Dom
RETTEN I LYNGBY
DOM
afsagt den 9. november 2022
Sag BS-45626/2021-LYN
Sagsøger
(advokat Henrik Johann Fürstenberg)
mod
Sagsøgte
(beskikket advokat Majken Solgerd Johansen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 20. oktober 2021.
Sagen drejer sig om sagsøgerens indsigelser til bobehandlers udkast til boopgørelse vedrørende et spørgsmål om husleje, om kompensation i forhold til renter og acontobetalinger og et spørgsmål om betaling af renter af sagsøgtes boslodskrav.
Sagsøger har fremsat følgende påstand:
Påstande:
1.1.Sagsøgte tilpligtes principalt at anerkende, at der ikke skal
beregnes husleje til fællesboet, subsidiært med et mindre beløb end opgjort af bobehandler, jf. 4.11 (s. 6) i udkast til boopgørelse (bilag 1).
2
1.2.Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgte ikke har ret til
kompensation i forhold til renter, jf. pkt. 4.11 (s. 7) i udkast til boopgørelse (bilag 1).
1.3.Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgte under boets
behandling har modtaget yderligere aconto-betalinger med kr. 43.679, jf. pkt. 4.16 (s. 10) i udkast til boopgørelse (bilag 1).
Påstand i forhold til den af sagsøgte nedlagte selvstændige påstand:
Principalt: Afvisning.
Subsidiært: Frifindelse, mere subsidiært forrentning fra nedlæggelse af påstanden den 18. februar 2022.
Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse.
Redegørelse for påstand:
Påstanden indebærer stadfæstelse af bobehandlers udkast til bodelingsaftale.
Selvstændig påstand:
Sagsøgte, nedlægger påstand om, at Sagsøger, tilpligtes at betale sagsøgte sædvanlig procesrente af 1.409.499 kr. fra sagens anlæg den 10. oktober 2021 til betaling sker.
Sagsøgte har opgjort sit rentekrav således:
” Opgørelse af rentekrav
Sagsøgtes selvstændige påstand:
Sagsøgte, nedlægger selvstændig påstand om, at Sagsøger, tilpligtes at betale sagsøgte sædvanlig procesrente af 1.409.499 kr. fra sagens anlæg den 10. oktober 2021 til betaling sker.
Den 2. juni 2022 gav sagsøger sin accept af, at 741.362 kr. blev frigivet til sagsøgte.
Procesrenter af 741.362 kr. i perioden fra 10. oktober 2021 til 2. juni 2022 udgør:
36.514,62 kr.
Det resterende beløb udgør 1.409.499 kr. – 741.362 kr. = 668.137 kr.
3
Procesrenter af 668.137 kr. i perioden fra 10. oktober 2021 til dato for hovedforhandling 12. oktober 2022 udgør:
51.392,55 kr.
Samlede procesrenter i henhold til selvstændig påstand:
87.907,17 kr. ”
Sagsøgte har fri proces.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Sagens omstændigheder
Sagsøger og Sagsøgte blev gift den 26. august 2006. Æg-teskabet ophørte ved separationsbevilling dateret den 21. december 2012. Op-hørsdagen er den 11. december 2012. Der var i ægteskabet almindeligt formue-fællesskab.
Advokat blev udpeget som bobehandler den 16. maj 2019. Den 10. august 2021 fremsendte bobehandler et udkast til boopgørelse til par-terne. Den 26. august 2021 fremsendte bobehandler en korrigeret udgave af ud-kastet til boopgørelse.
Den 23. september 2021 bestemte skifteretten – henset til karakteren af de af sagsøger og sagsøgte fremsatte indsigelser – at der senest inden 4 uger fra mod-tagelsen af skifterettens retsbog måtte anlægges retssag efter ægtefælleskifte-lovens § 2, hvis indsigelserne ønskedes fastholdt. Skifteretten udsatte herefter sin stillingtagen til bobehandlers udkast til boopgørelse, jf. 34, stk. 1.
Ad sagsøgers påstand 1. Husleje.
Parterne har i lige sameje ejet huset beliggende Adresse 1, By 1. Huset blev købt i juni 2008 for kr. 4,1 mio. og solgt for kr. 5,6 mio. i fe-bruar 2020 efter at have været udbudt til salg siden september 2019 for opr. kr. 6.495.000.
Huset er på 181 m2 og bygget i 1932. Huset blev ombygget i 1979/80 og udvi-det med 1. sal.
Sagsøgte flyttede fra huset den 1. februar 2013, hvor sagsøgte overtog en nær-liggende andelsbolig.
4
Sagsøgte har drevet Virksomhed v/ Sagsøgte, CVR nr. i perioden fra 1. december 2009 til 17. august 2018. Virksomheden har solgt ud-styr til skak.
Sagsøgte flyttede kommune og bor ca. 0,8 km fra huset. Som led i denne aftale skulle manden betale samtlige udgifter til huset, herunder skatter, afgifter, ren-ter på lån og løbende drift og vedligeholdelse.
Sagsøger har beboet huset indtil 15. marts 2020, hvor huset blev overtaget af en ny ejer med juridisk overtagelsesdag 15. april 2020.
Der er under bobehandlingen udarbejdet vurderingstema af 22. marts 2021 til brug for fastlæggelse af huslejeniveau 2013 – 2020 (som markedsleje).
Ejendomsmægler har foretaget vurderingen (Bilag 11). Ejendomsmægler forestod salg af ejendommen, og vurderingen er foretaget den 30. marts 2021 efter, at den nye ejer havde gennemført en omfattende renovering efter overtagelsen den 15. marts 2020. Det fremgår af vurderingen, at det har været vanskeligt at finde udlejningsreferencer, især når vurderingen skulle ske tilbage til 2013.
Ejendomsmægleren har alene anvendt følgende referenceejendom ifm. vurde-ringen:
Vej 1 på Amager kr. 22.000 månedligt.
Huslejen for Adresse 1 er herefter fastsat med månedligt kr. 21.000 fra 2013 med stigning frem til månedligt kr. 24.122.
Sagsøger har undersøgt alternative referenceejendomme, jf. bilag 12 og 13, hvilke ikke er accepteret af sagsøgte.
Der foreligger tilstandsrapport for huset fra 2008, jf. bilag 14 og 2020, jf. bilag 15, bl.a. med en lang række K3’ere.
Ad sagsøgers påstand 2. Kompensation for betalte renter.
Bobehandler har lagt til grund, at sagsøgte også har deltaget i udgifterne til ejendommen, og at det drejer sig om ejendomsværdiskat og renter, samt at sagsøgte derudover i årene 2012-2020 har opnået et rentefradrag, som rettelig tilkom sagsøgeren.
Bobehandler har skønsmæssigt opgjort et beløb til kompensation for sagsøgte på kr. 120.000 : 2 eller kr. 60.000, som sagsøger er blevet pålagt at betale
5
Ifølge sagsøger bestrides dette skøn, herunder har sagsøgte haft rentefradrags-retten, og ifølge sagsøger har sagsøgte ikke været med til at betale renterne.
Ifølge sagsøgeren ville den af sagsøgte opgjorte rentebetaling med kvartalsmæs-sigt kr. 2.200 for perioden 2013 – 2020 udgøre ca. kr. 70.400, svarende til, at sagsøger skulle betale sagsøgte kr. 35.200.
Ifølge sagsøgeren er renter af prioritetsgæld på huset blevet betalt via konto i Danske Bank Konto nr. 1 (Danske Prioritet +), der er en konto re-gistreret i begges navn, jf. bilag 16.
Ifølge sagsøgeren er de tilskrevne og betalte renter primært blevet finansieret af tilsvarende overførsler fra Konto nr. 2 Danske Konto, der også er en konto registeret i begges navn. Fra denne konto afholdes udgifter vedrø-rende huset, herunder overførsler til dækning af renter, jf. bilag 17.
Ifølge sagsøgeren har begge parter løbende indsat beløb på denne konto. Men sagsøgte har fået tilbagebetalt sine indsættelser senest ved en overførsel på kr. 30.531,82, hvorefter kontoen udgik (Bilag 17, udskrift nr. 66). Ifølge sagsøgeren har sagsøgte samlet indsat kr. 205.358 og hævet kr. 262.180 (Bilag 17).
Sagsøgte er ikke enig heri.
Ifølge sagsøger har sagsøgte opnået et rentefradrag for perioden 2013 – 2020 som ifølge sagsøger rettelig tilkommer ham (Bilag 1, s. 7).
Der er enighed om, at ejendomsværdiskatten i perioden 2013 til 2020 udgør ca. 97.000 kr., som Sagsøgte har betalt.
Ad sagsøgers påstand 3. Yderligere aconto betalinger.
Ifølge sagsøgeren har bobehandler medtaget indfrielse af kontanthjælpslån med kr. 57.700 som acontobetaling til sagsøgte.
Imidlertid har sagsøgte ifølge sagsøgeren fået yderligere beløb, som skal indgå som acontobetalinger med i alt kr. 43.679, jf. bilag 18, eller i alt kr. 101.379.
Sagsøger, Sagsøgte og Vidne har afgi-vet forklaring.
Forklaringer
Sagsøger har forklaret, at han er 46 år og Stilling. Han arbej-der i Danske Bank. Han og Sagsøgte blev gift i sommeren 2006. De har børnene
6
Person 1 og Person 2. Han har adopteret Person 2 i 2013 og baggrunden herfor var, at han har boet sammen med Person 2, fra Person 2 var et år gammel. I dag er Person 1 14 år, og Person 2 er 19 år. Der har været særlige udfordringer med børnene, idet de har en autismediagnose. Person 2 har Aspergers syndrom og er ordblind, og Person 2 var soci-alt nødlidende, de han var lille.
I 2013, da han og Sagsøgte gik fra hinanden, talte de om, at det var bedst for børnene, hvis de blev i huset og fortsatte deres skolegang. Person 2 havde således ikke brug for, at deres liv blev revet op med rode, hvorfor de var enige om, at en af dem skulle blive boende i huset. Det var kun ham, der havde råd til at blive boende i huset, og han skulle stå mål for udgifterne. Han likviderede de aktiver, han havde, og han lånte 100.000 kr. af sine forældre. Han købte en an-delsbolig til Sagsøgte, og den blev købt kontant, og den kostede omkring 3.000 til 4.000 kr. om måneden i 2013. Han er gift igen, og han mødte sin nuværende hu-stru, da hun kom som au-pair i 2016. De blev gift den 15. december 2018, og de har fået Person 3, som er 18 måneder.
Han og Sagsøgte aftalte, at han skulle blive boende i huset, idet det var bedst for børnene, og at han skulle dække udgifterne til lånet i huset samt øvrige udgifter til huset som grundskyld og opvarmning samt omkostninger til vedligehol-delse. Det var et gammelt hus fra 1932, og der var lavet en tilbygning i 1979. Huset var i den oprindelige stand, og de lavede ikke om på det. Det har kostet ham ca. 9.500 kr. om måneden eksklusive forbrug, og det dækker udgifterne til terminer og skatter. Sagsøgte betalte halvdelen af ejendomsværdiskatten, men bort-set fra den, betalte han alt til huset, blandt andet renteudgifterne, og dette har han fastholdt over for bobehandler.
Aftalen med Sagsøgte var, at han skulle betale alle udgifter, og at han skulle blive boende i huset. Der skulle ikke komme et krav om, at han skulle betale fiktiv husleje, og spørgsmålet om husleje var ikke noget, som Sagsøgte havde på radaren i 2013. Han fik første gang kendskab til kravet om husleje, da han ansøgte om skilsmisse i 2018. Han skulle giftes igen, og Sagsøgte og dennes advokat stillede op med et huslejekrav, og det var ikke en del af aftalen. Han har hjulpet Sagsøgte med alt muligt både økonomisk og med børnene, og han syntes, at hun burde skamme sig. Han ville have ageret anderledes i 2013, hvis han skulle have betalt husleje, og i så fald ville han have sagt til Sagsøgte, at hun selv skulle finansiere sin husleje og selv betale udgifterne til sin bolig, samt at hun skulle betale udgif-terne til børnene, da de boede hos ham. Sagsøgte havde problemer i forhold til bør-nene, og hun kunne ikke overskue at rumme dem, og de har primært været hos ham i huset.
Sagsøgte har hele tiden haft sin virksomhed med skakfirmaet i huset. Da de gik fra hinanden, havde hun mere aktivitet i virksomheden, hvor hun købte varer hjem, som blev levereret hos ham, og det stod på igennem en periode. Hun
7
købte således varer, og hun havde et varelager på 1.000 skakspil. Hun solgte halvdelen til Dansk Skakspil. Hun har derefter løbende solgt ud af sine varer, og hun har hentet dem i huset, og han har hjulpet hende af med nogen af tin-gene. Hun har haft en nøgle til huset, og hun er kommet og gået i huset fra 2013 til 2018. Hun stillede op med ejendomsmæglere uden, at hun havde aftalt det med ham. Der stod pludselig ejendomsmæglere i stuen. Hun havde også nøg-len til huset efter 2018. Frem til 2018 var der en periode, hvor Person 2 var i dagtil-bud, men hvor han ikke kunne holde ud at være. Hun låste Person 2 ind i huset, hvor hun var sammen med ham. I sommerferien var hun også i huset om dagen med børnene, og hun skrev til ham, at hun ville høre, hvornår han kom. Hun brugte huset til at passe børnene i. Hun er også kommet uanmeldt, og hvor han har bedt hende om at gå igen, men pludselig stod der en mor og sagde noget andet, end det han havde sagt til børnene. Det har været sådan, at Sagsøgte har væ-ret sammen med børnene efter skole i huset. Hun har desuden hentet noget el-ler læsset noget af vedrørende firmaet, og det har været 2-3 gange om ugen frem til 2015/2016, og derefter var det mindre i en periode. Hun har været i hu-set i sommerferien, når hun har haft ferie, men hvor han har været på arbejde.
De har ikke genoptaget samlivet som ægtefæller. Sagsøgte er kommet i huset, men de har ikke været i huset sammen. Indimellem er hun kommet uanmeldt, hvor han af og til har bedt hende om at gå. De har været meget uenige om deres syn på børnene.
Han mener, at huslejen er for høj, og boligreguleringsloven tilskriver et niveau, som er langt lavere, og i Gentofte Kommune er niveauet fra 500 til 1.400 pr. m2. Han har indhentet nogle referencer fra Vej 2 og fra By 2, og som har samme huslejeniveau, men det er gennemrenoverede huse. Han har svært ved at se sammenligningen med det hus på Amager, som ejendomsmægleren har sammenlignet deres hus med, og det var udlejet, og de ville have en husleje på 25.000 kr. inklusive forbrug.
Der har været udarbejdet tilstandsrapporter i 2008 og 2020. Han har rettet den K3, som var på fundamentet, og det har han gjort efter 2013, efter at han havde overtaget huset.
Til spørgsmålet om, hvorvidt de har talt om en nulløsning under bodelingen har det forholdt sig således, at Sagsøgte foreslog, at han ikke betalte husleje i 5 år fra 2013 til 2018, men i så fald skulle han vedkende sig andre ting, hvilket han ikke var enig i. Han skulle desuden acceptere, at han skyldte halvdelen af 300.000 kr. til Person 2. Han sagde nej til det.
Han er ikke enig i, at bobehandler har refunderet 60.000 kr. til Sagsøgte. Hun har betalt ejendomsværdiskatterne, men hun har ikke betalt renter, jf. bilag 17. Sagsøgte har indbetalt 205.000 kr., og hun har hævet 262.181 kr. fra kontoen, og de
8
tal har han ved at gennemgå kontoudskrifterne, og de vedrører Konto nr. 2. Han har regnet det sammen, og han har ikke gjort det gældende i bodelingen, da der var enighed om udgifterne til børnene. Sagsøgte har bedt om at få penge til 02-kontoen, der er rentebærende, og der er udbetalt noget til hendes Nem- eller Dankort-konto, og det er udbetalt via mobilepay. Efter hans opfat-telse har Sagsøgte fået refusion fuldt ud for de udgifter, som hun har haft til bør-nene. Han har indbetalt 5.000 kr. kvartalsmæssigt til kontoen, der ender med 06, og det er ikke noget, som han er blevet kompenseret for, men Sagsøgte har fået del af de penge i forbindelse med friværdien.
Boet er delt i 2013.
I 2018 stod der pludselig en ejendomsmægler, og han sagde, at han ville tilkalde politiet. Sagsøgte solgte løbende ud af varelageret fra Virksomhed v/Sagsøgte, og lageret er sunket. Han ved ikke, om Sagsøgte solgte noget fra sin andelslejlighed. Han har overført 5.000 kr. kvartalsvis fra Konto nr. 3 til prioritetskontoen, som er Konto nr. 1. De indbetalinger, der har blå farver i bilag 17, er Sagsøgtes indbetalinger til Konto nr. 2. Ud-skrift 45 af 31. marts 2015 og beløbet på 10.000 kr., som i bilag 17 har en lilla farve, var et beløb, som Sagsøgtes firma tilbagebetalte. De tal, der i bilaget har en rød farve, er hævninger, som kun er renter, og de udbetaltes fra Konto nr. 2.
De 20.000 kr., som Sagsøger overførte til Sagsøgte, hvilket fremgår af bilag 18, er ikke det beløb, som han har indbetalt for indbo. Sagsøgte påstår, at de har aftalt, at der skulle betales for indbo, selvom hun har fjernet nogle ting. Der var en aftale om, at han skulle betale 20.000 kr. for indbo. Han har ikke betalt et andet beløb for indbo, og det er tilfældigt, at det beløb, der fremgår af bilag 18, også var 20.000 kr.
Sagsøgte har forklaret, at hun er enig med Sagsøger i, hvornår de blev gift, og at hun flyttede i 2013 til en andelslejlighed i By 3. Hun flyttede først til en andelslejlighed Adresse 2, og for et par år siden købte hun en større lejlighed på Adresse 3, som er i samme andelsboligforening. Hun har selv betalt sin husleje.
Det er korrekt, som Sagsøger forklarede, at børnene var mere hos ham. Han arbej-dede ofte, hvor han skulle have børnene, og hun hentede dem i så fald, således, at hun kunne lave mad til børnene i huset. Børnene har også været hos hende. Hun har købt mad til Sagsøger og børnene, som hun skulle have refunderet. Hun er kommet i huset for at hjælpe med husligt arbejde, da der ikke var så pænt. Sagsøger siger, at der skulle være en aftale om, at han skulle bo i huset, men hun har ikke indgået en aftale med ham om, at han ikke skulle betale husleje. Sagsøger foreslog, at det var den ejendomsmægler, der solgte huset og som havde kend-
9
skab til huset og til tilstandsrapporterne, der skulle vurdere huslejen. De kunne ikke finde nogen anden, der kendte huset så godt.
Hun har haft Virksomhed v/Sagsøgte, og hendes varelager fyldte 6 m2 i kælderen ud af de 12 m2, der var, og hun har ikke drevet virksomhed i kælderen. Firmaet kunne have været nedlagt langt tidligere. Sagsøger har nævnt 1.000 brætspil, men lageret blev solgt, mens de fortsat boede sammen og inden skilsmissen. Den samlede omsætning i firmaet har været under 50.000 kr. Til spørgsmålet om de to reklamer på Facebook kan hun oplyse, at køberne skulle henvende sig til hende i By 4 og ikke til den fælles ejendom, og der blev ikke solgt noget via annoncerne.
Hun har betalt sin andel af ejendomsværdiskatten vedrørende ejendommen Adresse 1, som i 2013 var 13.125 kr. Hun har betalt sin andel af ejen-domsværdiskatten frem til 2020, og det var over skatten.
De indbetalinger, der har de blå farver i bilag 17, er alle hendes indbetalinger, og det startede i marts 2014. Hun indbetalte til Konto nr. 2, som hun brugte som opsparingskonto. Sagsøger refunderede hende de udgifter, som hun har haft til børnene ifølge deres aftale, og i udkastet til boopgørelsen er der ta-get højde herfor. Sagsøger påstod, at betalingerne var afdrag fra lån, men Sagsøger har efterfølgende erkendt, at det var hendes udgifter til børnene.
De havde den aftale om indbo, at Sagsøger skulle betale hende 20.000 kr., og han fik alt indboet, og han har ikke dokumenteret, at han har betalt hende to gange 20.000 kr. De 20.000 som ifølge Sagsøger er betalt til hende, jf. bilag 18, er betalt den 6. februar 2013.
Anden rate af kontanthjælpslånet på 8.179 kr., har hun betalt, jf. bilag 18. Det var nødvendigt for hende at optage et lån, idet hun ikke havde en indtægt, og hun lånte til at få kontanthjælp. Da boet ikke var delt, var hun ikke berettiget til kontanthjælp, og derfor har kommunen krævet kontanthjælpen tilbagebetalt. I øvrigt har hun optaget lån og anmodet om et acontobeløb på 350.000 kr., som ikke blev godkendt af Sagsøger. Hun har lånt penge privat til at købe en større an-delslejlighed, ligesom hun har lånt penge til kontanthjælp og til at betale bobe-handlers salær.
Ejendomsmægler Vidne har forklaret om sin vurdering, jf. bi-lag 11, at han har lagt vægt på, da han fastlagde huslejeniveauet, at det var ud fra referencer til andre lejeboliger, og han har henvist til den ejendom, som er vedhæftet. Det var svært at finde referencer i området og derfor lavede han re-ferencen til lejeboligen i Storkøbenhavn. Han havde sparring med en udlej-ningschef hos Person 4 og med en erhvervsmægler, der havde meget med udlejning at gøre hos Ejendomsmægler. Lejeniveauet i 2020 var mellem 24.000
10
kr. og 26.000 kr. plus forbrug. Han sendte billeder af ejendommen til de to kol-leger og fik en tilbagemelding fra dem. På grundlag heraf og hans egen viden og erfaring på området, fandt han frem til, hvad ejendomme blev udlejet til. Det er baseret på en kompetenceerfaring, og hvor de nogenlunde har viden om leje-niveauet, og det var en estimering. Den reference, som han sendte med ved vur-deringen, er et hus på Amager. Han har set på det pågældende hus på Amager igen, og det står registreret som udlejet på boligportalen. I dag står der således, at huset er udlejet til 25.000 kr. om måneden.
Det har været svært at finde udlejningsreferencer, og han har prøvet at være så realistisk som muligt. Normalt bruger han ikke tid med to kolleger, men i det her tilfælde måtte han have en bekræftelse af to kolleger, som han sendte udka-stet til, og de syntes, at det så fornuftigt ud.
Han har i vurderingen angivet en årlig stigning i leje på 2 procent, og det svarer til nettoindekset.
Det tog længere tid at sælge ejendommen, og der var givet et afslag i prisen, og det har spillet ind, men dette har en større betydning i en salgsproces, end hvis nogen skal leje en bolig. Det er en af de faktorer, der gjorde, at det tog noget tid at sælge ejendommen. Husets beliggenhed trak ned, og at det skulle sættes i stand, er en faktor, der har betydning. Hvis huset havde haft en bedre beliggen-hed, havde det trukket en højere udlejningspris.
Han har taget i betragtning, at der ikke var en nyere modernisering af huset, el-ler at huset kun var moderniseret i mindre omfang. Husets var i gennemsnitlig stand eller lidt under gennemsnitlig stand, og derfor er det nu gennemgribende renoveret af dem, der har købt huset. Huset var ikke ved at falde sammen, men dem, der ville købe huset, ville nok syntes, at huset var i en stand, hvor tingene var uddateret.
Han husker huset nogenlunde.
Der blev lavet en opdateret tilstandsrapport, og han havde kun den fra 2020 i tankerne.
Han kan ikke huske i dag, om der var mange K3´er dengang, at han foretog vurderingen. Han kan ikke huske, om det var svært at få ejerskifteforsikring for ejendommen. De sælger ca. 100 ejendomme om året.
Når han ser listen over K3´er i tilstandsrapporten side 144 og side 156 i ekstrak-ten, var der flere end gennemsnittet, men det ser de med mellemrum. Han tæn-ker i så fald, at det er en ejendom lidt under gennemsnittet, men den er ikke ved at falde fra hinanden, og at det er et hus, som vil tiltrække købere, der vil gen-
11
nemrenovere ejendommen. I så fald er det ikke så afgørende, om der er flere K3´er. Det er negativt, hvis huset har en K3´er, hvis det skal lejes ud, og det kan godt koste et lejebeløb, men en K1´er kan være dyrere at udbedre.
Han har ikke overvejet boligreguleringsloven, og han ved ikke, om Gentofte Kommune er omfattet af boligreguleringslovens regler, men han er ret sikker på, at den er.
Han ved ikke hvilket interval, at Huslejenævnet ville fastsætte, og det er ikke en tilgængelig information, og han kan ikke få oplyst noget om, hvad huslejenæv-net ville svare. Hvis man ringer til dem, svarer de, at det en konkret vurdering, og at en masse faktorer spiller ind.
Han kan vedstå sit skøn. Han står fast ved det, som han skrev dengang, vedrø-rende vurderingen. Hans udlejningskolleger oplyste om vurderingsprisen, efter at de pågældende havde haft adgang til at se billeder af ejendommen, at hus-lejen var mellem 24.000 kr. og 26.000 kr. om måneden plus forbrug. Referencen til den ejendom, som han henviser til i bilag 11, var i Københavns Kommune, og det er en reguleret kommune.
Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført:
”Anbringender i forhold til påstande 1.1 – 1.3:
3.1. Til støtte for den nedlagte påstand 1.1 gøres det principalt gældende, at der ikke er hjemmel til at beregne husleje i fællesboopgørelsen, idet sagsøgte har haft råden over huset, og idet der er indgået aftale om, at sagsøger kunne bo i huset mod betaling af driftsudgifterne af hensyn til børnene, subsidiært at hus-lejen er fastsat for højt, herunder er fastsat i strid med lejelovgivningen.
3.2. Til støtte for den nedlagte påstand 1.2 gøres det gældende, at sagsøgte ikke har deltaget i betaling af renter, mens at sagsøgte samtidigt har haft en skat-te-mæssig rentefradragsret, der tilkom sagsøger, hvorfor sagsøgte ikke skal kom-penseres herfor.
3.3. Til støtte for den nedlagte påstand 1.3 gøres det gældende, at sagsøgte har modtaget yderligere acontobetalinger.
12
3.4. I forhold til den af sagsøgte selvstændigt nedlagte påstand gøres det gæl-dende, at der må ske afvisning, da der er tale om en ændring af bobehandlers udkast, hvor frist for sagsanlæg var den 23. september 2021.
Subsidiært gøres det gældende, at der ikke er hjemmel til forrentning tillige, fordi dette ikke er fastsat i udkast til boopgørelsen, mere subsidiært, at der tid-ligst kan ske forrentning fra nedlæggelse af påstanden den 18. februar 2022.
4. Sagsøgers argumenter i forhold til anbringender 3.1 - 3.3:
4.1. Som argumentation for sagsøgerens anbringende 3.1 anfører sagsøgeren blandt andet:
Ad principalt anbringende:
Der skal efter skifteretlig praksis beregnes en fiktiv husleje som aktiv i delings-formuen, når huset indgår i delingsformuen og kun den ene af ægtefællerne ef-ter ophørsdagen har rådighed over huset, hvad enten huset er ejet af den ene el-ler anden ægtefælle eller er ejet i lige sameje; med mindre parterne har ind-gået anden aftale.
Sagsøgte har via sin advokat anerkendt, at der i nærværende sag er indgået en aftale om, at sagsøger kunne bo i huset: ” for at sikre sig at børnene havde et godt sted og ikke skulle flytte kommune” …. ” Som led i denne aftale skulle manden betale samtlige udgifter til huset, herunder skatter, afgifter, renter på lån og den løbende drift og vedligeholdelse af ejendommen” , jf. Bilag 8, s. 3, pkt. 12.
Begge børn, hvoraf den yngste Person 1 (i dag 13 år) er et fælles barn, og den æld-ste Person 2 (i dag 18 år) er sagsøgtes særbarn (men adopteret af sagsøger), har sær-lige behov, og det var begrundelsen for at beholde huset på de aftalte vilkår, idet sagsøger ikke i 2013 kunne blive kreditgodkendt til at overtage hu-set (og gælden) på egen hånd.
Sagsøger har opfyldt sine forpligtelser i henhold til den beskrevne aftale og har indrettet sig i tillid hertil siden 2013. Det er da også først, da sagsøger indgår i et forhold til au-pair pigen i løbet af 2017, at forholdet mellem sagsøger og sagsøgte bliver konfliktfyldt, hvilket resulterede i den anlagte skiftesag med bo-behandler og krav om indregning af husleje.
På denne baggrund er det af bobehandler beregnede huslejekrav for en periode på 8 år med i alt kr. 1.948.916 (hvoraf sagsøger skal betale kr. 974.458 kontant til sagsøgte) både i strid men den af parterne indgåede aftale, men også urimeligt, da sagsøger har indrettet sig i tillid til parternes aftale og forståelse siden 2013.
13
Sagsøger har ingen mulighed haft for at indrette sig på et huslejekrav af denne størrelse, idet han i henhold til aftalen har været forpligtet til at opretholde hu-set som bolig af hensyn til børnene. Havde sagsøger på forhånd været klar over kravet, ville sagsøger kunnet have fraflyttet huset i 2013 og indrettet sig herpå i forhold til børnene.
Hertil kommer, at sagsøgte de facto har haft rådighed over huset. Det er i den forbindelse uden betydning, om sagsøgte har flyttet folkeregisteradresse til sin andelsbolig, eller om sagsøgte har erhvervet en andelsbolig. Så længe sagsøgte har rådighed over huset, er der ikke hjemmel til at beregne husleje som sket. Det er i den forbindelse underordnet, hvor mange ejendomme den anden æg-tefælle ellers ejer. Sagsøgte har haft rådighed over huset, da sagsøgte har haft nøgle og adgang til huset i hele perioden. Sagsøgte har endvidere benyttet sig af denne rådighed bl.a. til brug for sin virksomhed (lager, køb og salg samt kunde-møder), og sagsøgte har anerkendt, at sagsøgte er kommet i huset og ” haft sin daglige gang i huset indtil 2018” (Bilag 8, s. 2 pkt. 5).
Ad subsidiært anbringende:
Såfremt der skal fastsættes en husleje, skal det ske under hensyntagen til både lejeloven og boligreguleringsloven, idet boligreguleringsloven finder anven-delse i Gentofte Kommune. Huslejen kan herefter ikke fastsættes som markeds-leje, som det fremgår af vurderingstemaet, idet dette kun gælder for private ud-lej-ningsboliger opført efter 1991. Da huset er opført i 1932 og er et ”småhus” , skal huslejen fastsættes efter BRL kapitel IV A om mindre ejendomme. Herefter gælder, at lejen skal fastsættes efter der lejedes regulerede værdi. Det lejedes regulerede værdi findes ved at se på, hvad der betales for andre tilsva-rende lejeboliger, som er af nogenlunde samme stand, størrelse, og belig-gen-hed, men ikke blot i lokalområdet, hvilket indebærer, at det lejedes regule-rede værdi efter BRL Kapitel IV A typisk er mindre end lejelovens begreb om det le-jedes værdi, da man hælder til den omkostningsbestemte leje (hvilket i nærvæ-rende sag ville svare til ejendommens drifts- og ejerudgifter).
Det bemærkes, at huset ikke i parternes ejertid er blevet gennemgribende re-), svarende til en årlig husleje for Adresse 1 på kr. 72.400 – kr. 144.800 el-ler månedligt kr. 6.033 - kr. 12.066. Herover for står den uregulerede markeds-leje, der typisk ligger mellem kr. 800 – kr. 2.500 pr. m2 pr. år., hvilket ville svare til kr. 144.800 – kr. 452.000 årligt for Adresse 1. Den af mægler fastsatte leje udgør årligt kr. 252.000 – kr. 289.469. Der er i nærværende sag ikke hjemmel til at fastsætte et så højt lejeniveau baseret på markedsleje.
I nærværende sag skal endvidere henses til, at ”udlejer” (sagsøgte) fortsat har haft adgang og rådighed over ”lejemålet” bl.a. derved, at ”udlejer” (sagsøgte)
14
har sin jævnlige gang i ”lejemålet” til egne formål, herunder virksomhedsdrift. Den fastsatte husleje tager ikke højde herfor.
Endvidere gælder efter BRL, at huslejen ikke kan stige før to år efter lejers ind-flytning og ikke kan forhøjes oftere end hvert 2. år. I vurderingen er der fore-ta-get huslejestigning årligt, hvilket er i strid med BRL.
Den af mægler foretagne vurdering af huset er foretaget 1 år efter sagsøgers fr-aflytning, hvor den nye ejer havde foretaget en omfattende renovering. Mægler har endvidere erkendt, at det har været vanskeligt at finde relevante refe-ren-cer. Vurderingen ses ikke at have taget højde for de af bobehandler opstil-lede forudsætninger om mangler og forhold angivet i tilstandsrapporten (Bilag 14 og 15).
Den foretagne vurdering er derfor behæftet med væsentlige fejl og skal derfor ændres, jf. ÆFSKL § 76.
Ad huslejekrav og godtgørelse for driftsudgifter:
Det bemærkes, at såfremt sagsøger ikke pålægges at betale husleje, skal sagsø-ger heller ikke godtgøres for de driftsudgifter, som er opgjort af bobehandler til i alt kr. 820.000 (kontant kr. 410.000), hvorfor denne post i så fald udgår. Sags-genstanden opgøres i overensstemmelse hermed, jf. nedenfor pkt. 7.2.
4.2. Som argumentation for sagsøgerens anbringende 3.2 anfører sagsøgeren blandt andet, at det er sagsøger, der ultimativt og alene har finansieret betalin-gerne til renteudgifterne. Sagsøgte har således ikke haft udgifter til renter, som sagsøgte skal kompenseres for.
Endvidere har sagsøgte haft en skattemæssig fordel af de tilskrevne renter, uan-set at sagsøger har betalt disse.
4.3. Som argumentation for sagsøgerens anbringende 3.3 anfører sagsøgeren blandt andet, at sagsøgte har opnået betaling allerede af yderligere kr. 43.679, der skal tages højde for.”
Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:
”Sagens kerne
Sagen vedrører udkastet til bodeling mellem sagsøger og sagsøgte. Bodelingen er resultatet af en rutineret bobehandlers behandling gennem flere år.
Sagens to væsentligste spørgsmål er, hvorvidt sagsøger skal betale husleje for deres fælles ejendom Adresse 1 i perioden fra sagsøgte flyttede fra ejen-
15
dommen og i egen lejlighed, til ejendommen blev solgt, og i givet fald hvor stor huslejen skal være. Sagsøger boede i ejendommen i hele perioden med parret fælles børn og den sidste del af perioden med sin nye kæreste.
Det er sædvanlig praksis, at den part, der bor i den fællesejede ejendom, betaler markedshusleje, ligesom den der fraflytter ejendommen, betaler sin egen hus-leje, og der er efter bobehandlers og sagsøgtes opfattelse ikke årsager til at fravige praksis i denne sag.
Markedslejen er blevet vurderet af den mægler, der solgte ejendommen, og som kendte ejendommen bedst. Sagsøger bestrider, at markedslejen er fastsat kor-rekt, men har ikke benyttet sin mulighed for at stille supplerende spørgsmål til den udpegede skønsmand, og har ikke dokumenteret, at der er fejl – og slet ikke graverende fejl i skønsmandens vurdering. RPL §209 giver mulighed for nyt syn og skøn, men i dette tilfælde er den eneste begrundelse for et nyt syn og skøn, at sagsøger er utilfreds med resultatet af det foreliggende syn og skøn.
Bobehandler har derfor korrekt sat markedslejen i overensstemmelse med skøn-net fra den udpegede skønsmand.
Bobehandler har rundhåndet godskrevet sagsøger for det arbejde, som han har udført til forbedring af ejendommen.
Sagsanlægget har betydet, at en betydelig del af sagsøgtes midler, 1.409.499 kr., har været bundet.
Sagsøgte har derfor nedlagt selvstændig påstand om sædvanlig procesrente af 1.409.499 kr. fra sagens anlæg til betaling sker.
Supplerende sagsfremstilling og anbringender:
Skal der betales husleje?
Fast domspraksis er, at den part, der bor i den fællesejede ejendom, skal betale markedshusleje til fællesboet og der er ikke fremlagt og ikke indgået nogen af-tale om, at sagsøger ikke skulle betale husleje.
Af bilag 8, side 2 fremgår at ”Hustruen anmoder om at manden betaler markedshus-leje til boet for sit brug af fællesboets aktiv fra februar 2013 til ophør” . At sagsøgte i en periode har haft et lille skaklager i et hjørne af kælderen i Adresse 1 ændrer ikke værdien af boligen. Sagsøgte flyttede skaklageret, da hun blev bedt om det. Sagsøgtes brug af et lille hjørne af ejendommens kælder er en bagatel, som der korrekt er set bort fra i bobehandlers udkast til bodeling.
16
At sagsøgte kom i huset for at passe parrets fælles børn og derfor havde nøgle til huset, ændrer heller ikke ved det faktum, at det var sagsøger der boede i hu-set og derfor helt i overensstemmelse med praksis skal betale husleje for huset, ligesom sagsøgte har betalt husleje for sin lejlighed og også har haft børnene i sin lejlighed.
I UFR 1989.417 VLD påstod M, der betalte markedshusleje for at bo i parrets fælles ejendom, at hustruen til gengæld skulle betale husleje for nogle ugers brug af parrets fælles sommerhus. Dette blev afvist af landsretten som en baga-tel.
Bobehandlers vurdering, at sagsøger skal betale markedslejen for Adresse 1 er således korrekt og i overensstemmelse med praksis.
Nyt syn og skøn om fastsættelse af markedslejen
Sagsøger anmoder om at der gennemføres nyt syn og skøn af markedshuslejen for Adresse 1.
I UFR 2018.1118 henviser landsretten til forarbejderne til retsplejeloven, hvor der bl.a. står følgende om retsplejelovens § 209:
”Efter den gældende bestemmelse i retsplejelovens § 209 kan nyt syn og skøn ved andre skønsmænd finde sted, når retten “finder det hensigtsmæssigt” . Det er i praksis vanske-ligt at få udmeldt en ny skønsmand under påberåbelse af, at den første skønserklærings indhold er urigtigt eller mangelfuldt.
I de fleste tilfælde må en part, som er utilfreds, nøjes med at stille supplerende spørgs-mål til skønsmanden. Der er dog i praksis givet tilladelse til nyt syn og skøn ved en an-den skønsmand, hvis der har foreligget konkrete og rimeligt bestyrkede oplysninger, som har skabt tvivl om den tidligere udmeldte skønsmands kvalifikationer. Der skal være tale om ret graverende forhold, hvor den første skønserklæring må formodes at være fejlbe-hæftet, ufuldstændig og/eller indholdsmæssig uklar i en sådan grad, at der er tvivl om, hvorvidt erklæringen opfylder de faglige krav, der er nødvendige for, at den kan opfylde sit formål
.
Retsplejerådet finder, at denne praksis er velbegrundet og bør videreføres. Der ville el-lers være risiko for at anspore til et stort antal processer om skønsmandens egnethed, som egentlig blot dækker over utilfredshed med dennes konklusioner.” Sagsøger er ikke fremkommet med oplysninger, der kan skabe tvivl om skøns-mandens kvalifikationer og der er ikke påpeget fejl ved udarbejdelsen af det fo-religgende syn og skøn. Det var sagsøger selv der foreslog skønsmanden og an-førte ” at den mægler, der netop har solgt huset spørges, da han har kendskab til huset som det var”
.
17
Sagsøger har heller ikke udnyttet sin mulighed for at stille supplerende spørgs-mål til skønsmanden.
Det vil ikke være muligt at finde en ny skønsmand med lige så indgående kendskab til ejendommen i den relevante periode, så under alle omstændighe-der ville en ny vurdering af markedslejen skulle tillægges mindre vægt end den foreliggende. Der er således intet grundlag for nyt syn og skøn.
Krav om 43.679 kr.
Sagsøger mener, at der er en fejl i bobehandlers beregning og opgørelse på 43.679 kr.
Det er sagsøger, der skal dokumentere at der er en fejl, og dette er ikke sket. Kravet afvises af sagsøgte.
Selvstændig påstand om procesrenter
Sagsøgte skal ifølge bobehandlers udkast til bodeling, have udbetalt langt stør-stedelen af det tilbageholdte beløb, 1.409.499 kr. Sagsøger har derimod i årevis haft rådighed over sin del af delingsformuen.
Sagsøger har med sit søgsmål forhindret sagsøger i at få adgang til sin del af de-lingsformuen, og bør derfor tilpligtes at betale procesrenter af 1.409.499 kr. fra sagens anlæg til betaling sker, jf. rentelovens § 3, stk. 1 og 2, jf. stk. 5.
Sammenfatning
Bobehandlers udkast til bodelingsaftale stadfæstes, da
• der ikke er indgået nogen aftale mellem parterne om, at sagsøger kunne bo i huset uden at betale leje,
• der skal derfor betales leje efter sædvanlig praksis,
• da der ikke er noget grundlag for nyt syn og skøn,
• og da sagsøger ikke har dokumenteret, at nogen fejl i udkastet til boopgørelse
Sagsøgers sagsanlæg har forhindret sagsøgte i at få rådighed over sine midler, og sagsøger tilpligtes derfor at betale sædvanlige procesrenter af 1.409.499 kr. fra sagens anlæg til betaling sker, jf. rentelovens § 3, stk. 1 og 2, jf. stk. 5.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
18
Rettens begrundelse og resultat
Bobehandler har på grundlag af en sagkyndig vurdering i udkast til boopgø-relse lagt til grund, at der for sagsøgeren skal beregnes leje for perioden februar 2013 til april 2020, i alt 1.948.916 kr., og heraf skal sagsøgte modtage halvdelen 974.458 kr.
Efter praksis er udgangspunktet at den part, der bor i den fællesejede ejendom skal betale husleje til fællesboet.
Efter bevisførelsen finder skifteretten ikke, at sagsøgte har haft en sådan rådig-hed over huset, at det ændrer på, at det er sagsøgeren, der har boet i huset.
Det må herefter lægges til grund, at sagsøgeren boede i huset fra 2013 til 2020.
Efter bevisførelsen må det lægges til grund, at boet ikke var delt i 2013, og uan-set, at parterne aftalte, at Sagsøger skulle blive boende i huset, er det ikke godtgjort, at der var indgået nogen aftale mellem parterne om, at sagsøger kunne bo i huset uden at betale leje.
Skifteretten er ikke enig i, at fastsættelsen af lejen skal ske under hensyntagen til både lejelovens og boligreguleringsloven.
Markedslejen er blevet vurderet af den ejendomsmægler, der solgte ejendom-men, og som i skifteretten har vedstået sin vurdering. Det er ikke godtgjort, at der er fejl i skønsmandens vurdering.
Der skal herefter betales leje af sagsøgeren til sagsøgte i overensstemmelse med udkastet til boopgørelse.
Sagsøgte frifindes herefter for sagsøgerens påstand 1.1.
Bobehandler har under pkt. 4.11 i udkast til boopgørelse lagt til grund, at sagsøgte har deltaget i udgifterne til ejendommen, og at det drejer sig om ejen-domsværdiskat og renter, og at sagsøgte derudover i årene 2012-2020 har op-nået et rentefradrag, som rettelig tilkom sagsøgeren. Bobehandler har efter en samlet skønsmæssig bedømmelse lagt til grund, at sagsøgte skal kompenseres for halvdelen af i alt 120.000 kr., det vil sige 60.000 kr. for betalt reduceret ejen-domsværdiskat og renter.
Uanset, at det er godtgjort over for skifteretten, at der er sket overførsler af be-løb fra Konto nr. 2 og fra sagsøgers Konto nr. 3 til parternes fælleskonto Konto nr. 1, findes det efter bevisførelsen ikke godtgjort af sagsøge-ren, at det alene er sagsøgeren, der har finansieret renteudgifterne, og at
19
sagsøgte ikke har haft udgifter til renter. Der gives derfor ikke sagsøgeren med-hold i, at sagsøgte ikke har ret til kompensation, som det fremgår i udkastet til boopgørelse i forhold til renter.
Der gives herefter ikke sagsøgeren medhold i påstand 1.2.
Bobehandler har under pkt. 4.16 i udkast til boopgørelse lavet en opgørelse over acontoudbetalinger og andre mellemværender.
Ifølge sagsøgeren har sagsøgte opnået betaling allerede af yderligere 43.679 kr. der ifølge sagsøgeren skal tages højde for, og sagsøgeren har udarbejdet bilag 18, hvoraf fremgår, hvordan de 43.679 kr. fremkommer.
Efter bevisførelsen findes det ikke godtgjort, at der er nogen fejl i udkastet til boopgørelse, og at sagsøgte under boets behandling har modtaget yderligere aconto-betalinger med 43.679 kr.
Der gives herefter ikke sagsøgeren medhold i påstand 1.3.
Sagsøgte vil herefter være at frifinde.
Den selvstændige påstand.
Skifteretten har i retsbog af 23. september 2021 bestemt, at der senest 4 uger fra modtagelsen af retsbogen måtte anlægges sag efter ægtefælleskiftelovens § 2, hvis indsigelserne fastholdtes, jf. ægtefælleskiftelovens § 32, stk. 1.
Sagen er anlagt af sagsøgeren i medfør af ægtefælleskiftelovens § 2, stk. 1, inden for den i ægtefælleskiftelovens § 32 gældende frist på 4 uger regnet fra den 23. september 2021.
Sagsøgte har ikke udtaget stævning med sin selvstændige påstand inden for den i ægtefælleskiftelovens § 32 gældende frist, da sagsøgtes påstand først er nedlagt i svarskrift af 12. november 2021.
Skifteretten finder, at der herefter skal ske afvisning af sagsøgtes selvstændige påstand.
Med sagsomkostninger forholdes efter sagens værdi, forløb og udfald som ne-denfor bestemt. Sagsøgeren skal erstatte sagsøgte de udgifter, som retssagen har påført sagsøgte vedrørende sagsøgerens påstande, jf. retsplejelovens § 312. De tilkendte sagsomkostninger dækker rimelige udgifter til advokatbistand med 70.000 kr. inklusive moms, som skal betales til statskassen, da sagsøgte har
20
fri proces. Der er ved omkostningsfastsættelsen taget højde for, at sagsøgtes selvstændige påstand er afvist.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte frifindes for sagsøgeren Sagsøgers påstande.
Den af Sagsøgte nedlagte selvstændige påstand afvises.
Sagsøger skal til statskassen betale sagsomkostninger med 70.000 kr.
Beløbet skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
2
Publiceret til portalen d. 09-11-2022 kl. 12:00
Modtagere: Advokat (H) Majken Solgerd Johansen, Sagsøger, Advokat (H) Henrik Johann Fürstenberg, Sagsøgte