Sag om forældelse samt erstatningskrav mod sælger (bygherre) vedrørende lydisolerede vinduer i en række ejendomme

RETTEN I HILLERØD

DOM

afsagt den 19. februar 2024

Sag BS-39214/2020-HIL

Sagsøger 3

Sagsøger 4

Sagsøger 6

Sagsøger 7 og

Sagsøger 8

(advokat Julian Rosencrone von Benzon)

mod

Boet efter Sagsøgte

(advokat Torben Lund)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 7. oktober 2020.   

Sagen drejer sig om erstatningskrav mod sælger (bygherre) vedrørende en række ejendomme.

Sagsøgerne har nedlagt følgende endelige påstand:

Boet efter Sagsøgte skal til Sagsøger 3, Sagsøger 4, Sagsøger 6, Sagsøger 7 og Sagsøger 8 betale 343.750,00 kr. med procesrente fra den 8. oktober 2020 af 343.750,00 kr.

2

Påstanden er nedlagt med sædvanlig subsidiær modifikation.

Boet efter Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Sagsøgerne, der da yderligere omfattede Sagsøger 1, Sagsøger 2 og Sagsøger 5, udtog oprindelig stævning med påstand om, at sagsøgte skulle tilpligtes at betale sagsøgerne hver 144.865,50 kr., samlet bereg-net til 1.158.924,00 kr., med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg til betaling skete, subsidiært at sagsøgte blev tilpligtet at betale sagsøgerne hver et mindre beløb efter rettens skøn.

Spørgsmålet om forældelse, passivitet og anvendeligheden af lov om forbruger-beskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom har været udskilt til særskilt afgø-relse, jf. retsplejelovens § 253.

Retten frifandt ved dom af 21. september 2021 Sagsøgte (nu boet efter Sagsøgte) for så vidt angik de af Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3, Sagsøger 5, Sagsøger 7 og Sagsøger 8 rejste krav, og traf samtidig afgørelse om, at sagen blev fremmet, for så vidt angik sagsøgerne Sagsøger 4 og Sagsøger 6.

Østre Landsret ændrede i dom af 13. december 2022 rettens afgørelse således, at de af Sagsøger 3, Sagsøger 7 og Sagsøger 8 anlagte sa-ger blev fremmet.

Østre Landsret har i dommen videre fundet, at det efter bevisførelsen ikke var godtgjort, at der forelå groft uforsvarligt forhold fra Sagsøgtes side i forbindelse med vinduerne og dørene i ejendommene, og at ejendommene fandtes at være opført af Sagsøgte med salg for øje, hvorfor der kan gø-res erstatningskrav for mangler gældende i henhold til lov om forbrugerbeskyt-telse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. § 2, stk. 5, sidste pkt.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Sagsøgte har som bygherre opført en række ejendomme beliggende Vej 1 i By.

Omfattet af herværende sag er:

Vej 1 8 ejet af Sagsøger 3 og Person 3

3

Vej 1 10 ejet af Person 1 og Sagsøger 4

Vej 1 17 ejet af Person 2 og Sagsøger 6

Vej 1 18 tidligere ejet af Sagsøger 7 og

Vej 1 19 ejet af Sagsøger 8

Kommune meddelte den 24. maj 2005 byggetilladelse til opfø-relse af 18 stk. enfamiliehuse med udnyttet tagetage (stueplan 62 kvm. og tage-tage 32 kvm.) på Matrikel nr.. I byggetilladelsens ”Betingelser og bestemmelser” er i pkt. 26 anført, at

”Bestemmelserne i Lokalplan nr. skal nøje overholdes.”

Af Lokalplanens § 10 om ”Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse” fremgår følgende:

”10.1

…..

Forinden ny bebyggelse må tages i brug til støjfølsom anvendelse, herunder boligformål, skal det for de primære opholdsarealer sikres, at støjniveauet ikke overstiger 55 dB(A) fra vejtrafik. De støjdæmpende foranstaltninger skal udføres i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984, ”Trafikstøj i boligområder” . Det skal tillige sikres, at grænsen for vibratio-ner på 75 dB(A) bliver overholdt, jf. Miljøstyrelsens orientering nr. 9/1997, ”Lavfrekvens støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø” . Såfremt støjni-veauet overskrider disse grænseværdier skal der anlægges støjmur eller støjvold langs Vej 2.

…..”

Virksomhed A/S, der var entreprenør og stod for opførelsen af byggeriet, fremsendte den 2. juni 2006 en ”Redegørelse for trafikstøj” udarbejdet af rådgivende civilin-geniør Virksomhed til kommunen:

”…..

2. Oplysninger fra ”Grundlaget”  

….

2.3 Af 1.4 fremgår:

- at trafikstøjniveauet på primære udendørs opholdsarealer ikke må overstige LAeq(24h) [det lydtekniske døgngennem-snit] = 55 dB (frit felt)

- at trafikstøjniveauet på mindst en af boligens facader ikke må overstige LAeq(24h) = 55 dB (frit felt).

4

2.4.  Af 1.5 fremgår, at det indendørs trafikstøjniveau ikke må overstige LAeq(24h) = 30 dB i beboelsesrum.

…..

5. Kommentarer til beregningsresultater 

5.1 Tilfælde 1 Det fremgår af støjkort 2A og støjkort 3, at trafikstøjniveauet nord for stamvejene er LAeq(24h) [mindre end eller lig med] 55 dB med undtagelse af dobbelthusene ved beregningspunkter 6 og 7 på støj-kort 3.

5.2 Tilfælde 2 Det fremgår af støjkort 2B og 3, at vinduerne mod SV har en støjbe-lastning på LAeq(24h) [mere end] 55 dB, hvorfor der, når etagepla-ner foreligger, skal ske en dimensionering af vinduer således, at det indendørs støjniveau fra vejtrafik ikke overstiger LAeq(24h) = 30 dB i beboelsesrum.

Det fremgår endvidere af støjkort 2B, at trafikstøjniveauet på mindst en af boligens facader er LAeq(24h) [mindre end] 55 dB.”

Beregningspunkter 6 og 7 ses at være de huse, der ikke er ”dækket” af den støj-vold, der blev etableret.

Det er ikke muligt at aflæse værdierne på støjkort 2B (Trafikstøj 4 m over terræn med vold” . På Støjkort 3 (Trafikstøj på facade, fritfeltsværdier) ses målingerne -der ikke er foretaget for hvert enkelt hus, men relaterer sig til 10 målepunkter -at ligge i intervallet fra 56,7 dB til 60,4 dB og med et gennemsnit på 58,71 dB.

Der blev den 1. juli 2006 fremsendt et supplement til redegørelsen af 1. juni 2006. Supplementet vedrører boligenhederne 2-5 (de 4 huse tættest på kroen og som ikke er dækket af støjvolden), der ikke er omfattet af herværende sag. I den supplerende redegørelse omtales i pkt. 2 behovet for at anvende asymmetrisk opbyggede ruder (6-16-4 i overetage og 4-16-6 i stueetage), idet det bemærkes, at

”Ifølge rekvirenten er der overalt monteret vinduer med rudeopbygning 6 -16 Ar - 4.”

Kommunen anførte den 26. juli 2006 følgende til bygherres advokat, Advokat:

5

”Vedr. ibrugtagning af boliger i Vej 1

Du har i brev af 31. januar 2006 – modtaget i kommunen den 25. juli – op-lyst, at ejendommen på Vej 1 11 forventes indflyttet den 1.8.2006. I henhold til Lokalplan nr. § 10.1 og 10.3 er en forudsætning for ibrugta-gen af bebyggelsen, at støjforhold og tilslutning til fællesantenneanlæg skal være bragt i orden.

Det fremgår af den fremsendte redegørelse af 2.6.2006 for trafikstøj, at der ikke er problemer med støjniveauet ved denne ejendom, såfremt der er lyd-ruder i gavlen på 1. sal. Person 4 har pr. telefon den 23.6.2006 oplyst, at alle boligerne har lydruder på 1. sal.

….”

Virksomhed A/S fremsendte den 28. juli 2006 som svar på kommunens henvendelse dokumentation fra vinduesleverandøren Rationel Vinduer A/S:

”Under henvisning til tidligere fremsendt beregning af støj i forbindelse med opførelsen af 18 boliger samt restaurant på ovennævnte lokalitet skal jeg som tidligere oplyst pr. tlf. vedlægge dokumentation fra Rationel vin-duesfabrik om, at samtlige vinduer og døre såvel på 1 sal som i stueplan er forsynet med lydruder.

…..”

Den refererede dokumentation fra Rationel Vinduer A/S er sålydende:

”Vi kan herved bekræfte, at vore leveringer af vindue og dørelementer til ovennævnte sag, på ordre 780271-79 er leveret i henhold til ordrebekræftel-serne med lydglas, som har følgende opbygning. 4 -18 - 6.”

I Virksomhed A/S' summariske beskrivelse af boligerne fremgår om vinduerne, at de er ”lydreducerende” .

Det fremgår af ordrebekræftelsen fra Rationel Vinduer A/S, at der er leveret ru-der med opbygningen 4-18-4, hvilket er bekræftet af det gennemførte syn og skøn.

Skønsmanden, diplomingeniør Skønsmand, har i skønserklæringen og under afhjemlingen bekræftet, at lydglas/en lydrude/en lydreducerende rude er asymmetrisk opbygget – glassene har forskellig tykkelse – f.eks. 4-16-6, hvor ”4” og ”6” relaterer sig til tykkelsen i mm. af det anvendte glas, og ”16” relate-rer sig til afstanden/mellemrummet i mm. mellem glassene. Skønsmanden har oplyst, at alle ruder har lydreducerende egenskaber, og at den anvendte kon-struktion 4-18-4 antages at reducere støj med 29 dB.

6

Skønsmanden har bekræftet, at der i bygningerne ikke er monteret lydglas som 4-18-6, udover de 6 ruder mod nord, jf. skema (spm. 10).

Skønsmanden har i svaret til spørgsmål. IB anført, at

”…. Det er alene facadepartier, hvor LAeq(24h) er større end 55 dB, som skal lydisoleres med henblik på at sikre et indendørs støjniveau LAeq(24h) på højst 30 dB.

Med de dagældende regler i BR 95 og BR-S 98 (Bygningsreglement 1995 og Bygningsreglement for småhuse 1998) kunne fastlæggelse af vinduernes nødvendige lydisolation ske ved hjælp af anvisning 172 fra Statens Bygge-forskningsinstitut, hvor den nødvendige lydisolation bestemmes ved et ta-belopslag (udendørs trafikstøj LAeq(24h) 56-60 dB kræver vinduer med lydisolation mindst R’w = 30 dB eller lydklasse 30 dB efter DS1084 for at sikre indendørs støj LAeq(24h) på højest 30 dB). Alternativt kan en detalje-ret projektering udføres ud fra facadekomponenternes laboratoriemålte re-duktionstal pr. 1/3 oktav idet det som data for vinduer og udeluftventiler anbefales at benytte laboratorieværdier reduceret med 3 dB.

Jf. Virksomhedss notat af 1. juni 2006 er der i tilfælde 2 iflg. støjkort 2B og 3 over-skridelser af LAeq(24h) = 55 dB ved vinduerne mod SV.

Jf. Virksomheds notat af 1. juli 2006 vil montering af en støjskærm på 1,5 m place-ret i vejkant ud for boligenhederne 2, 3 og 4 medføre, at de mest støjbela-stede ydervægge mod Vej 2 vil få trafikstøjniveauer LAeq(24h) 52-55 dB i stueetagen og LAeq(24h) 57-60 dB på 1. sal.

Spørgsmålet om der uden anvendelse af lydglas kan konstateres overskri-delse af værdier for ”støjniveau” vil således kun være relevant på 1. sal. Hvis begrebet ”uden anvendelse af lydglas” indebærer vinduer med lydi-solation under R’w = 30 dB er svaret: Ja, i så fald vil der kunne konstateres overskridelse af de krævede værdier for indendørs støjniveau LAeq(24h) = 30 dB.

Bemærk at R’w (R-mærke) er det på stedet målte lydreduktion hvorimod Rw er enten et standardopslag eller producentens laboratoriemålte værdi.

…..”

Skønsmanden har ikke foretaget en udspecificering af omkostningerne på den enkelte type rude, men har i besvarelsen af spørgsmål 12 angivet en samlet pris for 7 huse på 91 stk. ruder til i alt 343.750 kr. incl. moms, svarende til påstands-beløbet.

7

Forklaringer

Der er under sagen afgivet forklaring af Sagsøger 2, ligesom der er sket afhjemling af skønsmanden, diplomingeniør Skønsmand.

Forklaringerne gengives ikke i dommen.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har i deres påstandsdokument anført:

2 Anbringender 

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnede gældende, at Sagsøgernes ejendomme lider af mangler, som følge af vinduernes mang-lende opfyldelse af offentligretlige forskrifter, ligesom der er afgivet urig-tige oplysninger til byggeforvaltningen i forbindelse med færdigmeldingen af byggearbejdet til opnåelse af en ibrugtagningstilladelse. Som følge heraf har Sagsøgerne et erstatningskrav mod Sagsøgte der dels begrundes i det forhold, at Sagsøgerne har ejendomme, hvor vinduerne ikke lever op til kravene i blandt andet byggetilladelsen samt lokalplanen. Derudover be-grundes forholdet i, at Sagsøgerne unægteligt lider økonomisk tab som følge af Sagsøgers manglende tiltag til støjreduktion, hvorved grænsevær-dierne for støj på indendørs beboelsesområder overstiger det tilladte 30 dB, hvilket der skal ske berigtigelse af.

Mangler

Der er ved ejendommenes opførelse ikke anvendt de støjreducerende vin-duer og døre, som oplyst i forbindelse med byggesagen, og dermed grund-laget for ibrugtagningstilladelsen. Dette forhold udgør i sig selv ikke nød-vendigvis det fornødne grundlag for at statuere mangler ved ejendom-mene.

Det afgørende i denne henseende er, hvorvidt ejendommen og de herved anvendte materialer lever op til hvad der efter ejendommens karakter, kva-litet, egenskaber og forholdene i øvrigt sædvanligvis med rimelighed kan forventes.

Ved nybyggeri, hvorved bygherrer, har antaget professionel assistance, må det for Sagsøgerne med rette kunne forventes, at ejendommene som mini-mum lever op til gældende forskrifter. Dette er imidlertid ikke tilfældet. Anvendelse af eller opførelse af fast ejendom i strid med gældende forskrif-ter, statuere ifølge fast praksis mangler – og i særdeleshed, når manglerne er væsentlige for ejendommens anvendelse.

8

Manglerne ved ejendommene består i det forhold, at der ikke er anvendt de støjreducerende vinduer, som oplyst i forbindelse med byggesagen, og der-med grundlaget for ibrugtagningstilladelsen. Af Bilag 7 og 8, fremgår, at samtlige vinduer og dørelementer er leveret med opbygningen 4 – 18 – 6, som i henhold til Virksomhed (Bilag 2), er tilstrækkelig til at imødekomme støjreduktionskravene i BR-S 98 samt lokalplanen (Bilag 12). Det kan ved skønsforretningen i mellemtiden konstateres, at det ikke forholder sig, som angivet i bilag 8.

Den korte opsummering af manglerne er således, at vinduerne ikke lever op til gældende forskrifter, hvilket statuerer mangler ved det erhvervede.

Erstatning

Virksomhed A/S bestilte vinduer og døre hos Rationel Vinduer A/S allerede den 23. august 2005, som er mere end 9 måneder før redegørelsen for trafikstøj, der blev udarbejdet den 1. juni 2006 (Bilag 2). På trods af, at Sagsøgte efterfølgende bliver opmærksom på redegørelsen i bilag 2, vælger Sagsøgte ikke at udskifte vinduer og døre i ejendommene, selvom redegø-relsen angiver grænseværdierne for dB i indendørsområderne i ejendom-mene, og dermed bliver bekendt med at de anvendte døre og vinduer ikke lever op til støjreduktionskravene. Alligevel vælger Sagsøgte at færdigmel-de byggeriet på trods af denne viden. At Sagsøgte har haft byggeteknisk as-sistance v/ Virksomhed A/S fritager ikke Sagsøgte for ansvar ved blot at forholde sig passiv eller uvidende. Det påhviler til enhver tid, bygherrer at sikre, at de afgivne oplysninger til myndigheder er korrekte og stemmer overens med de faktuelle oplysninger. Sagsøgte kan derfor unægtelig frita-ges for ansvar, som følge af, at have anvendt en entreprenør til at assistere sig. Hvorvidt der kan gøres erstatningskrav gældende mellem Sagsøgte og Virksomhed A/S som følge af afgivelse af urigtige oplysninger til kommunen, er Sagsøgerne uvedkommende.

Ansvarsgrundlaget består i det forhold, at Sagsøgte med fortsæt ved sin en-treprenør færdigmelder byggeriet med oplysninger der ikke stemmer over-ens med de faktiske forhold. Afgivelse af urigtige oplysninger er ansvar-spådragende. Der er unægtelig årsagssammenhæng mellem det forhold, at der er afgivet urigtige oplysninger til byggemyndighederne, og det økono-miske tab, som min klient nu lider ved at skulle berigtige forholdene. Var der oprindeligt afgivet korrekte oplysninger til byggemyndighederne ville ibrugtagningstilladelsen aldrig være givet, idet det havde været nødven-digt for Sagsøgte at berigtige forholdene for at opnå ibrugtagningstilladel-sen, hvorved Sagsøgerne ikke var blevet påført det økonomiske tab, som Sagsøgerne nu lider under.

9

For så vidt angår Sagsøger 3, Sagsøger 7 og Sagsøger 8's efter Østre Landsrets dom afsagt den 13. december 2022, Sag BS-38003/2021-OLR (utrykt) udtaler landsretten at lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. finder anvendelse for førnævnte perso-ner, og at disse jf. lovens § 2, stk. 5, sidste pkt. kan gøre erstatningskrav gældende efter almindelige regler.

Forholdsmæssigt afslag

Såfremt det måtte findes, at erstatningsbetingelserne ikke er opfyldt, gøres det gældende at sagsøgerne er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i kø-besummen svarende til forholdsmæssig fordeling af påstandsbeløbet.

Det må konstateres, at der ikke er en fast bagatelgrænse på 6 % som anført af Sagsøgte, men at vurderingen om forholdsmæssigt afslag må bero på en konkret vurdering af manglens beskaffenhed og værdiforringelsen. Det er utvivlsomt, at ejendommene vil få en væsentligt ringere værdi ved salg og dertil, at nogle af beboerne i mange år har levet i et for højt støjniveau, der kunne have være forhindret med lovlige lyddæmpende døre og vinduer.

Ejerskifteforsikring

Sagsøgte henviser til, at der er udarbejdet tilstandsrapport og afgivet ejer-skifteforsikringstilbud for så vidt, angår salget af Vej 1 8, 10, 17, 18 og 19.

Dette fritager ikke Sagsøgte for ansvar, da det skal bemærkes, at Sagsøgte ikke kan fritages for et ansvar for forhold der strider mod offentligretlige forskrifter eller når der er handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Da Sagsøgte har opført bygningerne med salg for øje, er Sagsøgte ikke omfattet af huseftersynsordningen. Det ændrer ikke forholdet, at Sagsøgte har lejet ejendommene ud i mellemtiden.

Det skal i tillæg hertil bemærkes, at en byggesagkyndig, som skal udar-bejde tilstandsrapporten, alene skal dokumentere de synlige skader. For-skellen på støjreducerende henholdsvis ikke støjreducerende døre og vin-duer kan ikke forventes at blive registreret med det blotte øje, hvorfor en byggesagkyndig ikke forventes at inddrage dette ved udarbejdelse af rap-porten.

Boet efter Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført:

ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstandgøres det gældende, 

at ejendommene ikke kræves ændret af Kommune for at kunne fortsætte med at blive anvendt til beboelse,

10

at der ikke foreligger dokumentation for, at ejendommene skulle op-føres med lyddæmpende vinduer,

at der ikke foreligger dokumentation for, at der skulle være behov for at benytte lyddæmpende ruder ved samtlige vinduer,

at sagsøgte ikke hverken havde eller burde have haft kendskab til, at ejendommene var opført uden lyddæmpende vinduer,

at der ikke foreligger dokumentation for, at støjniveauet konkret over-stiger gældende krav, hverken ved vinduer i stueplan eller på 1. sal

at der maximalt kan fremsættes krav vedrørende vinduer/facade mod Vej 2,

at støjniveau ved ejendommen Vej 1 10, Person 1 og Sagsøger 4, som følge af, at ejendommen er vendt 90 grader og dermed ligger parallelt med Vej 2, er væsentligt ander-ledes, da der ikke er direkte støjpåvirkning på køkkenfacade,

at den fremlagte dokumentation (syn og skøn) alene dokumenterer, at der ikke er lyddæmpede glas i ejendommene, ikke at der konkret er behov/krav om ændring,

at udgift, hvis der skal foretages udskiftning, kun kan omfatte udgif-ten til ruder, ikke til døre og vinduespartier,

at der har været forskellige krav vedr. støj for de opførte ejendomme og der har været søgt en fælles ansøgning om byggetilladelse, hvor efter det kan være svært at vurdere, om der skulle være krav om lyddæmpede ruder ved de pågældende ejendomme,

at lokalplanens § 10, pkt. 1, omtalte krav som helhed må anses for overholdt i forbindelse med afslutningen af byggesagen, jf. mail af den 22. november 2019 fra Kommune (bilag I),

at støjreduktionen til under krav kan udføres på anden facon ved støj-vold og forhøjelse heraf,

at hastighedsændringen -nedsættelsen gør, at krav i lokalplanen redu-cerer behovet for anvendelse af lyddæmpede ruder,

at sagsøger ikke har opfyldt provokation om gennemførelse af doku-mentation for støjniveau ved Vej 2 og at dette må kom-me sagsøger til skade,

at der ikke foreligger ansvarsgrundlag fra sagsøgtes side,

at sagsøgte har været i god tro,

at der ikke er givet garanti for særlig udførelse,

at den sumeriske beskrivelse ikke har skabt særlige forventninger hos sagsøgerne,

at det samlede krav pr. ejendom ligger væsentligt under bagatelgræn-se for forholdsmæssigt afslag,

at det må kunne lægges til grund, at ejendommene ikke i salgspriser er påvirket af forholdet om anvendelse af lyddæmpede ruder eller ej, henset til, at dette ikke har fremgået af salgsmateriale - det er

11

end ikke oplyst til mægler, af en (tidligere) sagsøger (Sagsøger 7),

at støjniveauet i sagsøgers ejertid ikke er ændret i et omfang, der gør, at der berettiget kan fremsættes krav om mangler,

at krav om mangler er forældet efter almindelig forældelse indenfor 3 år efter overtagelsesdagen,

at såfremt Retten lægger til grund, at ruder skal skiftes, så vil der i ud-giften skulle foretages reduktion for forlænget levetid henset til, at ruder var minimum 15 år gamle, da kravet blev rejst, og levetiden for en rude er mellem 25 og 40 år, svarende til mellem 37,5% og 60%. Alt efter om der anvendes levetid på 25 eller 40 år, så vil leve-tiden under alle omstændigheder blive forlænget med min. 37,5%,

at den samlede udgift til skift af samtlige ruder i henhold til skønser-klæringen kan opgøres til kr. 275.000 + moms, eller i alt kr. 343.750,00, beregnet på 7 ejendomme, svarende til kr. 49.107,15 pr. ejendom,

at det samlede krav ved 5 huse ikke kan overstige kr. 245.535,75, incl. moms,

at det samlede krav ved 4 huse ikke kan overstige kr. 196.428,60, incl. moms,

at der skal ske fradrag ved forlænget levetid 15 år ud af 25 år, subsidi-ært 15 år ud af 40 år, hhv. 37,5% eller 60%, svarende til kr. 19.642,86 eller kr. 30.691,97,

at et afslag i købesummen maximalt ved en salgspris på kr. 2.000.000,00 udgør 0,9822% eller 1,5% og

at sagsøgerne alle har haft mulighed for at tegne en ejerskifteforsik-ring.

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

I byggetilladelsen er der alene stillet krav om overholdelse af lokalplanens be-stemmelse om sikring mod/af støjniveau fra vejtrafik. Der er således ikke et spe-cifikt krav om anvendelse af lydglas, men kommunen meddelte ibrugtagnings-tilladelse med bemærkning om, at ”der ikke er problemer med støjniveauet ved denne ejendom, såfremt der er lydruder i gavlen på 1. sal.” , hvilket bygherre ef-terfølgende bekræftede.

Uanset at kommunens ibrugtagningstilladelse for så vidt hvilede på urigtige oplysninger om anvendelsen af lydruder, findes det ikke at kunne sidestilles med et egentligt myndighedskrav om anvendelse af lydruder. Kravet fra myn-dighederne rettede sig mod overholdelse af lokalplanen.

12

Retten bemærker, at der ikke til sagen er foretaget faktiske støjmålinger – der er således tale om teoretiske/anslåede værdier for den angivne støjpåvirkning.

Efter skønsmandens besvarelser/forklaring vil spørgsmålet, om der uden an-vendelse af lydglas kan konstateres overskridelse af værdier for ”støjniveau” a-lene være relevant for 1. sal (jf. i øvrigt kommunens ovennævnte bemærkning i ibrugtagningstilladelsen), hvor trafikstøjniveauet vil være mellem 57 og 60 dB, hvorved der ikke kan opnås en dæmpning (indendørs) til under de efter byg-ningsreglementet krævede 30 dB alene ved anvendelse af 4-18-4 ruder, der kun dæmper med 29 dB – efter dæmpning med 29 dB vil støjniveauet være mellem 28 og 31 dB.   

Skønsmanden har som anført ikke foretaget en udspecificering af omkostnin-gerne på den enkelte type rude, men har i besvarelsen af spørgsmål 12 angivet en samlet pris for 7 huse på 91 stk. ruder til i alt 343.750 kr. incl. moms, fordelt med ca. 50 % på 1. sal og 50 % på stueetagen, svarende til ca. 49.107 kr. pr. hus og svarende til ca. 24.536 kr. for 1. salen. Da der alene skal ske støjreduktion på facaden mod vejen, skal beløbet reduceres med yderligere 50 %, svarende til ca. 12.268 kr. pr. hus.

Skønsmanden har videre udtalt sig om termoruders levetid – 25 til 40 år. Ved fastsættelsen af udgiften skal der således tages højde for ”nyt for gammelt” , hvilket yderligere reducerer beløbet.

Vedrørende Vej 1 10 bemærkes, at huset er placeret ”på langs” af Vej 2, hvorfor huset ikke har en facade direkte mod kilden til trafik-støj og dermed ikke har det samme behov for støjreduktion på facaderne.

Videre bemærkes, at Sagsøger 7 har solgt Vej 1 18. Der er ikke under sagen fremkommet oplysninger, der måtte tyde på, at den manglende anvendelse af lydruder har haft betydning for prissætningen/købesummen.

På den baggrund og henset til den usikkerhed, der rent faktisk hersker vedrø-rende det reelle støjniveau i husene, finder retten, at sagsøgerne ikke har doku-menteret at have lidt et tab.

Herefter, og da det i øvrigt af parterne anførte ikke kan føre til et andet resultat, frifindes boet efter Sagsøgte.

Der er under sagen gennemført syn og skøn og sket afhjemling af skønsmanden under hovedforhandlingen. De samlede omkostninger hertil udgør 52.036,70 kr. (inkl. moms) med tillæg af kørsel til 1.193,70 kr. Sagsøgerne har foreløbig af-

13

holdt 31.193, 75 kr. samt kørsel med 1.193,70 kr., og sagsøgte har foreløbig af-holdt 20.843,35 kr.

Efter sagens udfald findes sagsøgerne endeligt at skulle afholde udgifterne til syn og skøn, i alt 53.230,80 kr.   

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, jf. herved den oprindeligt nedlagte påstand, forløb, omfang og udfald og med udgangspunkt i landsretspræsiden-ternes takster fastsat til dækning af advokatudgift med 80.000 kr. og af udgifter til syn og skøn 20.843,35 kr., i alt 100.843,35. Boet efter Sagsøgte er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:  

Boet efter Sagsøgte frifindes.

Sagsøger 3, Sagsøger 4, Sagsøger 6, Sagsøger 7 og Sagsøger 8 skal in solidum til boet efter Sagsøgte betale sagsomkostninger med 100.843,35 kr.   

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 19-02-2024 kl. 10:01

Modtagere: Sagsøger 6, Sagsøger 7, Advokat (L) Torben Lund, Sagsøger 3, Advokat (H) Julian Rosencrone von Benzon, Sagsøger 8, Sagsøger 4, Sagsøgte Boet efter Sagsøgte

RETTEN I HILLERØD

KENDELSE/DOM

afsagt den 21. september 2021

Sag BS-39214/2020-HIL

Sagsøger 1

Sagsøger 2

Sagsøger 3

Sagsøger 4

Sagsøger 5

Sagsøger 6

Sagsøger 7 og

Sagsøger 8

(advokat Julian Jensen)

mod

Sagsøgte

(advokat Torben Lund)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 7. oktober 2020.

Sagen drejer sig om et af sagsøgerne mod sagsøgte som sælger af en række ejen-domme rejst krav om erstatning, idet det gøres gældende, at ejendommene li-der af mangler, idet de ikke opfylder opstillede krav fra kommunen om lydiso-lering af vinduer og døre, og at ibrugtagningstilladelsen er opnået på et forkert grundlag.

2

Spørgsmålet om forældelse, passivitet og anvendeligheden af lov om forbru-gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom er udskilt til særskilt afgørelse, jf. retsplejelovens § 253.

Sagsøgerne, Sagsøger 1 m.fl., har nedlagt påstand om, at sagen fremmes.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Afgørelsen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Det fremgår af sagen, at Sagsøgte, som bygherre og med Virksomhed A/S som totalentreprenør opførte de pågældende huse, således at der skete indflytning i 2006.

Sagsøgerne har erhvervet ejendommene mellem 2006 og 2018.

De seneste købere er Sagsøger 4, der (sammen med Person 1) er-hvervede Vej 1 10 ved købsaftale af 21. maj 2018 med overtagelse den 1. august 2018, og (Sagsøger 6) Sagsøger 6, der (sammen med Person 2) erhvervede Vej 1 17 ved købsaftale af 10. maj 2017 med overtagelse den 1. september 2017.

De øvrige sagsøgere har erhvervet deres ejendomme mellem 2006 og 2015, idet dog bemærkes, at der ikke er fremlagt købsaftale vedrørende Vej 1 8 eller Sagsøger 3.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af Sagsøger 2 og Sagsøgte.

Forklaringerne gengives ikke i dommen.

Parternes synspunkter

Sagsøger 1 m.fl. har i deres påstandsdokument anført følgende:

”ANBRINGENDER:

Det gøres gældende, at sagsøgte skal svare økonomisk kompensation til sagsøgerne, idet der er fejl og mangler, til en foreløbig samlet udbedrings-udgift på kr. 1.158.924, ved de af sagsøgte solgte ejendomme beliggende Vej 1 6, 7, 8, 10, 14, 17, 18 og 19, By (herefter ejendom-mene) som er handlet over en årrække fra 2006 – 2018.

3

Det gøres i tilknytning hertil nærmere gældende, at ovenstående ejendom-me ikke lever op til de krav, som Kommune (herefter kommunen) har opstillet for ejendommenes vinduer og døre, der i overens-stemmelse med bygge- og ibrugtagningstilladelsen skal være lydisolerede.

Ad God tro

Sagsøgerne har ikke haft nogen grund til at tro, at støjgenerne var begrun-det i manglede lydisolering af pågældende vinduer og døre. At sagsøgerne i en længere årrække, trods gener, har været i god tro om overholdelsen af krav til lydisolering skyldes blandt andet følgende:

Sagsøgerne, der ingen byggeteknisk baggrund og/eller erfaring har, kan ikke forventes at skulle have opdaget, at støjgenerne kunne henfø-res til den manglende lydisolering. Det må forventes, at det kræver stor indsigt og viden om vinduer og døre at gennemskue, om disse er til-strækkelig lydisolerende.

I redegørelse for trafikstøj af den 1. juli 2006, udarbejdet af Virksomhed, fremgår det at vinduer både i stueplan og på 1. sal skal være lyddæm-pende (af typen 6-16 Ar-4). Det fremgår videre af redegørelsen, at re-kvirenten Virksomhed A/S (entreprenør i entreprisen) har oplyst Virksomhed, at der overalt er monteret lyddæmpende vinduer (af typen 6-16 Ar-4) (bilag 2).

Redegørelsen fra kommunen er givet på baggrund af undersøgelser af samtlige ejendomme, altså Vej 1 2 - 19, og ikke alene ejendom-mene Vej 1 2, 3, 4 og 5. Dette fremgår også af brev af den 6. juni 2006 fra Virksomhed A/S til kommunen (bilag 11).

Efter Lokalplan nr., § 10.1 er det en forudsætning for ibrugtagen af bebyggelsen, at støjforholdene skal være bragt i orden og disse foran-staltninger skal være gennemført (underforstået installeret lyddæm-pende døre og vinduer) (bilag 12).

Advokat, Advokatfirma, anfører i brev af den 1. november 2006 til kommunen, at samtlige 18 enfamilie-huse er opført og klar til ibrugtagning (bilag 3).

Kommunen anfører i brev af den 26. juli 2006 til Advokat, at kommunen er blevet oplyst: ” at alle boligerne har lydruder på 1. sal.”  (min fremhævning) (bilag 5).

4

Virksomhed A/S anfører i brev af den 28. juli 2006 til kommunen,

” at samtlige vinduer og døre såvel på 1. sal som i stueplan er forsynet med ly-druder.”  (min fremhævning) (bilag 6).

Virksomhed A/S fremsender den 2. august 2006 dokumentation fra Rationel Vinduer A/S, som angiver, at der er leveret lydisolerede døre og vinduer (bilag 7 og 8).

Ved overtagelsen af de solgte huse i 2006 blev der udleveret en materi-aleliste for ejendommene, udarbejdet af Virksomhed A/S, hvori det fremgår, at døre og vinduer i stueetage og på 1. sal er lyddæmpede (bilag 9). At samtlige 18 boliger skulle være ” Topstyrede i vacuumim- prægneret træ, isat 2-lags termoruder samt lydreducerende” , og at entredø-ren i samtlige 18 boliger er “Fabriksfremstillet i vacuumimprægneret træ, 

pladebeklædt med trepunktslukke, isat 2-lags termoglas samt lydreducerende i udskæring” , er en forkert oplysning, som skaber en berettiget forvent-ning om isolering af døre og vinduer hos sagsøgerne.

Ad Forældelse / retsfortabende passivitet

I forlængelse af ovenstående bestrides det, at sagsøgerne skulle have udvist passivitet over for behørigt at følge op på deres krav. Passivitetsvirkningen antages at kræve noget særligt, således at den blotte omstændighed, at ti-den går, aldrig i sig selv kan begrunde retsfortabende passivitet. Afgørende må være, om sagsøgerne har givet sagsøgte føje til at tro, at et krav er opgi-vet, og i mindre grad på, om sagsøgerne ikke har foretaget mangelsskridt i mellemtiden.

Den omstændighed, at sagsøgerne har været plaget af støjgener i en længe-re årrække, kan ikke anses for tilstrækkelig grund til, at sagsøgerne har ud-vist passivitet eller at der er indtrådt forældelse, idet disse kun har været i god tro.

Det gøres gældende, at forældelse og passivitet er udelukket af den grund, at sagsøgerne igangsætter undersøgelser straks efter, at de blev opmærk-somme på manglerne ved (vinduerne og dørene.

På trods af, at ejendommene beliggende Vej 1 6, 7 og 14 er handlet i 2006, findes bortfald på baggrund af den 5-årige forældelsesfrist ikke at kunne håndhæves, idet sagsøgte har handlet groft uforsvarligt. Dette må desuden antages at gælde uanset spørgsmålet om vedtagelsen af ABT 93 mellem parterne, idet parterne har indgået aftaler med tilsvarende indhold som ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3, hvorefter groft uforsvarlig adfærd afbryder forældelsesfristen.

5

Ad Ansvarsgrundlag

Det gøres gældende, at sagsøgte har handlet groft uforsvarligt, hvilket gæl-der som undtagelse til overholdelse af forældelsesfristen.

I tilknytning hertil gøres det gældende, at hvorvidt der foreligger uforsvar-lige forhold fra en totalentreprenørs side, beror på en konkret vurdering, hvorefter der i litteraturen gives et eksempel på en totalentreprenør, der ak-tivt har forsøgt at skjule mangelfulde forhold for at reducere omkostnin-gerne.

Sagsøgtes findes alene at have opnået ibrugtagningstilladelse ved at have givet kommunen ukorrekte oplysninger, hvilket anses for uforsvarlig ad-færd.

Ydermere gøres det gældende, at sagsøgte indirekte har accepteret ansvar for den manglende overholdelse af byggetilladelsens specifikationer, såle-des at der foreligger en fejl der kan tilskrives sagsøgte, idet sagsøgte delvist udbedrer og finansierer udbedring af tilsvarende mangler på ejendommen beliggende Vej 1 9.

Det kan næppe komme som en overraskelse for sagsøgte, at de øvrige ejen-domme, tilhørende sagsøgerne, lider af tilsvarende mangler, idet disse er opført på tilsvarende vis og med tilsvarende bygningsdele.

At sagsøgte ikke på dette tidspunkt igangsætter tilsvarende udskiftning i de øvrige ejendomme, tilhørende sagsøgerne, må anses for at være grov uforsvarlig adfærd.

Det gøres gældende, at et erstatningskrav er berettiget på baggrund af an-svarspådragende adfærd i øvrigt. Virksomhed A/S bestilte vinduer og døre hos Rationel Vinduer A/S allerede den 23. august 2005 (bilag 4), hvilket er mere end 9 måneder forinden redegørelsen for trafikstøj, som blev udarbejdet den 1. juli 2006. Disse vinduer og døre, der blev bestilt og indsat, overholdt således ikke kravene i BR-S 98 til indendørs støjniveau fra vejtrafik.

I tilknytning hertil gøres det gældende, at sagsøgte næppe kan have være uvidende om, at vinduer og døre ikke levede op til gældende forskrifter, herunder de af kommunen fremsatte krav til lydisolering.

Det bestrides, at sagsøgtes manglende byggetekniske indsigt kan fraskrive ansvar, idet det i så fald må anses for uforsvarligt at lade et boligkvarter op-føre. Såfremt manglerne skyldes de af sagsøgte ansatte, må sagsøgte gøre

6

krav mod disse. Det gøres endvidere gældende, at sagsøgte ejer en række selskaber, og kan anvende titler som vognmand, såvel som direktør og virksomhedsejer, hvorfor det må antages, at denne besidder en vis viden ud over normalen, som imidlertid alene kan forventes hos sagsøgerne.

Ad Aftalegrundlag

Det bestrides, at køberne af Vej 1 6, 7 og 8 generelt indtræder i alle rettigheder over for totalentreprenøren, allerede fordi, at der i købsaftalens § 3 (som er enslydende i de tre købsaftaler) står, at “Køber stilles I det hele ta-get som om at … sælger er totalentreprenør”  (min fremhævning). Mangel-sansvaret må på baggrund af en naturlig sproglig forståelse og fortolkning af indholdet, skulle gøres gældende mod sælger.

For så vidt angår Vej 1 6, 7 og 14 gøre det gældende, at der ikke er indgået en klar aftale om vedtagelse af ABT 93, men med hensyn til afhol-delse af 1-års og 5-års gennemgang, findes ABT 93, litra H at være vedtaget, eller blot vedtaget i overensstemmelse med bestemmelserne i ABT 93, idet følgende fremgår af købsaftalerne ” Købers krav overfor sælger som følge af mangler skal fremsættes senest 5 år efter overtagelsesdagen. Efter dette tidspunkt kan køber ikke rejse krav overfor sælger, medmindre der foreligger groft uforsvar-ligt forhold fra sælgers side.”  Ordlyden er således i overensstemmelse med ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3 og må anses som at have samme indhold som denne bestemmelse.

Det bestrides, at sagsøgte fritages for ansvar, for så vidt angår salget af Vej 1 8, 10, 17, 18 og 19, grundet udarbejdelse af el-, tilstandsrap-port og afgivet ejerskifteforsikringstilbud. Sagsøgte fritages ikke for ansvar for forhold, der strider mod offentligretlige forskrifter, eller hvor sagsøgte som sælger har handlet svigagtigt eller groft uforsvarlig.

I tilknytning hertil bemærkes det, at den byggesagkyndige, som skal udar-bejde tilstandsrapporten, alene skal dokumentere de synlige skader. For-skellen på lydisolerede henholdsvis ikke lydisolerede døre og vinduer kan ikke forventes at kunne registreres med det blotte øje, hvorfor en bygge-sagkyndig ikke forventes at inddrage dette ved udarbejdelse af rapporten.

Det gøres gældende, at allerede fordi sagsøgte har opført bygningerne med salg for øje, er sagsøgte ikke omfattet af huseftersynsordningen. At sagsøg-te har lejet flere ejendomme ud i mellemtiden, ændrer ikke herved.

Ad Forholdsmæssigt afslag

7

Det gøres gældende, at ud over, at der er tale om ulovlige forhold, som er i strid med bygge- og ibrugtagningstilladelsen og offentlige regler, foreligger der væsentlige værdiforringelser af ejendommene, som berettiger et for-holdsmæssigt afslag i købesummerne.

Ejendommene blev i sin tid solgt til en købspris på mellem ca. kr. 2.500.000 og kr. 3.200.000. Idet udbedringsudgifterne er fastslået til kr. 144.865,50 per ejendom, svarer udgifterne således til intervallet mellem 4,5% og 5,7% af ejendommenes værdi.

Det gøres gældende, at der ikke gælder en fast bagatelgrænse på 6 %, men at vurderingen må bero på en konkret vurdering af manglens beskaffenhed og karakteren af værdiforringelsen. Det er utvivlsomt, at ejendommene vil få en væsentligt ringere værdi ved salg og dertil, at nogle af beboerne har op til i 15 år levet i et for højt støjniveau, der kunne have være forhindret med lovlige lyddæmpende døre og vinduer.

Til støtte for den nedlagte påstand gøres derfor følgende hovedanbringen-der gældende:

at der forekommer betydelige mangler ved ejendommene beliggende Vej 1 6, 7, 8, 10, 14, 17, 18 og 19, By,

at ejendommene ikke lever op til de krav, som Kommune har opstillet for ejendommenes vinduer og døre,

at ejendommene, i overensstemmelse med bygge- og ibrugtagningstil-ladelsen, skal være lydisolerede,

at sagsøgerne har været i god tro, og hverken har byggeteknisk bag-grund og/eller erfaring,

at sagsøgerne ikke kan forventes at have opdaget, at støjgenerne kunne henføres til den manglende lydisolering af vinduer og døre,

at sagsøgerne er blevet givet ukorrekte oplysninger om bygningsdele-ne, hvorfor disse ikke kan være nærmest til at bære udbedringsudgif-terne til manglerne,

at sagsøgerne ikke har udvist passivitet over for behørigt at følge op på deres krav,

8

at forældelsesfristen ikke medfører bortfald af sagsøgernes krav, idet sagsøgte har handlet groft uforsvarligt,

at sagsøgte alene har opnået ibrugtagningstilladelse ved at have givet kommunen ukorrekte oplysninger,

at betingelserne for at pålægge sagsøgte erstatningsansvar er opfyldt,

at det af parterne aftalte vedrørende mangelsindsigelse svarer til betin-gelserne i ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3,

at sagsøgte ikke er fritaget for ansvar på baggrund af huseftersynsord-ningen,

at de oplistede fejl og mangler er væsentlige og medfører en værdifor-ringelse samt udbedringsudgifter der berettiget et forholdsmæssigt af-slag i købesummerne,

at sagsøgte er nærmest til at bære udgifter til udbedring af fejl og mangler ved de af sagsøgte opførte huse.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand fsva. forældelse, passivitet og forbruger-beskyttelse, gøres det gældende:

at sagsøgte ikke hverken er eller har været entreprenør eller rådgiver på opførelsen af de ejendomme som sagen vedrører. Sagsøgte har ej heller haft en sagkyndig viden om byggeriet, og af denne årsag har sagsøgte haft en rådgiver i form af rådgivende ingeniør og har anvendt totalentre-prenør til opførelse af byggeriet, som det også fremgår af sagens bilag H,

at sagsøgtes dispositioner i sagen ikke kan karakteriseres til at have været groft uforsvarlige i henhold til ABT93 § 36 og ej heller i øvrigt ansvarspå-dragende for sagsøgte,

at sagsøgte ikke kan identificeres med Rationel Vinduer A/S som tilsyne-ladende har afgivet ukorrekte oplysninger om de leverede vinduer og en eventuel bevidst disposition herfra kan således ikke overvæltes på sagsøgte,

9

at sagsøgte har været i god tro i forhold til de afgivne oplysninger om ud-førelse, konstruktion og overholdelse af krav i byggetilladelsen vedrø-rende ejendommene,

at sagsøgte ikke har foretaget afhjælpning af nogen art i Vej 1 9, men har lånt en ven (Bridgemakker) midler til at skifte 12 år gamle vin-duer i soveværelset for at få disse ekstra varmeisoleret,

at det ikke kan karakteriseres som hverken simpel eller grov uforsvarlig adfærd fra sagsøgtes side, at han ikke i 2018 i forbindelse med den be-skedne vinduesudskiftning i nr. 9 har igangsat og udført udskiftning af vinduer i de øvrige ejendomme for sagsøgtes regning,

at sagsøgte ikke pådrager sig ansvar for forhold og dispositioner ved ud-skiftningen i nr. 9 henset til at de krav, der fremsættes for så vidt angår ejendommene 6, 7, og 14 allerede var forældede på tidspunktet for ud-skiftning. Det oplyses, at ovennævnte ejendomme alle er overdraget til sagsøgerne i 2006,

at sagsøgerne 6, 7 og 14 er oprindelige købere som i henhold til købsafta-le er indtrådt i krav overfor totalentreprenøren, hvorfor eventuelle krav om konstruktionen skal ske overfor totalentreprenøren,

at sagsøgerne 6, 7, og 14 mulige krav er og vil været omfattet af forældel-sesloven, og derfor er forældet efter 10 år,

at der ikke forefindes forhold, der suspenderer forældelse og afbrydelse af forældelse, der skal ske ved restskridt, hvilket ikke er foretaget inden senest 2016 for disse 3 sagsøgeres vedkommende,

at samtlige sagsøgere siden deres respektive indflytning har været be-kendt med de faktiske støjforhold ved ejendommen, og at et sagsanlæg, uanset tidspunkt for hvornår man modtager oplysning om eventuel fejl-agtig konstruktion, ikke giver grundlag til hverken suspension af foræl-delse eller ændring i tidspunkt for påbegyndelse af beregning af passivi-tet,

at spørgsmålet om passivitet må og skal regnes fra partens indflytning, idet sagsøger har haft eller burde have haft kendskab til den faktiske støj på ejendommen og herved også har haft en reel og konkret viden om forholdene og til, om disse er anderledes, end man kunne og burde for-vente,

10

at en periode på ca. 3 år for den sagsøger med kortest ejertid er for lang en periode til, at der med rimelighed kan rejses krav overfor sagsøgte for forhold, som har kunnet konstateres fra indflytning, at byggeriet, som det er og forefindes er lovlige,

at der ikke er fremlagt dokumentation og ej heller i øvrigt fremkommet oplysninger, der skulle sandsynliggøre, at støjforholdene skulle være ændrede i ejertiden, således at tidspunktet for beregning af passivitet skulle kunne regnes fra et andet tidspunkt, nemlig tidspunktet for æn-dringen i støjniveauet,

at støjforholdene generelt på nuværende tidspunkt ikke er som forventet ved etableringen ved ansøgningen om byggetilladelse, da hastighed på Vej 2 er blevet reduceret fra 70 km/t på tidspunktet for hvor byggetilladelsen blev givet, til nu 60 km/t. hvilket medfører en betydelig støjreduktion,

at sagsøger ikke har fremlagt dokumentation for, at støjniveauet skulle overstige de krav, som er stillet i forbindelse med byggetilladelsen,

at det skal tages i betragtning, at kommunen ikke kræver ændring af byggeriet og at indsigelse om mangler ikke går på levetid eller konstruk-tionsforhold i øvrigt, kun på konsekvensen af støj, som jo må og kan kon-stateres uanset typen af vindue og facade. Denne opfattelse af støj vil i øvrigt samtidig påvirkes af, om vinduerne er åbne eller lukkede,

at for så vidt, sagsøgerne i nr. 8. 10, 17. 18 og 19 har alle haft mulighed for

at rejse krav overfor en ejerskifteforsikring, da disse købere er blevet til-budt at tegne en ejerskifteforsikring, hvor det ikke på forhånd kan afvi-ses, at der kunne have været dækning. Dette skal medtages i overvejelse af, hvorvidt kravet berettiget er rejst mod sagsøgte,

at der er indtrådt 3-årig forældelse for sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19, idet disse sagsøgere har kendt eller burde have været bekendt med støjni-veauet på kontraheringstidspunktet. Det gøres således gældende, at krav vedrørende støjniveauet er forældet,

at støjniveau både inde og ude for sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19 har væ-ret kendt og accepteret, og at dette har - må have - influeret i fastsættelse af prisen for ejendommen henset til, at sagsøgerne har haft mulighed for

at undersøge og vurdere dette inden købet,

at sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19, når der har været handlet efter Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom, er afskåret fra at

11

kunne gøre krav gældende overfor sagsøgte, idet der var udfærdiget til-standsrapport og ejerskifteforsikringstilbud således, at krav om fejl og mangler må rejses mod ejerskifteforsikringsselskabet,

at der ikke foreligger nogen form for dokumentation for, at sagsøgte på nogen måde skulle have handlet uforsvarligt endsige groft uforsvarligt på nogen måde i forløbet fra ejendommene blev opført til sagen er anlagt,

at der ikke foreligger svig fra sagsøgtes side i afgivne oplysninger til brug for salg af ejendom eller til brug for udfærdigelse af tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringstilbud og

at en udbedring af støjgener kan foretages ved forhøjelse af støjvold til oprindeligt niveau. Støjvolden er siden opførelsen af ejendommene faldet sammen og har dermed ikke længere den støjdæmpende effekt, som den oprindelig var tiltænkt. Støjvolden skal vedligeholdes af grundejerfore-ningen.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

I lokalplanen for området er i § 10 ”Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyg-gelse” bestemt, at

”10.1

Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før byggemodningen er tilendebragt efter et af byrådet godkendt projekt.

Forinden ny bebyggelse må tages i brug til støjfølsom anvendelse, herun-der boligformål, skal det for de primære opholdsarealer sikres, at støjni-veauet ikke overstiger 55 dB(A) fra vejtrafik. De støjdæmpende foranstalt-ninger skal udføres i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning nr. 311984, "Trafikstøj i boligområder". Det skal tillige sikres, at grænsen for vibrationer på 75 dB(A) bliver overholdt jf. Miljøstyrelsens orientering nr. 9/1997, "Lavfrekvensens støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø". Så-fremt støjniveauet overskrider disse grænseværdier skal der anlægges støjmur eller støjvold langs Vej 2.”

Der er ikke foretaget støjmålinger i ejendommene.

Vedrørende ABT 93 – groft uforsvarligt

12

Det er ikke under sagen endeligt belyst, hvorvidt de isatte vinduer er lydisole-rede/lyddæmpende eller ikke.

Det fremgår af Virksomhed A/S' materialeliste af 3. marts 2005 (summarisk beskrivel-se af boliger), at vinduer er ”lydreducerende” .

Virksomhed A/S' bestilling til Rational Vinduer er ikke fremlagt under sagen.

Det fremgår af ordrebekræftelsen fra Rationel Vinduer, at der sker levering af vinduer beskrevet som ”Klar/energi 4-18-4 med argon (2)” hhv. ”Klar/energi lamineret 4-16-6, 38 med argon” . Der ses ikke i ordrebekræftelsen beskrivelse om lyddæmpning el.lign.

I forbindelse med ansøgning om ibrugtagningstilladelse har sagsøgtes advokat fra Rational Vinduer den 31. juli 2006 modtaget bekræftelse på, at der er sket levering af ”lydglas, som har følgende opbygning 4-18-6.” Bekræftelsen er vide-resendt til kommunen.

Efter bevisførelsen finder retten det herefter ikke godtgjort, at der fra Virksomhed A/S' eller sagsøgtes side foreligger groft uforsvarligt forhold i forbindelse med mod-tagelse og installation af de leverede vinduer eller ved afgivelse af bekræftelse til kommunen.

Vedrørende forældelse

Efter forældelseslovens § 3, stk. 2, løber forældelsesfristen, hvis fordringshave-ren var ubekendt med fordringen, fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil. Ved krav om erstatning for mangler løber for-ældelsesfristen fra det tidspunkt, hvor manglen kunne konstateres.

Sagsøgernes erstatningskrav begrundes i, at ejendommene lider af mangler, idet de ikke opfylder opstillede krav fra kommunen om lydisolering af vinduer og døre, og at ibrugtagningstilladelsen er opnået på et forkert grundlag.

”Symptomet” på manglen/erne er støjgener.

Efter oplysningerne i sagen synes støjgenerne at være tiltaget fra 2006 og frem, og der har været kommunikation mellem ejerne af ejendommene og kommu-

nenom støjgener, hvorunder kommunen efter Sagsøger 2's for-

klaring skulle have meddelt, at ”alt er OK” , at der ikke kan gøres mere, og at man må leve med det.

Det bemærkes, at sagsøgerne ikke i den forbindelse rettede henvendelse til sagsøgte.

13

Efter rettens opfattelse må det ved støjgener i en ejendom fremstå som en nær-liggende mulighed, at støjen ”trænger ind” i ejendommen gennem vinduer (og døre), og at der derfor for husejerne har været anledning til at iværksætte en undersøgelse af, hvorvidt støjgenen kunne henføres til mangler i relation til de monterede vinduer.

Retten finder på den baggrund, at ejere af ejendommene på et tidspunkt mere end 3 år inden sagsanlægget den 7. oktober 2020 burde have fået kendskab til manglen, hvorefter det af dem rejste erstatningskrav er forældet, jf. forældelses-lovens § 3, stk. 1.

Da Sagsøger 4 overtog sin ejendom den 1. august 2018, er hans eventuel-le krav ikke forældet.

For så vidt angår Sagsøger 6, der overtog sin ejendom den 1. september 2017 bemærkes, at han ikke inden for de første måneder efter overtagelsen fin-des at burde have opdaget støjgenerne/haft anledning til at iværksætte under-søgelse, hvorfor hans eventuelle krav heller ikke er forældet.

For så vidt angår de øvrige sagsøgere, er deres eventuelle krav forældet.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.

Det fremgår af lovens § 1, stk. 1, at

”Reglerne i dette kapitel gælder for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hoved-sagelig er bestemt til beboelse for køberen, jf. dog stk. 2.” ,

og af § 2, stk. 1 og 5, at

”Har køberen fra sælgeren modtaget en tilstandsrapport og en elinstallati-onsrapport, jf. § 2 a, samt oplysning om ejerskifteforsikring, jf. § 5, kan kø-beren ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitets-installationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offent-ligretlige forskrifter, jf. dog stk. 2-7. Køberen kan heller ikke over for sæl-geren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstands- eller elin-stallationsrapporten.

……

Stk. 5. Uanset stk. 1 kan køberen påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretlige forskrifter. Hvis køberen ikke tegner ejerskifteforsikring,

14

kan denne uanset stk. 1 endvidere påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstands- og elinstallationsrappor-ten. Køberen kan desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svig-agtigt eller groft uagtsomt. Køberen kan i øvrigt gøre erstatningskrav gæl-dende efter almindelige regler, hvis sælgeren har opført bygningen med salg for øje.”

Efter bevisførelsen må ejendommene anses for opført af sagsøgte med salg for øje, ligesom ejendommene ikke hovedsagelig synes anvendt til beboelse for sag-søgte. Sagsøgte kan således ikke påberåbe sig forbrugerbeskyttelsesloven.

Herefter, og da det i øvrigt af parterne anførte ikke kan føre til et andet resultat, fremmes sagen således for så vidt angår sagsøgerne Sagsøger 4 og Sagsøger 6, medens Sagsøgte frifindes i forhold til de øvrige sagsøgere.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi (869.193,00 kr. (1.158.924 kr. – 2 x 144.865,50 kr.)), forløb og udfald og med udgangspunkt i landsretspræsidenter-nes takster fastsat til dækning af advokatudgift med 80.000 kr. Sagsøgte er ikke momsregistreret.

T H I B E S T E M M E S :

De af sagsøgerne Sagsøger 4 og Sagsøger 6 an-lagte sager fremmes.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte frifindes for så vidt angår de af Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3, Sagsøger 5, Sagsøger 7 og Sagsøger 8 rejste krav.

Sagsøgerne Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3, Sagsøger 5, Sagsøger 7 og Sagsøger 8 skal in solidum til Sagsøgte betale sagsomkostninger med 80.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 21-09-2021 kl. 10:00

Modtagere: Sagsøgte, Sagsøger 1, Sagsøger 6, Sagsøger 4, Advokat (L) Torben Lund, Sagsøger 2, Advokat Julian Jensen, Sagsøger 8, Sagsøger 5, Sagsøger 3, Sagsøger 7