Dom
RETTEN PÅ FREDERIKSBERG
DOM
afsagt den 21. december 2020
Sag BS-10324/2019-FRB
Lejer 1
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 2
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 3
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 4
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 5
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 6
(advokat Jakob Brandgård Busse)
2
og
Lejer 7
(advokat Jakob Brandgård Busse)
mod
Tandlæge Christian Schmidt´s Stiftelse
(advokat Anne Louise Husen)
og
Huslejenævnet
(advokat Lars Carstens)
og
Sag BS-22205/2019-FRB
Lejer 1
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 2
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 3
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 4
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 5
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
3
Lejer 6
(advokat Jakob Brandgård Busse)
og
Lejer 7
(advokat Jakob Brandgård Busse)
mod
Tandlæge Christian Schmidt´s Stiftelse
(advokat Anne Louise Husen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagernes baggrund og parternes påstande
Sagerne, BS 10324/2019 og BS 22205/2019, behandles i forbindelse med hinan-den, jf. retsplejelovens § 254, stk. 1.
Sagen, BS 10324/2019, er anlagt den 7. marts 2019, og sagen, BS 22205/2019, er anlagt den 15. maj 2019.
Sagerne handler om, hvorvidt sagsøgerne har retlig interesse i at få prøvet, om de har partsstatus, og i bekræftende fald, om de har partsstatus i en sag om for-håndsgodkendelse af forbedringsarbejder ved huslejenævnet, samt om husleje-nævnets afgørelse af 7. marts 2019 skal ophæves og hjemvises som følge af ugyldighed.
Sagsøgerne, Lejer 1, Lejer 2, Lejer 3, Lejer 4, Lejer 5, Lejer 6 og Lejer 7 har i sagen, BS 10324/2019, fremsat følgende påstande:
De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at sagsøgerne, der er lejere i ejendommen Adresse, By, har partsstatus i den verserende sag i hus-lejenævnet om Tandlæge Christian Schmidts Stiftelses anmodning af 11. decem-ber 2018 om forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder i ejendommen for iso-lering af gårdfacade, istandsættelse af facade, dræn- og fugtsikring, ændring af varmeinstallation fra 1-strengs til 2-strengsanlæg samt efterisolering af loft over hanebånd og af etageadskillelse mod kælder, opsætning af altaner og etablering af elevator, hvorfor sagen skal hjemvises til fortsat behandling
4
Overfor Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse og Huslejenævnets afvisnings-påstand påstås, at sagen fremmes ad realiteten.
Sagsøgte, Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse, har fremsat påstand om afvis-ning, subsidiært frifindelse.
Sagsøgte, Huslejenævnet, har fremsat påstand om afvisning, subsidiært frifin-delse.
Sagsøgerne, Lejer 1, Lejer 2, Lejer 3, Lejer 4, Lejer 5, Lejer 6 og Lejer 7 har i BS 22205/2019 fremsat følgende påstande:
Principalt, at huslejenævnets afgørelse af 7. marts 2019 vedrørende Adresse, jnr. 03.09.03-G01-37-18, ophæves, og sagen hjemvises til huslejenævnet til fortsat behandling, subsidiært, at forhåndsgodkendelsen godkendes med et væ-sentligt lavere beløb end fastsat af huslejenævnet efter rettens skøn.
Såfremt sagsøgernes principale påstand, der behandles i den sambehandlede sag BS -10324/2019 ikke tages til følge, fortsætter sagens forberedelse og be-handling for så vidt angår den subsidiære påstand.
Sagsøgte, Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse, har fremsat endelig påstand om frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Tandlæge Christian Schmidt’s Stiftelse ejer ejendommen på Adresse, By, der er opdelt i en række lejemål.
Ved brev af 11. december 2018 orienterede Tandlæge Christian Schmidt’s Stif-telse lejerne om, at der var indgivet en anmodning om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen til huslejenævnet, der forventedes varslet i anledning af gennem-førelsen af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på ejendommen beliggen-de Adresse, By
Ved brev af 13. december 2018 fra Lejer 2 til huslejenævnet gjorde hun indsigelse mod en eventuel huslejeforhøjelse, som vedligeholdelses- og for-bedringsarbejder kunne medføre.
5
Ved mail af 14. januar 2019 anmodede advokat Jakob Busse på vegne af sagsø-gerne huslejenævnet om ikke at træffe afgørelse i sagen, før han havde fremsat bemærkninger til huslejenævnet.
Af mail af 21. januar 2019 fra huslejenævnet til advokat Jakob Busse fremgår blandt andet, at huslejenævnet på nævnsmødet den 18. januar 2019 var blevet forelagt hans anmodning af 14. januar 2019. Huslejenævnet havde besluttet af fortsætte behandlingen af sagen vedrørende forbedringsforhøjelse uden i den forbindelse at tillægge andre parter end indbringeren (udlejeren) partsstatus.
Af mail af 1. februar 2019 fra advokat Jakob Busse til huslejenævnet fremgår blandt andet, at afgørelsen om ikke at tillægge sagsøgerne partsstatus var ugyl-dig, da den blev truffet uden klagevejledning. Det var derfor en ugyldig forvalt-ningsakt. Afgørelsen var også forkert i henhold til lejelovens § 59 b, stk. 5, for-udsætningsvis.
Af huslejenævnets afgørelse af 7. februar 2019 fremgår blandt andet:
”…
Afgørelse:
Nævnet besluttede at meddele advokat Jakob Busse, at lejerne i ejendommen ik-ke tillægges partsstatus i sagen om den verserende forhåndsgodkendelse af for-bedringsforhøjelse i ejendommen.
Lovgrundlag:
Huslejenævnet kan i medfør af lejelovens § 59a, stk. 1 og 2 på udlejerens an-modning og inden der iværksættes forbedringer træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til husleje-nævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemfø-relsen af arbejderne og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.
…”
Huslejenævnet tog den 7. marts 2019 stilling til Tandlæge Christian Schmidt’s Stiftelses anmodning om forhåndsgodkendelse af forbedringstillæg ved gen-nemførelse af forbedringsarbejderne.
Det fremgår af huslejenævnets afgørelse blandt andet:
”…
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at godkende de ansøgte forbedringsarbejder i deres
6
helhed, idet nævnet dog, med virkning fra forbedringsarbejdernes gennemfø-relse, fastsætter den forhåndsgodkendte leje for lejemålet 4. tv. til 1.600 kr. pr. m2 pr. år.
Lovgrundlag:
Huslejenævnet kan i medfør af lejelovens § 59a, stk. 1 og 2 på udlejerens an-modning og inden der iværksættes forbedringer træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, hvis ombygningsarbejdet udføres i overensstemmelse med et projektmateriale vedrørende det påtænkte arbejde, som udlejeren har forelagt huslejenævnet. Udlejerens anmodning til huslejenævnet skal indeholde en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen af arbejderne og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.
…”
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af Lejer 1 og Vidne.
Lejer 1 har forklaret blandt andet, at han er advokat og partner i Advokatfirma. Han har boet i lejemålet siden 1998/1999. Det er en klassisk ejen-dom, hvor de fleste lejligheder er omkring 200 kvm, bortset fra lejlighederne på 4. sal. Det har altid været den samme ejer, der har ejet ejendommen, imens han har boet der. Det er en stiftelse, der ejer ejendommen.
De modtog orientering om ansøgning om forhåndsgodkendelse af forbedrings-arbejder i september 2018. Han syntes, at forbedringerne ville medføre en stor huslejestigning. De holdt efterfølgende et beboermøde, og de talte om materien i skrivelsen. Det var særligt de påtænkte energiforbedringer, som de talte om. Han kendte ejendommen godt, og han kendte også til problemerne ved ejen-dommen. De vedtog derfor på beboermødet, at han sammen med Lejer 3 skulle tage sig af de overordnede rammer vedrørende sagen. Han kon-taktede derefter advokat Jakob Busse med henblik på, at han skulle repræsente-re dem.
Det fremgik af renoveringsprojektet, at udlejer ville efterisolere de to facader mod gården. En stor del af facaderne er vinduer, og det var derfor svært at se, hvilke energibesparelser, der ville blive opnået ved de påtænkte forbedringsar-bejder. De mente, at det ville være relevant at få huslejenævnet til at besigtige ejendommen, inden de traf afgørelse, så huslejenævnet kunne se, at der var pro-blemer med pudset, der skallede af flere steder, vandindtrængen i ejendommen og sætningsskader m.v. Vedligeholdelsesstanden af lejlighederne var dårlig, og ejendommen var nedslidt.
7
Han var ikke interesseret i at få en altan, som også var en del af udlejers renove-ringsprojekt, da han bor i en stuelejlighed. Nogle af de andre lejere ville heller ikke få glæde af en altan, da de aldrig vil få sol på altanen.
Han studsede over, at udlejer ville opsætte en elevator. Opsætning af en eleva-tor ville ikke være en forbedring, da den skulle installeres i køkkentrappeskak-ten, der i forvejen er i yderst ringe stand. Det ville heller ikke give mening for ham at skulle bruge en elevator i stedet for køkkentrappen, da han bor i en stue-lejlighed.
Det har betydning for dem, at de ikke blev inddraget under huslejenævnets be-handling af forhåndsgodkendelse.
Vidne har forklaret blandt andet, at hun er jurist og ansat i Frederiks-berg Kommune. Hun arbejdede i sekretariatet for huslejenævnet på Frederiks-berg fra juli 2013 til april 2019. Hun har været med i sagsbehandlingen i nærvæ-rende sag.
Da hun arbejdede i sekretariatet, var praksis, at lejerne ikke havde partsstatus i forhåndsgodkendelsessager. Denne praksis var enstemmigt vedtaget af repræ-sentanterne i huslejenævnet. Der var heller ikke hjemmel i lejelovgivningen til at give dem partsstatus. De andre huslejenævn på Sjælland delte denne opfat-telse med undtagelse af huslejenævnet i København, der gav lejerne partsstatus, selvom de godt vidste, at der ikke var hjemmel til det. Huslejenævnet har ca. 20-30 sager om forhåndsgodkendelser vedrørende forbedringer om året, hvoraf der kun er få sager, der angår spørgsmålet om lejernes partsstatus i forhånds-godkendelsessager. Huslejenævnet hører lejerne på et uformelt plan om deres bemærkninger til ansøgningen om forhåndsgodkendelse, og bemærkningerne bliver taget med i materialet, som forelægges for huslejenævnet. Huslejenævnet får alt materiale i sagen, og lejernes bemærkninger bliver også sendt til udlejer.
Hvis udlejer senere varsler lejeforhøjelse, og lejerne fremsætter indsigelser heri-mod, vil huslejenævnet tage stilling til indsigelserne. Der vil herefter være tale om en ny sag, og der vil ske en ny prøvelse af huslejefastsættelsen. Lejerne har krav på at få prøvet deres indsigelse i de efterfølgende sager. Huslejenævnet kan godt ændre på huslejen i forhold til, hvad den blev godkendt til at være i medfør af forhåndsgodkendelsen. En ansøgning om forhåndsgodkendelse er en ansøgningssag, og de efterfølgende sager er tvistighedssager.
De sender kun forhåndsgodkendelsen til den, der har ansøgt herom. Dette er fast praksis. De kan godt lave besigtigelser i sager om forhåndsgodkendelser.
Parternes synspunkter
8
Sagsøgerne har i deres påstandsdokument vedrørende BS 10324/2019 anført følgende:
”…
ANBRINGENDER:
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,
-at sagsøgerne er lejere i ejendommen Adresse, hvor sagsøgte 1 er udlejer,
-at udlejers forhåndsgodkendelsesanmodning af 11. december 2018 i medfør af lejelovens §59 a
-vedrører forbedringsforhøjelse i de eksisterende lejeaftaler
at forbedringsprojektet medfører væsentlige ændringer af det lejede, og dermed sagens parters gensidigt bebyrdende kontraktforhold,
-at en afgørelse fra huslejenævnet således har direkte betydning for le-jerne, da huslejenævnet ved en senere behandling af en egentlig for-bedringsforhøjelse varslet efter lejelovens og boligreguleringslovens regler vil være bundet af deres forhåndsgodkendelse,
-at sagsøgerne derfor har partsinteresse og partsstatus i den sagsbe-handling, som huslejenævnet som tvistenævn foretager i sagen,
-at huslejenævnet forudsætningsvis efter lejelovens §59 b, stk. 5, jf. bo-ligreguleringslovens § 39, stk. 3, og svar efter § 40, stk. 4, har pligt til at lade den anden part i et lejeforhold underrette om sagens indbrin-gelse, og denne har ret til at fremsætte ytringer inden 2 uger,
-at der ikke er nogen reelle grunde, hverken i lovgivningens forarbej-der eller forholdets natur, for at undtage lejerne partsstatus i sagen,
-at lejerne i forbindelse med en senere boligretsbehandling oplagt har partsstatus.
…”
Huslejenævnet har i sit påstandsdokument vedrørende BS 10324/2019 anført følgende:
”…
ARGUMENTATION OG ANBRINGENDER:
1.
Til støtte for den principale påstand om afvisning gøre det gældende, at sagsøgerne ikke har den fornødne retlige interesse i at få påkendt sa-gen, som den foreligger pa baggrund af deres påstand.
Sagsøgerne har ikke påvist noget behov for at få påkendt spørgsmålet om, hvorvidt de havde partsstatus i den pågældende sag.
Sagen er nu afgjort, jf. bilag A, og sagsøgerne kan derfor ikke have na-get behov for at få afklaret, om de havde partsstatus.
9
Hertil kommer, at udtrykket partsstatus - selvom det anvendes af par-terne og kan genfindes i lovforarbejder mv. - ikke er velegnet til fast-læggelse af nogen bestemt retlig position i forholdet mellem denne sags parter.
Den nedlagte påstand har således højst karakter af et anbringende til støtte for noget andet, og påstanden må følgelig afvises som i realiteten værende et anbringende.
Afgørelsen, bilag A, er efterfølgende indbragt for domstolene men i en sag mod sagsøgte 1, udlejeren, og ikke mod sagsøgte 2, afgørelsesmyn-digheden. Den nye sag omhandler principalt spørgsmålet om ophævel-se af afgørelsen, idet det gøres gældende, at afgørelsen er ugyldig, efter-som sagsøgerne ikke er tillagt partsstatus under sagens behandling.
Hovedanbringendet i den sag - anbringendet om partsstatus - er altså identisk med temaet for nærværende sag.
Sagsøgernes egentlige interesse må herefter antages at være at få ad-gang til at ytre sig i sagen om forhåndsgodkendelse. Da der foreligger en afgørelse i den en sag - bilag A- må sagsøgerne derfor søge denne af-gørelse tilsidesat for at opnå det ønskede.
En sådan tilsidesættelse vil ikke kunne opnås via nærværende sag.
Da der er anlagt sag mod sagsøgte 1 om gyldigheden af afgørelsen, bi-lag A, og da sagsøgte 2 ikke er part i den sag, har sagsøgerne ingen ret-lig interesse i at føre nærværende sag mod sagsøgte 2. Sagsøgte 2's af-visningspåstand støttes nu tillige på dette forhold.
Det bemærkes videre, at spørgsmålet om partsstatus ikke bør behandles samtidigt i to forskellige sager.
2.
Til støtte for den subsidiære påstand om frifindelse gøres de samme an-bringender gældende som anfør under pkt. l.
Det bestrides herudover, at sagsøgerne havde partsstatus i den om-handlede sag om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelse.
Huslejenævnet er i lejelovgivningen tillagt afgørelseskompetence i en række forhold. I nogle af disse fungerer huslejenævnet som tvistløs-
10
ningsorgan mellem stridende parter (lejerne overfor udlejer), eksempel-vis i sager om varslede huslejeforhøjelser.
I andre tilfælde - f.eks. som her i sager om forhåndsgodkendelse - fun-gerer huslejenævnet ikke som tvistløsningsorgan men som afgørel-sesmyndighed i en ansøgningssag.
I en sag som den foreliggende er der således ingen aktualiseret partst-vist. En tvist kan først i realiteten opstå, hvis det viser sig, at de påtænk-te forbedringsarbejder rent faktisk bliver udført og når varslingen om lejeforhøjelse rent faktisk er afgivet, og hvis lejerne i øvrigt har indsigelser overfor den pågældende lejeforhøjelse. Det må derfor anses som præmaturt at gøre lejerne til parter i en sådan sag om lejeforhøjelser, som kun muligvis bliver en realitet.
Det er derfor naturligt, at lejerne ikke har status som part i en sådan sag, medmindre de ved loven positivt er blevet tillagt en sådan parts-status. Dette er ikke tilfældet med hensyn til afgørelser efter LL § 59 a.
Derimod er lejerne tillagt sædvanlig ret til at indbringe en huslejeforhø-jelse for huslejenævnet i medfør af LL § 59 b, stk. 2, selvom der er sket forhåndsgodkendelse.
Såfremt lejeforhøjelserne rent faktisk gennemføres, og såfremt lejerne til den tid ønsker at gøres indsigelse, vil dette således være muligt på sæd-vanlig måde. Skulle lejeforhøjelsen blive godkendt af huslejenævnet i overensstemmelse med forhåndsgodkendelsen, vil lejerne kunne ind- bringe denne afgørelse for boligretten (i Københavns Kommune for an-kenævnet).
Det er i andre tilfælde end det foreliggende klart udtrykt i lovforarbej-derne, at lejere ikke har partsstatus i sager om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser. Dette gælder forhøjelser i medfør af LL §§ 58 a og 73, stk. 3. Tilsvarende må gælde i andre tilfælde af forhåndsgodkendelser, hvor lejerne ikke udtrykkeligt er tillagt en sådan status.
Høring af lejerne i medfør af LL § 59 b, stk. 5, indebærer ikke, at lejerne har partsstatus.
De er alene blevet tillagt en ret til at ytre sig. Det gør dem ikke til parter i sagen.
Det bemærkes videre, at det er fast praksis hos sagsøgte 2 at lægge til grund, at lejerne ikke er part i sager om forhåndsgodkendelse af lejefor-højelser. Også andre huslejenævn følger denne praksis - der henvises
11
f.eks. til den som bilag B fremlagte afgørelse fra et københavnsk nævn, der er offentliggjort i Huslejenævn.dk. Administrativ praksis støtter så-ledes også sagsøgte 2's synspunkter.
Som led i sin sagsbehandling foretager sagsøgte 2 normalt besigtigelse af det lejede, medmindre der - som her- ikke er noget at besigtige, fordi der er tale om forbedringer af en sådan beskaffenhed, at besigtigelse ik-ke kan bidrage til oplysning af sagen.
Sagsforberedelsen i disse sager hos sagsøgte 2 svarer således til sagsfor-beredelsen ved behandlingen af sager om ordinære forbedrings-forhø-jelser blot med den forskel, at sagsøgte 2 i en sag om forhåndsgodken-delse ikke fungerer som et tvistløsningsorgan i en tvist mellem ejer og lejere, men som afgørelsesmyndighed i relation til en ansøger (ejer).
***
Det fremgår af sagen, at sagsøgerne blev gjort bekendt med sagsøgte l's anmodning af 11. december 2018 om forhåndsgodkendelse (bilag 2 og 3). Den efterfølgende korrespondance med sagsøgte 2 omhandlede imidlertid hovedsageligt partsspørgsmålet og ikke selve den påtænkte lejeforhøjelse.
Det fremgår af mail af 1. februar 2019 (bilag 7), at sagsøgerne påberåbte sig reglen i LL § 59 b, stk. 5. Sagsøgerne kendte på dette tidspunkt til de oplysninger, som ansøgningen om forhåndsgodkendelse byggede på.
Efterfølgende - den 12. februar 2019, bilag 8 – fremkom yderligere op-lysninger fra udlejeren (sagsøgte 1). På trods af kendskabet til sagens faktiske forhold og til den retsregel, som man påberåber sig i nærvæ-rende retssag, fremkom ingen realitetsindsigelser til sagsøgte 2 mod den anmodede forhåndsgodkendelse.
Sagsøgte 2 traf afgørelse om anmodningen den 7. marts 2019, bilag A.
Sagsøgerne har altså haft mulighed for at fremkomme med bemærknin-ger til sagen, uanset om de har partsstatus - hvad der end måtte ligge heri - eller ikke.
Det bemærkes i denne forbindelse, at LL § 59 b, stk. 5, som altså var an-søgerne bekendt, og som sagsøgerne påberåber sig, henviser til MBL § 39, stk. 3, hvori fristen for lejernes bemærkninger er fastsat til 2 uger, medmindre andet bestemmes.
Sagsøgerne har altså reelt ikke handlet i overensstemmelse med den lovgivning, som de påberåber sig.
12
Der er i øvrigt ikke grundlag i sagen for at antage, at det har været af konkret væsentlig betydning for sagsøgte 2's sagsbehandling, at sagsø-gerne fremkom med bemærkninger i sagen.
Da sagsøgerne ikke kan antages at være part i en sag om forhåndsgod-kendelse efter LL § 59, finder forvaltningslovens § 19 ikke anvendelse i sagen.
I det omfang LL § 59 b, stk. 5, skulle få betydning for sagen, vil denne bestemmelse i øvrigt fortrænge den generelle bestemmelse i forvalt-ningslovens § 19, jf. således § 19, stk. 2, nr. 6.
* * * * *
De anførte forhold og omstændigheder fører til, at sagsøgerne ikke kan antages at have den fornødne retlige interesse i sagen, således som den-ne er anlagt, og at der dermed - og af de øvrige angivne grunde – er det fornødne grundlag for at afvise sagen eller subsidiært frifinde sagsøgte 2.
SAGENS VÆRDI:
Sagsøgerne har i brev til retten af 12. juni 2019 opgjort sagens værdi til mere end 3 mio. kr.
Det er sagsøgte 2´s opfattelse, at sagen ikke kan antages at have nogen økonomisk værdi, da den alene ifølge stævningspåstanden omhandler spørgsmålet om partsstatus og ikke går videre end det.
…”
Sagsøgerne har i deres påstandsdokument vedrørende BS 22205/2019 anført følgende:
”…
ANBRINGENDER:
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,
at afgørelse af 7. marts 2019 (sagens bilag 1) er ugyldig som følge af, at sagen er behandlet og der er truffet afgørelse uden at sagsøgerne har haft mulighed for at fremkomme med sine bemærkninger til den ansøgte forhåndsgodkendelse.
Til støtte for den subsidiære påstand det gældende,
13
at forhåndsgodkendelsen kan godkendes med et væsentligt lavere be-løb, dels som følge af at særligt den del af forhåndsgodkendelsen der relaterer sig til efterisolering af gårdfacade, også hovedsageligt indeholder væsentlige større vedligeholdelsesarbejder end ansat, dels at et forbedringsarbejde på kr. 275,- pr. m2 ikke medfører en tilsvarende brugsværdiforøgelse,
at for så vidt angår den del af forhåndsgodkendelsen der vedrører renovering af ejendommens centralvarmeanlæg gøres det gælden-de, at en langt større del end det anslåede udgør vedligeholdelse.
…”
Tandlæge Christian Schmidt’s Stiftelse har i et fælles påstandsdokument for
sagerne BS 10324/2019 og BS 22205/2019 anført følgende:
”…
ANBRINGENDER:
Til støtte for afvisningspåstanden gøres det gældende,
at sagsøgeren ikke har en retlig interesse i sagen. Når/hvis der varsles iværksættelse af forbedringer i henhold til Boligreguleringslovens §§ 23-26, bliver sagsøgerne parter i sag om arbejdernes hensigts-mæssighed og lejeforhøjelsens størrelse. Når der varsles forhøjelse, har lejerne igen ret til at gøre indsigelse.
Til støtte for frifindelsespåstandene gøres det gældende,
atsagsøgerne ikke er parter i sagen om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, jf. § 59 b, stk. 2. Huslejenævnets afgørelse af den 7. marts 2019 er derfor gyldig og kan ikke indbringes for boligretten af sagsøgerne.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen og har i det væsentligste procederet i overensstemmelse hermed.
Rettens begrundelse og resultat
Ad retlig interesse (BS 10324/2019)
Spørgsmålet om, hvorvidt sagsøgerne har retlig interesse i at få prøvet, hvor-vidt de som lejere har partsstatus i sagen om forhåndsgodkendelse af forbed-ringsarbejder, og om sagen derfor skal hjemvises til fortsat behandling ved hus-lejenævnet, har sammenhæng med spørgsmålet om, hvorvidt huslejenævnets
14
afgørelse af 7. marts 2019 er ugyldig som følge af deres manglende partsstatus. Boligretten finder derfor, at sagsøgerne har en retlig interesse i at få prøvet, hvorvidt de har partsstatus. Sagen skal derfor ikke afvises.
Ad partsstatus (BS 10324/2019)
Dommer og Boligdommer 1 udtaler:
Det fremgår af lejelovens § 59 a, stk. 1, at huslejenævnet på udlejers anmodning kan træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves i tilfælde, der er omfattet af stk. 2 – 6.
Det fremgår videre af § 59 a, stk. 2, at huslejenævnet på udlejers anmodning kan træffe afgørelse om størrelsen af den leje, der lovligt vil kunne opkræves, inden udlejer iværksætter forbedringer.
Huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2-6, skal endvidere fore-ligge senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger fra lejerne i medfør af § 39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i boligreguleringslo-ven, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5.
Vi finder under hensyn til de anførte bestemmelser i lejeloven, at der ikke er hjemmel til at anse lejere som parter i en sag om forhåndsgodkendelse af lejen i tilfælde af forbedringsarbejder.
Den omstændighed, at lejerne i medfør af lejelovens § 59 b, stk. 5, jf. § 39, stk. 3, og § 40, stk. 4, i boligreguleringsloven er tillagt ret til at ytre sig, inden husleje-nævnet træffer deres afgørelse, kan ikke føre til et andet resultat.
Da en sag omfattet af lejelovens § 59 a, stk. 1, og stk. 2, er en ansøgningssag i medfør af de før nævnte bestemmelser og ikke en tvistsag, finder vi, at forvalt-ningslovens § 19 heller ikke kan føre til et andet resultat.
Vi stemmer derfor for at tage de sagsøgtes frifindelsespåstande til følge.
Boligdommer 2 udtaler:
Udlejeren kan efter ansøgning få huslejenævnet til at træffe afgørelse om for-håndsgodkendelse størrelsen af en lejeforhøjelse lejerne for en påtænkt forbed-ring af det lejede, forinden udlejeren beslutter om udlejeren ønsker at iværksæt-te forbedringen af det leje, jf. lejelovens § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2-6. Såfremt udleje-ren efter at huslejenævnet har forhåndsgodkendt lejeforhøjelsen beslutter at iværksætte og gennemføre forbedringen, kan huslejenævnet kun ændre på den ved forhåndsgodkendelsen fastsatte lejeforhøjelse efter § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2-6, hvis der er tale om ændrede forhold, jf. lejelovens § 59 b, stk. 4. Huslejenævnet
15
er således bundet af afgørelsen om forhåndsgodkendelse af lejen og dermed le-jeforhøjelsen over for lejerne, og lejeforhøjelsen kan kun ændres, hvis der fore-ligger ændrede forhold. Jeg finder derfor, at lejerne har en væsentlig og indivi-duel interesse allerede i den afgørelse, som huslejenævnet træffer om forhånds-godkendelse om lejeforhøjelse, jf. lejelovens § 59 a, stk. 1, og ikke kun i den eventuelle senere sag, hvor lejerne har fremsat indsigelse mod lejens størrelse efter, at udlejeren har gennemført forbedringen, og hvor huslejenævnet på dette tidspunkt som udgangspunkt er bundet af sin afgørelse om forhåndsgodken-delse, således at lejerne ikke længere kan påvirke afgørelsen om lejeforhøjelsen, jf. lejelovens § 59 b, stk. 4. Huslejenævnets afgørelse i medfør af lejelovens § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2-6, er en afgørelse i forvaltningsretlig forstand. Forvaltningslo-ven gælder for sager, hvor en forvaltningsmyndighed som f.eks. huslejenævnet behandler en sag, hvori der er eller vil blive truffet afgørelse, jf. forvaltningslo-vens § 2, stk. 1. Forvaltningsloven indeholder en række væsentlige processuelle minimumsrettigheder, f.eks. retten til partshøring, som har til formål at sikre, at forvaltningsmyndigheden i den enkelte sag træffer en korrekt afgørelse. Så-fremt lejerne ikke er parter i en sag om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2-6, så er lejerne afskåret fra de processuelle rettigheder, som forvaltningsloven ellers tillægger parter, og der er risiko for, at sagen ikke bliver tilstrækkelig oplyst, forinden huslejenævnet træffer afgørelse om forhåndsgod-kendelsen til skade for lejerne, der skal betale lejeforhøjelsen. Lejerne har derfor efter min opfattelse en væsentlig og individuel interesse i sagen om forhånds-godkendelse, som huslejenævnet træffer efter lejelovens § 59 a, stk. 1, jf. stk. 2-6, hvorfor de er parter i en sådan sag. Jeg stemmer derfor for at tage sagsøgernes påstand til følge.
Der afsiges dom efter stemmeflertallet, og de sagsøgte frifindes i sag BS 10324/2019.
Ad ophævelse og hjemvisning (BS 22205/2019).
Dommer og Boligdommer 1 udtaler:
Vi finder som nævnt i BS 10324/2019, at sagsøgerne ikke har partsstatus i en sag om forhåndsgodkendelse af lejen i tilfælde af forbedringsarbejder ved husleje-nævnet. Vi finder herefter, at der ikke er grundlag for at anse huslejenævnets afgørelse af 7. marts 2019 for ugyldig.
Vi finder endvidere, at den materielle del af huslejenævnets afgørelse alene kan indbringes af udlejer for boligretten, jf. boligreguleringslovens § 43. Der er her-efter ikke grundlag for at tage, hverken sagsøgernes principale eller subsidiære påstand til følge, og vi stemmer derfor for at frifinde sagsøgte.
Boligdommer 2 udtaler:
16
Under hensyn til, at sagsøgerne ikke blev tillagt partsstatus ved huslejenævnets behandling, finder jeg, at afgørelsen er ugyldig. Jeg stemmer derfor for, at afgø-relsen skal ophæves, og at sagen skal hjemvises til fornyet behandling ved hus-lejenævnet.
Der afsiges dom efter stemmeflertallet, og de sagsøgte frifindes i BS 22205/2019.
Boligretten har ved fastsættelsen af sagsomkostninger lagt vægt på, at der i beg-ge sager er nedlagt anerkendelsespåstande. Boligretten har derfor skønnet over det med sagerne forbundne arbejde, og at hovedforhandlingen blev afviklet på omkring 3 timer.
Sagsomkostningerne i BS 10324/2019 er efter sagens forløb, udfald og værdi fastsat således:
Sagsøgerne skal til dækning af advokatudgift betale 21.000 kr. med tillæg af moms, i alt 26.250 kr. til huslejenævnet, der ikke er momsregistreret.
Sagsøgerne skal til dækning af advokatudgift betale 21.000 kr. til Tandlæge Christian Schmidt’s Stiftelse, der er momsregistreret.
Sagsomkostningerne i BS 22205/2019 er efter sagens forløb, udfald og værdi fastsat således:
Sagsøgerne skal til dækning af advokatudgift betale 21.000 kr. til Tandlæge Christian Schmidt´s Stiftelse, der er momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T :
BS 10324/2019:
Tandlæge Christian Schmidt’s Stiftelse frifindes.
Huslejenævnet frifindes.
Lejer 1, Lejer 2, Lejer 3, Lejer 4, Lejer 5, Lejer 6 og Lejer 7 skal til Tandlæge Christian Schmidt’s Stiftelse betale sagsomkostninger med 21.000 kr.
Lejer 1, Lejer 2, Lejer 3, Lejer 4, Lejer 5, Lejer 6 og Lejer 7 skal til huslejenævnet betale sagsomkostninger med 26.500 kr. Huslejenævnet er ikke momsregistreret.
17
BS 22205/2019:
Tandlæge Christian Schmidt´s Stiftelse frifindes.
Lejer 1, Lejer 2, Lejer 3, Lejer 4, Lejer 5, Lejer 6 og Lejer 7 skal til Tandlæge Christian Schmidt´s Stiftelse betale sagsomkostninger med 21.000 kr.
Sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
