Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 13. december 2022
Sag BS-38003/2021-OLR
(3. afdeling)
Appellant 1, tidligere Sagsøger 2
Appellant 2, tidligere Sagsøger 3
Appellant 3, tidligere Sagsøger 5
Appellant 4, tidligere Sagsøger 7
Appellant 5, tidligere Sagsøger 8
(alle ved advokat Julian Rosencrone von Benzon)
mod
Boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte
(advokat Torben Lund)
Retten i Hillerød har den 21. september 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-39214/2020-HIL).
Landsdommerne Bo Østergaard, Bodil Dalgaard Hammer og Jørgen Jørgensen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellanterne, Appellant 1, tidligere Sagsøger 2, Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 3, tidligere Sagsøger 5, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8, har nedlagt påstand om, at Retten i Hillerøds dom ændres til, at sagen fremmes.
Indstævnte, boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
2
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte indgik den 26. maj 2005 som bygherre en totalentreprisekon-trakt med Virksomhed A/S vedrørende opførelse af 9 dobbelthuse på Vej 2, herunder de under sagen omhandlede ejendomme. Af byggetilladelsen af 24. maj 2005 fremgår bl.a., at bestemmelserne i Lokalplan nr. nøje skul-le overholdes.
Af § 10.1 i lokalplanen fremgår:
”…
Forinden ny bebyggelse må tages i brug til støjfølsom anvendelse, her-under boligformål, skal det for de primære opholdsarealer sikres, at støjniveauet ikke overstiger 55 dB(A) fra vejtrafik. De støjdæmpende foranstaltninger skal udføres i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984, "Trafikstøj i boligområder". Det skal tillige sikres, at grænsen for vibrationer på 75 dB(A) bliver overholdt jf. Miljøstyrel-sens orientering nr. 9/1997, "Lavfrekvensens støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø". Såfremt støjniveauet overskrider disse grænseværdier skal der anlægges støjmur eller støjvold langs Vej 2.”
Af ”Summarisk beskrivelse af boliger” af 30. marts 2005 udarbejdet af Virksomhed A/S fremgår om vinduer/vinduespartier i boligerne:
”Topstyrede vacuumimprægneret træ, isat 2-lags termoruder (type Clima Plus) samt lydreducerende. Leveres hvidmalede fra fabrik med isat ventilationsspalte. I skråvægge monteres Velux ovenlysvindue som vist på plantegning.”
Af en ordrebekræftelse med bestillingsdato den 23. august 2005 fra Rationel Vinduer A/S til Bygma Hillerød med levering til Virksomhed A/S på Vej 2 (hus 11 + 12) og med mærkeangivelsen ”Hus 15 + 16” fremgår, at der blev be-stilt forskellige vinduer og døre, hvor glastypen er anført som 4-18-4 eller 4-16-6,38.
Virksomhed A/S sendte den 2. juni 2006 en redegørelse for trafikstøj udarbejdet af rå-dgivende civilingeniør Virksomhed til Kommune. Af et supple-ment af 1. juli 2006 til redegørelsen, der ligeledes er udarbejdet af Virksomhed fremgår bl.a.:
”2. Indendørs støjniveau fra vejtrafik.
Når det udendørs trafikstøjniveau er som angivet i 1., skal der anvendes følgende rudeopbygninger for at det indendørs støjniveau fra vejtrafik opfylder kravet i BR-S 98 (Laeq (24) = 30 dB i beboelsesrum).
1. sal.
6 - 16 Ar - 4
Stueetage.
4 - 16 Ar - 4
Ifølge rekvirenten er der overalt monteret vinduer med
3
rudeopbygning 6 - 16 Ar - 4.
Herved fås følgende indendørs trafikstøjniveauer i beboelsesrum.
Stueetage:
Laeg (24) = 27 - 24 dB
1. sal:
Laeq (24) = 30 - 27 dB
De indendørs trafikstøjniveauer opfylder kravet i BR-S 98 (Laeg (24) = 30 dB i beboelsesrum).”
Ved brev af 26. juli 2006 vedrørende ibrugtagning af boliger på Vej 1 skrev Kommune til Advokat 1 bl.a. følgende:
”Du har i brev af 31. januar 2006 - modtaget i kommunen den 25. juli -oplyst, at ejendommen på Vej 1 11 forventes indflyttet den 1.8.2006. I henhold til Lokalplan nr. § 10.1 og 10.3 er en forudsæt-ning for ibrugtagen af bebyggelsen, at støjforhold og tilslutning til fæl-lesantenneanlæg skal være bragt i orden.
Det fremgår af den fremsendte redegørelse af 2.6.2006 for trafikstøj, at der ikke er problemer med støjniveauet ved denne ejendom, såfremt der er lydruder i gavlen på 1. sal. Person 4 har pr. telefon den 23.6.2006 oplyst, at alle boligerne har lydruder på 1. sal.
…:
I brev af 28. juli 2006 skrev afdelingsingeniør Person 4, Virksomhed A/S, følgende til kommunen:
”Under henvisning til tidligere fremsendt beregning af støj i forbindelse med opførelsen af 18 boliger samt restaurant på ovennævnte lokalitet skal jeg som tidligere oplyst pr. tlf. vedlægge dokumentation fra Ratio-nel vinduesfabrik om, at samtlige vinduer og døre såvel på 1 sal som i stueplan er forsynet med lydruder.”
Som dokumentation fremsendte Person 4 en mail fra Rationel Vin-duer A/S til Bygma af 31. juli 2006 vedrørende ”Vej 2/Virksomhed A/S” , hvor Rationel Vinduer A/S bekræftede, at leveringer af vindues- og dørelementer til sagen på ordre 780271-79 var leveret i henhold til ordrebekræftelserne med lydglas, som har opbygningen 4-18-6.
Ved købsaftale af 15. juni 2006 købte Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 og Person 5 Vej 1 14 med overtagelse den 1. september 2006 og ved købsaftale af 26. september 2006 købte Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 Vej 1 7 med overtagelse den 1. de-cember 2006. Af begge købsaftaler fremgår:
Ӥ 3.
…
4
For så vidt angår mangler påvist efter overtagelsesdagen, kan køber kun påberåbe sig disse, hvis sælger har fået skriftlig meddelelse herom indenfor rimelig tid efter, at manglerne er eller burde være opdaget.
Det er mellem parterne aftalt, at der afholdes både 1 års og 5 års gen-nemgang i overensstemmelse med ABT 93 litra H, samt at sælger har pligt til at afhjælpe mangler ligeledes i henhold til ABT 93 litra H. Gen-nemgang sker på foranledning af køber.
Det fremhæves, at køber senere end 1 år efter overtagelsesdagen kun kan påberåbe sig mangler, som er betydelige, og som køber ikke ved sædvanlig og rimelig undersøgelse af det købte burde have reklameret over forinden.
Købers krav overfor sælger som følge af mangler skal fremsættes senest 5 år efter overtagelsesdagen. Efter dette tidspunkt kan køber ikke rejse krav overfor sælger, medmindre der foreligger groft uforsvarligt for-hold fra sælgers side.
Reklamationsret og eventuelle garantier vedrørende materialer og leve-rance fra sælgers leverandører overføres til køber, der indtræder i sæl-gers rettigheder. Reklamationsret og eventuelle garantier gælder fra færdiggørelsesdagen.
Sælger overdrager samtlige rettigheder i.h.t. garantier m.v., som sælger har overfor sine underleverandører m.v. Køber stilles i det hele taget som om at køber er bygherre og sælger er totalentreprenør.”
Det fremgår af § 13 i købsaftalerne, at køber havde modtaget bl.a. ”summarisk beskrivelse af boligerne” .
Ved købsaftale underskrevet den 17. marts 2014 købte Appellant 5, tidligere Sagsøger 8 Vej 1 19 med overtagelse den 13. april 2014. Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 købte ved købsaf-
taleunderskrevet den 13. august 2015 Vej 1 18 med overtagelse den 1.
oktober 2015, og Appellant 2, tidligere Sagsøger 3 og Person 3 købte ved købsafta-le underskrevet den 11. august 2017 Vej 1 8 med overtagelse den 1. november 2017. Det fremgår af alle tre købsaftaler, at køber var gjort bekendt med, at handlen var omfattet af reglerne om forbrugerbeskyttelse ved erhver-velse af fast ejendom mv., og at køber havde modtaget tilstandsrapport, elin-stallationsrapport og ejerskifteforsikringstilbud.
Det fremgår af nøgleoverdragelsesskema, at Appellant 2, tidligere Sagsøger 3 og Person 3 fik rådighed over Vej 1 8 den 25. august 2017.
Ved mail af 12. februar 2020 skrev Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte om vinduerne i Vej 1 og vedhæftede dokumentation fra kommunens sagsakter. Den 19. februar 2020 blev der holdt et møde mellem
5
Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, hans advokat, Appellant 1, tidligere Sagsøger 2, Appellant 6, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 7, tidligere Sagsøger 6 om manglende lydruder i Vej 1.
Der blev indleveret stævning til byretten den 7. oktober 2020.
Forklaringer
Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 har afgivet supplerende forklaring.
Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 har forklaret, at fra 2010 var støjproblemet på general-
forsamlingen flere gange. I 2014 gik de mere målrettet til værks ved at gå til kommunen omkring støjvolden. De havde i forbindelse med købet af ejen-dommene fået at vide, at vinduerne var støjdæmpede, og de holdt derfor fokus på støjvolden. De fik tilsagn fra kommunen om, at kommunen ville gøre noget ved støjvolden, men kommunen bakkede ud af det efterfølgende. Han kan i huset høre støjen som en mindre summen. Der blev ikke talt om, at problemet med støjen kunne skyldes vinduerne, før Person 6 opdagede det i 2018. Han mødte i 2019 Person 6's datter, der fortalte ham, at hendes mor havde fundet ud af, at støjproblemet skyldtes vinduerne, og at hun havde fået sine vinduer ud-skiftet af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte på betingelse af, at hun ikke fortalte det til andre. Han gik derefter papirerne igennem og kunne dermed konstatere, at vinduerne ikke er lyddæmpede. Han er bekendt med, at Person 6 og Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte kendte hinanden, men han ved ikke nærmere herom.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Landsrettens begrundelse og resultat
Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 og Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 overtog deres ejendomme i Vej 1 henholdsvis den 1. september 2006 og den 1. december 2006. Det fremgår af købsaftalerne, at krav over for sælger som følge af mangler skal fremsættes senest 5 år efter overtagelsessagen, og at køber efter dette tidspunkt ikke kan rejse krav over for sælger, medmindre der foreligger groft uforsvarligt forhold fra sælgers side.
Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 og Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 har først i 2020 rejst erstatnings-krav over for Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte for manglende lydisolering af vinduer og døre i deres ejendomme. Landsretten finder det efter bevisførelsen ikke godtgjort, at der foreligger groft uforsvarligt forhold fra Appelindstævntes, tidligere Sagsøgte side i forbindelse med vinduerne og dørene i ejendommene, og Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 og Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 kan derfor efter købsaftalerne ikke rejse krav senere end 5 år efter overtagelsen. Kravene er endvidere forældede efter den 10-årige forældelses-frist i forældelseslovens § 3, stk. 3, nr. 4.
6
Landsretten tiltræder derfor, at boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal frifindes for de af Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 og Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 rejste krav.
Appellant 5, tidligere Sagsøger 8 og Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 overtog deres ejendomme henholdsvis den 13. april 2014 og 1. oktober 2015. Appellant 2, tidligere Sagsøger 3 overtog sin ejen-dom den 1. november 2017, men fik rådighed over den allerede den 25. august 2017.
Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 har forklaret, at Person 6's datter i december 2019 for-talte ham, at hendes mor havde fundet ud af, at støjproblemet skyldtes vindu-erne, og at hun havde fået udskiftet vinduer i 2018. Han bad derfor kommunen om papirerne og kunne konstatere, at vinduerne ikke er lyddæmpede. På den baggrund og efter bevisførelsen i øvrigt må det lægges til grund, at Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8 ikke havde kendskab til den påberåbte manglende lydisolering af vinduer og døre før ultimo 2019, og lands-retten finder, at de ikke tidligere burde have haft kendskab til den. De af Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8 rejste krav er derfor ikke forældede, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1 og 2.
Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. finder an-vendelse på Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5's, tidligere Sagsøger 8 køb af ejendommene, jf. lovens § 1 og § 2. Efter § 2, stk. 5, sidste pkt., kan køberen gøre erstatningskrav gældende efter almindelige regler, hvis sælgeren har op-ført bygningen med salg for øje. Da ejendommene findes at være opført af Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte med salg for øje, kan Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8 således gøre erstatningskrav for mangler gældende i hen-hold til § 2, stk. 5, sidste pkt.
Landsretten tager herefter Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5's, tidligere Sagsøger 8 påstand om, at sagen fremmes, til følge.
Efter sagens udfald ændres byrettens afgørelse om sagsomkostninger, således at Appellant 6, tidligere Sagsøger 1, Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 og Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 i sagsomkost-ninger for byretten skal betale 40.000 kr. til boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til dæk-ning af advokatudgifter inkl. moms.
Spørgsmålet om sagsomkostninger for byretten for så vidt angår Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8 afgøres af byretten i forbindelse med sagens fortsatte behandling.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 og Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 betale 20.000 kr. til boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte til dækning ad advokatudgifter inkl. moms. Boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal i sagsomkost-ninger for landsretten betale 33.000 kr. til Appellant 2, tidligere Sagsøger 3,
7
Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8, hvoraf 8.000 kr. er til retsafgift og 25.000 kr. til advokatudgifter inkl. moms. Der er ved fastsættelsen af sagsomkostningerne lagt vægt på sagens udfald, værdi, karakter og omfang.
THI KENDES FOR RET
Sagerne anlagt af Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8 fremmes.
Boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte frifindes for de af Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 og Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 rejste krav.
Byrettens afgørelse om sagsomkostninger ændres, således at Appellant 6, tidligere Sagsøger 1, Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 og Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 i sagsomkostninger for byretten in solidum skal betale 40.000 kr. til boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte.
Spørgsmålet om sagsomkostninger for byretten for så vidt angår Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8 afgøres af byretten i forbindelse med sagens fortsatte behandling.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøger 2 og Appellant 3, tidligere Sagsøger 5 in solidum betale 20.000 kr. til boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte. Boet efter Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte skal i sagsomkostninger for landsretten betale 33.000 kr. til Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7 og Appellant 5, tidligere Sagsøger 8.
Sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 13-12-2022 kl. 10:00
Modtagere: Appellant 1, tidligere Sagsøger 2, Appellant 3, tidligere Sagsøger 5, Appellant 2, tidligere Sagsøger 3, Appellant 4, tidligere Sagsøger 7, Appellant 5, tidligere Sagsøger 8,Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, Appellant 6, tidligere Sagsøger 1