Dom
VESTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 5. februar 2025
Sag BS-12209/2023-VLR
(8. afdeling)
Appellant (Virksomhed), tidligere Sagsøgte (Virksomhed) v/Person 1 (advokat Rasmus Mehl)
mod
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2
og
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1
(advokat Anne Sofie Vindstrup for begge)
Retten i Aalborg har den 20. februar 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-3574/2022-ALB).
Landsdommerne Cecilie Kabel Revsbech, Kim Rasmussen og Alexander M. P. Johannessen har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant (Virksomhed), tidligere Sagsøgte (Virksomhed) v/Person 1, har gentaget sin påstand for byretten om frifindelse.
De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1, har nedlagt på-stand om stadfæstelse.
2
Supplerende sagsfremstilling
Ved brev af 13. november 2020 godkendte Advokat handlen på vegne af Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 bl.a. med for-behold for, at der oplystes nærmere om HA-rettighederne, og at sælger sørgede for overdragelsen heraf til køberne.
Vurderingsstyrelsen har den 30. marts 2023 i et brev til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 skrevet bl.a.:
”Du spørger, om det er korrekt, at ejendommen skal afvente en ny vur-dering, før der kan skiftes anvendelseskode på ejendommen.
Vurderingsstyrelsen er underlagt et lovbestemt stop for genoptagelser jfr. skatteforvaltningsloven § 33B. Derfor kan vi ikke genoptage de hi-storiske vurderinger, og rette de fejl, der eventuelt måtte være.
Din ejendom skal næste gang vurderes ud fra forholdene pr. 1. marts 2021.
Når ejendommen er vurderet, vil der blive givet klageadgang, både over 2021 vurderingen, samt de historiske vurderinger tilbage til 2013.
Vurderingsstyrelsen kan for nuværende ikke sætte nogen præcis termin for, hvornår du modtager den nye 2021 vurdering.”
Der er under ankesagen foretaget syn og skøn ved ejendomsmægler, Skønsmand, der har afgivet følgende erklæring:
”Spørgsmål 1:
Skønsmanden bedes oplyse, om ejendommen er „afsidesliggende“ som defineret i bilag O, s. 4?
Skønsmanden bedes oplyse, om en lade (BBR-kode 216) på en ejendom af den omhandlede type med en beliggenhed, som tilfældet er, sædvan-ligvis forsynes med el fra generator?
Der henvises i den forbindelse til Medlems-Info nr. 27/2021 (bilag O) fra Dansk Energi.
Svar på spørgsmål 1:
Bilag G indeholder et tilbud på tilslutning der viser at netselskabet N1 beregner pris på tilslutning ud fra principperne om at ejendommen er afsidesbeliggende.
Bilag 17 indeholder et tilbud op tilslutning der viser at netselskabet N1 beregner pris på tilslutning ud fra principperne om at ejendommen er afsidesbeliggende.
3
Såvel rekvirent som modpart har dermed indhentet tilbud på nettilslut-ning, der begge anvender principperne om at ejendommen er afsidesbe-liggende.
Mit svar er dermed at ejendommen er afsides beliggende som også bi-lag O s. 4 viser principperne for.
En lade med BBR-kode 216 som laden på ejendommen oplever jeg i en-kelte tilfælde at være forsynet med el fra generator, men det er ikke sædvane.
Spørgsmål 2:
Skønsmanden bedes oplyse, om den faktiske handelspris – i.e. kr. 1.495.000,00, ligger inden for rammerne af spændet (fra – til pris) for ejendommens markedsværdi på overdragelsestidspunktet den 1. de-cember 2020, herunder med oplysning om, at ejendommen er forsynet med 220 V el, herunder f.eks. fra generator? Hvis det ikke er tilfældet, bedes skønsmanden oplyse spændet for ejendommens markedsværdi samt angive relevante sammenlignings- og referenceejendomme?
Svar på spørgsmål 2:
Det er min vurdering af handelsprisen på kr. 1.495.000 ligger inden for spændet af hvad ejendommen på tidspunktet burde koste, henset til stand, markedsvilkår mv. or. 1. december 2020.”
BBR-kode 216 er i ”Nye anvendelseskoder og bygninger version 7, 19-05-2020” defineret som ”Bygning med ydervægge, der anvendes til opbevaring af dyre-foder, afgrøder mv.” under kategorien ”Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, skovbrug og fiskeri” .
I ”Medlemsinfo” af 16. april 2021 fra Dansk Energi er om afsidesliggende net anført:
”Standardtilslutningsbidragene gælder kun i byzone. Derfor er der et særskilt afsnit i Tilslutningsbestemmelserne om, hvordan tilslutnings-bidrag opkræves for afsides beliggende net.
Afsides beliggende net er beskrevet i Tilslutningsbestemmelserne punkt 3.4.2 som værende net udenfor byzone - dvs. i landzone, sommerhus-områder og ikke matrikulerede offentlige arealer fx rastepladser langs motorveje. Landzone og sommerhusområde er i øvrigt defineret i lov om planlægning.
Ovenstående skal forstås således, at afsidesliggende net, er net, hvor omkostningerne til tilslutning bliver større end 4 gange standardtilslut-ningsbidraget for et parcelhus.
Hvis fx et sommerhusområde eller kolonihaveområde ligger i landzone, men så tæt op ad byzone eller det eksisterende kollektive net, at om-kostningerne til tilslutning er lavere end 4 gange standardtilslutnings-bidraget for et parcelhus, så er det ikke afsidesliggende.”
4
Der er for landsretten fremlagt yderligere fotos af ejendommen.
Forklaringer
Person 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 har afgivet supplerende forklaring. Skønsmand har endvidere afgivet forklaring.
Person 1 har forklaret, at han ultimo 2020 fik overdraget salget af ejendommen fra kollegaen Vidne 1. Han fik oprindeligt ejendommen til salg i 2018 med ca. 32 hektar med jagt og juletræer. Han kendte ikke ejendom-men i forvejen. Arealet blev udstykket, inden det blev solgt til Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2.
Han lagde en annonce for ejendommen på Boligsiden, og efterfølgende var der en korrespondance om, hvorvidt ejendommen kunne annonceres på denne si-de. Boligsiden bestemte, at ejendommen, som den var i 2018, ikke kunne an-nonceres til salg på hjemmesiden. Efter udstykningen var han bevidst om, at ejendommen nu henvendte sig til alle købere, herunder også forbrugere.
I forbindelse med besigtigelsen i 2018 lagde han mærke til et elhegn, der for-hindrer ræve i at komme ind til fasanerne. Et sådant elhegn er tilsluttet et batte-ri. I laden stod der nogle gamle maskiner, der tilhørte sælger, der var gammel maskinhandler. Jagtstuen så dengang ud som på billederne i ekstrakten side 205 ff. Hvidevarerne i jagtstuen var blot opbevaret. Der blev ikke snakket om lam-perne, og de blev ikke tændt. Han fik oplyst, at der kunne tilsluttes strøm via en generator. Der var ikke stikkontakter i væggene, men blot løse ledninger. Det er ikke hans opfattelse, at man som køber ville tro, at laden var tilsluttet el, fordi der hang lamper. Jagtstuen var jagtkonsortiets.
I forbindelse med udarbejdelsen af salgsopstillingen så han BBR igennem, hvor der ikke stod noget om el-tilslutning. Det ville i givet fald have stået under punktet ”Energioplysninger” . Han omtalte jagtlejekontrakten i salgsopstillin-gen, da den var væsentlig. Lejeren ville gerne fortsætte jagten, når lejekontrak-ten udløb. Regnskabet for ejendommen blev bedre frem mod salget til Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, herunder også med hensyn til salg af juletræer.
Man vil normalt i en salgsopstilling angive en opgørelse over indtægter for jagt og salg af juletræer. Det gjorde han ikke i denne sag, fordi han havde fået regn-skabet fra sælgeren, og det blev givet til køberen.
Værdien af ejendommen var sat ud fra grundens størrelse på knap 15 hektar. Han satte prisen til knap 100.000 kr. pr. hektar. Laden havde en sådan kvalitet, at den ikke blev prissat. Ellers ville han have fordelt købesummen mellem grund og bygning. Laden er således prissat til 0 kr. Bygningen er ikke indregnet
5
i hektarprisen. Ejendommen ville koste det samme, selv om laden ikke havde været der.
Han brugte ejendomstypen ”helårsgrund” for at få ejendommen til salg på Bo-ligsiden. Frijord er et stykke jord, som man kan købe både som forbruger og erhvervsdrivende uden at skulle have en landbrugsuddannelse.
Han skrev, at der var 220 V el ud fra de oplysninger, han fik fra sælgeren, dvs. at man kunne få strøm fra en generator. Han mener ikke, at oplysningen om, at der kommer el fra en generator, er væsentlig. Han omtalte det derfor ikke i ru-brikken om særlige oplysninger i salgsopstillingen. Han skrev også, at køber skulle afholde udgifterne til tilslutning, hvis der var noget, der skulle tilsluttes. Når man sælger en grund, gælder der en række standardvilkår, som også var en del af købsaftalen. Heri er det gentaget, at køber afholder udgifterne til til-slutning. Et andet standardvilkår er, at grunden sælges, som den er og forefin-des, herunder at bygninger forudsættes at skulle nedrives.
HA-rettigheder er rettigheder om hektarstøtte. Når man sælger et stykke land-brugsjord, kan man søge om at overtage disse rettigheder og få hektarstøtte, men det forudsætter, at man er erhvervsdrivende og har et CVR-nummer.
Hans medarbejder har lavet dokumentet om fortrydelsesret, og det står han bag, men det har ingen betydning og er ikke udtryk for, at det anerkendes, at der foreligger et forbrugerkøb. Han havde nok ikke selv givet fortrydelsesret-ten, hvis han havde lavet dokumenterne.
Der blev ikke spurgt til eltavler i forbindelse med udarbejdelsen af købsaftalen. Hvis der var tilsluttet el, ville man som køber interessere sig for udgifterne her-til. Der blev ikke spurgt til vandforbrug. Vandtilslutningen var i øvrigt afbrudt.
Han har indhentet priser for tilslutning af el, der er billigere end det beløb, som han afkræves af køberne.
Skønsmand har om spørgsmål 1 forklaret, at en køber forven-tes at kende BBR, men ikke Medlems-Info fra Dansk Energi. Det er på baggrund af tilbuddene, at han konkluderer, at ejendommen er afsides beliggende.
Han mener, at det vil være sædvanligt at oplyse i salgsopstillingen, at en gene-rator leverer el til laden.
Spørgsmål 2 er besvaret ud fra de faktiske forhold, dvs. uden indlagt el. Det er hans opfattelse, at bygningen har en værdi. Hvis ejendommen var tilsluttet el, ville prisen for ejendommen have været en anden.
6
Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 har forklaret, at det var Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, der gjorde ham op-mærksom på ejendommen, som de skulle bruge til jagt. De så på ejendommen med deres hustruer, der navnlig interesserede sig for bygningen, fordi hustru-erne ønskede at indrette jagtstuen. De så kun efter ejendomme på Boligsiden. Hverken Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 eller ham selv har landbrugsbaggrund eller arbejder med land-brug. De arbejder begge med IT. Han er uddannet ingeniør og har en lederstil-ling inden for IT. De ejer heller ingen selskaber. De har derfor ikke talt om, at de skulle købe som erhvervsdrivende.
Det strejfede ham ikke, at det kunne være, at laden ikke var tilsluttet el, da de så ejendommen sammen med Vidne 1. Han er sikker på, at de snakkede om el-tilslutning med Vidne 1, da der var mørkt i laden, og de ville se, hvad der var i den. De spurgte derfor efter eltavlen for at kunne tænde lyset, men de gik ikke rundt og ledte efter eltavlen. Han så ingen generator, og det var der heller ikke på overtagelsesdagen. I forbindelse med fremvisningen blev generatoren ikke omtalt. De snakkede med Vidne 1 om, at der ikke var nogen penge i juletræerne, og at det ikke havde betydning for dem, fordi de ikke ville sælge juletræer. Arealet var attraktivt som jagtområde. Der er ca. 6 hektar egeskov, der er fredskov, samt ca. 7 hektar med juletræer, der er plantet for ca. 30 år si-den. Derudover er der ca. én hektar med juletræer, der er plantet for 10 år siden, og som ville kunne sælges.
Da de overtog ejendommen, havde han et skema med for at kunne aflæse el og vand med sælgeren. Det kom meget bag på ham, da sælgeren oplyste, at der ikke var tilsluttet el.
Det ville have gjort en forskel for dem, hvis de havde fået oplyst, at laden ikke var tilsluttet el, fordi de ville bruge jagtstuen. De ville formentlig ikke have budt på ejendommen, hvis de havde vidst, at den ikke var tilsluttet el.
De har ikke snakket med Advokat om HA-rettigheder. Det interesserede de sig ikke for.
Der er ikke installeret el på ejendommen i dag. De afventer udfaldet af denne sag, før de afholder udgiften til installation af el.
I forbindelse med sagens behandling i byretten blev der indhentet en række tilbud på tilslutning af el, som ikke var særligt gennemskuelige, fordi det ikke fremgik, om prisen var med eller uden moms, eller om stikket var ført frem til grunden eller laden. Både Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og han selv havde travlt, og derfor rettede hans hustru henvendelse. Hun skrev fra sin arbejdsmail, fordi det var det nemmeste.
7
De har fortsat ikke modtaget en ejendomsvurdering, og derfor er BBR-koden uændret. De betaler derfor fortsat skat, som var det en erhvervsejendom; de kan ikke gøre andet.
Det er enten ham eller Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, der har taget billederne i ekstrakten side 205 ff. De konstaterede blot, at de hårde hvidevarer var der. I forbindelse med handlen stillede de krav om, at laden og jagthytten skulle ryddes.
De efterspurgte ikke faktura for elforbrug, fordi udgiften ville bero på, hvad de selv måtte sætte op af eludstyr. Størrelsen af elafgiften interesserede dem heller ikke. De så ikke vandmåleren i forbindelse med fremvisningen. Vandmåleren ligger ca. en kilometer fra laden.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant (Virksomhed), tidligere Sagsøgte (Virksomhed) v/Person 1 har yderli-gere anført, at det forhold, at købernes advokat interesserede sig for HA-rettig-heder, underbygger, at køberne ville drive ejendommen erhvervsmæssigt, da det dengang var en forudsætning for at få HA-rettigheder, at ejerne skulle være aktive jordbrugere, der udøvede landbrugsaktivitet.
At ejendommen skulle benyttes erhvervsmæssigt, underbygges også af, at den i BBR er registreret under anvendelseskode 216 (”Lade til foder, afgrøder mv.”), der henhører til en erhvervsbygning.
I købsaftalen er det anført, at såfremt der på ejendommen findes bygninger, forudsættes disse at skulle nedrives af køber. Laden er derfor solgt med henblik på nedrivning.
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 har heroverfor anført, at det for-hold, at Advokat i forbindelse med sin advokatgod-kendelse efterspurgte oplysninger om HA-rettighederne, ikke kan føre til, at der er tale om et erhvervskøb, da det er sædvanligt, at man som køber af en ejendom orienterer sig om, hvilke rettigheder og forpligtelser der følger med købet.
Det bestrides, at anvendelseskoden i BBR og registreringen af ejendommen hos Skattestyrelsen er udtryk for købernes enighed i eller Vurderingsstyrelsens stil-lingtagen til ejendommens aktuelle status.
Det bestrides, at bygningen er solgt til nedrivning, idet bygningen netop frem-hæves som et aktiv i salgsopstillingen. Oplysningen herom i salgsopstillingen er i øvrigt et standardvilkår.
8
Landsrettens begrundelse og resultat
Efter bevisførelsen og af de grunde, der er anført af byretten, tiltrædes det, at Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 har købt ejendommen til ikke-erhvervsmæssig anvendelse og skal anses som forbrugere.
Efter § 25 i lov om formidling af fast ejendom mv. skal ejendomsmægleren give både sælger og køber de oplysninger, som er af betydning for handlen og dens gennemførelse.
Det er i salgsopstillingens afsnit om byggemodnings- og tilslutningsforhold an-ført, at der på ejendommen er el 220 V.
Person 1 har forklaret, at han i forbindelse med besigtigelsen forud for udarbejdelsen af salgsopstillingen af sælgeren blev gjort opmærksom på, at laden blev forsynet med el via en generator. Dette forhold er ikke omtalt i salgsopstillingen, hvilket efter skønsmandens forklaring ville have været sæd-vanligt.
Det må lægges til grund, at der i forbindelse med fremvisningen af ladens jagtstue hang lamper og lå løse ledninger med stikkontakter, ligesom der stod en række hårde hvidevarer i jagtstuen. Efter Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 1 forkla-ring lægger landsretten til grund, at han og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 i forbindelse med fremvisningen drøftede eltavlens placering med Vidne 1, der tilkendegav, at han ikke vidste, hvor den var placeret, og at de kom frem til, at den måtte være slukket. Endvidere lægges det til grund, at der under fremvisningen ikke var en generator i laden. Endelig lægger landsretten efter Appelindstævnte 2's, tidligere Sagsøger 1 forklaring til grund, at det var af væsentlig betydning for dem, at der var indlagt el.
På baggrund af salgsopstillingens oplysning om el, sammenholdt med jagtstu-ens fremtræden og drøftelserne med Vidne 1 under fremvisningen, finder landsretten, at Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 med rette kunne forvente, at der var indlagt el på ejendommen, og at Appellant (Virksomhed), tidligere Sagsøgte (Virksomhed) v/Person 1 har handlet ansvarspådragende ved ikke at oplyse, at der var tale om el fra en generator.
På den anførte baggrund, og da det, som er anført for landsretten ikke kan føre til en anden vurdering, tiltræder landsretten, at Appellant (Virksomhed), tidligere Sagsøgte (Virksomhed) v/Person 1 er erstatningsansvarlig for udbedringsom-kostningerne, og at disse er opgjort til 162.937,50 kr.
Landsretten stadfæster derfor dommen.
9
Efter sagens udfald skal Appellant (Virksomhed), tidligere Sagsøgte (Virksomhed) v/Person 1 i sagsomkostninger for landsretten betale 55.000 kr. til Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2. 45.000 kr. inkl. moms af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand, og 10.000 kr. inkl. moms er til dækning af udgift til afhjemling af skønsmanden. Ud over sagens værdi er der ved fast-sættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb, her-under at der er afholdt syn og skøn, og hovedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant (Virksomhed), tidligere Sagsøgte (Virksomhed) v/Person 1 inden 14 dage betale 55.000 kr. til Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1 og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 05-02-2025 kl. 10:01
Modtagere: Appellant (Virksomhed), tidligere Sagsøgte (Virksomhed) v/ Person 1, Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 1