Dom
Retten i Helsingør - retsafdelingen
Udskrift af dombogen
DOM
Afsagt den 21. marts 2011 i sag nr. BS 1-1312/2009:
Sagsøger A/S u/konkurs Adresse 1
8200 Århus N
mod
Sagsøgte 1
Adresse 2
By 1
og
Sagsøgte 2
Adresse 2
By 1
og
Sagsøgte 3
c/o Person 1
Adresse 3
2100 København Ø
og
Sagsøgte 4
Adresse 4
By 2
og
Sagsøgte 5
Adresse 4
By 2
og
Sagsøgte 6
c/o Person 2
Adresse 5
København
og
Sagsøgte 7
Adresse 6
By 1
og
Sagsøgte 8
Adresse 6
By 1
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen vedrører spørgsmålet, hvorvidt de sagsøgte berettiget har kunnet op-
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 2/14
hæve købsaftaler vedrørende ejendomme i Boligprojekt.
Sagsøger A/SSagsøger A/S under konkurs, har nedlagt følgende påstande:
Principalt:
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, tilpligtes at betale kr. 705.625,13 til sagsøgte med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009 til betaling sker, eller et af retten fastsat mindre beløb.
Sagsøgte 3 tilpligtes at betale kr. 832.900,00 til sagsøgte med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009 til betaling sker, eller et af retten fastsat mindre beløb.
Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5, tilpligtes at betale kr.
1.568.418,79 til sagsøgte med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009 til betaling sker, eller et af retten fastsat mindre beløb.
Sagsøgte 6 tilpligtes at betale kr. 1.544.147,25 til sagsøgte med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009 til betaling sker, eller et af retten fastsat mindre beløb.
Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8, tilpligtes at betale kr.
1.332.399,61 til sagsøgte med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009 til betaling sker, eller et af retten fastsat mindre beløb.
Over for sagsøgtes principalt og subsidiært nedlagte påstande nedlægges følgende påstande:
Principalt:Frifindelse.
De sagsøgte har nedlagt følgende påstande:
Principalt:Frifindelse.
Subsidiært: Frifindelse mod betaling af et mindre beløb til sagsøger efter rettens skøn.
Selvstændige påstande:
Påstand I.
Sagsøger tilpligtes at frigive – alternativt at anerkende at frigive den af de sagsøgte i sagsøgers pengeinstitut deponerede kontante købesum til de sagsøgte således:
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 3/14
1. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
2. Sagsøgte 3kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
3. Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
4. Sagsøgte 6kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
6. Sagsøgte 8 og Sagsøgte 7 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Påstand II.
Sagsøger dømmes til at tilbagebetale til de sagsøgte de af de sagsøgte deponerede handelsomkostninger således:
1.Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 13.300,00
2.Sagsøgte 3 kr. 13.800,00
3.Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 15.900,00
4.Sagsøgte 6 kr. 16.200,00
6.Sagsøgte 8 og Sagsøgte 7 kr. 16.200,00
Rentepåstand:
Ovennævnte beløb forrentes med den til enhver tid værende procesrente fra tidspunktet fra fremlæggelse af svarskriftet og indtil betaling sker.
Sagsøgers påstande er opgjort således:
Adresse 7, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. 3.005.652,13 fratrukket markedsværdien kr. 2.300.000,00 (skønserklæringen) i alt kr. 705.625,13.
Adresse 8, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. kr. 3.177.013,43 fratrukket markedsværdien kr. 2.300.000,00 i (skønserklæringen) i alt kr. 832.900,00
Adresse 9, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. 3.968.418,79 fratrukket salgsprisen pr. 7. maj 2010 kr. 2.400.000,00 i alt kr.
1.568.418,79
Adresse 10, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. 3.944.147,25 fratrukket markedsværdien kr. 2.400.000,00 i (skønserklæringen) i alt kr. 1.544.147,25
Adresse 11, By 1 - Købesum inkl. tilkøb i alt kr. 3.432.399,61 fratrukket salgsprisen pr. 27. januar 2011 kr. 2.100.000,00 i alt kr.
1.332.399,61
Oplysningerne i sagen
Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 4/14
lovens § 218 a, stk. 2.
Der er efter sagens anlæg indgået forlig mellem sagsøger og Sagsøgte 9.
Sagsøger A/S udbød i 2007 Boligprojekt. Projektet omfattede 34 seniorvillaer, betegnet som arkitekttegnede kvalitetsboliger samt fælleshus med to gæsteværelser, grønne fælleshaver med to petanque-baner samt rislende vandløb.
Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 underskrev den 23. maj 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse 7 for 2.995.000 kr. til overtagelse anslået den 1. januar 2009. Sagsøgte 3 underskrev den 30. maj 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse 8 for 3.095.000 kr. til overtagelse anlået den 1. januar 2009. Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 underskrev den 31. maj 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse 9 for 3.850.000 kr. til overtagelse anslået den 1. januar 2009. Sagsøgte 6 underskrev den 15. juni 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse 10 for 3.250.000 kr. til overtagelse anslået den 1. oktober 2008. Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 underskrev den 16. maj 2007 købstilbud om køb af bolig Adresse 11 for 3.250.000 kr. til overtagelse anslået den 1. oktober 2008. Sagsøger underskrev Sagsøgte 1 og sagsøgte 2s, Sagsøgte 3's og Sagsøgte 4 og sagsøgte 5s købstilbud den 20. december 2007 og underskrev Sagsøgte 6's og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8s købstilbud den 12. december 2007. De sagsøgte har underskrevet betingede skøder i april 2009, dog er Sagsøgte 6's betingede skøde underskrevet den 30. juli 2008 og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8s betingede skøde underskrevet den 8. august 2008. I de betingede skøder er overtagelsesdatoerne for Sagsøgte 1 og sagsøgte 2 ændret til 1. juli 2009, for Sagsøgte 3 til 1. juli 2009, for Sagsøgte 4 og sagsøgte 5 til 1. juli 2009, for Sagsøgte 6 til 1. juli 2009 og for Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 til 1. juni 2009 Samtlige købstilbud havde i pkt. 6.5 følgende bestemmelse: ”Den deponerede restkøbesummen frigives til Sagsøger A/S' disposition når der foreligger endeligt skøde tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Forinden frigivelse kan finde sted, skal Sagsøger A/S endvidere godtgøre, at der er deponeret tilstrækkelige midler til, at det samlede byggeri kan færdiggøres. I stedet for deponering kan Sagsøger A/S vælge at stille uigenkaldelig bankgaranti. Såfremt der ikke kan opnås enighed om størrelsen af deponeringen/bankgarantien, fastsættes størrelsen endeligt af en af Voldgiftsnævnet for Bygge og Anlæg udpeget sagkyndig” .
I købstilbuddet var tillige blandt andet anført, at det samlede byggeri og den enkelte bolig opføres og overdrages i overensstemmelse med det af Sagsøger A/S udarbejdede udbudsmateriale samt at Sagsøger A/S var forpligtet til med 3 måneders varsel skriftligt at meddele tidspunktet, hvor ejendommen var klar til indflytning. Indflytningsdagen kunne af Sagsøger A/S forlanges udskudt som følge af forsinkelse på grund af vejr og andre uforudsete begivenheder. Det var endvidere aftalt, at det var Sagsøger A/S' advokat, der skulle udfærdige
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 5/14
skøde og berigtige handlen.
De betingede skøder indeholdt alle som pkt. 4.6 en bestemmelse svarende til købstilbuddet pkt. 6.5. De betingede skøder var betinget af købesummens betaling og betaling for eventuelt tilkøb.
Den 4. maj 2009 anmeldte sagsøger betalingsstandsning. Ved betalingsstandsningens indtræden var 11 ud af 34 huse solgt, heraf var 4 huse færdigopført og afleveret, 1 udstillingshus opført, de sagsøgtes huse var under opførelse, og yderligere et antal huse var under opførelse.
Fællesarealer var ikke færdiggjort, og det projekterede fælleshus var ikke påbegyndt.
Tilsynet afholdt den 19. maj 2009 et informationsmøde for de sagsøgte og de yderligere 5 købere af boliger i Boligprojekt. De sagsøgtes advokater var til stede på mødet. Tilsynet meddelte på mødet, at købsaftalens pkt. 6.5 ikke ville blive opfyldt.
Ved brev af 20. maj 2009 hævede Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 købet under henvisning til det på mødet den 19. maj 2009 oplyste, idet der henvistes til, at tilsynet ikke ville opfylde pkt. 6.5, at det var usikkert, om projektet ville kunne gennemføres, og idet der forelå anteciperet misligholdelse.
Tilsynet protesterede mod ophævelsen.
Ved brev af 2. juni 2009 fremsatte tilsynet tilbud om færdiggørelse af de 10 solgte huse på vilkår blandt andet, at pkt. 6.5 skulle udgå og erstattes af en bestemmelse om, at den deponerede købesum skulle frigives, når der forelå endeligt skøde tinglyst uden retsanmærkninger, men inden frigivelse skulle Sagsøger A/S deponere 2,5 mio. kr. til sikkerhed for færdiggørelse af det planlagte fælleshus samt yderligere 7,5 mio. kr. til sikkerhed for færdiggørelse af de 24 huse, der endnu ikke var solgt. Sagsøger A/S ville endvidere opføre de aftalte fællesarealer, dog med visse begrænsninger, herunder skulle de projekterede kilder udgå indtil videre. Der var endvidere foreslået en tidsplan, der ville indebære, at de sagsøgte ville kunne overtage deres ejendomme i juli til august 2009.
I brev af 3. juni 2009 meddelte de 10 købere, at de accepterede Sagsøger A/S' tilbud med en række tilføjelser med hensyn til sikkerhedsstillelse og færdiggørelse. Tilsynet besvarede dette med bemærkning om, at der ikke kunne godkendes en samlet sikkerhedsstillelse, der oversteg 10 mio. kr. I brev af 9. juni 2009 ophævede de øvrige sagsøgte deres køb af huse. Forhandlingerne om en løsning fortsatte imidlertid til den 26. juni 2009, hvor de sagsøgte meddelte, at ophævelsen fastholdtes, idet de kunne konstatere, at Sagsøger A/S under betalingsstandsning hverken kunne eller ville stille den i pkt. 6.5 anførte garanti som sikkerhed for, at det samlede byggeri kunne færdiggøres.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 6/14
Sagsøger indgav den 29. juni 2009 stævning mod de sagsøgte.
Der har under sagen været afholdt syn og skøn ved statsaut.
ejendomsmægler, valuar Skønsmand, der har afgivet skønserklæring den 22. marts 2010 og supplerende erklæringer af 8. april 2010 og 15. maj 2010.
Skønsmanden har angivet markedsværdien for de omhandlede ejendomme således:
Adresse 7. kr. 2.300.000
Adresse 8. kr. 2.300.000
Adresse 9. kr. 2.600.000
Adresse 10. kr. 2.400.000
Adresse 12. kr. 2700.000
Adresse 11. kr. 2.400.000
Skønsmanden har endvidere anført, at det skønnes, at markedsværdierne for de 6 huse ville have været højere, hvis fælleshuset var opført, fælleshave, rislende vandløb og petanqebaner var etablerede og asfaltveje var færdigetablerede, mens det skønnes at have mindre negativ betydning for markedsværdierne, at alle 34 huse ikke er opført. Den beløbsmæssige betydning vedrørende fælleshus og arealer er skønnet til 100.000 kr. fordelt med fælleshus 50.000 kr., fælleshave, rislende vandløb samt petanqebane 25.000 kr. og asfaltveje 25.000 kr.
Adresse 9 er ved købsaftale af 4. maj 2010 solgt for 2.400.000 kr. til overtagelse pr. 1. juli 2010. Adresse 11 er ved købsaftale af 27. januar 2011 solgt for 2.100.000 kr. til overtagelse pr. 15. februar 2011.
Der blev afsagt konkursdekret over det sagsøgende selskab den 10. maj 2010.
Det er ved hovedforhandlingen blevet oplyst, at der er bygget 17 huse, fælleshuset og anlagt veje og fællesarealer uden kilder.
Forklaringer.
Der er afgivet forklaringer af Sagsøgte 1, Sagsøgte 6, Sagsøgte 7 samt advokat Vidne.
Sagsøgte 1 har forklaret blandt andet, at hun er på efterløn. Hun og hen-des mand bor i By 1, og de så reklamer for byggeriet. De var til åbent hus, hvor de så materiale for byggeriet. Det hus, som de var interesserede i, var
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 7/14
allerede reserveret, men da reservationen på huset var væk 14 dage senere besluttede de at reservere det. De faldt for projektet, fordi der var tale om et 50+ projekt, der lå tæt på indkøbsmuligheder og station. Husene var indret-tet som egnet til ældre, blandt andet uden dørtrin, og de syntes godt om, at der skulle være kilder og petanquebaner og ingen legepladser. De under-skrev købstilbudet den 23. maj 2007. Hun mener, at det blev oplyst, at Sagsøger A/S ikke ville begynde at bygge før 50 % af husene var solgt, og at dette var baggrunden for, at Sagsøger A/S først underskrev købstilbudet i december 2007. Der blev sendt et nyhedsbrev i juli/august, hvoraf fremgik, at der nu var solgt 50%, og at man forventede yderligere salg indenfor kort tid. Pkt. 6.5 i købsaftalen var meget væsentlig for hende, fordi den betød, at det hele ville blive bygget færdigt. Hun og hendes mand ville ikke have skrevet under, hvis denne bestemmelse ikke havde været i købsaftalen. Hun er bekendt med, at der blev holdt indvielse af fælleshuset i fredags. Hun er ikke klar over, hvor mange af husene, der er blevet bygget. De ville ikke have købt, hvis de var blevet orienteret om, at der kun blev bygget 17 huse. Omkostnin-gerne til fællesområderne er de samme uanset, om der er 17 eller 34 huse. Hun deltog i mødet den 19. maj 2009. Formålet med mødet var, at Sagsøger A/S ville give et godt tilbud, men det var hendes opfattelse, at betalingsstands-ningsboets advokat og den anden repræsentant for boet virkede truende. Købsaftalernes pkt. 6.5 blev drøftet, og boets repræsentanter udtalte, at den-ne garanti hverken kunne eller ville de stille. Hun og hendes mand valgte at hæve købet, fordi boet ikke ville stille den aftalte garanti, ligesom det på det tidspunkt var usikkert, om fælleshuset ville blive bygget. De havde købt et af de små huse og skulle derfor bruge fælleshuset til arrangementer og til overnattende gæster, idet fælleshuset var projekteret med ekstra værelser, der kunne benyttes til gæsteværelser.
Sagsøgte 6 har forklaret blandt andet, at han arbejder som ma-nager i SAS. Han så en annonce for byggeriet i avisen og besøgte et salgs-skur med salgsmateriale. Han forelskede sig i hus Adresse 10. Det var imidlertid reserveret, og det var det eneste, han ønskede. Efterfølgende var det ikke længere reserveret, og han kontaktede Sagsøger A/S i april-maj 2007 med hen-blik på at købe. Han fik at vide, at Sagsøger A/S først ville underskrive en aftale, når der var sikkerhed for, at 50% af husene var solgt. Han valgte projektet på grund af beliggenhed, omgivelser og indretning. Han elsker vand og lag-de derfor vægt på de projekterede kilder. Købsaftalens pkt. 6.5 havde betyd-ning for hans beslutning, idet den bestemmelse var hans garanti for, at det hele blev færdigt, og at fejl og mangler ville blive udbedret. Der var aftalt en overtagelse den 1. oktober 2008. Huset var ikke færdigt på det tidspunkt. Der har været tale om 5-6 overtagelsesdatoer. Han ville ikke have købt hu-set, hvis han var bekendt med, at der på nuværende tidspunkt kun ville være opført 17 boliger, da han ikke ønsker at bo på en byggeplads. Han har kon-stateret adskillige mangler i huset. Der var ikke blevet etableret afløb. Han havde selv skaffet nogle gulvklinker fra Italien, men gulvet skulle brækkes op, fordi entreprenøren havde glemt at lave jordudledning. Han har endvide-re konstateret, at der mangler en række teglsten på taget. Han deltog i mødet
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 8/14
den 19. maj 2009. Baggrunden for mødet var, at bobestyrer skulle oplyse, hvad boet kunne tilbyde. Det var et skuffende møde. Det blev oplyst, at det ikke var sikkert, at fælleshuset ville blive opført, og kilderne ville ikke blive lavet. Boets repræsentant sagde, at boet hverken ville eller kunne stille ga-rantien i henhold til pkt. 6.5. Han hævede handlen, fordi boet ikke kunne garantere for at fejl og mangler blev udbedret. Han har familie i Jylland, og fælleshuset var derfor også vigtigt for ham. Han havde valgt en beliggenhed, hvor kilden løb lige forbi hans hus.
Sagsøgte 7 har forklaret blandt andet, at han er logistikchef. Han så annnon-cer for byggeriet i en lokalavis og opsøgte den skurvogn, hvor man kunne se prospektet. Der var sat sedler på ca. halvdelen af husene. Han og hans ægte-fælle valgte at købe et hus på grund af prospektet. De var på udkig efter en seniorbolig, og lagde vægt på, at det var et hus i et plan, beliggenheden tæt ved indkøbsmuligheder og station samt fællesarealerne med fælleshus, pe-tanquebaner og kilder. Han havde også indtryk af, at Sagsøger A/S havde et godt navn. Han skrev under på købsaftalen den 16. maj 2007. Han fik at vide, at Sagsøger A/S' forudsætning for at skrive under var, at de skulle sælge tilstræk-keligt for at fortsætte byggeriet Pkt. 6.5 anså han for meget vigtig, idet den betød, at Sagsøger A/S ville være interesseret i at gøre byggeriet færdigt. Hvis byggeriet trak ud i flere år ville det indebære rod. De havde en frist på 8 da-ge til at lade deres advokat gennemgå købsaftalen, og hun påpegede, at ga-rantien var vigtig. De skulle overtage huset den 1. oktober 2008, men da var huset ikke færdigt. Det var heller ikke færdigt den 1. juni 2009, der var aftalt i det betingede skøde. Der har været mange datoer på tale. I dag er der 17 huse og fælleshus, men ingen kilder. De ville ikke have købt, hvis de havde forudset, at der kunne ville være 17 huse opført i januar 2011. De deltog i mødet den 19. maj 2009. Baggrunden for mødet var Sagsøger A/S' betalings-standsning. Det kom bag på boets advokat, at der var den aftalte garanti i købsaftalerne. Advokaten gjorde det helt klart, at boet ikke kunne stille sik-kerhed for færdiggørelse af det samlede byggeri. Dette forhold, usikkerhed om byggeri af fælleshus, manglende kilder, og usikkerhed om udbedring af eventuelle fejl og mangler bevirkede, at sagsøgte hævede aftalen.
Advokat Vidne har forklaret blandt andet, at han i slutningen af 2008 blev bedt om at bistå sin svoger og svigerinde, da de ville købe et hus i Boligprojekt. Han var med til et møde i et byggeskur med ejendomsmægle-ren. De skulle overtage huset den 19. juni 2008, og det var vigtigt, at overta-gelsesdagen kunne overholdes, da de havde solgt deres hus i By 3, og idet vidnets svoger er handikappet. De overtog huset nogenlunde til tiden. Advokat repræsenterede konsortiet i berigtigelsesfasen. Vidnet ryk-kede Advokat for forslag til garantistillelse, da udstykningen var appro-beret. Da det så ud til, at der var opstået problemer for Sagsøger A/S bad vidnet advokat Bent Randeris om at træde ind i sagen. Vidnet deltog i mødet den 19. maj 2009. Det blev gjort helt klart, at sælger ikke ville stille garanti for færdiggørelse af projektet, men ønskede at indgå forhandling med køberne. Det var vidnets opfattelse, at garantien skulle være på ca. 50 mill. kr., hvis
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 9/14
den skulle dække opførelse af de resterende 24 huse, fælleshus og fællesare-aler med veje. Vidnets svoger og svigerinde lagde vægt på, at projektet var et samlet hele, hvor de var omgivet af ligesindede. De modtog en kompensa-tion og har ikke hævet aftalen om køb.
Parternes synspunkter
Sagsøgeren har i påstandsdokument af 7. februar 2011 gjort gældende, at
atden i købsaftalernes pkt. 6.5 – samt skødets pkt. 4, stk. 6 -
indeholdte bestemmelse alene har betydning for, hvorvidt sagsøger kan forlange de deponerede købesummer frigivet, hvorfor manglende sikkerhedsstillelse ikke kan begrunde ophævelse af købsaftalerne, idet det herom nærmere bemærkes at de sagsøgtes interesser vil være fuldt tilgodeset af, at købesummen ikke frigives,
atder ikke foreligger forsinkelse fra sagsøgers side. Til støtte herfor gøres der gældende;
atsamtlige ejendomme var færdigopførte og klar til indflytning i henhold til de endelige overtagelsesdatoer, som Sagsøgte 1 og sagsøgte 2, Sagsøgte 3, Sagsøgte 4 og sagsøgte 5, Sagsøgte 6 og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 har accepteret ved underskrift af skøderne, samt
atSagsøgte 1 og sagsøgte 2, Sagsøgte 3, Sagsøgte 4 og sagsøgte 5, Sagsøgte 6 og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 ved deres adfærd har accepteret forsinkelsen i forhold til de anslåede overtagelsesdatoer i købsaftalerne, hvilket bekræftes af, at sagsøgte efterfølgende har tiltrådt de nye overtagelsesdatoer i skøderne.
atder ikke foreligger nogen form for misligholdelse som følge af at der ikke var udsigt til at færdiggøre det samlede projekt. Til støtte herfor gøres der gældende;
atkøbsaftalerne ikke indeholder nogen frister/tidsplan for det samlede byggeri,
atkøbsaftale alene giver Sagsøgte 1 og sagsøgte 2, Sagsøgte 3, Sagsøgte 4 og sagsøgte 5, Sagsøgte 6 og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 ret til at tilbageholde de deponerede købesummer indtil det samlede projekt var færdigopført,
atsagsøger er uden skyld i det manglende salg, idet det manglende salg alene skyldes den nuværende markedskonjuktur,
atdet fremgår af skønserklæringen, jf. besvarelsen af spørgsmål A, at det har mindre negativ betydning for værdiansættelsen af sagsøgtes ejendomme, at alle 34 ejendomme ikke var opførte,
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 10/14
atdet er sædvanligt i ejendomsmarkedet, at et byggeri først påbegyndes, når der foreligger en endelig aftale med en køber af ejendommen, samt
atsagsøger har opført i alt 17 ejendomme herunder fællesarealer og fælleshus.
atder heller ikke i øvrigt foreligger nogen form for aktuel eller anteciperet misligholdelse, der kan berettige de sagsøgte til at ophæve de indgåede aftaler,
at de sagsøgtes ophævelser derfor er uberettigede og ansvarspådragende, samt
atder ikke foreligger en mangel på Adresse 10 (Sagsøgte 6's ejendom) ved den pågældende ejendom. Til støtte herfor gøres der gældende;
atunderleverandøren i e-mailen af 5. oktober 2009, jf. bilag E, oplyser, at der ikke foreligger en mangel,
atforholdet er uden relevans i nærværende sag, idet forholdet ikke var en del af begrundelsen for sagsøgtes ophævelse af handlen den 9. juni 2009,
atsagsøgte har bevisbyrden for, at der er tale om mangel, og denne er ikke løftet i nærværende sag, samt
atsagsøgtes anbringende er uspecificeret og udokumenteret og derfor allerede af denne grund ikke kan tages til følge.
I det tilfælde at Retten eventuelt måtte komme til det resultat, at der er tale om en mangel, gøres der gældende;
atmanglen ikke er væsentlig, og at den ikke berettiger sagsøgte i at hæve handlen.
De sagsøgte har i påstandsdokument af 7. februar 2011 gjort gældende, at
atsagsøger i henhold til udbudsmaterialet har forpligtet sig til at opføre 34 seniorvillaer med fælleshus, grønne fælleshaver, rislende vandløb, petanquebaner m.v.,
atdet er en betingelse for frigivelse af købesummen, at sagsøger skal godtgøre, at der er deponeret tilstrækkelige midler til, at det samlede byggeri kan færdiggøres eller stille en uigenkaldelig bankgaranti herfor,
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 11/14
atsagsøger utvetydigt har tilkendegivet, at sagsøger ikke er i stand til hverken at foretage deponering til sikkerhed for det samlede projekts færdiggørelse eller stille uigenkaldelig bankgaranti herfor,
atsagsøger er blevet opfordret til at dokumentere at kunne stille sikkerheden eller bankgaranti herfor, hvilken opfordring sagsøger ikke har imødekommet,
atsagsøger er blevet opfordret til at dokumentere, at skøderne til de sagsøgte kan lyses uden retsanmærkninger, hvilken opfordring sagsøger ikke har imødekommet,
atudstedelse af endeligt skøde til de sagsøgte er betinget af udstykningens gennemførelse, købesummens betaling og betaling for evt. tilkøb,
atkøbesummens betaling er betinget af, at sagsøger har deponeret eller stillet sikkerhed for det samlede projekts gennemførelse, hvilket sagsøger ikke er i stand til, hvorfor købesummen ikke kan frigives, og som følge heraf, kan de sagsøgte ikke få anmærk-ningsfrit skøde med den konsekvens, at de sagsøgte ikke kan opnå fuld ejendomsret over de sagsøgtes respektive ejendomme,
atder foreligger fordringshavermora fra sagsøgers side, idet sagsøger ikke kunne modtage den deponerede købesum som følge af, at sagsøger ikke ville/kunne foretage deponering af tilstrækkelige midler til, at det samlede byggeri kunne færdiggøres, alternativt stille uigenkaldelig bankgaranti herfor,
atsagsøger som følge heraf væsentligt har misligholdt sine forpligtelser overfor de sagsøgte, hvorfor de sagsøgte berettiget har ophævet købet,
atder i øvrigt foreligger såvel anticiperet misligholdelses som væsentlig misligholdelse som følge af, at sagsøger er trådt i betalingsstandsning og efterfølgende er erklæret konkurs
atder i øvrigt foreligger forsinkelse i væsentlig grad, idet de sagsøgtes ejendomme skulle have været overtaget af de sagsøgte i perioden 1. september 2008 til 1. januar 2009,
atsagsøger ikke har godtgjort, at betingelserne for udskydelse af
overtagelsesdagen er opfyldt,
atdet må anses for ganske usikkert, at sagsøger vil være i stand til at opfylde den afgivne garanti for udbedring af eventuelle fejl og mangler efter overtagelsesdagen,
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 12/14
atsagsøger alene kan kræve forrentning af beløbet i henhold til den i replikken nedlagte påstand fra tidspunktet for fremlæggelse af replikken,
atden af sagsøger nedlagte påstand er upræcis og kan ikke danne grundlag for fuldbyrdelse.
Til støtte for de sagsøgtes selvstændige påstande gøres det gældende:
atsagsøger i væsentlig grad har misligholdt sine forpligtelser overfor de sagsøgte,
atde sagsøgte berettiget har hævet købet,
atde deponerede beløb under påstandene I og II er separatistkrav,
atsagsøger er forpligtet til at tilbagebetale/alternativt anerkende tilbagebetaling af de deponerede beløb som separatistkrav.
Parterne har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.
Sagsøgte har protesteret mod sagsøgers påstand for så vidt angår Sagsøgte 7 og sagsøgte 8, idet påstanden er beregnet på grundlag af et salg, der har fundet sted efter sagsforberedelsens afslutning.
Rettens begrundelse og afgørelse
Det fremgår af købsaftalerne, at det samlede byggeri og den enkelte bolig skulle opføres i overensstemmelse med udbudsmaterialet med forbehold for mindre ændringer. Der var således tale om køb af en ejendom ud af et sam-let projekt med 34 ejendomme med de beskrevne fællesarealer, fælleshus samt kilder. Bestemmelsen i købsaftalens pkt. 6.5 må forstås således, at sæl-ger Sagsøger A/S ved deponering eller garanti skulle indestå for, at det sam-lede projekt blev gennemført.
Det er overensstemmende forklaret af parter og vidner, at tilsynet på mødet den 19. maj 2009 erklærede, at en deponering/garanti som beskrevet i pkt. 6.5 ikke ville blive stillet af boet.
Det fremgår endvidere af den efterfølgende korrespondance mellem parterne frem til den endelige ophævelse af aftalerne den 26. juni 2009, at de tilbud om garanti, som var fremsat af boet, ikke ville sikre en gennemførelse af det samlede projekt, men alene en færdiggørelse af de påbegyndte huse, fælles-huset samt i et vist omfang fællesarealerne, idet der i øvrigt alene ville hen-stå 6,5 mill, kr. til sikkerhed for færdiggørelse af de resterende 22 huse.
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 13/14
Det fremgår videre af de ved hovedforhandlingen meddelte oplysninger, at der i februar 2011 var opført 17 huse, fælleshus, og fællesarealer uden kil-der, og at det samlede projekt således ikke er blevet gennemført.
Retten lægger ved afgørelsen vægt på, at der er tale om et projekt om senior-boliger, hvor antallet af boliger og fælles faciliteter kan have en væsentlig betydning for købers valg af projektet. Den omstændighed, at der alene op-føres 17 af 34 huse bevirker endvidere, at der pålægges den enkelte øgede fællesudgifter til drift af fællshus, fællesarealer m.v. Hertil kommer, at de projekterede kilder, der er en del af projektets særkende ikke er blevet etab-leret.
Retten finder på den baggrund, at sagsøger væsentlig har misligholdt sine forpligtelser i henhold til købsaftalerne, og at de sagsøgte derfor berettiget har hævet aftalerne.
Der er ikke af sagsøger gjort indsigelse mod den beløbsmæssige opgørelse af de sagsøgtes selvstændige påstande.
De sagsøgtes frifindelsespåstande og selvstændige påstande tages derfor til følge.
Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor bestemt, idet ret-ten kan oplyse, at der er tilkendt hver af de Sagsøgte 1 og sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 kr. 62.500,00 og hver af de Sagsøgte 4 og sagsøgte 5, Sagsøgte 6 og Sagsøgte 7 og sagsøgte 8 kr. 100.000 i passende beløb til dækning af udgift til advokatbistand. Beløbene er incl. moms. Retten har ved fastsæt-telsen taget udgangspunkt i de gældende takster i den øvre del af intervallet henset til, at der har været syn og skøn. Da advokaten har repræsenteret alle sagsøgte og derfor har afgivet samlede processkrifter, er omkostningerne nedsat med 1/3. Retten har lagt til grund, at de sagsøgte ikke er momsregist-rerede.
Thi kendes for ret:
De sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, Sagsøgte 3, Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5, Sagsøgte 6 og Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8, frifindes.
Sagsøger A/S, skal inden 14 dage frigive deponerede købesummer således:
Til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Til Sagsøgte 3 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Til Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Til Sagsøgte 6 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Til Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 kr. 40.000,00 med tilskrevne renter.
Sagsøger A/S, skal inden 14 dage betale deponerede handelsomkostninger således:
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54
Side 14/14
Til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 13.300,00 med procesrente fra 20. august 2009. Til Sagsøgte 3 kr. 13.800,00 med procesrente fra 20. august 2009.
Til Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 15.900,00 med procesrente fra 20. august 2009.
Til Sagsøgte 6 kr. 16.200,00 med procesrente fra 20. august 2009.
Til Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 kr. 16.200,00 med procesrente fra 20. august 2009.
Sagsøger skal inden 14 dage betale sagsomkostninger således.
Til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 kr. 62.500,00.
Til Sagsøgte 3 kr. 62.500,00.
Til Sagsøgte 4 og Sagsøgte 5 kr. 100.000,00.
Til Sagsøgte 6 kr. 100.000,00.
Til Sagsøgte 7 og Sagsøgte 8 kr. 100.000,00.
Dommer
STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D54