Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 21. januar 2022
Sag BS-106/2021-OLR
(13. afdeling)
Lejer 1
og
Lejer 3
og
Lejer 2
og
Lejer 4
og
Lejer 6
og
Lejer 7
og
Lejer 5
(alle ved advokat Jakob Brandgård Busse)
2
mod
Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse
(advokat Susanne Andréa Roug)
og
Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune
(advokat Anne Sophie Kierkegaard Vilsbøll)
Sag BS-110/2021-OLR
(13. afdeling)
Lejer 1
og
Lejer 3
og
Lejer 2
og
Lejer 4
og
Lejer 6
og
Lejer 7
og
Lejer 5
(alle ved advokat Jakob Brandgård Busse)
mod
Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse
(advokat Susanne Andréa Roug)
3
Retten på Frederiksberg, boligretten har den 21. december 2020 afsagt dom i 1. instans (sagerne BS-10324/2019 og BS-22205/2019).
Landsdommerne Anne Birgitte Fisker, Michael de Thurah og Morten Petersen Broberg (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
I ankesagen BS-106/2021-OLR har appellanterne, Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5 (lejerne), for landsretten nedlagt endelig påstand om, at Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse og Huslejenævnet, Frede-riksberg Kommune, tilpligtes at anerkende, at lejerne, der er lejere i ejendom-men Adresse, By, havde partsstatus i sagen ved Husle-jenævnet om Tandlæge Christian Schmidts Stiftelses anmodning af 11. decem-ber 2018 om forhåndsgodkendelse af forbedringsarbejder i ejendommen.
Indstævnte, Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse, har påstået dommen stad-fæstet.
Indstævnte, Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune, har principalt påstået sagen afvist, subsidiært dommen stadfæstet.
I ankesagen BS-110/2021-OLR har appellanterne (lejerne) for landsretten genta-get deres påstande for byretten principalt om, at Huslejenævnets afgørelse af 7. marts 2019 vedrørende Adresse, j.nr. 03.09.03-G01-37-18, ophæves, og sa-gen hjemvises til Huslejenævnet til fornyet behandling, subsidiært at forhånds-godkendelsen godkendes med et væsentligt lavere beløb end fastsat af Husleje-nævnet efter rettens skøn.
Indstævnte, Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse, har påstået dommen stad-fæstet.
Forklaringer
Vidne har afgivet supplerende forklaring.
Vidne har forklaret bl.a., at hun i dag er ansat som Stilling i Frede-riksberg Kommune, hvor hun bl.a. har huslejenævnssagerne som sit ansvars-område. Det er ikke korrekt, når det i boligrettens gengivelse af hendes forkla-ring er anført, at huslejenævnet generelt har vedtaget, at lejere ikke har partssta-tus i sager om forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelser. Huslejenævnet tager konkret stilling hertil, hvis spørgsmålet måtte opstå. I tidligere sager, hvor spørgsmålet har været bragt op, har nævnet hver gang fundet, at lejer ikke hav-de partsstatus, ligesom huslejenævnet nåede frem til i denne sag.
4
Det er hendes opfattelse, at dette også er praksis hos huslejenævnene i andre kommuner, bortset fra huslejenævnene i Københavns Kommune, som sender et formelt høringsbrev til lejerne i disse sager.
Hvis lejerne retter henvendelse til huslejenævnet i Frederiksberg Kommune i anledning af en sag om forhåndsgodkendelse, sender nævnet en kopi af udleje-rens ansøgning til lejerne. Fremkommer lejerne med relevante bemærkninger til ansøgningen, vil disse indgå i nævnets behandling af sagen i overensstemmelse med officialprincippet. Huslejenævnet sender ikke noget høringsbrev til lejerne.
Lejernes indsigelser i mailen af 13. december 2018 er indgået i huslejenævnets behandling af sagen.
I praksis sker det ofte, at huslejenævnet senere ændrer i lejen i forhold til, hvad der er blevet forhåndsgodkendt. Forhåndsgodkendelsen er kun første skridt, og er baseret på det foreliggende budget og ønsker til det konkrete projekt. Udfø-relsen af et projekt kan f.eks. blive dyrere eller blive udført på en anden måde end forudsat i forhåndsgodkendelsen. Lejerne kan gøre indsigelser over for den efterfølgende iværksættelsesvarsling, som skal ske i medfør af boligregulerings-lovens §§ 23 og 24, og udlejer vil i så fald skulle indbringe sagen for husleje-nævnet. Lejerne vil ligeledes som part have mulighed for at indbringe en vars-ling om foreløbig lejeforhøjelse og varsling om endelig lejeforhøjelse for husle-jenævnet.
Huslejenævnet fortolker lejelovens § 59 b, stk. 5, på samme måde som reglerne om nabohøring i planloven, hvorefter der skal foretages nabohøring, men uden at naboerne er tillagt partsstatus.
Huslejenævnet fortolker udtrykket ”ændrede forhold” i lejelovens § 59 b, stk. 4, lempeligt, således at der ikke skal særligt meget til, før nævnet anser forhold for ændret, således at det kan føre til en ændring af den forhåndsgodkendte leje.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse har i kæreskrift af 4. januar 2021 nedlagt påstand om, at lejerne i hver af de to sager tilpligtes at betalte 26.500 kr. i sagsomkostninger for boligretten, idet de tilkendte sagsomkostninger skulle have været tillagt moms.
Lejerne har i forbindelse med hovedforhandlingen erklæret sig enige i, at eventuelle sagsomkostninger, der måtte blive tillagt Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse, skal tillægges moms.
5
Landsrettens begrundelse og resultat
BS-106/2021-OLR:
Huslejenævnets afgørelse af 7. februar 2019 om, at lejerne ikke tillægges parts-status i den verserende sag om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelser, er en selvstændig forvaltningsretlig afgørelse adresseret til lejerne, som lejerne som udgangspunkt har en retlig interesse i at kunne få prøvet ved domstolene. Lejerne indbragte afgørelsen for domstolene ved stævning den 7. marts 2019.
Huslejenævnet traf den 7. marts 2019 afgørelse i sagen om forhåndsgodkendel-se af forbedringsforhøjelser, og lejerne indbragte ved stævning den 15. maj 2019 denne afgørelse for domstolene. Under disse omstændigheder finder landsret-ten ikke grundlag for at afvise sagen om prøvelse af afgørelsen af 7. februar 2021 om partsstatus.
Landsretten finder endvidere, at påstanden, der angår lejernes eventuelle parts-status, dvs. om lejerne er part i sagen om forhåndsgodkendelse, er tilstrækkelig præcis.
Huslejenævnets påstand om, at sagen afvises, tages derfor ikke til følge. Spørgsmålet er herefter, om lejerne burde have været anset for part i sagen om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelserne.
Udlejers adgang til at anmode om huslejenævnets forhåndsgodkendelse af for-bedringsforhøjelser er fastsat i lejelovens § 59 a, stk. 1 og 2. Det fremgår ikke direkte af lejeloven, om lejerne skal anses for part i forbindelse med nævnets behandling af sager om forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2. Spørgsmålet ses heller ikke at være omtalt i forarbejderne til lejelovens § 59 a.
Det følger imidlertid af lejelovens § 59 b, stk. 1, at udlejer samtidig med en an-modning om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2, skal fremsende oplysninger om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens for-ventede størrelse til de berørte lejere. Det følger endvidere af lejelovens § 59 b, stk. 5, og den heri indeholdte henvisning til boligreguleringslovens § 39, stk. 3, at huslejenævnet i sager om forhåndsgodkendelse skal foretage høring af de berørte lejere forud for, at nævnet træffer afgørelse.
Det følger derudover af reglerne i boligreguleringslovens §§ 23 og 24, at lejerne er sikret adgang til at kunne få planlagte forbedringer prøvet i huslejenævnet forud for, at disse iværksættes af udlejeren, ligesom lejerne i medfør af leje-lovens § 59, stk. 5, kan få en varslet forbedringsforhøjelse prøvet i huslejenæv-net.
Det følger desuden af lejelovens § 59 b, stk. 2, at udlejer – hvis huslejenævnet har givet forhåndsgodkendelse – skal indbringe sagen for nævnet, hvis en
6
lejer fremsætter indsigelse mod lejens størrelse, jf. § 59 b, stk. 2. Endelig kan le-jer indbringe huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse for boligretten i medfør af reglerne i boligreguleringslovens §§ 43 og 44.
Landsretten finder på baggrund af udformningen af lejelovens §§ 59 a og 59 b sammenholdt med de øvrige omtalte bestemmelser, at det ikke har været hen-sigten, at lejere i sager om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2, skal anses som part i sagen, men at lejerne i stedet er tillagt en række partslig-nende rettigheder, herunder at lejerne skal høres i forbindelse med huslejenæv-nets behandling af sagen, jf. lejelovens § 59 b, stk. 5.
Landsretten tiltræder herefter, at Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse og Hus-lejenævnet er frifundet for den af lejerne nedlagte påstand.
I forholdet mellem lejerne og Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse skal lejerne efter sagens udfald i sagsomkostninger for begge retter betale 20.000 kr. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms.
I forholdet mellem lejerne og Huslejenævnet finder landsretten, at sagsomkost-ningerne for begge retter bør ophæves.
BS-110/2021-OLR
Det er ubestridt, at Huslejenævnet ikke foretog høring af lejerne i forbindelse med nævnets behandling af anmodningen om forhåndsgodkendelse af forbed-ringsforhøjelsen, ligesom Huslejenævnet ikke – forud for nævnets afgørelse af 7. marts 2019 – meddelte lejernes advokat nogen frist for bemærkninger trods advokatens mail af 14. januar 2019 med anmodning om lejlighed til at frem-komme med sin gennemgang af de planlagte forbedringsprojekter forud for, at nævnet traf afgørelse.
Som anført ovenfor følger det af lejelovens § 59 b, stk. 5, at huslejenævnet har pligt til at høre de berørte lejere forud for, at der træffes afgørelse i sager om forhåndsgodkendelse efter lejelovens § 59 a, stk. 2. Landsretten finder derfor, at der ved den manglende høring og ved – i det konkrete tilfælde – ikke at med-dele lejernes advokat en frist for at fremkomme med bemærkninger er begået en væsentlig sagsbehandlingsfejl. Som sagen er oplyst, kan det ikke på forhånd udelukkes, at de indsigelser, som lejernes advokat ønskede at fremkomme med, ville kunne have betydning for sagens afgørelse. Afgørelsen om forhåndsgod-kendelse findes derfor at være ugyldig.
Lejernes principale påstand tages herefter til følge.
7
Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse skal efter sagens udfald i sagsomkost-ninger for begge retter betale 51.250 kr. til lejerne. 50.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, og 1.250 kr. er til retsafgift. Ved fastsættelsen af beløbet til advokat er der taget hensyn til sagens karakter, omfang og forløb.
THI KENDES FOR RET:
Sagen BS-106/2021-OLR:
Boligrettens dom stadfæstes.
I sagsomkostninger for begge retter skal Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5 in solidum inden 14 dage betale 20.000 kr. til Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
I forholdet mellem Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5 og Huslejenævnet, Frederiksberg Kommune, skal for begge ret-ter ingen af parterne betale sagsomkostninger til den anden part.
Sagen BS-110/2021-OLR:
Huslejenævnets afgørelse af 7. marts 2019 vedrørende Adresse, j.nr. 03.09.03-G01-37-18, ophæves, og sagen hjemvises til Huslejenævnet, Frederiks-berg Kommune, til fornyet behandling.
I sagsomkostninger for begge retter skal Tandlæge Christian Schmidts Stiftelse inden 14 dage betale 51.250 kr. til Lejer 1, Lejer 3, Lejer 2, Lejer 4, Lejer 6, Lejer 7 og Lejer 5. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.