Dom
ØSTRE LANDSRET
DOM
afsagt den 9. november 2022
Sag BS-41550/2021-OLR
(20. afdeling)
Appellant, tidligere Sagsøgte A/B
(advokat Denise Poulin Abrahamsen, prøve)
mod
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger
(advokat Henrik Qwist)
Københavns Byret har den 21. oktober 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-4127/2021-KBH).
Landsdommerne Thomas Lohse (fmd.), Henrik Bitsch og Nikolaj Otto Bjørnholm (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.
Påstande
Appellant, tidligere Sagsøgte A/B har nedlagt påstand om frifindelse overfor Appelindstævntes, tidligere Sagsøger påstand om betaling af 146.001 kr. Subsidiært, frifindelse mod betaling af et mindre beløb.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har påstået dommen stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Ved opslag på andelsboligforeningens Facebook-side den 13. maj 2020 meddelte Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, at hun ønskede at sælge lejligheden, og at prisen ville være ca. 850.000 kr.
2
Ved mail af 17. maj 2022 meddelte Appelindstævnte, tidligere Sagsøger andelsboligforeningens formand, at hun havde fundet en meget interesseret køber og stillede i den anledning nogle spørgsmål om, hvor hun kunne finde oplysninger til brug for køber. En række oplysninger blev herefter af Appelindstævnte, tidligere Sagsøger sendt til den interesserede køber den 17. maj 2020.
Den 18. maj 2020 skrev Appelindstævnte, tidligere Sagsøger følgende til den interesserede køber, Person 1:
”Hej Person 1,
Hermed salgsopstilling for min andelslejlighed beliggende på: Adresse
2200 København N
Pris for andel: ca. DKK 850.000 (andelsværdi + eventuelle småforbedringer)
Boligafgift: ca. DKK 3.200 månedligt (inkl. vand + aconto varme) Størrelse: 56m2
Løsøre: …..
…
Det er foreningens bestyrelse, der udarbejder den endelig købsaftale, som vil blive tilsendt hurtigst muligt til køber.
Køber bedes acceptere ovenstående tilbud skriftligt inden onsdag kl. 17.00, og tilsende fulde navn, nuværende adresse, telefonnummer samt email-adresse.”
Person 1 svarede ved mail af 19. maj 2020 kl. 11.53 følgende:
”Kære Appelindstævnte, tidligere Sagsøger,
Jeg bekræfter hermed dit skriftlige tilbud fra den fremsendte salgsopstilling for andelslejligheden beliggende på: Adresse
2200 København N.
….”
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger bekræftede modtagelsen samme dag kl. 19.57 og skrev følgende til Person 1:
”Kære Person 1,
Mange tak for din mail og accept. Lejligheden er din! Jeg får sat gang i bestyrelsen og vender tilbage hurtigst muligt med endelig overtagelsesdato samt salgsaftale.”
Den 19. maj 2020 kl. 23.12 blev en udfyldt udtrædelsesblanket sendt til Andelsboligforeningens formand, hvoraf fremgår, at dato for overdragelse ikke var udfyldt. Opdateret udtrædelsesblanket blev af Appelindstævnte, tidligere Sagsøger sendt til bestyrelsen den 25. maj 2020.
3
Forklaringer
Vidne 1 og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har afgivet supplerende forklaring. Person 1 har endvidere afgivet forklaring.
Vidne 1 har forklaret blandt andet, at hun ikke er citeret korrekt, når det i dommen anføres, at alle andre sælgere blev orienteret om valuarvurderingen. Hun har talt med 2-3 andelshavere, hvor af en var en mulig sælger og oplyst, at det var usikkert, om en vurdering kunne være færdig inden fristen. De øvrige bestyrelsesmedlemmer har arbejde som henholdsvis skuespiller, geolog og by-planlægger. Appelindstævnte, tidligere Sagsøger ønskede, at salget skulle gå hurtigt. Det var sædvanligt med en frist på 3 måneder ved udmeldelse, og det blev drøftet i bestyrelsen, om overdragelse kunne ske 1. juli 2020. Hun overvejede ikke at informere Appelindstævnte, tidligere Sagsøger om estimatet, da det netop var et estimat. I 2018 havde de ligeledes indhentet en valuarvurdering, men den lå ca. 10% under den offentlige vurdering, og vurde-ringen blev derfor ikke færdiggjort. Hun mindes ikke, at reguleringsklausuler som omtalt i vedtægternes § 15a, har været brugt. Under bestyrelsesmødet den 24. juni 2020 blev sagen drøftet, og da bestyrelsen var overbevist om, at vurde-ringen kunne blive færdig inden fristen den 1. juli 2020, besluttede bestyrelsen at orientere medlemmerne. Hun skrev orienteringen den 26. juni 2020 og fandt den fyldestgørende. Hun ville ikke give nogen prisindikation, da indikationen lå så langt fra den tidligere vurdering. Appelindstævnte, tidligere Sagsøger fik salgsaftalen i udkast, og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger godkendte udkastet den 30. juni 2020. Bestyrelsen drøftede indgåen-de, om valuarvurderingen skulle benyttes, og det var opfattelsen, at det var bedre selv at stille forslaget og sikre sig en rimelig økonomisk buffer. Vurderin-gen blev indhentet udelukkende grundet Blackstone-indgrebet. Valuarvurde-ringen var ikke modtaget til mødet 8. juli 2020. Hun kan ikke huske det præcise antal handler i juli 2020, men typisk var der ca. 2 per måned. Der blev også handlet lejligheder i løbet af sommeren 2020. Sælgere blev orienteret om valu-arvurderingen i juli 2020. Hun mener, at der var handler helt op til generalfor-samlingen til den gamle vurdering. Den offentlige vurdering har tidligere været lidt højere. Der har ikke været problemer med at sælge efter forhøjelse af an-delskronen i efteråret 2020.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har forklaret, at salgsbestræbelserne startede i slut-ningen af april 2020. Hun kendte Vidne 1 og Person 4 i bestyrelsen godt grundet den langvarige sag med naboen. Hun spurgte bestyrelsen, om de havde købere, og lagde et opslag på foreningens Facebook-side. Hun fandt Person 1 via Den Blå Avis. Kontakten med Person 1 skete via mails, SMS og en enkelt samtale. Person 1 så først lejligheden efter den 19. maj 2020. Hun opfattede korrespon-dancen som angående selve rammerne for salget. Købesummen på 850.000 kr. var et estimeret beløb, og overtagelsesdatoen afhang af bestyrelsens godkendel-se. Både 15. juli og 1. august havde været drøftet. Hun opfattede ikke sin mail af 18. maj 2020 som et formelt tilbud, der bindende kunne accepteres af Person 1 inden den angivne frist, da alle vilkår ikke var fuldstændig på plads. Fortrydel-
4
sesretten blev ikke drøftet. Hun godkendte den 30. juni 2020 udkast til salgsaf-tale modtaget den 24. juni. På generalforsamlingen i 2018 blev det oplyst, at en valuarvurdering lå lavere, og derfor gik man ikke videre. Hun kendte ikke før retssagen til indikationen givet den 19. maj 2020.
Person 1 har forklaret blandt andet, at hun i 2020 var studeren-
de i statskundskab, og havde fået et ulønnet praktikjob i København og derfor søgte lejlighed. Hun lavede et opslag på Den Blå Avis, og Appelindstævnte, tidligere Sagsøger reagerede herpå. Hendes bank bad om en salgsopstilling, og der blev skrevet frem og til-bage med Appelindstævnte, tidligere Sagsøger om oplysninger. Hun opfattede Appelindstævntes, tidligere Sagsøger mail som et til-bud, og hendes accept som bindende. Hun besigtigede lejligheden enten samme dag eller dagen efter accepten. Hun vidste, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger var jurist. Indtil den 19. maj 2020 var der et åbent felt af mulige købere. Hun stillede ikke krav til over-tagelsestidspunktet, men så også gerne, at det blev hurtigst muligt. Hun lånte 200.000 kr. af sin far udover banklånet for at kunne finansiere købet. Hun havde den 19. maj 2020 fået oplysninger om foreningen, men hun kan ikke huske, om hun fik alle de oplysninger, som følger af vedtægternes § 17(2). Hun læste ikke salgsaftalen særlig grundigt.
Anbringender
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.
Appellant, tidligere Sagsøgte A/B har yderligere anført, at en binden-de aftale om overdragelse af andelen mellem Appelindstævnte, tidligere Sagsøger og Person 1 blev indgået den 19. maj 2020.
Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har heroverfor anført, at aftale ikke blev indgået
førend ved parternes accept af den aftale, som administrator udsendte den 1. juli 2020.
Landsrettens begrundelse og resultat
Som anført af byretten, skal bestyrelsen efter andelsboligforeningslovens § 6 c, stk. 1, nr. 4, påse, at andelshaverne modtager orientering om foreningens for-hold, når der er behov herfor.
Landsretten finder, at oplysninger, der kan have væsentlig betydning for ejen-dommens værdi og dermed de enkelte andeles værdi ved overdragelse, må an-ses for at være omfattet af bestemmelsen.
Af administrators nyheds-mail af 2. april 2020 fremgår, at de fleste andelsbolig-foreninger i storbyerne, der benytter den offentlige vurdering, nok også vil kunne opnå en højere valuarvurdering end den offentlige vurdering på davæ-rende tidspunkt.
5
Andelsboligforeningens formand Vidne 1 har forklaret, at bestyrelsen i april 2020 besluttede at følge administrators råd om at indhente en valuarvur-dering, selvom det var bestyrelsens klare forventning, at valuarvurderingen ikke ville resultere i en højere vurdering end den offentlige ejendomsvurdering. Foreningen havde i 2018 søgt en valuarvurdering, men da valuaren kom med en vurdering, der lå ca. 10% under den offentlige vurdering, blev vurderingen ikke færdiggjort.
Uanset administrators udsagn om, at de fleste andelsboligforeninger i storbyer-ne nok vil kunne opnå en højere valuarvurdering end den offentlige vurdering, og uanset de generelt stigende priser på fast ejendom siden finanskrisen, finder landsretten, at det må lægges til grund, at bestyrelsen i april 2020 ved modta-gelsen af Appelindstævntes, tidligere Sagsøger orientering om salgstanker, ikke havde forventning om, at valuarvurderingen ville føre til en væsentlig højere værdian-sættelse. Landsretten bemærker, at der ved bedømmelsen af, hvornår bestyrel-sen skal give andelshaverne oplysninger, må tilkomme bestyrelsen en vis skønsmargin, navnlig når der foreligger usikkerhed om udfaldet af en kom-mende valuarvurdering. Bestyrelsen har således ikke handlet ansvarspådra-gende ved i april 2020 at undlade at orientere Appelindstævnte, tidligere Sagsøger om, at det var besluttet at indhente en valuarvurdering.
Den 19. maj 2020 om morgenen havde et medlem af bestyrelsen telefonisk væ-ret i kontakt med en valuar, der i en efterfølgende mail kl. 9.47 tilkendegav, at værdien blev skønnet til at ligge mellem 247 – 251 mio. kr., hvilket var væsent-ligt over den offentlige vurdering på 212 mio. kr., som foreningen hidtil over en årrække havde brugt.
Herefter burde det have stået bestyrelsen klart, at bestyrelsens forventninger til værdiansættelse var væsentligt anderledes, og at en sådan oplysning - selvom den ikke var endelig konfirmeret af valuaren - var væsentlig for andelshaverne, og dermed inden for en rimelig tid skulle kommunikeres til disse, hvilket først skete den 26. juni 2020. Landsretten finder, at informationen ikke er givet inden rimelig tid, ligesom den er mangelfuld ved ikke at oplyse om det forventede prisniveau.
Landsretten finder, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger allerede den 18. maj 2020 kl. 17.27 fremsatte tilbud til Person 1 om køb af andelen, og accept af tilbuddet blev givet den 19. maj 2020 kl. 11.53. Der forelå herefter en binden-de aftale om salg af lejligheden. Landsretten finder, at disse begivenheder ligger før pligten til inden rimelig tid at orientere andelshaverne om den forestående valuarvurdering. Bestyrelsen har derfor under disse omstændigheder ikke handlet ansvarspådragende i relation til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.
6
Landsretten ændrer derfor byrettens dom således, at Appellant, tidligere Sagsøgte A/B frifindes.
Efter sagens udfald skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for beg-ge retter betale 75.000 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte A/B. 70.000 kr. af beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms og 5.000 kr. til retsafgift. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advo-kat taget hensyn til sagens omfang og betydning.
THI KENDES FOR RET:
Appellant, tidligere Sagsøgte A/B frifindes.
I sagsomkostninger for begge retter skal Appelindstævnte, tidligere Sagsøger inden 14 dage betale 75.000 kr. til Appellant, tidligere Sagsøgte A/B. Beløbet for-rentes efter rentelovens § 8 a.
Publiceret til portalen d. 09-11-2022 kl. 10:00
Modtagere: Appellant, tidligere Sagsøgte A/B, Advokat (H) Henrik Qwist, Advokat Denise Poulin Abrahamsen, Appelindstævnte, tidligere Sagsøger