Dom
UDSKRIFT
AF
ØSTRE LANDSRETS DOMBOG
____________
D O M
Afsagt den 4. april 2012 af Østre Landsrets 11. afdeling
(landsdommerne Taber Rasmussen, Norman E. Cleaver og Line Bjørklund (kst.)).
11. afd. a.s. nr. B-1084-11:
Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S
Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S under konkurs
(advokat Anders Vestergaard Buch)
mod
1) Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1
2) Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2
3) Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøgte 3
4) Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøgte 4
5) Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøgte 5
6) Appelindstævnte 6, tidligere Sagsøgte 6
7) Appelindstævnte 7, tidligere Sagsøgte 7
8) Appelindstævnte 8, tidligere Sagsøgte 8
(advokat Bent Randeris for alle)
Helsingør Rets dom af 21. marts 2011 (BS 1-1312/2009) er anket af Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S - under konkurs med følgende påstande:
De indstævnte Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2 tilpligtes at betale 645.652,13 kr. til appellanten med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009, til betaling sker.
- 2 -
Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøgte 3 tilpligtes at betale 987.900,00 kr. til appellanten, subsi-diært 732.900 kr., med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009, til betaling sker.
De indstævnte Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøgte 4 og Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøgte 5 tilpligtes at betale 1.568.418,79 kr. til appellanten, subsidiært 1.268.418,79 kr., med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009, til betaling sker.
Appelindstævnte 6, tidligere Sagsøgte 6 tilpligtes at betale 1.794.147,25 kr. til appellanten, sub-sidiært 1.144.147,25 kr., med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009, til be-taling sker.
De indstævnte Appelindstævnte 7, tidligere Sagsøgte 7 og Appelindstævnte 8, tidligere Sagsøgte 8 tilpligtes at betale 1.332.399,61 kr. til appellan-ten, subsidiært 932.399,61 kr., med tillæg af sædvanlig procesrente fra den 26. juni 2009, til betaling sker.
De indstævnte Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2, Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøgte 3, Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøgte 4, Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøgte 5, Appelindstævnte 6, tidligere Sagsøgte 6, Appelindstævnte 7, tidligere Sagsøgte 7 og Appelindstævnte 8, tidligere Sagsøgte 8 har principalt påstået stad-fæstelse.
Subsidiært har de indstævnte hver især påstået frifindelse mod betaling af det beløb, der er nævnt i appellantens subsidiære påstand over for dem.
De indstævnte har endvidere gentaget deres for byretten nedlagte selvstændige påstande I og II om frigivelse af de deponerede købesummer.
Appellanten har heroverfor nedlagt påstand om frifindelse.
Supplerende sagsfremstilling
Af prospekt materialet ”Arkitekttegnede kvalitetsboliger, Boligprojekt, By 1, 34 seni orvil-laer” , fremgår bl.a. følgende:
”Er drømmen at bo i fredfyldte, idylliske rammer uden at give afkald på par -celhusets privatliv, er Boligprojekt det oplagte valg. I hjertet af den gamle tegl-
- 3 -
værksby opføres 34 seniorvillaer mellem hyggelige boligveje, fælleshus, smukke grønne fælleshaver og rislende vandløb.
…
Boligområdet er et 50+ område – det vil sige at Boligprojekt er skræddersyet til det ideelle seniorliv og bedre beliggenhed findes ikke til dette formål.
…
Omtanksfulde streger fra PLH-arkitekter kombineret med Appellant A/S', tidligere Sagsøger A/S kvalitet og stolte jyske håndværkstraditioner gør Seniorvillaerne skræddersyede til det gode liv. Fritliggende 1-planshuse er hensynsfuldt placeret forskudt af hinan-den, som perler på en snor, der følger landskabets kurver. Således skabes luk-kede, charmerende intime boligveje, hvor naboer mødes på små brolagte torve, hvor nærheden mærkes og man trygt kan holde øje med hinanden.
På den anden side af bebyggelsen er de grønne parkbeplantede fælleshaver, hvor rislende vandløb bugter sig og skaber hygge og atmosfære.
…
Boligprojekt har sit eget fælleshus, som perfekt danner rammen om fester, for-samlinger og Boligprojekts øvrige aktiviteter. Har man overnattende gæster har fælleshuset to gæsteværelser som kan lånes. Ikke kun fælleshuset lægger op til hyggeligt samvær – fælleshaverne har petanque-baner, hvor naboen kan udfor-dres en lun sommerdag.
…”
I købstilbud af 7. maj 2007 til Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S (nu appellanten) er bl.a. fastsat følgende:
”…
3. EJENDOMMEN
3.1. Det samlede byggeri og den enkelte bolig opføres og overdrages i øvrigt i overensstemmelse med det af Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S udarbejdede udbudsmateriale, herunder skitsetegninger og beskrivelser.
…
5. OVERTAGELSE
…
5.3. Overtagelsesdagen er den dag hvor ejendommen er klar til indflytning. Overtagelsesdagen skal dog være den første i en måned. Fra overtagelsesdagen henligger ejendommen for tilbudsgivers regning og risiko i enhver henseende.
- 4 -
Når samtlige ejendomme i bebyggelsen er færdige overtager grundejerforenin-gen driften af fællesarealerne.
…
5.5. Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S drager omsorg for, at ejendommen er bygningsbrand- og byg-ningskaskoforsikret. Når samtlige ejendomme er færdige, overtager grundejer-foreningen den af Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S tegnede bygningsbrand- og bygningskaskoforsik-ring eller nytegner tilsvarende forsikring i andet selskab.
…”
Efter at Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S var trådt i betalingsstandsning, skrev tilsynets advokat den 2. juni 2009 således til køberne:
”I forlængelse af informationsmødet den 19. maj 2009 og som aftalt på vores behagelige møde den 28. maj 2009 skal jeg hermed vende tilbage med en kort-fattet gengivelse af de foreslåede hovedvilkår for færdiggørelse af Boligprojekt. For god ordens skyld bemærkes, at der ikke er tale om et bindende tilbud, idet enhver aftale forudsætter tilsynets endelige godkendelse.
Siden informationsmødet den 19. maj 2009 har De ophævet aftalen mellem Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S og hr. og fru Appelindstævnte 7 og Appelindstævnte 8, tidligere Sagsøgte 7 og sagsøgte 8. Tilbuddet vedrører derfor alene færdiggø-relse af de resterende 10 solgte huse.
Som jeg nævnte under vores møde, vil færdiggørelsen ikke blive iværksat, in-den Deres klienter bindende har tilkendegivet at være indforstået med neden-stående forudsætninger. Jeg skal derfor venligst bede Dem om snarest muligt med bindende virkning at bekræfte, hvorvidt Deres klienter accepterer tilbud-det.
1.TILBUD OM FÆRDIGGØRELSE
Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S i betalingsstandsning tilbyder færdiggørelse af husene i henhold til tidsplanen, jf. pkt. 3, til ovennævnte købere på følgende betingelser:
Købsaftalens pkt. 6.5 udgår af de indgåede købsaftaler og erstattes med en ny deponeringstekst med følgende vilkår:
Den deponerede købesum frigives til Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S i betalingsstands-ning, når der foreligger endeligt skøde tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.
Inden frigivelse kan ske, skal Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S under betalingsstandsning deponere 2,5 mio. kr. til sikkerhed for færdiggørelse af det planlagte fælleshus.
…
- 5 -
Inden frigivelse kan ske, skal Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S under betalingsstandsning deponere yderligere 7,5 mio. kr. til sikkerhed for færdiggørelse af de 24 huse, der endnu ikke er solgt.
…”
I forlængelse af advokat Randeris’ brev af 9. juni 2009 med yderligere ophævelser af købsaftalerne, og hans brev af 10. juni 2009 med meddelelse om, at beslutningerne om at hæve købsaftalerne var stillet i bero, fremsendte tilsynets advokat den 23. juni 2009 et revideret forslag til færdiggørelse af de solgte huse. Der var heri bl.a. anført følgende:
”Som bekendt har Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S under betalingsstandsning nu genoptaget fær-diggørelsen af de 11 boliger, der er solgt til Deres klienter, ligesom fællesarea-ler m.v. vil blive færdiggjort som nærmere beskrevet under vores efterhånden mange møder og i min tidligere korrespondance med Dem. De enkelte boliger forventes færdige med overtagelsesdag senest den 1. oktober 2009.
Det er fortsat mit håb, at Deres klienter til glæde for alle parter vil acceptere Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S under betalingsstandsnings tilbud fra gårsdagens møde. Tilbud-det indebærer, at bestemmelsen i købsaftalernes pkt. 6.5 udgår og erstattes af følgende deponeringsvilkår:
Den deponerede købesum frigives til Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S i betalingsstands-ning, når der foreligger endeligt skøde tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.
Inden frigivelse kan ske, skal Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S under betalingsstandsning deponere 13.750.000 kr.
… ”
Advokat Randeris fastholdt ophævelsen af købsaftalerne ved brev af 26. juni 2009.
Der er mellem parterne enighed om, at sikkerhedsstillelse i overensstemmelse med pkt. 6.5 i købsaftalerne for færdiggørelsen af det samlede byggeri ville udgøre 40-50 mio. kr.
Forklaringer
Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1, Appelindstævnte 6, tidligere Sagsøgte 6, Appelindstævnte 7, tidligere Sagsøgte 7 og advokat Vidne 1.
Der er endvidere afgivet forklaring af Vidne 2 og Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøgte 3.
- 6 -
Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 har forklaret blandt andet, at det var, da de skrev under på købsaftalen, at de af salgsrepræsentant Person 3 fik at vide, at 50 % af husene skulle være solgt, før byggeriet ville blive sat i gang. Det var meget vigtigt for dem, da de så havde en garanti for, at projektet ville blive gennemført. Aftalens punkt 6.5 var derfor 110 % væsentlig for dem. Mange havde advaret dem om, at det var risikabelt at købe i projektsalg, men her stod jo klart og tydeligt, at projektet ville blive færdiggjort. De 34 huse skulle opføres i to eta-per. Deres hus skulle opføres i anden etape og være færdigt i januar 2009.
Appelindstævnte 6, tidligere Sagsøgte 6 har forklaret blandt andet, at hus Adresse 10 var det eneste af de små huse, som han ville have. Kilden skulle løbe lige forbi hans gårdhave. Det var, da han skrev under på købsaftalen, at han fik oplysningen om, at projektet først ville blive sat i gang, når 50 % af husene var solgt. Det var vigtigt, at der blev bygget mange huse. Første fase, som omfattede hans hus, skulle være færdig i 4. kvartal 2008, og hans hus skulle være færdigt den 1. oktober 2008. Han hævede handlen, fordi sælger hverken kunne eller ville stille den lovede garanti.
Appelindstævnte 7, tidligere Sagsøgte 7 har forklaret blandt andet, at de fik oplysningen om etaperne, allerede da de blev præsenteret for projektet i skurvognen. Oplysningen om, at 50 % af husene skulle være solgt, før projektet blev sat i gang, fik de af sælgeren, Person 3, da de skrev under på købsaftalen. Punkt 6.5 i aftalen var vigtig for dem, og derfor tog de et advokat-forbehold. De ønskede ikke at ligge i byggerod.
Advokat Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han drøftede garantibestemmelsen i punkt 6.5 indgående med sin svoger og svigerinde. Garantibestemmelsen, som han mente, at de trygt kunne holde sig til, havde afgørende betydning. De har ikke hævet handlen, men de modtog en kompensation for mangler og ulemper som følge af, at projektet ikke blev gennemført planmæssigt. Svogerens sygdom var grunden til, at de ikke hævede købet.
Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han er civiløkonom. Han bor i Adresse 13. Han flyttede ind den 1. oktober 2008. Området var dengang en stor byggeplads. Der var kun 5 huse. Siden er der opført yderligere 12 huse, så der nu er 17 huse i alt, hvoraf 14 huse er solgt. De 5 købere, som flyttede ind sammen i 2008, fik en aftale med selskabet om, hvad der skulle laves i form af veje, belysning og fællesarealer m.m., og der blev stil-let en bankgaranti på 9 millioner kr. til sikkerhed for projekterne. Fællesarealerne er grad-
- 7 -
vist færdiggjort, og er nu næsten færdige. Oprindeligt var det tanken, at der skulle lægges rullegræs på de ubebyggede arealer, men det blev aldrig til noget, så der blev i stedet sået græs, som nu er vokset op. Fælleshuset blev først færdigt og taget i brug for et halvt år si-den. Når det tog så lang tid, skyldtes det, at der var uenighed med selskabet om, hvordan huset skulle indrettes, navnlig hvordan køkkenet skulle være. Kilderne er ikke anlagt. Op-rindeligt var der to petanquebaner, som var for små. De er nu afløst af en bane, som holder målene. Vejene blev asfalteret i oktober 2010, men der er stadig ikke lagt slidlag. Det skulle have været lagt her i efteråret 2011, men nu er det blevet for koldt, så det må vente til foråret, hvilket er problematisk, da det går ud over vejbundens holdbarhed, når der ikke er slidlag om vinteren. Der er endnu ikke etableret parkeringspladser, hvilket skyldes, at beboerne ikke kan blive enige med selskabet om, hvilket materiale de skal laves i. Det er vigtigt for beboerne, at det bliver et fast materiale, som kan tåle mekanisk snerydning. Be-lysningen på vejene og fællesarealerne er stadig mangelfuld. Det er et mørkt område, idet 17 huse mangler at blive opført. Det har været vanskeligt at få gennemført aftalen med selskabet om at etablere faciliteterne. De var ikke nok til at etablere en grundejerforening. I stedet lavede de Ejerforening . Han har været talsmand for disse 5 ejere, som op-rindeligt flyttede ind. Der er endnu ikke trukket på bankgarantien, hvilket navnlig skyldes, at det kræver en besværlig procedure.
Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøgte 3 har forklaret blandt andet, at han i maj 2007 så en annonce i avi-sen og tog op til skurvognen i By 1, hvor han talte med sælgeren, Person 3. Han fik oplysninger om projektet, og de mødtes igen den 30. maj 2007. Han havde i mellem tiden talt med sin bank, og det, der var vigtigt for ham, var bestemmelsen i købsaftalens punkt 6.5, og at projektet først blev sat i gang, når 50 % af husene var solgt. Det var helt afgørende for hans beslutning om at indgå aftalen. Han hævede aftalen, da han fik at vide, at bestemmelsen i punkt 6.5 ikke ville blive opfyldt.
Procedure
Parterne har for landsretten i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.
Appellanten har yderligere gjort gældende, at de indstævnte ikke var berettigede til at op-hæve købsaftalerne uden forudgående påkrav, og at det forhold, at de indstævnte efter mø-det den 19. maj 2009 frem for at ophæve købsaftalerne indgik i forhandlinger viser, at den
- 8 -
påberåbte misligholdelse ikke var væsentlig for dem og derfor ikke hævebegrundende. Appellanten har bestridt, at købsaftalens punkt 6.5 indeholder en indeståelse for appellan-tens færdiggørelse af det samlede projekt, og at appellanten har afgivet løfte om, at halv-delen af boligerne var solgt, samt at projektet først ville blive gennemført, hvis halvdelen af boligerne var solgt.
De indstævnte har yderligere gjort gældende, at købsaftalens punkt 6.5 indebærer, at ap-pellanten har indestået for færdiggørelsen af det samlede projekt og udvist svig ved i et nyhedsbrev fra juli 2007 at oplyse, at halvdelen af boligerne allerede var solgt. De ind-stævnte har ikke gjort gældende, at der foreligger forsinkelse.
Landsrettens begrundelse og resultat
Efter bevisførelsen for landsretten kan det lægges til grund, at det var af afgørende betyd-ning for de indstævntes beslutning om at købe bolig i Boligprojekt, at der var tale om en enklave af seniorboliger i et område af speciel karakter og med fælles faciliteter, således som det var beskrevet i udbudsmaterialet. Ligeledes lægges det til grund, at dette må have stået klart for appellanten.
Det tiltrædes af de i dommen anførte grunde, at købsaftalens punkt 6.5 må forstås således, at appellanten ved deponering eller garanti skulle indestå for, at det samlede projekt blev gennemført. Tilsvarende forudsætter punkterne 3 og 5 i aftalerne, at der skulle ske opfø-relse og overdragelse af samtlige ejendomme i bebyggelsen.
Der er enighed mellem parterne om, at sikkerhedsstillelse som omtalt i punkt 6.5 for fær-diggørelsen af det samlede byggeri ville udgøre 40-50 mio. kr.
På informationsmødet med køberne den 19. maj 2009, hvor appellanten var trådt i beta-lingsstandsning, meddelte tilsynet, at færdiggørelsen af de solgte huse ikke ville blive iværksat, medmindre køberne bindende tilkendegav at være indforstået med, at punkt 6.5 udgik af de indgåede aftaler. Tilsynet meddelte den 2. juni 2009, at der højst kunne blive tale om en ny deponeringsbestemmelse med en samlet sikkerhedsstillelse på 10 mio. kr.
Ved at fremsætte sådan tilkendegivelse på et tidspunkt, hvor kun 11 ud af de projekterede 34 huse var solgt og under opførelse, og hvor fællesarealerne ikke var færdiggjort, og opfø-
- 9 -
relsen af fælleshuset ikke var påbegyndt, skabte tilsynet væsentlig usikkerhed om, hvorvidt det samlede projekt kunne gennemføres med den karakter, det havde efter udbudsmateria-let. Som følge heraf var de indstævnte berettigede til at hæve købsaftalerne.
Det kan ikke føre til en anden vurdering, at appellanten genoptog færdiggørelsen af 11 huse og erklærede sig villig til at forøge den tilbudte sikkerhedsstillelse fra 10 mio. kr. til højst 13.750.000 kr. De indstævnte kan heller ikke anses for af de af appellanten i øvrigt påberåbte grunde at være afskåret fra at gøre hævebeføjelsen gældende.
Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens dom.
Appellanten skal betale sagsomkostninger for landsretten til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2 med i alt 50.000 kr., til Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøgte 3 med i alt 50.000 kr., til Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøgte 4 og Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøgte 5 med i alt 70.000 kr., til Appelindstævnte 6, tidligere Sagsøgte 6 med i alt 70.000 kr. og til Appelindstævnte 7, tidligere Sagsøgte 7 og Appelindstævnte 8, tidligere Sagsøgte 8 med i alt 70.000 kr.
Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sa-gens værdi taget hensyn til sagens omfang og varighed.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Byrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant A/S, tidligere Sagsøger A/S under konkurs betale i alt 50.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøgte 2, 50.000 kr. til Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøgte 3, i alt 70.000 kr. til Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøgte 4 og Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøgte 5, 70.000 kr. til Appelindstævnte 6, tidligere Sagsøgte 6 og i alt 70.000 kr. til Appelindstævnte 7, tidligere Sagsøgte 7 og Appelindstævnte 8, tidligere Sagsøgte 8.
Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.