tidspunkter, hvor der kom-mer så meget larm efter kl. 22, at de ikke kan sove – her er udpluk fra listen:
2. september – Der trampes voldsomt rundt i boligen efter kl. 23 4. september larm så der ikke kunne soves frem til kl. 00.10 5. september, først ro kl. 23.05, så meget at der ikke kunne soves 7. september, først ro kl. 23.30, så meget at der ikke kunne soves 15. september, igen voldsom trampen rundt i boligen efter kl. 23
Fremadrettet ingen larm der er til gene efter kl 22.
22
Det bemærkes endvidere, at AKB ved påmindelsesbrev af 30. septem-ber 2020 (bilag 12) havde anerkendt, at ejendommen fra 1936 med dati-dens byggestil generelt led af lydgener.
Korrespondancen af 17. december 2020 (bilag H, side 1, nederst) mel-lem Lejer og ejendomslederen Vidne 2 viste, at underboerne Vidne 1 og Person 1 havde henvendt sig til Lejers delfremlejetagere samt gæster og familiemedlemmer og givet udtryk for, at underboerne nok skulle få Lejer udsat af lejemålet.
Det var og er fortsat Lejers opfattelse, at klagerne og de følgelig på-mindelser fra AKB havde afsæt i klager som tilgik AKB fra underboerne Vidne 1 og Person 1.
Bilag 13 vedrørende annoncen på boligportalen.dk bestrides i sin hel-hed, idet annoncen ikke udgør nogen dokumentation for, at Lejer fak-tisk havde delfremlejet ulovligt. En annonce på boligportalen.dk udgør absolut ikke dokumentation for, hvad der rent faktisk var delfremlejet til. Annoncen bestrides derfor at kunne tillægges bevismæssig betyd-ning.
Lejer er desuden af AKB med henvisning til bilag 17 opfordret til at tiltræde, at der er tale om fotos af fire værelser i Lejers lejemål og føl-gelig opfordret til at redegøre for, hvordan dette stemmer overens med Lejers oplysning om, at Lejer højst havde delfremlejet to af lejemå-lets værelser.
Hertil skal oplyses, at værelserne på intet tidspunkt har været annonce-ret samtidigt, men annonceringen var foregået hen over en længere tidsperiode.
Det afvises derfor, at bilag 17, kan udgøre dokumentation for at Lejer havde forsøgt at delfremleje hele sin lejlighed. Bilaget er ikke ensbety-dende med, at Lejer havde delfremlejet alle 4 rum, hvilket i øvrigt ville savne mening, når Lejer selv skulle bo i lejemålet. AKB’s opfor-dring 2 og opfordring 3 er herved fuldt imødekommet.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
23
Rettens begrundelse og resultat
Efter almenlejelovens § 64 har lejeren ret til at fremleje højst halvdelen af boli-gens beboelsesrum til beboelse. Det er ikke af udlejeren gjort gældende, at leje-ren skulle have fremlejet mere end halvdelen af boligens beboelsesrum.
Efter almenlejelovens § 66 skal fremlejeaftalen indgås skriftligt, og lejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse give udlejeren kopi af fremlejeaftalen. Som anført i TBB 2005.35 er der ikke angivet retsvirkninger til, at udlejeren ikke modtager en kopi af fremlejeaftalen, men det antages, at såfremt udlejeren ikke – efter krav herom - modtager kopi af fremlejeaftalen, kan udlejeren hæve leje-aftalen efter lovens § 90, stk. 1, nr. 6.
Det er ikke bestridt, at lejeren på tidspunktet for påmindelsen af 4. august 2021 fremlejede et værelse til både Person 4 og Person 5. Det er dog alene fremlejeforholdet til Person 5, der af udlejeren påberåbes som grundlag for ophævelsen.
To dommere (Dommer og Boligdommer 1) udtaler:
Det fremgår af udlejerens påmindelse af 4. august 2021, at udlejeren ud over den person, som lejeren havde ønsket at fremleje en del af sin bolig til, havde modtaget oplysninger om, at der boede flere i boligen, som lejeren ikke havde en lovlig delfremlejetilladelse til, og at udlejeren betragtede dette som ulovlig fremleje. Det fremgår videre, at udlejeren fremsatte krav om at modtage ansøg-ning om delfremleje samt lejeaftale om delfremleje.
Uanset, at udlejeren den 4. august 2021 ikke var bekendt med det konkrete fremlejeforhold vedrørende Person 5, og først blev bekendt hermed den 31. august 2021, finder vi, at udlejeren på baggrund af påmindelsen af 4. august 2021 har været berettiget til at hæve lejeaftalen, hvis betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt, idet lejeren efter påmindelsens formulering og det forud-gående forløb vedrørende tidligere fremlejeforhold ikke kan have været i tvivl om, at påmindelsen - ud over Person 4 - også vedrørte andre personer, som lejeren denne dato måtte have udlejet værelser til.
Efter bevisførelsen, herunder lejerens forklaring, lægger vi til grund, at lejeren efter modtagelsen af påmindelsen den 4. august 2021, ikke sendte kopi af leje-aftalen med Person 5 til udlejeren eller meddelte udlejeren, at leje-forholdet med Person 5 var bragt til ophør, og at Person 5 boede i lejligheden indtil udgangen af september 2021. Vi finder på den anførte baggrund, at der forelå misligholdelse på ophævelsestidspunktet den 31. august 2021.
En dommer (Boligdommer 2) udtaler:
24
Jeg finder, at udlejers ophævelse af lejers lejemål var uberettiget, idet lejer ikke har overladt brugen af lejemålet til en anden i et tilfælde, hvor lejer ikke havde været berettiget hertil.
Lejer har af flere gange forsøgt at imødekomme udlejer ved at fremsende de øn-skede oplysninger, som dog er afvist af udlejer.
Det følger af Almenlejelovens § 66, at fremlejeaftaler skal indgås skriftligt og udlejeren skal inden fremlejeperiodens begyndelse modtage en kopi af fremleje-aftalen. Der fremgår intet i bestemmelsen om, at udlejer i forbindelse med et fremlejeforhold kan afkræve specifikke oplysninger mv.
Udlejer har derfor ikke med rette kunne nægte lejers adgang til at benytte den legale fremlejeret med henvisning til, at udlejer har krav på at få oplyst fremle-jetagers CPR-nummer, mailadresse eller telefonnummer.
I forhold til det af udlejer fremsendte påmindelsesbrev af den 4. august 2021, er det min opfattelse, at udlejers påmindelsesbrev af den 4. august 2021 ikke ved-rørte Person 5, men Person 4. På tidspunktet for udlejers ophævelse af lejers lejemål ved brev af den 31. august 2021 var Person 4 fraflyttet lejemålet. Udlejers ophævelse af lejers lejemål var derfor uberettiget, idet der ikke forelå en misligholdelse på tidspunktet for ophævel-sen den 31. august 2021.
Jeg finder ikke, udlejeren på baggrund af påmindelsen af 4. august 2021 har væ-ret berettiget til at hæve lejeaftalen, hvis betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt, idet udlejeren den 4. august 2021 ikke var bekendt med det konkrete fremleje-forhold vedrørende Person 5. Dette forhold blev udlejer først bekendt med den 31. august 2021, hvor ophævelsen blev sendt.
Jeg finder ej heller, at lejeren efter påmindelsens formulering og det forudgå-ende forløb vedrørende tidligere fremlejeforhold burde vide, at påmindelsen -ud over Person 4 - også vedrørte andre personer, som lejeren denne dato måtte have udlejet værelser til.
På denne baggrund finder jeg ikke, at der forelå misligholdelse på ophævelses-tidspunktet den 31. august 2021.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Spørgsmålet er herefter om misligholdelsen kan betragtes som væsentlig, jf. herved almenlejelovens § 91, stk. 1.
25
To dommere (Dommer og Boligdommer 1) udtaler:
Vi finder, at lejerens misligholdelse på bagrund af de konkrete omstændigheder i sagen må betragtes som væsentlig. Vi har lagt vægt på, at der over en længere periode har været problemer med lejerens iagttagelse af de formelle regler om fremleje af værelser, og at lejeren, da hun udlejede værelset til Person 5 på grund af det foreudgående forløb derfor var fuldt ud bekendt med udleje-rens krav om at modtage kopi af fremlejaftaler blandt andet med det formål at sikre, at lejeren ikke krævede højere leje end tilladt efter almenlejlelovens § 66, stk. 3. Vi bemærker i den forbindelse, at lejen i lejekontrakten vedrørende Person 5 var fastsat til 5.200 kr., hvilken leje lejeren - henset til den leje lejeren selv betalte - må have været klar over, at udlejeren ikke ville godkende.
En dommer (Boligdommer 2) udtaler:
Jeg finder i forhold til væsentlighedsvurderingen, at lejerens optræden på bag-grund af de konkrete omstændigheder i sagen ikke kan betragtes som væsent-lig. Dette begrundes særligt i, at udlejer i den efterfølgende periode har god-kendt de fremlejeforhold som er indgået, herunder den af lejer fastsatte leje. Det har derfor formodningen imod sig, at der kan være tale om væsentlighed, når udlejer har godkendt de efterfølgende fremlejeforhold.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Boligselskabet AKB-Københavns påstand tages derfor til følge som nedenfor bestemt.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 35.000 kr. og af retsafgift med 750 kr. Boligselskabet AKB-København er ikke momsregistreret
THI KENDES FOR RET:
Lejer skal anerkende, at Boligselskabet AKB Københavns ophævelse af hendes lejemål beliggende Adresse 1, København, er sket med rette, og at hun i overensstemmelse hermed skal fraflytte lejemålet inden den 30. august 2023.
Lejer skal til Boligselskabet AKB-København betale sagsomkostninger med 35.750 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
26
Publiceret til portalen d. 30-05-2023 kl. 13:00
Modtagere: Sagsøger Boligselskabet AKB-København, Boligdommer 2, Advokat (H) Morten von Appen Hertz, Boligdommer 1, Sagsøgte Lejer, Advokat (H) Veronica Egeberg Petersen