Dom
RETTEN I HORSENS
DOM
afsagt den 26. januar 2024
Sag BS-31571/2022-HRS
Sagsøger 1
(advokat Mads Michael Brandt)
og
Sagsøger 2
(advokat Mads Michael Brandt)
mod
Sagsøgte 1
(advokat Søren Isaksen)
og
Sagsøgte 2
(advokat Søren Isaksen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 25. august 2022.
Sagen drejer sig om fejl og mangler ved fast ejendom.
Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, har nedlagt påstand om, at de sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, in solidum
2
dømmes til at betale Sagsøger 1 og Sagsøger 2 (Sagsøger 1) 145.625,00 kr. med procesrente fra den 4. december 2020.
Påstanden er opgjort sådan:
Etablering af omfangsdræn og drænbrønde 80.500 kr.
Isolering af kældervæge 36.000 kr.
moms 29.126 kr.
I alt 145.625 kr.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 (Sagsøgte 1) har nedlagt påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Af faktura dateret 4. maj 2015 til Sagsøgte 1, Adresse 1, 8700 Horsens, fremgår, at aut. Kloakmester Person 1 foretog arbejde på ejendommen Vej den 14. og 20. april 2015 vedrørende ”Fundet fejl vedr. vand i kælder” .
Af faktura dateret 29. september 2015 fremgår, at til Sagsøgte 1, Vej, 8700 Horsens, at aut. Kloakmester Person 1, foretog ”montering af gulv afløb med vandbremse i kælderen ”
Af mail af 30. april 2019 fra Vidne fra Virksomhed ApS til Advokat 1 fremgår:
’’…
Sendt: Person 2, 30 Apr 2019 12:50:18 +0200
Til: "Advokat 1" <E-mailadresse 1>
Emne: SV: Sagsnr.: 191323 - Adresse 1, 8700 Horsens
Hej
Vi var på adressen i juni måned 2016, da der havde været skybrud, og hele kælderen stod under vand. Vi foreslog dengang, at separere regnvand fra spildevand og montere en højvandslukke. Dette foregik mundtligt.
Vi blev senere igen kontaktet af en, som boede på adressen; kan desværre ikke huske navnet på vedkommende, men mener det var en kvinde.
3
Vi kunne se, at der stadig var fugt langs vægge (det var i en periode hvor det regnede meget) og, at der var lavet en højvandslukke i kæl-dergulvet.
Vi ved dog ikke hvem der har lavet højvandslukkeren.
Jeg nævnte / foreslog ved den lejlighed, at få lavet dræn omkring hu-set samt tjekket pumpen i kælderhalsen.
Dette er hvad jeg ved om adressen indtil din kunde kontakter mig igen efter meget regn.
Der er igen vand på gulvet og i samlingen mellem vægge og gulv. Jeg kan se, at der er lavet reparation ca. 30 cm op af alle vægge. Jeg ved ikke om der mangler murepap mellem vægge og gulv. Jeg nævnte for din kunde, at varme og udluftning kan gøre kælderen mere tør, ellers skal der drænes omkring
huset.
Et løst prisoverslag på etablering af omfangsdræn, samt isolering af sokkelvægge vil være: 120.000 kr. ekskl.
moms.
Med venlig hilsen
Vidne
Virksomhed ApS
CVR: CVR nr.
Adresse 2, 8700 Horsens
Mobil: Tlf nr.
E-mail: E-mailadresse 2
Web: Hjemmeside
…’’
Af tilstandsrapport af 12. oktober 2017 vedrørende ejendommen Adresse 1, 8700 Horsens fremgår blandt andet at sælger har oplyst, at ”Kælder renoveret + vørelse i stuen er opført vinteren 2015” . Af punkt 5. Kæler/krybe-kælder / ventileret hulrum fremgår:
’’…
5.Kælder/ krybekælder/ ventileret hulrum
Ja / Nej
X
5.1. Er der kælder?
4
Har du kendskab til, at der er trængt
vand gennem kælderydervægge eller op gennem gulvet (ikke gennem gulvafløb)?
Hvis ja, hvor og hvor ofte?
- Ja i lille rum nedenfor trappen – skader, årsag formodet udbed-
ret. Der har ikkeværet vand i 1½ år.
Har du kendskab til, at der har været reparationer efter fugt, råd-, svampe eller insektskader i kælderen?
Hvis ja, hvilken, hvor og hvornår?
- Ja grundet vandindtrængen, gl. kvist m. manglende ventilspalte
X
X
er fjernet. Etableret ordentlig og naturlig ventilation.
5.2. Har du kendskab til, at der er krybekælder
(ventilerede hulrum)?
X
X
Har du kendskab til, at der er adgang til krybekælderen?
Hvis ja, hvor?
…’’
Af købsaftale af 20. oktober 2017 fremgår, ejendommen overtages den 1. februar 2018 til en kontantpris på 1.410.000 kr. Det fremgår endvidere, at køber ved sin underskrift på købsaftalen bekræfter at være gjort kendt, at handlen er omfattet af reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. kapitel 1, som betyder, at køber som udgangspunkt er afskåret fra senere at gøre mangelbeføjelser gældende overfor sælger.
Der har været afspillet videooptagelser fra kælderen Adresse 1 optaget den 26. og 29. august 2020.
Der har været foretaget isoleret bevisoptagelse. Af skønserklæringen fremgår:
’’…
5
Spørgsmål fra rekvirenten skal anføres fortløbende og være numme-ret (1, 2, 3 osv.).
Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål.
Spørgsmål 1:
Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvorvidt der ved kraftigt regn-vejr trænger vand ind i ejendommens
kælder.
Svar på spørgsmål 1:
Ja.
Der er trængt vand ind i kælder ved væg og
gulv og på gulv i stort kælderrum.
Der ses udtørringsskjolder i fuger efter
vandindtrængning.
Se foto.
Spørgsmål 2:
Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, anmodes skønsmanden om at oplyse, hvad årsagen er til den konstaterede vandindtrængen.
Svar på spørgsmål 2:
Kældervægge udført med murværk eller svag beton under terræn, ses ofte med fugtproblemer, fordi mursten og svag beton er kapil-larsugende og derfor kan suge fugt fra omgivende jord. Disse vægtyper er heller ikke særligt vandtætte, og de er derfor følsomme for vandtryk mod kældervæggens yderside.
Kældergulvet vurderes at være et tyndt betonlag på 80-100 mm støbt direkte på jordlag og uden fugtspærre, og her vil et stigende vandspejls tryk resultere i indtrængende/ opstigende vand ved gulv og vægge.
Og i takt med kraftigere skybrud er der større risiko for opstigende vand i gulve og vægge, og som følge af dette en uundgåelig konse-kvens.
Spørgsmål 3:
6
A: Såfremt spørgsmål 2 besvares bekræftende, bedes skønsmanden oplyse, om det er overvejende sandsynligt at årsagen til vandind-trængen, var til stede før 1. februar 2018.
B: Endvidere bedes skønsmanden oplyse, såfremt spørgsmål 1 besva-res bekræftende, om det er overvejende sandsynligt, at den vandind-trængen, der måtte konstateres i spørgsmål 1, også fandt sted forud for købers overtagelse af ejendommen 1. februar 2018.
C: Herunder bedes skønsmanden oplyse, hvorvidt omfanget af van-dindtrængen er den samme som før 1. februar 2018.
Svar på spørgsmål 3:
Svar: A.
Ja:
Kældergulv er tidstypisk og udført efter den tids byggeskik, og ikke udført så den kan modstå opstigende grundvandsspejl.
Svar: B.
Nej
Ved besigtigelse kunne der konstateres udtørringsskjolder i fuger efter opstigende vand i stort kælderrum. Og dette indikerer at der har stået vand på gulvet, men om der har stået vand på gulvet før overtagelse kan ikke besvares fyldestgørende.
Svar: C
Ved besigtigelse kunne der konstateres udtørringsskjolder i fuger, og dette vurderes at være fra opstigende vand. Om omfanget af vandindtrængen er den samme som før 01-februar 2018 kan ikke besvares fyldestgørende.
Spørgsmål 4:
Skønsmanden bedes redegøre for, om en vandindtrængen, som den, der forekommer i ejendommens kælder, pludselig kan opstå over en periode på 2-3 måneder uden tidligere at være forekommet.
Svar på spørgsmål 4:
Ja:
7
Ved øget tryk på vandspejl kan dette forekomme, og almindelig kendt i ældre kældre.
Vi taler om en ældre kælder som er opført efter den tids bygge-skik, og hvor man ikke har støbt gulve i den betonklasse som der anvendes i dag.
Spørgsmål 5:
Skønsmanden bedes oplyse, hvorledes håndværksmæssig korrekt udbedring kan finde sted samt angive de med udbedringen for-bundne omkostninger.
Svar på spørgsmål 5:
Etablering af omfangsdræn og drænbrønde samt isolering af kæl-dervægge estimeret til ca. 116.500.00 kr. excl. moms.
Estimerede priser.
Etablering af omfangsdræn og drænbrønde
= 80.500.00 kr. excl moms.
Isolering af kældervægge estimat
= 36.000.00 kr. excl moms.
…’’
Af supplerende skønserklæring fremgår:
’’…
8. Supplerende spørgsmål fra rekvirenten
Spørgsmål fra rekvirenten skal anføres fortløbende og være litreret således:
SS 1, SS 2, SS 3 osv.
Skønsmandens svar skal anføres under hvert enkelt spørgsmål.
Spørgsmål SS 1:
Som opfølgning til og uddybning af spørgsmål 3, bedes skønsman-den redegøre for, hvorfor skønsmanden ved besvarelsen af spørgs-mål 3B ikke finder det overvejende sandsynligt, at der har været van-dindtrængen i ejendommen frem til 1. februar 2018, når skønsman-den ved besvarelsen af spørgsmål 3A vurderer, at årsagen til van-dindtrængen var til stede før dette tidspunkt?
8
Svar på spørgsmål SS 1:
Som tidligere belyst:
Der er tale om en kælder som er opført efter den tids byggeskik og materialevalg, og som ikke kan modstå vandtryk. Hvorvidt der har stået vand i kælderen før februar 2018 kan der ikke svares fyldestgørende på, men sandsynligheden foreligger, som følge kælderens opbygning.
Spørgsmål SS 2:
Af det fremlagte bilag 7 fremgår en graf over nedbør i Horsens kom-mune de seneste 10 år fra DMI’s vejrarkiv. Heraf ses det, at det år, hvor der har været mest nedbør, var i 2015. Det fremgår endvidere, at der i 2014 til 2017 har været mere nedbør i Horsens kommune end i 2020-2022.
Som opfølgning til skønsmandens besvarelse af spørgsmål 4, bedes skønsmanden redegøre for, om
a) det findes overvejende sandsynligt, at der i perioden fra april 2014 frem til
1. februar 2018 har været et øget tryk på vandspejl, der kunne med-føre vandindtrængen i ejendommen som følge af kælderens kon-struktion?
b) det findes overvejende sandsynligt, at et øget tryk på vandspejlet i perioden fra april 2014 frem til 1. februar 2018 ville have med-ført en vandindtrængen lig den, der er oplevet i ejendommen gen-nem de senere år?
Svar på spørgsmål SS 2:
Svar A:
Ja.
Det er sandsynligt at øget nedbør vil have konsekvens for vand-spejl, og det må påregnes at vandspejlet periodisk hæves som følge af øget nedbør.
Kælderens opbygning er tidstypisk og ikke sikret mod vandtryk.
Svar B:
Ja.
9
I takt med kraftigere nedbør / skybrud er det en uundgåelig kon-sekvens at der periodisk kan trænge vand ind i kældervægge og op gennem gulvet, grundet kælderens opbygning.
…’’
Af oversigt over nedbør i Horsens Kommune fremgår:
Der har været afspillet videooptagelser samt forevist foto fra adressen Adresse 1.
10
11
12
13
14
15
Forklaringer
Sagsøger 1, Sagsøgte 1, Vidne og Skønsmand har afgivet forklaring.
Sagsøger 1 har forklaret, at hun til dagligt arbejder som lærer i Horsens. Sagsøger 2 er førtidspensionist, men arbejdede før som slagter i Horsens. De havde ikke erfaring med huskøb fra tidligere. Det var deres første huskøb. Der var hel-ler ikke nogen i familien, der tidligere havde købt hus. Hun havde før boet i en lejet lejlighed sammen med sine forældre. Hun erindrer ikke, hvorvidt de var ude og kigge på huset på Adresse 1 en eller to gange, inden de købte huset. Da de var ude og kigge på huset, så kælderen rigtig fin ud. Kælderen så ny ud. Det lignede, at kælderen var nyistandsat. Det var kun det ene rum, der var møbleret, der var et bord og nogle stole. På et af møderne med sælger, spurgte sælger, hvad de havde af planer. De fortalte sælger, at de syntes, det var dejligt med så meget plads, og at sønnen, når han blev større, kunne være i kælderen. Sælger oplyste i den forbindelse, at de ikke rigtigt selv havde brugt kælderen.
Forevist side 14 i tilstandsrapporten punkt 5 vedrørende kælderen, har hun for-klaret, at hun som køber, ikke tænkte, at der var problemer med vand i kælde-ren efter at have læst punkt 5. Hun havde set, at kælderen var nyistandsat og fin. Hun sammenholdt den nyrenoverede kælder med, at det blot fremgik, at der i det lille rum ved trappen havde været vand, og at det var formodet ud-bedret. Hun tænkte derfor ikke, at der ville komme vand op ad gulvene i kæl-deren. Når hun læste afsnittet i punkt 5, troede hun kun, at det var i det lille rum nedenfor kælderen, der havde været vand. De gik ligeledes tilstandsrap-porten igennem sammen med en advokat som mente, at det så fint ud. Han sagde, at det så ud til at tingene var udbedret. Hun tænkte ikke, at der havde
16
været vand i kælderen efter, at der havde været foretaget udbedring. Til en af fremvisningerne spurgte de ligeledes mægleren, om der havde været problemer med vand i kælderen, og han oplyste at der ikke havde været problemer. Der gik ikke lang, fra de havde overtaget huset, til de opdagede problemerne. Der gik max nogle måneder, før de opdagede, at der var vand i kælderen. Hun ved ikke om det var i forbindelse med et skybrud. I starten var de ikke opmærk-somme på, at de skulle holde øje med, hvornår der var skybrud. Da Sagsøger 2 den pågældende dag gik ned i kælderen, så han, at der lå vand. Der lå vand i det store rum og i rummet, hvor de skovlede vand op på videoen. Der var ligeledes vand i de andre rum. Der var ikke et rum i kælderen, hvor der ikke var vand. Det var imidlertid værst i det store rum. De kontaktede herefter kloakmester Vidne. De kontaktede kloakmesteren, da det skete flere gange, og hun derfor var bekymret for, at der var noget galt. Hun ringede til Vidne, efter at der havde været et skybrud, hvor der havde regnet helt vildt. Vidnespurgte i den forbindelse, hvilken adresse hun ringede fra, og hun oplyste, at hun ringede fra Adresse 1. Han sagde i den forbindelse, at han lige ville kigge forbi. Da kloakmesteren kom ud på adressen, nævnte han, at han havde været på adressen tidligere. Hun fik i den forbindelse rigtig ondt i ma-ven. Han fortalte, at han havde været i kælderen før, da kælderen før havde væ-ret helt oversvømmet. Han undrede sig over, at hun ikke havde fået oplyst, at kælderen havde været helt oversvømmet. Dette mente kloakmesteren ikke var i orden, og han opfordrede hende til at tage kontakt til sælgeren. De gik herefter til advokat og fik gennemgået tilstandsrapporten. Advokaten hjalp med at få kontaktet ejerskifteforsikringen. Forsikringen ville imidlertid ikke dække, da der var tale om et gammelt hus, og der derfor ville kunne komme vand op i kælderen. Ejerskifteforsikringen afslog derfor at hjælpe med at få det udbedret. Forsikringen nævnte, at de i stedet for kunne tage kontakt til husforsikringen. Husforsikringen foretog en tv-inspektion. Husforsikringen ville ikke dække for dræn af samme årsag som ejerskifteforsikringen. De tog herefter kontakt til sæl-gerne Sagsøgte 1og Sagsøgte 2.
De har ikke tal på, hvor mange gange de har haft vand i kælderen. Hver gang der er skybrud, oplever de vand i kælderen. Der kan være forskel på mængden af vand, men der er vand hver eneste gang. Det er også derfor, de føler sig snydt af sælger. Det undrer dem derfor, at sælger ikke har oplevet vand og kun har oplevet vand det i et lille rum, som skulle være udbedret. Der kommer vand op ad gulvet, når der er skybrud og hvis det i en lang periode har regnet rigtig meget, så bliver væggene våde og vandet begynder at sive ind ad væg-gene. Ved skybrud stopper vandet med at komme op ad gulvene, når der kom-mer styr på kloakkerne. Når der er tale om, at der kommer vand ind ad væg-gene, skal de hele tiden ned og tørre op i kælderen. Der er derfor to slags vand problemer i kælderen. Hvis de havde kendt til problemerne med vandind-trængning, havde de ikke købt huset. De bor ikke længere i huset. De besluttede for lang tid siden at flytte væk fra huset, da det har været et mareridt. Det har
17
været et mareridt hele tiden at skulle planlægge ud fra vejret. Hun måtte blandt andet aflyse at komme til et bryllup, da der var varslet skybrud. De har hele ti-den gået og ventet på, at sagen skulle lukkes ned. I starten tænkte de, at de må-ske kunne få det udbedret og blive boende i huset, men efter at have oplevet det så mange gange, kunne de ikke beholde huset. De har ligget søvnløse mange nætter, når det har regnet. I sommer, hvor vejret var så forfærdeligt, blev alle deres planer aflyst på grund af vejret og vand i kælderen. Hun talte i den for-bindelse med Advokat 2, som oplyste hende om, at uanset sagen behø-vede de ikke og blive boende i huset. Dette var hun ikke klar over. Hun brugte derfor sommerferien på at få ryddet op og kontaktede en mægler. Da de satte huset til salg, gjorde de opmærksom på problemerne i kælderen. Det var det første, hun sagde til mægleren, at de ønskede at sælge huset på grund af kælde-ren, og at det var noget som at den nye køber skulle gøres opmærksom på skulle udbedres. Det gav problemer i salgsprocessen. Der var meget aktivitet, og der var mange, der kom og kiggede på huset. Når mægler efterfølgende rin-gede efter en fremvisning, oplyste han dem om, at køber blev lidt forskrækket, når de hørte om vand problemerne i kælderen. Da der var gået tre måneder, ringede hun selv til sælgeren og sagde, at de havde brug for at komme af med huset, og at de derfor ønskede at gå 100.000 ned i pris for at se, om det ville hjælpe med at få huset solgt. Mægleren mente ikke, at de skulle gå ned i pris, men da de var ved miste deres ”mentale sundhed” , ønskede de at komme af med huset så hurtigt som muligt. Huset blev herefter sat 100.000 ned, og der blev afholdt åbent hus og fremvisninger. Der var herefter en, der bød 95.000 la-vere, så de måtte derfor gå 195.000 kr. ned for at få huset solgt. De fik herefter solgt huset til 1,5 millioner.
Forevist tilstandsrapportens side 13 nederst, hvor det fremgår, at ”kælder renoveret + vørelse i stuen er opført i vinteren 2015” , sammenholdt med afsnit 5, hvor det er noteret, at der ikke har været vand i halvandet år, tænkte de ikke over, at der stod formodet udbedret. Hun ville ønske, at de havde tænkt over det på det pågældende tidspunkt. Hun var imidlertid i starten af tyverne og tænkte ikke over det. De overvejede ikke at have teknisk bistand til at kigge på huset. De talte heller ikke med advokaten om den mulighed. Det er korrekt, at de solgte til 1,5 millioner, det vil sige 90.000 mere end, hvad de gav for huset. Det er ligeledes korrekt, at de gav et afslag på samlet 195.000. Det er korrekt, at sagen i dag vedrører 145.000. De overvejede på et tidspunkt, om de skulle have omfangsdrænet etableret. De havde overvejet det flere gange, men hun var selv i tvivl, om det ville hjælpe at få det arbejde foretaget. Det var ikke penge, de havde planlagt at skulle bruge på huset, og hun var bange for, at det ikke ville virke. Hun syntes, at det var et kæmpestort problem, at der var i kælderen, og hun var derfor i tvivl, om et dræn ville kunne hjælpe. Der var både kyndige folk der sagde, at det kunne hjælpe, men der var også kyndige folk, der sagde, at man kunne se, om det ville hjælpe. Der var ikke nogen, der ville give en garanti for at drænet ville hjælpe. Da de gik ind i sagen, regnede de med, at Sagsøgte 1
18
kunne få lov at betale for drænet, da hun havde ”snydt” dem. Da sagen efterføl-gende trak ud, mistede de lysten til at bo i huset. De ville derfor heller ikke lægge energi og kræfter i at foretage en renovation. De nye købere har netop overtaget huset pr. 1 december. Hun ved derfor ikke om de nye købere har fået lagt dræn.
Sagsøgte 1 har forklaret, at hun til dagligt arbejder med fødeva-resikkerhed. Hun arbejder som kvalitetsassistent i en frysehuskæde. Hun har ikke noget med byggeteknik at gøre. Hun købte huset Adresse 1 sam-men med Sagsøgte 2 i 2014. De fik oplysninger om, at der var problemer med vand i kælderen, da de købte huset. I tilstandsrapporten stod der, at der var perler af vand på gulvet to steder i kælderen. Det var rummet nedenfor trappen og rum-met, når man går lige ud. Det første stykke tid havde de ikke problemer med fugt i kælderen. Det var måske nogle få måneder, de ikke havde problemer. Der begyndte herefter at komme vand op fra det lille rum nedenfor trappen. Herfra spredte vandet sig. Sagsøgte 2 var efterfølgende flyttet ud af huset og har derfor ikke været en del af processen. Hun boede derfor alene i huset med sine børn. Hun søgte hjælp for at finde ud af, hvad problemet var. Hun fik på grund af vandet skimmelvækst i kælderen. Hun fik herefter rykket halvdelen af kælde-ren ned. De konstruktioner, hvor der ikke havde været ventilation, blev fjernet. Hun forsejlede huset, da det ene af hendes børn blev syg af skimmel. Hun fik sammen med en entreprenør løst, at der havde været en ulovlig konstruktion i haven. Der var rigtig mange entreprenører ude og kigge på huset for at finde ud af, hvad der skulle ske. Hun fik afmonteret en højvandslukker. Den var ru-stet og ulovlig at have i forhaven. Arbejdet blev foretaget af Person 1. Højdevandslukkeren gjorde, at vandet ikke kunne komme væk fra huset. Der kom vand ind i det lille rum, og der blev derfor afblændet en rist. Da højde-vandslukkeren nu var fjernet, kunne vand løbe ind, hvis der var overløb i klo-akkerne. Han råder hende derfor til at få en ny afløbstype installeret. Det kan godt passe, at arbejdet blev foretaget omkring den 29-09-2015. Person 1 har herefter ikke været mere på adressen. Efter september 2015 oplevede hun ikke mere vand i kælderen, bortset skybruddet ii 2016. Der var et skybrud i juni 2016. Hun kom hjem fra arbejde og opdagede, at der var vand i kælderen. Hun ved derfor ikke, hvordan vandet er kommet ind. Hun kan heller ikke huske, om der var kommet meget vand ind. Hun har også haft en ”historie i huset” , hvor hun har været ved at drukne i vand. Det var første gang hun fik vand ind, efter hun fik løst problemet i 2015.
Forevist tilstandsrapportens side 14, 5. afsnit hvor det fremgår i ”ja grundet vandindtrængning, gl. kvist m. manglende vandventilspalte er fjernet. Etableret ordentligt naturlig ventilation.” , har hun forklaret, at hun fik etableret en vand-bremse og et nyt afløb. Der havde tidligere været gipsvægge og anvendt forkert maling, hvilket gjorde, at væggene ikke kunne ånde. Der kunne derfor være skimmel mellem malingen og væggene i kælderen. Hun fik skrabet alt malin-
19
gen ned, hvor det var muligt og fik herefter oplyst af en maler, hvilken maling der efterfølgende skulle bruges. Ventilspalterne gjorde, at der kom et naturlig flow af luft i kælderen. Der kom vippeventiler i vinduerne. Det tog tid at renovere huset, og renovationen var derfor først færdigt cirka midt i 2016. Hun malede både gulve og lofter, da det hele så herrens ud.
Da hun oplevede, at der kom vand ind i 2016, tænkte hun ikke, at det var noget særligt. Hele byen stod under vand. Hun tænkte derfor ikke, at hun var tilbage, hvor hun startede. Den sidste gang, hvor hun oplevede vand, var skybruddet i 2016. Hun oplevede ikke, at der kom vand ind frem til overtagelsen i 2018. Hu-set var kun til salg i fire dage. Da hun fik vand ind i 2016, anmeldte hun det til forsikringen. Der kom en ud og kiggede på skaden, og det kan godt passe, at det var den pågældende kloakmester. Hun kan ikke huske, hvad han sagde el-ler gjorde.
Foreviste mail af 30. april 2019, hvor det fremgår, at Vidne skriver, at han var på Adresse 1 i juni 2016, har hun forklaret, at det godt kan være ham, forsikringen havde sendt ud. Hun mindes ikke, at hun har talt mere med Vidne. Hun husker ikke, at Vidne foreslog, at det var en god ide at separere regnvand fra spildevand og montere en højvand-slukker. Det var en forsikringssag, og hun erindrer ikke, hvorvidt hun fik dæk-ning. Der var noget udbedring af kælderen og nogle ting, der var blevet beska-diget. Hun håndterede det efter bedste evne. Der blev ikke gjort yderligere til-tag efter skybruddet i 2016. De skader, der måtte have været, er nok blevet ud-bedret. Hun kan ikke huske, om Vidne nævnte noget om selve bygningen. Hun mener ikke, at der blev foretaget noget ved selve bygningen. Da hun satte huset til salg, og der blev udarbejdet en tilstandsrapport, var der rigtig mange fremvisninger. Som hun husker det, var køber kun ude at kigge på huset en gang. Der kom et advokatforbehold, da der skulle være en gennemgang af van-depisoderne i kælderen. Køber var derfor ude at besøge hende og fik en gen-nemgang af de oplevelser, hun havde haft i kælderen. For hende virkede det en lille smule flyvsk, da manden ikke kunne forstå dansk, og der var en dreng, der ”kravlede på væggene” . Køber var samtidigt interesserede i at købe vaskema-skine og entre møbler. Det er korrekt, at hun i tilstandsrapporten har skrevet, at vandindtrængningen skete i det lille rum. Det var det, hun havde kunnet kon-statere med det blotte øje. Det var kun der, hun havde observeret, at der var vandindtrængning. Hun kan ikke afvise, at der er kommet vand ind andre ste-der i kælderen. Hun har fortalt, at der har stået stråler af vand ind i kælderen, hvilket hun mener fremgår af tilstandsrapporten. Den forklaring hun gav til Sagsøger 1og Sagsøger 2 er lige så fyldestgørende, som det der står i tilstandsrappor-ten.
Hun husker ikke, hvor meget vand, da der kom ind i kælderen i 2016, men det var nok til, at der skulle tages kontakt til forsikringsselskabet. Hun besluttede at
20
foretage en forsikringsanmeldelse, da der var tale om skybrud. Hun husker ikke, at Vidne omtalte en måde at løse problemet på. Hun har før haft flere entreprenører ude, og der var kun én, der har kunne finde en fejl, og det var ham, hun støttede sig til. Udbedringen, som startede i 2015, sluttede i star-ten af 2016. Udbedringen har derfor været færdiggjort umiddelbart før sky-bruddet i 2016. Hun har haft svært ved at finde ud af, hvad der var galt, og det var kort tid efter udbedringen var færdig, at skybruddet skete. Hun har derfor ikke givet nogen garanti for, at der var sket en udbedring. Hun skrev, at det var formodet udbedret. Hun havde ikke oplevet det siden og tænkte derfor, at man var rigtig godt på vej. Man kunne jo aldrig vide, om det ville ske igen, at der kom vand i kælderen. Hun tænkte ikke, at det ville ske igen, da der var skybrud i 2016. Hun oplevede ikke noget lignende frem til overtagelsen. Hun har afgivet oplysningerne ud fra et her og nu billedet af den verden, hun har været i. Hun havde heller ikke skrevet, at taget eventuelt kunne blæse af, hvis der kom storm. Hun spekulerede ikke ret meget over den ene hændelse, hvor der var skybrud over hele Horsens. Hun mener, at hun har skrevet, at der var vand i kælderen i juni 2016 på grund af skybrud. Hun har derfor oplyst, at der var vand i kælderen i forbindelse med skybrud.
Vidne har forklaret, at han er autoriseret kloakmester. Han har arbej-det med kloak arbejdet i 25 år og været selvstændig i 17 år.
Forevist mail af 30. april 2019, har han forklaret, at der er forskel på et skybrud og vandindtrængnings problemer. I 2016 havde der været et skybrud så kloak-systemet ved vejen var blevet fuld. Vandet kunne derfor ikke komme væk og rendte ind i kælderen. Det løb op ad alle afløb. Dette problem kan en højvand-slukker afhjælpe. Han talte med ejeren om, at hvis ikke der blev gjort noget, var der mulighed for, at dette kunne ske igen, når der kom et skybrud. Han nævner altid i den forbindelse, at det kan ske om igen om 100 år, eller det kan ske igen i morgen. Det er ligeledes korrekt, at han skrev, at han var på adressen igen se-nere, hvilket var før Sagsøger 1overtog huset. Da han blev kontaktet af Sagsøger 1og derfor var på adressen tredje gang, så kælderen fin ud. Kælderen var blevet shinet op til, at ejendommen skulle sælges. Det var i hvert fald hans konklusion. Der har altid været vandindtrængning i den pågældende bygning. Det var også årsagen til, at der stod en grundvandspumpe, da der altid har var noget galt. ”Almindelige” menneske ville ikke kunne se, at der havde været problemer med vand tidligere. Han kunne se det, da han er professionel. Han kunne der-for med det samme se, at der havde været problemer med vand, da der var ble-vet lavet reparation mellem gulv og væg. Det er altid der, den nedenfra kom-mende fugt viser sig. Fugten kommer imellem de to samlinger. Der var blevet foretaget en reparation hele vejen rundt i kælderen, hvilket han med det samme lagde mærke til. Det var nedefra kommende fugt, der var trængt ind. Det øver-ste, der står i mailen fra den 30. april, vedrører ikke fugten nedenfra. Det øver-ste afsnit i mailen vedrører skybrud. Han anbefalede højvandslukkeren, for at
21
der ikke skulle komme vand ind fra hovedkloakken. Der var en risiko for, at der kunne komme vand ind fra hovedkloakken igen, hvis ikke der blev monte-ret en højvandslukker. Han kan ikke erindre, at han første gang var ude på adressen på grund af en forsikringssag. Det kan godt være, at han var blevet kaldt ud på adressen i 2016 af forsikringen. Han burde imidlertid at have noget liggende på sagen. Anden gang han var derude, kan det sagtens have været Sagsøgte 1 han mødte. Da han kommer derud første gang, var der vand i kælderen. Der var rigtigt meget vand i kælderen. Da han kom derud ef-terfølgende, var der gået en periode. Ejer var lidt i tvivl om, hvorfor kælderen ikke var tørret ud efter skybruddet. Han var derfor derude igen i forlængelse af skybruddet. Han er derude igen for at informerer om, hvornår man kan for-vente, at vandet er væk igen. Han kom derfor med de klassiske råd om varme og luftning.
Skønsmand har forklaret, at han kan vedstå sin skønserklæring. I spørgsmål to, beskriver han kælder, væggene og gulvet, hvilket gælder hele kælderen. Der var ikke noget, der indikerede, at gulvet var hakket op, og at der var lagt nye gulve. Gulvet er derfor tidstypisk for den tid, hvori det er bygget. Hele kælderen har derfor samme konstruktion. Det er korrekt, at han skriver, at vandspejl kan forekomme, hvilket er almindelig kendt i ældre kældere. Den op-bygning, man anvendte tidligere, var ikke fugtsikrer. Opbygningen består i mange tilfælde af et tyndt betonlag ovenpå et jordlag. Den fugttransport der kommer, vil komme op igennem betongulvet, da der ikke er en fugtspærre. Den beton, man brugte dengang, er heller ikke den samme type, som den man bruger i dag. Det er en konstruktionsmæssig og forventelig udførelse fra det på-gældende tidspunkt, hvor huset er bygget. Det er normalt, at man må påregne, at der kommer fugt. Man må påregne, at der kommer opstigende fugt. Det ses ofte, at der kan stå vand i kælderen på nogen årstider. Det er almindelig kendt blandt folk som ham og personer, der har haft et ældre hus.
Forevist svaret på spørgsmål SS 2, hvor det fremgår, at det i kraft af det kraftige skybrud, er en uundgåelig konsekvens, at der periodisk kan trænge vand ind i kældervægge og op igennem gulvet grundet kælderens konstruktion, forkla-rede han, at han med periodisk mener, at der vil være perioder, hvor vandspej-let står højere end andre på grund af årstiderne. Det vil være der, hvor der er et øget vandtryk, at der kan komme vandindtrængen, samt når der er skybrud. Det vil typisk være en til to gange om året, at man kan opleve, at der kommer vand op.
Forevist bilag 7, oversigt over nedbør i Horsens kommune fra DMI har vidnet forklaret, at det er sandsynligt, at der også er trukket vand op i kælderen i peri-oden fra sidste halvdel af 2016 til starten af 2018. Man må forvente, at der inden for dette halvanden år, kan være kommet vand i kælderen. Med den type kæl-der, må man forvente, at der stiger vand op. Det er ikke ualmindeligt i disse
22
kældre. Der er nok almindeligt kendt, at man skal regne med, at når der er sky-brud og det har regnet igennem en længere periode, så vil der stå meget vand i kælderen. Med den alder og den opbygning som kælderen har, må man for-vente, at der kommer vand op. Man kunne imidlertid godt forstille sig, at der ville kunne gå en periode fra juni 2016 til 2018, uden opstigning af vand. Mulig-heden foreligger, at der kan være en lang periode, hvor der ikke kommer vand op. Et omfangsdræn kan gøre noget ved problemet, men vi har stadig proble-matikken med gulvet. Hvis det skal fugtsikres helt, skal der lægges et nyt be-tondæk. Man bliver imidlertid også nødt til at overveje, hvad man bruger kæl-deren til. Kælderen er ikke til beboelse. Der er kun disponible rum i kælderen. Man skal derfor overveje, hvad man vil bruge kælderen til, og hvad man vil ofre på kælderen. Man må derfor sætte tingene op på en stålrist, hvis man har noget stående i kælderen.
Parternes synspunkter
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i sit påstandsdokument an-ført:
”…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at ejendommen beliggende Adresse 1, 8700 Horsens er behæftet med mangler, idet der trænger vand ind i ejendommens kælder.
Det gøres hertil gældende at manglerne er særligt værdiforringende, idet ejendommens kælder er uanvendelig som følge af den pågældende vandindtrængen.
Det gøres endvidere gældende, at manglerne var til stede inden Sagsøger 1 og Sagsøger 2's overtagelse af ejendommen. Hertil gøres det gældende, at der i Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ejertid (2014-2018) er faldet mere nedbør end i perioden fra 2018 og frem, hvorfor det forekommer urealistisk, at den pågældende van-dindtrængen først er opstået efter Sagsøger 1 og Sagsøger 2's overtagelse i 2018.
På baggrund heraf gøres det gældende, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er berettiget til erstatning for ejendommens værdi-forringelse som følge af manglerne.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 er erstatningsansvarlige, idet de har været bekendte med de nævnte mangler, og har tilbageholdt op-lysninger over for sagsøger i forbindelse med deres salg af ejendom-men. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har derved tilsidesat sin
23
loyale oplysningspligt, ligesom de øvrige erstatningsbetingelser ligele-des må anses for opfyldt.
I relation hertil gøres det gældende, at det ved Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's egen redegørelse i svarskriftet dokumenteret, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har tilbageholdt oplysninger om ejendommens mangler i forbindelse med handlen.
Det må i øvrigt anses for en skærpende omstændighed, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 i deres ejertid har anmeldt vandindtræn-gen i kælderen som en forsikringsskade.
Det gøres endvidere gældende, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er berettiget til afslag i købesummen.
Såfremt Sagsøger 1 og Sagsøger 2 havde kendt til manglerne forud for indgåelsen af købsaftalen, havde de således ikke købt ejendommen og da i hvert fald ikke uden et betydeligt afslag.
I øvrigt gøres det gældende, at manglerne ikke kan anses for bagatelag-tige, idet hele ejendommens kælder oversvømmes ved kraftigt regnvejr, og idet udbedringsomkostningerne for manglen udgør 10,3% af købe-summen.
…”
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har i sit påstandsdokument anført:
”…
Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende,
at de sagsøgte loyalt har oplyst om de problemer de har haft i deres ejertid med vandindtrængen i kælderen på ejendommen Adresse 1, 8700 Horsens,
at det ikke er dokumenteret, at der i de sagsøgtes ejertid har været problemer med vand i kælderen på ejendommen Adresse 1, 8700 Horsens, udover hvad der fremgår af tilstandsrapporten (bilag 3),
at de sagsøgte ikke i forbindelse med salget af ejendommen til sagsø-gerne har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, og derfor ikke er ansvarlige for eventuelle mangler,
24
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Det er ubestridt, at ejendommen Adresse 1 i Horsens i juni 2016, mens Sagsøgte 1 ejede ejendommen, havde vand i kælderen. Det er end-videre ubestridt, at Kloakmester Vidne i den forbindelse var på ejen-dommen. Sagsøgte 1 har forklaret, at Vidne formentlig var på ejendommen, da hun havde meldt skaden til forsikringsselskabet. På baggrund af vidnet Vidnes forklaring samt oplysninger i mail af 30. april 2019 fra Vidne, kan det lægges til grund, at Vidne i for-bindelse med besøget i juni 2016 forslog, at der skulle monteres en højvands-lukke for at undgå lignende episoder i fremtiden, samt at han ved et senere be-søg forslog at få etableret dræn rundt om huset samt tjekket pumpen i kælder-halsen.
Efter Sagsøger 1's forklaring og det i øvrigt fremkomne lægger retten til grund, at problemerne med vand i kælderen er fortsat i hendes ejertid, herun-der i august 2020 og juli 2023, og retten lægger efter besvarelsen af spørgsmål 3A, 4 og SS2 B samt skønsmandens forklaring, at der er stor risiko for, at der også i fremtiden vil komme vand i kælderen.
Retten finder herefter, at Sagsøgte 1 har solgt en ejendom til Sagsøger 1, der på tidspunktet for aftalens indgåelse var behæftet med en mangel. Det forhold, at vandet i kælderen i juni 2016 skyldes et skybrud ændrer ikke herved.
Sagsøgte 1 oplyste ikke inden indgåelse af købsaftalen Sagsøger 1 om, at der havde været vand i kælderen i juni 2016 eller risikoen for, at det kunne ske igen. Sagsøger 1 har forklaret, at kælderen ved besigtigelsen af huset inden købet fremstod nyistandsat. I tilstandsrapporten fremgår det, at kælderen er renoveret i 2015.
Uanset huset alder finder retten, at oplysninger om, at der havde været vand i kælderen i juni 2016, er af så væsentlig betydning for en køber af ejendommen, at Sagsøgte 1 har tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved at und-lade at oplyse herom. Det forhold, at Sagsøgte 1 i tilstandsrappor-tens punkt 5 har noteret, at det tidligere har været vand i det lille rum nedenfor for trappen, som er formodet udbedret, samt at der ikke har været vand i 1½ år kan ikke føre til en anden vurdering.
25
Af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5 fremgår, at en udbedring kan ske ved, at der etableres omfangsdrøn og drænbrønde, samt at der sker isolering af kældervægge og har skønnet udgifterne til 116.500 kr. eksklusive moms. Sagsøger 1 har forklaret, at ejendommen er solgt, og at de i forbindelse med handlen samlet gav et afslag på 195.000 kr. på grund af problemerne med vand i kælderen. Retten finder på denne baggrund, at den erstatning, om Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal betale til Sagsøger 1 og Sagsøger 2, skal fastsættes til udbedringomkostningerne på 145.625 kr. inklusive moms.
Efter sagens udfald skal Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 betale sagsomkostninger til Sagsøger 1 og Sagsøger 2. Sagsom-kostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advo-katudgift med 45.000 kr., af retsafgift med 4.900 kr. og af øvrige udgifter med 19.453,72 kr., i alt 69.353,72 kr. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er ikke momsregistreret
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes in solidum at betale Sagsøger 1 og Sagsøger 2 145.625,00 kr. med procesrente fra den 4. december 2020.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale sagsomkostninger med 69.353,72 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 26-01-2024 kl. 09:00
Modtagere: Sagsøgte 1, Sagsøger 2, Sagsøgte 2, Sagsøger 1, Advokat (H) Mads Michael Brandt, Advokat (H) Søren Isaksen