Dom
KØBENHAVNS BYRET
DOM
afsagt den 21. oktober 2021
Sag BS-4127/2021-KBH
Sagsøger
(advokat Henrik Qwist)
mod
Sagsøgte A/B
(Advokat)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 29. januar 2021. Sagen angår, om Sagsøger har krav på erstatning fra Sagsøgte A/B, herunder om bestyrelsen gav tilstrækkelig orientering om foreningens forhold ved indhentel-sen af en valuarvurdering, der dannede grundlag for en forhøjelse af an-delskronen, efter at Sagsøger havde solgt sin andel i foreningen.
Sagsøger, har fremsat følgende påstand:
Sagsøgte A/B skal til Sagsøger betale 146.001 kr. med procesrente fra den 13. december 2020.
Påstanden er opgjort sådan:
Andelsværdi i årsrapport 2019/2020993.549 kr.
Andelsværdi i årsrapport 2018/2019- 847.548 kr.
Værdistigning146.001 kr.
2
Sagsøgte A/B, har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb end det påstævnte.
Oplysningerne i sagen
Af vedtægter for Sagsøgte A/B (bilag 1) fremgår:
”…
§ 15.
Overdragelsessum
(15.1) Prisen for andel og lejlighed skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 15.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstå-ende retningslinier:
a) Værdien af andelen i foreningens formue sættes til den pris, der er fastsat på den seneste årlige generalforsamling med tillæg af den pris-stigning, som generalforsamlingen har godkendt for tiden indtil næste generalforsamling. Andelenes pris og prisstigning fastsættes under iagttagelse af reglerne i andelsboligforeningsloven og i øvrigt under hensyn til værdien af foreningens ejendom og andre aktiver, samt stør-relsen af foreningens gæld. Generalforsamlingens prisfastsættelse er bindende, selv om der lovligt kunne have været fastsat en højere pris. En eventuel reguleringsklausul i overdragelsesaftalen kan alene god-kendes, såfremt der i aftalen er indsat et maksimum for reguleringsbe-løbet. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsbo-ligforeningens bestyrelse, og bestyrelsen kan beslutte, at klausulen skal oprettes på en standardformular.
…”
Af årsrapport for Sagsøgte A/B vedrørende regnskabsåret 1. juli 2018 – 30. juni 2019 (bilag 2) fremgår, at foreningens ejendom var værdiansat til 212 mio. kr.
Af mail af 2. april 2020 fra Advokat, Advokatfirma, (bilag A) fremgår:
”…
NYHEDSBREV
Regeringens ”Blackstone” -indgreb, ændringer i forskellige boliglove
Regeringen har den 21. februar 2020 med sin boligpolitiske forligskreds sendt 3 udkast til lovforslag i høring med henblik på gennemførelse af det såkaldte ”Blackstone” -indgreb med hovedsagelig ændring af Boli-greguleringslovens § 5, stk. 2, jf. boligpolitisk forlig pr. 30. januar 2020.
3
Som følge heraf skal vi hermed komme med en kort orientering om mu-lige ændringer og konsekvenser for andelsboligforeninger.
Overordnet kan det siges, at det foreslåede lovindgreb hovedsageligt vedrører såkaldt § 5, stk. 2, lejefastsættelse og begrænsninger heraf.
Men da begrænsningen i muligheden for lejeforhøjelse/-fastsættelse får betydning for udlejningsejendommes værdi, har regeringen og for-ligskredsen ønsket, at dette ikke - eller i mindst muligt omfang - får ne-gative konsekvenser for andelsboligforeningerne.
…
1. Ejendomsvurderinger
Med lovforslaget er der stillet forslag om nyt § 5, stk. 3, i ABL (Lov om Andelsboligforeninger) der kort går ud på at fastholde ejendommens værdi både valuarvurdering og den seneste offentlige ejendomsværdi ”i en ubegrænset periode” .
En forudsætning for valuarvurderingens fastholdelse er, at den er ind-hentet inden 1. juli 2020, og at dette kan dokumenteres ved en note i årsregnskabet eller en revisorerklæring.
Forslaget til ny ABL, § 5, stk. 3, betyder således, at andelsboligforenin-gen kan anvende valuarvurdering indhentet inden 1. juli 2020 i en ube-grænset periode fremadrettet til værdifastsættelse af bygningen. Men hvis man på et senere tidspunkt indhenter en ny valuarvurdering og anvender den, kan man ikke længere anvende den gamle valuarvurde-ring.
Det væsentligste ved bestemmelsen er således, at har man på nuværen-de tidspunkt en valuarvurdering, kan den anvendes fremadrettet, uan-set om man har anvendt den ved værdiansættelse eller har valgt ikke at anvende den.
Foreningen kan også selv vælge om og hvornår man vil anvende den fremadrettet.
…
Vores anbefaling
Ud fra ovenstående forslag til lovindgreb skal følgende overvejes i be-styrelsen:
…
B. Andelsboligforeninger med offentlig ejendomsvurdering
For de andelsboligforeninger der ikke har indhentet valuarvurdering men benytter den offentlige vurdering, bør det kraftigt overvejes, om der skal indhentes en valuarvurdering nu, inden værdifaldet på udlej-ningsejendomme slår igennem.
4
Derved bevarer andelsboligforeningen en mulighed for i fremtiden at kunne benytte denne valuarvurdering.
Andelsboligforeningen kan blot indhente den, og så lade den ligge til eventuel senere brug.
Udgiften for en første gangs valuarvurdering ligger ofte mellem kr. 20-40.000 alt efter ejendommens størrelse.
For de fleste andelsboligforeninger i storbyerne, der benytter den of-fentlige vurdering, vil de nok også efter vedtagelsen af de forventede lovindgreb kunne opnå en højere valuarvurdering end den offentlige vurdering er lige nu.
…”
Af mail af 26. april 2020 fra Sagsøger til Vidne 1, bestyrelses-formand i Sagsøgte A/B, (bilag B) fremgår:
”…
Som du ved, er jeg på udkig efter en ny lejlighed, og nu er det sådan, at jeg står med en, som jeg måske får tilbudt at købe.
Såfremt jeg bliver tilbudt den, vil det gå ret hurtigt med overtagelse - og salget af min andel vil således også skulle gå så hurtigt som muligt.
…”
Ved anmodning af 19. maj 2020 om salg af andel (bilag 3) meddelte Sagsøger, at hun pr. 1. august 2020 ønskede at afhænde andelslejligheden Adresse, til Person 1.
Af mail af 19. maj 2020 fra valuar Person 2 til Vidne 2, som var medlem af bestyrelsen i Sagsøgte A/B, (bilag I) fremgår:
”…
Tak for en fin samtale i dag.
Jeg har nu haft mulighed for at kigge på Jeres ejendom.
Mit skøn er at en vurdering vil ligge et sted mellem kr. 247.0000.000-251.000.000, dog med forbehold for jeg ikke nøjagtigt kender evt. frem-tidige projekter, forbedringer samt driftsudgifter på ejendommen.
Mit honorar er kr. 39.5000 ex moms.
Lad mig hører fra jer.
…”
Af meddelelse af 26. juni 2020, som er udsendt af foreningens bestyrelse på plat-formen ProBo, (bilag 4) fremgår:
5
”…
Kære alle,
Der er sikkert mange af jer, der har fulgt med i medierne om debatten om Blackstone indgrebet og hvilken betydning det vil have for andels-boligforeninger.
Nu er loven vedtaget og træder i kraft pr. l. juli.
I den forbindelse er vi i gang med at indhente en valuarvurdering.
Vi skriver mere om dette emne i næste nyhedsbrev, når vi har resultatet af valuarvurderingen.
Med venlig hilsen
Bestyrelsen
…”
Af valuarvurdering af 30. juni 2020 vedrørende foreningens ejendom (bilag 5) fremgår:
”…
Værdiansættelse af ejendommen251.850.000 kr.
…”
Af mail af 1. juli 2020 kl. 11.10 fra ejendomsadministrator Person 3 (E-mailadresse) til Sagsøger med overskriften ”Adresse, Overdragelsesaftale til underskrift” (bilag E) fremgår:
”…
Jeg har sendt dig et eller flere dokumenter til underskrift via Pen-neo.com.
Du vil indenfor kort tid modtage en e-mail, som indeholder et link. Når du klikker på linket, får du mulighed for at underskrive dokumenterne digitalt.
…”
Af mail af 1. juli 2020 kl. 13.41 fra valuar Person 2 til advokat Vidne 3 (bilag F) fremgår:
”…
Vedlagt fremsendes rapport tillige med faktura.
…”
Ved en aftale om salg af andel (bilag 6), som er underskrevet digitalt af køber og sælger den 1. juli 2020 henholdsvis kl. 09.48 og kl. 17.07 samt af bestyrelsesmed-
6
lemmer henholdsvis 2. og 7. juli 2020, opsagde Sagsøger brugsretten til boligen Adresse, og overdrog sin andel i Sagsøgte A/B til Person 1. Det fremgår af aftalen, at overdragelsesdatoen var den 1. august 2020, og at andelsværdien pr. overdragelsesdatoen var 847.548 kr.
Af mail af 25. juli 2020 fra Sagsøger til Vidne 1 (bilag G) frem-går:
”…
Jeg har her til morgen modtaget oplysninger om at foreningen er blevet valuarvurderet.
Jeg kan se, at dato for denne nye vurdering ligger før underskrift af salgsaftale samt overdragelsesdato (som er 1/8) - jeg vil derfor gerne vi-de, om dette har betydning i forhold til salget af lejligheden? Og er der blevet udfærdiget nøgleoplysningsskema for lejligheden?
…”
Af mail af 27. juli 2020 fra Sagsøger til Vidne 1 (bilag G) frem-går:
”…
Jeg har her til formiddag talt med administrator Vidne 3 om-kring den nye valuarvurdering pr. 30/6 og salgsaftalen for Adresse. Han sagde, jeg skulle tale med bestyrelsen og få at vide, hvornår I har haft denne valuarvurdering i hænde, og om det har indflydelse på andels-værdien?
Såfremt I har haft vurderingen inden salgaftalen blev fuldt underskre-vet, skulle jeg have været oplyst herom.
…”
Af mail af 30. juli 2020 fra Vidne 1 til Sagsøger (bilag G) frem-går:
”…
Jeg har undersøgt, hvornår du og køber har underskrevet salgsaftalen (1. juli), på det tidspunkt var valuarvurderingen endnu ikke bestyrelsen i hænde. Hvornår salgsaftalen er bekræftet med bestyrelsens under-skrifter er i den anledning irrelevant.
I juni måned gjorde vi andelshavere opmærksomme på, at vi var ved at indhente valuarvurdering. Dette er som følge af ny lovgivning.
Valuarvurderingen har ingen betydning for den aktuelle andelskrone i foreningen, som fortsat er sat med udgangspunkt i den offentlige ejen-domsvurdering.
7
Der er ikke planlagt en ekstraordinær generalforsamling for at tage stil-ling til om valuarvurderingen fremover skal anvendes som grundlag for fastsættelse af andelskronen. Hvad en senere ordinær generalfor-samling måtte beslutte, kan vi af gode grunde ikke vide.
…”
Af indkaldelse af 7. oktober 2020 til ordinær generalforsamling i Sagsøgte A/B (bilag 8) fremgår:
”…
Sagsøgte A/B indkalder herved til ordi-nær generalforsamling, der afholdes
onsdag, den 28. oktober 2020, kl. 18.30
…
DAGSORDEN:
…
3. Forelæggelse af årsregnskab for 2019/2020 og eventuel revisionsbe-retning samt godkendelse af årsregnskabet og værdiansættelsen, hvor det foreslås at overgå til brug af valuarvurdering i stedet for offentlig vurdering.
…
Bilag 1
…
GENERALFORSAMLING 28. OKTOBER 2020 BESTYRELSENS BERETNING
…
Økonomi
Der har det seneste regnskabsår været god gang i overdragelserne i for-eningen, hvor der i snit er sket to overdragelser pr. måned.
Valuarvurdering og andelskronen
Som alle der har fulgt med i debatten om Blackstone indgrebet ved, kom det til at handle en del om de potentielle konsekvenser for pris-fastsættelse af andelsboliger. Derfor blev en del af aftalen, at andelsbo-ligforeninger kan fastfryse deres valuarvurdering, hvis denne er ind-hentet inden 1. juli 2020. Bestyrelsen besluttede derfor at få indhentet en sådan inden fristens udløb.
Valuarvurderingen endte som bekendt med at være ca. 20% højere end den offentlige ejendomsvurdering, som foreningen hidtil har brugt som udgangspunkt for beregning af andelskronen.
8
Med udgangspunkt i det faktum, at andelskronen de sidste mange år ikke er ændret på grund af, at den offentlige ejendomsvurdering gang på gang er udskudt, foreslår bestyrelsen at andelskronen beregnes med udgangspunkt i valuarvurderingen. Dog med det forbehold at en del af stigning øremærkes til buffer, så foreningen har mulighed for at optage lån, hvis og når der er behov for at gennemføre større vedligeholdelses-arbejder på ejendommen.
Forslaget til den ændrede andelskrone er indarbejdet i årets regnskab og vil derfor blive besluttet i forbindelse med vedtagelse af regnskabet.
…”
Af referat af generalforsamling den 28. oktober 2020 i Sagsøgte A/B (bilag H) fremgår:
”…
3. Forelæggelse af årsregnskab for 2019/2020 og eventuel revisionsbe-retning samt godkendelse af årsregnskab og værdiansættelsen.
Dirigenten gennemgik årsrapporten, herunder noten vedrørende an-delspriserne samt de centrale økonomiske nøgleoplysninger til brug for generalforsamlingen.
Med hensyn til den foreslåede forhøjelse af andelskronen til 321,20 pr. generalforsamlingsdatoen var der enkelte spørgsmål, herunder hvor-vidt denne forhøjelse havde indvirkning på boligafgiften og forenin-gens ejendomsskatter. Advokat Vidne 3 oplyste, at forhøjel-sen ingen betydning havde for hverken boligafgift eller ejendomsskat-ter.
Der blev endvidere forespurgt til, om der skulle indhentes ny valuar-vurdering hvert år. Advokat Vidne 3 oplyste, at valuarvurde-ringer indhentet inden 30. juni 2020 kunne benyttes på ubestemt tid. så-fremt foreningen på et tidspunkt udførte forbedringer på ejendommen, og disse forbedringer gjorde, at en ny valuarvurdering ville være høje-re, da kunne foreningen så indhente en ny valuarvurdering, som så kun ville ”holde" i 18 måneder, hvorefter der skulle indhentes en ny,
Dirigenten kunne herefter konstatere årsrapporten, herunder forhøjelse af andelskronen til 321,20 pr. generalforsamlingsdatoen for vedtaget med alle stemmer for (82) bortset fra 1 hverken for eller imod.
…”
Af årsrapport af 15. september 2020 for Sagsøgte A/B vedrørende regn-skabsåret 1. juli 2019 – 30. juni 2020 (bilag 7) fremgår:
”…
Balance 30. juni
…
9
Aktiver
…2020 2019
Anlægsaktiver
Ejendom251.850.000 212.000.000
…
Anlægsaktiver i alt 251.850.000 212.000.000
…
Passiver
…2020 2019
Egenkapital
…
Egenkapital før general-207.373.709 176.155.174
forsamlingsbestemte reserver
Reserveret til imødegåelse af15.000.000 3.151.478
værdiforringelse af ejendom
…
Egenkapital i alt 222.676.959 179.586.652
…
Noter
…
33. Beregning af andelsværdi
…
Adresse …Andelsværdi
pr. andelstype
(kr.)
……
Adresse …993.549
…”
Advokat Henrik Qwist har ved brev af 13. november 2020 fremsat anmodning om betaling af det påstævnte beløb.
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af Sagsøger, Vidne 1, Vidne 2 og Vidne 3.
10
Sagsøger har forklaret blandt andet, at hun er uddannet jurist med en tillægsuddannelse i journalistik. Hun arbejder med immaterialret. Hun har aldrig arbejdet med retsforhold vedrørende andelsboliger. Hun flyttede den 1. august 2016 ind i den omhandlede lejlighed i Sagsøgte A/B. Prisen æn-drede sig ikke, mens hun boede der. Det var hele tiden den offentlige vurde-ring. Det blev på et tidspunkt oplyst på en generalforsamling, at man var ved at indhente en valuarvurdering, men at denne proces blev stoppet, da det så ud til, at valuarvurderingen ville blive lavere end den offentlige vurdering.
I begyndelsen var hun glad for at bo i lejligheden. Men desværre havde hun et forløb med en nabo, som endte med at blive ekskluderet fra foreningen. På baggrund af dette forløb begyndte hun i foråret 2020 at kigge efter en ny lejlig-hed. Hun husker ikke, hvornår hun underskrev aftale om køb af en ny lejlighed, men det gik hurtigt, idet den nye lejlighed stod tom. Hun mener, at hun skrev under i starten af juni 2020. Hun overtog den nye lejlighed den 15. juni 2020. Hun havde en god snak med sin bank, og købet af den nye lejlighed var ikke betinget af, at hun solgte den omhandlede lejlighed i Sagsøgte A/B. Så vidt hun husker, koster den nye lejlighed i alt omkring 5.200 kr. om måneden. Boligafgiften for lejligheden i Sagsøgte A/B var omkring 3.000 kr. Hun fandt køberen af lejligheden via Den Blå Avis. Hun underskrev den 19. maj 2020 anmodning om salg af andelen. Hun fik den 19. maj 2020 ikke nogen be-sked fra Vidne 1 om, at foreningen var ved at indhente en valuarvurde-ring. Der er aldrig nogen der har kontaktet hende direkte vedrørende indhen-telsen af valuarvurdering, selvom de havde meget korrespondance op til hen-des salg.
Bestyrelsens meddelelse af 26. juni 2020 (bilag 4) blev ikke sendt specifikt til hende. Det var en besked, som blev sendt til alle via foreningens ProBo-site. Hun så beskeden og tænkte, at der ikke stod noget om stigning eller tidshori-sont, og at der ikke var nogen, som havde taget fat i hende personligt. Hun tænkte, at bestyrelsen ville have sagt det til hende, hvis det var relevant i for-hold til hendes salg af andelen.
Lørdag den 25. juli 2020 havde hun ferie og modtog kl. 07.30 en fællesbesked om, at der var blevet uploadet et nyt dokument om væsentlige ændringer i nøg-leoplysningsskema. Hun åbnede dokumentet og kunne se, at den værdi, der var anført for foreningens ejendom, var en anden end den, som hun huskede fra årsrapporten. Hun fandt årsrapporten frem og kunne se, at der var en forskel på ca. 40 mio. kr. Hun undrede sig, idet hun ikke havde fået noget at vide, og idet dateringen var den 30. juni 2020, hvilket var før indgåelsen af salgsaftalen. Hun skrev til Vidne 1 og spurgte, hvorfor hun ikke var blevet orienteret. Hun rin-gede desuden til administrator og talte med Vidne 3, som henviste hende til bestyrelsen. Vidne 3 sagde, at bestyrelsen skulle oplyse, hvornår de
11
modtog valuarvurderingen. Hun kontaktede igen Vidne 1, som efter noget korre-spondance henviste hende til administrator. Hun blev således sendt frem og tilbage. Det var en uge før overdragelsen af hendes lejlighed, og derfor rykkede hun for svar. Der var et langt forløb, hvor hun blandt andet prøvede at finde ud af, hvornår valuarvurderingen blev modtaget. Hun kan nu se, at det er sket si-deløbende med den dialog, hun havde om salget.
Hvis bestyrelsen havde givet hende oplysning om, at andelsværdien kunne sti-ge væsentligt, ville hun have udskudt salget af andelen. Generalforsamlingen ligger i oktober og dermed ikke særlig lang tid efter overdragelsesdatoen. Hen-des udgift ved at udskyde salget ville i det væsentlige have været boligafgift i tre måneder. Hendes tilbageværende lån i den omhandlede andel var ikke sær-lig stort, og den nye lejlighed var billigere. Hverken bestyrelsen eller admini-strator nævnte på noget tidspunkt, at hun kunne have fået en reguleringsklau-sulen i salgsaftalen. Hun fik en salgsaftale, som lignede den aftale, der blev an-vendt ved hendes køb af andelen. Under salgsprocessen måtte hun flere gang rykke bestyrelsen, og der var meget dialog mellem hende og bestyrelsen. Hun undrer sig også af den grund over, at hun ikke fik oplyst, at foreningen var ved at indhente en valuarvurdering, og at der kunne indsættes en reguleringsklau-sul i salgsaftalen.
Vidne 1 har forklaret blandt andet, at hun arbejder i en IT-afdeling. Hun er bestyrelsesformand i Sagsøgte A/B. Hun har boet der i godt 20 år. Hun har været involveret i bestyrelsesarbejdet siden omkring 2003-2004. Hun har været bestyrelsesformand siden 2017. Der er omkring 170 andelslejligheder i foreningen. Der er en del overdragelser, og der var særligt mange i 2020, hvor der var mere end to overdragelser om måneden.
I 2018 skulle der ske udskiftning af vinduer. Til brug for overvejelser om finan-siering var der tilløb til indhentning af en valuarvurdering. Da en valuar oply-ste, at hans vurdering måtte forventes at blive en del under den offentlige vur-dering, blev der alligevel ikke indhentet en valuarvurdering.
Hun har undersøgt, om foreningen har anvendt reguleringsklausuler i salgsaf-taler. Så vidt hun kan se, har forening ikke på noget tidspunkt anvendt regule-ringsklausuler i salgsaftaler. Bestyrelsen vejleder ikke vedrørende regulerings-klausuler.
Hun husker, at administrator i foråret 2020 sendte et nyhedsbrev om Blacksto-ne-indgrebet. På den baggrund overvejede hun spørgsmålet om indhentelse af valuarvurdering, uanset at hun havde forløbet i 2018 i frisk erindring. Inden for en uge eller to skrev hun en mail til Vidne 3 og spurgte, om forenin-gen burde indhente en valuarvurdering. Vidne 3 anbefalede foreningen at gøre
12
det. I bestyrelsen drøftede de spørgsmålet, herunder at man ikke efterfølgende skulle kunne sige, at bestyrelsen havde sovet i timen. Bestyrelsen besluttede på et møde i april 2020 at indhente en valuarvurdering, selvom det formentlig ville være spild af penge. Da bestyrelsen traf beslutningen, var det bestyrelsens klare forventning, at valuarvurderingen ikke ville være højere end den offentlige ejendomsvurdering.
Foreholdt mail af 19. maj 2020 fra valuar Person 2 til Vidne 2 (bilag I), hvoraf fremgår en indikation af en værdi på 247-251 mio. kr. med for-behold, forklarede hun, at de i bestyrelsen helt sikkert har talt om denne indika-tion, men at hun ikke husker, hvordan ordene faldt. Hun var temmelig overra-sket. Personligt tænkte hun, at der var tale om en indikation med forbehold, og at hun gerne ville se den endelige vurdering, før hun troede på det. Hun husker ikke, om hun talte eller skrev med administrator om indikationen. De er sand-synligt, at de på et tidspunkt har talt om indikationen. Hun fik ikke nogen råd-givning fra administrator om, hvordan oplysningen om indikation af en værdi skulle håndteres. Hun husker, at hun har hørt fra administrator, at de skulle melde ud, at de havde modtaget en valuarvurdering, så folk kunne tage stilling til det, hvis de havde salgsovervejelser. Det er en stor forening. Der har været mange, som har spurgt, hvad der skete i forbindelse med Blackstone-indgrebet. Hun har talt med mange mennesker om, at de indhentede en valuarvurdering, der – om ikke andet – ville blive lagt i en skuffe, så de kunne tage den op, hvis de på et tidspunkt fik lyst til det. Hun har ikke noteret ned, hvem hun har talt med. Hun mener, at hun talte med dem, der var interesseret i salg. Hvis Sagsøger siger, at hun og Sagsøger ikke har talt om indhentelse af valuarvurdering, tror hun på det. Til de andre, som var interesserede i salg, sagde hun, at besty-relsen ville indhente en valuarvurdering, og at bestyrelsen ikke havde taget stil-ling til, hvad de skulle stille op med den. Hun husker ikke, om hun sagde til de andre, at bestyrelsen allerede havde modtaget en indikation af, at værdien ville stige væsentligt.
Bestyrelsen har et dokument med en procedure for salg. Der står ikke noget i dokumentet om reguleringsklausuler. Da foreningen ikke tidligere havde an-vendt valuarvurderinger, havde bestyrelsen ikke fokus på, at valuarvurderin-ger er noget, som man taler om i forbindelse med salg af andele. Efter at valu-arvurderingen var lavet, sagde Vidne 3, at bestyrelsen skulle spørge folk, om de var sikre på, at de ville sælge uden at afvente vurderingen. Det er muligt, at Vidne 3 først sagde dette i forlængelse af Sagsøgers mail af 25. juli 2020.
Foreholdt aftale om salg af andel (bilag 6) forklarede hun, at det er en standard-aftale, hvor der er indsat tal og data. Under processen med indhentelse af valu-arvurdering var der en del igangværende overdragelser af andele og dialog
13
herom. Vedrørende indikationen af en værdi på omkring 250 mio. kr. var besty-relsens overvejelse, at de gerne ville have det endelige resultat, inden de meldte noget ud.
Foreholdt meddelelse af 26. juni 2020 på ProBo (bilag 4) forklarede hun, at de i bestyrelsen talte om, at de ikke havde fået orienteret foreningen om, at de var ved at indhente en valuarvurdering. De havde indtil da kun talt fragmentarisk med folk om det. De blev enige om, at de hellere måtte udsende en generel ori-entering inden den 1. juli 2020. På det tidspunkt havde de ikke taget stilling til, hvad de ville gøre med resultatet af valuarvurderingen, herunder om der skulle ske en forhøjelse af andelskronen. I forhold til indikationen af en værdi på om-kring 250 mio. kr. ville de se den endelige vurdering, før de troede på det. I meddelelsen af 26. juni 2020 kunne de godt have skrevet, at de havde modtaget en indikation. Men hovedformålet med meddelelsen var at oplyse, at de var ved at indhente en valuarvurdering og afventede det endelige resultat. Hun tænker på nuværende tidspunkt, at der måske er noget i forløbet, som bestyrel-sen skulle have gjort anderledes.
Selvom Sagsøger i april 2020 skrev til hende om salg, orienterede hun ikke Sagsøger om, at de var ved at indhente en valuarvurdering. Når hun ikke ori-enterede Sagsøger, skyldes det måske en forglemmelse. Desuden var der et for-løb i starten af maj, hvor de talte om, hvorvidt de overhovedet kunne nå at ind-hente en valuarvurdering inden fristen.
Foreholdt mail af 25. juli 2020 fra Sagsøger til hende (bilag G) forkla-rede hun, at hun går ud fra, at Sagsøger reagerede på noget, som administrator havde udarbejdet og uploadet i forbindelse med, at der var indhentet en valu-arvurdering. Hun har ikke nærstuderet, hvad Sagsøger reagerede på. Hun var ligesom Sagsøger på ferie ultimo juli 2020.
Foreholdt mail af 30. juli 2020 fra hende til Sagsøger (bilag G) forkla-rede hun, at de på det tidspunkt ikke havde taget stilling til, hvad de ville stille op med valuarvurderingen, der skulle være klar den 1. juli 2020. En lille uges tid inde i juli måned undrede hun sig over, at de ikke havde modtaget valuar-vurderingen. De fik fat i valuaren, der oplyste, at vurderingen var sendt til ad-ministrator. Bestyrelsen fik således først valuarvurdering fra administrator en uge eller halvanden inde i juli måned. Da de modtog valuarvurderingen, var alle mere eller mindre gået på sommerferie, og de aftalte, at de måtte tage stil-ling til den efter ferien. Baggrunden for, at de ved modtagelsen af valuarvurde-ringen ikke meldte noget ud til andelshaverne, var desuden, at vurderingen egentlig var indhentet for at blive lagt i en skuffe til eventuel brug ved en sene-re generalforsamling. Da Sagsøger den 25. juli 2020 skrev til hende, troede hun i
14
første omgang, at administrator havde lagt selv valuarvurderingen ud på Pro-Bo, og at det var den, som Sagsøger reagerede på.
Umiddelbart var der ingen i bestyrelsen, som havde lyst til at stille forslag om, at andelsværdien skulle stige. Spørgsmålet blev drøftet på to bestyrelsesmøder i august 2020. Bestyrelsen vidste, at nogle andelshavere ønskede, at andelsværdi-en skulle stige. Foreningens økonomiske buffer var desuden væsentligt lavere, end den tidligere havde været. Bestyrelsen talte om, at bestyrelsen nok blev nødt til at stille et forslag til generalforsamlingen om, at andelsværdien skulle stige. Bestyrelsen ville gerne selv stille forslaget, så der ikke skulle komme for-slag fra andelshavere om, at andelsværdien skulle stige ”med fuld kraft” . Besty-relsen ville gerne have indflydelse på, hvor stor stigningen skulle være, så fore-ningen kunne få en bedre økonomisk buffer. Bestyrelsen drøftede spørgsmålet med Vidne 3 under et regnskabsmøde den 3. september 2020, hvilket førte til det forslag om stigning, som blev fremsat på generalforsamlingen. Som hun husker det, var der på generalforsamlingen den 28. oktober 2020 ikke no-gen større drøftelse af spørgsmålet om stigning i andelsværdien.
Hun har i arkivet fundet frem til, at bestyrelsen ved generalforsamlingen i 2003 blev pålagt at indhente en valuarvurdering, da opfattelsen var, at det kunne føre til en væsentligt højere andelsværdi. Der blev herefter indhentet en valuar-vurdering, hvilket må have været i efteråret 2003. Som hun husker det, modtog man i foråret den offentlige ejendomsvurdering, som var væsentligt højere end den indhentede valuarvurdering. I de efterfølgende år blev der ikke indhentet valuarvurdering, idet der dog som nævnt var et tilløb hertil i 2018. Sagsøgte A/B havde brugt den offentlige ejendomsvurdering siden 2004. Som hun husker det, havde vurderingen været på 212 mio. kr. siden omkring 2008-2010.
Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han arbejder som ingeniør på Arbejdsplads. Han har boet i Sagsøgte A/B fra 2006 indtil for omkring en måned si-den. Han var involveret i bestyrelsesarbejde i foreningen fra omkring et halvt år efter sin indflytning og indtil sin udflytning.
I forbindelse med spørgsmål om lån til et vinduesprojekt i 2018 var der snak om en valuarvurdering. Der var nogle følere ude, som vistnok viste, at det ikke gav mening.
Foreholdt administrators nyhedsbrev af 2. april 2020 om Blackstone-indgrebet (bilag A) forklarede han, at bestyrelsen kom frem til, at det var smart at indhen-te en valuarvurdering som et udtryk for rettidig omhu. Bestyrelsen besluttede således at indhente en valuarvurdering. Det var tænkt som en vurdering til skuffen. Det var ikke tanken, at der skulle ske en ændring af andelskronen nu og her. Vurderingen blev indhentet, for at det skulle være muligt at gøre noget
15
på et senere tidspunkt. Hele bestyrelsen var i større eller mindre omfang invol-veret i overdragelser af andele. Han var selv involveret i visse aspekter af over-dragelser.
Foreholdt mail af 19. maj 2020 fra valuar Person 2 til ham (bilag I) forklarede han, at det var ham, der indledningsvis ringede til valuaren og der-med havde den første kontakt til hende. Som han husker det, var det dog ikke ham, der stod for efterfølgende kontakt til valuaren. Der var sandsynligvis tale om, at administrator havde anbefalet en valuar og givet hendes kontaktoplys-ninger til foreningen. Som han husker det, gav valuarens indikation af en værdi på 247-251 mio. kr. ikke anledning til det helt store. De tænkte, at det sandsyn-ligvis var rigtigt nok, men at de ville afvente den endelige vurdering, da den kunne falde anderledes ud.
Foreholdt meddelelse af 26. juni 2020 på ProBo (bilag 4) forklarede han, at han ikke husker, hvem der skrev meddelelsen, men det er sandsynligt, at det var Vidne 1. Som han husker det, drøftede de, at der skulle udsendes en meddelelse. I meddelelsen blev der ikke skrevet noget om valuarens indikation af en værdi på 247-251 mio. kr. På daværende tidspunkt tænkte de ikke, at valuarvurderin-gen skulle føre til en ændring af andelskronen. Som han husker det, blev oplys-ninger vedrørende indhentelse af valuarvurdering ikke holdt hemmelige. Det var noget, der blev diskuteret rundt omkring. Folk var interesserede i, hvad det var for noget. Han er ret overbevist om, at de sagde, at indhentelsen af valuar-vurdering mest skete som følge af Blackstone-indgrebet.
Under et regnskabsmøde den 3. september 2020 blev de i bestyrelsen enige om, at det ville være smart at stille forslag til generalforsamlingen om at anvende valuarvurderingen. Bestyrelsen mente ikke nødvendigvis, at det var vigtigt at benytte valuarvurderingen, men det var bestyrelsens opfattelse, at der ville væ-re et flertal på generalforsamlingen, som ville sige, at valuarvurderingen skulle anvendes. Hvis bestyrelsen ikke stillede forslaget, ville andre nok gøre det, hvilket kunne nødvendiggøre en ekstraordinær generalforsamling. På mødet den 3. september 2020 diskuterede bestyrelsen også spørgsmålet om økonomisk buffer.
Foreholdt bestyrelsens beretning til generalforsamlingen den 28. oktober 2020 (bilag 8), hvoraf fremgår ” Med udgangspunkt i det faktum, at andelskronen de sidste mange år ikke er ændret på grund af, at den offentlige ejendomsvurdering gang på gang er udskudt, foreslår bestyrelsen at andelskronen beregnes med udgangspunkt i valuar-vurderingen” , forklarede han, at det var bestyrelsens egen beslutning at stille forslaget. Han fornemmelse var, at folk generelt gerne ville have en værdistig-ning. Han har ikke nogen konkret erindring om, at andelshavere har henvendt sig til ham og givet udtryk for et ønske om en værdistigning. Det kan godt pas-
16
se, at der ikke havde været nogen stigning i andelsværdien siden 2008-09. Han har i 2021 solgt sin egen andel til den forhøjede værdi.
Vidne 3 har forklaret blandt andet, at han er advokat, og at han i over 15 år har arbejdet med fast ejendom og andelsboliger. Han er indehaver af firmaet, som administrerer Sagsøgte A/B. Så vidt han husker, har han været kontaktperson for andelsboligforeningen siden 2012. Han har således talt jævnligt med foreningens formand, Vidne 1.
Foreholdt nyhedsbrev af 2. april 2020 om Blackstone-indgrebet (bilag A) forkla-rede han, at anbefalingen til alle foreninger var at få indhentet en valuarvurde-ring inden den 1. juli 2020, idet der grundet Blackstone-indgrebet var en for-ventning om, at en valuarvurdering efter denne dato ville være lavere.
Som han husker det, vedtog Sagsøgte A/B i 2018 et vinduesprojekt, som var færdigt i foråret 2020. Foreningens økonomiske buffer var næsten væk. Sagsøgte A/B var en ”klassisk socialdemokratisk forening” , og der var en diskussion i foreningen om, at man ikke ønskede for høje andelspriser. Efter udsendelse af nyhedsbrevet var der dialog mellem ham og bestyrelsen om, hvorvidt man skulle indhente en valuarvurdering. Der var forsamlingsforbud, og det var umuligt at afholde generalforsamling. Derfor blev det en bestyrel-sesbeslutning. Han husker, at Sagsøgte A/B var en af de sidste forenin-ger, der ”gav sig” i forhold til at indhente en valuarvurdering. Som han husker det, syntes foreningen i starten ikke, at det var nødvendigt at indhente en valu-arvurdering. Den opfattelse har han fået fra telefonsamtaler, formentlig mest mellem ham og Vidne 1. Han anbefalede bestyrelsen at indhente en valuarvurde-ring, idet ”toget kørte” den 1. juli 2020.
Foreholdt mail af 19. maj 2020 fra valuar Person 2 til Vidne 2 (bilag I), hvoraf fremgår indikation af en værdi på omkring 250 mio. kr., forkla-rede han, at han ikke har nogen erindring om at have fået besked om indikatio-nen. Han oplever, at valuarens endelige vurdering ikke altid svarer til en tidli-gere indikation fra valuaren. Når der er erhverv, er der som regel en større usikkerhed, idet lejekontrakter og lignende skal ses igennem.
Foreholdt meddelelse af 26. juni 2020 på ProBo (bilag 4) forklarede han, at der var en dialog mellem ham og bestyrelsen om, at der burde udsendes en form for information på et tidspunkt. Han husker ikke, hvornår denne dialog fandt sted. Man oplevede gennem juni måned 2020, at valuarerne ikke kunne over-holde deres frister. Da sommerferien nærmede sig, oplevede han, at et var bedst bare at melde ud, at der kom en valuarvurdering. Han erindrer ikke, om han har set formuleringen i meddelelsen af 26. juni 2020. Han kan ikke afvise, at formuleringen delvist er kommet fra hans firma.
17
Mens bestyrelsen var ved at indhente valuarvurderingen, var der igangværen-de overdragelser. Hvis der i foreningens vedtægter er mulighed for regule-ringsklausuler, er det noget, som sælgere kan bede om. Det er som regel noget, som sælgere selv beder om, hvis de ønsker det, og der er mulighed for det. Han erindrer ikke at have drøftet reguleringsklausuler med bestyrelsen i Sagsøgte A/B. Baggrunden for, at en sælger beder om en reguleringsklausul er formentlig typisk, at der grundlag for en højere andelskrone. Sælger kan kun få viden om, at der er grundlag herfor, hvis der kommer information ud. Nogle gange ringer sælger til administrationen og spørger, om der grundlag for en stigning i andelskronen. Andre gange bliver det skrevet ud i ProBo, at der er indhentet en valuarvurdering, eller at en sådan vurdering er ved at blive ind-hentet, hvilket bestyrelsen har gjort i det foreliggende tilfælde.
Foreholdt mail af 1. juli 2020 fra valuar Person 2 til ham (bilag F) forklarede han, at en valuarvurdering normalt bliver sendt til administrator og bestyrelsen samtidig. Han forstår, at dette ikke er sket i denne situation. I juli måned er der delvis ferie. Der var blev orienteret om, at valuarvurderingen var ved at blive indhentet, så der var viden om det hos beboerne. Når en valuar-vurdering modtages, skal den læses igennem og analyseres. Der er ofte fejl i valuarvurderinger. Som han husker det, gik der omkring en uge efter den 1. juli 2020, før de fik vendt valuarvurderingen. Hvis der ikke allerede i meddelelsen af 26. juni 2020 var blev orienteret om, at en valuarvurdering var ved at blive indhentet, skulle der efter hans opfattelse være foretaget en orientering af muli-ge sælgere meget hurtigt efter modtagelsen af valuarvurderingen. Den 1. juli 2020 havde han ikke nogen indikation af, at bestyrelsen ønskede, at valuarvur-deringen skulle være andet en skuffevurdering. Han har ikke nogen erindring om, at der i juli 2020 skulle være udsendt noget om ændring af nøgleoplysnin-ger.
Valuarvurderingen blev drøftet mellem ham og bestyrelsen, og det endte i et forslag på regnskabsmødet den 3. september 2020. På det tidspunkt så de ikke det fald, som man havde frygtet efter den 1. juli 2020. Som han husker det, øn-skede bestyrelsen at være proaktiv og stille forslag om at benytte valuarvurde-ring, idet andelshavere, der ønskede at sælge, ellers kunne stille forslag om en højere stigning. På regnskabsmødet den 3. september 2020 var han en smule overrasket over, at bestyrelsen gik den vej. Men han erindrer ikke, om de i ugerne op til regnskabsmødet havde haft drøftelser, der pegede i den retning. Den økonomiske buffer, som man nåede frem til, var vistnok udtryk for en form for kompromis.
18
Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført følgende:
”…
ANBRINGENDER
På tidspunktet for sagsøgers udarbejdelse af anmodning om salg af an-del den 19. maj 2020, bilag 3, havde foreningens administrator, Advokatfirma, allerede den 2. april 2020 anbefalet sagsøgte at indhente en valuarvurdering.
Bestyrelsen for Sagsøgte A/B træffer beslutning om at få udar-bejdet en valuarvurdering primo maj 2020.
Bestyrelsen fra Sagsøgte A/B får allerede den 19. maj 2020 kl. 09.47 skriftlig indikation om, at valuarvurderingen ville ligge mellem kr. 247.-251.000.000 – en betragtelig stigning.
Sagsøgte A/B har besluttet, at alle overdragelser af andele i foreningen skal gennemføres på en af administrator, Advokatfirma, udarbejdet standardkontrakt, jf. vedtægtens § 17.
Vedtægterne for Sagsøgte A/B indeholder i § 15, stk. 1, litra a) hjemmel til, at der i foreningens salgsaftaler indsættes reguleringsklau-sul. Reguleringsklausulens formulering skal godkendes af andelsbolig-foreningens bestyrelse, og bestyrelsen har besluttet, at klausulen skal oprettes på en standardformulering.
Bestyrelsen for Sagsøgte A/B og foreningens administrator, Advokatfirma, har ikke rådgivet sagsøger om muligheden for at få indsat en reguleringsklausul i sagsøgers salgsaftale.
På tidspunktet for administrator, Advokatfirmas udarbejdelse af salgsaftalen – bilag 6 – havde bestyrelsen truffet beslutning om at indhente en valu-arvurdering, og den endelige valuarvurdering var modtaget af sagsøg-te. På trods heraf rådgives sagsøger ikke om muligheden for regule-ringsklausul.
Sagsøgte og sagsøgtes administrator, Advokatfirma, burde have rådgivet sagsøger dels om, at foreningen var ved at indhente en valuarvurdering og allerede den 19. maj 2020 havde fået en skriftlig indikation om, at ejendommens værdisætning ville stige voldsomt til ikrafttræden allere-de pr. 30. juni 2020, dels om muligheden for at indsætte en regulerings-klausul i salgsaftalen eller alternativt om at udsætte salget.
Havde sagsøger modtaget denne rådgivning, som sagsøger eftersøgte, da sagsøger fik sikker viden om, at der var indhentet en valuarvurde-ring, havde sagsøger afventet en gennemførelse af den allerede den 30. juni 2020 konstaterede forventede stigning i andelsboligforeningens egenkapital og derved andelsværdien for sagsøgers lejlighed. Sagsøger
19
kunne enten have fået en reguleringsklausul i sin salgsaftale eller have udskudt salget med 2 måneder, hvorved sagsøger havde tjent kr. 146.001,00 ved salget.
Sagsøger har med sagsøgtes og sagsøgtes administrators manglende rådgivning og manglende oplysninger lidt et tab ved ikke at få del i den allerede pr. 30. juni 2020 opgjorte stigning i værdien af sagsøgers lejlig-hed på kr. 146.001,00. Ved bestyrelsens og administrators manglende rådgivning til sagsøger tilfalder denne gevinst køber af sagsøgers lejlig-hed også selv om denne gevinst kunne konstateres allerede 30. juni 2020 – en måned før overtagelsesdagen.
Af omkostningsmæssige hensyn bemærkes, at sagsøger har forsøgt at formå sagsøgte til at forlige sagen ved sagsøgtes betaling af halvdelen af det påstævnte beløb, men at sagsøgte ikke har villet medvirke til for-lig, ligesom sagsøgte ikke har villet medvirke til retsmægling.
…”
Sagsøgte A/B har i sit påstandsdokument anført
følgende:
”…
ANBRINGENDER
Til støtte for den nedlagte påstand gøres følgende gældende:
Det af sagsøger anførte om at bestyrelsen for sagsøgte allerede i maj 2020 ”ville indhente en valuarvurdering med henblik på at fastsætte værdien af foreningens ejendom til den kontante handelsværdi efter Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, b) ” bestrides.
Formålet fra bestyrelsens side var alene at have en valuarvurdering, der senere kunne benyttes/fastholdes, jf. ABL § 5, stk. 3, men ikke at overgå til benyttelse af denne.
Sagsøger blev informeret om indhentelsen af valuarvurderingen den 26. juni 2020 (bilag 4).
På tidspunktet for indgåelse af overdragelsesaftalen forelå der ikke op-lysninger om en egentlig ændret værdifastsættelse af ejendommen med deraf følgende mulighed for øget andelsværdi i forbindelse med den pågældende overdragelse.
Det bestrides, at sagsøger har lidt et tab.
Vedrørende det af sagsøger anførte om reguleringsklausul og hjemmel herfor i vedtægternes § 15, stk. 1, litra a, 4. punktum, er det ikke noget sagsøgte almindeligvis benytter. Det er heller ikke noget de rådgiver og/eller oplyser en køber om. Det er heller ikke noget hverken de og/eller administrator har pligt til at gøre.
20
På tidspunktet for overdragelsen hverken vidste eller burde sagsøgte vide noget om en eventuel mulig stigning i andelskronen og/eller øn-skede dette. Det var først i september 2020, at bestyrelsen besluttede at anbefale generalforsamlingen at overgå til valuarvurdering.
Dette principskifte vedrørende værdifastsættelse skete først ved gene-ralforsamlingsbeslutning den 28. oktober 2020.
…”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen, herunder med henvisning til andelsboligforeningslovens § 6 c, stk. 1, nr. 4.
Rettens begrundelse og resultat
Sagen angår, om Sagsøger har krav på erstatning fra Sagsøgte A/B, herunder om bestyrelsen gav tilstrækkelig oriente-ring om foreningens forhold ved indhentelsen af en valuarvurdering, der dan-nede grundlag for en forhøjelse af andelskronen, efter at Sagsøger havde solgt sin andel i foreningen.
Efter andelsboligforeningslovens § 6 c, stk. 1, nr. 4, påser bestyrelsen i en an-delsboligforening, at andelshaverne modtager orientering om foreningens for-hold, når der er behov herfor.
I bemærkningerne til bestemmelsen i lovforslag nr. 177 af 28. februar 2018 er anført:
”…
For at understøtte bestyrelsen i den daglige drift af andelsboligforenin-gen foreslås det i § 6 c at præcisere bestyrelsens opgaver og ansvar. De i bestemmelsen nævnte opgaver vurderes i vidt omfang at være en kodi-ficering af de opgaver, som en andelsboligforenings bestyrelse allerede i dag varetager. Det vurderes at være nyttigt med en præcisering af op-gaverne, ligesom bestemmelsen vil skabe klarhed for medlemmerne af en andelsboligforenings bestyrelse. Bestemmelsen skal ikke anses for en udtømmende beskrivelse af bestyrelsens opgaver og ansvarsområder -det er på den baggrund en minimumliste af ufravigelige krav.
…
Bestyrelsen skal efter nr. 4 orientere andelshaverne om foreningens for-hold, når der er behov herfor. Det medfører, at orientering bør gives til andelshaverne om forhold, der kan have videregående betydning for den enkelte andelshaver eller for alle andelshaverne. Der kan være tale om f.eks. henvendelser til andelsboligforeningen om forhold, der kan medføre væsentlige ændringer i foreningens økonomi eller lignende.
…”
21
Af årsrapport for Sagsøgte A/B vedrørende regnskabsåret 1. juli 2018 – 30. juni 2019 (bilag 2) fremgår, at foreningens ejendom var værdiansat til 212 mio. kr. Foreningens bestyrelsesformand, Vidne 1, har forklaret, at fore-ningen havde brugt den offentlige ejendomsvurdering siden 2004. Som hun husker det, havde vurderingen været på 212 mio. kr. siden omkring 2008-2010.
I et nyhedsbrev af 2. april 2020 (bilag A), som bestyrelsen i Sagsøgte A/B modtog, skrev Advokat om Blackstone-indgrebet. Af nyheds-brevet fremgår blandt andet, at det for andelsboligforeninger, der benyttede den offentlige vurdering, kraftigt burde overvejes, om der skulle indhentes en valuarvurdering inden den 1. juli 2020. Vidne 1 har forklaret, at bestyrel-sen på et møde i april 2020 besluttede at indhente en valuarvurdering.
I en mail af 26. april 2020 (bilag B) skrev Sagsøger til Vidne 1 vedrørende salg af den i sagen omhandlede andel. Sagsøger har for-klaret, at hun under salgsprocessen flere gange måtte rykke bestyrelsen, og at der var meget dialog mellem hende og bestyrelsen. Ved anmodning af 19. maj 2020 om salg af andel (bilag 3) meddelte Sagsøger, at hun pr. 1. au-gust 2020 ønskede at afhænde sin andelslejlighed til Person 1.
I en mail af 19. maj 2020 (bilag I) skrev valuar Person 2 til Vidne 2, som var medlem af foreningens bestyrelse, at hendes skøn var, at en vurdering af foreningens ejendom vil ligge et sted mellem 247 og 251 mio. kr., dog med forbehold for, at hun ikke nøjagtigt kendte eventuelle fremtidige pro-jekter, forbedringer samt driftsudgifter på ejendommen.
I en meddelelse af 26. juni 2020 på platformen ProBo (bilag 4) blev der oriente-ret om, at bestyrelsen i forbindelse med Blackstone-indgrebet var i gang med at indhente en valuarvurdering.
Ved mail af 1. juli 2020 kl. 13.41 (bilag F) sendte valuar Person 2 valuarvurdering af 30. juni 2020 til advokat Vidne 3, der var forenin-gens kontaktperson i firmaet, som var foreningens administrator. I valuarvur-deringen blev ejendommen værdiansat til 251.850.000 kr.
Ved aftale om salg af andel (bilag 6), som er underskrevet digitalt af køber og sælger den 1. juli 2020 henholdsvis kl. 09.48 og kl. 17.07 samt af bestyrelsesmed-lemmer henholdsvis 2. og 7. juli 2020, overdrog Sagsøger sin andel til Person 1.
På generalforsamlingen den 28. oktober 2020 (bilag H) blev der på grundlag af valuarvurderingen vedtaget en forhøjelse af andelskronen, som indebar, at
22
værdien af den andel, som Sagsøger havde solgt, blev forhøjet med 146.001 kr.
Retten bemærker, at det fremgår af § 15, stk. 1, litra a, i vedtægter for Sagsøgte A/B (bilag 1), at reguleringsklausuler kan anvendes i overdragelses-aftaler under nærmere angivne betingelser.
Efter en samlet vurdering af de foreliggende oplysninger, herunder det ovenfor anførte, finder retten, at det er ansvarspådragende, at bestyrelsen forud for ind-gåelsen af den omhandlede salgsaftale ikke oplyste Sagsøger om va-luar Person 2's skøn vedrørende ejendommens værdi, som fremgår af mailen af 19. maj 2020. Retten finder efter omstændighederne, at det ikke var tilstrækkeligt, at der den 26. juni 2020 blev orienteret om, at bestyrelsen var i gang med at indhente en valuarvurdering. Det bemærkes herved, at bestyrelsen efter andelsboligforeningslovens § 6 c, stk. 1, nr. 4, skal påse, at andelshaverne modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov herfor. Dette indebærer efter forarbejderne, at orientering bør gives om forhold, der kan have videregående betydning for den enkelte andelshaver eller for alle andelshaver-ne, herunder forhold, der kan medføre væsentlige ændringer i foreningens økonomi.
Henset til den store stigning i andelsværdien, som med stort flertal blev vedta-get på generalforsamlingen den 28. oktober 2020, og efter det, som i øvrigt er oplyst i sagen, finder retten det overvejende sandsynligt, at Sagsøger – hvis hun havde fået oplysning om valuarens skøn – ville have undersøgt spørgsmålet nærmere, og at hun herefter ville have krævet en reguleringsklau-sul eller udskudt salget. De findes dermed godtgjort, at Sagsøger har lidt et tab.
Retten finder således efter det foreliggende, at betingelserne for et erstatnings-krav mod andelsboligforeningen er opfyldt. Det, som foreningen i øvrigt har anført, kan ikke føre til et andet resultat.
Der er ikke rejst indvendinger mod opgørelsen af tabet, som findes begrundet i de fremlagte bilag.
Retten tager herefter Sagsøgers påstand til følge.
Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, omfang, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 35.000 kr. og af retsafgift med 3.800 kr., i alt 38.800 kr. Sagsøger er ikke momsregistreret.
23
THI KENDES FOR RET:
Sagsøgte A/B skal til Sagsøger betale 146.001 kr. med procesrente fra den 13. december 2020.
Sagsøgte A/B skal til Sagsøger betale sagsomkostnin-ger med 38.800 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 21-10-2021 kl. 13:01
Modtagere: Advokat (H) Henrik Qwist, Sagsøgte A/B, Sagsøger, Advokat