Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 16. januar 2025
Sag BS-5736/2022-OLR
(20. afdeling)
Ocean Shipping ApS
(advokat Jens Larsen)
mod
Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening
(advokat Kenneth Berg)
Retten i Næstved har den 31. januar 2022 afsagt dom i 1. instans (sag BS-50935/2020-NAE).
Landsdommerne Bodil Dalgaard Hammer, Michael Schaumburg-Müller og Daniella Gabris (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanten, Ocean Shipping ApS, har gentaget sin påstand for byretten om, at Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening skal anerkende, at generalforsamlingsbeslutningen vedrø-rende dagsordenspunkt 2, som er truffet den 3. december 2020 i ejerforeningen, hvorefter bestyrelsen blev bemyndiget til gennemførelse af VVS-projekt i for-bindelse med udskiftning af vandrør og faldstammer, er ugyldig.
Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening, har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Af referat fra ekstraordinær generalforsamling i Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening den 4. marts 2020 fremgår bl.a. følgende om projektforslag 1-3:
2
”Vidne 3 gennemgik forslagene med tekniske detaljer.
Forslag 1: Der var ikke så drastiske gener for beboerne men synlige rør i entré.
Forslag 2: Stigestrenge i køkkener hvor eksisterende installationer er. Det vil medføre, at køkkenskabe reduceres med 35x35cm i dybden grundet nye stigestrenge. Der reetableres klar til maler, og i boliger med ikke nedhængte lofter føres stigestreng langs væggen.
Forslag 3: Rørene føres hvor de er i dag fra den eksisterende placering, men det betyder, at rørene vil komme ca. 15 cm fra væggen, da det skal isoleres med 40mmx2, og der skal være afstand til væggen. Han nævnte fugt og vandproblemer ved rørføring i gulve samt både gulv og fliser mv. kan blive ødelagt ved denne løsning.”
Af referat fra ekstraordinær generalforsamling den 3. december 2020, hvor Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening med kvalificeret flertal traf beslutning om at bemyndige besty-relsen til at igangsætte projektforslag 1, fremgår bl.a. følgende:
”Nyt forslag VVS-projekt til føring af stigstrenge og vandrør blev frem-lagt af Vidne 3 fra Ingeniørfirma.
Forud for Generalforsamlingen havde Vidne 3 og Vidne 2 (Adresse) været rundt i langt de fleste lejligheder for at diskutere rørføring, etc. med ejerne, så man kunne finde frem til den bedste løs-ning. Herefter blev mail sendt rundt med billeder og kommentarer, hvilket gav et godt overblik.”
Der er for landsretten afholdt syn og skøn ved ingeniør Skønsmand, der har afgivet skønserklæring og supplerende skønserklæring, begge dateret den 24. januar 2023.
Forklaringer
Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring.
Vidne 1 har forklaret, at hans datter købte lejligheden i 2002. Hans firma, Ocean Shipping ApS, overtog lejligheden i 2005. Ved købet i 2002 var lejlighe-den helt autentisk fra dengang, ejendommen blev bygget i 1933. De renoverede hele lejligheden. Han var byggeleder. Der er i dag radiatorer i stuen og sovevæ-relset, men ikke i lejlighedens øvrige rum. Der er ikke synlige rør i stuen eller soveværelset. De lagde ved købet af lejligheden stor vægt på, at der kun var få synlige rør i badeværelset og køkkenet.
Han har udarbejdet plantegningen over eksisterende forhold i lejligheden og nabolejligheden. I lejligheden er der i dag to stigestrenge, to ventilationskanaler og en faldstamme på badeværelset. I køkkenet er der én koldvandsstigestreng, som fører vand til både lejligheden og nabolejligheden. Stigestregen er ”bygget
3
ind” i et hjørne, så man næsten ikke kan se den. I nabolejlighedens køkken er der en varmtvandsstreng, som fører varmt vand til begge lejligheder. I nabolej-ligheden er der også en fælles faldstamme for køkkenafløbene. Der er hverken stigestrenge eller rør i entréen i lejligheden.
Tegningen over ændringer i lejligheden ved gennemførelse af projektforslag 1 viser, at der vil komme to stigestrenge i entréen, rørføring i loftet i entréen til køkkenet og badeværelset samt to rør langs en væg i køkkenet, som vil blive ført ned gennem køkkenbordpladen.
I forbindelse med renoveringen af lejligheden blev det eksisterende loft i en-tréen repareret og forstærket. Han valgte ikke at lave nedsænket loft, da det ville give en mindre rumfornemmelse. I entréen har han i dag to skabe med overskabe, som går fra gulv til loft, og som fungerer som henholdsvis gardero-be til overtøj og opbevaring. Der er måske 7 cm mellem skabene og loftet. Han kan ikke lave et nedsænket loft på 15 cm i entréen for at skjule eventuelle kom-mende rør, da han i så fald ikke ville kunne åbne overskabene i entréen. Hvis loftet skal nedsænkes, vil han være nødt til at fjerne sine overskabe.
Han mener, at der ved gennemførelse af projektforslag 1 også skal føres rør i loftet på badeværelset frem til fordelerrøret til de eksisterende stigestrenge. Det er ikke tegnet ind på tegningen over ændringer. Han har nedsænket loft på ba-deværelset. Ny rørføring i loftet på badeværelset vil derfor ikke som sådan få nogen betydning for ham.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Ocean Shipping ApS har yderligere anført:
”…
at det … også ved syn og skøn er godtgjort, at det er muligt at foretage fornyelsen inden for rammerne af den eksisterende installation,
at det tilmed kan ske med væsentlig besparelse for indstævnte til følge, set i forhold til det vedtagne projekt,
at beslutningen 3. december 2020 er truffet under forudsætning af, at der ville blive opnået en besparelse, hvilket syn og skøn har vist, ikke er tilfældet,
at det ved syn og skøn er godtgjort, at gennemførsel af det vedtagne projekt ud fra et udseende- og ændringsmæssigt synspunkt vil være be-tydeligt mere omfattende end fornyelse af installationen med bibehol-delse af eksisterende rørføring,
4
at forandringen/ændringen af VVS installationernes placering ikke er tvungen nødvendig, og påfører appellanten en væsentlig og varig ulempe i form af reduceret anvendelsesmulighed af køkkenet og gan-gen, og beslutningen indebærer i øvrigt indgreb i den indretning, som lejligheden blev købt med, og griber tillige ind i særejendomsindretnin-ger og i betydeligt omfang egne VVS-installationer, som også påvist ved syn og skøn,
…”
Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening har yderligere anført:
”…
Vedr. generalforsamlingen:
…
Som overordnet anbringende gøres det gældende, at man ved forslag 1 får en logisk og veldefineret opdeling af fælles- kontra lejlighedsinstal-lationer, hvor fordelene langt overstiger ulemperne.
Det bestrides, at forslag 1 skulle være mere indgribende end forslag 3. Der henvises i øvrigt til det gennemførte syn og skøn og de heri anførte konklusioner.
Vedrørende økonomi:
…
Skønsmanden anfører i skønserklæringen (…), at de af indstævnte op-gjorte omkostninger vedrørende henholdsvis forslag 1 og forslag 3 må anses for at være retvisende, hvorfor appellantens anbringende vedr. sagens økonomi bestrides.
Det skal hertil bemærkes, at skønsmanden opgør en merudgift ved gennemførelsen af forslag 1 på alene kr. 62.700,00 inkl. moms.
Vedr. retskraft:
Det bestrides, at indstævnte ved at tage bekræftende til genmæle i.f.t. den tidligere anlagte sag, skulle have accepteret, at en ændring af VVS-installationerne kræver konsensus.
Som anført i byrettens dom (…) adskiller det vedtagne projektforslag 1 sig væsentligt fra projektforslag 2, der blev vedtaget på den tidligere generalforsamling afholdt den 4. marts 2020, hvorfor appellantens an-bringende vedr. retskraft bestrides.
Appellantens anbringender:
Appellantens anbringender bestrides – herunder gøres det gældende, at der fortsat ikke er ført bevis for at det vedtagne forslag 1 vil medføre en formueforskydning mellem medlemmerne til skade for appellanten.”
5
Landsrettens begrundelse og resultat
Af de af byretten anførte grunde tiltræder landsretten, at betragtninger om retskraft for så vidt angår dommen af 7. december 2020 ikke kan føre til, at ge-neralforsamlingsbeslutningen truffet den 3. december 2020 vedrørende projekt-forslag 1 er ugyldig.
Landsretten er desuden enig med byretten i, at projektforslag 1 må anses for en fornyelse af ejendommens fællesinstallationer, som indebærer en væsentlig for-andring heraf, og som ifølge foreningens vedtægter kan vedtages med kvalifi-ceret flertal. Da en gennemførelse af projektforslaget endvidere indebærer æn-dringer i bl.a. Ocean Shipping ApS’ lejlighedsinstallationer og indretning må det dog vurderes, om beslutningen hviler på et sagligt grundlag og ikke vil på-føre Ocean Shipping ApS en væsentlig og varig ulempe af reel betydning.
Af skønserklæringen fremgår, at projektforslag 1 set ud fra et teknisk synspunkt vil være langt at foretrække i forhold til projektforslag 3, idet gennemførelse af projektet ifølge skønsmanden giver en logisk og veldefineret opdeling af fælles-kontra lejlighedsinstallationer. Af skønserklæringen fremgår videre, at omkost-ningerne forbundet med etablering af projektforslag 1 kun i ubetydelig grad overstiger omkostningerne forbundet med etablering af projektforslag 3, lige-som muligheden for fremtidig vedligeholdelse vil være den samme for begge projektforslag. Landsretten lægger desuden til grund, at Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening vedtog projektforslag 1 på et tilstrækkeligt oplyst grundlag. Landsretten har bl.a. lagt vægt på, at forslaget blev udarbejdet og gennemgået af et eksternt rå-dgivningsfirma, og at rådgivningsfirmaet forinden vedtagelsen havde aflagt besøg hos flere lejlighedsejere.
Landsretten finder på den baggrund, at beslutningen om at bemyndige besty-relsen til at gennemføre projektforslag 1 hviler på et sagligt grundlag.
Af skønserklæringen fremgår endvidere, at projektforslag 1 vil medføre mange og synlige rørtræk i lejlighedens entré og en forøgelse af rørtræk i køkkenet fra et til to. Skønsmanden har samtidig vurderet, at rørføringen i både entré og køkken vil kunne indklædes i fuldt omfang og derved skjules. Vidne 1 har forklaret, at den ændrede rørføring i projektforslag 1 ikke vil få betydning for lejlighedens badeværelse, men at den eksisterende benyttelse af entréens overskabe ikke vil kunne videreføres. Det vil dog ifølge skønserklæringen være muligt at anvende skabene til at skjule den nye rørføring.
Skønsmanden har i skønserklæringen endvidere anslået omkostningerne til fællesinstallationer forbundet med projektforslag 1 for de enkelte lejligheder i ejerforeningen. Omkostningerne er opgjort i intervallet 48.100 kr. inkl. moms for den billigste lejlighed og 69.300 kr. inkl. moms for den dyreste lejlighed. Øv-rige lejligheder ligger inden for dette interval.
6
Under hensyn hertil og til det øvrigt foreliggende, herunder projektets forbed-rende karakter for hele ejendommen, som efter det oplyste ikke vil være særligt indgribende for Ocean Shipping ApS, finder landsretten, at en gennemførelse af projektforslag 1 ikke vil indebære en væsentlig og varig ulempe af reel betyd-ning for Ocean Shipping ApS, herunder en formueforskydning mellem fore-ningens medlemmer, med den virkning, at beslutningen krævede enstemmig-hed eller Ocean Shipping ApS’ accept. Landsretten tiltræder derfor, at beslut-ningen kunne træffes med kvalificeret flertal.
Herefter, og da beslutningen endelig ikke kan anses for at være i strid med ejer-lejlighedslovens § 4, 2. pkt., stadfæster landsretten byrettens dom.
Efter sagens udfald skal Ocean Shipping ApS i sagsomkostninger for landsret-ten betale 71.250 kr. til Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening. 45.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, og 26.250 kr. er til dækning af udgifter-ne til Skønsmand for den supplerende skønserklæring. Ocean Shipping ApS skal herudover endeligt bære de af Ocean Shipping ApS forelø-bigt afholdte udgifter til syn og skøn. Ud over sagens værdi er der ved fastsæt-telsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Ocean Shipping ApS inden 14 dage be-tale 71.250 kr. til Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 16-01-2025 kl. 10:00
Modtagere: Appellant Ocean Shipping ApS, Advokat (L) Kenneth Berg, Advokat (H) Jens Larsen, Appelindstævnte Ejerforening, tidligere Sagsøgte Ejerforening