Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 4. marts 2025
Sag BS-28971/2023-OLR
(19. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøgte
(advokat Jesper Køppen Fenger-Mieritz
v/advokat Christina Monefeldt Engestoft i henhold til proceduretilladelse)
mod
Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S
(advokat Camilla Boss, prøve)
Retten på Bornholm har den 31. maj 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-4405/2022-BOR).
Landsdommerne Tine Egelund Thomsen, Jacob Waage og Kaare Linde (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte, har nedlagt følgende påstande:
1) Frifindelse
2) Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S tilpligtes at betale erstatning til Appellant, tidligere Sagsøgte svarende til omkostningerne ved udbedring af fejl og mangler ved det udførte arbejde samt dagbod på 231.500 kr. og erstatning for lejetab på 100.000 kr.
Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S, har påstået dommen stadfæstet.
Spørgsmålet om fradraget af 50.000 kr. for mangelfuldt maler- og fugearbejde visse steder er således ikke omfattet af anken.
2
Supplerende oplysninger
Appellant, tidligere Sagsøgte har for landsretten fremlagt et af DanCenter Danland udar-bejdet udlejningseksempel af 11. marts 2021 for ferieboligen:
3
Forklaringer
Appellant, tidligere Sagsøgte og Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring. Der er desuden sket afhjemling af skønsmanden, ingeniør Skønsmand.
Appellant, tidligere Sagsøgte har supplerende forklaret bl.a., at han lider af PTSD efter at have været udsendt med forsvaret. Det ville være for uoverskueligt for ham selv at styre byggeriet, og det var årsagen til, at han valgte en totalentreprenør. Han antog hverken advokat eller rådgiver inden kontraktsindgåelsen. Han gik ud fra, at Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S var på hans side.
Inden arbejdet gik i gang, blev der afholdt et møde, hvor han gjorde opmærk-som på bl.a., at han har PTSD. Det var også i den forbindelse, at de aftalte dag-bøder. Han havde oprindeligt foreslået dagbøder på 1.500 kr., men Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S mente, at det var for højt et beløb. De enedes derfor om 500 kr.
Fugerne smitter fortsat af, når man kører en finger over dem. Det må skyldes, at der er noget galt med fugemassen, eller at fugningen er udført forkert. Efter at der var sket fugning, kom mureren ud og fugtede fugerne med en svamp. Det skete ikke på samme tid for alle fuger, men efterhånden som gulvet blev lagt. Han fik ikke selv instrukser om, hvordan han efterfølgende skulle vaske gulvet.
Vedrørende beklædningen på væggene var det aldrig meningen, at de eksiste-rende vægge skulle bibeholdes. Han havde en forventning om, at der skulle gips på alle væggene, dvs. både de eksisterende og de nyopførte.
4
Radiatorerne er ikke ekstraarbejde. Der var en klar aftale om, at der skulle være en radiator i mellemgangen. På grund af en fejlplacering af en dør endte det imidlertid med, at den blev placeret i det store soveværelse i stedet for.
Det var hans forventning, at ventilatoren på det store badeværelse var fugtsty-ret. Det beroede på en mundtlig aftale mellem ham og Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S.
Det var hele tiden aftalen, at loftet skulle være til kip i det eksisterende badevæ-relse. Det nye var, at der også skulle være loft til kip i entreen. På grund af en bjælke, der gik ind i entreen fra bryggerset, var det imidlertid ikke muligt, at hele entréloftet blev til kip.
Det ærgrer ham, at isoleringen ikke er foretaget hensigtsmæssigt. Hvis han havde vidst, at isoleringen kunne optimeres, hvis loftet blev sænket, havde han valgt denne løsning.
Omkring tidsoverskridelsen har han forklaret, at han ikke fik oplysninger om, at ekstraarbejderne ville medføre forsinkelser. Han regnede med, at ekstraar-bejderne kunne klares inden for den aftalte tid, og at den samlede entreprise kunne afsluttes lige efter nytår 2021.
Adspurgt til sin mailkorrespondance med Vidne 1 i starten af juni 2021 har han forklaret, at han fortsat havde en forventning om, at han kunne få dag-bod. Da han læste Vidne 1's mail af 5. juni 2021, følte han sig bondefan-get. Det var derfor, at han sendte sin mail af 10. juni 2021, hvor han gjorde op-mærksom på de tilbagehold i entreprisesummen, han ville foretage. Derefter gjorde han ikke yderligere.
Det var planen, at han ville have udlejet ferielejligheden allerede fra sommeren 2021. Det gjorde han opmærksom på fra byggesagens start. Herudover var det meningen, at den skulle bruges af Vidne 3's forældre, som boede i hhv. Frank-rig og på Sjælland. Det var imidlertid ikke muligt at udleje ferielejligheden. For det første manglede der et vindue i det ene af rummene, så der var et stort åbent hul i væggen. For det andet var det ikke muligt at begynde udlejningen, før skønsforretningen var afviklet. Han begyndte først at udleje lejligheden sid-ste år.
Vidne 1 har supplerende forklaret bl.a., at de afholdt et opstartsmøde inden indgåelsen af aftalen. Det gør de stort set altid ved starten af et byggeri, så de sammen med bygherren kan gennemgå tilbuddet, de økonomiske aftaler, betalingsplanen og aftalegrundlaget generelt. Det har nok været på dette møde, at de drøftede spørgsmålet om dagbod. Det var på Appellants, tidligere Sagsøgte foranledning, at emnet kom op. De havde inden da fremsendt et udkast til kontrakt uden dagbod. Da de aftalte dagbod, sendte de et nyt kontraktudkast. Appellant, tidligere Sagsøgte fremsendte imidlertid
5
det gamle udkast i underskrevet tilstand, men der er ikke tvivl om, at det var meningen, at der skulle være aftalt dagbod.
Entreprisen gik oprindeligt ud på, at Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S skulle udføre et nyt gulv og et nyt bad mv. i ferielejligheden. Det fremgår af entreprisekontrakten, hvad der skulle laves. På et tidspunkt under processen fandt Appellant, tidligere Sagsøgte ud af, at han gerne have nyt, løftet loft i stuen. Senere besluttede han også, at han ville have loft til kip i entreen. Det kunne på grund af nogle loftbjælker kun lade sig gøre for så vidt angår halvdelen.
De udførte en række ekstraarbejder og udstedte på den baggrund aftaleseddel 1-4. Det fremgår af aftalesedlerne, hvad de udførte som ekstraarbejde.
Noget af gipsarbejdet var ekstraarbejde. Det gjaldt f.eks. væggene på badevæ-relset. Det viste sig, da de åbnede op for væggene, at der manglede vådrums-godkendt gips. Det var ikke muligt at se, før de gik i gang med arbejdet.
Det var aftalen, at Appellant, tidligere Sagsøgte kunne spare 5.000 kr., hvis han selv nedrev klinker og loft på det store badeværelse. Det er rigtigt, at han rent faktisk selv nedrev det-te, men da han i strid med aftalen ikke selv bortfjernede affaldet, endte det med at blive mere besværligt for Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S, end hvis de selv havde revet det ned. Når byggeaffald skal bortskaffes, skal det jo sorteres, og hvis man ikke fra starten af tager højde for dette, bliver sorteringen et stort arbejde.
Om fugerne har han forklaret, at fugematerialet er det samme, de altid bruger. De følger vejledningen på fugematerialet. De har også fulgt det her. Gulvene blev tørret over med en svamp efter, at de var etableret. Det var en rutinemæs-sig afvaskning for at modvirke et evt. slør. Fugerne er lagt på forskellige tids-punkter. Han ved ikke, hvorfor fugen var tør. Malerarbejdet var ikke tørret, og derfor gav det ikke rigtig mening. Det kunne skyldes, at gulvvarmen havde været tændt, men han ved det ikke.
For så vidt angår isoleringen så skyldes tykkelsen, at Appellant, tidligere Sagsøgte gerne ville have loft til kip og med synlige bjælker i badeværelset. Han så ikke noget problem i iso-leringens tykkelse.
Han hørte ikke noget om dagbøderne forud for mailen af 1. juni 2021. Den kom noget bag på ham. Han havde jævnligt drøftet med Appellant, tidligere Sagsøgte, at byggeriet ville tage længere tid, når der kom ekstraarbejder til. Han spurgte i julen 2020, om de skulle forcere arbejdet, men Appellant, tidligere Sagsøgte meddelte, at han og familien godt kunne leve med udsættelsen.
Det nye badeværelse var færdig i starten af november 2020. Det gamle var fær-digt i januar 2021. Køkkenet var ikke færdigt før sidst i januar 2021, men det var
6
jo også noget, Appellant, tidligere Sagsøgte bestilte som et ekstraarbejde. Det var ikke en del af entrepri-sen.
Skønsmand har supplerende forklaret bl.a., at man af og til ser eksempler på, at en fugeblanding ikke er god nok. Det kan også skyldes, at fugemassen har stået for længe, inden den er blevet brugt. Hvis posen har stået åben før anvendelse, kan fugematerialet også have suget fugt. Der var ved besigtigelsen ikke tegn på, at der var noget galt med fugen. De gik rundt og in-spicerede de steder, hvor der kunne være problemer. Der var nogle farvefor-skelle i fugerne i det store badeværelse, men ellers var fugearbejdet udført fint. Der var ikke løstliggende fugemateriale noget sted. Processen var efter hans vurdering udført korrekt.
Når en fuge er lagt, skal overfladen vaskes af. Til det bruges normalt en fuge-svamp. Det kræver gentagne afvaskninger. Det er ikke til at sige hvor mange. Det kommer an på, hvordan man afvasker, men 3-4 gange er ikke usædvanligt. Det skal ikke stå på i årevis.
Udtørring kan godt påvirke hærdningen af en fuge negativt, men der skal me-get til. Udtørring kan f.eks. skyldes, at der er sat fuldt tryk på gulvvarmen. Så må man skære fugen op og lægge en ny. Det er et større arbejde. Hvis man skal skære en fuge op og lægge nye, skal der sættes midlertidig afdækning i dørhul-lerne. Det vil nok tage to dage at opskære fugerne i det pågældende byggeri.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant, tidligere Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S skal beta-le ham 100.000 kr. for manglende lejeindtægt for årene 2021 og 2022, og at hans manglende lejeindtægt er dokumenteret ved det fremlagte lejeeksempel fra DanCenter Danland.
Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S har heroverfor anført, at kravet om erstatning for lejetab fremstår udokumenteret, idet der ikke er fremlagt behørig dokumentation for, at Appellant, tidligere Sagsøgte har lidt et reelt lejeindtægtstab, da opgørelsen fremstår hypotetisk.
Landsrettens begrundelse og resultat
Landsretten skal i denne sag tage stilling, om Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S kan kræve be-taling for ekstraarbejde udført i tilknytning til entreprisekontrakten indgået mellem parterne, om Appellant, tidligere Sagsøgte har et krav på erstatning som følge af mangler ved det udførte arbejde, og om Appellant, tidligere Sagsøgte har et krav på dag-bod samt på erstatning for lejetab på 100.000 kr.
7
Ekstraarbejder
Landsretten tiltræder af de grunde, der er anført af byretten, at der ikke grund-lag for at antage, at Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S har faktureret for ekstraarbejder, der var, eller som Appellant, tidligere Sagsøgte med føje kunne antage var, omfattet af entreprisen, og at Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S derfor som udgangspunkt er berettiget til at kræve be-taling som sket.
Mangler
Appellants, tidligere Sagsøgte mangelsindsigelse for landsretten er navnlig begrundet i, at han anser isoleringstykkelsen i lofts- og gavlvægskonstruktionen i det store ba-deværelse for utilstrækkelig og fugerne i de udførte gulve for mangelfulde.
For så vidt angår isoleringstykkelsen har skønsmanden anført bl.a., at der ved renovering ikke er krav til den udførte isoleringstykkelse, men at det kondens-mæssigt og energimæssigt vil være hensigtsmæssigt at udføre min 250 mm iso-lering [...] i kombination med god ventilation i baderummet. For så vidt angår fugerne har skønsmanden anført bl.a., at det anvendte fugemateriale er ”gængs” , og at der ikke er konstateret udførelsesfejl på de udlagte fuger. Der er ikke herudover ført noget bevis for, at arbejdet skulle være mangelfuldt.
På denne baggrund, og da landsretten er enig i byrettens begrundelse, findes der ikke grundlag for at fastslå, at det anførte arbejde var mangelfuldt. Der henvises herved til, at påstanden om mangler ved maler- og fugearbejdet visse steder, som Appellant, tidligere Sagsøgte i byretten fik medhold i, ikke er omfattet af an-ken.
Dagbod eller erstatning
Landsretten tiltræder af de grunde, som er anført af byretten, at Appellant, tidligere Sagsøgte ikke er berettiget til at kræve dagbod af Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S.
Landsretten tiltræder endvidere, at Appellant, tidligere Sagsøgte ikke har krav på erstat-ning som følge af tab af lejeindtægter ved ferieboligen. Således finder landsret-ten, at Appellant, tidligere Sagsøgte – i det omfang han overhovedet ville være berettiget til at kræve erstatning, når der mellem parterne er aftalt dagbøder – ikke har do-kumenteret at have lidt et tab som følge af en ansvarspådragende adfærd fra Appelindstævnte A/S', tidligere Sagsøger A/S side.
Konklusion
Landsretten stadfæster på denne baggrund byrettens dom.
Sagsomkostninger
Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøgte i sagsomkostninger for landsretten betale 60.000 kr. Beløbet er til dækning af rimelige udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget
8
hensyn til sagens omfang og forløb, hovedforhandlingens varighed og sagens betydning. Appellant, tidligere Sagsøgte afholder endeligt udgifterne til afhjemling af skønsmanden i landsretten.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøgte inden 14 dage betale 60.000 kr. til Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 04-03-2025 kl. 10:02
Modtagere: Advokat (H) Jesper Køppen Fenger-Mieritz, Advokat Camilla Boss, Appelindstævnte A/S, tidligere Sagsøger A/S, Appellant, tidligere Sagsøgte