Sag om en tvist i forbindelse med fraflytning af ét lejemål og indflytning i et andet lejemål

RETTEN I GLOSTRUP

DOM

afsagt den 7. juni 2023

Påstand 1:

Udlejer (Boligselskab) tilpligtes at betale kr. 6.662 til Lejer med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betalingen sker.

Påstand 1 (husleje april 2021) er opgjort således:

Betalingspåstanden udgøres af forholdsmæssigt

afslag for den måned, hvor lejemålet led af en

mangel

Forholdsmæssigt afslag (100%)5.583,00 kr.

2

A conto varmebidrag619,00 kr.

Antenneforbrug190,00 kr. 

I alt6.662,00 kr. 

Påstand 2:

Udlejer (Boligselskab) tilpligtes til at foretage afdækning og omplacering af indbo, afrensning af vægge og lofter, plet- og fuldspartling af vægge og lofter, slibning af paneler, udslusning af paneler, fastgørelse af løse elinstallationer, nikotinspærring og nedtagning af liste i loft i samtlige rum, bortset fra værelse 2, samt nedtagning af roset i stuens loft, i lejemålet Adresse 1, By 1.

Subsidiært tilpligtes Udlejer (Boligselskab) at foretage afdækning og omplacering af indbo, afrensning af vægge og lofter, plet- og fuldspartling af vægge og lofter, slibning af paneler, udslusning af paneler og fastgørelse af løse elinstallationer i samtlige rum, bortset fra værelse 2, i lejemålet Adresse 1, By 1.

Mere subsidiært tilpligtes Udlejer (Boligselskab) at betale Lejer kr. 57.200,00.

Den mere subsidiære påstand 2 svarer til den af skønsmanden opgjorte pris for omkostninger ved udførelse af arbejdet, jf. skønsmandens svar på spørgsmål 4 i skønserklæringen, hvorefter sagsøger selv vil finde en sagkyndig til at udføre arbejderne.

Påstand 3:

Udlejer (Boligselskab) tilpligtes at anerkende, at Lejers istandsættelsesperiode skal forlænges med 6 måneder fra det tidspunkt, hvor arbejderne efter påstand 2 tilendebringes.

Påstand 4:

Udlejer (Boligselskab) tilpligtes at betale kr. 13.715,69 til Lejer med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betalingen sker.

Påstand 4 (skimmelsvamp) er opgjort således:

Antal dage fra 01.05.2021-03.12.2021216 dage

Den årlige leje70.236,00 kr.

Den årlige leje / 365 dage192,42 kr.

Forholdsmæssigt afslag (33,33%) grundet

skimmelangreb

192,42 kr. x 216 dage x 0,33%13.715,69 kr. 

Påstand 5:

3

Udlejer (Boligselskab) tilpligtes at anerkende, at den månedlige opkrævning på kr. 851,10 til kollektiv modernisering er ugyldig.

Påstand 6:

Udlejer (Boligselskab) tilpligtes at betale kr. 8.511 til Lejer med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betalingen sker.

Påstand 6 (køkken - kollektiv modernisering) er opgjort således: Tilbagebetaling af ulovligt opkrævet

huslejetillæg, jf. påstand 5

Beløb opkrævet fra d. 01.04.2021-01.02.2022

Månedlig huslejetillæg851,10 kr.

Antal måneder opkrævet10 måneder

I alt 851,10 kr. x 10 måneder8.511,00 kr. 

Påstand 7:

Udlejer (Boligselskab) skal anerkende, at lejer ikke skal betale husleje for lejemålet beliggende Adresse 2, By 2, for perioden 01.05.2021 – 15.05.2021.

Sagsøgte, Udlejer (Boligselskab), har i det hele nedlagt påstand

om frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Sagsøgeren, Lejer, har siden den 1. april 2021 været lejer af lejemålet beliggende Adresse 1, By 1. Lejer har tillige været lejer af le-jemålet beliggende Adresse 2, By 2.

Sagsøgte, Udlejer (Boligselskab) er en almen boligorganisation, som administrer en række boligafdelinger, herunder Afdeling 1, hvor Adresse 1 er beliggende, og Afdeling 2, hvor Adresse 2 er be-liggende.

Af parternes udaterede lejekontrakt vedrørende Adresse 1 fremgår bl.a.:

”§ 2. Lejemålets begyndelse

Lejemålet begynder den: 01.04.2021

…

§ 3. Betaling af leje m.v.

Lejen m.v. udgør pr. måned

4

Leje:kr. 5.853,00

Varmebidrag a conto:kr. 619,00

…

Antennebidrag:kr. 190,00

…

Kollektiv modernisering indtil: 31-03-2036kr. 851,10

I alt pr. måned:kr. 7.516,10

…

§ 6. Indvendig vedligeholdelse

Den indvendige vedligeholdelse påhviler:X lejer (A-ordningen)

…

§ 9. Almindelige bestemmelser

…

Overtagelse af det lejede

Udlejer skal i overensstemmelse med vedligeholdelsesreglementet stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse. I forbindelse med indflytningen skal udlejer med lejers medvirken udarbejde en indflytningsrapport som dokumenta-tion for det lejedes tilstand ved indflytningen. Rapporten underskrives af begge parter. En genpart af rapporten skal udleveres til lejer.

Uenighed om, hvorvidt det lejede er mangelfuldt ved lejeforholdets begyn-delse, afgøres i første instans af beboerklagenævnet, der kan pålægge udle-jer at udbedre mangler.

Hvis lejer som følge af mangler vil kræve forholdsmæssigt afslag i lejen, hæve lejemålet eller kræve erstatning, skal lejer senest 2 uger efter lejefor-holdets begyndelse meddele udlejer, at lejer vil gøre manglen gældende. Dette gælder dog ikke, hvis manglen bl.a. ikke kan erkendes ved anven-delse af sædvanlig agtpågivenhed. Uenighed om disse forhold afgøres af boligretten.

…

§ 10. Særlige vilkår

Her anføres bl.a. eventuelle aftalte fravigelser af lovens almindelige regler.

…

I afdelingen er det besluttet at udskifte de oprindelige køkkener i forbin-delse med fraflytning, før den nye lejer flytter ind. Det betyder, at der vil blive opkrævet et lejetillæg herfor i 15 år fra indflytningsdatoen.

Foreløbig beregnet ydelse fremgår af lejeberegningen.

Den månedlige ydelse er på nuværende tidspunkt ikke endelig fastsat, da kreditforeningslånet ikke er hjemtaget.

…”

5

Af følgebrev af 1. marts 2021 til lejekontrakten fremgår bl.a.:

”Du skal selv sørge for, at vægge og lofter i din nye bolig bliver istandsat. Når du har malet vægge og lofter, skal ejendomsmesteren se, at det er lavet håndværksmæssigt korrekt. Til din orientering skal vi meddele, at NI-belø-bet til istandsættelse (vægge, lofter og rengøring) maximalt andrager kr. 10.788,66. Beløbet kan reduceres eller bortfalde ved syn af lejligheden.”

I forbindelse med indgåelse af lejekontrakten vedrørende Adresse 1 opsagde Lejer sit hidtidige lejemål på Adresse 2 med angivelse af, at le-jemålet ville være tomt den 29. april 2021. Udlejer bekræftede opsigelsen af leje-målet pr. 1. maj 2021.

Der er fremlagt en lang række fotos i sagen, hvoraf nogle fotos angiveligt er ta-get af udlejer i forbindelse med tidligere lejers fraflytningssyn, mens andre an-giveligt er taget af lejer i forbindelse med overtagelse af lejemålet og senere. Der er ikke for alle fotos enighed om, hvornår de er taget.

Af Virksomheds faktura nr. 900 af 8. april 2021 udstedt til Udlejer (Boligselskab) fremgår bl.a.:

”Beskrivelse

…

[Tidligere lejer], Adresse 1, By 1

Alt træværk afvaskes for nikotin og males

Behandling af træværk ikke fodpaneler

afvask af nikotin, slibning, 1 g. nikotinspærre

1 g. mellemmaling, 1. g. udsætning af huller

2 g. færdigmaling

Pris jf. tilbud29.000,00

…

Moms7.250,00

Totalkr. 36.250,00”

Lejer har udarbejdet en liste med angivelse af en række fejl og mangler ved indflytning, som ifølge dokumentet er fremsendt af Danske Lejere til udle-jer den 12. april 2021.

Udlejer (Boligselskab) har svaret på fejl- og mangellisten ved brev af 4. maj 2021.

Af Vedligeholdelsesreglementet for Udlejer (Boligselskab) (1999) fremgår bl.a.:

6

”Vedligeholdelsesreglement

Model A – med normalistandsættelsesbeløb (NI-beløb)

…

II. Overtagelse af boligen ved indflytning

Normalistandsættelse

1. Ved indflytning skal vægge og lofter fremtræde nyistandsatte. I det om-fang, vægge og lofter ikke fremtræder nyistandsatte, stiller udlejer et beløb til lejerens disposition. Lejeren kan få dækket sine dokumenterede udgifter inden for det fastsatte normalistandsættelsesbeløb til istandsættelse af vægge og lofter samt rengøring.

…

VII. Standard for boligernes vedligeholdelsesstand ved overtagelsen Generelle regler:

* Boligens standard ved lejemålets begyndelse

1. Ved lejerens overtagelse af boligen vil træværk, inventar, tekniske instal-lationer og gulve kun være istandsat, hvor der efter udlejerens skøn har væ-ret behov for det.

2. Lejeren sørger for inden for 6 måneder efter lejemålets begyndelse for den nødvendige normalistandsættelse af lofter og vægge og afholder doku-menterede udgifter hertil over det tildelte NI-beløb. Udlejeren godkender den udførte istandsættelse før udbetaling af NI-beløbet.

* Slid og ælde

3. Træværk, inventar, tekniske installationer og gulve kan bære præg af al-mindeligt slid og ælde for et lejemål af den pågældende type og alder. * Farvevalg

4. Der kan ikke stilles særlige krav til farvevalg.

Særligt gældende for den enkelte afdeling

5. Der henvises til Tillæg til vedligeholdelsesreglement for den respektive afdeling. …”

Af Tillæg til gældende vedligeholdelsesreglement, Model A med normalistand-sættelsesbeløb (NI-beløb) for Afdeling 1 (2022) fremgår bl.a. punkt VI med Særlige regler for indvendig vedligeholdelse en række nærmere define-rede niveauer for, hvordan vedligeholdelsesstanden bedømmes ved fraflytning af lejemålet, og hvorved der tages stilling til, hvilke istandsættelsesarbejder, der skal udføres vedrørende henholdsvis gulve, lofter, vægge mv. Af tillæggets punkt VII vedrørende Standard for boligernes vedligeholdelsesstand ved over-tagelsen fremgår bl.a., at ”Afdelingen er præget af de mange år, især gulve og træværk.” .

Hussvamp Laboratoriet ApS har den 20. september 2021 afgivet rapport om mi-krobiologisk undersøgelse vedrørende Adresse 1, hvorved der påvistes vækst af skimmelsvamp i værelse 2/kammeret. Af rapportens konklusion fremgår føl-gende:

7

”Vi har den 3. september 2021 besigtiget overnævnte adresse med henblik på at undersøge udpegede bygningsdele for eventuel vækst af skim-melsvamp og indikationer på forhøjet fugt og undersøge niveauet af skim-melsvamp i indeluften.

Ved undersøgelsen har vi påvist vækst af skimmelsvamp på vægflade i kammer og på glasliste. Det er derfor nødvendigt at foretage ændringer og reparationer, der kan fjerne forekomsten af skimmelvækst og årsagen til denne.

For den påviste skimmelvækst i kammeret skønnes nedrivning, afrensning og desinficering ud fra et forsigtighedsprincip, at indbefatte loftfladen i fuld bredde, fra ydervæg og ca. 1,0 meter ud og gavlvæg og skillevæg fra yder-væg og ca. 0,5 meter ud. Dette inkluderer at paneler o. lign. fjernes i samme omfang og, at vægflader gøres tilgængelig.

Reparationen kan udføres jf. bilag 1.

Skimmelvæksten er ikke endeligt omfangsbestemt, hvorfor ovenstående omfang er vejledende og baserer sig på et kvalificeret skøn.

Det vurderes sandsynligt, at årsagen til skimmelvæksten er kondensdan-nelse. Det er nærliggende at udlede, at tidligere opsatte skab har forhindret en tilstrækkelig opvarmning af overfladerne og forhindret bortventilering af fugtholdig luft afsat på disse.

Skimmel på vinduers glaslister og tætningslister skyldes erfaringsmæssigt kondensering på vinduesglas og vinduernes konstruktionsdele og indikere, at der periodisk har været en væsentlig forhøjet relativ luftfugtighed i boli-gen. Normalvis kan skimmelsvampen fjernes fra listerne ved desinficering med et egnet desinfektionsmiddel, dog må der forventes en fortsat pigmen-tering.

I boligens køkken er der udtaget en kombinationsluftanalyse. Prøverne skal ses som et øjebliksbillede, og kan give en indikation af påvirkning fra skim-melsvamp og bakterier til indeklimaet.

Der er ikke påvist et forhøjet niveau af skimmelrelaterede partikler i inde-luften.

Uanfægtet resultatet af luftanalyserne skal tiltag til fjernelse af skimmel-vækst på overflader i kammeret og på vinduer igangsættes, idet der ved vækst af skimmel kan produceres flygtige organiske forbindelser (VOC’er)

8

og mikropartikler, som kan påvirke indeklimaet, uden at der kan påvises skimmelsporer i rumluften.”

Udlejer (Boligselskab) har herefter foretaget skimmelsanering i værelse 2/kammeret ultimo november/primo december 2021.

Beboerklagenævnet i Gladsaxe Kommune har den 21. november 2021 sendt af-gørelse til Lejer vedrørende mangler i lejemålet Adresse 1, By 1, hvoraf fremgår bl.a.:

”Afgørelse:

På baggrund af det fremsendte materiale har nævnet vurderet, at udlejer har udbedret de forhold som udlejer har været forpligtet til at udbedre.

Nævnet finder ikke der er grundlag for at kritisere udlejer, idet nævnet ikke finder der er tale om indflytningsmangler.”

Beboerklagenævnet i Gladsaxe kommune har ligeledes den 21. november 2021 sendt afgørelse til Lejer vedrørende fraflytning af lejemålet Adresse 2, By 2, hvoraf fremgår bl.a.:

”Afgørelse:

Nævnet finder, der er tale om to separate sager og finder ikke at lejers fraf-lytning skal sammenkobles med indflytningen i det andet lejemål.

Nævnet har gennemgået det i sagen fremlagte materiale, og har ikke fundet grundlag for at tilsidesætte posten på 4.138,00 kr. for skyldig husleje for pe-rioden 01.05.2021 – 15.05.2021. Udlejer er berettiget til at opkræve leje for perioden, idet lejer ikke fraflyttede lejemålet rettidigt.”

Der har under sagen ved retten været afholdt syn og skøn ved Skønsmand. Af skønserklæringen af 29. september 2022 fremgår bl.a.:

”10. Spørgsmål fra rekvirenten

1: Skønsmanden bedes vurdere, om vægge og lofter i værelse 2 er i en så-dan stand, at de er klar til tapetsering og maling.

Hvis spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes forholdet beskrevet.

Svar på spørgsmål 1:

9

For skønsmandens besvarelser henviser skønsmanden generelt til sit Erklæ-ringsbilag 1, som udgør fotodokumentationen fra tidspunktet for skønsfor-retningens afholdelse. Fotomaterialet indgår som en del af skønsmandens besvarelse.

På skønsforretningen blev det oplyst at værelse 2 var istandsat af modpar-ten, Udlejer (Boligselskab) pga. der havde været skim-melsvampskade.

I skønsmandens besvarelse er der svaret lidt ud over spørgsmålet, men hvor parternes advokater først så forhold på skønsforretningen, har skøns-manden søgt en fuldkommen besvarelse om vægge og lofters tilstand.

For værelse 2 kunne det konstateres at vægge og lofter nyligt var malet og hvor der i behandlingen indgår opsætning af filt.

Værelset var møbleret hvorfor ikke alle flader kunne besigtiges.

Af mangler kunne konstateres:

- Manglende fodpanel.

- Manglende malerfærdiggørelse i værelseshjørne mod loft.

- Folder i filt ved loftsrosette og manglende dæk-låg til loftsrosetten.

Skønsmanden vil finde det unødvendigt hvis værelset igen skulle maler-istandsættes dvs. være klar til tapetsering og maling.

2: Skønsmanden bedes vurdere, om lejemålets øvrige vægge og lofter frem-står i samme stand som vægge og lofter i lejemålets værelse 2.

Hvis spørgsmål 2 besvares benægtende, bedes forholdet beskrevet.

Svar på spørgsmål 2:

Nej, lejemålets øvrige vægge og lofter fremstår ikke i samme stand som vægge i lejemålets værelse 2.

Skønsmanden forudsætter at vægge og lofter kan have haft samme stand, som for værelse 2, inden istandsættelsen grundet skimmelsvamp har været udført.

Vægge og lofter i lejlighedens stue, værelse 1, gang og entré (alle benævnes øvrige rum) var i langt dårligere stand end tilfældet er for værelse 2.

For spørgsmålet hvorom vægge og lofter er i en sådan stand, at de er klar til

10

tapetsering og maling, er det skønsmandens vurdering at vægge og lofter ikke er klar til tapetsering og maling.

Med den behandling der spørges til, er det skønsmandens opfattelse at ved en istandsættelse med opsætning af tapet og maling, så er det en tilsva-rende behandling som den modparten, Udlejer (Boligselskab), har udført for værelse 2.

Det er skønsmandens vurdering at vægge, i lejlighedens øvrige rum, ikke er klar til tapet (eller filt og maling) grundet:

- At der ikke er afrenset for gammel tapet, som kan konstateres i flere lag.

- At der forsat er løse malingslag, dvs. at der ikke er en bæredygtig bund for en fremtidig malerbehandling (inkl. tapet og filt).

- At der er udfyldt med mørtel, af en så grov karakter, at en finspartling vil være nødvendigt.

- At der er huller i væggene som endnu ikke er pletspartlet.

- At grundet vægges beskaffenhed (tid, ælde og slid) vil det være nødven-digt med en fuldspartling såfremt filt skal opsættes.

Det er skønsmandens vurdering at lofter, i lejlighedens øvrige rum, ikke er klar til maling (eller filt og maling) grundet:

- Revner i det pudsede loft, som ikke er udbedret.

- Loftets evne til at kunne bære flere malingslag.

Lofter er pudsede med bagvedliggende rør på forskalling, og hvor man tidstypisk for sådanne lofter har kalket loftet. Lofters opbygning ses bl.a. på bilag 10, side 1.

De vedligeholdelser der er sket af loftet, vil typisk være med plastmaling. Selve kalklaget vil ikke kunne bære mere end 2. til 4. lag plastmaling.

Det er skønsmandens opfattelse at lofterne ikke kan bære flere lag af plast-maling, og med de revner som de pudsede lofter har, vil en totalafrensning være nødvendig, såfremt lofter alene skal nymales.

For lofter har de ikke tidligere været vedligeholdt med filt. At loftet værelse 2 nu er med filt, betragter skønsmanden som en væsentlig forstærkning og forbedring. Set er skønsmandens opfattelse at opsætning af filt på lejlighe-dens øvrige lofter, ikke kan betragtes som alm. vedligehold.

Spørgsmål er ikke besvaret benægtende, men skønsmanden har alligevel for forståelsen søgt forhold beskrevet.

11

3: Skønsmanden bedes vurdere, om lejemålets øvrige vægge og lofter er i en sådan stand, at de er klar til tapetsering og maling. Skønsmanden henvises til at sammenholde sin vurdering med billederne i bilag 4 og 10.

Hvis spørgsmål 3 besvares benægtede, bedes eventuelle udbedringsmåder oplyst.

Svar på spørgsmål 3:

Det er ikke skønsmandens vurdering at lejemålets øvrige vægge og lofter er i en sådan stand, at de er klar til tapetsering og maling. Skønsmanden ligger sin egen besigtigelse, Erklæringsbilag 1 og sagens bilag 4 og 10 til grund for sin besvarelse.

Vægge: For udbedring vil der skulle medtages fjernelse af gl. tapet, fjernelse af gl. søm/skruer/rawplugs, pletspartling, fuldspartling. Herefter vil ta-pet/filt kunne opsættes.

Lofter: Afrensning af gl. malingslag, opskæring af revnet, udspartling af revner, pletspartling og fuldspartling. Herefter vil overflader kunne males.

Forhold omhandler alle lejlighedens vægge og lofter, dog ikke for badevæ-relse og køkken.

4: Såfremt skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 3 finder, at vægge og lofter ikke er i en sådan stand, at de klar til tapetsering og maling, bedes skønsmanden oplyse eventuelle udbedringsmåder samt specificere samtlige omkostninger herved.

Svar på spørgsmål 4:

For udbedring af vægge og lofter, så de står klar til tapet/filt og maling, er det skønsmandens vurdering at følgende arbejder er nødvendige, og hvor der indgår både timer og materialer:

Afdækning, omplacering af indbo, beboerhensyn6.000 kr.

Afrensning vægge og lofter22.000 kr.

Plet- og fuldspartling af vægge og lofter22.000 kr.

Følgearbejder, slibning paneler (træværk),7.200 kr.

udlusning af paneler, fastgørelse af løse el-installationer.

Sum inkl. moms57.200 kr.

For ovenstående omkostninger forudsætter skønsmanden der indgår ca. 12 arbejdsdage, á 7,5 time og med en timeafregning 580 kr. inkl. moms og med tillæg af materialer ca. 5.000 kr.

12

Udbedringsmåder er samtidig kortfattet oplistet i spørgsmål 3.

5: Skønsmanden bedes vurdere, om lejemålets vægge og lofter er blevet ni-kotinspærret. Skønsmandens undersøgelse bedes omfatte samtlige rum i le-jemålet. Skønsmanden henvises til at sammenholde sin vurdering med bil-lederne i bilag 4 og 10.

Svar på spørgsmål 5:

Der var ikke tegn på at vægge eller lofter har fået en behandling for at spærre nikotin, og derved gennemslag i en nybehandlet overflade.

6: Såfremt skønsmanden ved besvarelsen af spørgsmål 5 finder, at der ikke er foretaget nikotinspærring, bedes skønsmanden specificere omkostnin-gerne forbundet med nikotinspærring i lejemålet.

Svar på spørgsmål 6:

Ved de arbejder og den prissættelse skønsmanden har vurderet i sin besva-relse af spørgsmål 4, vil det ikke være nødvendigt at foretage en nikotin-spærring. Alle flader på vægge og lofter oprettes og er klar til en kom-mende malerbehandling, som skønsmanden forudsætter, vil være jf. lejers ansvar i lejeaftalen.

7: Skønsmanden bedes give en faglig begrundelse for, hvorfor gulvene i le-jemålets køkken, mellemgang og forstue er blevet lagt over af flere gange.

Svar på spørgsmål 7:

Det vil være gætværk såfremt skønsmanden skal give et skøn, og en faglig begrundelse for, hvorfor gulvene i lejemålets køkken, mellemgang og for-stue er blevet lagt over flere gange.

At gulve er lagte over flere omgange kan dog skyldtes:

- Retablering efter rotter.

- Stor slitage på gulve i køkken.

- Vandskade foran dør til badeværelse.

- Tidligere gulve som kan være lagte forkerte.

- Eventuelle arbejder for rør til radiatorer.

Skønsmanden kunne ved gulve konstatere:

- Hul i gulv i garderobe, hvor der har været adgang for rotter og hvor gulve ikke er udbedret.

- Revne ca. 10 mm i gulv i garderobe.

- Tidligere vandskadet gulv, i gang foran badeværelsesdøren, hvor gulv bugter sig i buer op og ned.

13

- Gulve i køkken og gang er lagt helt ind til omkringstående vægge dvs. uden mulighed for at gulve kan arbejde (bør normalt være ca. 10 mm) men hvor man ikke har demonteret fodpaneler for at gulve kunne lægges kor-rekt. Gulve bugter sig da der ikke er plads til udvidelser.

- Gulve køkken med ikke så stor bevægelsesmulighed hvor køkkenelemen-ter står ned på gulvet.

- Skadet gulv i entré omkring måtteramme dvs. generel slitage.

De skader som skønsmanden kunne konstatere, var af ældre dato, men kunne være skadesbilleder på hvorfor gulve tidligere partielt har været ud-skiftet.”

Forklaringer

Lejer, driftsafdelingschef Vidne 1 og ejendoms-servicetekniker Vidne 2 har afgivet forklaring.

Lejer har forklaret bl.a., at hun er uddannet sygehjælper og arbejder i

Lyngby-Taarbæk Kommune som aftenvagt i hjemmeplejen.

Hun har boet i Udlejer (Boligselskab) i 37 år, i tre forskellige boli-ger. Hun boede på Adresse 2 indtil den 1. april 2021. Hun fraflyttede Adresse 2, fordi afdelingen skulle totalrenoveres med nedrivning, og hun skulle i den forbindelse genhuses fra sommeren 2021. På grund af hendes lange anciennitet i boligforeningen fik hun tilbudt lejemålet på Adresse 1. Hun var ude at se på lejemålet omkring den 27. februar 2021. På det tidspunkt var opsigelse af Adresse 2 ikke på tale. Adresse 1 opfyldte mange af hendes behov. Hun valgte derfor at sige ja til boligen og underskrev lejekontrakten 8. marts. Hun valgte at betale dobbelt husleje i en måned, så hun kunne sætte Adresse 1 i stand, mens hun stadig boede på Adresse 2.

Den 15. marts 2021 aftalte hun med varmemesteren i Afdeling 1, at hun kunne få udleveret nøglen til Adresse 1 den 31. marts 2021, hvilket var dagen før påske. Der blev ikke udført et indflytningssyn. Hun fik udleveret en håndvær-kernøgle, fordi der ikke var givet besked om hendes indflytning. Der var et skilt på døren om, at gulvet ikke måtte betrædes før den 1. april 2021 på grund af la-kering. Den 2. april 2021 låste hun sig ind i boligen med håndværkernøglen. Hun tog som det første fotos af hele lejemålet; rum for rum. Der lå en rottefælde på en radiator. Hun tænkte, at vægge og lofter var i meget dårlig stand. Der var et hul i en væg, så man kunne se fra værelse til værelse.

Hun lavede en fejl- og mangelliste, som hun indleverede til varmemesteren. Ud fra listen gennemgik de, hvilke ting boligselskabet gerne ville udbedre. Billedet i bilag 9, side 1 (ekstrakten side 158) viser loftrosetten i gangen/spiseforstuen, mens billedet i bilag 9, side 2 (ekstrakten side 159) viser rawplugs og huller i

14

vægge. Efter aftale med ejendomsinspektøren skulle hun nedtage tapetet i samtlige rum, så mureren kunne udbedre skaderne. Det havde hun aftalt med ejendomsinspektøren, der hed Person 1. Man kunne se rawplugs og huller uden på tapetet. I løbet af påsken pillede hun tapetet ned i alle rum. Hun aftalte med Person 1, at boligselskabets håndværkere skulle ringe til hende for at udveksle tele-fonnumre mv., hvorefter aftalerne kunne laves pr. sms eller mail.

På det tidspunkt havde Person 2 ikke været ude i lejemålet. Boligselskabet havde ud fra hendes fejl- og mangelliste sagt, at tømreren skulle udskifte gummilister på samtlige vinduer. Vinduer og glaslister var ikke rengjorte, og de var fyldt med skimmelsvamp. Det er korrekt, at hun havde flyttekasser stående i kam-meret, men tømreren kunne godt udskifte lister i de andre rum. Hun aftalte med tømreren, at når han havde skiftet lister i de øvrige rum, kunne hun fjerne flyttekasserne i kammeret, hvorefter han kunne skifte listerne i de to resterende vinduer. Han skulle lave en masse andre ting i lejemålet også. Det var boligsel-skabets håndværkere, bl.a. Person 2, der var inde at udbedre nogle af skaderne. Hun havde hele tiden håndværkere rendende for at udbedre skader fra hendes fejl- og mangellisten.

Da hun tog tapetet ned i kammeret den 2. april, fremkom der skimmelsvamp. Hun påpegede det overfor Person 1, som sagde, at der ikke var skimmelsvamp. Det var årsagen til, at hun endte med at anmelde skimmelsvampen til kommunen.

Da hun først så lejligheden, gik der håndværkere. Gulvene var taget op, mure-ren var ved at totalrenovere badeværelset, der var elektrikere, og vvs’ere flyt-tede radiatorer. Det havde forinden været en rottebekæmper, og gulvene var blevet taget op. Der havde været 16 levende rotter i boligen, og udendørs var der også undermineret af rotter. Der var tillige lugtgener fra rotterne. Da hun så boligen første gang, tog hun billeder af rotteekskrementer på gulvene. Fordi rot-teproblemet havde været så vidtrækkende, formodede hun, at boligselskabet ville udbedre skaderne. Det gjorde hende fortrøstningsfuld, og hun forventede nye gulve og flyttede radiatorer, og at boligen ville fremstå indflytningsklar.

Da hun underskrev lejekontrakten, fik hun at vide, at hun så hurtigt som muligt skulle henvende sig til Vordingborg Køkkener for at aftale opsætning af køkken over råderetten. Hun spurgte Person 1, om det kunne være rigtigt, at dette skulle ske over råderetten, når det skyldtes rotter og fraflytters misligholdelse. Hun har ikke set boligen med det gamle køkken i. Hun blev overrasket over, at boligsel-skabet ikke ville betale for det, der ville svare til et standardkøkken, så hun kun skulle betale, hvad der kom udover et standardkøkken. Hun lagde sine kræfter i køkkenet, så der kunne sættes et nyt køkken op. Hun pudsede væggene i køk-kenet og satte filt op.

15

Hun konstaterede først skimmelsvampen i kammeret/ værelse 2, da hun tog ta-petet af. Der trængte vand ind fra en sætningsskade. Billedet i bilag 19, side 1 (ekstrakten side 174) viser køkkenvæggen med tydeligt angreb af skim-melsvamp. Det billede tog hun den 1. april. Hun har selv betalt for skim-melsvamprenoveringen af køkkenvæggen, så hun kunne komme til at sætte det nye køkken op. Det påtalte hun over for udlejeren allerede i forbindelse med af-levering af sin mangelliste som manglende rengøring mv.

Hun meldte skimmelsvampen til kommunen. Der gik herefter en rum tid, før udlejeren henvendte sig, og før der skete sanering. På billedet taget den 3. de-cember 2021 i bilag 18, side 5 (ekstrakten side 173) ses tydeligt, at nikotinen trækker gennem loftet. Hun skulle derfor nikotinspærre, inden hun opsatte filt og malede. Hun har ikke kunnet benytte kammeret, siden hun flyttede ind. Hun vil ikke betragte boligen som indflytningsklar den 1. april 2021. Hun har ikke kunnet sætte billeder på væggene eller lamper i loftet.

Hun blev boede 15 dage yderligere på Adresse 2, fordi udlejerens håndvær-kere ikke havde færdiggjort deres arbejder på Adresse 1. Det fremgår også af ud-flytningsrapport for Adresse 2, at hun afleverede nøglen til Adresse 2 den 17. maj 2021. Hun vil ikke betale leje for den ekstra halve måned, hun bo-ede på Adresse 2, eftersom det skyldtes, at hun ikke kunne flytte ind på Adresse 1. Boligen på Adresse 2 blev afmeldt ved hendes fraflytning; den kunne ikke genudlejes, inden den skulle nedrives.

Der er ikke sket meget mere siden da – hun har stadig de samme vægge og lof-ter. Skimmelsvampen er udbedret, og der er nikotinspærret, opsat væv og spartlet mv. på vægge og lofter i kammeret/værelse 2, så det nu er klar til hen-des maling. Alt det har hun gjort for egen regning. Hun har ikke kunnet få ud-betalt NI-beløbet, fordi alle arbejder så skulle have været udført inden for seks måneder. Da tidsfristen er overskredet, har hun således ikke fået refunderet de beløb. Garderobe (depotrummet) og værelse 2 (kammeret) er nu sat i stand og klar til brug.

Hun har af de tidligere lejeres søn fået at vide, at de ved fraflytningen fik en regning for misligholdelse på 88.000 kr., som efterfølgende er blevet nedsat til 66.000 kr. Hun ved ikke, hvilke arbejder der er udført for disse penge. Hun har ikke kunnet få udleveret fraflytningsrapporten, herunder hvad der er karakteri-seret som misligholdelse.

Hun har gjort, hvad hun kan vedrørende udluftning mv. i forhold til skim-melsvamp. Hun er glad for at bo på Adresse 1 og har planer om at blive boende i boligen. Hun er i stand til at betale det, skønsmanden anslår, at det vil koste at udbedre skaderne, men hun mener ikke, at det er en forpligtelse, der påhviler hende.

16

Adspurgt af sagsøgtes advokat har Lejer forklaret bl.a., at hun var for-hindret i at flytte ind på Adresse 1 den 1. april 2021, fordi der var trukket strøm uden om måleren, og fordi badeværelset kunne ikke benyttes. Hun tror ikke, at det var lovligt at trække strøm uden om måleren. Hun fik at vide, at elektrike-ren ville komme og trække de sidste kabler. Der er efterfølgende trukket kabler. Hun bad maleren om at gå, fordi han ikke – således som hun havde aftalt med ejendomsinspektøren om, at håndværkerne skulle lave forudgående aftaler med hende – havde aftalt tidspunktet med hende. Hun kunne ikke være der hele tiden. Maleren kom for at hente sine ting, mens hun stod og talte med elek-trikeren. Hun sagde til maleren, at han måtte aftale med hende, hvornår han kunne udføre arbejdet. Der var på det tidspunkt kun sat vådrumsgipsplader op; maleren havde ikke malet vægge og lofter i badeværelset, og hun kunne derfor ikke bruge badeværelset, heller ikke selv om hun selv fjernede afdækningen på badeværelset. Der var heller ikke opsat bruser eller blandingsbatteri. Hun la-vede efterfølgende en aftale med maleren om færdiggørelse af badeværelset, men hun erindrer ikke, hvornår han lavede arbejdet færdigt.

Hun tog tapetet ned i stedet for blot at male væggene oven på tapetet, fordi der var store huller i væggen mellem stuen og soveværelset. Det krævede, at en murer udbedrede hullet, før der kunne males. Billedet i bilag 9, side 2 (ekstrak-ten side 159) og billedet i samme bilag, side 3 (ekstrakten side 160) viser samme væg efter, at hun har taget tapetet ned, og mureren har udbedret huller. Det er ikke hendes opgave at fjerne de mange rawplugs eller at lukke hullerne heref-ter. Væggene skulle fremstå i rimelig stand, så der kunne males. Der var heller ikke nikotinafrenset. Den fremlagte faktura for nikotinafrensning vedrører kun træværket, som boligselskabet stod for. Det er kun træværket, der er blevet ned-renset for nikotin. Det fremgår tydeligt af billedet i bilag 9, side 2 (ekstrakten side 159) og i bilag 17, side 1 (ekstrakten side 167), at der ikke var rengjort.

Vedrørende aftalen med Person 1 om, at hun skulle tage tapetet, var det sådan, at alle rawplugs og reparation af hullerne skulle udføres af boligselskabets håndvær-kere, og det kunne de kun gøre efter, at hun havde fjernet tapetet. Det var en af-tale, de lavede ud fra hendes fejl- og mangelliste, hvor Person 1 vurderede, at det var nogle af de ting, som boligselskabet skulle lave. Hun pillede derfor tapetet ned med det samme efter overtagelsen. Aftalen med Person 1 lavede hun først efter, at hun havde afleveret fejl- og mangellisten til udlejeren.

Der var ikke tapet i køkkenet, da hun overtog boligen, og skimmelsvamp i køk-kenet fremstod derfor allerede ved indflytningen. Skimmelsvamp i værelse 2 / kammeret andre steder end vindueslisterne blev hun opmærksom på, allerede da hun fjernede tapetet den 2. april eller umiddelbart derefter i påsken. Hun har således påpeget skimmelsvamp fra start af. Der kom en afgørelse fra Gladsaxe Kommune om skimmelsvampsanering, og hun blev derefter varslet, at hun

17

skulle rydde rummet med henblik på sanering. Saneringen fandt først sted i de-cember 2021, fordi der vel ikke havde kunnet rekvireres håndværkere før det tidspunkt. Hun ved ikke, om hendes repræsentant sendte et brev og bad om varsling, inden der kunne ske sanering. Hun ringede ikke og spurgte, om de kunne komme tidligere end den varslede dato.

Foreholdt Person 2's mail af 25. juni 2021 til Person 1 (bilag N, side 3 – ekstrakten side 224) forklarede hun, at hun løbende har lavet aftaler med Person 2, men at han ikke kunne lave de sidste ting, sådan som sagen stod. Hun så ikke nogen grund til at kontakte Person 2 igen. Der skulle udbedres et stort hul i garderoben, en stor revne samt alle de ting, der er anført i skønserklæringen. Hun ved ikke, hvad hun skulle bede Person 2 om at komme og lave.

Nikotinspærringen er vigtig for hende, idet boligen skal fremstå rengjort ved overtagelsen. Adspurgt om hun ryger i boligen, forklarede hun, at hun ikke ser, at dette har noget med sagen at gøre.

Adspurgt på ny af egen advokat forklarede Lejer supplerende bl.a., at der i forbindelse med, at hun tog tapet ned i mellemgangen, kom et lille hul i væggen til syne. Ejendomsinspektøren vurderede, at en murer skulle komme og udbedre skaden. På billedet i bilag 4, side 7 (ekstrakten side 124) ses væggen ef-ter, at mureren har spartlet, men væggen fremstår ikke som klar til at blive ma-let. Mureren var ude at spartle den 15. april 2021. Det var udbedring af alle de skader, der var på vægge og lofter, som hun refererede til i sin fejl- og mangelli-ste. Hun kan se i sin kalender, at mureren også var der den 7. og 8. april 2021. Person 1 kom over og så på boligen, efter hun havde taget tapetet ned. I hele april måned havde hun udlejers håndværkere til at udbedre fejl og mangler i boligen.

Vidne 1 har forklaret bl.a., at han er driftsafdelingschef hos Udlejer (Boligselskab)

Udlejer (Boligselskab) og i den forbindelse har det overordnede an-svar for driften, herunder ledelse og sikring af, at tingene sker som de skal. På dette tidspunkt var der noget personaleskifte i forbindelse med en medarbej-ders pensionering, og han har derfor haft mere med denne sag at gøre, end han sædvanligvis har. Han har ikke været inde i lejemålet.

Gladsaxe Kommunes høringsbrev af 20. juli 2021 (bilag M, ekstrakten side 217) var sandsynligvis den første gang, han hørte om skimmelsvamp i lejemålet. Han hører normalt ikke om skimmelsvampsager, medmindre der er noget ge-nerelt, der skal håndteres. Vedrørende hans mail af 23. august 2021 til Gladsaxe Kommune (bilag O, ekstrakten side 225) og bemærkningen om, at lejeren havde vendt tre kommunale instanser mod dem, var der tale om beboerklagenævnet og kommunen, mens han ikke erindrer, hvem den tredje instans var. Hvis skim-mel skyldtes beboerens egen adfærd, ville det være driften – det vil sige over samtlige beboeres huslejeopkrævninger – der i givet fald skulle afholde udgif-

18

ten. Det er hans opfattelse, at sagen omkring skimmelsvamp i Lejers lejemål, er håndteret som forventeligt.

Det er ikke sædvanligt, at der skal laves noget i boligen efter indflytning. Man skelner mellem, om lejemålet er beboeligt og anvendeligt eller ej. Forholdene under Covid-19 gjorde, at det kunne være svært at skaffe håndværkere, ligesom der var en række restriktioner på det tidspunkt. Dette var naturligvis ikke leje-rens ansvar, men forholdene kunne medføre, at udlejer kunne komme i tidsnød i forbindelse med udførelse af diverse arbejder.

Der er en instans hos dem – kaldet Flytteudvalget – som kan give dispensation til senere udbetaling af NI-beløbet. A-ordningen medfører, at det er den fraflyt-tende lejer, der skal betale for istandsættelsen af lejemålet, men med NI-beløbet får indflytter en pose penge til normalistandsættelse ved indflytning. Da udbe-taling heraf skal ske i forbindelse med indflytning, skal dette som udgangs-punkt ske indenfor 6 måneder fra overtagelsen af lejemålet. I denne sag blev der givet en dispensation til den 31. januar 2022 (bilag R, ekstrakten side 242). Ham bekendt er der ikke søgt om yderligere dispensation. Han er en del af Flyt-teudvalget og er sekretær for udvalget, hvorfor han ville vide det, hvis der var modtaget en ny ansøgning om dispensation.

Afdelingen har truffet beslutning om, at beboeren har mulighed for at udskifte køkkenet på den ordning, der hedder kollektiv råderet. Ordningen er udvidet til også at kunne finde anvendelse ved indflytning. Det er det, der er sket her. Der bliver finder en kollektiv låneoptagelse sted, som finansieres over alle bebo-eres husleje. Hvis ikke køkkenet var blevet udskiftet, ville lejeren skulle have haft det gamle køkken.

Adspurgt af sagsøgerens advokat forklarede Vidne 1 bl.a., at lejeren – ham bekendt – blev lejer tilbudt et få et nyt køkken; hun accepterede i hvert fald at få et nyt køkken. Lejeren så boligen flere gange.

Han er bekendt med, at der har været rotter. Han har ikke været inde over den sag og ved ikke, hvad der skete i den forbindelse, herunder om der var skader i boligen. Der har sandsynligvis været en fraflytningsrapport. Han ved ikke, hvad den tidligere lejer har betalt ved fraflytning.

Der plejer at blive lavet en indflytningsrapport, når en ny lejer flytter ind. Han ved ikke, om det er sket i denne sag. Han kan se, at der har været en mangelli-ste. Indflytningsrapport laves inden 14 dage efter indflytning. Han formoder, der er lavet en indflytningsrapport i denne sag, medmindre noget har obstrue-ret det.

19

Spartling er normalt omfattet af det arbejde, lejer udfører i forbindelse med ma-lerarbejde omfattet af NI-beløbet. Det maksimale NI-beløb, som en lejer kan få udbetalt, er godt 10.000 kr. A-ordningen med NI-beløb omfatter malerarbejder på vægge og lofter. Vægge og lofter skal fra udlejers side fremstå klar til lejers maling. Der skal ikke først en murer ind over. Han husker ikke skønsrapporten, men han har set den på et tidspunkt. NI-beløbet dækker ikke altid alt malerar-bejde, men vil typisk dække materialeudgifterne. Hvis man hyrer en maler til at udføre arbejdet, rækker pengene langt fra. Det er sådan A-ordningen med NI-beløb er strikket sammen. Det fremgår af loven. Mureren skal ikke lave store re-parationer først – det skal udlejer stå for. Det var fejlagtigt, at mureren var inde over denne sag. Som han husker det, var det i Person 1's fravær, at nogle andre an-satte sendte mureren over i lejligheden efter, at lejeren kom og bad om det.

Vidne 2 har forklaret bl.a., at han er ejendomsfunktionær / førstemand

hos Udlejer (Boligselskab). Han har bl.a. til opgave at syne lejlig-heder og at servicere beboerne.

Han husker de tidligere lejere i boligen. Han var da inde i boligen rigtig mange gange. Et halvt års tid før Lejer flyttede ind i lejligheden, blev der kon-stateret rotter ved, at naboerne hørte puslelyde. Han gik op og bankede på hos de tidligere lejere og kunne da konstatere, at der var rotter i lejligheden, og at beboerne fodrede rotterne. Rotterne kom fra udestuen, som derfor blev pillet ned. Der blev lavet en rotterengøring, hvorved gulve i køkken og gang blev ta-get op, og der blev rengjort efter rotterne. Det var et eksternt firma, der foretog det arbejde. De tidligere lejere boede i lejligheden imens. Efter rotterne var væk, blev lejerne genhuset, og rotterne kom efterfølgende ikke tilbage.

Han deltog i fraflytningssynet. Det er ham, der i den forbindelse har taget de fo-tos, der fremgår af bilag S (ekstrakten side 244 ff.). Lejlighedens stand var gam-mel. Lejerne havde boet i lejligheden, siden den blev bygget. Manden i lejemålet var tidligere møbelsnedker og havde lavet alle møbler, inklusiv skabet i værelse 2. Det var udlejerens tømrer, der fjernede skabet.

Inden Lejer flyttede ind, blev alt inventar taget ud; køkkenet blev revet ned, og der blev isat nyt badeværelse, nyt inventar, nye radiatorer og rør. Der blev endvidere vasket af for nikotin; alt træværk blev vasket af, og nikotin-spærre blev smurt på alt andet, herunder vægge og lofter. Det blev gjort i hele boligen. Fjernelse af rawplugs og huller herefter er en del af lejers forpligtelse under NI-beløbet. Det siger ham ikke noget, at der skulle have været egentlige huller i væggen. Hvis der havde været sådanne huller, ville der være sat en mu-rer på opgaven. Han er bekendt med, at en af hans kolleger sendte en murer op for at spartle en væg, efter lejeren kom og brokkede sig. Det var for at være flink, at kollegaen sendte mureren hen til lejemålet. Udbedring af huller i vægge er ikke en mureropgave, men en maleropgave. Det var ham, der fremviste leje-

20

målet for Lejer inden indflytningen. Så vidt han erindrer, så hun boli-gen to-tre gange før indflytning. Han husker, at hun brokkede sig over, at det var en stor mundfuld for hende, ligesom han husker, at der blev talt om køk-ken. Der var to muligheder; enten et flyttekøkken, som man selv har medbe-stemmelse på, eller et standardflyttekøkken. Begge dele vil gå over huslejen. Le-jeren valgte selv at have indflydelse på køkkenet, hvilket hun fik. Han er ret sik-ker på, at lejeren endvidere blev oplyst om, at der kom et nyt badeværelse, og hvad der ellers ville blive lavet.

Efter indflytningen var der nogle små-mangler. Køkken var endnu ikke sat op ved indflytningen, idet lejeren selv ville med ind over valg af køkken. Mureren og maleren manglede endvidere at fjerne afdækning på badeværelset. Derud-over var der efterladt lidt rod fra håndværkerne uden for. Der var installeret en bruser på badeværelset, ligesom der var malet, men badeværelset stod stadig dækket af. Der var ikke længere spor efter rotter eller lugt efter rotter.

Det hul, der ses på billedet i bilag 4, side 1 (ekstrakten side 118), ser ud til at være ved rørkassen. Der var et hul, fordi der blev lavet en helt ny rørinstalla-tion. Han ved ikke, om hullet efterfølgende er udbedret, men hullet vil skulle udbedres.

Strømmen kunne ikke laves færdig, før køkkenet var installeret. Det var derfor, at strømmen var ført, som det fremgår af billedet i bilag 4, side 5 (ekstrakten side 122). Det eneste sted, der ikke var strøm i lejligheden, var i køkkenet.

Han kan se af billedet i bilag 4, side 4 (ekstrakten side 121), at der hænger en bruserslange. Der var således etableret bruser i badeværelset.

Gulvet i boligen ser stadig ud som i bilag 8, side 1 (ekstrakten side 155). Sådan ser gulvene ud i alle rækkehusene i afdelingen. Det skyldes, at der er bygget di-rekte på jorden. Det vil kunne afhjælpes ved nedlægning af en membran, men det vil betyde en huslejestigning og kræver vedtagelse på beboermøde.

Det, der fremgår af billedet i bilag 9, side 1(ekstrakten side 158), ser ud til at være der, hvor strøm trækkes til køkkenet, og som vil blive lavet færdig med en roset, når køkkenet er installeret.

Han genkender ikke væggen på billedet i bilag 7, side 1 (ekstrakten side 151), fra indflytningen i lejemålet. Han ved, at da tapetet kom af, og skabet i værelse 2 / kammeret blev fjernet, blev der lavet en skimmelsanering. Hvis de havde op-daget skimmelsvampen ved fraflytningen, havde de gjort noget ved det. Der var tapet på væggen, ligesom der stod et møbel foran, og de så det derfor ikke ved fraflytningen. Han var ikke med ved indflytningssyn. Han ved ikke, om hans kolleger har modtaget klage over skimmelsvamp i den forbindelse.

21

Han vil tro, at foto 1.03 i bilag 1 til skønserklæringen (ekstrakten side 267) viser den karm, hvor der blev lavet skimmelsanering. Deres egne håndværkere måtte ikke komme ind i boligen, fordi der var en sag kørende, og lejeren ville kon-takte dem, når de måtte komme ind igen. Fotografierne på de følgende sider i bilaget til skønserklæringen viser bl.a. det gamle tapet, der var i boligen, da lej-ren flyttede ind, og som måtte afrenses og derefter enten fuldspartles eller opsat savsmuldstapet, som er standarden i boligafdelingen. Han har en regning på, at der er betalt for nikotinspærring. Nikotinspærringen lægges oven på tapetet, så hvis man fjerner tapetet, forsvinder nikotinspærringen også. De kan ikke få lov til at komme ind i lejemålet pt. Der har ikke siden tvistens begyndelse været håndværkere inde for at gøre noget siden da. Karmen som ses på foto 2.29 og 2.30 i bilag 1 til skønserklæringen (ekstrakten side 272) er ikke overensstem-mende med standarden; karmen er krakeleret, og for ham ser det ud som om, at karmen har fået noget vand. Han har ikke set dette tidligere – det var der ikke ved den tidligere lejers fraflytning. Han har ikke modtaget anmeldelser fra lejer om, at der har været skader. Hvis karmen havde set sådan ud ved indflytnin-gen, havde de sat en maler på.

Adspurgt af sagsøgerens advokat forklarede Vidne 2 bl.a., at han ikke så lejemålet efter, at tømreren havde taget møblerne ned. Der er altid huller, når man piller ting ned. Der blev lavet fraflytningsrapport efter de tidligere lejere. Han ved ikke, hvorfor fraflytningsrapporten ikke er fremlagt i sagen. På de tid-ligere lejeres regning blev der fjernet indbo, slebet gulve, nikotinspærret, og ryddet op i haven. Fakturanummer 900 af 8. april 2021 fra Virksomhed (bilag K, ekstrakten side 215) er den regning, han fik på nikotinspærring i boligen. Der er ikke andre regninger på nikotinspærring. De lægger altid nikotinspærring på vægge og lofter; det ses ikke specifikt af faktu-raen. Der er lagt nikotinspærring på væggen på billedet i bilag 17, side 1 (ek-strakten side 167). En ny lejer får omkring 10.000 kr. til at male lofter og vægge; det er standard. Hvis man vil have håndværkere til at udføre arbejdet, koster det som anført af skønsmanden. Man får udbetalt pengene, når han eller en kol-lega har været oppe at tjekke, at der er blevet malet i lejligheden. Der skal ikke fremlægges dokumentation. De ser aldrig regninger på maling af vægge og lof-ter.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren, Lejer, har i sit påstandsdokument af 24. marts 2023 anført

følgende:

”…

ANBRINGENDER:

Til støtte for påstand 1

22

1. På tidspunktet for lejemålets overtagelse den 31. marts 2021 var lejemålet ikke klar til, at lejer kunne flytte ind. Dette udgør en mangel, der forringer det lejedes værdi for lejer. Lejer er således berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen for april måned, idet lejer ikke i denne periode kunne bebo lejemålet som følge af mang-len, jf. almenlejelovens § 18, stk. 2. a.

Den for lejemålet gældende A-ordning indebærer, at lejer ved indflytning selv skal sørge for at tapetsere samt male vægge og lofter i lejemålet, jf. leje-kontraktens § 6 og bilag 2.

b. Vedrørende overtagelse af lejemålet følger det af lejekontraktens side 4 (bilag 1), at ”udlejer skal i overensstemmelse med vedligeholdelsesregle-mentet stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand fra det af-talte tidspunkt for leje-forholdets begyndelse. ”

c. Det følger af mangellisten (bilag 3) og af billederne i bilag 4, at lejemålet på overtagelsestidspunktet led af mangler, som ikke var omfattet af lejers istandsættelsespligt, jf. A-ordningen. Der var bl.a. revner og huller i vægge og lofter, der manglede gulv enkelte steder, der var efterladt rod både i og uden for lejemålet, lejemålet bar præg af misligholdelse og kraftig rygning fra tidligere lejere, og badeværelset kunne ikke tages i brug.

d. NI-beløbet kan alene bruges til at afholde almindelige udgifter ved istandsættelsen ved lejers indflytning, dvs. til maling og tapetsering. De re-sterende istandsættelsesposter bør derfor afholdes og dækkes af udlejer, der i henhold til lejekontrakten skal stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand.

e. Der er angiveligt anvendt et beløb på ca. 60.000 kr. til istandsættelse af le-jemålet efter de tidligere lejers fraflytning. På baggrund af bilag 3 og 4 er det imidlertid vanskeligt at se, hvilke istandsættelsesposter dette beløb kon-kret har været anvendt til. Den istandsættelse, som tidligere lejer har betalt for, ses ikke at afspejle sig i lejemålets stand.

f. Udlejer ses ikke at have stillet lejemålet til lejers rådighed i god og for-svarlig stand, jf. bilag 3 og 4. Der foreligger således en mangel ved det le-jede, idet lejemålet ikke er i en sådan stand, som lejer med rette kan for-vente.

g. Manglerne, navnlig hullerne og revnerne i vægge og loftet, bevirkede i øvrigt, at lejer ikke kunne iagttage sin istandsættelsespligt, jf. A-ordningen, herunder pligten til at tapetsere og male vægge.

23

h. På den baggrund må det lægges til grund, at lejemålet på overtagelses-tidspunktet langt fra var i en sådan stand, som lejer kan kræve efter kon-trakten med udlejer. i. Lejemålet var ikke klar til, at lejer kunne flytte ind og bebo lejemålet. Dette udgør således en mangel ved det lejede.

j. Manglen må siges at forringe det lejedes værdi for lejer, idet lejer ikke kunne bebo lejemålet i april måned. Lejer er således berettiget til et for-holdsmæssigt afslag i huslejen for den periode, hvor manglen har forringet det lejedes værdi, jf. almenlejelovens § 18, stk. 2.

k. Da lejemålet som følge af manglen var ubeboeligt, bør afslaget udmåles til 100%.

l. Da lejer ikke har kunnet flytte ind i april måned som forudsat og aftalt, har manglen forringet det lejedes værdi for lejer i hele april måned. Det for-holdsmæssige afslag skal således beregnes efter april måned.

m. Lejer har således krav på et forholdsmæssig afslag på 100% i april må-ned, hvorfor udlejer skal betale lejer kr. 5.853,00.

n. Det følger både af almenlejelovens § 14, 1. pkt. og af lejekontrakten (bilag 1), at udlejeren skal stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse.

o. Af vedligeholdelsesreglementet afsnit II, nr. 1 (bilag F) fremgår det, at vægge og lofter skal fremtræde nyistandsatte ved indflytning. At vægge og lofter skal fremtræde nyistandsatte indebærer navnlig, at de skal være i en sådan stand, at lejer uden videre foranstaltninger kan iagttage sin pligt til at tapetsere og male, jf. nærmere nedenfor ad påstand 2.

p. I henhold til lejeaftalen har lejer alene pligt til at foretage normalistands-ættelse af lofter og vægge, jf. lejekontraktens § 6 (bilag 1), bilag 2 og bilag F

i. Følgende fremgår af bilag F: ”Lejeren sørger for boligens indvendige ved-ligeholdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling. ” ”Lejeren sørger inden for 6 måneder efter lejemålets begyndelse for den nødvendige norma-listandsættelse af lofter og vægge og afholder dokumenterede udgifter her-til over det tildelte NI-beløb.”

ii. Normalistandsættelse omfatter dermed alene tapetsering og maling.

q. Det var således meningen, at lejer skulle overtage lejemålet i en sådan stand, at det eneste, der skulle ordnes af lejer, var maling af vægge og lofter.

24

i. Da lejer overtog lejemålet den 31. marts 2021 var vægge og lofter i høj grad præ-get af revner, huller og generelt dårligt udført håndværksmæssigt arbejde, der gjorde det umuligt for lejer at iagttage sin pligt istandsættelse.

ii. Dette ses af billederne fremlagt i bilag 4.

r. Udlejer burde have fulgt den samme procedure vedrørende udbedring af vægge og lofter i hele lejemålet, som tømmerfirmaet Virksomhed ApS havde foretaget i lejemålets værelse 2 iht. plantegningen (bilag 7)

i. Efter overtagelsen indgav lejer en anmeldelse vedr. skimmelsvamp i lejemålet til Gladsaxe Kommune. Udlejer blev herefter bedt om at udtage målinger i boligen.

ii. Tømrerfirmaet Virksomhed ApS blev efterfølgende sat til at rense og fjerne puds i det angrebne rum. Da dette var afsluttet, pudsede de væggene og loftet med mørtel, hvorefter maleren kom og spartlede vægge og loft med spartelmasse. Derefter stod vægge og loft klar til at blive malet.

iii. Før og efter billeder fremlægges som bilag 8.

iv. Denne procedure burde udlejer have fulgt i resten af lejemålet.

v. Udlejer burde endvidere have rengjort og nedvasket lofter og vægge, så-ledes at lejer uden videre kunne gå i gang med male lofter og vægge efter overtagelsen. Dette var imidlertid ikke blevet gjort.

s. Der ses at være stor forskel på standarden for hhv. tømrerfirmaets og ud-lejers udbedring af vægge og lofter, jf. bilag 8 smh. m. bilag 4. Tømrerfir-maet har på tilstrækkelig vis gjort det muligt for lejer at male og tapetsere, jf. bilag 8. Det ses dog ikke at være tilfældet for så vidt angår lejemålets øv-rige vægge, hvor udlejer ikke har spartlet eller i øvrigt klargjort vægge og lofter til lejers istandsættelse, jf. bilag 4.

t. Ved at stille et lejemål til rådighed med vægge og lofter, der ikke var istandsatte og klargjort i et sådant omfang, at lejer kunne tapetsere og male, må udlejer siges at have forsømt sin pligt til at stille det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand iht. lejekontrakten og almenlejelovens § 14, 1. pkt. Det må på denne baggrund konkluderes, at lejemålet led af oprindelige mangler, som ikke er omfattet af lejers istandsættelsespligt.

u. Gulvet i lejemålets gang var ikke lagt håndværksmæssigt korrekt på tids-punktet for lejers overtagelse af det lejede.

i. Billeder af gulvet fremlægges som bilag 9.

25

ii. Der er tale om et nyt gulv, som ikke er lagt håndværksmæssigt korrekt. Det fremgår af billederne i bilag 9, at der er mellemrum mellem brædderne, og at der er anvendt 4 forskellige slags gulve indenfor 2 m2. Efter det oplyste er gulvet desuden ikke slebet eller lakeret, hvorfor de fremstår som rug.

iii. Slibning og lakering af nye gulve er ikke omfattet af lejers pligt til at foretage normalistandsættelse, jf. bilag 1 og 2. Lejer skal alene anvende NI-beløbet til vægge, lofter og rengøring.

iv. Udlejer har således ikke stillet det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejeaftalen og almenlejeloven § 14, 1. pkt.

v. På overtagelsestidspunktet var håndværkerne desuden endnu ikke fær-dige med deres arbejde i lejemålet. Køkkenet var ikke færdigt, og badevæ-relset kunne ikke tages i brug, jf. bilag 4. Lejer kunne endvidere ikke an-vende lejemålets værelse 2 som følge af et stort skimmelsvamp angreb, jf. nedenfor ad påstand 4. Dette understøtter blot yderligere, at udlejer ikke har stillet det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejeafta-len og almenlejelovens § 14, 1. pkt.

2. Lejer kan ikke opkræves betaling for hhv. a conto varmebidrag og antennefor-brug for april måned, hvor lejer som følge af manglerne ikke har kunnet flytte ind i lejemålet.

a. Som følge af manglerne, jf. bilag 3 og 4, har lejer ikke kunne flytte ind og bebo lejemålet.

b. Da lejer ikke har beboet lejemålet i april måned, skal lejer naturligvis hel-ler ikke betale for a conto varmebidrag kr. 619,00 og antenneforbrug kr. 190,00.

c. Lejer kan således kræve disse beløb tilbagebetalt af udlejer.

Det gøres subsidiært gældende for påstand 1, at

1. Udlejer kan ikke berettiget opkræve leje for perioden 01-05-2021-15.05.2021 af lejer, idet det som følge af udlejers forhold ikke var muligt for lejer at flytte ind og bebo det nye lejemål på Adresse 1.

a. Som følge af at lejemålet på Adresse 1 ikke var klar til indflytning på den aftalte overtagelsesdato, kunne lejer ikke fraflytte sit lejemål på Adresse 2.

26

b. Udlejer har ikke stillet lejemålet på Adresse 1 til lejers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejekontrakten og almenlejelovens § 14, stk. 1, 1. pkt., og der forelå i øvrigt væsentlige mangler, som udlejer skulle udbedre. Som følge heraf kunne lejer ikke flytte ind og bebo lejemålet på Adresse 1.

c. Lejers manglende fraflytning fra Adresse 2 skyldes således alene udlejers forhold og manglende udbedring.

d. Der er årsagssammenhæng mellem udlejers mangelfulde istandsættelse af lejemålet på Adresse 1 og lejers manglende fraflytning fra Adresse 2.

e. Idet det ikke var muligt for lejer at flytte ind og bebo lejemålet på Adresse 1, var lejer nødsaget til at blive boende i lejemålet på Adresse 2, idet hun ellers ville blive boligløs.

f. Idet udlejer ikke har stillet det lejede til rådighed i god og forsvarlig stand, og da lejer følgelig ikke har kunnet flytte ind og bebo lejemålet på Adresse 1, kan udlejer ikke berettiget opkræve husleje for Adresse 2 for den periode, hvor lejer var nødsaget til at blive boende.

Til støtte for påstand 2

1. Udlejer skal som en del af sin naturalydelse stille det lejede til lejers rådighed i en sådan stand, at lejer uden videre foranstaltninger kan foretage normalistandsæt-telse, navnlig tapetsering og maling af vægge og lofter i lejemålet.

a. Ved lejers indflytning skal vægge og lofter fremtræde nyistandsatte, jf. bi-lag F. Hvad dette nærmere indebærer, må bero på en konkret fortolkning af lejeaftalen, jf. bilag 1 smh. m. bilag 2.

i. Udlejer har pligt til at stille det lejede til lejers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. bilag 1, s. 4.

ii. Ved indflytning har lejer pligt til at foretage normalistandsættelse af vægge og lofter, jf. bilag 2 og F.

i. Følgende fremgår af bilag 2: ”Du skal selv sørge for, at vægge og lofter i din nye bolig bliver istandsat. Når du har malet vægge og lofter, skal ejen-domsmesteren se, at det er lavet håndværksmæssigt korrekt. ”

ii. Lejers istandsættelsespligt indebærer, at lejer skal male og tapetsere leje-målets vægge og lofter efter indflytning. iii. Dette understøttes af bilag F,

27

hvoraf følgende fremgår: ”Lejeren sørger for boligens indvendige vedlige-holdelse med maling, tapetsering og gulvbehandling” .

iii. På baggrund af bilag 2 og F må det lægges til grund, at lejers pligt til normalistandsættelse alene indebærer tapetsering og maling af vægge og lofter.

iv. Det er imidlertid en grundlæggende forudsætning for lejers iagttagelse af sin istandsættelsespligt, at udlejer i første omgang har leveret et lejemål med vægge og lofter, der er tilstrækkelig klargjort hertil.

v. Dette indebærer navnlig, at udlejer, inden lejers indflytning, skulle have nikotin-spærret, rengjort og spartlet samt udbedret huller og skader i væg-gene og lofter, således at de straks efter lejers indflytning var klar til at blive malet og tapetseret.

b. At udlejer skal levere et lejemål med vægge og lofter, der fremtræder nyi-standsatte, jf. bilag F, må således efter en konkret vurdering indebære, at lofter og vægge skal fremtræde i en sådan stand, at lejer uden videre foran-staltninger kan iagttage sin pligt til at tapetsere og male, jf. bilag 2.

c. Det er således en del af udlejers naturalydelse at levere et lejemål med vægge og lofter, der er nikotinspærret, rengjort og spartlede, således at lejer straks kan foretage normalistandsættelse.

i. Da lejer overtog lejemålet den 31. marts 2021 var vægge og lofter i høj grad præget af revner, huller og generelt dårligt udført håndværksmæssigt arbejde, der gjorde det umuligt for lejer at iagttage sin istandsættelse, se bi-lag 4 og 10.

ii. Ved at levere et lejemål med vægge og lofter, der ikke var klar til at blive tapetseret og malet, har udlejer præsteret en mangelfuld ydelse, der beretti-ger lejer til at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende.

iii. Udlejers misligholdelse betød, at lejer ikke kunne foretage normalistand-sættelse, og at lejer i øvrigt ikke kunne flytte ind i lejemålet på det aftalte tidspunkt, jf. ovenfor ad påstand 1. Udlejers misligholdelse må således siges at være væsentlig.

d. Udlejers væsentlige misligholdelse af lejeaftalen berettiger lejer til at kræve naturalopfyldelse, hvorved lejemålet bringes i kontraktmæssig stand. Lejer kan således kræve, at udlejer nikotinspærrer, rengør og spartler vægge og lofter i samtlige af lejemålets rum, således at lejer kan tapetsere og male.

28

e. Det anføres generelt, at sagsøger med skønsrapporten har løftet bevisbyr-den for, at lejemålet i de øvrige rum (ud over værelse 2) på overtagelsestids-punktet ikke fremstod i en sådan stand, at det var muligt at foretage opsæt-ning istandsættelse af vægge og lofter fra sagsøgers side.

f. Det fremgik specifikt af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2-3, at der var en del mangler både ved lofter og vægge, som skulle udbedres, førend sagsøger kunne foretage normalistandsættelse.

g. Det fremgik herudover af besvarelsen af spørgsmål 2, at opsætning af filt udgjorde en ”væsentlig forstærkning og forbedring… [som]… ikke kan be-tragtes som alm. vedligehold” . Dermed kunne det kun pålægges sagsøger at foretage istandsættelse ved maling af lofterne. Skønsmanden oplyste hér, at lofterne ikke kunne bære flere malingslag, hvorfor ”… en totalafrens-ning… [vil]… være nødvendig, såfremt lofterne alene skal males” .

h. I forhold til sagsøges fremlagte bilag S anføres det, at der ikke er afgø-rende forskelle på disse billeder og de i erklæringsbilaget til skønsrapporten fremlagte billeder, idet det anføres, at tapetet ved indflytningen var i så dår-lig stand grundet nikotin, at det ikke blot kunne males men måtte udskiftes, ligesom det fastholdes, at væggene var i en sådan stand, herunder med hen-syn til huller, grove udfyldninger mv., at det var nødvendigt med renove-ring førend der kunne opsættes tapet/filt og males.

i. Det bestrides desuden, at skønsmanden forudsætter opsætning af filt, idet han netop ved besvarelsen af spørgsmål 2 har henvist til både udbedring med filt, tapet og kun maling.

j. Skønsmanden har endvidere i besvarelsen af spørgsmål 4 opgjort udgif-terne til at gøre de øvrige vægge/lofter klar til tapet/filt og maling til 57.200 kr. inkl. moms. Det understreges, at prisen således er den samme for renoveringen af vægge og lofter uanset, om det herefter skal opsættes filt el-ler tapet.

k. Dette beløb må i det hele pålægges sagsøgte, idet sagsøgers istandsæt-telse ligger herudover og idet normalistandsættelsesbeløbet som oplyst af sagsøgte, jf. bilag 2, maksimalt kan andrage 10.788,66 kr.

l. I forlængelse af ovenstående anføres det, at det på ingen måde kan pålæg-ges sagsøger at foretage normalistandsættelse førend lejemålet er i den kon-traktmæssige stand således, at en sådan istandsættelse faktisk er mulig.

29

m. Det anføres således, at sagsøgte skal udføre de i besvarelsen af skønsrap-portens spørgsmål 2 nævnte arbejder med tillæg af nikotinspærre og ned-tagning af liste i loft og roset i stuen førend sagsøger kan pålægges nogen istandsættelse. Subsidiært nedlægges der kun påstand om de af skønsman-den anførte arbejder.

n. Såfremt retten ikke finder, at sagsøgte selv kan pålægges at udføre arbej-det, nedlægges mere subsidiært påstand om betaling af den af skønsman-den opgjorde pris, hvorved sagsøger selv vil finde en sagkyndig til at ud-føre arbejderne.

o. Endvidere tages der forbehold om krav om udbedring af mangler ved gulvene i lejemålet som skønsmanden konstaterede til sin besvarelse af spørgsmål 7 og hvor skønsmanden ligeledes konstaterede, at skaderne var af ældre dato. Skaderne er derfor sket forud for sagsøgers indflytning og er ikke omfattet af dennes normal-istandsættelse.

p. Det bestrides i øvrigt, at årsagen til skimmelsvamp er opstået i sagsøgers beboelsesperiode.

Til støtte for påstand 3

1.Udlejer har ikke til lejer overleveret vægge og lofter i lejemålet, Adresse 1, By 1, i en sådan stand, at det har været muligt for lejer at iagttage sin pligt til at male vægge og lofter.

a. Det følger af parternes lejeaftale, at lejer har pligt til at foretage normali-standsættelse af lofter og vægge inden for de første 6 måneder, hvorefter NI-beløbet ville blive udbetalt, jf. lejekontraktens § 6 (bilag 1), bilag 2 og bi-lag F.

b. Forudsætningen for, at lejer kunne iagttage sin pligt til normalistandsæt-telse, har imidlertid ikke været til stede, jf. ovenfor ad påstand 2, idet udle-jer ikke har leveret vægge og lofter i kontraktmæssig stand.

i. Da lejer overtog lejemålet, Adresse 1, den 31. marts 2021, var vægge og lofter præget af revner, huller og generelt dårligt håndværksmæssigt ar-bejde, jf. bilag 4 og 10.

ii. Udlejer ses således ikke at have leveret lejemålet i en sådan stand, der har gjort det muligt for lejer at iagttage sin pligt til normalistandsættelse.

c. For at få NI-beløbet udbetalt, skal vægge og lofter være istandsat inden for de første 6 måneder efter indflytning.

30

d. Det har ikke været muligt for at lejer at iagttage sin istandsættelsespligt inden for denne periode, idet udlejer ikke har leveret lejemålets vægge og lofter i tilstrækkelig klargjort stand.

e. Lejers istandsættelsespligt bør således først indtræde og løbe fra det tids-punkt, hvor udlejer har klargjort vægge og lofter til lejers istandsættelse.

f. På denne baggrund bør lejers periode til istandsættelse af vægge og lofter forlænges med 6 måneder, således at NI-beløbet skal udbetales til lejer, når hun har foretaget normalistandsættelsen.

Til støtte for påstand 4

1. Skimmelsvamp angrebet i lejemålets værelse 2 medfører, at det lejede under leje-forholdets bestående ikke er i den stand, som lejer efter lejeaftalen med udlejer kan forlange. Der foreligger således en mangel ved det lejede, jf. almenlejelovens § 18, stk. 1, 1. pkt. Lejer har ikke kunnet benytte det pågældende værelse som følge af skimmelsvamp angrebet. Lejer er således berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen for den periode, hvor manglen har forringet det lejedes værdi for lejer, jf. almenlejelovens § 18, stk. 2.

a. Den 8. juli 2021 indgav lejer en anmeldelse til Gladsaxe Kommune vedrø-rende skimmelsvamp i værelse 2 i lejemålet på Adresse 1, jf. bilag 7. Der blev efterfølgende foretaget målinger i boligen, som konstaterede et stort skimmelsvamp angreb i rummet, samt skimmelsvamp på alle gummilister omkring vinduerne.

b. Tømrerfirmaet Virksomhed ApS påbegyndte udbedringen af lofter og vægge i dette rum den 29. november 2021.

c. Arbejdet stod færdigt den 3. december 2021.

d. Skimmelsvamp angrebet medfører at det lejede under lejeforholdets be-stående ikke er i den stand, som lejer efter lejeaftalen med udlejer kan for-lange, jf. lejekontrakten, jf. almenlejelovens § 18, stk. 1, 1. pkt.

e. Skimmelsvamp angrebet udgør således en mangel ved det lejede.

f. Som følge af skimmelsvamp angrebet har lejer ikke kunne anvende leje-målets værelse 2 som forudsat. Manglen har således forringet det lejedes værdi for lejer. På denne baggrund er lejer berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen, jf. almenlejelovens § 18, stk. 2.

g. Lejers månedlige husleje eksklusiv forbrug udgør kr. 5.853,00.

31

h. Lejer har ikke kunnet benytte rummet fra den 1. maj til den 3. december 2021, hvor manglen blev udbedret. i. Henset til at lejemålet består af 3 bebo-elsesrum, jf. lejekontrakten, og at ét af disse beboelsesrum har været ubebo-eligt som følge af skimmelsvamp angrebet, bør det forholdsmæssige afslag fastsættes skønsmæssigt til 33,33%, svarende til 1/3 af lejemålet.

Til støtte for påstand 5

1. Udlejerens opsætning af nyt køkken i lejemålet er udtryk for vedligeholdelse og ikke en forbedring. Udlejerens udgifter til opfyldelse af sin vedligeholdelsespligt er lejeren uvedkommende.

a. Ved lejers første besigtigelse af lejemålet var der ikke opsat et køkken, ef-tersom dette var revet ned efter tidligere lejer, der havde anvendt det samme køkken under hele sin 50-årige lejeperiode.

b. Efter tidligere lejers fraflytning havde ejendomsinspektøren vurderet, at der skulle opsættes et nyt køkken, og at det ville være den nye lejer, der skulle få dette lavet over den kollektive råderet.

i. Den kollektive råderet indebærer, at afdelingsmødet kan træffe beslut-ning om, at beboerne i afdelingen skal have mulighed for at udføre be-stemte forbedringer over det lejede. Det er afdelingen, der finansierer arbej-det mod, at beboeren betaler via et månedligt tillæg til huslejen.

ii. Det står den enkelte beboer frit for at beslutte, om denne ønsker udførel-sen af de bestemte forbedringsarbejder i sin bolig efter den kollektive råde-ret.

c. I medfør af reglerne om den kollektive råderet skulle lejer således selv have mulighed for at beslutte, hvorvidt der skulle foretages forbedringsar-bejde over køkkenet.

d. Lejer havde imidlertid ikke mulighed for selv at vælge, hvorvidt hun ville benytte sig af råderetten til at finansiere et nyt forbedret køkken, idet lejemålet slet ikke bestod af et køkken på tidspunktet for lejeaftalens indgå-else.

e. Det følger af almenboliglovens § 108, 1. pkt., at almenboliger skal være udstyret og indrettet således, at de opfylder de boligsøgendes rimelige krav til boliger af den pågældende art. Lejemålet beliggende Adresse 1 er en bolig, der benyttes til beboelse. Lejer må derfor med al rimelighed kunne forvente, at der i lejemålet er at finde et standard, funktionelt køkken.

32

f. Det følger endvidere af almenlejelovens § 109, stk. 3, 1. pkt., at hver fami-liebolig skal være forsynet med selvstændigt toilet, bad og køkken. Da lejer besigtigede lejemålet var der ikke et køkken at finde i lejemålet. Lejer havde alene mulighed for at få indsat et køkken ved at finansiere dette over den kollektive råderet.

i. I medfør af lejeaftalen med lejer, jf. bilag 1, skal udlejer stille en beboelses-lejlighed til lejers disposition. Udlejer skal endvidere stille det lejede til le-jers rådighed i god og forsvarlig stand, jf. lejekontraktens s. 4.

ii. Der er tale om en beboelseslejlighed i lejelovgivningens forstand, hvis der til lejemålet hører et selvstændigt køkken med afløb.

iii. For at udlejer kan stille en beboelseslejlighed til lejers rådighed – og der-med opfylde lejeaftalen in natura – skal udlejer således have indsat et funk-tionelt køkken ved lejemålets begyndelse.

iv. Udlejer formår ikke at præstere sin ydelse i sit fulde omfang, idet udlejer ikke fra start har stillet et almindeligt, funktionelt køkken til lejers rådighed, men i stedet uden videre pålægger lejer at betale for et nyt køkken over den kollektive råderet, der i det konkrete tilfælde ikke har karakter af et egent-ligt forbedringsarbejde, men derimod en vedligeholdelse af lejemålet.

v. Ved at pålægge lejeren at betale for et nyt køkken over den kollektive rå-deret – uden at lejemålet fra starten har haft et standardkøkken, og uden at lejer har fået mulighed for at tage stilling til, hvorvidt hun ville have foreta-get forbedring herover – er der tale om, at udlejer har pålagt lejer at betale for en vedligeholdelsespost, som reelt påhviler udlejer. På denne måde har udlejer sparet opsætning af et nyt standardkøkken.

g. Lejeren kunne forvente et lejemål med et funktionelt køkken, idet udlejer i henhold til lejekontraktens s. 4 og almenboliglovens § 109, stk. 3 - som led i sin naturalopfyldelse af lejeaftalen - skal levere en beboelseslejlighed med et funktionelt køkken. Dette har udlejer ikke formået.

h. Den månedlige opkrævning til kollektiv modernisering må således be-tragtes som ugyldig, idet lejer herved betaler for en udgift, der under alle omstændigheder skal påhvile udlejer – idet udlejers naturalydelse består i at stille en beboelseslejlighed med et funktionelt køkken til rådighed, jf. bi-lag 1, jf. almenboliglovens §§ 108, 1. pkt. og 109, stk. 3, 1. pkt. i. Det af udle-jer fremførte om, at lejer er forpligtet til at betale for det køkken, må således bestrides.

Supplerende til påstand 5:

33

Udlejer skal stille en beboelseslejlighed til lejers disposition, jf. bilag 1. Der er tale om en beboelseslejlighed i lejelovgivningens forstand, hvis der til le-jemålet hører et selvstændigt køkken med afløb.

For at udlejer kan stille en beboelseslejlighed til lejers rådighed – og dermed opfylde lejeaftalen in natura – skal udlejer således have indsat et alminde-ligt, funktionelt køkken.

Dette følger endvidere af bestemmelserne i almenboliglovens § 108, 1. pkt. og § 109, stk. 3, 1. pkt.

Der var slet ikke et køkken at finde i lejemålet på tidspunktet for lejers be-sigtigelse. Lejer havde alene mulighed for at få indsat et køkken ved at lade dette finansiere over den kollektive råderet.

Idet udlejer ikke fra start har stillet et almindeligt, funktionelt køkken til le-jers rådighed, formår udlejer ikke at præstere sin naturalydelse i sit fulde omfang.

Ved at pålægge lejer at betale for indsættelse af et nyt køkken – uden at leje-målet fra starten har haft et standardkøkken – er der tale om, at udlejer har pålagt lejer at betale for en vedligeholdelsespost, som reelt påhviler udlejer.

Den månedlige opkrævning til kollektiv modernisering savner fornøden hjemmel.

Den månedlige opkrævning strider ligeledes mod det præceptive sigte i lej-elovgivningen, idet det ved denne opkrævning pålægges lejer at betale for en ydelse, der reelt påhviler udlejer i medfør af dennes pligt til at præstere naturalydelse.

Det må hermed lægges til grund, at opkrævningen er ugyldig som følge af omstændighederne ved dets indhold, idet opkrævningen strider mod leje-lovgivningens præceptive formål, jf. DL 5-1-2.

Opkrævningen kan således ikke kræves opfyldt af lejer, jf. U 2007.3102 H, der angik et tilfælde, hvor en aftale stred mod loven og dermed ikke kunne kræves opfyldt på grund af ugyldighed.

Til støtte for påstand 6

1. Den månedlige opkrævning på kr. 851,10 til kollektiv modernisering er ugyldig, jf. ovenfor ad påstand 5, hvorfor udlejer til lejer skal tilbagebetale de uberettiget opkrævede beløb.

34

a. Udlejer har uberettiget opkrævet lejer at betale kr. 851,10 pr. måned som et tillæg til huslejen siden den 1. april 2021.

b. Udlejer har opkrævet dette beløb fra den 1. april 2021 til februar 2022.

c. Udlejer skal således til lejer tilbagebetale kr. 8.511 for den uberettigede opkrævning i denne periode. Det fastholdes, at lejer har krav på refusion af de uberettiget opkrævede beløb til kollektiv modernisering, idet opkræv-ningen er ugyldig i medfør af DL 5-1-2.

Til støtte for påstand 7

a. Det er korrekt, at lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 og leje-målet beliggende Adresse 2, By 2, angår to forskellige le-jeforhold.

b. Det var imidlertid forholdene på Adresse 1, der medførte, at lejer ikke kunne fraflytte lejemålet på Adresse 2 i rette tid. Der er således en sådan sammenhæng mellem de to lejemål, at forholdet skal behandles un-der ét.

c. Forholdene på Adresse 1, navnlig at lejemålet ikke var indflytningsklart, kan alene bebrejdes udlejer, jf. i det hele ovenfor ad påstand 1. Det må såle-des i sidste ende tilregnes udlejer, at lejer ikke kunne fraflytte Adresse 2 på det forudsatte tidspunkt den 29. april 2021, jf. bilag B. Som følge af at udlejer ikke på tilstrækkelig vis havde klargjort lejemålet på Adresse 1 in-den overtagelsesdagen den 31. marts 2021, var lejer nødsaget til at blive bo-ende på Adresse 2.

d. Udlejer anfører, at lejer først fraflyttede lejemålet på Adresse 2 i juni 2021, efter at have modtaget skrivelser fra udlejers advokat. Dette er imidlertid ikke tilfældet.

i. Fraflytningssynet, der oprindeligt skulle være foretaget den 3. maj 2021, blev udsat til den 15. maj 2021. Fraflytningsrapporten fremlægges som bilag 11.

ii. Lejer fraflyttede lejemålet på Adresse 2 den 15. maj 2021. Det er således ikke korrekt, at lejer først fraflyttede lejemålet i juni måned.

iii. Lejer har desuden aldrig modtaget de nævnte advokatskrivelser.

iv. Det må i den forbindelse bemærkes, at udlejer afmeldte Adresse 2 i folkeregisteret samt hos TDC og Ørsted med henblik på at få refusion for den mistede huslejeindtægt gennem landsbyggefonden. Det vil således

35

savne mening at sende advokatskrivelser til en adresse, der ikke eksisterer, og hvor der i øvrigt ikke bor nogen.

v. Det af udlejer anførte må herefter bestrides i alle henseender.

e. Udlejer fremhæver, at det i forbindelse med lejers opsigelse blev aftalt, at lejer skulle fraflytte lejemålet på Adresse 2 ultimo april måned, og at lejer har misligholdt denne aftale ved at forblive i boligen i hele maj må-ned. Lejers misligholdelse af denne aftale udspringer imidlertid udlejers egen misligholdelse.

i. Som led i udlejers naturalydelse skal udlejer stille et lejemål til lejers rå-dighed i god og forsvarlig stand, jf. almenlejelovens § 14, 1. pkt. og bilag 1, s. 4. For at præstere rigtig opfyldelse af lejeaftalen skal udlejer således le-vere et lejemål, der er klar til indflytning på det aftalte tidspunkt.

ii. Dette har udlejer ikke formået, jf. i det hele ovenfor ad påstand 1, og ud-lejer har således misligholdt sin del af lejeaftalen.

iii. Da lejer som følge af udlejers misligholdelse ikke kunne flytte ind i leje-målet på Adresse 1, var lejer nødsaget til at blive boende i Adresse 2 udover den aftalte fraflytningsdag.

iv. Lejers for sene fraflytning fra Adresse 2 skyldes alene udlejers misligholdelse af lejeaftalen vedr. Adresse 1. Der er således årsagsforbin-delse mellem udlejers misligholdelse og lejers sene fraflytning.

f. Da det alene beror på udlejers forhold, navnlig udlejers manglende opfyl-delse af lejeaftalen vedr. Adresse 1, at lejer ikke fraflyttede Adresse 2 på det aftalte tidspunkt, kan lejer ikke pålægges at betale huslejen kr. 4.138 på Adresse 2 for perioden den 1. maj – 15. maj 2021.

…”

Sagsøgte, Udlejer (Boligselskab), har i sit påstandsdokument af

29. marts 2023 anført følgende:

”…

I forhold til sagsøgers påstand 1:

Sagsøgers påstand 1 går ud på, at sagsøgte skal betale et forholdsmæssigt afslag i huslejen for lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 på 100 % for april måned 2021, samt tilbagebetale a conto varmebidrag og antennebi-drag for samme periode.

36

Det følger af almenlejelovens § 18, stk. 1, stk. 2, at lejeren kan kræve et for-holdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Det gøres desuden gældende, at sagsøgte har iagttaget sin forpligtelse til at stille et mangelfrit lejemål til rådighed for sagsøger i henhold til den indgå-ede lejeaftale (bilag 1).

I overensstemmelse hermed har Beboerklagenævnet ved afgørelsen af 21. november 2021 (bilag 5) fundet, at lejemålet ikke på tidspunktet for sagsø-gers indflytning led af sådanne mangler, at det lejede ikke kunne tages i brug.

Der må herefter påhvile sagsøger en tung bevisbyrde for synspunktet om, at der alligevel skulle have været mangler ved det lejede i et sådant omfang, at sagsøger er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i huslejen.

Det bestrides i den forbindelse, at sagsøger ved fremlæggelse af bilag 3 og 4 har løftet sin bevisbyrde.

Navnlig vedrørende bilag 3 bemærkes, at der er tale om en af sagsøger ud-arbejdet liste, som sagsøgte bestrider indholdet af, jf. i det hele indholdet i bilag H.

Det bestrides desuden, at sagsøger ved skønserklæringen har løftet sin be-visbyrde for, at der på indflytningstidspunktet var mangler ved lejemålet, som oversteg bagatelgrænsen, og/eller at disse mangler forringede lejemå-lets brugsværdi for sagsøger.

Hvad angår ”værelse 2” oplyser skønsmanden ved besvarelsen af spørgs-mål 1 (i øvrigt helt uden sammenhæng med spørgsmålet), at der ved skøns-forretningen kunne konstateres følgende ”mangler” :

- Manglende malerfærdiggørelse i værelseshjørne mod loft.

- Folder i filt ved loftsrosette

- Manglende dæk-låg til loftsrosetten.

I forhold til de tre oplistede forhold bemærkes, at ingen af disse tidligere har været påtalt af sagsøger, hvorfor boligselskabet ikke har kunnet fore-tage sig noget i den forbindelse.

Det bestrides dog under alle omstændigheder, at de tre forhold tilsammen eller hver for sig er egnet til at nedsætte, eller konkret nedsætter, brugsvær-dien af det lejede for sagsøger.

37

For så vidt angår lejemålets øvrige værelser, har skønsmanden vedlagt et erklæringsbilag med fotos taget i forbindelse med skønsforretningen.

Det bestrides, at de fotos, som blev taget ved skønsforretningen, dokumen-terer lejemålets stand ved indflytningen, idet der herved henvises til bilag S.

Det er sagsøger selv, som efterfølgende har påbegyndt en afrensning af ta-petet i lejemålet. Denne afrensning er imidlertid ikke foretaget på en hen-sigtsmæssig måde, og lejemålet fremstår derfor i dag med tapet-rester, rev-ner og ”rå” områder, som kræver spartling.

Den løse elinstallation, som er vist på foto 2.22, er efter Udlejer (Boligselskab)s opfattelse opstået i forbindelse med sagsøgers fjer-nelse af tapet i lejemålet.

Dertil kommer, at skønsmanden i sine svar generelt forudsætter, at væg-gene skulle filtes og males, selvom standarden i boligafdelingen er savs-muldstapet, jf. bilag G.

Det er Udlejer (Boligselskab)s opfattelse, at væggene i lejemå-let på indflytningstidspunktet var klar til savsmuldstapet (eller maling af eksisterende savsmuldstapet).

Vedrørende foto 2.29 og 2.30 bemærkes, at Udlejer (Boligselskab) ikke tidligere har været gjort bekendt med, at der i lejemålet skulle være opfugtede malingslag/vandskade. Det gøres gældende, at dette forhold er opstået i sagsøgers boperiode.

Vedrørende foto 7.04 bemærkes, at hullet i gulvet stammer fra et såkaldt snedkerskab, som den tidligere lejer havde stående. Boligselskabet har den 6. maj 2021 rekvireret håndværkere til bl.a. at udbedre gulvet, samt til slib-ning og maling af fodpaneler i hele lejemålet, jf. bilag T.

Arbejderne blev imidlertid ikke udført, idet sagsøger generelt har indtaget den holdning, at boligselskabet ikke må udføre arbejder i lejemålet så længe nærværende sag verserer.

Særligt vedrørende nikotinspærre henvises til bilag K, samt desuden til det forhold, at sagsøger under skønsforretningen selv røg inde i boligen.

Idet sagsøger ikke har løftet bevisbyrden for, at der på indflytningstids-punktet var mangler ved lejemålet, som forringede det lejedes værdi, har sagsøger ikke krav på et forholdsmæssigt afslag i huslejen, jf. almenleje-lovens § 18, stk. 2.

38

Sagsøger har heller ikke krav på at få tilbagebetalt antennebidrag, da den dertil knyttede ydelse har været til rådighed for sagsøger fra 1. april 2021.

Det bestrides desuden, at sagsøger har krav på at få tilbagebetalt a conto varmebidrag, idet det særligt for så vidt angår denne del af sagsøgers krav bemærkes, at tilbagebetalingen af for meget betalt varme vil ske over var-meregnskabet.

I forhold til sagsøgers påstand 2:

Det gøres derudover gældende, at Udlejer (Boligselskab) ikke kan tilpligtes at bringe lejemålet i bedre stand end det, som følger af afde-lingens vedligeholdelsesreglement (bilag F og bilag G).

Sagsøger anfører i replikken blandt andet følgende:

” At udlejer skal levere et lejemål med vægge og lofter, der fremtræder nyistands-atte, jf. bilag F, må således efter en konkret vurdering indebære, at lofter og vægge skal fremtræde i en sådan stand, at lejer uden videre foranstaltninger kan iagttage sin pligt til at tapetsere og male, jf. bilag 2.”

Det bestrides, at det fremgår af bilag F, at udlejer skal levere et lejemål med vægge og lofter, der fremstår nyinstandsatte. Der henvises til bilag F, s. 1, punktet ”Overtagelse af bolig ved indflytning” , hvoraf følgende fremgår:

” Ved indflytning skal vægge og lofter fremtræde nyistandsatte. I det omfang, vægge og lofter ikke fremtræder nyistandsatte, stiller udlejer et beløb til lejerens disposi-tion. Lejeren kan få dækket sine dokumenterede udgifter inden for det fastsatte nor-malistandsættelsesbeløb til istandsættelse af vægge og lofter samt rengøring.”

Sagsøger har således haft mulighed for selv at bringe lejemålet i den øn-skede stand, hvilken mulighed sagsøger dog ikke har benyttet sig af, jf. herom også påstand 3.

I forhold til sagsøgers påstand 3:

Sagsøgers nye påstand 3 går ud på, at Udlejer (Boligselskab) skal tilpligtes at anerkende, at sagsøgers istandsættelsesperiode skal forlæn-ges med 6 måneder fra det tidspunkt, hvor arbejderne efter påstand 2 tilen-debringes.

Følgende fremgår af vedligeholdelsesreglementet (bilag F, s. 4):

” Lejeren sørger inden for 6 måneder efter lejemålets begyndelse for den nødvendige normalistandsættelse af lofter og vægge og afholder dokumenterede udgifter hertil

39

over det tildelte Nl-beløb. Udlejeren godkender den udførte istandsættelse før udbe-taling Nl-beløbet.”

Afdelingen har desuden besluttet, at en lejer kan søge om dispensation fra 6 måneders-fristen, hvilket sagsøger også har gjort og fået, jf. bilag R. Sagsø-ger har ikke anmodet om yderligere dispensation.

Det bestrides, at Udlejer (Boligselskab) på nuværende tids-punkt har pligt til at dispensere fra fristerne i vedligeholdelsesreglementet.

I forhold til sagsøgers påstand 4:

Sagsøgers påstand 4 går ud på, at Udlejer (Boligselskab) skal tilpligtes at betale kr. 13.715,69 til sagsøger med tillæg af procesrente fra sa-gens anlæg til betalingen sker.

Påstanden omfatter et forholdsmæssigt afslag på 33,33 % af huslejen for le-jemålet i perioden fra 1. maj til 3. december 2021 som følge af skim-melsvamp i lejemålets værelse 2 (kammeret).

Det følger af almenlejelovens § 18, stk. 2, at lejeren kan kræve et forholds-mæssigt afslag i huslejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

I medfør af almenlejelovens § 18, stk. 2, vil den blotte tilstedeværelse af en mangel i et lejemål ikke i sig selv indebære, at lejeren har krav på et for-holdsmæssigt afslag. Manglen skal tillige have forringet det lejedes (brugs)værdi for lejeren.

Det bestrides, at skimmelsvamp i sig selv udgør en mangel i almenleje-lovens forstand, ligesom det i forhold til den konkrete sag bestrides, at til-stedeværelsen af skimmelsvamp i lejemålets værelse 2 har påvirket lejemå-lets brugsværdi for sagsøger.

For så vidt angår skimmelsvamp på gummilister i lejemålets vinduespartier beror det alene på sagsøger selv, at gummilisterne ikke blev skiftet ved ind-flytning, jf. beskrivelsen heraf i bilag N.

For så vidt angår skimmelsvamp på område bag tidligere skab, jf. bilag P, har sagsøger ikke gjort gældende eller dokumenteret, at skimmelsvampen har påvirket lejemålets indeklima negativt. Det forhold, Udlejer (Boligselskab) kulancemæssigt og ud fra et forsigtighedsprincip har valgt at foretage en sanering af det pågældende område, kan ikke føre til, at sagsøger har krav på et forholdsmæssigt afslag.

40

Det forhold, at sagsøger i en kortere periode ikke har kunnet benytte væ-relse 2 som følge af saneringsarbejdernes gennemførelse, giver ikke heller sagsøger ret til et forholdsmæssigt afslag i huslejen. En lejer er således for-pligtet til uden kompensation at tåle, at brugen af lejemålet midlertidigt be-grænses som følge af udlejers gennemførelse af vedligeholdelses-/renove-ringsarbejder. Det bestrides, at tålegrænsen i den konkrete sag har været overskredet.

Hvis retten måtte finde, at der har været en mangel ved det lejede i form af skimmelsvamp, som har forringet lejemålets brugsværdi for sagsøger, gøres det gældende, at et forholdsmæssigt afslag ikke bør udgøre 33,33 % af hus-lejen. Det fremgår af bilag 7, at værelse 2 udgør 6,85 m2 ud af lejemålets i alt 74 m2, svarende til 9, 26 %, hvilket må være udgangspunktet for beregnin-gen af det forholdsmæssige afslag.

Hvis retten måtte finde, at der har været en mangel ved det lejede i form af skimmelsvamp, som har forringet lejemålets brugsværdi for sagsøger, gøres det endvidere gældende, at et afslag alene kan omfatte en kortere periode end 1. maj til 3. december 2021.

Det er Udlejer (Boligselskab)s opfattelse, at skimmelsvampen på væggen i værelse 2 primært skyldes sagsøgers opbevaring af flyttekasser op ad ydermuren, i kombination med mangelfuld udluftning.

Sagsøger klagede da også først over dette forhold længe efter indflytning, jf. bilag M. Det gøres gældende, at der ikke er dokumentation for tilstedevæ-relse af skimmelsvamp i lejemålet før medio juli måned 2021, hvor sagsøger klagede til Gladsaxe Kommune.

Det gøres desuden gældende, at der ved beregningen af et eventuelt for-holdsmæssigt afslag må foretages et fradrag for den periode, hvor skim-melsvampen var konstateret, men hvor Udlejer (Boligselskab) ikke kunne få adgang til sagsøgers lejemål, som følge af sagsøgers forhold.

Det bestrides, at sagsøger har krav på renter fra et tidligere tidspunkt end 1. februar 2022, hvor påstand 4 blev nedlagt.

I forhold til sagsøgers påstand 5:

Påstand 5 går ud på, at Udlejer (Boligselskab) skal anerkende, at ”den månedlige opkrævning på kr. 851,10 til kollektiv modernisering er ugyldig” .

41

Det bemærkes, at der ikke ses at være gjort noget gældende til støtte for, at opkrævningen skulle være ugyldig, hvorfor Udlejer (Boligselskab) lægger til grund, at påstanden reelt går ud på, at Udlejer (Boligselskab) er uberettiget til at opkræve det pågældende beløb.

Det fremgår af bilag E og D, at afdelingsmødet i den boligafdeling, hvor sagsøgers lejemål er beliggende, har truffet beslutning i medfør af almenbo-liglovens § 37 b stk. 1, om gennemførelse af bestemte forbedringer af det le-jede efter lejerens ønske og om gennemførelse af sådanne forbedringer i det ledige lejemål.

Sagsøger har i forbindelse med indflytningen ønsket isat et nyt køkken i le-jemålet, hvilket er blevet noteret på lejeaftalen (bilag 1).

Lejemålet har i overensstemmelse med parternes aftale herom fået et nyt køkken indsat, og sagsøger er derfor forpligtet til at betale for dette, jf. også lejeaftalens § 3.

I forhold til sagsøgers påstand 6:

Udlejer (Boligselskab) tilpligtes at betale kr. 8.511 til Lejer med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betalingen sker.

Påstanden knytter sig til sagsøgers påstand 5, hvortil henvises.

Det bestrides, at sagsøger har krav på renter fra et tidligere tidspunkt end 1. februar 2022, hvor påstand 6 blev nedlagt.

I forhold til sagsøgers påstand 7:

Sagsøgers påstand om, at sagsøgte ikke er berettiget til at opkræve husleje for lejemålet beliggende Adresse 2, By 2 i maj måned, ba-serer sig på det forhold, at lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 ikke efter sagsøgers opfattelse var indflytningsklar 1. april 2021.

Det bestrides imidlertid, at forhold vedrørende lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 har betydning for sagsøgers pligt til at betale husleje for lejemålet beliggende Adresse 2, By 2, idet der er tale om to forskellige lejeforhold.

I forbindelse med, at sagsøger opsagde lejemålet beliggende Adresse 2, By 2 (jf. bilag B), blev det aftalt, at sagsøger skulle fraflytte lejemålet senest ultimo april måned 2021, hvilken aftale sagsøger efterføl-gende misligholdte ved at forblive i boligen i hele maj måned.

Det gøres gældende, at sagsøger har pligt til at betale husleje for den peri-ode, hvor sagsøger (uretmæssigt) har rådet over lejemålet.

42

Det er under alle omstændigheder uklart, hvori sammenhængen mellem de to lejeforhold efter sagsøgers opfattelse skulle bestå, idet det må være uden relevans for sagsøgers mulighed for at flytte fra lejemålet beliggende Adresse 2, By 2 i maj måned 2021, at lejemålet beliggende Adresse 1, By 1 måtte have været mangelfuldt i april måned 2021.

…”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Boligrettens begrundelse og resultat

Boligretten lægger indledningsvist til grund, at lejemålet beliggende Adresse 1, By 1, er omfattet af den i almenlejelovens § 26 beskrevne A-ordning med NI-beløb, hvorved den nye lejer ved indflytningen selv forestår nyistands-ættelsen mod at få normalistandsættelsesbeløbet stillet til rådighed. Retten læg-ger efter lejekontrakten og det tilhørende følgebrev endvidere til grund, at om-fanget af lejers istandsættelse omfatter vægge og lofter, og at NI-beløbet til istandsættelse (vægge, lofter og rengøring) maksimalt kan udgøre 10.788,66 kr.

Påstand 1

Påstand 1 vedrører forholdsmæssigt afslag svarende til 100% af huslejen, a conto varmebidraget og antennebidraget for april måned 2021, idet lejemålet ikke blev stillet til rådighed for hende i god og forsvarlig stand på indflytnings-tidspunktet.

Det fremgår af almenlejelovens § 18, stk. 2, at lejeren – ved mangler ved boligen – kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe en mangel forringer det lejedes værdi for lejeren.

Det fremgår af parternes lejekontrakt, at Udlejer (Boligselskab) – i overensstemmelse med det vedtagne vedligeholdelsesreglement – skulle stille lejemålet beliggende Adresse 1, By 1, til Lejers rådighed i god og forsvarlig stand fra den 1. april 2021.

Lejer har forklaret, at hun var forhindret i at flytte ind i lejemålet den 1. april 2021, bl.a. fordi der var trukket strøm uden om måleren, og fordi bade-værelset ikke kunne benyttes. Lejer har endvidere forklaret, at væg-gene på grund af revner, huller og rawplugs ikke var i en stand, hvorved hun kunne iagttage sin istandsættelsespligt.

Efter bevisførelsen lægger boligretten til grund, at den ”omførte strøm” var byggestrøm vedrørende køkkenet, hvilket hang sammen med, at det af Lejer valgte køkken endnu ikke var installeret. Boligretten lægger endvidere

43

til grund, at afdækningen på badeværelset kunne fjernes uden større besvær, og at bruser og blandingsbatteri sås at være tilsluttet. For så vidt angår revner, hul-ler og rawplugs i vægge finder boligretten det efter bevisførelsen ikke godt-gjort, at Lejer havde indgået en aftale med ejendomsinspektøren, Person 1, om, at hun skulle nedtage al tapet i boligen, og at udlejers håndværkere derefter ville reparere væggene i videre omfang, end det er sket. Boligretten bemærker herved, at Lejer har forklaret bl.a., at udlejers håndværkere var i leje-målet Adresse 1 i hele april måned, og mureren i hvert fald den 7., 8. og 15. april 2021. Boligretten bemærker endvidere, at de af skønsmanden anførte ar-bejder vedrørende bl.a. filt på væggene ikke ses at være i overensstemmelse med den af boligafdelingen vedtagne standard og vedligeholdelsesreglement. Endelig lægger boligretten vægt på, at skimmelsvamp konstateret i værelse 2 (kammeret), men uden at have haft dokumenteret indvirkning på indeklimaet, under alle omstændigheder ikke er godtgjort at være påberåbt allerede i april 2021.

Boligretten finder herefter, at Lejer ikke har ført bevis for, at der ved overtagelsen var tale om mangler i et sådant omfang, at disse forringede det le-jedes værdi i en sådan grad, at der er grundlag for forholdsmæssigt afslag i hus-lejen for april måned 2021. Hertil kommer, at den til antennebidraget knyttede ydelse har været til rådighed for Lejer fra den 1. april 2021, og at beta-ling af a conto varmebidrag vil være reguleret over varmeregnskabet omfat-tende april 2021.

Som følge heraf frifindes Udlejer (Boligselskab) for Lejers påstand 1.

Påstand 2

Påstand 2 henviser til de arbejder, som skønsmanden har anført i sin skønser-klæring af 29. september 2022 efter besigtigelse af lejemålet den 18. august 2022; knapt halvandet år efter overtagelsestidspunktet.

Det fremgår af almenlejelovens § 14, 1. pkt., at udlejeren skal stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejefor-holdets begyndelse. Det fremgår videre af almenlejelovens § 25, stk. 2, 3. pkt., at vedligeholdelsesreglementet skal indeholde en nærmere beskrivelse af den standard, som boligerne skal have ved overtagelsen.

Af afdelingens vedligeholdelsesreglements punkt II om bl.a. Normalistandsæt-telse fremgår, at vægge og lofter ved indflytning skal fremtræde nyistandsatte, og i det omfang vægge og lofter ikke fremtræder nyistandsatte, stiller udlejeren et beløb til lejerens disposition. Normalistandsættelsesbeløbet til istandsættelse (vægge, lofter og rengøring) er her oplyst til at udgøre maksimalt 10.788,66 kr. Efter bevisførelsen lægger retten til grund, at NI-beløbet kan udbetales uanset,

44

om arbejderne er udført af håndværkere eller ej. Der kan ikke udbetales mere til istandsættelse af lejemålet end NI-beløbet.

Af afdelingens vedligeholdelsesreglements punkt VII om bl.a. Boligens stan-dard ved lejemålets begyndelse og Slid og ælde fremgår bl.a., at træværk, in-ventar, tekniske installationer og gulve – der kan bære præg af almindeligt slid og ælde for et lejemål af den pågældende type og alder – kun vil være istandsat, hvor der efter udlejerens skøn har været behov for det, samt at lejeren inden for de første 6 måneder af lejeforholdet sørger for den nødvendige normalistands-ættelse af lofter og vægge og afholder dokumenterede udgifter hertil over det tildelte NI-beløb.

Af afdelingens Tillæg til gældende vedligeholdelsesreglement punkt VII om Standard for boligernes vedligeholdelsesstand ved overtagelsen fremgår bl.a., at afdelingen er præget af de mange år, især gulve og træværk.

Det fremgår af sagen, at Lejer den 12. april 2021 indleverede en fejl- og mangelliste til Udlejer (Boligselskab), og at Udlejer (Boligselskab) svarede på denne ved brev af 4. maj 2021. Boligretten lægger ef-ter bevisførelsen til grund, at Udlejer (Boligselskab) enten – hvor de i overensstemmelse med vedligeholdelsesreglementet har skønnet, at der har været behov for at istandsætte – har udbedret de forhold, som Lejer har klaget over, eller har noteret forholdene, således at Lejer ikke vil skulle hæfte herfor ved fraflytning.

Boligretten finder det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at lejemålet er overtaget i en stand, der ikke er i overensstemmelse med bestemmelserne i almenleje-loven, boligafdelingens vedligeholdelsesreglement og tillægget hertil. Retten lægger herved vægt på, at Udlejer (Boligselskab), således som sa-gen er oplyst, har udbedret eller noteret de af Lejer påberåbte fejl og mangler.

Det fremgår af skønserklæringen, at skønsmanden ikke finder væggene klar til tapetsering og maling. De af skønsmanden anførte arbejder svarer imidlertid ef-ter boligrettens opfattelse ikke til den standard og det vedligeholdelsesregle-ment, der er vedtaget af boligafdelingen og som er en del af parternes kontrakt-forhold. Udlejer (Boligselskab) kan ikke tilpligtes at bringe leje-målet i bedre stand end det, som følger af afdelingens vedligeholdelsesregle-ment.

Boligretten lægger endvidere efter bevisførelsen til grund, at det er Lejer selv, der efter overtagelsen af lejemålet besluttede at fjerne al tapetet i leje-målet. Som anført under påstand 1 finder boligretten det ikke godtgjort, at Lejer har aftalt med ejendomsinspektøren, at hun skulle nedtage al ta-

45

pet i boligen, og at udlejerens håndværkere derefter ville reparere væggene i vi-dere omfang, end det er sket. Det er ud fra disse forhold og således ud fra en anden tilstand, end hvordan lejemålet så ud ved overtagelsen, at skønsmanden har vurderet forholdene.

Boligretten bemærker endvidere, at de af skønsmanden anførte priser svarer til de beløb, det vil koste at få en håndværker til at udføre arbejderne. Den ord-ning, som lejemålet er omfattet af – A-ordning med NI-beløb – må i overens-stemmelse med almenlejelovens § 26 forstås således, at den nye lejer selv fore-står nyistandsættelsen mod at få normalistandsættelsesbeløbet stillet til rådig-hed. Den nye lejer må således selv afholde eventuelle yderligere udgifter, der ikke kan dækkes af NI-beløbet.

Særligt for så vidt angår tvisten vedrørende nikotinspærring lægger boligretten efter bevisførelsen til grund, at Udlejer (Boligselskab) anerken-der, at der skulle nikotinspærre på vægge og lofter. Den fremlagte faktura ved-rørende nikotinspærring lægger boligretten til grund – henset til formulering af ordlyden i beskrivelsen af opgaven samt i forhold til prisen for det anførte ar-bejde med påføring af maling flere gange – alene kan antages at vedrøre niko-tinspærring på træværk.

Boligretten finder herefter, at Lejer – for så vidt angår den del, der vedrører nikotinspærring – har godtgjort, at der ikke er foretaget nikotinspær-ring på vægge og lofter.

Boligretten tager herefter Lejers principale påstand 2 til følge for så vidt angår nikotinspærring samt i den forbindelse fornøden afdækning og om-placering af indbo, men frifinder Udlejer (Boligselskab) vedrø-rende den øvrige del af påstand 2.

Påstand 3

Påstand 3 angår NI-beløbet.

Efter omstændighederne i sagen, herunder Lejers mulighed for at kunne få NI-beløbet udbetalt, finder boligretten ud fra en rimelighedsbetragt-ning, at Udlejer (Boligselskab) – uanset at der ikke fra Lejers side er fulgt op på dispensationsansøgning efter retssagen er anlagt – skal anerkende, at istandsættelsesperioden skal forlænges med 6 måneder fra det tidspunkt, hvor Udlejer (Boligselskab)s arbejde med nikotinspær-ring, jf. sagens påstand 2, er tilendebragt.

Boligretten tager herved Lejers påstand 3 til følge.

Påstand 4

46

Påstand 4 angår et krav på forholdsmæssigt afslag som følge af skimmelsvam-peangreb i værelse 2 (kammeret).

På baggrund af rapporten fra Hussvamp Laboratoriet lægger boligretten til grund, at der har været skimmelsvamp i værelse 2 (kammeret). Boligretten læg-ger endvidere til grund, at Udlejer (Boligselskab) har udbedret forholdet.

Boligretten finder det ikke godtgjort, at Lejer havde gener af skim-melsvampen. Boligretten lægger herved til grund, at Lejer fortsat havde sine flyttekasser opmagasineret i værelset, og at der ikke er oplyst eller forklaret om lugtgener eller tilsvarende. Hertil kommer, at det fremgår af rap-porten fra Hussvamp Laboratoriet, at skimmelsvampen ikke har haft betydning for luftkvaliteten i boligen.

Boligretten finder herefter, at skimmelsvampeangrebet må anses for at have væ-ret af et begrænset omfang, og at Lejer har kunnet benytte lejemålet. Dette, sammenholdt med at det ikke ses dokumenteret, at skimmelsvampean-grebet har været årsag til dårligt indeklima, fører til, at der efter boligrettens vurdering ikke findes at have foreligget en mangel, der har forringet det lejedes værdi.

Boligretten finder herefter ikke grundlag for at tage Lejers påstand om forholdsmæssigt afslag til følge, hvorfor Udlejer (Boligselskab) frifindes for påstand 4.

Påstand 5

Påstand 5 angår gyldigheden af den månedlige opkrævning på 851,10 kr. til kollektiv modernisering vedrørende nyt køkken i lejemålet.

Opkrævningen til kollektiv modernisering fremgår af § 3 i lejekontrakten, som er en del af parternes kontraktgrundlag. Ordningen om kollektiv modernisering er vedtaget af afdelingen i 2017. Hertil kommer, at der ikke sondres mellem vedligeholdelse og forbedring. Det er således sædvanlig praksis i afdelingen, at når man får installeret et nyt køkken, så sker dette over ordningen om kollektiv modernisering, som man betaler over huslejeopkrævningen.

Boligretten finder herefter ikke grundlag for at kende den månedlige opkræv-ning til kollektiv modernisering for ugyldig.

Udlejer (Boligselskab) frifindes derfor for påstand 5.

Påstand 6

Påstand 6 er et tilbagebetalingskrav relateret til sagens påstand 5.

47

Henset til udfaldet vedrørende sagens påstand 5 kan Lejer ikke kræve beløbet tilbagebetalt.

Udlejer (Boligselskab) frifindes således også for påstand 6.

Påstand 7

Påstand 7 angår betaling af husleje i perioden 1. maj – 15. maj 2021 for så vidt angår Lejers tidligere lejemål beliggende Adresse 2, By 2.

Boligretten er enig med Beboerklagenævnet i Gladsaxe Kommune i, at Lejers tidligere lejemål på Adresse 2, By 2, og hendes nye leje-mål på Adresse 1 i By 1 – uanset at der er tale om samme udlejer – er to for-skellige lejeforhold, og at fraflytning af det ene lejemål ikke skal sammenkobles med indflytning i det andet lejemål. Allerede af denne grund finder boligretten ikke grundlag for at tage Lejers påstand 7 til følge.

Hertil kommer, at boligretten ikke finder det godtgjort, at Lejer ikke kunne være i sin nye bolig i maj måned 2021, og at påstand 7 – der må anses for fremsat ud fra en erstatningstankegang – ej heller af den grund kan tages til følge.

Udlejer (Boligselskab) frifindes for påstand 7.

Sagsomkostninger

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb (herunder gennemført syn og skøn) og udfald fastsat til dækning af Udlejer (Boligselskab)s ad-vokatudgift med 45.000 kr. Udlejer (Boligselskab) er ikke momsregistreret.

Lejer afholder endeligt udgifterne forbundet med syn og skøn.

THI KENDES FOR RET:

Udlejer (Boligselskab) frifindes for påstand 1, 4, 5, 6 og 7.

Vedrørende påstand 2 tilpligtes Udlejer (Boligselskab) at foretage nikotinspærring af vægge og lofter i samtlige rum, bortset fra værelse 2, samt at foretage afdækning og omplacering af indbo i forbindelse hermed, i lejemålet Adresse 1, By 1. Udlejer (Boligselskab) frifindes for så vidt angår den øvrige del af påstand 2.

48

Vedrørende påstand 3 tilpligtes Udlejer (Boligselskab) at anerkende, at Lejers istandsættelsesperiode skal forlænges med 6 måneder fra det tidspunkt, hvor arbejderne efter påstand 2 tilendebringes.

Lejer skal inden 14 dage til Udlejer (Boligselskab) betale sagsomkostninger med 45.000 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 07-06-2023 kl. 13:00

Modtagere: Sagsøger Lejer, Sagsøgte Udlejer (Boligselskab), Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Advokat (H) Veronica Egeberg Petersen

RETTEN I GLOSTRUP

RETSBOG

Den 26. januar 2022 holdt Retten i Glostrup møde i retsbygningen.

Kst. Dommer 1 behandlede sagen.

Sag BS-48683/2021-GLO

Lejer

(advokat Claus Emil Engel Johansen)

mod

Udlejer (Boligselskab)

(advokat Veronica Wolthers-Petersen)

Udlejer (Boligselskab) har ved meddelelse af 25. januar 2022 og Lejer har ved meddelelse af 26. januar 2022 aftalt, at sagen ikke skal behandles i småsagsprocessen.

Retten behandler ikke sagen i småsagsprocessen.

Retten udsatte sagen.

Publiceret til portalen d. 26-01-2022 kl. 15:42 Modtagere: Sagsøger Lejer, Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Advokat (H) Veronica Wolthers-Petersen, Sagsøgte Udlejer (Boligselskab)