Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 14. april 2025
Sag BS-21124/2023-VLR
(6. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøger
(advokat Jens Egsgaard)
mod
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Esben Korsgaard Poulsen)
Retten i Aarhus har den 21. april 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-48680/2020-ARH).
Landsdommerne Hanne Harritz Pedersen, Annette Nørby og Ida Johanne Sander (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøger, har gentaget sin påstand for byretten om, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, tilpligtes at fjerne den opførte byg-ning (14 m2 ), hævede træterrasser (27 +10 m2 ) og flisebelægning (35 m2 ) i hen-hold til bilag 1 (situationsplan) i syns- og skønserklæring udarbejdet af Skønsmand 1, på Matrikel nr. 1.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har påstået dommen stadfæstet, subsidiært frifin-delse mod at han tilpligtes at fjerne en mindre del end 86 m2 af det opførte og anlagte på Matrikel nr. 1.
2
Supplerende sagsfremstilling
Odder Kommune meddelte den 7. februar 2019 Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte byggetilladelse til at opføre et ishus på Matrikel nr. 3. Af byggetilladelsens afsnit ”Helhedsvurdering – Generelle kriterier (iht. BR18 § 188) fremgår blandt andet følgende:
”…
3) Der skal være tilfredsstillende friarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede, jf. § 393.
Friarealer til brug for ishusets kunder, placeres på areal som lejes af Odder Kommune.
4) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse være tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere, herunder redningsberedskabet, jf. § 393.
Opførelsen af det nye ishus, er en udskiftning af eksisterende ishus, og der ændres ikke på adgangs og tilkørselsarealer.
5) Der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer, jf. §§ 399-402.
Opførelsen af det nye ishus, er en udskiftning af eksisterende ishus, og der ændres ikke på parkeringsarealerne.”
Af lejekontrakt indgået den 12. maj 2021 mellem Odder Kommune og Virksomhed v/ Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte vedrørende et areal på 130 m2 , som udgør en del af Matrikel nr. 4 fremgår blandt andet følgende:
”…
§ 1 – Det lejede
…
Udover leje af de 130 m2 vist på bilag 1 lejer Lejer endvidere 14 m2 , som vist på bilag 2, hvorpå Lejer har opført en let skurkonstruktion.”
Der har for landsretten været gennemført supplerende syn og skøn ved Skønsmand 2. Af skønserklæring af 26. april 2024 fremgår bl.a.:
”…
10. Spørgsmål fra Rekvirenten
…
Spørgsmål 1:
3
På Matrikel nr. 1 er opført en bygning på 14 m2 . Syns- og skønsmanden bedes oplyse de skønnede udgifter til opførelse af denne bygning.
Svar på spørgsmål 1:
Som aftalt ved syn og skønsforretningen har jeg opgjort omkostninger-ne ved opførelsen af udhuset både for opførelsesåret 2019 samt hvad det tilsvarende ville koste i dag.
Pris i 2019 omkostningsindex 108.
Fundament og terrændæk= 71.280,- kr.
Ydervægge inkl. ståldør= 74.053,- kr.
Tag= 37.260,- kr.
Gulvbelægning (fliser)= 17.820,- kr.
Indv. Beklædning og afslutninger = 27.216,- kr.
El installationer= 10.125,- kr.
VVS installationer= 19.845,- kr.
Total= 257.599,- kr.
Pris i 2024 omkostningsindex 127.
Fundament og terrændæk= 88.000,- kr.
Ydervægge inkl. ståldør= 91.424,- kr.
Tag= 46.000,- kr.
Gulvbelægning (fliser)= 22.000,- kr.
Indv. Beklædning og afslutninger = 33.600,- kr.
El installationer= 12.500,- kr.
VVS installationer= 24.500,- kr.
Total= 318.024,- kr.
Alle priserne er inklusive moms
11. Spørgsmål fra modpart 1
…
Spørgsmål 1A:
På Matrikel nr. 1, er opført et udhus på 14 m2 . Syns-og skønsmanden bedes oplyse de skønnede udgifter til opførelse af ud-huset og projekteringsomkostninger (forstået som omkostninger til byggeplads, arkitekt, ingeniør, brand m.v.) bedes inddraget heri.
Skønsmanden bedes oplyse grundlaget for prissætning.
Svar på spørgsmål 1A:
Der henvises til svar på rekvirentens spørgsmål 1.
4
Endvidere kan jeg oplyse at projekteringsomkostningerne for tilbyg-ningen vil beløbe sig til ca. 15.000,- kr. inkl. moms for udførelse af et myndighedsprojekt til godkendelse hos kommunen.
…”
Der er for landsretten endvidere fremlagt et skråfoto fra Klimadatastyrelsen af området ved Saksild Strand.
Forklaringer
Vidne og Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har afgivet supplerende forkla-ring.
Vidne har supplerende forklaret, at det er ham, der har stået for korre-
spondancen med kommunen. Han og Appellant, tidligere Sagsøger blev opmærksomme på, at der muligvis var et sommerhus til salg, og de opsøgte Person 1 for at høre, om det var rigtigt, at hun ville sælge. De besøgte Person 1 flere gange in-den, de købte sommerhuset, og der opstod et venskabeligt forhold. De købte sommerhuset i 2002. Person 1 ville gerne sælge, da hun på grund af sin alder hverken magtede at vedligeholde huset eller grunden. De drøftede servitutten på nabogrunden (Matrikel nr. 1) i forbindelse med købet. Som han forstod det, var det i sin tid kommunen, der ville have forbeholdet om en lille toiletbygning med. Person 1 var slet ikke interesseret i, at der blev bygget på servitutten. Det er aldrig blevet aktuelt at bygge en lille toiletbygning på grunden, for kommunen har opført en stor samlet toiletbygning et andet sted i området.
Det var i slutningen af 2019, at han blev opmærksom på, at matrikelkortet ikke stemte overens med det, der var blevet bygget på Matrikel nr. 1. Han begyndte at undersøge det nærmere i forbindelse med, at der var nogle aktiviteter på are-alet, der var meget generende. Aktiviteterne er ophørt, men der er stadig pro-blemer med affald, idet flisearealet på 35 m2 indtil for nylig er blevet brugt til affaldshåndtering. Der har stået to store containere og fem affaldsbeholdere i fire år. Han har løbende igennem årene skrevet med kommunen om det, og Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har fået et påbud om at fjerne affaldet, som han ikke har efterkommet. Der er blevet ansat en ny medarbejder i kommunen, som har taget hånd om det og har holdt et møde med Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Affaldet er derefter blevet fjernet. Han ved ikke, hvordan Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte nu håndterer sit affald fra ishuset.
Han og Appellant, tidligere Sagsøger kan se både bygningen, træterrassen og fliserne fra deres bolig. De har brugt boligen som sommerhus indtil for halvanden måned siden, hvor de flyttede ind permanent. De ønsker terrasse, fliser og udhus på Matrikel nr. 1 fjernet på grund af alt det, der er foregået på servitutgrunden, men også fordi tingene ikke lovligt må være på grunden. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har også
5
fældet to store træer for at få plads til terrassen, selv om grunden ifølge servi-tutten skal bevares, som den er.
Det var i slutningen af 2019, at han første gang gjorde kommunen opmærksom på sin utilfredshed. Den 15. januar 2020 kontaktede han kommunaldirektøren i Odder Kommune og gjorde opmærksom på, at servitutten ikke var overholdt. Kommunen havde svært ved at erkende, at der var problemer, fordi den selv havde et vist ansvar for, at der ikke var blevet grebet ind over for byggeriet.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har supplerende forklaret, at det, han for byretten
har forklaret om megen aktivitet i området, stadig er retvisende. Aktiviteterne er tilmed øget, idet campingpladsen er blevet udvidet, ligesom der i stigende grad afholdes storskærmsarrangementer, motorcykeltræf mv.
Han har drevet ishus på stedet siden 2010. I første omgang forpagtede han et gammelt ishus, men i 2019 byggede han nyt. Luftfotoet fra 2014 (ekstrakten side 127) viser, at der også ved det gamle ishus var et affaldsskur på bagsiden af ejendommen. Det blev brugt til lagerplads, frysere mv. og havde været der i 20-25 år. Affaldsskuret blev revet ned i forbindelse med nybyggeriet i 2019, da de bærende bjælker var præget af råd.
Der er 70-80 meter fra ishuset til Appellants, tidligere Sagsøger ejendom. Der er store træer og buske på Matrikel nr. 1, og han kan ikke se ind i Appellants, tidligere Sagsøger have. Han har lejet et areal på Matrikel nr. 1 af Odder Kommune. Træterrassen er anlagt direkte på terræn. Det højeste punkt på terrassen er 25 cm over terræn, og det laveste er 14 cm over terræn. Han har selv målt det op. Flisebelægningen og træterrassen kan anvendes af kørestolsbrugere. Der er og-så en kørestolsrampe på vestsiden af ishuset, hvor der er udsalg af is, men det er ikke på servitutgrunden.
Der har ikke været problemer med affald ved ishuset, og han har ikke fået et påbud af kommunen. Det er rigtigt, at der var noget affald, der blev fjernet for 1½ måned siden. Han beder hver vinter affaldsselskabet om at afhente og rense beholderne. Han er i dialog med kommunen om at finde en anden placering til beholderne og lave en afskærmning, bl.a. fordi det er besværligt for renove-ringsbilerne at afhente affaldet der, hvor det opbevares nu. Han har i den for-bindelse haft et møde med kommunen.
Udhuset på 14 m2 bliver brugt til opbevaring af pap og pant, og der står også en vaskemaskine, en tørretumbler og en lagerfryser. Der er installeret el og vand, og der er fastmonteret en slange, der kan kobles en højtryksrenser på. Som han har forstået det, var det en del af byggetilladelsen, at udhuset skulle genetable-res og anvendes på denne måde.
6
De skydedøre, der kan ses på fotoet af ishusets sydlige side (ekstrakten side 137) er stort set lukkede hele sommeren. Der kommer meget sollys ind, og rummet bagved er et arbejdsrum, hvor der opbevares mad og drikkevarer. Der foregår ikke salg fra den side af huset.
Ishuset har åbent i påsken, pinsen og fra midt i juni til midt i august. I sommer-perioden er åbningstiden fra kl. 11 til senest kl. 21. Hvis udhuset skal fjernes, vil hele ishuset skulle bygges om. Der skal være et forrum ind til en fødevarevirk-somhed. Man må ikke gå direkte udefra og ind i et køkken, og ishuset er bygget således, at man går ind gennem udhuset. Hvis flisebelægningen skal fjernes, vil det betyde, at han ikke kan få leveret varer, idet de er tunge og bliver kørt fra en lastbil på rulleborde. Hvis terrassen skal fjernes, vil der opstå terrænforskel, og de sammenbyggede beholdere til is-affald vil skulle fjernes. Der er behov for at kunne opbevare pap mv. i udhuset. Det må ikke bare ligge og flyde inde i selve ishuset.
Efter hans opfattelse er det rigtige betegnelser, både når hans tidligere advokat i en meddelelse til landsretten af 22. september 2023 kalder udhuset for et ”renovationsskur/udhus” (ekstrakten side 128), og når der i § 1 i den fremlagte lejekontrakt med Odder Kommune står anført, at der er tale om en ”let skur-konstruktion” (ekstrakten side 122). Han husker ikke præcis, hvorfor lejekon-trakten er underskrevet i 2021, men der var vist forinden en dialog med kom-munen om, hvorvidt en eksisterende terrasse skulle være åben for offentlighe-den, dvs. andre end ishusets gæster. Det blev aftalt, at han kunne bygge en ter-rasse foran udsalget på husets vestside, som var forbeholdt ishusets gæster. Le-jekontrakten afløste en tidligere lejekontrakt og alt derfra, herunder bestemmel-sen om udhuset, blev flyttet med over.
Det var arkitekter fra SPOT Architecture ApS, der tegnede ishuset, og de stod for at søge om byggetilladelse. Han er ikke klar over, om der eksisterer en byg-getilladelse vedr. Matrikel nr. 1. Han ved slet ikke, om udhuset kræver en byg-getilladelse. Efter hans opfattelse kan alt det, der er beskrevet som en del af ud-huset i skønserklæringen af 26. april 2024 (ekstrakten side 142-43) indgå i be-tegnelsen ”et skur” .
Han modtog ikke nogen form for henvendelser fra Appellant, tidligere Sagsøger eller hendes mand, før han fik stævningen.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant, tidligere Sagsøger har yderligere anført, at træterrasserne og tilbygningen på 14 m2 skal betragtes som ”bebyggelse” i strid med servitutten. Træterrasser-ne er hævet over terræn, og både træterrasserne og bygningen er sammenbyg-
7
get med hovedhuset/restauranten. Tilbygningen, der bliver anvendt som vare-lager mv., kan ikke kan sammenlignes med en ”mindre toiletbygning” . Servi-tuttens formål om at bevare det omhandlede areal som et samlet naturområ-de/rekreativt område er også tilsidesat. Tilbygningen er alene opført for at gøre restaurationslokalerne større, og flisebelægningen, der er anlagt direkte på ter-ræn og uden rampe til nærmeste terrasse, anvendes alene til vareindlevering. Ændringerne har i det hele taget alene tilknytning til driften af restauran-ten/ishuset og intet rekreativt formål.
Udgifterne til opførelsen af tilbygningen har været beskedne, hvorfor der ikke vil være tale om et nævneværdigt værdispild, hvis forholdene skal reetableres. Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har desuden foretaget ændringerne i ond tro. De foreliggende tilladelser til at foretage bebyggelse mv. medfører ikke, at forholdene er lovlige i forhold til den i sagen omhandlede servitut. Myndighe-derne har ikke været opmærksomme på servituttens indhold. Appellants, tidligere Sagsøger påtaleret er ikke bortfaldet ved retsfortabende passivitet. Vidne henvendte sig allerede i slutningen af 2019 til kommunen og gjorde opmærksom på sin utilfredshed.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte har heroverfor supplerende anført, at hverken træterrasserne eller flisebelægningen er i strid med servitutten og dennes for-bud mod ”bebyggelse” . Fortolkningen af ”bebyggelse” må i mangel af andre holdepunkter ske ved inddragelse af definitionen i byggelovens § 2, stk. 2, og den praksis, der har udviklet sig i relation hertil. Træterrasserne og flisebelæg-ningen er ikke opført i hævede konstruktioner over terræn, og de er dermed ikke omfattet af bebyggelsesbegrebet. Udhuset til håndtering af affald mv. er en bebyggelse, men må ”som det mindre i det mere” være tilladt, når der efter ser-vitutten må opføres en ”mindre toiletbygning” på matriklen. Da udhusets prak-tiske formål er at understøtte aktiviteterne i ishuset, er udhuset medvirkende til at opretholde et rekreativt område for publikum.
Såfremt landsretten når frem til, at hele eller dele af det, der findes på Matrikel nr. 1, er servitutstridigt, gøres det fortsat gældende, at det vil føre til et upropor-tionalt værdispild, såfremt det servitutstridige skal fjernes. Appellant, tidligere Sagsøger har ikke en rimelig interesse heri, og det bør tillægges betydning, at ejendommene ikke er beliggende i et uforstyrret naturområde, men i et større rekreativt sommerhusområde med en væsentlig turismerelateret aktivitet. Som det fremgår af skønsmandens erklæring, udgør de skønnede omkostningerne til projektering og opførelse af udhuset 257.599 kr. inkl. moms i 2019-værdi. Dertil kommer omkostninger, der har været afholdt til anlæg af træterrasser og flisebelægning samt omkostninger til ishusets fremtidige drift, da en fjernelse vil nødvendiggøre ændringer af tekniske installationer mv. Et sådant væsentligt økonomisk og ressourcemæssigt værdispild modsvares ikke af Appellants, tidligere Sagsøger interesse i at kræve det opførte fjernet. Han har opført og anlagt det,
8
der findes på det lejede areal, uden kendskab til servitutten og i god tro, og han har berettiget indrettet sig i overensstemmelse hermed. I øvrigt fastholdes, at Appellants, tidligere Sagsøger påtaleret er bortfaldet på grund af retsfortabende passivitet.
Landsrettens begrundelse og resultat
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte fik i 2019 tilladelse til henholdsvis at nedrive det eksisterende og bygge et nyt ishus på Matrikel nr. 3. Samti-dig med opførelsen af det nye ishus blev der i umiddelbar tilknytning til huset, der blev bygget helt ud til skel, opført et udhus på 14 m2 , 2 træterrasser på i alt 37 m2 og en flisebelægning på 37 m2 på Matrikel nr. 1.
Sagen angår i første række, om opførelsen af udhuset, træterrasserne og flisebe-lægningen er i strid med den på Matrikel nr. 1 tinglyste servitut. Dette beror på en fortolkning af servitutten, hvorefter arealet ”alene må benyttes til dagsop-holdsareal for publikum, og at det ikke må benyttes til parkering eller camping, ligesom det ikke må benyttes til bebyggelse, eventuelt bortset fra mindre toilet-bygning” .
Af de grunde, som byretten har anført – og med behørig iagttagelse af den ge-nerelle definition i byggelovens § 2, stk. 2 – tiltræder landsretten, at træterras-serne og flisebelægningen ikke kan anses for ”bebyggelse” , og at opførelsen heraf derfor ikke har været i strid med servitutten.
Hvad angår udhuset på 14 m2 lægges det som ubestridt til grund, at der er tale om ”bebyggelse” . Efter bevisførelsen lægger landsretten endvidere lige som byretten til grund, at servituttens formål har været at opretholde et rekreativt område for publikum og at undgå sommerhusbebyggelse, parkeringspladser og campering på grunden. Henset hertil tiltrædes det, at udhuset, der er opført og benyttes som led i driften af ishuset, ikke kan sidestilles med ”en mindre toilet-bygning” , og at det derfor må anses for være i strid med servitutten.
Udgangspunktet er herefter, at Appellant, tidligere Sagsøger kan forlange, at udhuset på 14 m2 bliver fjernet. Der skal dog i et tilfælde som det foreliggende foretages en konkret afvejning af hensynet til retshåndhævelsen og Appellants, tidligere Sagsøger interesse i reetablering over for det samfundsmæssige værdispild, som en fjernelse af udhuset vil medføre, og de omkostninger og ulemper, der herved påføres Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Retshåndhævelseshensynet er særligt tungtvejende, såfremt servitutkrænkelsen er sket i ond tro.
Efter Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte forklaring, formuleringen af byggetilladel-sen af 7. februar 2019 og oplysningerne om, at det oprindelige ishus også havde en tilbygning på Matrikel nr. 1 som hverken kommunen
9
eller andre har påtalt, samt i betragtning af servituttens vage formulering læg-ger landsretten til grund, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte var i god tro med hensyn til, om opførelsen af udhuset var i strid med servitutten.
Under hensyn til udhusets placering, den generelle beskaffenhed af området ved Saksild Strand og de omstændigheder, som byretten i øvrigt har fremhævet, vurderer landsretten, at de ulemper, som Appellant, tidligere Sagsøger bliver påført som følge af udhuset, er beskedne. Derimod må det på baggrund af skønserklæringen og Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte forklaring lægges til grund, at en fjernelse af udhuset vil medføre et væsentligt værdispild og påføre Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte betydelige omkostninger og ulemper.
Efter en samlet afvejning finder landsretten herefter, at nedrivning af udhuset vil stå i misforhold til den interesse, som Appellant, tidligere Sagsøger har i reetablering af den servitutmæssige tilstand. Landsretten tiltræder derfor, at Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte frifindelsespåstand er taget til følge.
Landsretten stadfæster herefter byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for landsret-ten betale 35.610 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. 30.000 kr. af beløbet vedrø-rer udgifter til advokatbistand inkl. moms og 5.610 kr. er til dækning af udgifter til syn og skøn for landsretten. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb, herunder at der for landsretten har været afholdt et mindre syn og skøn.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14 dage betale 35.610 kr. til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Beløbet forrentes efter rente-lovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 14-04-2025 kl. 10:00
Modtagere: Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, Advokat (H) Jens Vilhelm Lykke Egsgaard, Appellant, tidligere Sagsøger, Advokat (L) Esben Korsgaard Poulsen