Dom
RETTEN I AALBORG
DOM
afsagt den 1. november 2022
Sag BS-47045/2020-ALB
Sagsøger
(advokat Jacob Thorup Larsen)
mod
Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1 (advokat Rasmus Mehl)
og
Sagsøgte 1
og
Sagsøgte 2
(advokat Thomas Jensen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Denne sag, der er modtaget den 30. november 2020, drejer sig om erstatning for mangler i anledning af Sagsøgers køb af en ejendom beliggende på Vej i By 1. Spørgsmålet om forældelse af et eventuelt krav er udskilt til særskilt afgørelse, jf. retsplejelovens § 253, stk. 1, og denne dom er derfor en deldom om dette spørgsmål.
2
Sagsøger har overfor Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/Person 1 og overfor Sagsøgte 2 fremsat påstand om, at de skal aner-kende, at det påstævnte krav ikke er bortfaldet som følge af forældelse.
Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/Person 1 og Sagsøgte 2 har begge fremsat påstand om frifindelse.
Sagsøgte 1 har ikke indleveret svarskrift i sagen, og han har ikke været mødt under delhovedforhandlingen.
Sagsøger har derfor fremsat påstand om, at der afsiges udeblivelses-dom over Sagsøgte 1.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Det fremgår af oplysningerne i sagen, at Sagsøger den 30. august 2017 indgik en købsaftale med Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 vedrørende ejendommen beliggende Adresse, By 1.
Salget af ejendommen blev formidlet af Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma, som bl.a. udarbejdede salgsmateriale og stod for fremvisning af ejendommen.
Af salgsopstilling fremgår følgende:
”…
Huset er et pudset hus, flot malet i en elegant mat sort nuance, med eternittag og pæne vinduer, der er ca. 10 år gamle.
…”
Af købsaftalen fremgår følgende:
”…
2. Overtagelsesdag, aflevering og risikoovergang
Ejendommen overtages af køber den 01.12.2017.
Se endvidere tillægget ”Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerfor-enings købsaftale” .
…
11. Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer af standardvilkår
…
3
DISPOSITIONSRET FØR TID:
Det er aftalt, at køber får dispositionsret over ejendommen den 15.11.2017. Bestemmelserne i købsaftalens pkt. 2 skal være opfyldt pr. dispositionsdagen.
…”
Sagsøger fik i overensstemmelse med købsaftalens pkt. 11 nøglerne til ejendommen udleveret den 15. november 2017.
Sagsøger har under sagen fremlagt en række fotos af vinduesram-mer med datering fra 1988 og 1993.
Sagsøger klagede den 8. januar 2018 over Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma til Klagenævnet for Ejendomsformidling, som ved kendelse af 31. maj 2018 tog klagen over ukorrekte oplysninger om ejendommens vinduer til følge, mens et krav om erstatning afvistes.
I klageskemaet til Klagenævnet for Ejendomsformidling har Sagsøger angivet, at hun reklamerede ”Første gang den 26/11-2017 samt løbende i December 2017” .
Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma anlagde sag mod Klagenævnet med på-stand om ophævelse af afgørelsen af 31. maj 2018. Københavns Byret frifandt ved dom af 23. januar 2020 Klagenævnet. Byrettens dom blev den 24. september 2021 stadfæstet af Østre Landsret.
Sagsøger indleverede den 30. november 2020 stævning i nærvæ-rende sag med påstand om betaling af 106.577,50 kr. Den 15. marts 2021 blev behandlingen af sagen i medfør af retsplejelovens § 345 udsat, idet klagesagen verserede ved Østre Landsret, og den 26. januar 2022 blev spørgsmålet om for-ældelse udskilt til særskilt behandling, jf. retsplejelovens § 253, stk. 1.
Sagsøgte 1 har ikke indleveret svarskrift i sagen, og han har ikke været mødt i forbindelse med delhovedforhandlingen.
Forklaring
Sagsøger har forklaret, at hun er uddannet sygeplejerske, og at hun har arbejdet inden for faget siden 1996. Hun bor ikke længere i By 1. Nu bor hun til leje i By 2. I 2017 arbejdede hun i Randers, og hendes børn boede nord for fjorden. Det passede hende derfor godt at bo i By 1. Hun havde også set på et andet hus i By 1, men der var en del, der skulle laves på hu-set, og det var derfor ikke interessant. Hun så en annonce i den lokale avis med huset på Vej, hvorefter hun kontaktede ejendomsmæglerfirmaet. Det var Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma, der havde ejendommen til salg. Hun fik den fremvist 2 gange. Hun faldt for beliggenheden og indretningen. Det var ejendomsmægler Person 2, der stod for fremvisningerne. Hun var
4
alene til den første fremvisning. De talte ikke så meget om standen, og de talte slet ikke om vinduerne. Hun fik salgsopstillingen udleveret, men hun læste den først, da hun kom hjem. Hun var stadig interesseret, og hun fik derfor ejendom-men fremvist igen. Det betød noget for hende, at vinduerne kun var 10 år gamle. Ved den anden fremvisning havde hun sin ekskæreste Person 3 med. Han arbejdede på det tidspunkt som alt mulig mand hos en bilfor-handler. Under fremvisningen talte de om prisen og om ejendommen generelt. De talte heller ikke om vinduerne denne gang. Hun bad ikke Person 3 om at tjekke alderen på vinduerne. Det var slet ikke i hendes tanker. Hun fik lø-bende tilsendt tilstandsrapporten og andre dokumenter. Hun skimmede papi-rerne, men det gav hende ikke anledning til at overveje alderen på vinduerne. Hun stolede på det, der fremgik af salgsopstillingen.
I slutningen af august underskrev hun en købsaftale. Overtagelsesdagen var af-talt til den 1. december 2017. Sælgerne flyttede umiddelbart efter indgåelsen af købsaftalen, og derfor blev det aftalt, at hun havde dispositionsret allerede fra den 15. november 2017. Hun så Sagsøgte 1 en enkelt gang, men ellers havde hun ikke kontakt til sælgerne. Hun har dog efterfølgende mødt Sagsøgte 2. Det var ejendomsmægleren, der udleverede nøglerne til hende. Det skete den 15. november 2017, hvor de aflæste forbruget. Det viste sig kort efter, at emhætten ikke virkede, og der var også nogle af kogepladerne, der ikke virkede. De tjekkede det ikke, da hun fik nøglerne udleveret.
Hun fik hjælp til flytningen og til at hænge ting op. Det var en Person 3 og en ven, der hjalp hende. Det var i den forbindelse, de opdagede, at date-ringen i vinduerne ikke stemte med det, der fremgik af salgsopstillingen. Hun kontaktede derfor ejendomsmæglerfirmaet. Da det ikke førte til noget, kontak-tede hun ejerskifteforsikringen, som henviste hende til Klagenævnet for Ejen-domsformidling. Det var den 26. november eller den 27. november 2017, hun kontaktede ejendomsmæglerfirmaet første gang. Hun var frustreret over situa-tionen, da det betød, at hun skulle have vinduerne skiftet, tidligere end hun havde regnet med. Hun kontaktede Havnens Snedkeri, fordi hun blev vejledt herom af Klagenævnet. Hun har ikke fået skiftet vinduerne.
Foreholdt ejendomsmægler Person 2's forklaring i Københavns Byret, har hun forklaret, at Person 3 arbejdede som alt mulig mand, da han var med ude af se ejendommen. Han er en god ven, og han er far til hendes 2 børn. Hun følte sig mere tryg, hvis han også havde set ejendommen, og han var også interesseret i at se, hvor hun skulle bo. Hun og Person 3 talte ikke om vinduernes stand eller alder før den dag, da de opdagede dateringen. Hun har nok vist Person 3 salgsopstillingen. Hun viste den også til nogle kollegaer, og de talte i den forbindelse om, at det var en fordel, at vindu-erne kun var 10 år gamle. Den anden ven, der hjalp hende med at flytte, hedder Person 4. Hun har taget de fremlagte fotos af vinduerne til sagen
5
ved Klagenævnet. I dag lejer hun ejendommen ud. Kort efter overtagelsen viste det sig, at ejendommen var undermineret af rotter, og hun har brugt så mange penge på at udbedre skaderne herefter, at det ikke kan svare sig for hende at sælge ejendommen.
Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført:
”…
ANBRINGENDER:
For så vidt angår forældelsesspørgsmålet gøres det gældende:
atkravet ikke er forældet,
idet;
atforældelsesfristen efter FOL § 2 løber fra ”det tidligste tidspunkt, til hvilket fordringshaveren kunne kræve at få fordringen opfyldt” ,
atdet tidligste tidspunkt, hvorefter en ejer af en fast ejendom kan gøre mangler gældende, naturligvis først er, når denne er retmæssig ejer af den faste ejendom,
atovertagelsesdagen er begyndelsestidspunktet for forældelse af krav i anledning af mangler ved fast ejendom,
atsagsøger overtog ejendommen den 1. december 2017, og dette såle-des er begyndelsestidspunktet for forældelsen,
atsagsøger udtog stævning 30. november 2020, altså inden for de 3 års forældelsesfrist, jf. FOL § 3, stk. 1,
For så vidt angår sagsøgte 1 gøres det tillige gældende;
atden skadegørende handling ikke umiddelbart resulterede i konsta-terbar skade, hvorfor forældelsesfristen først løber for det tids-punkt, hvor sagsøger havde rimelig anledning til at rejse erstat-ningskrav, hvilket må være fra tidspunktet hvor sagsøger er ret-mæssig ejer af ejendommen.
atsagsøger på begyndelsestidspunktet efter FOL § 2, stk. 4, savnede kundskab om andre omstændigheder, som havde betydning for muligheden for at gøre erstatningskrav gældende, hvorfor der ind-træder suspension,
6
at’realskaden’ består i formuetabets indtræden, hvorfor dette tid-punkt er begyndelsestidspunktet, jf. FOL § 2, stk. 4.
…”
Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1 har i sit på-standsdokument anført:
”…
SUPPLERENDE SAGSFREMSTILLING OG ANBRINGENDER
Sagsøger, der i august 2017 købte en fast ejendom, har ved en stævning udtaget den 30. november 2020 gjort et erstatningskrav gældende over for bl.a. Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma (”Person 1”) i anledning af ejendomshandlen.
Det gøres overordnet gældende, at Sagsøgers krav er foræl-det.
Der foreligger ikke et aftalegrundlag mellem Sagsøger og Person 1, hverken mundtligt eller skriftligt. Der er således tale om, at Sagsøger hævder et ansvar uden for kontraktforhold, jf. forældelseslovens § 2, stk. 4.
Af Sagsøgers stævning, s. 2 fremgår det, at Sagsøger efter at have underskrevet købsaftalen den 30. august 2017 blev bekendt med de forhold, der er gjort gældende over for de sagsøgte i nærværende sag:
Sagsøger bliver efterfølgende bekendt med de faktiske forhold vedrø-
rende ejendommens vinduer, idet det viser sig, at vinduerne er markant ældre end 10 år. Det konstateres herefter, at flere af vinduerne er stemplet med datoerne 1988 og 1993.
Og videre i stævningen er det anført:
- At sagsøgte 1, sagsøgte 2 og sagsøgte 3 er erstatningsansvarlige for
sagsøgers tab i relation til manglen.
- At den direkte oplysning i salgsopstillingen vedrørende vinduernes
alder må betragtes som en indeståelse/garanti, hvorfor der er objektivt ansvar for rigtigheden af denne oplysning.
- At de sagsøgte har udvist ansvarspådragende adfærd, eftersom de
var klar over eller i hvert fald burde være klar over de vinduernes al-
7
der. Der er således tale om en tilsidesættelse af den loyale oplysnings-pligt.
Med disse anbringender hersker der ikke tvivl om, at Sagsøger støtter sit krav på en hævdet fejl i salgsopstillingen. Salgsopstillin-gen er som bekendt en integreret del af købsaftalen, der som anført blev underskrevet den 30. august 2017 (bilag 1).
Ejendommen er købt ved købsaftale underskrevet den 30. august 2017 (bilag 1). Det gøres derfor primært gældende, at forældelsesfristen løber fra dette tidspunkt, jf. forældelseslovens § 2, stk. 4.
Det er således på tidspunktet for indgåelsen af købsaftalen eller i umid-delbar forbindelse hermed, at den hævdede skade indtræder, hvorfor forældelsesfristen regnes fra dette tidspunkt og ellers senest på disposi-tionsdatoen den 15. november 2017 (købsaftalens pkt. 11 – bilag 1), jf. ri-sikoens overgang, jf. forældelseslovens § 2, stk. 4.
Det betyder, at forældelsesfristen udløb den 30. august 2020, jf. foræl-delseslovens § 3, stk. 1, hvorfor kravet allerede af denne grund er foræl-det. Der blev således ubestridt først udtaget stævning den 30. november 2020.
Vedrørende suspension bemærkes følgende:
I klagen, som Sagsøger indgiver til Klagenævnet for Ejen-domsformidling (bilag C), fremgår det, at Sagsøger har op-lyst følgende til Klagenævnet for Ejendomsformidling om reklamatio-nen, jf. s. 2 i klagen (bilag C):
Altså kan retten lægge til grund, at Sagsøger i sin klage har skrevet, at hun har reklameret over de hævdede forhold den 26. novem-ber 2017, hvorfor Sagsøger i hvert fald allersenest på dette
8
tidspunkt har været vidende om de forhold, der hævdes til støtte for et erstatningskrav i nærværende sag.
Selv hvis retten lægger til grund, at forældelsesfristen har været suspen-deret, gøres det gældende, at den ikke har været suspenderet længere end til allersenest den 26. november 2017.
Forældelsesfristen er i givet fald således udløbet den 26. november 2020.
Sagsøger udtog som bekendt imidlertid først stævning i sa-gen den 30. november 2020, jf. minretssag.dk, og kravet er derfor også af denne grund forældet, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1 sammenholdt med § 3, stk. 2.
I Sagsøgers seneste processkrift af 24. februar 2022 støttes kravet på følgende, jf. under afsnittet anbringender:
atdet tidligste tidspunkt, hvorefter en ejer af en fast ejendom kan gøre mangler gældende, naturligvis først er, når denne er retmæssig ejer af den faste ejendom,
og særligt yderligere overfor Person 1:
For så vidt angår sagsøgte 1 gøres det tillige gældende:
atden skadegørende handling ikke umiddelbart resulterede i konstaterbar skade, hvorfor forældelsesfristen først læber for det tidspunkt, hvor sagsøger havde rimelig anledning til at rejse erstatningskrav, hvilket må være fra tidspunktet hvor sagsøger er retmæssig ejer af ejendommen.
atsagsøger på begyndelsestidspunktet efter FOL § 2 stk. 4, svarende kundskab om andre omstændigheder, som havde betydning for muligheden for at gøre erstatningskrav gæl-dende, hvorfor der indtræder suspension,
at” realskaden” består i formuetabets indtræden, hvorfor dette tidspunkt er begyndelsestidspunktet, jf. FOL § 2, stk. 4.
Det følger af det anførte, at Sagsøger er enig i, at forældel-sesfristen udløber den 30. august 2020, eftersom Sagsøger var den ”retmæssige ejer af ejendommen” i august/september 2017, jf. bilag 1.
9
Det bestrides ex tuto, at der er grundlag for at hævde suspension indtil overtagelsesdagen den 1. december 2017.
…
Sammenfattende gøres det gældende, at forældelsesfristen løber fra tidspunktet for aftaleindgåelsen den 30. august 2017, subsidiært senest pr. dispositionsdatoen den 15. november 2017 (dispositionsdagen, jf. købsaftalens pkt. 11 (bilag 1), og mere subsidiært den 26. november 2017 (reklamationsdagen, jf. bilag C), jf. forældelseslovens § 3, stk. 1 og § 2, stk. 4.
Ex tuto bemærkes det, at der intet grundlag er for suspension herud-over, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.
…”
Sagsøgte 2 har i sit påstandsdokument anført:
”…
ANBRINGENDER:
…
Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at sagsøgers krav er forældet.
Begyndelsestidspunktet for den 3-årige forældelsesfrist jf. Forældelses-lovens § 3, skal regnes fra risikoens overgang.
Det gøres i den forbindelse gældende, at risikoen for ejendommen over-gik til køberen (sagsøger) allerede på dispositionsdagen den 15. novem-ber 2017 jf. herved bilag 1, købsaftalens pkt. 2 og 11, med henvisning til ”Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale” .
Af ”Standardvilkår for Dansk Ejendomsmæglerforenings købsaftale” afsnit ”Overtagelse, aflevering og risikoovergang (købsaftalens afsnit 2)” fremgår udtrykkeligt, at:
”Køber overtager risikoen for ejendom m en på overtagelsesdagen eller på dispositionsdagen, hvis denne er tidligere end overtagelsesdagen.”
10
Sagsøger har bekræftet, at hun var bekendt med forholdet hvorom der klages allerede inden den i købsaftalen anførte overtagelsesdag, 1. de-cember 2017.
I sagsøgers klage til Klagenævnet for Ejendomsformidling, dateret 1. ja-nuar 2018, er det angivet at der blev reklameret til ejendomsmægleren allerede den 26. november 2017.
Forholdet må således være konstateret senest d. 26. november 2017.
Uanset om forholdet blev konstateret allerede ved risikoens overgang, d. 15. november 2017 eller på dagen for reklamation til mægler, d. 26. november 2017, er indgivelse af stævning d. 30. november 2020 således foretaget efter udløbet af den 3-årige forældelsesfrist.
…”
Parterne har under delhovedforhandlingen henvist til påstandsdokumenterne og nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Sagsøger indleverede stævning i sagen den 30. november 2020, og spørgsmålet er, om et eventuelt erstatningskrav på det tidspunkt var forældet.
Der er i relation til Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/Person 1 tale om et eventuelt krav uden for kontrakt, idet kravet støttes på en urigtig oplysning om vinduernes alder i salgsopstillingen. Forældelsesfristen, som er på 3 år, regnes derfor i medfør af forældelseslovens § 2, stk. 4, fra tids-punktet for skadens indtræden, som i dette tilfælde er tidspunktet for indgåel-sen af købsaftalen. Det er ubestridt, at Sagsøger fik nøglerne til ejen-dommen udleveret den 15. november 2017, og hun har forklaret, at hun først umiddelbart herefter – formentlig den 26. eller 27. november 2017 – blev be-kendt med dateringen i vinduerne. Hendes forklaring støttes af oplysningerne i klageskemaet indsendt til Klagenævnet for Ejendomsformidling, hvoraf det fremgår, at hun første gang reklamerede den 26. november 2017. Retten finder ikke, at der efter bevisførelsen er grundlag for at antage, at Sagsøger fik eller burde have fået kendskab til dateringen i vinduerne og som følge heraf et eventuelt erstatningskrav på et tidligere tidspunkt, og forældelsesfristen lø-ber derfor i medfør af forældelseslovens § 3, stk. 2, fra, da Sagsøger på et tidspunkt mellem den 15. november og den 27. november 2017 blev be-kendt med dateringen på vinduerne.
I relation til Sagsøgte 2 er der tale om et eventuelt krav opstået ved misligholdelse af en kontrakt, og forældelsesfristen regnes i medfør af forældel-seslovens § 2, stk. 3, derfor fra tidspunktet for en eventuel misligholdelse, som i
11
tilfælde af mangler ved fast ejendom skal vurderes ved risikoens overgang. Ef-ter ordlyden af købsaftalens pkt. 2 sammenholdt med pkt. 11 om dispositions-retten fra den 15. november 2017 og i overensstemmelse med princippet i købe-lovens § 17, finder retten, at risikoen for ejendommen i relation til eventuelle mangler overgik til Sagsøger, da hun den 15. november 2017 over-tog ejendommen, og forældelsesfristen skal derfor som udgangspunkt regnes fra denne dag. Sagsøger har som overfor anført forklaret, at hun se-nest blev bekendt med dateringen i vinduerne den 27. november 2017, og uan-set, om hun allerede den 15. november 2017 burde være blevet bekendt hermed, løber forældelsesfristen senest fra det tidspunkt, hvor hun rent faktisk blev be-kendt hermed og kunne have gjort et eventuelt krav mod Sagsøgte 2 gældende, jf. forældelseslovens § 3, stk. 2.
På denne baggrund finder retten, at et eventuelt krav om erstatning på tids-punktet for indleveringen af stævningen den 30. november 2020 i det hele var forældet, og de sagsøgte frifindes derfor. Retten bemærker i den forbindelse, at betingelserne for at afsige udeblivelsesdom over Sagsøgte 1 herefter ikke er opfyldt, jf. retsplejelovens § 352, stk. 1, og § 362, stk. 1, sammenholdt med § 360, stk. 3.
Efter udfaldet af sagen skal Sagsøger betale sagsomkostninger til Sagsøgte Ejendomsmæglerfirmav/Person 1 med 20.000 kr. Beløbet, der er til dækning af udgift til advokatbistand, er fastsat ud fra sa-gens værdi og forløb, herunder at sagen er sluttet efter en delhovedforhandling. Beløbet er uden moms, da Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/Person 1 er momsregistreret.
Sagsøger skal endvidere i sagsomkostninger til Sagsøgte 2 betale 25.000 kr. Beløbet, der er til dækning af udgift til advokatbistand og fastsat efter de samme kriterier som ovenfor anført, er med moms, da det er op-lyst, at Sagsøgte 2 ikke er momsregistreret.
I forholdet mellem Sagsøger og Sagsøgte 1 ophæves sagens omkostninger.
THI KENDES FOR RET:
De sagsøgte, Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/Person 1, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, frifindes.
Sagsøger skal til Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1 i sagsomkostninger betale 20.000 kr.
12
Sagsøger skal til Sagsøgte 2 i sagsomkostninger betale 25.000 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage og bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
2
Publiceret til portalen d. 01-11-2022 kl. 11:00
Modtagere: Sagsøgte 1, Sagsøgte 2, Sagsøgte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1, Advokat (L) Jacob Thorup Larsen, Advokat (H) Thomas Jensen, Sagsøger, Advokat (H) Rasmus Mehl