Dom
RETTEN I KOLDING
DOM
afsagt den 10. januar 2023
Sag BS-22747/2022-KOL
Boligkontoret Fredericia
(advokat Jens Brusgaard)
mod
Lejer 1
(advokat Rasmus Nilsson Børresen)
og
Lejer 2
(advokat Rasmus Nilsson Børresen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 15. juni 2022.
Sagen drejer sig om, hvorvidt lejerne af en almen bolig har ret til at opsætte en udvendig el-ladestander til opladning af en elbil uden udlejerens eller afdelingsbestyrelsens accept.
Boligkontoret Fredericia har fremsat følgende påstand:
2
De sagsøgte, principalt in solidum subsidiært alternativt, tilpligtes til at fjerne 1 stk. el-ladestander opsat udvendigt på murgavl på lejemål beliggende Adresse, 7000 Fredericia, bygning Nr. på Matrikel nr., og fo-retage håndværksmæssig korrekt reetablering.
Lejer 1 og Lejer 2 har fremsat påstand om frifin-delse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Med virkning fra 1. marts 2000 lejede lejerne en almen bolig på Adresse, 7000 Fredericia. Lejemålet er et fritliggende hus.
Af lejekontrakten fremgår, at lejerne har modtaget en husorden.
Af den seneste husorden vedtaget på et afdelingsmøde den 6. september 2017 fremgår bl.a., at der ikke må opsættes antenner og markiser uden tilladelse fra boligkontoret, og at parkering af personbiler kun må finde sted på de etable-rede parkeringspladser.
I 2021 opsatte lejerne en el-ladestander udvendigt på gavlen af den lejede bolig. I forbindelse med opladning af lejernes hybridbil parkerer lejerne ved husgav-len på et flisebelagt areal, som ikke er en etableret parkeringsplads som om-handlet i husordenen.
Efter at viceværten havde gjort lejerne opmærksom på, at el-ladestanderen var ulovligt opsat, fremsendte lejerne en ansøgning om opsætning af el-ladestander til boligkontoret.
I en e-mail af 1. november 2021 meddelte boligkontorets inspektør afslag herpå. Af afslaget fremgår:
”…
Efter nærmere drøftelse med teknisk chef Vidne, må jeg desværre oplyse at vi ikke kan imødekomme jeres ansøgning om opsætning af El lade stander. Denne skal derfor demonteres og murværket skal reetable-res.
Beslutningen ligger til grund i afdelingens husorden pkt. 17, som er vedta-get af beboerne i afdelingen:
3
” Parkering af personbiler og motorcykler må kun finde sted på de etablerede plad-ser.”
I har som beboere mulighed for at stille forslag til afdelingsmødet, om en ændring af husordenen, så en fremtidig løsning vil være en mulighed.
…”
Lejerne efterkom ikke påbuddet om at fjerne el-ladestanderen. Boligkontoret indbragte sagen for Beboerklagenævnet i Fredericia, som den 19. maj 2022 traf følgende afgørelse:
”…
Et flertal af nævnet finder endvidere, at der ikke er grundlag for at på-lægge Lejer 1 og Lejer 2 en sanktion i henhold til almenloven § 82, stk. 2, nr. 1 eller 2 for opsætning af el-ladestander.
…
Opsætning af El-ladestander
El-ladestanderen er opsat i 2021. Opsætningen er foretaget uden tilladelse fra udlejer.
Efter almenlejeloven § 35 har lejer ret til at foretage sædvanlige installatio-ner i det lejede, medmindre udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el-og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Lejeren skal give meddelelse til udlejerne, lejeren foretager installationen.
Et flertal af nævnet finder, at el-ladestander har fået en sådan udbredelse i samfundet, at installationen må anses for sædvanlig. Lejerne har således ret til at foretage installationen, medmindre udlejer godtgør, at ejendom-mens el-kapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen.
Flertallet af nævnet finder ikke at det forhold, at manglende meddelelse til udlejer inden installation, kan danne grundlag for en sanktion efter almen-lejeloven § 82, stk. 1, nr. 1 eller 2.
På tidspunktet for opsætning var boligafdelingens nuværende husorden gældende, hvorfor boligforeningens husorden - herunder parkeringsregler
- skal respekteres ved anvendelse af el-ladestanderen.
4
Flertallet af nævnet bemærker, at forslag om ændring af husorden – her-under - parkeringsreglerne - kan fremsættes for afdelingsmødet.
Et mindretal af nævnet finder, at installation af el-ladestander ikke kan an-ses for en sædvanlig og almindeligt forekommende teknisk installation til anvendelse i det lejede som forudsat i almenlejelovens § 35.
Medlemmer finder endvidere, at der ej heller er hjemmel i almenlejeloven §§ 36 - 39 til at foretage installationen uden tilladelse fra udlejer. Der er ved denne vurdering lagt vægt på, at installationen må anses for særligt energiforbrugende og efter det oplyste om ejendommens indretning og benyttelse forekommer mindre hensigtsmæssig.
Medlemmet bemærker, at det er ubestridt, at der ikke er søgt om tilladelse til installationen inden denne er foretaget eller der efterfølgende er givet tilladelse til installationen.
Medlemmet finder herefter ikke, at lejerne har haft hjemmel i aftale eller almenlejeloven - som foran anført - til at foretage installationen.
Medlemmet finder på denne baggrund, at der er grundlag for at pålægge lejerne en sanktion efter almenlejelovens § 82, stk. 1, nr. 1 eller 2, såfremt installationen ikke nedtages inden 14 dage fra modtagelse af afgørelsen.
Afgørelse træffes i henhold til stemmeflertallet.
…”
Forklaringer
Teknisk chef, Vidne, har forklaret, at han er overordnet ansvarlig for Bo-
ligkontoret Fredericias drift, herunder nybyggeri, istandsættelse og vedlige-hold. Boligkontoret har omkring 5.000 lejemål i Fredericia. Afdeling i By omfatter omkring 100 lejemål.
Opsætning af en el-ladestander forudsætter, at der er truffet en beslutning herom på et afdelingsmøde. Det skæmmer bygningerne, hvis der opsættes el-la-destandere. Hvis lejerne frit kunne opsætte el-ladestandere, ville der være risiko for driftsforstyrrelser i elforsyningen på grund af overforbrug. I det konkrete tilfælde har der dog ikke været eksempler på sådanne driftsforstyrrelser. Det er også afdelingen, der beslutter, hvor man må parkere. Den pågældende afdeling har besluttet, at man ikke parkere foran sin bolig efter forgodtbefindende, men kun på de etablerede parkeringspladser. Der er ikke opsat fælles el-ladestan-
5
dere ved de etablerede parkeringspladser, og en lejer kan ikke blot trække et ka-bel fra sin bolig til parkeringspladsen, da kablet vil være til gene for andre.
Han har ikke selv set lejernes bil holde ved el-ladestanderen, men et afdelings-bestyrelsesmedlem har indberettet, at bilen ofte holder der, og har sendt bille-der af bilen.
Lejer 2 har forklaret, at hun og hendes ægtefælle købte en hy-
bridbil i 2011. De havde mulighed for at parkere på et flisebelagt areal ved hus-gavlen uden at være til gene for andre. Hun havde ikke forestillet sig, at de skulle spørge Boligkontoret, om de måtte købe en hybridbil og opsætte en lade-stander. De fik ladestanderen installeret i 2021. Ladestanderen er leveret af OK, som har sørget for installationen. De har en særskilt måler til el-ladestanderen.
Efter viceværten gjorde dem bekendt med, at el-ladestanderen var ulovligt op-sat, skrev hun til Boligkontorets inspektør for at få en formel godkendelse. De anvender ikke arealet ved husgavlen som en fast parkeringsplads. Det tager to timer at lade bilen op. Hun får en besked på sin telefon, når opladningen er fær-dig. Derefter flytter hun bilen. Desuden er det ikke hver dag, de oplader bilen. Med de nuværende elpriser kan der godt gå en uge imellem.
Hun er bekendt med, at der gælder en husorden i afdelingen. Hun mener ikke, at bestemmelsen om parkering omfatter den situation, hvor de i et par timer holder ved huset og lader op. Hun har ikke undersøgt, hvor de ellers kan lade bilen op. De lader den aldrig op andre steder. Bilen kører også på benzin.
Parternes synspunkter
Boligkontoret Fredericia har i sit påstandsdokument anført:
”…
De sagsøgte har fra den 1. marts 2000 som lejet en almen bolig hos udlejer Andelsboligforeningen A.m.b.a., nu Boligkontoret Fredericia.
Lejemålet er en del af Afdeling, der består af 100 lejemål For almene boliger gælder en lang række ufravigelige regler fastsat i lov om almene boliger henholdsvis i almenlejeloven.
Et særkende ved et boliglejemål, i dette tilfælde en almen bolig, er, at en lejer på ingen måde har samme rettigheder som en ejer og således ikke kan udøve en ejers råden.
Hertil kommer, at lovgiver i forhold til det aftalekompleks, der er gæl-dende for almene boliger, har ønsket et stærkt beboerdemokrati på ud-valgte områder.
6
Det betyder, at på en lang række områder er det flertallet i beboerdemo-kratiet, der fastsætter de regler, der er gældende for alle, og som den en-kelte lejer må udkaste sig, uanset om man er enig i flertallets beslutning eller ej.
Dette gælder som altoverskyggende hovedregel med ganske få undta-gelser.
Beboerdemokratiet er ført helt ud på den enkelte afdeling i boligselska-bet, der fastsætter egen husorden, som bl.a. regulerer husdyrhold, anten-ner, parkering mv., jf. Almenboliglovens § 40.
De sagsøgte er således fuldt og helt underlagt den husorden, der til en-hver tid er gældende for den pågældende afdeling, aktuelt medtaget som sagens bilag 7, (Ekstrakten side 80)
I henhold til husordenens pkt. 7 må der ikke opsættes antenner og para-boler, og i henhold til pkt. 17 må der kun parkeres på de etablerede plad-ser (Ekstrakten s. 83)
Der er intet fastsat i husordenen vedrørende el-ladestandere.
Det er i sagen dokumenteret, at de sagsøgte parkerer ulovligt når de op-lader deres bil såvel som på andre tidspunkter.
Det er endvidere dokumenteret, at de sagsøgte uden forudgående ansøg-ning har opsat og tilsluttet en el-ladestander udvendigt på muren på de sagsøgtes lejemål.
Ved ansøgning med tilbagevirkende kraft har de sagsøgte fået et afslag på at opsætte el-ladestanderen.
Sagsøgers afslag er velbegrundet, mens der ikke er nogen hensyn, der taler for at de sagsøgte skal kunne oplade deres bil umiddelbart i tilknyt-ning til de sagsøgtes lejebolig, herunder kombineret med ulovlig parke-ring.
Ikke en menneskeret.
De sagsøgte har en lang række andre alternativer til at oplade deres bil.
7
Beboerklagenævnets flertalsafgørelse af 19. maj 2022 (Ekstrakt s. 86-93) er på en lang række niveauer forkert og udtryk for lovskabende retsprak-sis.
Beboerklagenævnets afgørelse er uden lovlig hjemmel og uden angivelse af et eneste præjudikat.
El-ladestandere relateret til lejemål er under politisk overvejelse, men har endnu ikke fundet vej til specifikke lovregler i lejeloven henholdsvis i almenlejeloven.
Den relevante bestemmelse i denne sag er almenlejelovens § 35, der hen-viser til lejelovens § 142.
Lejelovens § 142 skal forstås med udgangspunkt i lejelovens § 141, der klart definerer, at lejeren ikke uden udlejeres samtykke må foretage æn-dringer af det lejede eller anbringe andre ændringer eller genstande end det i §§ 142-143 nævnte.
Det betyder, at en lejers råderet er meget indskrænket efter lejelovens § 141.
Hvis ikke der er direkte hjemmel i lejelovens §§ 142-143, må intet foreta-ges.
En gennemgang af lejelovens § 142 viser, at der intet er anført om el-la-destandere.
Bestemmelsen kan ikke fortolkes udvidende, og en el-ladestander kan på ingen måde betragtes som en sædvanlig installation i det lejede, ligesom der ej heller er tale om en radio- eller fjernsyns-antenne.
Den tilsvarende bestemmelse findes i almenlejelovens § 36.
Opsætning af el-ladestandere, herunder opsætning af el-ladestander på et lejemåls udvendige mur, har en række æstetiske og funktionelle kon-sekvenser, der gør at en sådan opsætning må kræve en klar hjemmel, herunder en hjemmel til at fravige de beboerdemokratiske regler.
I boligforeninger, herunder i de enkelte afdelinger, er der naturligvis en lang række saglige hensyn, der tilsiger at el-ladestandere alene kan op-sættes på arealer boligforeningen eller afdelingsbestyrelsen har udpeget, herunder arealer hvor der samtidig må parkeres lovligt.
8
Det æstetiske element ved opsætning af el-ladestandere tilkommer det beboerdemokratiets flertal at forholde sig til.
El-ladestandere har endvidere en indvirkning på afdelingens elforsy-ning, el-sikkerhed, risiko for el-udsving med deraf følgende konsekven-ser, hvilket tilsiger at en lejer, herunder samtlige lejere, ikke bare med udgangspunkt i eget behov kan opsætte sådanne el-ladestandere.
Hvis alle i Afdeling handlede som de sagsøgte, ville 100 el-ladestan-dere belaste systemet og omfanget af ulovlig parkering ville være mas-sivt.
…”
Lejer 1 og Lejer 2 har i deres påstandsdokument
anført:
”…
2. ANBRINGENDER
Det gøres gældende, at det jordstykke, hvor sagsøgte midlertidig hen-sætter deres bil for at oplade den udgør en del af sagsøgtes lejemål, idet sagsøgte i 2014 fik tilladelse (bilag 8, side 2) til at tillægge et fælles jords-tykke ud til vejen til deres have og det er på dette tillagte jordstykke, hvor bilen sættes ved opladning, hvilket er af væsentlig betydning idet el-la-destanderen herved ikke er placeret ”udenfor” lejemålet, men indenfor lejemålets grænser, hvorved forholdet skal vurderes i lyset af § 35 i lov om leje af almene boliger og dermed omfattet af den individuelle råderet.
Det bestrides at området er omfattet af sagsøgers generelle parkerings-bestemmelser, endsige udgør en parkering i den forstand som tiltænkes håndhævet af sagsøger, idet der alene er tale om en midlertidig placering af bilen til brug for opladningen på tilsvarende vis, som der ikke er ind-rettet parkeringspladser på de tankstationer hvor brugerne kan hensætte deres biler til opladning, men alene midlertidige områder til brug for op-ladning.
Det gøres gældende, at § 35 i lov om leje af almene boliger giver sagsøgte ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede, medmindre at sagsøgeren godtgør, at ejendommens el-og afløbskapacitet ikke er til-strækkelig til installationen.
Det gøres gældende, at betegnelse ”sædvanlige installationer” skal for-tolkes i lyset af hvad der på gældende tidspunkt anses for ”sædvanligt” , idet begrebet kan udvikle sig med tiden. Ligeledes skal forståelsen af
9
”sædvanlige installationer” afgøres ud fra en konkret vurdering af hvad der er sædvanligt under hensyntagen til det konkrete lejemål og henset
til, at sagsøgte lejer et fritliggende hus og det forhold at el-ladestander har fået en væsentlig udbredelse i samfundet herunder særligt blandt hu-sejere gøres det gældende, at installation af el-ladestander i nærværende sag må anses for en sædvanlig installation, hvorfor sagsøgte har haft ret til at foretage installationen af lade-standeren og derfor ikke kan tilplig-tes at fjerne el-ladestanderen.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Det er ubestridt, at lejerne har installeret el-ladestanderen uden tilladelse fra Bo-ligkontoret, og at de ikke har fjernet den efter påkrav.
To voterende udtaler herefter:
Almenlejelovens § 35 angår lejerens ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Efter en naturlig sproglig fortolkning må bestemmelsen forstås såle-des, at den omhandler installationer indvendigt i boligen. I modsætning hertil angår lovens § 36 anbringelse af visse installationer på ejendommen. § 36 om-handler således installationer udvendigt på bygningen, og bestemmelsen giver ikke en lejer ret til at anbringe en el-ladestander udvendigt på bygningen. Da le-jerne har foretaget installationen uden udlejerens tilladelse og uden hjemmel i loven, lejekontrakten eller husordenen, kan udlejeren kræve el-ladestanderen fjernet. Vi stemmer derfor for at tage udlejerens påstand til følge.
En voterende udtaler:
El-ladestanderen er tilsluttet i lejemålet og er derfor omfattet af bestemmelsen i almenlejelovens § 35 om installationer i det lejede. Henset til udbredelsen af el-biler og el-ladestandere i samfundet, må en el-ladestander anses for en sædvan-lig installation. Herefter, og da udlejeren ikke har godtgjort, at ejendommens el-kapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen, stemmer jeg for at tage lejernes frifindelsespåstand til følge.
Der afsiges dom efter stemmeflertallet.
Om sagens omkostninger bemærkes, at lejerne efter sagens udfald skal betale sagsomkostninger til udlejeren. Henset til sagens enkle problemstilling, hoved-forhandlingens korte varighed og størrelsen af de omkostninger, der må anta-
10
ges at være forbundet med en fjernelse af el-ladestanderen, skal lejerne betale 11.500 kr. til dækning af Boligkontorets udgift til advokat. Boligkontoret er momsregistreret. Lejerne skal endvidere betale 750 kr. til udlejeren til dækning af retsafgift.
THI KENDES FOR RET:
Lejer 1 og Lejer 2 skal fjerne en el-ladestander opsat udvendigt på murgavl på lejemålet beliggende Adresse, 7000 Fredericia, bygning Nr., på Matrikel nr., og foretage håndværksmæssig korrekt reetablering.
Lejer 1 og Lejer 2 skal til Boligkontoret Fredericia betale 12.250 kr. i sagsomkostninger.
Dommen skal opfyldes inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 10-01-2023 kl. 08:45
Modtagere: Sagsøgte Lejer 1, Sagsøgte Lejer 2, Sagsøger Boligkontoret Fredericia, Advokat (H) Jens Brusgaard, Advokat (H) Rasmus Nilsson Børresen