Dom
RETTEN I AALBORG
DOM
afsagt den 20. februar 2023
Sag BS-3574/2022-ALB
Sagsøger 1
(advokat Ole Bille Petersen)
og
Sagsøger 2
(advokat Ole Bille Petersen)
mod
Sagsøgte (Virksomhed) v/ Person 1 (advokat Rasmus Mehl)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Retten har modtaget sagen den 28. januar 2022.
Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgte er erstatningsansvarlig overfor sagsøgerne på baggrund af mangelfulde oplysninger i salgsopstillingen omkring el i forbindelse med salg af ejendommen beliggende Adresse, Bydel, By som led i sagsøgtes profession som ejendomsmægler.
Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har nedlagt følgende påstand: Sagsøgte tilpligtes at betale 162.937,50 kr. med procesrente fra sagens anlæg.
2
Påstanden er opgjort sådan:
Tilslutning116.000,00 kr.
Tilslutning og installation14.350,00 kr.
Moms32.587,50 kr.
I alt162.937,50 kr.
Sagsøgte (Virksomhed) v/ Person 1 har nedlagt påstand om frifindelse
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Sagsøgerne købte ejendommen beliggende Adresse, Bydel, By gennem sagsøgte.
Sagsøgerne fik fremvist ejendommen d. 07-11-2020, og afgav efterfølgende bud på ejendommen. Købsaftalen blev underskrevet af parterne d. 10-11-2020 med overtagelsesdag d. 01-12-2020, jf. salgsopstilling og købsaftale af d. 10-11-2020 fremlagt som bilag 1 og 2.
Ejendommen blev overdraget til køberne d. 29-11-2020, men der var flere for-hold, som ikke var i orden og som ikke kunne accepteres af sagsøgerne. Rekla-mation blev fremsendt til sagsøgte og sælger d. 30-11-2020, jf. bilag 3.
Det blev ikke på fremvisningen eller efterfølgende oplyst overfor sagsøgerne, at der ikke var el indlagt eller eltavle. Det blev ligeledes ikke oplyst, at strømtil-førslen skete via en generator, og der blev ikke påvist nogen el-generator på ejendommen ved fremvisningen.
Ved overdragelsen af ejendommen forespurgte sagsøgerne blandt andet til af-læsning af elmåleren. Sælger svarede hertil, at der ikke var indlagt el til ejen-dommen.
Sagsøgerne klagede herefter over sagsøgte til Klagenævnet for Ejendomsfor-midling, der i henhold til kendelse af 27.09.2021, jf. bilag 11 har givet sagsø-gerne medhold i klagen og har fundet, at sagsøgerne er forbrugere jf. bilag 12.
Under salgsopstillingens afsnit vedrørende ”Byggemodnings- og tilslutnings-forhold” fremgår:
”…
Vand:
3
Privat, alment vandforsyningsanlæg
El:
220 V
Kloak:
Mekanisk rensning med nedsivningsanlæg (tilladelse ikke påkrævet)
…”
Købsaftalen er udfærdiget på formularen ”Købsaftale – Ejerboliger, fritidshuse og grunde” , hvoraf videre fremgår, at handlen er omfattet af reglerne om for-trydelsesret. Om jagtleje fremgår, at sælger sørger for at meddele den davæ-rende lejer, at jagten er solgt, og kontrakten derfor ikke kan forlænges. Om jule-træer fremgår, at juletræerne ikke er blevet passet i 2020 da tidligere aftale er blevet opsagt.
Forklaringer
Sagsøger 1 har som part forklaret, at han arbejder i som branddi-rektør en i IT-virksomhed. Han og Sagsøger 2 har været venner siden stu-dietiden. De har sommerhus ved siden af hinanden, og har gået på jagt sammen gennem flere år. De havde derfor talt om, at det kunne være fedt at have en jag-tejendom i nærheden af sommerhuset. Sagsøger 2 faldt ved et tilfælde over ejendom-men på Boligsiden. De lavede aftale med sagsøgte om at få ejendommen frem-vist. På fremvisningen blev de mødt af Vidne 1, der oplyste, at han netop havde overtaget sagen og ikke tidligere havde været på ejendommen. De gik først ind i jagtstuen, hvor der var ret mørkt. De løb alle tre rundt for at lede ef-ter, hvor lamperne kunne tændes. De ledte alle efter en eltavle, men fandt in-gen. De tænkte at det måske var i laden. Der blev intet nævnt om generator, og de så heller ikke en sådan. De tænkte, at eltavlen måtte være slukket, men at der vel kunne tændes for strømmen på en måde. I laden var det meget ufremkom-meligt med gamle landbrugsmaskiner. De drøftede ejendommen lidt med Vidne 1; at det var attraktivt tæt på deres sommerhuse, at der var toilet, el og vand – herunder fordi de havde en intention om at sætte det i stand. De drøftede ikke det el-hegn, der ses i bilag 7. De ønskede ikke at overtage jagtlejekontrakten, da de selv ville anvende området til jagt. Det var således væsentligt for dem, at kontrakten på jagtleje udløb kort efter. Det var også noget Vidne 1 slog på som salgsargument. De oplyste Vidne 1, at de ingen intention havde om at passe jule-træer. De bød på ejendommen samme dag eller dagen efter. De bød prisen, da de gerne ville være sikre på at få ejendommen. De fik udleveret købsaftale, salgsopstilling, fortrydelsesret m.v. De fik udarbejdet samejeoverenskomst, da det jo var en væsentlig investering for dem, og de ville sikre sig i tilfælde af ue-nighed, sygdom, død o.l., at de havde en aftale at holde sig til. Da de modtog den offentlige ejendomsvurdering, kontaktede Sagsøger 2 kommunen for at få ændret
4
kategori fra erhvervsmæssig benyttelse. Kommunen svarede, at de skulle af-vente ny ejendomsvurdering, som de så kunne klage over, hvorefter ændringen ville blive gennemført med tilbagevirkende kraft. Da de overtog ejendommen, mødtes de med sælger. Vidnet spurgte her til eltavle på grund af aflæsnings-skema. Sælger blev meget stille og sagde, at der ikke var nogen eltavle. De blev meget overraskede og tog straks fat i deres advokat, hvorefter klagesagen star-tede. Sælger nævnte ikke noget om en generator, det kom fra sagsøgte senere under klagesagen.
Person 1 har forklaret, at han er uddannet ejendomsmægler og har været dette i godt 31 år, heraf 26 som selvstændig i området. Der er tale om en grund hvor der for ca. 50 år siden af bygget stålhal til opbevaring af korn, gødning mv. Han tog ejendommen ind til salg i februar 2018, og han var i den forbindelse på ejendommen hvor han gennemgik den med ejeren. Ejendomme blev den gang sat til salg samlet med 32 ha, hvoraf denne sag omhandler de 15 af disse ha. Salgsmæssigt skete der ikke det store i et par år, hvor sælger ikke ville dele ejen-dommen op, selv om der var en køber de første 17 ha. Til sidst gav sælger sig, og solgte de 17 ha, hvorefter ejendommen blev udbudt som alene 15 ha. Ejen-dommen blev solgt som grund, da det er grunden, der er den store værdi. Stål-hallen er ikke uvigtig, men prissat til ca. nul. Juletræer er også prissat til nul, da de jo kræver pasning. Frijord bliver altid solgt som grund. I salgsopstillingen blev nævnt indtægt fra jagt og juletræer, da de færreste købere vil give 1,5 mio. kr. for en grund, uden at der følger indtægter med. Da han var der med sælger, kiggede de ind i maskinrum, hvor sælger oplyste at der stod 220 v generator. Det er helt normalt, at der ikke er indlagt el i hal af denne type, der er opført til opbevaring. Beliggenheden er ca. 1 km fra anden bebyggelse. Hvis der havde været el, ville det kunne ses på BBR, ligesom han ville have lagt den seneste a conto regning med. Han lagde sagen på Boligsiden, selv om han godt vidste, at det var på grænsen. Havde det været en fabriksbygning eller produktionsland-brug, ville han anvende købsformularen for erhvervsejendom, men denne ejen-dom ligger på grænsen. Det havde ikke været nødvendigt at give køberne en fortrydelsesret, men tanken har nok været, at det var ”gratis” at give fortrydel-sesretten. Han ville nok ikke selv have gjort det sådan, men det gjorde Vidne 1. Han har selv udfærdiget salgsopstillingen. At køber vælger ikke at drive ejen-dommen videre som erhvervsejendom, ændrer ikke ved, at den har erhvervs-status. Han blev oplyst om generatoren allerede da, han besigtigede ejendom-men med sælger. Han skrev derfor at der var 220 V, men burde nok have været mere tydelig med kilden. Han mener ikke at det er en fejl, men vil da nok gøre det anderledes en anden gang. Udbedring kan gøres meget billigere end det bi-lag, der kom i klagenævnet.
Vidne 1 har som vidne forklaret, at han var ansat hos sagsøgte i 4 år. Frem-visningen var kl. 10.00. De var rundt i bygningen, herunder i laden, hvor der var ret mørkt. Køberne fik et øjeblik for sig selv og fremkom så med et bud
5
1.350.000 kr. De talte ikke om el. Var han blevet spurgt ind til det, ville han have undersøgt det, herunder evt. kontaktet sælger, da det jo er et relevant spørgs-mål. De fremlagte fotos svarer vist meget godt til tilstanden på fremvisning. Der var ingen faste installationer, jf. de løse ledninger. Fremvisningen tog en times tid. De så ikke el-hegnet. Der var en fremvisning efterfølgende med en anden interesseret. På dette tidspunkt var jægerne kommet tilbage, så der gik de mere rundt på grunden, hvor de primært talte jagt. Det var første gang, han var på ejendommen. Han tog en salgsopstilling med derud, det var hans forberedelse til fremvisningen. Han fik ikke instruktion i forbindelse med fremvisningen. Han kiggede ikke efter belysning eller generator. Han støttede sig til salgsop-stillingen. Den ejendomsmægler, der tager ejendommen ind til salg må vide, hvad der er af installationer. Han ville ikke medsende bilaget med ”Oplysning om fortrydelsesret” , hvis det var en erhvervshandel. Han ville heller ikke have anvendt den brugte formular ”Købsaftale – Ejerboliger, fritidshuse og grunde” , hvis det var en erhvervshandel.
Vidne 2 har som vidne forklaret, at han er søn af sælgerne. Han har for-pagtet laden fra 1986-2019, så han kender bygningen. Benyttelsen frem til over-dragelse havde været som landbrug. Han har ikke haft noget at gøre med ejen-dommens drift. Han har set, at der hængt lamper op med interimistiske lednin-ger. Hvidevarerne var bare sat til opbevaring. De var ikke tilsluttede. De har an-vendt bygningen til opbevaring. Han er ikke bekendt med, at der har været en generator på ejendommen. De har anvendt den anden ende af ejendommen til korntørring, som de anvendte en traktor til at drive. Hans mor har altid sagt at juletræerne gav underskud, det var vist mest venner og bekendt, der hentede træer. Han tænker at jagtlejen ophørte da køberne ikke var interesserede i det. Han var ude og vise køberne rundt efter handlen.
Vidne 3 har som vidne forklaret, at han fik ejendommen fremvist den 7. november 2020. Han besigtigede arealerne. Han betragtede som juletræsplan-tage og jagtområde. Der sad jægere i jagtstuen, så han tænkte det kunne videre-udlejes til jægerne. Han tænkte ejendommen som en indtægtskilde. Han bød prisen. Han tænkte ikke over, om der var strøm. Han havde budt samme pris uanset strøm. Han var inde i laden, hvor det svarer til de fremlagte billeder. Han er selv elektriker.
Parternes synspunkter
Sagsøger 1 har i sit påstandsdokument anført:
”…
ANBRINGENDER:
Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende,
6
at sagsøgerne er at betragte som forbrugere, da de har købt ejendom-men som privatpersoner, da der er tale om frijord og da ejendommen er erhvervet til ikke-erhvervsmæssig anvendelse i henhold til lov om for-midling af fast ejendom § 4, stk. 1, pkt. 2. Det fremgår ligeledes af købs-aftalens side 2, jf. bilag 2, at handlen er omfattet af reglerne om fortry-delsesret, som gælder for forbrugerkøb, hvorfor Klagenævnet har kompetence til at behandle klagen.
at klagenævnet for Ejendomsformidling har afgjort, at sagsøgerne er at betragte som forbrugere. Bilag 19, 20 og 21.
at frijord er som navnet indikerer, et begreb for jord som må ejes af alle. Frijord er modsat gamle dage jord som alle må købe, og ikke kun bru-ges af landmænd. Det forhold, at der er tale om frijord medfører ikke, at dette er henvendt til erhverv.
at sagsøgte desuden uanset om sagsøger er forbruger eller ej skal afgive korrekte oplysninger om ejendommen i forbindelse med salg af ejen-dommen.
at sagsøgerne er i god tro, og havde en berettiget forventning om at der var almindelig strømforsyning til ejendommen ud fra de oplysninger, som de har modtaget fra sagsøgte i salgsopstillingen og p fremvisnin-gen, hvor ejendommen også blev fremvist med lamper, opvaskema-skine, stik, elhegn mv. Sagsøgerne burde p baggrund heraf ikke have indset, at der ikke var indlagt el fra elforsyningen.
at oplysningerne i salgsopstillingen og oplysningerne givet på fremvis-ningen anses for en tilsikring og garanti til sagsøgerne.
at sagsøgte skal give sagsøgerne de oplysninger, som er af betydning for handlen og dens gennemførelse jf. lov om formidling af fast ejen-dom § 25, hvilket ikke er sket i dette tilfælde.
at salgsopstillingen skal oplyse om andre forhold af væsentlig betyd-ning jf. bek. 1230 af 21. november 2014 om formidling mv. ved salg af fast ejendom § 6 stk. 1. nr. 16.
at ejendomsmægleren skulle have nævnt generatoren, når strømforsy-ningen sker via en generator. Der er intet nævnt om generator i salgsop-stillingen eller købsaftalen, ligesom sagsøgerne ikke har fået oplyst no-get herom,
at sagsøgte skal give både sælger og køber de oplysninger, som er af be-tydning for handlen og dens gennemførelse, og at ejendomsmægleren i fornødent omfang skal foretage undersøgelser samt indhente og kon-trollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at hand-lens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter.
at sagsøgte har handlet ansvarspådragende overfor sagsøgerne og i strid med god ejendomsmæglerskik, og dermed er erstatningsansvarlig
7
for det tab som sagsøgerne har lidt ved at der ikke er etableret strømfor-syning.
at Klagenævnet for Ejendomsformidling har truffet afgørelse i sagen og givet sagsøger medhold.
at Klagenævnet for Ejendomsformidlings kendelse giver sagsøgerne medhold i at de har lidt et tab, og at sagsøgte skal betale kr. 163.000,00 inkl. moms med tillæg af renter til sagsøgerne jf. tilbud af 09.08.2021.
at Klagenævnet for Ejendomsformidlings kendelse skal lægges til grund for nærværende sags afgørelse (…).
at sagsøgte på baggrund af sit professionsansvar og af sagsøgtes man-gelfulde oplysninger i salgsopstillingen om el, skal erstatte sagsøgernes udgifter til etablering af el i jagtstuen.
at sagsøgte har udvist culpøs og ansvarspådragende adfærd, da sagsøgte nu mener allerede på tidspunkt for indgåelse af formidlingsaf-talen at have konstateret, at ejendommen var udstyret med en genera-tor, hvilket ejendomsmægleren ikke oplyser på fremvisningen og hvil-ket der ikke oplyses om i forbindelse med salget, hverken i salgsopstil-ling eller købsaftale.
at ejendommen har været annonceret p boligsiden.dk, og derfor hen-vender ejendommen sig til forbrugere. Der vedlægges bilag 22, med regler for annoncering på boligsiden.dk. Det fremgår af § 4 stk. 1, “at der m alene annonceres emner på Boligsiden, hvor overdragelsen er omfattet af lov om formidling af fast ejendom m.v. jævnfør dog stk. 2.
at sagsøgte i salgsopstillingen har oplyst, at ejendomstypen er en helårsgrund bilag i og ejendomsmægleren Vidne 1 har i forbindelse med udarbejdelse af købsaftale fremsendt mail af 10. november 2020 til sagsøger med købsaftale om ejerbolig, fritidshuse og grund, oplysning om fortrydelsesret, persondatabehandling og bilag.
Købsaftale om ejerbolig, fritidshuse og grund, oplysning om fortrydel-sesret og persondatabehandling finder kun anvendelse, når køber er forbruger Bilag 23.
at sagsøger ingen cvr. nr. har jf. udskrift fra erhvervsstyrelsen Bilag 24.
at sagsøgers advokat og sagsøgte ikke var enige om skødets udform-ning vedrørende ejendomskategori. Ejendomsmægler Vidne 1 pres-sede på med at f skødet godkendt, som det var forelagt og i modsat fald ville købesummen blot blive frigivet til trods for, at der ikke var tinglyst skøde. Sagsøgers advokat sendte herefter mail af 15. april 2021 med be-grundelse for, at skødet netop skulle anføres med ejendomskategori “ANDET” , og anføres “Frijord, herunder med 63810 m2 fredskov samt lade/jagthytte” , da ejendommen ikke skal anvendes til erhverv og det er vigtigt, at give de korrekte oplysninger til myndighederne. Bilag 25. Sagsøgte ændrede herefter skødet, hvorefter det blev tinglyst, som AN-DET Frijord, herunder med 63810 m2 fredskov samt lade/jagthytte.
8
at sagsøgtes fremlagte bilag J, er en ejendomsvurdering fra SKAT fra 2020 og at ejendommen først er erhvervet i maj 2021. Sagsøger har væ-ret i dialog med kommune/skat omkring ændring af anvendelsen, men sagsøger har fået oplyst, at dette først kan ske ved de nye vurderinger, da der ikke laves omvurderinger. Denne ændring får også virkning med tilbagevirkende kraft. Såedes at ejendomsskatten ændres med tilbagevirkende kraft.
at der ikke kan forlanges, at sagsøger eller sagsøgers rådgiver i forbin-delse med handlen, skal kunne gennemskue, at der ikke er indlagt strøm på ejendommen og der kan ikke være et skærpet krav hertil, når ejendomsmægleren p fremvisningen oplyser, at der er indlagt strøm og
at der må være slukket for relæet. Det anføres desuden forkert i salgs-opstillingen og der ikke er nogen oplysninger i købsaftalen om forhol-dene til trods for, at sagsøgte nu oplyser, at sagsøgte har konstateret, at der var en generator på ejendommen allerede, da sagsøgte tog ejen-dommen til salg.
at sagsøger bød på ejendommen efter fremvisning med ejendomsmæg-ler Vidne 1 efter de netop havde drøftet alle fordelene med indlagt strøm og vand mm. på ejendommen, hvilket også må anses som en ga-ranti /tilsikring fra ejendomsmægleren.
at der på ejendommen indvendigt bade var stikkontakter, ledninger, opvaskemaskine, komfur og elhegn, jf. bilag 7.
at sagsøger ikke har kunnet konstatere placering af eltavlen ved frem-visningen, da laden var fyldt med ting. Sagsøger har heller ikke ved fremvisningen set vandmåleren, som ved overdragelsen viste sig at være placeret 700 m fra ejendommen, men ejendomsmægleren har op-lyst, at der var indlagt strøm og vand.
at det alene er oplysninger om varmekilde, der skal fremgå af BBR og ikke energi.
at det er af stor betydning, at generatoren ikke er nævnt i salgsopstillin-gen og at denne forkerte oplysning og manglende oplysninger om for-holdene på ejendommen medfører et ansvar for sagsøgte.
at der ved overdragelsen hverken er tilsluttet strøm til ejendommen el-ler en generator på ejendommen, hvorfor oplysning i salgsopstillingen er åbenbart forkert.
at oplysninger i salgsopstilling skal anses som garanti /tilsikring og at hvis der alene er tale om en oplysning, er det en direkte forkert oplys-ning fra sagsøgtes side, som medfører et ansvar. Ansvaret må være skærpet, da sagsøgte erkender at have kendt til forholdene allerede, da sagsøgte tog ejendommen til salg. Sagsøgte er derfor bekendt med, at der gives direkte forkerte oplysninger i forbindelse med handlen.
at det ikke er muligt, som sagsøgte hævder, at sagsøger ved fremvisnin-gen skulle have konstateret, at der ikke var indlagt strøm og at der ikke
9
var en eltavle, samtidig med at sagsøgte hævder, at der aldrig er blevet talt om el, eltavle mm på fremvisningen.
at sagsøger har berettigede forventninger om ejendommens tilslutning til strøm ikke kan udelukkes p grund af ejendommens placering, da der er indlagt strøm ved pumpestationen, som ligger længere væk fra be-byggelse end nærværende ejendom. Der er desuden indlagt vand på ejendommen, hvor vandmåleren ligger 700 m fra ejendommen.
at 220 volt ligger indenfor den nominelle spænding 230 volt, hvilket fremgår af mail af d. 21. december 2022 fra Sikkerhedsstyrelsen bilag 26. Det fremgår endvidere af Sikkerhedsstyrelsens elinstallationsrapport, at elinstallatøren ved udarbejdelse af elinstallationsrapporter skal angive, om der er det antal krævede antal 220/250 V stikkontakter, jf. bilag 27 side 11 og frem, som er et eksempel på en elinstallationsrapport fra en ejendom, som sagsøgte p nuværende tidspunkt har udbudt til salg, og hvoraf stikkontakter angives som 220/250 volt. Det er således uden be-tydning om der star 220 V eller 230 V i salgsopstillingen I forhold til kø-bers berettigede forventninger.
at sagsøgtes bilag D, mailkorrespondancen fra d. 13. marts 2020 med Dansk Ejendomsmæglerforening vedrører et tidligere forsøg på salg af ejendommen, hvor der til ejendommen tilhørte et stykke landbrugsjord, som blev frasolgt separat, og ejendommen ikke var sat til salg som fri-jord på dette tidspunkt. Ejendommen blev sat til salg igen på boligsiden efterfølgende i oktober 2020 som værende frijord, se bilag 14 og 15 ud-skrift fra boligsiden. Sagsøgtes bilag D, er derfor ikke være relevant i nærværende sag i dette vedrører et andet salg.
at oplysninger om, hvad ejendommen tidligere har været anvendt til, ikke har betydning i forhold til, om der er tale om et forbrugerkøb eller et erhvervskøb. Det afhænger af hvad køberne skal anvende ejendom-men til. I dette tilfælde skal ejendommen ikke anvendes i erhvervsmæs-sig henseende.
at sagsøgtes bemærkninger om at der skulle være tale om en sanerings-moden lade i blik, ikke har været udtrykt ved salget af ejendommen. Der henvises til salgsopstillingen, bilag 1, hvoraf fremgår, “at det be-stemt er vigtigt, med en stor lade bygning og at tidligere ejer, har an-vendt dele af indendørsarealet til ophold.”
at det er korrekt, at der er udfærdiget en samejeoverenskomst, i tilfælde af dødsfald eller uenighed og til fordeling af udgifter mellem sagsø-gerne i forbindelse med deres sameje af ejendommen. Det bemærkes i den forbindelse, at det ikke er ualmindeligt at udfærdige en samejeove-renskomst i nærværende situation eller lignende —samejeoverenskom-ster er ofte forekommende, når der er tale om to ugifte ejere af en ejendom. Ordlyden i samejeoverenskomsten ændrer ikke på dette, det er naturligt, at der i forbindelse med sameje af en ejendom skal tages stilling til udgifter forbundet hermed, drift, vedligehold og fordeling af disse.
10
at en samejeoverenskomst regulerer rettigheder, og pligter mellem mindst to parter der ejer et aktiv i fællesskab. Samejeoverenskomsten er kort sagt en skriftlig aftale, der regulerer alle de forhold parterne senere kan blive uenige om og har intet at gøre med om ejendommen drives af forbrugere eller erhvervsdrivende.
at det i samejeoverenskomsten netop er bestemt, at der ikke skal kunne udlejes til jagt til andre uden at der er enighed herom, da parterne vil begrænse muligheden for at udleje til jagt. Dette skyldes, at ejendom-men alene er købt til privat brug, hvor begge parter, hver især og sam-men vil gå på jagt.
at den omstændighed at der foreligger en samejeoverenskomst ikke be-tyder, at der er tale om en ejendom købt i erhvervsøjemed.
at køberne ikke har nogen, ønsker om at drive erhverv fra ejendommen eksempelvis med salg af juletræer. Ligesom det overfor køberne er op-lyst, at der ikke er drevet erhvervsmæssig produktion af juletræer i 2020 af sælger.
at sagsøgte ikke tidligere heller ikke under sagen ved klagenævnet har haft indvending imod beregning af erstatningens størrelse.
at sagsøgers tab er dokumenteret både ved tidligere fremlagte tilbud ved stævningen samt ved det af sagsøgte fremlagte tilbud af 9 novem-ber 2022 fra Netselskabet N1 og 20/21 november 2022 fra Terndrup el-teknik tillagt omkostninger til stikledning, eltavle og gravearbejde Bilag 17 og 18.
at det af sagsøgte fremlagte tilbud ikke kan anvendes, da det alene er etablering af tilslutning til kabelskab ved skel og da tilbuddet desuden skal tillægges moms, da sagsøger er forbruger. Det anførte beløb fra sagsøgte er derfor ikke, hvad det de facto koster at udbedre, som anført i sagsøgtes processkrift.
at sagsøgers tilbud fra Netselskabet N1 af 22. november 2022, Bilag 17, er indhentet fra samme selskab og samme medarbejder, som det af sagsøgte indhentede tilbud og det fremgår tydeligt, at det koster 105.100,00 kr. plus moms i alt kr. 131.375,00 for at få strøm ført ind til ejendommen. Herudover kommer der udgifter til stikledning, eltavle og gravearbejde, som der ikke er taget højde for i sagsøgtes processkrift.
at sagsøgtes tilbud bilag G er afgivet fra N1 af samme medarbejder Person 2 allerede den 07. september 2022. Be-løbene er helt identiske med priserne, som sagsøgerne har modtaget den 09. november 2022 bilag 17 og 18. Der må ses bort fra sagsøgtes in-dikationer om, at Person 3 har påvirket medarbejderen i N1, da Norlys og N1 er 2 separate selskaber med hver deres egen organisation og Person 3 er ikke chef for medarbejderen i N1 og da der er tale om helt samme pris, som sagsøgte har indhentet i Bilag G 2 måneder tidligere.
11
at sagsøgers bilag 17-18 skal finde anvendelse, da sagsøgte på samme måde har indhentet tilbud bilag G og fremlagt efter sagens anlæg. Bilag G er fra samme selskab og samme medarbejder og med samme priser. Uenigheden burde ikke bestå i om tilbuddet fra N1 kan anvendes, men i om sagsøgte, skal betale for arbejdet til skel eller til ca. 30 meter fra hus og om beløbet skal tillægges moms. Desuden består uenigheden i, om sagsøgte skal betale for gravearbejde, stikledning og eltavle bilag 18.
at såfremt sagsøgte fastholder at bilag 17-18 ikke kan finde anvendelse, m bilag G ligeledes bortfalde og det m herefter være det oprindelig til-bud bilag 16, som er indhentet inden sagens anlæg, der kan anvendes i sagen.
at alle tilbud skal indeholde moms, da sagsøger er forbruger.
at sagsøger ikke skal afholde udgifter til stikledninger til tilslutning af el til ejendommen, eltavle og gravearbejde, idet ejendommen er solgt med strøm indlagt til ejendommen og laden.
at sagsøgte ved fremvisningen oplyste, at der er indlagt vand og el til ejendommen og laden, hvilket ligeledes fremgår af salgsopstillingen.
at sagsøgte ikke har dokumenteret, at ejendommen er solgt uden, at der skulle være strøm indlagt til ejendommen og laden.
at sagsøger har lidt et tab ved sagsøgtes handlinger og at der mod for-ventning ikke er etableret strømforsyning til ejendommen.
at sagsøgernes fremlagte tilbud af 9. november 2022 fra Netselskabet N1 og tilbuddet af 20/21 november 2022 fra Terndrup elteknik med samlede udgifter til el inklusive tilslutningsbidrag til elselskabet kr. 151.675,00 inkl. moms skal anvendes til beregning af erstatningens stør-relse Bilag 17 og 18, alternativ det af sagsøger fremlagt tilbud af 09. august 2021 kr. 162.937,50 bilag 16.
…”
Sagsøgte (Virksomhed) v/ Person 1 har i sit på-standsdokument anført:
”…
3 ANBRINGENDER
3.1 Overordnet bestrides det, at de erstatningsretlige betingelser er op-fyldte. Særligt gøres det gældende, at der ikke er udvist culpa, og at der ikke er dokumenteret et tab.
3.2 Sagsøgerne og sælger er ikke forbrugere.
3.3 Indledningsvist bestrides det, at sagsøgerne er at betragte som for-brugere.
12
3.4 Det er indiskutabelt, at Ejendommen skal kategoriseres som en er-hvervsejendom. Det følger udtrykkeligt af BBR-meddelelsen af 26. ja-nuar 2018 side 2, der er fremlagt som bilag A, at bygningsarealet er 288 m2 heraf samlet erhvervsareal udgør 288 m2.
3.5 Af BBR-meddelelse af 16. december 2022, der er fremlagt som bilag I, følger det, at sagsøgerne i hele deres ejertid har kategoriseret Ejen-dommen som et erhvervsareal.
3.6 Det er den enkelte ejer, som er ansvarlig for at BBR er opdateret og retvisende – i dette tilfælde sagsøgerne. BBR benyttes til mange formål herunder, hvordan ejendomsskatten skal beregnes for den pågældende ejendom.
3.7 Af SKATs hjemmeside kan det udledes, at Ejendommen i 2020 og frem, hvor sagsøgerne har ejet Ejendommen, blev benyttet/benyttes som en erhvervsejendom, og at sagsøgerne formentlig betaler ejen-domsskat i tråd hermed. Eftersom data fra BBR benyttes ved beregning af ejendomsskatten, kan det konkluderes, at sagsøgerne pr. 16. decem-ber 2022 også skattemæssigt kategoriserede Ejendommen som erhverv. Vurderingsfortegnelsen for Ejendommen er fremlagt som bilag J.
3.8 Sagsøgerne er ikke forbrugere, hvilket også bekræftes ved den ting-lyste samejeoverenskomst, som sagsøgerne har indgået vedrørende Ejendommen. Samejeoverenskomst er indgået med den hensigt at drive Ejendommen erhvervsmæssigt, ligesom den hidtil har været drevet. Dette viser sig ved, at der i overenskomsten bl.a. er beskrevet, hvordan Ejendommen skal drives – herunder konto, betaling, administration, udlejning, investering og vedligeholdelse.
3.9 Sagsøgernes hensigt om at drive ejendommen erhvervsmæssigt be-kræftes flere steder i overenskomsten.
” 1. Ejendommens drift (konto, betaling, administration og vedligehol-
delse).
Ejendommen er af os erhvervet i fællesskab. Ejendommen består af skov, herunder fredskov, jagt og en ladebygning, som i det følgende benævnes som ”ejendommen”
Vi forpligter os til, at vi hver for sig yder 1/2 af de nødvendige udgifter til ejendommens drift og vedligeholdelse og til eventuelle forbedringer og ny-anskaffelser
……..
2. Ejendommens benyttelse og brugsret
Vi er enige om, at vi som nævnt i punkt 1, udarbejder en aftale hvert år
vedrørende ejendommens drift, anvendelse af ejendommen og jagten, ved-ligeholdelse, eventuelle forbedringer og investeringer, størrelse af indbeta-ling mm.
13
Såfremt ejendommen eller jagten skal udlejes til andre, skal der være en
forudgående aftale herom og enighed mellem de 2 anpartshavere herom og indtægterne skal indgå på den fælles konto, som er nævnt i punkt 1.
…….
3. Skat
skattemæssig henseende deles overskud og underskud lige, så længe vi ejer ejendommen i fællesskab.”
3.10 Samejeoverenskomstens ordlyd og udformning har en sådan ka-rakter, at der ikke kan herske tvivl om, at der er tale om erhverv.
3.11 Ejendommens størrelse og beskaffenhed indikerer også en er-hvervsmæssig benyttelse. Der er intet stuehus på Ejendommen men derimod en lade/et skur på 288 kvadratmeter, der udelukkende har et erhvervsmæssigt sigte, jf. også det oplyste om, at sælger benyttede er-hvervsbygningen til opbevaring af maskiner, korn, gødning samt i for-bindelse med salg af juletræerne samt BBR-oplysningerne, som sagsø-gerne selv har indgivet jf. bilag I.
3.12 Der har ikke været afholdt syn og skøn. Sagsøgerne har således in-tet gjort for at løfte bevisbyrden for endsige imødegå, at der ikke skulle være tale om en erhvervsejendom.
3.13 Det gøres gældende, at Dansk Ejendomsmæglerforening i marts 2020 har vurderet, at Ejendommen alene kan kategoriseres som en er-hvervsejendom, og at Ejendommen Ikke retter sig til forbrugere. Dansk Ejendomsmæglerforening har vurderet, at der ikke er tale om en for-midling, der er reguleret ved Lov om formidling af fast ejendom. Det forhold, at arealet blev formindsket ved frasalg, ændrer ikke på, at der er tale om en ”erhvervsbygning” , der ligger på en stor grund jf. bilag D.
3.14 Det gøres gældende, at sælger Cimber Farming ApS drev Ejendom-men erhvervsmæssigt frem til overtagelsesdatoen. Det bemærkes, at sælger drev Ejendommen frem til overdragelsen i et kapitalselskab. Ka-pitalselskaber driver pr. definition altid erhvervsvirksomhed.
3.15 Det gøres gældende, at årsagen til, at Ejendommen blev lagt op på boligsiden den 28. oktober 2020 var, at det var sagsøgtes vurdering, at Ejendommen var at betragte som frijord. Det var en formidling, der var henvendt til erhverv og dermed ikke en formidling, der var omfattet af lov om formidling af fast ejendom, hvilket begrundes med at Ejendom-men bestod af en erhvervsbygning/lade, der lå på en stor grund. Dertil bemærkes det, at jagten var lejet ud til et konsortium og også af den grund var drevet erhvervsmæssigt. I salgsopstillingen (bilag 1) gør sagsøgte opmærksom på, at ” Køber kan påregne indtægter fra jagtudlejning og i et vist omfang tillige indtægter fra juletræerne” , hvilket betoner, at salgsopstillingen ikke er rettet mod en forbruger.
3.16 Sammenfattende er der helt åbenbart tale om en erhvervsejendom i lov om formidling af fast ejendom m.v.’s forstand, hvorfor denne lov i sagens natur ikke finder anvendelse. Allerede af den grund er der ikke af sagsøgerne godtgjort et grundlag for det af sagsøgerne rejste krav.
14
3.17 Manglende ansvarsgrundlag
3.18 Dernæst gøres det gældende, at der ikke er grundlag for at hævde, at sagsøgte skulle have handlet culpøst.
3.19 Det bestrides, at der er fejlagtige oplysninger i salgsopstillingen, da der var ”220 V” på Ejendommen som anført på s. 9 i salgsopstillingen via generator. Det står intetsteds nævnt, at det er elforsyning af ejen-dommen gennem et offentlig elforsyningsanlæg – og alt ved Ejendom-mens beskaffenhed taler imod dette. I salgsopstillingen er det derimod eksplicit anført, at ”køber afholder alle udgifter til stikledninger til til-slutningssted samt evt., udgifter til tilslutning af forsyningsværker” jf. salgsopstillingens bilag 1, side 11, hvorfor sagsøgerne var gjort op-mærksom på, at der var køberudgifter forbundet med tilslutning til for-syningsværk og tilslutningssted.
3.20 Det anførte skal ligeledes ses i lyset af, at elforsyningsselskaber ikke benytter 220V men derimod 230V, jf. bilag 26. Det forhold, at der benyttes betegnelsen ”220V” i salgsopstillingen, dokumenterer således også, at elforsyningen ikke sker via elforsyningsværk.
3.21 I artikel fra Sikkerhedsstyrelsen bilag K samt i bilag 26 er det såle-des oplyst af Sikkerhedsstyrelsen, at spændingen i elnettet er 230 volt. Det forhold, at spændingskvaliteten svinger, ændrer ikke på, at den no-minelle spænding er 230 V.
3.22 Supplerende om den hævdede culpa samt bemærkninger om sagsøgernes undersøgelsespligt og den manglende årsagsforbindelse.
3.23 Det bestrides, at sagsøgerne har været i god tro eller kunne have en berettiget forventning om, at elforsyning til laden ville ske via et elværk ud fra de oplysninger, som fulgte af BBR-meddelelsen og salgsopstillin-gen.
3.24 Det gøres gældende, at Ejendommens art, nuværende ringe stand og oprindelige karakter som opbevaringsmulighed for foder og afgrø-der ingenlunde kan retfærdiggøre en berettiget forventning om, at Ejen-dommen var tilsluttet et elværk. Der er tale om en lade i blik, der på in-gen måde er blevet moderniseret siden opførelsen, og brugen har været den samme i alle de 50 år, hvor laden har været på Ejendommen.
3.25 Det bestrides, at sagsøgerne med rette kunne forvente, at den på-gældende lade havde tilsluttet strøm via et elværk henset til den geo-grafiske placering, karakter, brug og stand. Laden er placeret i et øde område – fjernt fra forsyningsnetværket, ligesom der ingen luftlednin-ger er til laden. Det ville være særdeles unormalt, hvis elforsyningssel-skabet havde trukket kabler til dette særdeles tyndtbefolkede område. Forsyning via en generator er således en helt sædvanlig og adækvat el-forsyningskilde med denne beliggenhed.
3.26 Det bestrides, at sagsøgerne med føje kunne gå ud fra, at der var lagt fast strøm ind i laden med henvisning til gamle udtjente hvideva-
15
rer, der på ingen måde fremstod som tilsluttede endsige i anvendelse. Ligeledes bestrides det, at en løs forlængerledning og et hegn kan eller kunne tages til indtægt for, at Ejendommen var forsynet med elektrici-tet fra distributionsnettet. Igen erindres der om, at sagsøgerne heller ikke har fundet anledning til at afholde syn og skøn, hvis det af sagsø-gerne hævdede af sagsøgerne vurderes at være relevant at få belyst.
3.27 Derimod gøres det gældende, at det burde have skærpet sagsøger-nes opmærksomhed, at jagtkonsortiet benyttede et gaskomfur i stedet for et elkomfur, jf. bilag 7, hvis sagsøgerne havde den opfattelse, at Ejendommen var forsynet med elektricitet fra distributionsnettet.
3.28 Det gøres gældende, at sagsøgernes særlige behov for ladens elin-stallationer er en åbenbar afvigelse fra det normale af samme type ejen-dom. Det skal i øvrigt ses i sammenhæng med, at lejer har benyttet la-den til ”ly” i over 30 år, hvor en generator-løsning har fungeret tilfreds-stillende. Årsagen til, at generator-løsningen er den foretrukne på så-danne jagtejendomme er, at der netop ikke er behov for konstant strøm. Der kan kun drives jagt i en kortere periode om året, ligesom det er for-delagtigt at undgå faste el-udgifter. Det er dokumenteret ved den frem-lagte samejeoverenskomst og BBR-meddelelse, at sagsøgerne har samme formål med Ejendommen som sælger, jf. bilag E og bilag I.
3.29 Det gøres gældende, at sagsøgte har opfyldt oplysningspligten, da elektricitet leveret af elværk ikke har haft betydning for sagsøgernes til-tænkte brug. Jagten på ejendommen er upåvirket af forholdet, og laden kan stadig benyttes som opholdsrum uanset, hvordan strømmen måtte fremkomme. Det er således uden betydning, at generatoren ikke er nævnt i salgsopstillingen.
3.30 Det gøres gældende, at sagsøgte til fulde har opfyldt oplysnings-pligten, da det netop er oplyst, hvilke forhold der normalt er vigtige for denne type jagtejendom herunder mulig indtjening, jordarealernes stør-relse og terrænet til jagt. Det skal i den forbindelse understreges, at det er de 15 ha. frijord, der er det fundamentale ved Ejendommen – ikke om Ejendommen er forsynet med elektricitet fra distributionsnettet. I salgsopstillingen bliver potentielle købere også gjort opmærksom på, at udbudsprisen 1.495.000 alene er vurderet efter, hvad grunden (148.800 m2) er værd:
” ET SJÆLDENT UDBUDT og ATTRAKTIVT stykke natur, hvor op-mærksomheden rettes mod den anførte ha pris på ca.kr. 100.000,00 pr. ha.”
3.31 Det bestrides, at sagsøgerne har adspurgt mægler Vidne 1 om eltavle, elforbrug, el-leverandør, stikkontakter eller elektricitet i øvrigt ved fremvisningen, da Vidne 1 i sådanne tilfælde, altid vil under-søge bygningen og fremvise eltavler til potentielle købere af ejendom-men. I de tilfælde, hvor Vidne 1 ikke kan lokalisere eltavler, vil den normale procedure være, at han kontakter sælger og får oplysning om placeringen af en sådan, hvilket ikke er sket. Derudover er laden op-bygget således, at der ikke kan være ”gemt” en tavle. Såfremt der havde været en tavle, ville den med lethed kunne lokaliseres. Endvi-
16
dere er der ikke monteret stikkontakter, lampeudtag eller lign. faste til-slutningssteder, hvorfor det gøres gældende, at sagsøgerne vidste eller under alle omstændigheder burde vide, at der ikke var indlagt fast el.
3.32 Det bestrides, at sagsøgerne før, under eller efter fremvisningen på nogen måde har indikeret, at de troede, at Ejendommen var forsynet med elektricitet fra distributionsnettet, ligesom sagsøgerne heller ikke har fremlagt en due diligence-rapport eller andre bestræbelser, der godtgør behørige undersøgelser af spørgsmålet.
3.33 Det gøres videre gældende, at sagsøgerne ikke har interesseret sig for strømforsyningen af den pågældende ejendom forud for eller i for-bindelse med indgåelse af købsaftalen, ligesom det gøres gældende, at det heller ikke har haft betydning for sagsøgernes køb af Ejendommen endsige prissætningen af samme. Sagsøgerne har heller ikke overhove-det vist interesse for elforbruget for Ejendommen, hvilket er bemærkel-sesværdigt, da det normalt interesserer købere, der kerer sig om, hvor-vidt strøm er indlagt. Det forhold, at sagsøgerne valgte at byde på Ejen-dommen efter fremvisningen, uden at have set en eltavle eller andre fa-ste installationer, underbygger det pågældende anbringende.
3.34 Det gøres gældende, at den almindelige undersøgelsespligt under de givne omstændigheder er skærpet, hvorfor sagsøgerne og deres råd-giver burde have undersøgt dokumenterne, spurgt til tavle og elforbrug eller undersøgt Ejendommen inden de bød på Ejendommen. Sagsø-gerne har ved at undlade dette udvist en betydelig egen skyld/accept af risiko.
3.35 Intet tab er dokumenteret
3.36 Det bestrides, at sagsøgerne har lidt et tab, som følge af, at strøm-forsyningen sker ved generator. Det skal i den forbindelse igen under-streges, at det er de 15 ha frijord, der er det fundamentale ved Ejendom-men – ikke om Ejendommen er forsynet med elektricitet fra distribu-tionsnettet. Henset til værdien heraf ctr. de 15 ha frijord, må forholdet i laden anses som et bagatellignende forhold, der ikke kan karakteriseres som en retligt relevant mangel. Som nævnt ovenfor i punkt 3.30 er den vurderede grundværdi lig med købsprisen kr. 1.495.000, hvorfor vær-dien af laden er nul. Der således ingen købere, heller ikke sagsøgerne selv, der i forbindelse med formidlingen har interesseret sig for strøm-forsyning af Ejendommen, hvilket naturligvis skyldes dens særlige be-skaffenhed.
3.37 Det gøres gældende, at sælger har tilbudt en generator, der kan ge-nere 220V til sagsøgerne, hvilket tilbud ikke er blevet accepteret af sagsøgerne.
3.38 Det gøres gældende, at Ejendommens værdi og brug som jagtter-ræn er upåvirket af, at strømmen sker ved generator. Det savner me-ning at have fast strøm på en jagtejendom af den omhandlende type, da der kun sjældent anvendes strøm på Ejendommen. Det vil derimod være en ulempe at være tilsluttet elværkets forsyning, da det dermed ville kræve årlige faste udgifter. Rent økonomisk er generatorløsningen
17
derfor optimal. Køberne har således som anført heller ikke interesseret sig for udgiften til el i forbindelse med forhandlingerne om køb af Ejen-dommen endsige i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen.
3.39 Det bestrides, at sagsøgerne har dokumenteret et erstatningsrele-vant tab. Dette skal særlig ses i lyset af, at det fremgår direkte af salgs-opstillingen, at ”køber afholder alle udgifter til stikledninger til tilslut-
ningssted samt evt., udgifter til tilslutning af forsyningsværker” jf. salgsopstillingens side 11 (bilag 1).
3.40 Det bestrides, at ensidige indhentede overslag af EL-butikken og N1, dokumenterer et erstatningsrelevant tab.
3.41 Sådanne forhold skal belyses ved syn og skøn, hvilket sagsøgerne ikke har fundet anledning til at afholde.
3.42 Ex tuto gøres det gældende, at en eventuel etablering af en tilslut-ning til distributionsnettet kan gøres billigere.
3.43 Oplysning om 220 V– ikke en garanti.
3.44 Det bestrides, at det forhold, at der står nævnt ”220V” i salgsopstil-lingen er en tilsikring eller garanti for, at laden er tilsluttet elforsynings-værket.
3.45 Dertil fremgår det udtrykkeligt af angivelsen, at der netop ikke kan være tale om elektricitet fra distributionsnettet, idet elforsyningsselska-ber benytter 230V jf. bilag K og bilag 26.
3.46 Det bemærkes ex tuto i den forbindelse – og i relation til alle an-bringenderne i øvrigt, at sagsøgerne var repræsenteret af advokat i for-bindelse med aftalens indgåelse.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Det må efter sagens beviser lægges til grund, at sagsøgerne har erhvervet ejen-dommen til ikke-erhvervsmæssig anvendelse, jf. lov om formidling af fast ejen-dom, § 4, stk. 1, pkt. 2. Dette støttes af, at ejendommen har været udbudt på Bo-ligsiden.dk, at købsaftalen er udfærdiget på den formular, der anvendes ved ”ejerboliger, fritidshuse og grunde” og herunder, at der er givet køberne fortry-delsesret. Der er endvidere lagt vægt på forklaringen fra ejendomsmægler Vidne 1, der ikke ville have anvendt den pågældende købsformular, hvis der ikke havde være tale om en ejendom til ikke-erhvervsmæssig anvendelse.
Det er i salgsopstillingen oplyst, at ejendommen er tilsluttet 220 V el. Det er der-for en klar mangel, når det efterfølgende har vist sig ikke at være tilfældet. Her-
18
efter, og idet sagsøgte ikke har bevist, at sagsøgerne var i ond tro omkring den manglende tilslutning af el, er sagsøgte erstatningsansvarlig overfor sagsø-gerne. Erstatningen fastsættes i overensstemmelse med den nedlagte påstand til 162.937,50 kr.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 40.000 kr. inkl. moms og af retsafgift med 4.500 kr., i alt 44.500 kr. Sagsøger 1 og Sagsøger 2 er ikke momsregistreret.
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte (Virksomhed) v/ Person 1 skal til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale 162.937,50 kr. med procesrente fra den 28. januar 2022.
Sagsøgte (Virksomhed) v/ Person 1 skal til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale sagsomkostninger med 44.500 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.
2
Publiceret til portalen d. 20-02-2023 kl. 11:26
Modtagere: Advokat (H) Rasmus Mehl, Advokat Ole Bille Petersen, Sagsøgte (Virksomhed) v/ Person 1, Sagsøger 1, Sagsøger 2