Dom
KØBENHAVNS
BYRET
DOM
afsagt den 6. marts 2023
Sag BS-28798/2021-KBH
Lejer
(advokat Frederik Jørgen Oldenburg)
mod
Udlejer 1
(advokat Michael Holsting)
og
Udlejer 2
(advokat Michael Holsting)
og
Udlejer 3
(advokat Michael Holsting)
og
Udlejer 4
(advokat Michael Holsting)
og
Udlejer 5
(advokat Michael Holsting)
2
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 28. juli 2021.
Sagen angår, om Lejers lejeforhold er tidsbegrænset. Hvis lejefor-holdet skal anses for at være tidsbegrænset, angår sagen tillige, om tidsbe-grænsningen er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, jf. lejelovens § 173, stk. 3 (tidligere lejelovens § 80, stk. 3).
Lejer har nedlagt påstand om, at Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 tilpligtes at anerkende, at lejemålet beliggende Adresse, 2100 København Ø ikke er gyldigt opsagt, og at Lejer kan blive boende i lejemålet uden tidsbegrænsning.
Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 har nedlagt påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Sagens omstændigheder er i korthed følgende:
Af lejekontrakt underskrevet den 21. april 2016 af Lejer som lejer og Virksomhed, Ejendomskontoret som udlejer fremgår, at Lejer lejede lejligheden beliggende Adresse, 2100 Køben-havn Ø fra den 1. juni 2016 til den 1. juni 2021.
Den 28. marts 2021 skrev Lejer til udlejers kontor, om den mundt-lige aftale om mulighed for forlængelse af lejeperioden kunne benyttes.
Den 29. marts 2021 svarede Vidne fra udlejers kontor, at hvis Lejer inden lejeperiodens udløb indgav en opsigelse med varsel på 2 år, ville hun få en meddelelse om, at hun kunne blive i lejligheden i 2 år.
Samme dag skrev Lejer til udlejers kontor og spurgte, om hun kunne få 5 år i stedet for 2 år.
3
Den 28. april 2021 underskrev Lejer en blanket, hvoraf fremgår, at lejemålet ønskedes opsagt med udløbsdato den 31. maj 2023. Hun sendte blan-ketten til udlejers kontor med mail med følgende tekst:
”…
Please find attached my signed notice of termination.
…”
Forklaringer
Vidne afgivet forklaring.
Lejer har forklaret, at hun kommer fra Land, hvor hun arbej-
dede for et norsk og svensk selskab. I 2004 kom hun til Danmark for at studere. Hun læste først i Aarhus og blev senere cand.merc. fra CBS. Hun forstår dansk og kan læse dansk, men taler normalt engelsk, der nu er hendes første sprog. Uddannelsen i Aarhus og på CBS foregik på engelsk.
Hun flyttede omkring 20 gange, fordi hun måtte fremleje for at få et sted at bo. Hun hørte om selskabet, som havde ejendommen, hvor hun bor nu. Hun fandt selskabets adresse på nettet og ringede til kontoret for at høre, om de havde en lejlighed. Hun manglede et sted at bo, og lejligheden, der er omhandlet i sagen, var den første mulighed, hun fik. Hun kunne flytte ind hurtigt, og det var et langtidslejemål. Da hun talte med udlejers kontor, sagde de, at det var en mu-lighed at forlænge.
Da hun indgik kontrakten i 2016, skrev hun bare under. Hun havde ingen ind-flydelse på vilkårene, der var fastsat af udlejer. Tidsbegrænsningen, som var et vilkår i kontrakten, var ikke noget, hun bad om. Hun fik ikke at vide, hvorfor kontrakten skulle tidsbegrænses. Hun fik at vide mundtligt, at hun kunne få forlængelse efter 5 år. De talte ikke om, hvor længe man kunne forlænge, eller hvad der skulle til for at få forlængelse.
Naboerne sagde, at det havde været muligt for dem at forlænge deres aftale to gange. Hun troede derfor, at hun kunne forlænge kontrakten igen og igen. Det betød, at hun fik en følelse af stabilitet.
Da hun den 28. marts 2021 skrev til udlejer, var det, fordi hun tænkte, at hun kunne få en forlængelse af lejeaftalen, som snart udløb. Hun havde intet ønske om at opsige aftalen.
Hun fik udlejers svar af 29. marts 2021 sammen med blanketten, der indgår i sa-gen, om opsigelse. Hun ringede til udlejers kontor for at spørge, om det var en forlængelse i 2 år. Medarbejderen, som hun talte med, bekræftede, at hun kunne forlænge i 2 år. Et par dage senere ringede hun igen til udlejers kontor
4
og talte med en medarbejder ved navn Person. Hun spurgte, om hun kunne for-længe med mere end 2 år, eller 5 år. Person svarede, at det ikke var muligt. Hun spurgte, om det var muligt at forlænge igen med 2 år, når de 2 år var gået. Person svarede, at det vidste hun ikke. Derefter var samtalen slut.
På blanketten om opsigelse skrev hun udløbsdatoen den 31. maj 2023, fordi hun fra udlejers kontor fik at vide, at hun skulle skrive den dato. Hun forstod ikke rigtigt, at det var en opsigelse. Da hun skrev under på den første kontrakt, var der mulighed for forlængelse, og hun tænkte, at der var mulighed for at for-længe igen. Hun fik ingen rådgivning, før hun skrev under på blanketten, og hun havde ikke megen tid til at undersøge det. Hun havde intet andet valg end at skrive under, da hun ellers ville stå på gaden.
Når hun i sin mail af 28. april 2021 brugte ordet ”termination,” tænkte hun ikke så meget over ordvalget, fordi det ord havde været brugt og gentaget mange gange i deres kommunikation. Da hun skrev under på blanketten om opsigelse, forstod hun, at hun kunne leje i 2 år og derefter igen spørge om forlængelse i 2 år. Hun ved, at ordet ”termination” betyder, at aftalen slutter. Ordet opsigelse blev brugt i kontrakten, men ved kontraktens indgåelse blev det sagt, at hun kunne få forlængelse.
I 2015 mistede hun sit job efter lang tids sygdom, og hun kom på kontanthjælp. Hun lider stadig af stress og er først begyndt at arbejde igen i 2022. Hun er an-sat hos MAN, der er et tysk firma, i Danmark.
Vidne har forklaret, at han fra den 1. oktober 1966 til ultimo
2021 var ansat hos Ejendomskontoret, der var ejet af Udlejer 4. Ar-bejdet bestod i at være daglig leder, at sørge for overholdelse af lejeloven i alle lejemål, at afhænde de ejendomme, der ikke passede ind i konceptet og at købe nye ejendomme. Konceptet gik ud på at istandsætte de lejligheder, der blev le-dige, og at få lejere ind fra det publikum, hvis behov konceptet dækkede.
Lejlighederne blev sat i stand, sådan at de dækkede kundernes behov. Kun-derne var f.eks. staten, ambassader, internationale virksomheder og politiet. Det var ikke altid muligt at leje ud til disse kunder. En sjælden gang var man nødt til at leje ud til private. De lejemål blev tidsbegrænsede, for at man igen kunne stille lejlighederne til rådighed for de primære kunder. Hvis lejeren havde be-hov for længere tid end 5 år, var det en ny aftale. Han mener ikke at have været i personlig kontakt med Lejer.
Lejer kom ikke med indsigelser mod tidsbegrænsningen i kon-trakten. Kontoret har ikke modtaget en indsigelse, fordi han i så fald ville være blevet inddraget i det. Hun gjorde heller ikke indsigelse, da hun fik forlængel-sen eller opsigelsen, som hun var taknemmelig over. Hos udlejer kunne man
5
godt forstå det, når en lejer var kommet i klemme, men det var vigtigt for udle-jer, at man kunne få lejligheden tilbage. Derfor havde man den praksis at fore-slå lejeren at opsige lejligheden, sådan at udlejer kunne fastholde lejligheden som en ressource, fordi man havde bekostet mange penge på den. Man kaldte det en opsigelse.
Hvis Lejer ved indgåelsen af den oprindelige kontrakt var af den opfattelse, at hun kunne få en forlængelse efter de 5 år, vil han ikke afvise, at det blev sagt, at det var muligt at forlænge. Det mest almindelige var, at lejer flyttede efter de 5 år, men de, der ønskede at blive boende længere, fik lov til det.
Når en lejer anmodede om at blive boende i længere tid end 5 år, var det Ejen-domskontorets forslag at opsige, og det var et udtryk for enighed. Man har ikke presset eller tvunget en lejer til at underskrive en opsigelse, men den eneste mu-lighed for at blive boende var, at lejeren underskrev en opsigelse. Man kunne ikke få lov til at underskrive et dokument om forlængelse.
Han afgav forklaring i landsretten om virksomhedens koncept i sagen BS-2517-17 og B-2534-17, jf. Østre Landsrets ankedom af 12. oktober 2018.
Parternes synspunkter
Lejer har i sit påstandsdokument anført:
”…
ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,
atLejekontraktens vilkår om tidsbegrænsning er ugyldigt, da det hverken er indført korrekt i lejekontrakten og da vilkåret om tids-begrænsning ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold,
aten henvendelse til Udlejers forretnings- og udlejnings-koncept er ikke en tilstrækkelig begrundelse for tidsbegrænsning af lejeaftalen,
atLejer henvendte sig til Udlejer med et klart og udtrykkeligt ønske om forlængelse af lejeaftalen, og at den efterfølgende opsigelsesaf-tale blev indgået på Udlejers forespørgsel, idet Lejer aldrig har haft et reelt ønske om at opsige lejeaftalen,
atLejers opsigelse er afgivet under falske forudsætninger, og som følge heraf er ugyldig,
6
atopsigelsen de facto har karakter af en forlængelse af aftalen med en 2-årig lejeperiode, der kan opsiges med 3-måneders varsel,
aten aftale om en 2-årig opsigelsesperiode reelt vil være en omgåelse af lejelovens præceptive bestemmelser, hvorfor opsigelsen også af den grund må karakteriseres som en forlængelse frem for en opsi-gelse, samt
atden nye tidsbegrænsning heller ikke er tilstrækkeligt begrundet i Udlejers forhold, og som følge heraf skal tilsidesættes således, at Lejer kan blive boende i lejemålet tidsubegrænset.
…”
Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 har i deres påstandsdokument anført:
”…
SAGSFREMSTILLING OG ANBRINGENDER
1Sagen handler om, hvorvidt sagsøgers opsigelse (bilag 5) er bin-dende eller ej.
2Sagen drejer sig ligeledes om, hvorvidt sagsøger kan anfægte den oprindelige tidsbegrænsning af lejemålet i forbindelse med opsigel-sen (bilag 5).
Tidsbegrænsningen
3Lejeloven tillader indgåelse af tidsbegrænsede lejeaftaler, jf. leje-lovens § 173 (tidl. lejelovens § 80).
4En lejer kan anfægte en tidsbegrænsning indsat i en lejekontrakt, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold, jf. leje-lovens § 173, stk. 3 (tidl. lejelovens § 80, stk. 3). Sagsøger har ikke anfægtet den oprindelige tidsbegrænsning.
5Sagsøger anmodede sagsøgte om at få lejemålet forlænget med 2 år. Parterne indgik herefter aftale om en udskydelse af fraflytnings-tidspunktet, hvorved sagsøger i den forbindelse opsagde lejemålet til fraflytning til den 31. maj 2023.
6Sagsøgte har således indvilliget i en udskydelse af fraflytningstids-punktet i forhold til det oprindeligt aftalte mellem parterne i leje-kontrakten (bilag 1).
7
7Sagsøger var fra lejeforholdets begyndelse bekendt med lejemålets tidsbegrænsning, hvilket desuden bekræftes af den omstændighed, at sagsøger uopfordret henvendte sig til sagsøgte umiddelbart for-inden lejeperiodens udløb med henblik
8Havde sagsøger modsætningsvis ikke været bekendt med virknin-gen af parternes aftale om tidsbegrænsning, findes det selvsagt be-synderligt, om sagsøger måtte blive opmærksom herpå kort før le-jeforholdets ophør.
9Tidspunktet for sagsøgers henvendelse til sagsøgte med ønske om forlængelse af lejeaftalen bærer således i høj grad præg af, at sagsø-ger har ændret sine boligplaner undervejs i lejeperioden, og at sagsøger som følge heraf på eget initiativ ønskede parternes aftale ændret.
10Uanset at sagsøger har haft alle muligheder for at rådføre sig med en advokat både op til og under lejeforholdet, har sagsøger først udnyttet den mulighed efter tidspunktet, hvor sagsøger allerede
havde opsagt lejeforholdet. Det er da heller ikke sagsøgtes pligt at vejlede eller yde juridisk bistand til sagsøger, ligesom ukendskab til lovgivningen ej diskulperer.
11Sagsøger har anført, at vilkåret om tidsbegrænsning er ugyldigt, og har i den forbindelse henvist til, at vilkåret ikke er korrekt indført lejekontrakten, der er en blanket efter lejelovens § 14 (tidl. leje-lovens § 5). Dette bestrides. I øvrigt bemærkes det, at aftalen om udskydelse af fraflytningstidspunktet ikke knytter sig til det i leje-kontrakten § 11 anførte (bilag 1), idet parterne jo netop – på sagsø-gers foranledning – udsatte fraflytningsdatoen til den 31. maj 2023 i forbindelse med sagsøgers opsigelse (bilag 5).
12Sagsøgte har derudover i lejekontraktens § 11 (bilag 1) netop anført, at lejefor-holdet er tidsbegrænset, og lejelovens § 14 (tidl. lejelovens § 5) er derved iagttaget.
13Sagsøger har endvidere gjort gældende, at lejekontraktens vilkår om tidsbegrænsningen (bilag 1) også er ugyldigt, da tidsbegræns-ningen ikke er ” … rimeligt begrundet i udlejers forhold” .
14Sagsøgtes tidsbegrænsning er begrundet i sagsøgtes forretnings- og udlejnings-koncept, og der er ikke noget krav om, at en tidsbe-grænsning skal begrundes i lejelovens § 173 (tidl. lejelovens § 80).
8
Det bestrides derfor, at lejemålet er tidsbegrænset for at ”give sig selv en bedre retsstilling” .
15Der er hverken i lejelovens § 173 (tidl. lejelovens § 80) eller forarbej-derne hertil noget, der taler for at tilsidesætte en gyldig aftalt tids-begrænsning. Ugyldighed er ikke relevant i nærværende sag.
16I forlængelse heraf gøres det gældende, at lejelovens regler er over-holdt, herunder i relation til lejeloven §§ 11 og 14 (tidl. lejelovens §§ 4 og 5).
17På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at en eventuel tidsbegrænsning ikke er ugyldig.
18Endvidere gøres det gældende, at en eventuel tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet i sagsøgtes forhold, hvorfor tidsbegræns-ningen ikke skal tilsidesættes, jf. lejelovens § 173, stk. 3. Lejeforhol-det ophører ganske vist til det aftalte fraflytningstidspunkt den 31. maj 2023 i forbindelse med lejemålets opsigelse (bilag 5), men det er lejeretligt ikke at betragte som et tidsbegrænset lejeforhold.
19I øvrigt er det overhovedet ikke relevant at diskutere tidsbegræns-ningens gyldighed eller tidsbegrænsningens rimelighed i al den stund, at sagsøger har opsagt lejemålet (bilag 5).
Sagsøgers opsigelse
20Den oprindelige lejeaftale var tidsbegrænset.
21Der er ikke i lejelovens § 169, stk. 1 (tidl. lejelovens § 81, stk. 1), knyttet formkrav til lejers opsigelse. I nærværende tilfælde faldes der tilbage på sagsøgers frie adgang til opsigelse af lejemålet efter § 169, stk. 1 (tidl. lejelovens § 81, stk. 1), med det sædvanlige opsigel-sesvarsel på 3 måneder og lejekontraktens bestemmelse herom i § 11.
22Som tidligere anført opsagde sagsøger lejeforholdet i forbindelse med parternes aftale om udskydelse af fraflytningstidspunktet til fraflytning den 31. maj 2023.
23Det gøres på denne baggrund gældende, at der er indgået en bin-dende aftale – tilbud og accept – om opsigelsen af lejemålet, jf. afta-lelovens § 1.
9
24Sagsøger har imidlertid gjort gældende, at opsigelsen er ugyldig, idet:
”… [opsigelsen] er afgivet på et ugyldigt grundlag, som følge af udlejers [sagsøgtes] afgivelse af urigtige oplysnin-ger. ”
25Sagsøgte har ikke på noget tidspunkt givet sagsøger urigtige oplys-ninger. Sagsøgte har blot indvilget i en udskydelse af fraflytnings-tidspunktet. Dette er blot et udtryk for aftalefrihed – tilbud og ac-cept – i overensstemmelse med aftalelovens regler herom.
26Uagtet ændrer dette ikke på, at sagsøgers opsigelse ikke er ugyldig.
I forlængelse heraf bemærkes det, at ingen af aftalelovens ugyldig-hedsbestemmelser (aftalelovens §§ 28-36) gør sig gældende i nær-værende sag.
27Sagsøgers anbringende vedrørende ugyldighed fremstår således ubegrundet, udokumenteret og uden henvisning til eventuel rele-vant lovgivning, praksis eller litteratur.
28På baggrund af ovenstående gøres det gældende, at der ingen formkrav foreligger til opsigelse af et lejemål, jf. lejelovens § 169, stk. 1 (tidl. lejelovens § 81, stk. 1).
29Endvidere gøres det gældende, at ingen af aftalelovens ugyldig-hedsbestemmelser §§ 28-36 finder anvendelse i nærværende sag, li-gesom at bevisbyrden for sagsøgers påstand om ugyldighed, ikke er løftet af sagsøger.
30Det gøres gældende, at der ikke er hjemmel til en tilbagekaldelse af en opsigelse. Der gælder ingen fortrydelsesret. Opsigelsen var utvivlsomt kommet til sagsøgtes kundskab forinden tvistens op-ståen, jf. aftalelovens § 7. Opsigelsen er derfor bindende for sagsø-ger.
Opsummerende anbringender
På baggrund af ovenstående gøres det opsummerende gældende, at:
31lejelovens regler er overholdt, herunder i relation til lejeloven §§ 11 og 14 (tidl. lejelovens §§ 4 og 5).
10
32den oprindelige tidsbegrænsning ikke er ugyldig.
33den oprindelige tidsbegrænsning er tilstrækkeligt begrundet i sagsøgtes forhold, hvorfor tidsbegrænsningen ikke skal tilsidesæt-tes, jf. lejelovens § 173, stk. 3. I øvrigt er spørgsmålet om tidsbe-grænsning ikke relevant, da sagsøger har opsagt sit lejemål. Den omstændighed at lejemålet bliver ”tidsbegrænset” qua sagsøgers opsigelse, er ikke det samme som at lejeforholdet er tidsbegrænset lejelovsmæssigt. Fraflytningstidspunktet blev – som tidligere anført – alene udskudt på sagsøgers initiativ.
34der er indgået en bindende aftale – tilbud og accept – om opsigel-sen af lejemålet (bilag 5), jf. aftalelovens § 1.
35der ingen formkrav foreligger til opsigelse af et lejemål, jf. leje-lovens § 169, stk. 1 (tidl. lejelovens § 81, stk. 1).
36ingen af aftalelovens ugyldighedsbestemmelser §§ 28-36 finder an-vendelse i nærværende sag, ligesom at bevisbyrden for sagsøgers påstand om ugyldighed, ikke er løftet af sagsøger.
37en tilbagekaldelse af opsigelsen (bilag 5) ikke længere var/er mulig efter lejelovgivningen, da denne utvivlsomt var kommet til sagsøg-tes kundskab forinden tvistens opståen, jf. aftalelovens § 7.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Det følger af ordlyden af lejelovens § 173, stk. 3 (tidligere § 80, stk. 3), at bolig-retten kan tilsidesætte en tidsbegrænsning i en lejekontrakt, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at boligretten har samme mulig-hed for at tage stilling til, om en tidsbegrænsning skal tilsidesættes, både for så vidt angår den første tidsbegrænsede udlejning og ved fortsættelser af lejefor-holdet.
Efter Lejers forklaring sammenholdt med Vidnes forklaring lægger retten til grund, at Lejer i forbindelse med indgåelse af le-jekontrakten i 2016 fik at vide, at det ville være muligt at opnå en forlængelse af lejeforholdet ud over tidsbegrænsningen på 5 år. Lejer anmodede
11
om forlængelse af lejeforholdet, men fik alene mulighed herfor ved at acceptere at underskrive blanketten om opsigelse, sådan at lejeforholdet ophørte efter yderligere 2 år. Aftalen i blanketten om opsigelse indebar således reelt en for-længelse af lejeforholdet.
Tidsbegrænsningen i den første lejekontrakt og udlejers ønske om, at Lejer underskrev blanketten om opsigelse som sket var begrundet i et gene-relt hensyn til at kunne genudleje til nye lejere inden for udlejers foretrukne må-lgruppe og forretningskoncept.
Retten finder, at udlejeren ikke har godtgjort, at tidsbegrænsningen i den første lejekontrakt eller tidsbegrænsningen, som blanketten om opsigelse indebar, var tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold.
Betingelserne for at tilsidesætte tidsbegrænsningerne er derfor opfyldt, jf. leje-lovens § 173, stk. 3 (tidligere § 80, stk. 3). På den baggrund, der er anført oven-for, kan ordlyden i blanketten om opsigelse ikke føre til andet resultat.
Retten tager derfor Lejers påstand til følge.
Efter sagens udfald er de sagsøgte udlejere den tabende part, der skal betale sa-gens omkostninger til modparten, jf. retsplejelovens § 312, stk. 1.
Lejer er dækket af en retshjælpsforsikring, og hun har opfyldt de økonomiske betingelser for fri proces. Hun har derfor været fritaget for at betale retsafgift, jf. nu retsafgiftslovens § 9, stk. 1, nr. 3.
De sagsøgte skal betale sagens omkostninger til Lejer med 30.000 kr. til dækning af advokatudgift. De sagsøgte skal til statskassen betale et beløb på 2.540 kr. svarende til retsafgift og berammelsesafgift, jf. den dagældende retsafgiftslov. Lejer er ikke momsregistreret.
Retten har ved omkostningsfastsættelsen taget udgangspunkt i de vejledende salærtakster i forhold til sagens økonomiske værdi, som må antages at have været 1 års leje, som ifølge kontrakten var 93.161 kr., jf. nu retsafgiftslovens § 3, stk. 3, 3. pkt. Retten har taget hensyn til sagens karakter og forløb samt hovedforhandlingens varighed af to timer.
THI KENDES FOR RET:
Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 tilpligtes at anerkende, at lejemålet beliggende Adresse, 2100 København Ø ikke er gyldigt opsagt, og at Lejer kan blive boende i lejemålet uden tidsbegrænsning.
12
Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 skal til Lejer betale sagsomkostninger med 30.000 kr.
Udlejer 1, Udlejer 2, Udlejer 3, Udlejer 4 og Udlejer 5 skal til statskassen betale 2.540 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 06-03-2023 kl. 13:00
Modtagere: Advokat Frederik Jørgen Oldenburg, Sagsøger Lejer, Sagsøgte Udlejer 4, Sagsøgte Udlejer 5, Sagsøgte Udlejer 1, Advokat (H) Michael Holsting, Sagsøgte Udlejer 2