Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 17. januar 2025
Sag BS-7037/2024-VLR
(11. afdeling)
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1
(advokat Søren Isaksen)
og
Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2
(advokat Søren Isaksen)
mod
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1
(advokat Mads Michael Brandt)
og
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2
(advokat Mads Michael Brandt)
Retten i Horsens har den 26. januar 2024 afsagt dom i 1. instans (sag BS-31571/2022-HRS).
Landsdommerne Rasmus Krogh Pedersen, Peter Buhl og Pernille Allen Andersen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanterne, Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2, har gentaget deres påstand for byretten om frifindelse.
2
De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Der er for landsretten fremlagt salgsopstilling med billeder af 20. oktober 2017 vedrørende ejendommen beliggende Adresse 1, Område, 8700 Hor-sens.
Forklaringer
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Vidne har afgivet supple-rende forklaring.
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 har forklaret, at hun oplevede problemer med fugt og
skimmelsvamp i kælderen, da hun overtog huset. Hun fik fjernet to skillevægge i kælderen, så der blev et større rum. Hun gjorde meget for at finde årsagen til, at der var fugt i kælderen. Plantegningen, som ses på s. 111 i ekstrakten, viser rumfordelingen, efter skillevæggene var fjernet. Der var herefter ikke skim-melsvamp i kælderen, men det løste ikke problemet med vand i kælderen.
Hun fjernede maling på væggene og malede herefter med en diffusionsåben maling, så væggene kunne ånde. Hun rensede rørene under huset, så drænet fra huset virkede. Hun fik desuden lavet naturlig ventilation. Person 1 var på ejendommen i april og september 2015. På det tidspunkt var hun i gang med at fjerne maling i kælderen. Person 1 fjernede et rustent højvandslukke og installerede en vandbremse i bryggerset, så man kunne lukke af for vandet. Hun afventede, om Person 1's arbejde havde den ønskede effekt, før hun gjorde renoveringen af kælderen færdig.
Der kom herefter ikke vand i kælderen før i juni 2016, da der var et skybrud. Der kom vand ind fra et sokkelafløb i viktualierummet nedenfor trappen. Van-det flød fra viktualierummet ud i hele kælderen. Hun oplevede ikke, at der kom vand i kælderen i perioden fra skybruddet i juni 2016 til februar 2018, hvor Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 overtog ejendommen.
Hun havde fortalt Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, at hun havde oplevet, at der kom stråler af vand ind i kælderen. Den episode skete, før Person 1 udførte arbej-de på ejendommen. Hun havde 4-5 entreprenører ude på ejendommen, da hun oplevede problemer med vand i kælderen. Det var kun Person 1, der kunne fin-de årsagen. Person 1 sagde, at højvandslukket var rustent, og derfor kunne hu-set ikke komme af med regnvandet. Det medførte, at regnvand løb ind i kælde-ren, fordi det ikke kunne løbe ud i den offentlige kloak. Person 1 ville ikke råde hende til at installere et nyt højvandslukke, da det var ulovligt at have på en offentlig tilslutning.
3
Da hun i byretten forklarede, at hun havde haft en ”historie i huset” , mente hun, at hun også har været nødt til at håndtere problemet med vand i kælderen. Hun formodede, at problemet var løst, da hun ikke havde oplevet vand i kæl-deren siden juni 2016. Det er et hus fra 1960’erne, hvorfor hun ikke kunne give en garanti for, at problemet var løst. Hun skrev derfor ”formodet udbedret” i tilstandsrapporten. Hun havde ikke færdiggjort renoveringen af kælderen, hvis der stadig havde været problemer med vand. Hun brugte pengene, som hun modtog fra forsikringen i 2016, på at få nye glasdøre i kælderen. Der blev også lagt klinker på gulvet i kælderen efter skybruddet i 2016.
Horsens by stod under vand ved skybruddet i juni 2016. Da der kom vand i kælderen ved skybruddet, tænkte hun derfor ikke, at det betød, at årsagen til de tidligere problemer med vandindtrængen alligevel ikke var udbedret. Da hun i byretten forklarede, at hun har været ved at drukne i vand, var det ikke fordi, der stod 2 meter vand i kælderen. Når det var værst, stod der 40 cm vand i kælderen. Andre gange stod der 5-10 cm vand. Der var vand i hele kælderen, så det var svært at sige, hvor det kom fra. Hun har set, at der kom vand ind ved viktualierummet. Det var før Person 1's arbejde på ejendommen.
Ved et voldsomt kraftigt regnvejr har hun en enkelt gang oplevet, at der stod stråler af vand ind gennem væggen i kælderen. Det nævnte hun for Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, da hun viste dem rundt i huset. Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 tog også advokatfor-behold for bl.a. yderligere oplysninger om problemet med vand i kælderen.
Inden hun havde Person 1 ude på ejendommen, havde problemet med vand i kælderen et omfang, hvor hun fandt det nødvendigt at have flere for-skellige entreprenører ude. Det var et kontinuerligt problem, men hun noterede sig ikke, om det havde en sammenhæng med regnvejr. Hun husker ikke om-fanget af vand i kælderen ved skybruddet i juni 2016, men det var nok til, at hun anmeldte det til forsikringen. Hun husker ikke, at Vidne har væ-ret på ejendommen. Hun husker heller ikke, at han kom med forslag til udbed-ringer.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 har forklaret, at hun og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 overtog huset i februar 2018.
Allerede efter et par måneder oplevede de vand i kælderen. Hun husker ikke præcist, hvornår det var. Første gang tænkte hun, at det bare var et engangstil-fælde. Herefter oplevede de vand i kælderen flere gange. Det skete i forbindelse med skybrud eller længerevarende regnvejr. Ved skybrud var det særligt vold-somt. Der var ikke kun vand i det lille rum ved trappen, som der stod i til-standsrapporten. I gennemsnit oplevede de vand i kælderen fire gange om året. Det viste sig på to forskellige måder. Ved skybrud boblede vandet op fra gul-vet. Der kom så meget vand, at det skulle skovles væk. Ved langvarig regn blev vandet ved med at sive ind og danne små vandpytter i hele kælderen. Væggen
4
ved bryggerset smuldrede på grund af vandet. Der kom vand ind i kælderen hver gang, der var langvarig regn.
De blev vist rundt i huset af Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1, inden de købte huset. I den forbindelse spurgte de ind til problemet med vand, da det fremgik af tilstandsrapporten, at der havde været vand i det lille rum i kælderen. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 viste dem kælderen og fortalte om ventilationen og den pumpe, der var blevet installeret. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 fortalte også, at de skulle anvende en særlig åndbar maling, og at de skulle passe på, at risten ikke stoppede til. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 fortalte ikke, at der havde stået stråler af vand ind i kælderen. Det ville have forskrækket dem. Kælderen fremstod nyistandsat og indflytningsklar. Hun havde ikke en fornemmelse af, at der var omfattende problemer med vand i kælderen. Under rundvisningen spurgte Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 til deres planer med huset, og de fortalte hende, at de ville bruge kælderen som værelse til deres søn. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 svarede, at det var en god ide. Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 oplyste ikke noget om problemer med vand i den forbindelse, heller ikke at der havde været vand i kælderen i juni 2016.
Da de havde oplevet vand i kælderen nogle gange, kontaktede hun Vidne. Han fortalte, at han havde været på adressen tidligere, og at der havde stået rigtig meget vand i kælderen. Det var første gang, hun fik at vide, at der tidligere havde været så meget vand i kælderen. Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 fortalte ikke, hvornår der havde været problemer med vand i kælderen. Han fortalte, hvad han havde oplevet, og hvilken rådgivning han havde givet sælgeren af ejendommen.
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 tjekkede hele tiden, at pumpen var ren, og de sørgede for rengøring og udluftning, som Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 havde sagt, at de skulle. De havde lagt laminatgulv i kælderen, da de overtog huset. Gulvet rådnede, så de var nødt til at fjerne det igen. Da de havde fjernet laminatgulvet, kunne de se, at vandet boblede op fra det underliggende gulv. Der kom også en speciel lugt i kælderen, som ikke havde været der under fremvisningen. Lugten kom ca. samtidig med, at de op-dagede fugten i kælderen første gang.
Vidne har forklaret, at han foreslog den tidligere ejer af ejendommen,
at der blev lagt dræn på ejendommen. Det gjorde han, da han var ude på adres-sen anden gang. Det var 2-3 måneder efter skybruddet i 2016. Han sagde det til den daværende ejer af huset, men han husker ikke, hvem det var. Han var på adressen igen, da Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 kontaktede ham. Han fortalte Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1, at der havde været problemer med vand i kælderen før, og at der var installeret et højvand-slukke i samlingen.
Han var på adressen to gange i forbindelse med skybruddet i 2016. Ejeren rin-gede til ham, fordi kælderen tog lang tid om at tørre op. Der var stadig fugt i kælderen, da han kom derud anden gang. Vandet efter skybruddet burde have været væk på det tidspunkt. Han beskæftiger sig ofte med vandskader efter
5
skybrud, og det vil normalt være tørt efter en måned. Et højvandslukke vil kun afhjælpe problemer med vandindtrængen ved skybrud. En vandbremse og et højvandslukke er ikke det samme. Person 1 kan godt have kaldt det en tilbageløbsbremse på fakturaen. Hvis der er installeret en vandbremse i huset, kan vandet ikke løbe væk fra huset. Han er helt sikker på, at der er installeret et højvandslukke eller en tilbageløbsventil i brønden på ejendommen.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Sagen angår, om køberne, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, kan gøre et krav gældende mod sælgerne, Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2, som følge af mangler ved ejendommen beliggende Adresse 1 i Hor-sens.
Det fremgår af skønserklæringerne, herunder navnlig skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2 og 3, at ejendommens kældervægge og -gulv er udført efter den tids byggeskik, hvorfor indtrængende/opstigende vand i kælderen ved et sti-gende vandtryksspejl er en uundgåelig konsekvens.
Efter forklaringerne fra Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 kan det læg-ges til grund, at der var problemer med vandindtrængen i kælderen både før og efter handelstidspunktet. Landsretten tiltræder på baggrund af forklaringerne om omfanget og hyppigheden af vandindtrængen i kælderen, at ejendommens fysiske tilstand var mangelfuld på handelstidspunktet.
Det er ubestridt, at handlen var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og at betingelserne i denne lovs § 2, stk. 1, var op-fyldt. Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 kan således alene påberåbe sig mangler ved bygningens fysiske tilstand, såfremt Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt, jf. lovens § 2, stk. 5.
Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 har forklaret, at der tidligere havde været gentagne og omfattende problemer med vandindtrængen i kælderen, og at der efter den formodede udbedring af årsagen skete vandindtrængen i kælderen i forbindel-se med skybruddet i juni 2016. Skaderne blev anmeldt til forsikringen, der send-te Vidne ud på ejendommen.
Vidne har forklaret, at han var på ejendommen to gange, da kælderen var længere om at tørre end sædvanligt. Vidne rådgav i den forbin-delse ejerne om tiltag, herunder om et dræn omkring huset, der kunne afhjælpe problemet med vandindtrængen i kælderen. Landsretten lægger Vidnes forklaring til grund, og det kan efter Appellant 1's, tidligere Sagsøgte 1 forklaring
6
lægges til grund, at hun ikke foretog sig yderligere for at afhjælpe problemet med vand i kælderen efter 2016.
Landsretten finder, at problemet med vandindtrængen i kælderen havde haft et sådant omfang, at det sammenholdt med oplysningerne om de forholdsvis be-grænsede foranstaltninger, der var blevet gennemført for at afhjælpe problemet, må have stået Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 klart, at der på handels-tidspunktet fortsat bestod en betydelig risiko for, at der igen ville kunne fore-komme vandindtrængen i kælderen.
Det fremgår af tilstandsrapporten, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 i afsnittet med sælgers oplysninger om ejendommen oplyste, at de havde kend-skab til, at der var trængt vand gennem vægge eller gulvet i det lille rum ne-denfor trappen, at årsagen var ”formodet udbedret” , og at der ikke havde været vand i kælderen i halvandet år. Det er ikke bevist, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 i øvrigt mundtligt oplyste til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 om vandindtrængen, herunder at der havde stået stråler af vand ud gennem væg-gen, eller at der var trængt vand op gennem kældergulvet andre steder. Landsretten finder, at Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 ikke i tilstrække-lig grad oplyste om problemet med vandindtrængen, og at de derfor handlede groft uagtsomt. Landsretten tiltræder derfor, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2 kan gøre et erstatningskrav gældende mod Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2.
Af de grunde, som byretten har anført, tiltræder landsretten, at erstatningsbelø-bet er fastsat til 145.625 kr.
Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 i sagsomkost-ninger for landsretten betale 30.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2. Beløbet er fastsat til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat ta-get hensyn til sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2 inden 14 dage betale 30.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2.
7
Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 17-01-2025 kl. 10:00
Modtagere: Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 2, Appellant 2, tidligere Sagsøgte 2, Appellant 1, tidligere Sagsøgte 1, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 1