Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 10. marts 2025
Sag BS-33056/2023-OLR
(24. afdeling)
Lejer
(advokat Claus Emil Engel Johansen)
mod
Udlejer (Boligselskab)
(advokat Veronica Egeberg Petersen)
Boligretten i Glostrup har den 7. juni 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-48683/2021-GLO).
Landsdommerne Thomas Lohse, Mikael Friis Rasmussen og Selina Sejer Grolin (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Lejer, har gentaget de for byretten nedlagte påstande 1, 2, 4, 5, 6 og 7. For landsretten har Lejer yderligere nedlagt en mest subsidiær påstand 2 om stadfæstelse af byrettens resultat.
Lejer har påstået stadfæstelse for så vidt angår byrettens resultat ved-rørende påstand 3.
Indstævnte, Udlejer (Boligselskab), har påstået frifindelse for Lejers påstand 2 og 3 og i øvrigt stadfæstelse af dommen.
Supplerende sagsfremstilling
2
Ved mail af 24. september 2021 til Udlejer (Boligselskab) anmo-dede Person 3, Danske Lejere, på vegne af Lejer om at få forlænget fristen for udbetaling af NI-beløbet.
Af sagen fremgår, at anmodningen om fristforlængelse blev imødekommet af boligselskabet, og at boligselskabet under hensyn til Beboerklagenævnets senere afgørelse i sagen – truffet den 7. oktober 2021 og meddelt den 21. november 2021 – forlængede fristen til den 31. januar 2022.
Forklaringer
Lejer og Vidne 2 har afgivet supplerende forklaring. Vidne 3, tidligere Person 1 har endvidere afgivet forklaring.
Lejer har forklaret, at hun har taget de fremlagte fotos og videoer i
forbindelse med overtagelsen af lejemålet.
Den konstaterede skimmelsvamp medførte, at hun ikke kunne benytte det om-handlede værelse, før skimmelsvampen var fjernet. Hun har ikke oplevet hel-bredsmæssige gener som følge af skimmelsvampen, da værelset indtil udbed-ringen var lukket helt af. Hun lukkede også værelset af, fordi der var en sødlig lugt efter de rotter, der tidligere havde været i lejligheden.
Lofterne i lejligheden står fortsat med de revner og huller, der var ved overta-gelsen af lejligheden. Lofterne er ikke blevet nikotinspærret. Boligselskabet mangler fortsat også at nedtage en gardinliste. Hun har kun nedtaget tapet på vægge. Elinstallationerne er efter hendes overtagelse af lejligheden fuldstændig nylavede.
Hun har ikke på noget tidspunkt hindret håndværkere i at komme ind i lejlig-heden. Hun aftalte med Vidne 3, tidligere Person 1, at de håndværkere, der har skullet udføre arbejde i lejligheden, forinden har skullet kontakte hende med henblik på at aftale nærmere. Det er kun maleren, der ikke har gjort dette. Håndværkerne har via en nøgleboks haft adgang til nøgle til lejligheden.
Hun har ikke forsøgt at male lofterne i lejligheden, idet – malingen ikke ville blive siddende – på grund af revner og sprækker. Boligselskabet har sagt, at lofterne er omfattet af hendes vedligeholdelsespligt. Hun har bedt boligselska-bet om at fjerne en gardinskinne, idet hun ikke tør røre lofterne.
Boligselskabet har stedse kunnet få adgang til lejligheden, men der har ikke væ-ret noget behov for, at selskabet kom ind. Hun har haft en aftale med varme-mesteren og inspektøren, at det skal aftales på forhånd, hvis boligselskabet skal have adgang til lejligheden.
3
Person 2 har skiftet tætningsgummilister på vinduerne. Der er imidlertid fortsat skimmelsvamp, idet glaslisterne ikke kan skiftes. Derfor har hun ikke kontaktet Person 2 efter boligrettens dom.
Hun var ikke klar over, at køkkenet ikke ville være ibrugtagningsklar på tids-punktet for hendes overtagelse af lejemålet. Det gamle køkken var nedtaget af boligselskabet. Hun valgte selv køkken hos Vordingborg Køkkenet.
På grund af skader i form af store huller på væggene var det nødvendigt, at hun nedtog tapeterne før reparation. Ingen af tapeterne kunne bevares på grund af skaderne. Hun nedtog tapeterne i påsken; altså straks efter overtagel-sen af lejemålet.
Vidne 2 har forklaret, at der ved fraflytningssynet i forbindelse med
den tidligere lejers fraflytning var et snedkerkøkken i lejligheden. Dette køkken fejlede ikke noget og findes fortsat i flere af lejemålene i boligafdelingen. I for-bindelse med den gennemførte rottebekæmpelse har det kun været nødvendigt at tage to underskabe ud. Udgangspunktet var, at en ny lejer overtog det eksi-sterende køkken. Dette ønskede Lejer imidlertid ikke, idet hun ville have indflydelse på lejemålets køkken.
Han bemærkede ikke tegn på skimmelsvamp, da han synede lejligheden. Han var nok i dialog med Lejer om mangler i forbindelse med hendes ind-flytning i lejemålet. Hvis hun har gjort opmærksom på fejl og mangler, har han sørget for, at håndværkere foretog udbedring.
Efter beboerklagenævnets afgørelse den 21. november 2021 har Lejer ikke tilladt boligselskabet at foretage yderligere udbedringer i lejemålet.
Det er fortsat hans opfattelse, at boligselskabet forud for Lejers overta-gelse af lejemålet havde lagt nikotinspærre på vægge og lofter, idet der ham bekendt ligger en faktura herpå, som boligselskabet har betalt.
Fotoet på ekstraktens side 305 er taget i kammeret, hvor der siden er blevet sa-neret. Dette værelse fremstår nu med glatte vægge.
Fotoet på ekstraktens side 306 er måske af et loft, men det synes dog at være en tapetseret overflade. Hullerne kan være opstået i forbindelse med nedtagning eller afmontering af hylde eller møbel eller lignende. Hullerne kan uden videre spartles, hvorefter der kan males ovenpå. Det er lejer, der står for dette. Hvis lejer ønsker en flade fuldspartlet, står lejer selv for det. Han kan ikke sige, om den pågældende flade er blevet nikotinspærret.
4
De huller, der ses i væggen på fotoet på ekstraktens side 311, vil boligselskabet skulle udbedre. Hullerne er kommet til syne, efter Lejer har fjernet tapetet.
Fotoet på ekstraktens side 177 er taget i forstuen. Han kan ikke sige, om der var blevet nikotinspærret i dette rum, men i givet fald er den taget ned sammen med det tapet, som Lejer har fjernet.
Han har kendskab til, at Lejer selv ønskede at fjerne al tapet i lejlighe-den, og at hun aftalte dette med Vidne 3, tidligere Person 1.
Han ved ikke, hvornår boligselskabet modtog Lejers mangelliste.
Vidne 3, tidligere Person 1 har forklaret, at han i 2021 var og fortsat er ejendoms-
mester. Han står bl.a. for al vedligeholdelse af lejemålene i Afdeling 1.
De tidligere lejere, altså før Lejer, viste sig at have problemer med rot-ter, som kom ind i lejligheden via en utæt faldstamme i køkkenet. Det meste af gulvet måtte tages op i den forbindelse, og der blev siden lagt nye gulve. Køk-kenet var vist et klassisk snedkerkøkken. Det var en type køkken, som der på daværende tidspunkt fortsat var mange af i boligafdelingens lejligheder.
Han var inde i lejemålet tre dage før Lejers overtagelse den 1. april 2021, som var skærtorsdag. Han var ikke inde i lejemålet i dagene efter Lejers overtagelse, idet han var syg med covid-19 hele påsken. Da han blev rask, var han inde i lejemålet, hvor han så de huller, som fremgår af fotos på ekstrakten side 305f. Han erindrer ikke at have bedt Lejer om at fjerne tapetet i lejligheden. Det ville heller ikke være sædvanligt. Hullerne på de nævnte fotos ville skulle spartles ud og males. ”Normale” huller i vægge skal lejer selv udbedre. Han kan ikke sige, om hullet længst til venstre på fotoet på ekstraktens side 306 – hvor hullet går igennem væggen – er et normalt hul, men nogle af væggene er ret tynde. Man ville nok godt – uden at tage tapetet ned – kunne udbedre og male, således at det ikke ville kunne ses, at der havde været et hul i væggen. Han lavede en aftale med en murer, som skulle udbedre hul-lerne. Han går ud fra, at dette arbejde er udført.
Han erindrer ikke at have set fotoet på ekstraktens side 251. Han ved ikke, om det er skimmelsvamp, der ses på fotoet. Han har ikke talt med Lejer om forekomst af skimmelsvamp i lejligheden.
Der er ikke foretaget nikotinspærring på vægge og lofter i lejligheden.
5
Han kan bekræfte, at han og Lejer aftalte, at tapeterne skulle nedtages. De talte vist ikke om, at boligselskabet skulle betale for opsætning af nye tape-ter.
Han husker ikke at have set det ledningsudtag i loftet, som ses på fotoet på side 290 i ekstrakten. I forhold til fotoet mangler der at blive spartlet og monteret en loftsdåse. Det er noget, boligselskabet står for.
Han erindrer ikke at have set gennemgående huller i vægge, således som det ses på fotoet på ekstraktens side 311. Hulstørrelsen afgør, om det er boligsel-skabet, der skal stå for udbedringen.
Han husker ikke at have set den væg, der fremgår på fotoet på ekstraktens side 316. Det er muligt at imitere overfladen på savsmuldstapet ved at spartle even-tuelle huller og derpå duppe med en svamp.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Lejers påstand 1 og 4
Begge påstande angår krav om forholdsmæssigt afslag i lejen under anbringen-de af, at mangler ved det lejede har forringet det lejedes værdi for Lejer i de omhandlede perioder.
Landsretten tiltræder af de grunde, boligretten har henvist til, at Lejer ikke har godtgjort, at der er grundlag for forholdsmæssigt afslag i lejen i noget omfang. Der er ikke fremkommet noget for landsretten, der kan føre til en an-den bedømmelse. Det tiltrædes derfor, at boligselskabet er frifundet for Lejers påstande.
Lejers påstand 2
Det fremgår af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2, at lofterne (fraset væ-relse 2) ikke kan bære flere lag maling, og at en totalafrensning er nødvendig, såfremt lofterne alene skal nymales. Landsretten finder, at boligselskabet såle-des ikke har stillet lejemålet til rådighed for Lejer i en sådan stand, at det har været muligt for Lejer at foretage normalistandsættelse i form af maling af lofterne, jf. almenlejelovens § 18. Lejer har derfor krav på, at boligselskabet foretager afrensning, fuldspartling og nikotinspærring af lof-terne i lejligheden bortset fra værelse 2. Boligselskabet skal i den forbindelse foretage nødvendig afdækning og omplacering af Lejers indbo.
6
Landsretten finder af de grunde, boligretten har anført herom, at Lejer ikke i øvrigt har godtgjort, at lejemålet ved overtagelsen var i en stand, der ikke levede op til kravene i almenlejeloven eller boligselskabets vedligeholdelsesreg-lement, herunder tillægget hertil. Efter bevisførelsen tiltrædes det i den forbin-delse, at Lejer af egen drift valgte at fjerne al tapet i lejligheden. Lands-retten finder derfor, at der ikke nu er grundlag for at pålægge boligselskabet at foretage nikotinspærring af vægge.
Landsretten tager herefter Lejers principale påstand til følge i det ovenfor anførte omfang.
Lejers påstand 3
Lejer, der var repræsenteret af Danske Lejere, anmodede i september 2021 boligselskabet om forlængelse af fristen for udbetaling af NI-beløbet. Boligselskabet imødekom anmodningen, og forlængede under hensyn til, at Beboerklagenævnet traf afgørelse den 7. oktober 2021 – meddelt ved skrivelse af 21. november 2021 – fristen til den 31. januar 2022. Som anført af boligretten har Lejer ikke efter anlæg af retssagen den 18. december 2021 fremsat nogen anmodning over for boligselskabet om yderligere forlængelse af fristen for udbetaling af NI-beløbet
Landsretten finder på den anførte baggrund, at der ikke er grundlag for at tage Lejers påstand til følge. Herefter, og da udfaldet vedrørende påstand 2 ikke kan føre til et andet resultat, frifindes boligselskabet for Lejers påstand.
Lejers påstand 5 og 6
Landsretten finder, at den anerkendelsespåstand, som Lejer har ned-lagt som påstand 5, reelt er et anbringende til støtte for den som påstand 6 ned-lagte betalingspåstand. Lejers påstand 5 afvises derfor.
Landsretten finder af de grunde, boligretten har anført vedrørende Lejers påstand 5, at de omhandlede opkrævninger ikke er ugyldige. Det tiltræ-des herefter, at boligselskabet er frifundet for Lejers påstand 6.
Lejers påstand 7
Landsretten tiltræder af de grunde, boligretten har anført, at boligselskabet er frifundet for Lejers påstand 7.
Konklusion og sagsomkostninger
Lejers påstand 5 afvises.
7
Boligselskabet skal foretage afrensning, fuldspartling og nikotinspærring af lof-terne i lejligheden bortset fra værelse 2. Boligselskabet skal i den forbindelse foretage nødvendig afdækning og omplacering af Lejers indbo.
I øvrigt frifindes boligselskabet.
Efter sagens udfald skal Lejer i sagsomkostninger for landsretten beta-le 35.000 kr. til boligselskabet til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet taget hensyn til sagens omfang og ka-rakter.
THI KENDES FOR RET:
Lejers påstand 5 afvises.
Udlejer (Boligselskab) skal foretage afrensning, fuldspartling og nikotinspærring af lofterne (bortset fra værelse 2) i lejemålet Adresse 1, By 1. Boligselskabet skal i den forbindelse foretage nødvendig afdækning og omplacering af Lejers indbo.
I sagsomkostninger for landsretten skal Lejer inden 14 dage betale 35.000 kr. til Udlejer (Boligselskab). Beløbet forrentes efter rente-lovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 10-03-2025 kl. 12:36
Modtagere: Advokat (H) Veronica Egeberg Petersen, Indstævnte Udlejer (Boligselskab), Advokat (H) Claus Emil Engel Johansen, Appellant Lejer