Dom
RETTEN I NÆSTVED
DOM
afsagt den 31. januar 2022
Sag BS-50935/2020-NAE
OCEAN SHIPPING ApS
(advokat Kristian Strandberg Dreyer)
mod
Sagsøgte Ejerforening
(advokat Kenneth Berg)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 29. december 2020.
Sagen drejer sig om, hvorvidt beslutning truffet på ejerforeningens ekstraordinære generalforsamling den 3. december 2020 er ugyldig.
OCEAN SHIPPING ApS har fremsat følgende påstand:
Sagsøgte skal anerkende, at generalforsamlingsbeslutningen vedrørende dagsordenspunkt 2 som er truffet den 3. december 2020 i sagsøgte, hvorefter sagsøgte blev bemyndiget til gennemførelse af VVS-projekt i forbindelse med udskiftning af vandrør og faldstammer, er ugyldig.
Sagsøgte Ejerforening har fremsat påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
2
Oplysningerne i sagen
Det fremgår, at foreningen på generalforsamlingen den 4. marts 2020 traf be-slutning om at bemyndige bestyrelsen til at igangsætte et VVS-projekt. Sagsøger udtog herefter stævning mod sagsøgte den 24. september 2020 både med an-bringende om manglende opfyldelse af majoritetskrav og om indgreb i sagsø-gers særejendom.
Sagsøgte tog bekræftende til genmæle, og Retten i Næstved afsagde dom den 7. december 2020.
På en ekstraordinær generalforsamling den 3. december 2020 traf foreningen med kvalificeret flertal ny beslutning om at bemyndige bestyrelsen til at igang-sætte et andet VVS-projekt (projektforslag 1)
Af ejerforeningens vedtægter af 20. september 2004 fremgår:
”
…
§ 3. Formål
Foreningens formål er at administrere ejendommen, Matrikel nr., beliggende, Adresse, 4700 Næstved, og at varetage medlemmernes fællesinteresser, derunder sørge for, at ro og orden opretholdes i ejendommen, og at ejendommens vedligeholdelses-tande altid er forsvarlig.
…
§ 8
Forsvarlig udvendig vedligeholdelse foretages af foreningen, medens den indvendige vedligeholdelse påhviler de enkelte ejere, hvortil be-mærkes, at indvendig vedligeholdelse ikke alene omfatter tapetsering, maling og hvidtning, men også vedligeholdelse og fornyelse af gulve, døre og alt lejlighedens udstyr, herunder el-ledninger, el-kontakter, ra-diatorer, gas og vandhaner, kort sagt alt, hvad er er installeret indenfor ejerlejlighedens vægge, hvorimod foreningen sørger for vedligeholdelse og fornyelse af ejendommens forsyningsledninger og fællesinstallatio-ner frem til disses forgreninger til de enkelte lejligheder.
§ 17.
…
Forslag om vedtægtsændringer, væsentlig forandring af fælles bestand-dele og tilbehør eller salg af væsentlige dele af disse, kan kun vedtages
3
på en generalforsamling, hvor mindst halvdelen af stemmerne er re-præsenteret og med mindst to tredjedele flertal.
…”
Forklaringer
Vidne 1 har forklaret, at han datter oprindeligt købte lejligheden. Hans firma købte lejligheden, da hans datter fraflyttede med sin kæreste. Han har haft lejligheden lejet ud. Det er en venstrelejlighed som på tegning V11.300.10 vedrørende forslag 1. lejligheden har en meget lille entré, som er ca. 1,20 m bred og 2,5 meter lang. Det giver begrænsede muligheder for at udnytte gangarealet. Han har knagerækker i det område. Til højre for døren ind til køkkenet er der placeret et højskab fra gulv til loft. Rørene vil skulle gå ind i hans skab, hvor der sidder en eltavle og en elmåler. Der kan rørene ikke sidde. Hylderne i højskabet er tilpasset eltavlen. Der er ikke overskabe i køkkenet. Det er for at give en større rumoplevelse, da det ellers bliver meget kompakt. Han har underskabe med en bordplade henover. Etablering af rør på dette sted vil påvirke bordpla-den og hylderne nedenunder. I hans lejlighed er der en koldtvandsstreng i hjør-net i køkkenet ved skillevæggen. Tilsvarende er der placeret en varmtvands-streng inde hos naboen på den anden side. Der vil komme rør i entreen og ek-stra rør i køkkenet. I badeværelset har han eksisterende rør. Der er en varmtvandsstreng og en koldtvandsstreng, og der er fordelerrør over gulv. Vandet er trukket under fliserne frem til toilettet, håndvasken og brusenichen. Beslutningen vil give flere rør på badeværelset og også rør, der ikke er der i dag. Han har ikke nedsænket loft. Det vil ikke blive kønt med alle de synlige rør under loftet. Man har fravalgt tidligere projekter netop på grund af synlige rør under loftet. I entreen kommer man ind i et meget lille rum, som nærmest er klaustrofobisk. De oprindelige vandinstallationer er fra 1933. Han blev meget overrasket i december over beslutningen. Han troede, at flytningen af rør var lagt død efter den første dom, og at de havde accepteret, at de ikke kunne flytte rør uden hans samtykke.
Adspurgt af advokat Berg har Vidne 1 forklaret, at det forslag, han stillede på den ekstraordinære generalforsamling den 4. marts 2020 var hans alternative for-slag, fordi han blev klar over, at der skulle ske noget nyt. Hans forslag omhand-lede præfabrikerede moduler fra Sverige, hvor man laver en installationsskakt op gennem ejendommen. Stigestrenge og faldstammer er bygget ind i modulet, der så kan sættes ud i køkkenet. Det ville skjule rørene. Om forslag 3 forklarede han, at han ikke ville protestere mod at beholde den eksisterende rørføring. Han mener grundlæggende, at rørene skal blive, hvor de er i dag. At det ville indebære en større rørdimensionering giver ikke anledning til panderynken hos ham. Med en løsning fra Kingspan ville rørene så skulle stå 20 mm længere ude i rummet, og det har ingen betydning.
4
Vidne 2 har forklaret, at han er 46 år og arbejder som IT-sikkerhedsarki-tekt. Deres lejlighed er et forældrekøb, og det er deres ældste søn, der bor i lej-ligheden. Han er suppleant i bestyrelsen. Projektet startede op, fordi der er gamle rør i ejendommen. De tænkte, at de ville udskifte rørene for at undgå vandskader. Faldstammerne skulle også udskiftes. Det er højrelejlighederne, der har faldstammerne. På generalforsamlingen den 4. marts 2020 valgte de for-slag 2. De havde på det tidspunkt ikke været rundt for at se i lejlighederne, og de tænkte, at der jo var en eksisterende stigestreng. De var ikke opmærksomme på, at bordpladen kunne betragtes som særejendom. De tog efterfølgende be-kræftende til genmæle, fordi sagsøger måske havde ret i, at bordpladen var sæ-rejendom. De skelede også til, at beslutningen havde krævet kvalificeret flertal. De gik i tænkeboks. De overvejede, hvor man kunne placere stigestrengen mest optimalt. De besigtigede 13 lejligheder. Nogle steder var der et skab i entreen, hvor rørene kan køres ind og ned i soklen. Man kan lave individuelle løsninger for forgreninger fra stigestrengen bag entredøren. Det er korrekt, at løsningen indebærer flere rør, men de valgte forslag 1 ud fra en helhedsbetragtning. De ville kunne nøjes med 4 vandmålere i stedet for 8. Det er ham, der har udarbej-det billeddokumentationen fra besigtigelsen af de 13 lejligheder. De røde stre-ger er bare markeringer, der ikke er målfaste. De har nøje beskrevet, hvilken løsning, der påtænkes i lejlighederne. De har ikke været i sagsøgers lejlighed. Sagsøger har været i hans lejlighed. De har prøvet andre løsninger, så sagsøger kunne få en helt anden løsning end de øvrige. Men det vil kræve, at underbo, sidebo og overbo vil acceptere sagsøgers rør hos dem. Det ville være som Pan-doras æske, og de ville være nervøse for, at andre også ville have særordninger. Det ville kræve en ny ekstraordinær generalforsamling, og hvis andre også vil have separate løsninger, smuldrer hele grundlaget. Prisen på 1.562.500 kr. for totalentreprisen er udregnet af Vidne 3. Der er en forskel i forhold til for-slag 3 på 125.000 kr. Vidne 3har været inde over alle forslag. Modulet, som sagsøger har foreslået, passer ikke i alle 16 lejligheder på grund af lejlighe-dernes forskelligheder. Ud fra det, som sagsøger i dag har forklaret om indret-ningen af sin entré, ville man kunne lave nedsænkede lofter og lave ikke synlige huller i sagsøgers højskab til rørføringen med plastrør, som kan køre indven-digt i soklen ind til køkkenet. De fravalgte forslag 3 af flere grunde. Det ville kunne kræve 10 vandmålere, og der ville skulle være to vandmålere på bade-værelset i ganghøjde. I deres løsning ville der ikke være rørføring igennem våd-rum. Det vil måske nok være muligt at køre rørene længere ud, men større di-mensionering af rørene kan ødelægge fliserne. I deres forslag cirkulerer det varme vand. Man skal ikke vente på det varme vand og er uafhængig af, om en underbo eller sidebo lige har brugt varmt vand. De vil komme ned på 3 stige-strenge i stedet for 6, og nogle vil kun få 1 stigestreng.
Adspurgt af advokat Dreyer har Vidne 2forklaret, at de 13 lejligheder ikke er ens. På lang sigt vil man kunne vælge at lave køkken-alrum, hvilket er nem-
5
mere, når rørene er i entreen. Med deres løsning vil der være færre rør på bade-værelset. Der vil ikke være stigestrenge fra gulv til loft. Det er to stigestrenge, der fjernes, og så tilsluttes eksisterende installationer i wc og bad. Det er kor-rekt, at der vil komme flere rør i entreen. Men de har vægtet, at rørene vil være skjult bag døren i entreen.
Vidne 3 har forklaret, at han er 67 år og blev uddannet ingeniør i 1980. Han var konsulent for Ingeniørfirma i Næstved, og de blev bedt om at lave et oplæg til en ejerforening vedrørende udskiftning af vand og afløb. Han udarbejdede 3 budgetter. På generalforsamlingen den 4. marts 2020 var der støtte til løsning 2. Sagsøger talte om en modulløsning fra Sverige, men man kan ikke finde en optimal fælles placering med sådan et modul. Det er ikke egent til individuelle løsninger. På generalforsamlingen i december 2020 blev forslag 1 stemt igennem. Det indebærer, at der skal trækkes nye stigestrenge bag entredørene, hvor de ikke generer, og der monteres vandmålere under lof-tet. Fordelene er, at man minimerer afbrydelsen af vandet, man vil gå fra 6 til 3 stigestrenge pr. opgang, og man vil minimere risikoen for vandskader i bade-værelserne. Hvis stigestrengene skulle stå i badeværelset, ville de også skulle isoleres. I løsning 3 ville der yderligere være den ulempe, at der vil være 6 stige-strenge pr. opgang. Hvis stigestrengene skal isoleres, fylder de meget – 70-80 mm med kingspan, og 100-110 mm med rockwool.
Han hentede priser hjem. Vedrørende forslag 1 er der afsat 40.000 kr. til repara-tion af de huller, der vi opstå, når man fjerne stigestrengene. Rørføringen skal trækkes over nedhængte lofter. Hvor der ikke er nedhængte lofter, anvendes rustfrit stål.
Ved forslag 3 skal man have flere stigestrenge og derfor igennem gulvene i ba-deværelserne. Man kan først koble boligerne til, når rørene er ført igennem. Rø-rene skal isoleres op til gældende standard. Når rør forsynes flere tapsteder, skal det isoleres. Hvis man vælger forslag 1 vil man have fordel af, at koblings-ledningen i køkken og i en del badeværelser kun forsyner et tapsted og derfor ikke skal isoleres.
Han foretrækker løsning 1, som også blev stemt igennem. Han har været med rundt på turné i lejlighederne, og har blandt andet kigget efter, om der er hjør-neskabe i entreerne og nedhængte lofter.
Adspurgt af advokat Dreyer har Vidne 3 forklaret, at de individuelle rørføringer er med i prisen, så det passer til ejerforeningens anlæg. Risikoen i vådrum opstår hvor bøsningsrør går gennem gulvet ned til underboen. Det vil være en risiko i nogle lejligheder. Ikke alle har indrettet bad samme sted. Det er hans erfaring, at bløde fuger kun holder i 5 år.
6
Parternes synspunkter
OCEAN SHIPPING ApS har i sit påstandsdokument anført:
”…
Beslutningen er ugyldig.
Sagsøgte kan ikke med nogen majoritet beslutte at gøre indgreb og fore-tage ændringer i sagsøgers individuelle rettigheder over sin egen ejer-lejlighed, hvilket er essensen af ejerlejlighedsinstituttets ide, jf. Peter Blok: Ejerlejligheder s. 472f. Generalforsamlingen kan træffe beslutning om reparation og udskiftning af fælles bestanddele herunder VVS-in-stallationer, jf. ligeledes Peter Blok, s. 476, men denne ret omfatter alene retten til at forny og reparere, og derved bevare status quo. Retten til fornyelse og vedligeholdelse omfatter ikke retten til at ændre placering og foretage forandringer, og slet ikke når det er muligt at foretage vedli-
geholdelse og fornyelse med eksisterende placering.
Forandringen indebærer at sagsøgers køkkenanvendelse reduceres lige-som hans gang/entre påvirkes, og det er et indgreb i særejendommen, som kræver samtykke fra alle de, der berøres, herunder altså sagsøger, jf. Peter Blok, s. 470. Se endvidere Hasselbalck: foreningsret, 4. udgave, s. 45ff samt Mette Neville: Andelsboligforeningsloven med kommenta-rer, s. 341. Se i øvrigt U1971.192Ø, U1974.1066/1Ø, U2003.187V, TBB 2011.178B, FM 1992.110/2, GD 2013.38B, U1981.550V, FM 2015.16, TBB 2005.210Ø og Kristian Dreyer: Ejerlejligheder og andelsboliger, s. 89-97 for en gennemgang af området. Se seneste om ejerforeninger i U2019.4084V.
Beslutningen strider endvidere imod ejerlejlighedslovens § 4, sidste punktum.
Forandringen/ændringen af VVS installationernes placering er ikke tvungen nødvendig, og påfører sagsøger en væsentlig og varig ulempe i form af reduceret anvendelsesmulighed af køkkenet og gangen, og be-slutningen indebærer i øvrigt indgreb i den indretning, som lejligheden blev købt med, og griber tillige ind i særejendomsindretninger og egne VVS-installationer.
Det gøres også gældende, at sagsøgte allerede den 16. oktober 2020 har erkendt, at der ikke kan gøres indgreb i den enkeltes særråden ved en generalforsamlingsbeslutning i et sådant projekt med eller uden småændringer, uden at alle samtykker hertil. Det nye, og nu vedtagne projekt, indebærer det samme eller måske endda et større indgreb i sæ-rejendommen, end det forslag der var til afstemning i marts 2020. Er-kenderdommen i bilag 6 (samlet fil s. 80) har retskraft mellem parterne, og binder derfor sagsøgte, der tog bekræftende til genmæle – og det ses i samlet fil s. 78, at der tages til genmæle for påstanden, og dermed hele sagsøgers stævning og begge hans anbringender, som han støttede sin påstand på. Der er ikke ved genmælet sket præcisering af, at man tog til genmæle af den ene eller anden årsag.
7
Findes der andre tekniske løsninger, som ikke medfører samme indgri-ben i sagsøgers særejendom og uden varige ulempe- og genevirkning skal sådanne løsninger vælges. Der kan ifølge processkrift A og bilag A spares 125.000 kr. ved at vælge flertallets projekt. Dette i sig selv gør be-slutningen ugyldig, idet generalforsamlingen ved valg af løsning selvsagt er forpligtet til at vælge den løsning, der er til mindst gene for medlemmerne, og som indebærer mindst mulige genevirkning af varig karakter og mindst mulige indgriben i eksisterende forhold og særejen-dom, hvorover fællesskabets flertal ikke blot kan råde. Generalforsam-lingen er således helt overordnet set ikke berettiget til at træffe beslut-ninger over særejendommen, og skal i princippet vælge løsninger der fornyer men bevarer status quo, medmindre noget sådant ikke er lov-ligt, eller teknisk ikke kan lade sig gøre. Det er både lovligt, og kan lade sig gøre, hvilket sagsøgte også i processkrift A har bekræftet. Ved at have afvist sagsøgers krav om at få udarbejdet et projekt med nuvæ-rende placeringer og få afklaret det myndighedsmæssige herunder om der vitterligt ved fornyelse af eksisterende installationer kræves opfyl-delse af nugældende normer, hvilket bestrides, og ved ikke have fået det undersøgt, må general-forsamlingsbeslutningen også anses for ugyldig.
Retten må således lægge til grund, at det som sagsøgte har truffet be-slutning om ikke er nødvendigt, men blot noget som flertallet gerne øn-sker for at spare 125.000 kr., hvis man vel og mærke skal isolere, men det er nok tvivlsomt og ikke undersøgt, selvom det indebærer alvorlige gener for sagsøgte og ændrer anvendelsen af hans særejendom (ejerlej-ligheden) i et omfang, han ikke skal tåle, idet majoriteten i en ejerfore-ningen ikke gyldigt kan kræve ændring af særejendommen, jf. herved direkte præmisserne i U2007.14Ø, hvor landsretten udtalte bl.a.:
” Det må efter bevisførelsen lægges til grund, at udskiftningen af det dobbelte vindues-parti i stueetagen mod gaden i de øvrige lejligheder har medført en æn-dring af vinduesåbningen og en begrænsning i adgangen til at åbne vinduet. Retten finder det ikke bevist, at generalforsamlingen den 5. september 1996 el-ler ved tidligere generalforsamlinger har vedtaget denne ændring af vinduesåb-ningen i det dobbelte vinduesparti. Endvidere må ændringen efter de forelig-gende oplysninger anses for også at omfatte en ændring på særejendom, der kræver den enkelte ejerlejlighedsejers samtykke” .
Se tilsvarende: TBB2014.100Ø: Andelshaver A ønskede at renovere sit badeværelse. Den påtænkte renovering nødvendiggjorde en ændret rørføring, hvorfor projektet ikke kunne gennemføres, uden at A fik ad-gang til underboens B's lejlighed med henblik på at udføre de pågæl-dende arbejder. Af andelsboligforeningen V's vedtægter fremgik bl.a., at andelshaverne var berettigede til at foretage ”forandringer inde i bo-ligen” . V havde på en generalforsamling truffet beslutning om, at an-delshavere ikke skulle have adgang til at gennemføre ombygninger, der indebar ændret rørføring i ejendommen, og A fik derfor ikke tilladelse til at gennemføre projektet. A anlagde herefter sag mod V og B med på-stand om, at han havde ret til at gennemføre de pågældende arbejder. A fik ikke medhold, da renoveringen ville indebære et indgreb i den un-derliggende lejlighed af en sådan karakter, at det gik ud over, hvad an-dre andelshavere var forpligtede til at tåle.
8
Der henvises i øvrigt til U2010.207Ø, hvoraf fremgår, at sådanne fæl-lesprojekter i boligforeninger, men skal være medlem af, ikke blot kan vedtage projekter, der pålægger medlemmerne udgifter, som ikke er nødvendige for at varetage den fælles vedligeholdelsesforpligtelse, men som så at sige går videre. På tilsvarende måde kan en ejer også nægte at medvirke til, at andre foretager ændringer af sin ejerlejlighed med den konsekvens at andre skal tåle ændringer af forsyningsledninger og an-dre rør i sin ejerlejlighed, jf. herved tillige Peter Blok: Ejerlejligheder, s. 186. Og særejendomsretten er noget grundlæggende for selve begrebet ejerlejligheder, hvilket retten i TBB 2011.178 udtalte således:
” Det er et grundlæggende princip i ejerlejlighedsinstituttet, at den enkelte ejer-lejlighedsejer har en egentlig ejendomsret til ejerlejligheden og kun skal respek-tere de begrænsninger heri, der følger af lovgivningen og af aftale, herunder de begrænsninger, der fremgår af vedtægter, der foreligger forud for den pågæl-dendes erhvervelse af ejerlejligheden” .
Se endvidere TBB2007.111Ø, hvor en ejer havde krav på at få genopført en altan, der trængte til udskiftning, men hvor det ville koste ejerfore-ningen 275.000 mere, og ejerforeningen derfor ikke ønskede at genop-føre ejerens altan og bevare status quo. Ejerforeningen blev dømt, og det var ikke et berettiget hensyn, at der kunne spares penge på bekost-ning af et medlem.
…”
Sagsøgte Ejerforening har i sit påstandsdokument anført:
”…
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at beslutningen truffet med kvalificeret flertal på ekstraordinær generalforsamling den 3. december 2020 vedr. igangsætning af VVS-projekt er lovlig og gyldig.
Det gøres videre gældende, at den planlagte rørføring vil være uden reel ulempe for sagsøger, men derimod medføre en mere fordelagtig rørføring. Det skal hertil bemærkes, at en renovering af rørføringen uden ændring af status quo, vil medføre, at de eksisterende stigestrenge skal isoleres, hvorefter de vil komme til at fylde væsentligt mere.
På generalforsamlingen blev projektet nøje gennemgået af Vidne 3 fra Ingeniørfirma. Inden den ekstraordinære ge-neralforsamling havde Vidne 3 aflagt besøg hos langt de fleste ejere med henblik på at forklare projektets udformning. Det bestrides som følge heraf, at oplysninger omkring projektet skulle være tilbage-holdt af bestyrelsen.
9
Det bestrides videre, at sagsøgte ved at tage bekræftende til genmæle i.f.t. den tidligere anlagte sag, skulle have accepteret, at en ændring af VVS-installationerne kræver konsensus.
Det bestrides endvidere, at det nye projekt skulle være mere indgri-bende end det oprindelige.
I forhold til det af sagsøger anførte i replik af 9. februar d.å. under pkt. 2.1, bestrides det, at bestyrelsen som lægmænd uden fagteknisk indsigt skulle have afvist sagsøgers forslag uden inddragelse af relevant sag-kundskab.
De af sagsøger stillede forslag er blevet behandlet af bestyrelsen med inddragelse af ingeniør Vidne 3, og er herefter blevet afvist. Af-visningerne er således ikke sket pr. automatik blot som følge af, at de blev stillet af sagsøger.
Det fastholdes i forlængelse heraf at langt størstedelen af foreningens medlemmer var oplyst om projektets udformning inden forslaget blev sendt til afstemning og vedtaget med kvalificeret flertal på den ekstra-ordinære generalforsamling den 3. december 2020. Dette er dokumente-ret ved det i sagen fremlagte bilag B.
Det er sagsøgtes opfattelse, at generalforsamlingen med den fornødne majoritet er fuldt ud berettiget til at træffe en beslutning om installation af ny rørføring (herunder ændring af placering) jf. Peter Blok: Ejerlejlig-heder s. 185 og s. 476.
Fordele ved ny vandinstallation med stigestrenge ført i entre:
Antallet af stigestrenge minimeres til 4 stk. pr. opgang. Der er ingen gennemføringer i gulve, wc eller baderum, hvorfor risikoen for fremti-dige vandskader minimeres. Stigestrengene vil være placeret bag dør i entre, og vil derfor være til mindre gene, end stigestrenge ført i wc/ ba-derum - som eksisterende - på væg i ganglinje.
Vandmåleren placeres "diskret" under loft i entre. Hertil kommer, at an-tallet af vandmålere minimeres til 2 stk. pr. bolig. Det er sagsøgtes op-fattelse, at der i.f.t. udskiftning og bevarelse af status quo i.f.t. rørføring vil være færre afbrydelser af vand til boligerne under arbejdets udfø-relse, idet de nye stigestrenge kan etableres inden demontering af eksi-sterende installation/ forsyning.
Ulemper ved ny vandinstallation med stigestrenge ført i entre:
Løsningen medfører rør under lofter i entre og wc/baderum. Hvis der er nedhængte lofter i den enkelte lejlighed, føres rør over disse.
Fordele ved ny vandinstallation ført som eksisterende:
Antallet af stigestrenge er øget til 6 stk. pr. opgang.
Ulemper ved ny vandinstallation ført som eksisterende:
10
Der vil være øgede udgifter til flere stigestrenge og isolering af rør. Hvis isoleringstykkelsen skal minimeres til ca. 80 mm for stigestrenge/-varmt vand skal der anvendes et højisolerede produkt, hvilket er fordy-rende i.f.t en traditionel isolering. Alternativt bliver tykkelsen for disse rør ca. 115 mm.
Vandmålerne i wc/bad vil være placeret midt på væg i ganglinje, alter-nativt under loft med ekstra rør ned til eksisterende installation. Antal-let af vandmålere vil være 4 stk. pr. bolig (2 i wc/bad og 2 i køkken).
Man må forvente flere og længerevarende afbrydelser af vandforsynin-gen til boligerne under arbejdets udførelse. Alternativt flere interimsin-stallationer for at sikre midlertidig forsyning.
Som følgende af de ovenfor skitserede fordele og ulemper, er det sagsøgtes opfattelse, at den valgte løsning med den placerede rørføring (bilag 11) er besluttet ud fra saglige hensyn, hvorfor sagsøger ikke kan modsætte sig, at hans lejlighed bliver berørt af rørføringen jf. også Peter Blok: Ejerlejligheder s. 185.
Som sagens bilag A, er fremlagt forslag 1 af 24. februar 2020 (med øko-nomisk beregning), der blev stemt igennem ved ekstraordinær general-forsamling af 3. december 2020.
Det fremgår, at de samlede omkostninger ved gennemførelsen af det vedtagne forslag udgør kr. 1.562.500,00 inkl. moms.
Til sammenligning udgør de samlede omkostninger ved at føre stige-strenge og rør som de eksisterende i alt kr. 1.687.500,00 inkl. moms jf. sagens (bilag 2).
Det fremgår af sagens bilag 2, at det ved en løsning hvor rør og stige-strenge føres som eksisterende (forslag 3), vil medføre, at eksisterende huller skal bores op for større dimensionering / gennemføring. Rørene skal efter gældende normer isoleres, hvorfor disse vil tage en del plads i wc/baderum og køkken.
Diameteren på rørene vil efter færdigisolering være på 100 mm. Ved den vedtagne løsning (forslag 1) ligger rørdimensionen med en diame-ter på 15-18 mm. Årsagen hertil er, at disse rør kun skal forsyne ét ar-matur.
I de lejligheder hvor der er nedhængte lofter, vil rørføringen ske med pexrør, hvorimod man i lejligheder uden nedhængte lofter vil lave rør-føringen i rustfrit stål med henblik på at opnå en mere æstetisk løsning.
Endvidere er det mulig at lade rørføringen i gangen gå ned langs væg-gen ind mod køkkenet, hvorefter rørene kan føres vandret ind i køkken-skabet. Dette vil medføre, at der ikke er synlige rør i køkkenet.
Det gøres gældende, at en sådan løsning vil være inden for det af gene-ralforsamlingen vedtagne, da ejerforeningens medlemmer hver især
11
kan vælge om man ønsker en sådan løsning eller ej og at det ikke vil være fordyrende i.f.t. den trufne beslutning.
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det videre gældende, at en løs-ning hvor rørføringen udfærdiges som den eksisterende, vil være mere indgribende grundet en markant forøgelse af dimensioneringen på rø-rene, og at en føring af rørene i gangarealet vil give færre gener i.f.t. den nuværende placering i badeværelset.
Sagsøgers anbringender bestrides i øvrigt.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Sagsøger har supplerende under hovedforhandlingen gjort gældende, at det er et endnu større problem, at det under forklaringerne er kommet frem, at det vedtagne forslag 1 indebærer særaftaler med foreningen i forhold til de enkelte ejeres individuelle ønsker og eksisterende indretninger, og at der eksempelvis betales for lofter til nogle men ikke til andre og for individuel rørføring. Denne skævvridning af betalingerne udgør en formueforrykkelse mellem medlemmerne, idet alle bidrager til projektet efter fordelingstal til omkostninger, der kun vedrører nogle medlemmer.
Rettens begrundelse og resultat
Den omstændighed, at sagsøgte tog bekræftende til genmæle overfor påstanden nedlagt i en tidligere sag anlagt af sagsøger den 24. september 2020 vedrørende gyldigheden af projektforslag 2, kan ikke på baggrund af betragtninger om rets-kraft føre til, at generalforsamlingsbeslutningen truffet den 3. december 2020 vedrørende projektforslag 1 må anses for ugyldig. Dette følger allerede af, at det vedtagne projekt 1 adskiller sig væsentligt fra projektforslag 2, der blev ved-taget på den tidligere generalforsamling afholdt den 4. marts 2020.
Ved det vedtagne projektforslag 1 nedlægges de eksisterende stigestrenge i lej-lighedernes køkkener, og der trækkes nye stigestrenge bag entredør og monte-res vandmålere under loftet.
Uanset at Vidne 2 har forklaret, at projektprisen indeholder de individuelt til-passede løsninger på rørforgreninger fra stigestrengen bag entredørene, finder retten ikke, at sagsøger har godtgjort, at projektforslag 1 konkret vil medføre en formueforskydning mellem medlemmerne med den virkning, at sagsøger vil blive berørt negativt. Retten har herved også lagt vægt på, at det fremgår af bil-leddokumentationen fra gennemgangen af rørføringen den 25. november 2020,
12
at flere medlemmer selv forudsættes at opsætte eller betale for nye nedhængte gipslofter.
Den ændrede rørføring i det vedtagne projektforslag 1 må anses for at være en fornyelse af ejendommens fællesinstallationer, som indebærer en væsentlig for-andring heraf, og som derfor, jf. foreningens vedtægter, kan vedtages med kva-lificeret flertal som sket på generalforsamlingen den 3. december 2020.
Retten lægger efter bevisførelsen til grund, at det vedtagne projektforslag 1 samlet set vil indebære færre rør på sagsøgers toilet, at projektet vil kunne inde-bære færre rør i køkkenet, men at projektet til gengæld vil indebære nye rør un-der loftet og stigestrenge bag entredøren i entreen. Det vil tillige blive nødven-digt at lave ny rørføring fra sagsøgers entre, hvor der er placeret et højskab, til køkkenet.
Under disse omstændigheder finder retten ikke, at realiseringen af projektet kan anses at udgøre et indgreb i sagsøgers særejendom, hvorved sagsøger påfø-res en varig ulempe, som ligger klart ud over, hvad han bør tåle.
Retten finder derfor, at ejerforeningen uden sagsøgers samtykke på generalfor-samlingen den 3. december 2020 gyldigt kunne beslutte at bemyndige sagsøgte til at gennemføre projektforslag 1.
Retten tager sagsøgtes frifindelsespåstand til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 25.000 kr. Sagsøgte Ejerforening er momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte frifindes.
OCEAN SHIPPING ApS skal til Sagsøgte Ejerforening betale sagsomkostninger med 25.000 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
2
Publiceret til portalen d. 31-01-2022 kl. 12:45
Modtagere: Advokat (H) Kristian Strandberg Dreyer, Sagsøger OCEAN SHIPPING ApS, Advokat Kenneth Berg, Sagsøgte Ejerforening